第 36期
証券コード 8955
2019年12月期
決算説明資料
日本プライムリアルティ投資法人 （資産運用会社）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
Japan Prime Realty Investment Corporation Tokyo Realty Investment Management, Inc.
目次・ディスクレーマー
目次 ディスクレーマー
• 本説明資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれております。こうした
1. 日本プライムリアルティ投資法人の概要 2 記述は、現在入手可能な情報に基づき、日本プライムリアルティ投資法人（以下
「JPR」といいます。）及び株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント
2. POハイライト 4 （以下「TRIM」といいます。）が予想したものであり、将来の業績を保証するもので
はありません。将来の業績は、既知又は未知のリスク及び不確実性並びにその
3. 運用状況と成長戦略 10 他の要因により、当該目標に対して変化し得るおそれがあることにご留意下さい。
• 本説明資料は情報提供を目的としたものであり、募集・勧誘・営業等を目的とす
3-1. 2019年12月期のまとめ 11 るものではありません。JPRの投資証券及び投資法人債の購入に当たっては、各
証券会社にお問合せ下さい。
3-2. 内部成長戦略 12 • 本説明資料で提供している内容（法令・税制を含みます。）等に関しては万全を
期しておりますが、その内容の正確性・確実性を保証するものではありません。
3-3. 外部成長戦略 17 また、予告なしに内容が変更される場合がありますので、予めご了承下さい。
• 本資料に使用する写真には、JPRの保有資産又は取得予定資産以外のものも含
3-4. 財務戦略 19 まれております。底地資産については、JPRは土地のみを保有しておりますので
ご注意下さい。
3-5. サステナビリティ 20
• 本文中において記載する数値は別途注記する場合を除き、金額及び面積につい
4. 決算と業績予想 25 ては記載未満の桁数は切り捨てて記載し、比率その他の数値については単位未
満の桁数で四捨五入して記載しています。したがって、各項目別の数値の合計
が全体の合計と一致しない場合があります。
5. Appendix 34
6. 用語の説明 56
資産運用会社 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第362号 / 一般社団法人投資信託協会 会員） 表紙写真：センシティビルディング、南船場ビル
1
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 1. 日本プライムリアルティ投資法人の概要
2
1. 日本プライムリアルティ投資法人の概要 2002年上場、オフィスビルと都市型商業施設等を投資対象とする複合型J-REIT
■JPRの概要 ■JPRの特徴
（2020年3月末時点想定）
名称
日本プライムリアルティ投資法人
（略称 ：JPRもしくはJプライム）
1 17年以上にわたる安定運用の実績
上場以降、着実に資産規模を成長させつつ、ポートフォリオクオリティを向上
物件数・資産規模
65物件 4,571億円
2
証券コード 8955
東京オフィスを中心とするポートフォリオ 投資比率
上場日 2002年6月14日（上場17.5年）
成長性のある東京オフィスを中心に、都市型商業施設等及び地方物件により （エリア別） 東京 84.5%
オフィス 77.1%
収益性を補完するポートフォリオを構築
（用途別）
決算月 6月、12月
ポートフォリオ
（用途比率）
オフィス 70～90% 3 デベロッパー系REITの優位性
デベロッパー系REITとしての優位性を発揮し、大規模開発物件を中心とする
スポンサーパイプライン物件
取得価格・比率
運用基準
都市型商業施設等 10～30%
（エリア比率）
立地特性に優れた物件を取得
3,353億円 73.4%
（目標投資割合）
東京 80～90%
地方 10～20%
株式会社
4 高稼働率と賃料増額による内部成長の継続
2014年12月期以降、ポートフォリオ稼働率は97%以上を維持し、
賃料改定による増額
11期連続
資産運用会社 東京リアルティ･インベストメント･マネジメント 11期連続で賃料改定による増額を継続
（2014年12月期以降、2019年12月期迄）
（略称：TRIM）
資産運用会社の
東京建物（52%）
安田不動産（18%） 5 長期安定的な財務基盤の構築 LTV 39.6 %
100.0
発行体格付は高位安定的であり、長期固定借入れを中心とする
スポンサー 大成建設（10%） 安定性を重視した財務基盤を構築 長期固定比率 %
（出資比率） 損害保険ジャパン日本興亜（10%）
明治安田生命保険（10%） 信用格付 R&I AA- （安定的）
S&P A （安定的）
1. 「物件数・資産規模」、「投資比率」、「スポンサーパイプライン物件取得価格・比率」、「LTV」、「長期固定比率」は2020年3月末日時点の各見込み数値を記載しています。
2. 「スポンサーパイプライン物件」とは、スポンサー等から取得した物件及びスポンサー等から入手した情報に基づき取得した物件をいい、 「スポンサー等」とは、スポンサー5 社、その関係会社及
びスポンサーが出資した特定目的会社（SPC）を意味します。「スポンサーパイプライン物件比率」は、取得価格合計に対する、スポンサーパイプライン物件の取得価格の比率をいいます。
3
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 2. POハイライト
4
2. POハイライト 公募増資の概要
■ 目的及び効果
1 スポンサーパイプラインを活用した優良物件の取得による
ポートフォリオの成長
3 1口当たり分配金・1口当たりNAVの成長を通じた投資主価値
の一層の向上
新規取得資産 2019.12期 2020.6期 2020.12期
2019年6月期 2020年6月期 （実績） （予想） （予想）
センシティ
JPR麹町ビル FUNDES上野 南船場ビル
ビルディング 効果
+3.0%成長 中期目標
1口当たり分配金 7,493円 7,590円 7,720円 7,800円
ﾒｲﾝｽﾎﾟﾝｻｰ ﾒｲﾝｽﾎﾟﾝｻｰ ﾒｲﾝｽﾎﾟﾝｻｰ ｽﾎﾟﾝｻｰ 2019.12期末
取得日 2019年6月27日 2019年6月27日 2020年1月30日 2020年3月27日 （実績）
効果
取得価格 57.5億円 38億円 37.5億円 138.7億円
鑑定評価額 64.1億円 40億円 39.7億円 146億円 1口当たりNAV 368,917円 373,409円
NOI利回り 4.0% 4.0% 4.9% 5.4%
償却後利回り 3.6% 3.2% 4.2% 4.3%
取得先 東京建物 東京建物 東京建物 大成有楽不動産
■ 発行概要
2019.12期末 効果 オファリング形式 国内オファリング
資産規模 4,395億円 4,571億円 発行価額総額（予定） 17,012百万円（第三者割当を含む）
4.1% 4.2%（2020.6期末想定） 新投資口発行口数（予定） 37,000口（第三者割当を含む）
ポートフォリオ償却後利回り
募集後の発行済投資口総数（予定） 960,000口
2
発行価格 ・ 発行価額 474,810円/口 ・459,790円/口
安定的なLTVコントロールと取得余力の拡大
ディスカウント率 2.0%
2020.2.14 時点 効果（2020.3末想定）
需要倍率 16.8倍
LTV 41.3% 39.6% 発行決議日・条件決定日 2020年2月14日（金）・2020年2月26日（水）
取得余力（LTV45%時） 306億円 465億円 払込期日・受渡期日（公募） 2020年3月3日（火）・2020年3月4日（水）
1. 上記各数値は、第三者割当による募集投資口数の全部について申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。
5
2. POハイライト
2-2. 内部成長戦略 2020年6月期・取得物件 「センシティビルディング」
「千葉」駅直結の大規模高層オフィスビルをスポンサーから取得
■ 取得ハイライト
圧倒的な立地優位性と規模感を有しており、利便性に加えて、
知名度やランドーマーク性など、全てにおいてエリア随一の希
少性の高い大規模高層オフィスビル
• JR各線、京成線、千葉都市モノレールが乗り入れる千葉の
拠点「千葉」駅に直結
• 23階建て、352坪のフロアプレートを有する大規模高層オ
フィスビル
• 大規模商業施設との一体開発による高い利便性
• テナントニーズに対応した充実な共用部と72時間対応の
非常用発電設備等によるBCPサポート
• 千葉エリアを管轄する大企業の支店や拠点型テナント、エ
ンドユーザー向けの来店型テナントなど、幅広いテナント
ニーズが見込まれる
• 既存保有物件である「JPR千葉ビル」の運営から、マーケッ
ト状況を把握
所 在 地 千葉県千葉市中央区新町
用 途 事務所・店舗 ワンフロア352坪の整形・無柱空間 開放的なエントランス
階 数 地下2階付23階建
取 得 価 格 13,870百万円
鑑 定 評 価 額 14,600百万円（含み益730百万円）
利 回 り
（NOI）4.9% （償却後）3.9%
(取得時想定）
利回り（鑑定） （NOI）5.4% （償却後）4.3% センシティガーデン リフレッシュコーナー
賃貸可能面積 13,212.98㎡
稼 働 率 99.1%（取得時点）
取 得 年 月 日 2020年3月27日（予定）
持 分 センシティビルディングの12.4%
6
2. POハイライト
2-2. 内部成長戦略 2020年6月期・取得物件 「南船場ビル」
大阪の一大商業集積地である心斎橋エリアの好立地物件をメインスポンサーから取得
■ 取得ハイライト
• 大阪メトロ御堂筋線、長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒
歩3分、四つ橋線「四ツ橋」駅からも徒歩4分に位置し、「梅
田」駅、「新大阪」駅や「なんば」駅へも良好なアクセス
• 百貨店をはじめ、御堂筋沿いに立ち並ぶブランドショップ
や心斎橋筋の商店街等、多くの小売店舗が集積する、商
業繁華性の高いエリア
• 通常のオフィスニーズに加え、来店型のテナントニーズも
見込まれる
• オフィスビルの新規供給が非常に少なく、オフィス床の希
少性が高いエリア
• 外観、共用部などのリニューアルの実施により、高い競争
力を維持
• オフィス区画の既存契約賃料はマーケット賃料よりも低く、
賃料のアップサイドが見込まれる
所 在 地 大阪府大阪市中央区南船場四丁目
• 既存保有物件である「JPR心斎橋ビル」の運営から、マー
用 途 事務所・店舗 ケット状況を把握
階 数 地下1階付8階建
取 得 価 格 3,750百万円 ＜エントランスホール＞ ＜エレベーターホール＞
鑑定評価額 3,970百万円（含み益220百万円）
テナント構成 利 回 り
（NOI）4.7% （償却後）3.9%
(取得時想定）
「イッセイミヤケ」の 利回り（鑑定） （NOI）4.9% （償却後）4.2%
2F～8F
8ブランドが集結した 賃貸可能面積 5,695.71㎡
オフィス
西日本初の店舗
稼 働 率 99.9%（取得時点）
B1F～1F
取得年月日 2020年1月30日
高級アパレル
7
2. POハイライト 1口当たり分配金の実績と中期目標
1口当たり分配金は長期にわたり安定した増加を継続
従前の目標7,500円は’20.6期に達成の見込み
’19.8に公表した新たな目標7,800円に向けて、更なる成長を目指す
【成長方針】 分配金の安定成長 / 規律ある資産規模の拡大 / ポートフォリオクオリティの更なる向上
■ 1口当たり分配金の目標及び実績
‘19.8.19公表
従前の目標① 従前の目標② 現行の目標
‘19.6期に7,300円への成長 7,500円への成長
7,800円への成長
‘18.12期に前倒し達成 ‘20.6期に達成見込み
8,000
7,800
7,720
7,590
（円/口）
7,493
7,500 7,326 7,380
7,213 7,223 7,245
7,048
7,000
6,756
6,500
6,000
0
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期）
目標
（予想） （予想）
1. 将来の1口当たり分配金の値は、TRIMが設定する運用目標であり、 その実現を保証するものではありません。
8
2. POハイライト 中期目標（成長分析）
1口当たり分配金成長のシミュレーション
■ 成長ドライバー毎の分配金寄与の目安（期当たり）
分配金寄与額
成長ドライバー
（1口/期当たり）
賃料共益費（年率）1%成長
内部成長 約67円
※‘19.12期賃料共益費収入が年率1%増加した場合を想定
（用途） （エリア）
償却後利回り3.3%で100億円の物件を取得した場合
外部成長 約172円
（資金調達コストは含みません）
平均デットコスト0.01%減
財務戦略 約9円
※直近1年の実績では期当たり0.05%の低減
■ その他分配金に影響を及ぼす主な要因 ■ 物件取得によるDPUの増加額試算
償却後利回り（%）
・地代、駐車場収入等付帯収入の増減
3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
・管理費用の増加
50 78 81 83 86 89 91 94
・水光熱収支
取得価格 100 156 161 167 172 177 182 188
・固都税等保有コストの増加
・修繕工事費、減価償却費の増減
（億円） 150 234 242 250 258 266 273 281
200 313 323 333 344 354 365 375
1. 本頁の数値は、各施策による業績上の影響をTRIMが一定の前提条件を基に試算したものであり、その実現性、金額、時期について何ら保証するものではありません。
2. 分配金寄与額は、各々の前提条件に基づく通期想定増加額を’20.3末時点の想定発行済投資口総数で除した金額を記載しています。
3. 「物件取得によるDPUの増加額試算」には資金調達コストを含みません。
9
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 3. 運用状況と成長戦略
10
3-1. 2019年12月期のまとめ 環境認識、実績及び見通しと戦略
好調なオフィス賃貸マーケットが続き、2019年12月期の計画は順調に進捗
2020年年初には、物件取得に合わせ3年ぶりの公募増資を実施
内部成長戦略 外部成長戦略 財務戦略・ESG等
• 東京オフィスの需要は引き続き強い • 都心の不動産価格は高止まり • 低金利が続くも、世界的なリスクイベントの影
環 響を受けて上下に振れる展開
• ‘20年までに竣工する東京都心大規模物件の
境 • 地方物件もキャップレートの低下が進み、優良
リーシングは順調に進捗している模様 • 世界的な政治・経済リスクの高まりから、日銀
認 物件を適正価格で取得することは難しい状況
• 東京都心の空室率は過去最低レベルの水準 及び欧米の中銀は金融緩和を継続
識 が続いている
にあり、賃料水準も上昇が続く • ステークホルダーのESGへの関心が一層高
• 地方主要都市も需給の逼迫した状況が続く まっている
契約稼働率 99.5%（前期 99.2%） • ’19.12期調達実績（短期借入を除く）
• ‘20.1に東京建物から南船場ビルを取得
平均調達期間
改定増額（月額ネット） +12.3百万円 （借換前）6.5年 ⇒ （借換後）8.4年
実 • ’20.3に大成有楽不動産からセンシティビル
入替増額（月額ネット） +11.4百万円 平均調達金利
績 ディングを取得予定（’20.2契約済）
（借換前）0.93% ⇒ （借換後）0.48%
• 賃料稼働率も98.9%まで上昇 • ’19.7にJPR初のグリーンボンドを発行
• 賃料改定は計画通り進捗 • GRESBリアルエステート評価において最高位
の“5Star”を獲得
見 • 新型コロナウイルス感染症が内外経済に与え • 立地・クオリティを重視した厳選投資を継続し • ’20.2-3に第9回公募増資を実施
通 る影響が懸念される つつ資産規模の拡大を目指す
• 金利コストの削減に努めながら借入期間の長
し • オフィスマーケットは良好な環境が続くと想定 • 東京建物は’20.2に新中期経営計画を発表
期化に重点を置いたリファイナンスを継続
と （重点戦略）
• JPR保有物件は高稼働を維持し、賃料改定も
戦 順調に進捗する見込み
投資家向け物件売却の拡大 • リファイナンスリスク耐性の向上のため、調達
略 ファンド事業の強化 の多様化や手元流動性の確保等を進める
• 物件競争力の維持向上とテナントリレーション • スポンサーパイプラインを中心に取得を検討
強化により成長ペースの持続を目指す • ESGへの取り組み強化と開示の充実を図る
11
3-2. 内部成長戦略 稼働の状況
早期埋め戻しにより、高稼働率を維持
2020年6月期以降も高水準で安定推移する見通し
■ 稼働率 ■ 入退去
（%） 契約稼働率 賃料稼働率 （空室面積の推移・見通し）
100 99.5 99.5
99.2 99.2 99.2 '19.6期末 '19.12期 '19.12期末 '20.6期想定 '20.6期末想定
98.3 98.5 98.4 空室面積 ネット入退去面積 空室面積 ネット入退去等面積 空室面積
98.2 99.4
99.1 6,559㎡ -4,440㎡ 2,125㎡ 790㎡ 2,916㎡
98 98.9
98.6
98.3
97.9 （入退去面積） 退去 入居
97.6
97.3 （㎡）
96 96.9 （期）
'19.12 8,063 12,504
94 '20.6 2,620 1,984
直近5期平均 直近5期平均
（予想）
9,112㎡ 10,656㎡
92
0 20.6 19.12 19.12 20.6 （期）
'16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期） （主な入退去物件）
（予想） （予想） 退去 入居
（㎡）
■ 平均フリーレント期間 兼松ビル -1,205 2,445
（ヵ月） ゆめおおおかオフィスタワー -903 -925 925 521
6
JPR千駄ヶ谷ビル -817 817
3 新宿スクエアタワー -484 -707 707
1.9 1.8 2.0 1.5 1.8 1.0 立川ビジネスセンタービル -633 528 90
0 0.8
'16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期）
川口センタービル -563 132 195
（予想）
1. 「契約稼働率」・「賃料稼働率」は期中平均の値を表しています。
12
2. 契約稼働率と賃料稼働率の2020年6月期の各数値は、当該期に効力の生じる入退去に関する合意を反映した見込値を記載しています。
2020年12月期の各数値は、当該期に効力の生じる入退去を想定した見込値を記載しています。
3-2. 内部成長戦略 賃料の状況（1）
増額改定及び増額入替は順調に進捗し、オフィスの賃料増額が継続
■ 賃料改定 ■ 入替賃料（テナント入替による賃料変動）
改定増額 増額改定率 増額改定件数割合 入替増額 入替増額率 増額入替件数割合
2019年12月期 +13.4 百万円（月額） +7.8 % 48.0 % 2019年12月期 +12.9 百万円（月額） +18.9 % 94.9 %
(百万円) 増額（左軸） 減額（左軸） 増額改定率（右軸） (%) (百万円) 増額（左軸） 減額（左軸） 入替増額率（右軸） (%)
7.8 増額交渉中 +20 27.6 30
+30 7.4 7.6 7.5 9 23.7
6.8 2.5百万円 21.1
18.9
+15 16.0 20
+20
5
+10 10
+10
+5 0
+10.0 +23.2 +7.4 +17.1 +13.4 +21.5 1
+0 +3.7 +9.0 +7.2 +6.9 +12.9
+0 +1.6 0
-10
-3.9 -3.0 -0.2 -1.9 -1.1 -1.0 -4.7 -0.6 -1.8 -1.5
-10 -3 -5 -20
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期） '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期）
（予想） （予想）
（増額改定件数割合） （増額入替件数割合）
更新件数（左軸） 増額件数（左軸） 増額改定件数割合（右軸） 入替件数（左軸） 増額件数（左軸） 増額入替件数割合（右軸）
（件）
（件） （%） （%）
94.9
200 80 50 100
67.6 76.9 75.0
48.1 51.9 48.0 61.0
44.6 45.9
100 40 25 50
0 0 0 0
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期） '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
1. 「賃料改定」における各数値は大手町タワー（底地）の地代を除いた値を記載しています。 13
3-2. 内部成長戦略 賃料の状況（2）
賃料増額が継続するなか、堅調なマーケット環境によりレントギャップは更に拡大
■ レントギャップの状況（オフィス） ■ 平均賃料の状況（既存オフィス 全エリア）
（円/坪）
比率は前期末比
マーケット賃料未満 マーケットレンジ以上（新規契約等） 19,000
マ +60
ー +1.7% +1.2%
ケ （百万円）
マーケットレンジ内 マーケットレンジ以上（新規契約等除く） 18,000 +1.6% +0.7%
ッ
ト +40 +1.0% +0.4%
賃 17,000
料
以
上 +20 16,000
15,000
+0 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
マ レントギャップ
ー -20 ■ エリア別平均賃料の推移（既存オフィス）
ケ ▲6.9%
ッ
ト （前期比▲1.8%） 東京都心 東京周辺部 地方
賃 -40 （円/坪）
料 （参考） 比率は前期末比
未 実質レントギャップ
23,000
満
-60 ▲12.8%
+2.8% +1.4%
'20.6 '20.12 '21.6 '21.12
（前期比▲2.4%） 21,000 +0.7%
（期）
+1.5% +0.3% +1.0%
19,000
■ 契約更新期別の面積比率 ■ 増額改定回数別の改定割合 +1.4% +0.5% +0.3% +0.8%
+0.6% +0.3%
17,000
'22.6期以降 3回目
8% 13%
'20.6期 15,000
32% +1.5%
'21.12期 +3.8% +0.9% +1.5%
22% 1回目 13,000 +0.3% +0.9%
2回目 計83件
31% 55%
'20.12期 11,000
'21.6期
13% '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
25%
1. 「既存オフィス」とは2016年12月期から継続保有している物件をいいます。
1 . 「マーケット賃料」及び「マーケットレンジ」は本投資法人が保有するオフィスビルについて、シービーアールイー株式会社の査定および東京建物からの 2. 各平均賃料は満室稼働時の想定平均賃料の値を記載しています。
助言をもとにTRIMが設定した水準を指します。
14
3-2. 内部成長戦略 内部成長の取組み
継続的な賃料増額に向けた施策に加え、効果的なバリューアップ、費用削減にも精力的に取り組む
■ 基本戦略 ■ 工事費、減価償却費の推移
(百万円)
減価償却費 資本的支出 修繕費
1. 目標賃料の戦略的運用 2,500
2,035 2,100
新規契約や契約更改時の値上げ目標とする「目標賃料」をオ 1,921 1,943 1,943 1,965 1,973
2,000
フィス各物件で設定。ターゲットの明確化により、戦略的な賃料 2,047
値上げ交渉や入替賃料の最大化を狙う
1,500
1,805
1,582
2. バリューアップ投資の強化 1,325
1,000 1,146 1,126
523 563 593 542
505
競争力の向上に加え、テナントニーズに対応する内装・設備等 383
へ積極的に投資し、新規契約賃料の引上げを企図 500 624 306
0
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期）
3. 継続的なCS向上 （予想） （予想）
■ ‘19.12期 工事の概要、主な工事物件
きめ細かなテナント対応や安全・安心な環境づくりは、解約防止
に加え、賃料交渉に影響する重要な取組みと位置付け
• 工事総額 2,198 百万円
⇒うち、バリューアップ工事 1,036 百万円
4. 管理運営の見直しによるNOI向上 ⇒（うち、LED化工事等） 154 百万円 JPR武蔵小杉ビル JPR人形町ビル
外壁改修 エントランス改修
管理品質の維持向上に留意しながら管理運営を見直し、賃貸
費用の削減、付帯収入の増加を推進 ◆JPR武蔵小杉ビル（267百万円 外壁・内装 他） ◆JPR梅田ロフトビル（149百万円 ESL 他）
◆東京建物本町ビル（158百万円 内装・空調 他） ◆川口センタービル（146百万円 空調 他）
1. 修繕費は、実際に各期に計上した金額から、原状回復費収入相当の修繕費を控除した金額を記載しています。
2. 「ESL」はエスカレーターのことを指します。
3. 各工事金額は工事管理報酬を含めた金額を記載しています。
4. 工事予定は長期計画の抜粋であり実施を約束するものではありません。
15
3-2. 内部成長戦略 商業施設の稼働・契約の状況
商業施設は、プライムロケーション・駅至近の商業ポテンシャルの高いエリアに所在
満室稼働に近い水準で安定的に推移
■ 商業施設のポートフォリオ ■ 稼働率（商業施設）
（%） 100.0 100.0 99.7 99.9 99.9 100.0 100.0 100.0
100.0 99.4
カテゴライズ 都市型 駅前立地型
99.9 99.9 99.8 99.9 100.0 100.0
99.6 99.4
東京・大阪における 東京近郊・主要都市における 98.0 99.2
特徴
プライムロケーションの商業施設 駅前立地の商業施設
物件数 9物件 6物件 96.0
資産規模 585億円 461億円 契約稼働率 賃料稼働率
94.0
0
'16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期）
（予想） （予想）
■ 主な商業施設 ■ 契約の状況（商業施設）
テナント形態（面積比） 賃料形態（面積比）
固定+歩合
都 5%
市 マルチテナント
型 23%
JPR梅田ロフトビル JPR渋谷 JPR銀座 有楽町イトシア FUNDES 一棟 固定
タワーレコードビル 並木通りビル 上野 77% 95%
契約形態（面積比） 残存契約期間（面積比）
駅
前 定期借家
立 2年未満
地 13% 28% 5年以上
型 42%
2年以上
3年未満
1%
川崎ダイスビル 田無アスタ JPR武蔵小杉ビル ハウジング・デザイン・ 3年以上
センター神戸 普通借家 5年未満
87% 28%
1. 「資産規模」は取得価格を基準とした値を記載しています。
16
3-3. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 ポートフォリオクオリティを重視した厳選投資
優先交渉権・スポンサーパイプラインの活用、戦略的な資産入替を推進
■ 基本方針 （ポートフォリオの運用基準） ■ 戦略的な資産入替を活用した外部成長の継続
（入替方針） 戦略的な資産入替により、強固なポートフォリオ構築を目指す
（用途） （エリア）
運
用 都市型 JPR 戦略的に売却 スポンサー
基 オフィス 東京 地方
商業施設等 • 戦略的な資産入替によるポート • デベロッパーのメインスポンサーに
準
70 ～ 90 % 10 ～ 30 % 80 ～ 90 % 10 ～ 20 % フォリオクオリティの向上 は、再開発物件等取得ニーズ
• 築年数の若返りと収益性の向上 資産 • グループの総合力及び事業ポート
• 売却先がスポンサーの場合、再開 入替 フォリオの強化戦略の一環として
発後の優先交渉等による取得協議 のファンド拡大サポート
■ アセットタイプにホテル（都市型宿泊施設）を追加 が可能 • JPR成長戦略に対するコミットメント
• 適正価格による厳選投資 の一層強化
【目的】 優良物件の取得
・取得機会増加による、持続的成長と投資主価値の向上
【運用戦略】
・収益の安定性を重視
・運営は実績のある外部専門会社等と、固定賃料を原則とする長期賃貸借契約 ■ スポンサーパイプラインの活用
■ 優先交渉権の活用 （保有物件の取得先別内訳） （保有上位5物件）
物件名 億円
（優先交渉権の保有状況） （優先交渉権の活用事例）
第三者取得物件
1 大手町タワー（底地） 360
物件名
当初の 追加 現在の 1,217億円 2 オリナスタワー 313
持分割合 取得 持分割合 スポンサー
単独所有 27.7% 3 新宿センタービル 210
33物件 優先交渉権のある 品川キャナルビル 45.6% +4.6% 50.2% 取得物件
4 東京スクエアガーデン 184
1,891億円 共有物件等 スポンサー 2,194億円
東京スクエアガーデン － － 8.22% 5 兼松ビル 162
情報物件 49.9%
新宿スクエアタワー 38.9% +28.5% 67.4% 982億円
全てスポンサーパイプライン物件
芝大門センタービル 52.8% +12.6% 65.4% 22.4% もしくはスポンサー開発物件
スポンサー
優先交渉権の無い 43.3% 新横浜第二センタービル 50.0% +50.0% 100% パイプライン物件
共有物件等
9物件598億円 ビッグス新宿ビル 25.0% +75.0% 100% 72.3%
1.「東京スクエアガーデン」は東京建物の優先交渉権を活用、その他はJPRの優先交渉権を活用して取得しています。
17
3-3. 外部成長戦略 スポンサーパイプラインの活用
東京建物の保有物件及び開発事例
■ 東京駅周辺の東京建物の保有物件 ■ 都市型コンパクト商業施設・都市型ホテル・中規模オフィス
延床面積（㎡） 竣工（予定）
分類 物件名
客室数（ホテル） 時期
FUNDES水道橋（JPR取得済） 1,477 2015/7
都市型 FUNDES上野（JPR取得済） 2,249 2017/7
コンパクト
FUNDES五反田 1,498 2019/7
商業施設
FUNDES銀座 1,866 2019/11
カンデオホテルズ東京六本木 149 2017/9
ザ・スクエアホテル銀座 182 2018/8
ホテルグレイスリー浅草 125 2018/9
都市型ホテル ザ・ビー大阪御堂筋 306 2019/2
カンデオホテルズ大宮 321 2019/8
アリエッタホテル京都 122 2019/12
名称未定）京都四条 106 2021年春
中規模オフィス 仙台花京院テラス 5,800 2020/1
JPR保有
FUNDES FUNDES ホテルグレイスリー
仙台花京院テラス
上野 五反田 浅草
1. JPRがすでに保有している物件をのぞき、本項に掲載した物件について、JPRはこれらの物件を保有しておらず、東京建物と具体的な交渉を行っているものではなく、現時点において取得予定のものはありません。
18
3-4. 財務戦略 強固な財務基盤の構築
長期平準化とデットコスト低減の両立
■ 2019年12月期の調達実績（短期を除く。130億円） ■ 調達期間の長期化、各期返済額は100億程度に平準化
300
（2020年2月14日現在）
平均調達期間 平均調達金利 長期借入金 投資法人債
借換前 借換後 借換前 借換後 コミットメントライン240億円
（億円）
+1.8年 -0.44%pt 200
6.5年 8.4年 0.93% 0.48%
50
100
■ 財務指標等の状況 20 30
85
130 50
110 30
2019年6月期 2019年12月期 前期比 98 100 105 100 99 100 90
80 80 80 80
（各期調達状況） 70 70
50
71
30 42 40
新規調達総額 111億円 130億円 +19億円 0
'20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '22.6 '22.12 '23.6 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 '26.12 '27.6 '27.12 '28.6 '28.12 '29.6 '29.12 '30.6 （期）
平均調達期間（借換前比） 9.4年（+2.0年） 8.4年（+1.8年） -1.0年
平均調達金利（借換前比） 0.56%（-1.11%pt） 0.48%（-0.44%pt） -0.08%pt ■ 直近3期の平均調達金利と今後返済期限が到来する平均デットコスト
返済期別の平均デットコスト
（有利子負債全体）
有利子負債 1,850億円 1,850億円 － 0.87% 0.96%
0.53% 0.66% 0.53% 0.55%
平均残存年数 4.5年 4.6年 +0.1年
平均デットコスト 0.87% 0.80% -0.07%pt 直近3期平均 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '22.6 （期）
長期固定金利比率 98.9% 99.5% +0.5%pt
■ LTV水準の推移
（LTV） (%)
LTV 40～45%程度を目安にコントロール
LTV（資産総額ベース） 40.9% 40.8% -0.1%pt 50
取得余力（LTV45%上限） 337億円 346億円 +9億円 45 42.1 43.7
42.1 42.1
40.7 40.6 40.6 40.5 40.9 40.8
（格付）
40
R&I （株）格付投資情報センター AA- （安定的）
S&P S&P・グローバル・レーティン
長期 ： A（安定的）、短期 ： A-1 35
グ･ ジャパン（株）
'15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
19
3-5. サステナビリティ サステナビリティ
社会の持続な成長への貢献を図る
■ TRIMの企業理念 ■ サステナビリティ推進体制
持続的な成長を見据え、サステナビリティ委員会を年2回以上開催
誠実さと責任感をもって「プロフェッショナルな不動産投資運用サービス」を提 サステナビリティ委員会
代表取締役社長
供することにより、「顧客」「従業員」「社会」などのすべてに価値を提供します
メンバー
投資運用部長、財務部長、企画管理部長 JPR役員会
コンプライアンス室長
サステナビリティ事務局 報告
目標の設定
■ サステナビリティ方針 活動内容 活動のモニタリング・評価 TRIM取締役会
役職員への啓蒙
TRIMは企業理念（誠実と責任）を基に、 ステークホルダー（投資家やテナン
ト等）と対話・協働して、社会および投資運用業の持続的な発展に貢献する
とともに、JPRの投資主価値の最大化を目指します ■ GRESBリアルエステイト評価において最高位の5 Star獲得
• 総合スコアでの相対評価「GRESBレーティング」で最上位評価「5
1.テナントへの取組み Star」を獲得
テナントへ誠実で責任ある対応をするとともに、独自の新しい価値の提供と
• 最高位「Green Star」評価を6年連続で取得
満足度の向上に努めます
• ESG情報開示レベル評価において、最上位「A」を取得
2.環境への取組み
環境問題の重要性を認識し、保有資産のマネジメントを通し環境負荷の低
減を目指します
• 省エネルギー・温室効果ガスの削減を推進します
• 水資源の有効活用や廃棄物の3R（リユース・リデュース・リサイクル）化
に努めます
• 環境に関する情報の積極的な開示に取り組みます
3.地域コミュニティへの取組み
保有資産を通して地域コミュニティとの連携に取り組み、地域全体のブラン
■ 責任投資原則（PRI）への署名
ド価値向上に貢献します
TRIMは、責任投資原則（PRI）の基本的な考え方に賛同し、2019年5月に署名
4.従業員への取組み
従業員一人一人を尊重して働きやすい職場の実現を推進し、プロフェッショ
ナルとしての専門性を高めます
5.社会への取組み
法令および社会のルールを遵守し、高い倫理観をもって、透明性および客
観性を重要視して事業に取り組みます
20
3-5. サステナビリティ サステナビリティ（環境①）
環境認証取得を推進、グリーンボンドの発行
■ 環境認証の取得状況 ■ JPR初のグリーンボンドを発行
環境負荷の低い持続可能性の高いポートフォリオを目指し、環境認証取得率向
上に取り組む 発行の目的
項目 2018年12月 2019年6月 2019年12月 前期比 • ESGへの取組みの更なる推進
物件数 17 21 23 +2 • 資金調達手段の多様化・強化
223,389 352,458 359,132 6,674
• グリーンファイナンス市場拡大への貢献
延床面積（㎡）
• ESGに関心の高い投資家との対話の促進
取得比率 34.0 % 53.4 % 54.4 % +1.0 %
（DBJ Green Building認証） 発行の対象となる資産（グリーン適格資産）の基準
格付 物件 • DBJ Green Building認証における5つ星、4つ星、若しくは3つ星
★★★★★ 東京スクエアガーデン、オリナスタワー • CASBEE不動産評価認証におけるS（★★★★★）、A（★★★★）
若しくはB+（★★★）ランク
オーバルコート大崎マークウエスト、新宿センタービル、
★★★★ JPR千駄ヶ谷ビル
グリーンボンドの概要
兼松ビル、ビッグス新宿ビル、品川キャナルビル、大宮
★★★ プライムイースト、ライズアリーナビル、ゆめおおおかオ 発 行 日 2019年7月31日
フィスタワー、川崎ダイスビル
JPRクレスト竹橋ビル、新宿スクエアタワー、南麻布ビル、 発 行 総 額 50億円
★★ JPR千葉ビル
発 行 年 限 10年
（CASBEE不動産評価認証）
利 率 0.57%
格付 物件
薬院ビジネスガーデン及びJPR千駄ヶ谷
武蔵浦和ショッピングスクエア、JPR梅田ロフトビル、ハ 資 金 使 途
★★★★★ ウジング・デザイン・センター神戸、JPR麹町ビル、 ビルの調達資金の返済資金
FUNDES上野
株式会社日本格付研究所（JCR）より「JCR
★★★★ JPR渋谷タワーレコードビル、薬院ビジネスガーデン
評 価 機 関 グリーンファイナンス・フレームワーク評
価」の最上位である「Green1（F）」を取得
21
3-5. サステナビリティ サステナビリティ（環境②）
環境関連への取組みを継続的に強化
■ エネルギー管理システムによるモニタリング ■ エネルギーパフォーマンス実績
2019年よりシステム導入、CO2排出量や水光熱費等を月次ベースでモニタリ
ングし、環境負荷の低減に取り組む 項目 原単位 2017年 2018年 前年比
(t-CO2)
4,000 2018年 2019年 MWh/m2 0.153 0.149 -0.003
電気使用量
ガス使用量 MWh/m2 0.024 0.024 0.000
3,000
水使用量 ㎥/㎡ 0.832 0.800 -0.031
2,000
CO2排出量 t-CO2/㎡ 0.089 0.080 -0.009
1,000
0 ■ 環境負荷軽減に向けた工事
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 エネルギー効率の高い設備への改修を計画的に実施
1. 電気ガス等について直接データ管理していない物件については除外しています。
（LED・空調設備関連工事の推移）
■ グリーンリース契約 （百万円）
400 368
新規に契約する賃貸借契約にはグリーンリース条項を定めており、テナントと協 339
310
働して環境負荷の軽減に取り組む
300 258
事例：新潟駅南センタービル 227
211 205
環境意識の高いテナントとグリーンリース契約を締結 185
200 173
152
（本契約締結のポイント） 130 123 125
105
• LED照明への切替によるCO2排出及びコストの削減 100
• 環境負荷軽減による物件のクオリティ向上
• 環境意識の高いテナントニーズとの適合
0
新潟駅南センタービル
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期）
（予定）
LED工事 空調設備更新工事
22
3-5. サステナビリティ サステナビリティ（社会）
テナントサービス向上と従業員への取組みに注力
■ テナントサービスの向上 ■ TRIM従業員への取組み
JPRベストパフォーマンスアワード2019：JPR市ヶ谷ビル プロフェッショナルの育成（人材開発）
• 2006年より、優秀な管理水準にあるビル管理会社に対し、他物件の模 • 従業員こそが最大の経営資源との考えのもと、従業員の挑戦を支援
範として表彰 • 不動産投資運用のプロフェッショナル育成のため、資格取得の金銭補助
• テナント満足度を表彰の基準にしているため、満足度向上へのインセン と研修機会を提供
ティブとなる • スキル向上のために教育研修体系を整備
• 受賞ビルの優れた取組みを他物件担当者と共有し、ポートフォリオ全体 （2019年12月31日時点）
のレベルを向上
名称 人数
（受賞者） 宅地建物取引士 34名
東京不動産管理株式会社 JPR市ヶ谷ビル事業所 不動産証券化協会（ARES）認定マスター 13名
不動産鑑定士 4名
（受賞理由）
一級建築士 2名
• 店舗部分の入退去工事やテナント退去が同時
進行する中、高い調整力を発揮 公認会計士 1名
• 日頃よりテナントと良好な関係を構築し、CS調 日本証券アナリスト 4名
査では継続的に高水準の評価を獲得
健康と快適性
• きめ細かな設備機器のメンテナンスが他物件
の模範となる点を評価
JPR市ヶ谷ビル • メインスポンサーの東京建物グループで
は、健康経営宣言を公表し、さまざまな取
（CS向上への対応） 組を実施
• TRIMにおいても、「健康優良企業」として
CS調査・検証 ブランド検討会 認定され、「健康優良企業 銀の認定証」
定期的なテナントアンケートの実施 アンケート結果の検証
を受ける
ブランド浸透度の確認
• 健康維持・向上のため健康診断・インフ
管理課題の改善 定期連絡会 ルエンザ予防接種・歯科検診などを実施
各ビルのPM・BMとの AM・PM・BMでの • 従業員の病気ケガを事由とした休暇を有
課題の改善 管理課題の確認・対策協議 給休暇とは別に付与（シックリーブ制）
23
3-5. サステナビリティ サステナビリティ（コーポレート・ガバナンス）
信頼される投資法人・資産運用会社を目指す
■ 資産運用報酬 ■ 資産運用会社（TRIM）のガバナンス
資産運用報酬体系の変更 物件取得の意思決定フロー
• 固定報酬は廃止 利害関係者取引のケースでは以下の対応を実施
• 収入連動報酬の割合を引き下げ、分配金連動報酬中心の体系に変更 • 社外弁護士を特別委員として選任し、コンプライアンス委員会で取引の妥当性及
び合理性について審査・検証
旧AM報酬体系 • 承認された取引の実行に際しては、TRIM株主から独立した役員で構成されるJPR
役員会の事前承認が必要 案 利
デ 害 一
固定報酬 1,250 万円/ 月 取 ュ
件
事 関 等 定
起 得 ー 係 取 の 額 契
案 デ 前
インセンティブ報酬1 総収入額×2% (総収入額が80億円を超 ・立
審 方
リ 検 者 得 取
得
以 約
査 針 証 と 決 上 締
（収入連動報酬） える部分は1.5%) 決 ジ の 定 決 の 結
案 ェ 承
定 ン 取 定 物
/
ス 認 引 件
インセンティブ報酬2
税引前当期純利益×3%
（利益連動報酬） コ デ コ
ン
ン ュ 投 プ
ー
インセンティブ報酬3 プ
デ 資 ラ 取
物件価格×0.25% 投 ラ 投 法 イ 投
（取得報酬） イ 資 リ
人 ア 資 締
資 ア ジ 役 取
小 役 ン 小
運 ン ェ ス 会
委 ン 員 委 得
用 ス 員 委 員
部 小 ス 会
会 小 員 会
委 委 会
員 員
会 会
新AM報酬体系 （’20.6期より変更）
運用報酬1 ■ リスクマネジメント
取得価格総額×0.05%
（資産連動報酬）
TRIMのリスク対応スキーム
運用報酬2
（収入連動報酬）
総収入額×1.2% • 実効性のあるリスク管理態勢を整備し、リスクの回避 リスクの
洗い出し
に努める
運用報酬3 分配可能基準額×3.8%×1口当たり分 • リスク対応スキームによる継続な対応により、リスク
改善 評価
（分配金連動報酬） 配可能基準額の変動率 耐性を強化している
• 情報管理にあたり、様々な脅威に対する安全対策を
運用報酬4・5 実施し、障害などに備えるコンティンジェンシープラン
（取得/合併報酬） 物件価格×0.5% を整備 モニタリ
対応
（売却報酬） ング
24
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 4. 決算と業績予想
25
4. 決算と業績予想 2019年12月期決算の概要（前期比）
2019年12月期（第36期）実績： 1口当たり分配金7,493円（前期比+113円）
新規テナントの誘致や賃料増額改定が順調に進捗し、賃料等収入は引き続き増収
前期に実施した資産入替も貢献し、12期連続の増配を達成
項目 2019年6月期 2019年12月期 増減
項目 第35期 第36期 増減
（第35期） （第36期） 入替物件※1 既存物件※2
営業収益 16,101 16,005 -95 賃貸事業収入 15,695 16,005 +309 +73 +236
賃貸事業収入 15,695 16,005 +309 賃料等収入 14,857 15,081 +223 +30 +193
不動産等売却益 405 - -405 賃料･共益費 12,723 12,939 +215 +66 +148 ①
営業費用 8,147 8,320 +173 地代 1,726 1,774 +47 - +47 ②
7,349 7,538 +188 その他定額収入 407 368 -38 -36 -2
賃貸事業費用
P/L その他賃貸事業収入 838 924 +86 +42 +43
販売費及び一般管理費 797 782 -15
（百万円） 附加使用料 683 799 +116 +26 +89 ③
営業利益 7,954 7,684 -269
解約違約金等 46 21 -24 +1 -26
営業外収益 72 7 -65 ⑥
原状回復費相当額収入 71 62 -8 +9 -18
営業外費用 810 777 -32 ⑦
その他変動収入 36 40 +3 +5 -1
経常利益 7,216 6,915 -301
賃貸事業費用 7,349 7,538 +188 -1 +190
当期純利益 7,216 6,914 -301 593 609 +16 +6 +9
外注委託費
圧縮積立金繰入額
積立金（百万円） 405 - -405 水道光熱費 782 866 +84 +21 +62 ④
分配金（円） 1口当たり分配金 7,380 7,493 +113 公租公課 2,349 2,335 -13 -7 -6
保険料 24 25 +0 +0 +0
発行済投資口総数（口） 923,000 923,000 -
修繕工事費 578 610 +31 -2 +34
管理委託料 293 299 +5 +2 +2
賃貸事業収入 管理組合費 569 570 +1 - +1
① ［賃料・共益費] 前期に入居したテナントの通期寄与や賃料増額改定等により増収（前期比+1.2%）
減価償却費 1,965 1,973 +8 +8 +0
② ［地代］ 大手町タワー（底地）の地代改定が通期寄与
その他賃貸事業費用 192 247 +54 -31 +86 ⑤
③ ［附加使用料] 主に季節要因により増収
NOI 10,311 10,441 +129 +83 +45
賃貸事業費用 NOI利回り（簿価） 5.1% 5.0% -0.1%pt
④ ［水道光熱費] 主に季節要因により増加、水道光熱収支は改善（+26百万円） 賃貸事業利益 8,346 8,467 +121 +75 +45
⑤ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が増加 償却後利回り（簿価） 4.1% 4.1% - %pt
賃料稼働率（期中平均） 98.6% 98.9% +0.3%pt
営業外収益・費用
※1 第35期に実施した資産入替による増減を算出しています。
⑥ ［営業外収益］ 管理組合精算金の剥落等により減収(主に毎年6月期に計上）
⑦ ［営業外費用］ 支払利息・投資法人債利息等の財務コストが減少 ※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～⑤に記載）
26
4. 決算と業績予想 2019年12月期決算の概要（前期比）
2019年12月期（第36期）実績： 総資産額4,534億円、1口当たり純資産額259,230円
項目 2019年6月期末 2019年12月期末 増減 現預金の増減 （ C / F）
（第35期末） （第36期末） 項目 増減
流動資産 36,803 38,196 +1,392 営業活動によるキャッシュフロー +9,383
現預金（信託を含む） 36,267 37,775 +1,508 税引前当期純利益 +6,915
その他の流動資産 536 421 -115 減価償却費 +1,974
固定資産 415,453 415,140 -312 その他 +494
有形固定資産 403,064 402,700 -363 投資活動によるキャッシュフロー -1,025
無形固定資産 11,806 11,805 -0 固定資産の取得による支出 -1,079
投資その他の資産 583 633 +50 その他 +53
繰延資産 109 130 +21 財務活動によるキャッシュフロー -6,849
投資法人債発行費 101 129 +28 有利子負債の新規調達 +16,960
投資口交付費 8 0 -7 有利子負債の返済・償還 -17,000
資産合計 452,366 453,467 +1,101 分配金の支払額 -6,810
流動負債 30,616 29,540 -1,076 現預金計 +1,508
B/S 短期借入金 2,000 1,000 -1,000
（百万円） 一年以内返済予定の長期借入金 18,000 21,000 +3,000 固定資産の増減
一年以内償還予定の投資法人債 4,000 - -4,000 項目 増減
その他の流動負債 6,616 7,540 +923 資本的支出 +1,582
固定負債 182,583 184,657 +2,074 減価償却費 -1,973
長期借入金 139,520 136,520 -3,000 その他 +78
投資法人債 21,500 26,500 +5,000 固定資産計 -312
預り敷金・保証金 21,563 21,637 +74
負債合計 213,199 214,198 +998 有利子負債の増減
出資総額 231,653 231,653 - 項目 新規調達 返済・償還 期末残高 増減
剰余金 7,513 7,616 +102 短期借入金 4,000 5,000 1,000 -1,000
圧縮積立金 284 689 +405 長期借入金 8,000 8,000 157,520 -
当期未処分利益 7,229 6,926 -302 投資法人債 5,000 4,000 26,500 +1,000
純資産合計 239,166 239,269 +102 有利子負債計 17,000 17,000 185,020 -
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4. 決算と業績予想 2019年12月期決算の概要（期初予想比）
2019年12月期（第36期）実績： 1口当たり分配金の期初予想比+63円
期中の平均賃料稼働率は99%に迫る高水準
内部成長が順調に進捗し、期初予想を上回る水準に着地
項目 2019年12月期 2019年12月期 増減
（第36 期･予想） （第36 期･実績） 項目 第36期･予想 第36期･実績 増減
営業収益 15,886 16,005 +119 賃貸事業収入 15,886 16,005 +119
賃貸事業収入 15,886 16,005 +119 賃料等収入 15,034 15,081 +47
営業費用 8,250 8,320 +70 賃料･共益費 12,895 12,939 +43 ①
賃貸事業費用 7,456 7,538 +81 地代 1,774 1,774 -0
793 782 -11 その他定額収入 364 368 +3
P/L 販売費及び一般管理費
その他賃貸事業収入 852 924 +71
（百万円） 営業利益 7,636 7,684 +48
附加使用料 813 799 -13
営業外収益 3 7 +4
解約違約金等 2 21 +18 ①'
営業外費用 779 777 -2
原状回復費相当額収入 - 62 +62
経常利益 6,859 6,915 +55
その他変動収入 36 40 +3
当期純利益 6,858 6,914 +55
賃貸事業費用 7,456 7,538 +81
分配金（円） 1口当たり分配金 7,430 7,493 +63 617 609 -8
外注委託費
水道光熱費 897 866 -30
発行済投資口総数（口） 923,000 923,000 -
公租公課 2,336 2,335 -0
保険料 25 25 +0
賃貸事業収入
修繕工事費 513 610 +97 ②
① ［賃料・共益費] 新規テナントの入居や商業物件で歩合賃料が増加したこと等が寄与し増加
合意解約による賃料等のマイナス分を解約違約金として受領しているため、 管理委託料 287 299 +12 ③
実質的な増加額（①＋①'）は+62百万円程度 管理組合費 578 570 -8
減価償却費 1,983 1,973 -9
賃貸事業費用 その他賃貸事業費用 217 247 +29 ④
② ［修繕工事費］ 原状回復工事の発生等により増加 NOI 10,413 10,441 +27
③ ［管理委託料］ 賃料改定交渉の進捗に伴い、賃料増額改定報酬が増加 NOI利回り（簿価） 5.0% 5.0% - %pt
④ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が増加 8,429 8,467 +37
賃貸事業利益
償却後利回り（簿価） 4.0% 4.1% +0.1%pt
賃料稼働率（期中平均） 98.8% 98.9% +0.1%pt
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4. 決算と業績予想 2020年6月期業績予想の概要（2019年12月期実績比）
2020年6月期（第37期）予想： 1口当たり分配金7,590円（2019年12月期実績比+97円）
内部成長と外部成長の両輪が貢献
新投資口の発行による希薄化を吸収し、中期目標のDPU7,500円を達成する見込み
項目 2019年12月期 2020年6月期 増減
項目 第36期 第37期･予想 増減
（第36期） （第37期･予想） 取得物件※1 既存物件※2
営業収益 16,005 16,439 +433 賃貸事業収入 16,005 16,439 +433 +384 +49
賃貸事業収入 16,005 16,439 +433 賃料等収入 15,081 15,640 +558 +335 +222
営業費用 8,320 8,450 +129 賃料･共益費 12,939 13,490 +551 +332 +218 ①
賃貸事業費用 7,538 7,538 -0 地代 1,774 1,783 +9 - +9
782 912 +130 その他定額収入 368 366 -2 +3 -5
P/L 販売費及び一般管理費 ⑥
その他賃貸事業収入 924 799 -124 +48 -173
（百万円） 営業利益 7,684 7,989 +304
附加使用料 799 758 -41 +44 -86 ②
営業外収益 7 58 +50 ⑦
解約違約金等 21 - -21 - -21
営業外費用 777 760 -17 ⑧
原状回復費相当額収入 62 - -62 - -62
経常利益 6,915 7,287 +372
その他変動収入 40 41 +1 +4 -3
当期純利益 6,914 7,286 +372
賃貸事業費用 7,538 7,538 -0 +139 -140
分配金（円） 1口当たり分配金 7,493 7,590 +97 609 620 +10 +12 -1
外注委託費
水道光熱費 866 825 -40 +42 -83 ③
発行済投資口総数（口） 923,000 960,000 +37,000
公租公課 2,335 2,400 +64 +0 +64 ④
保険料 25 23 -1 +0 -2
賃貸事業収入 610 578 -31 +12 -44
修繕工事費
① ［賃料・共益費] 前期に入居したテナントの通期寄与や賃料増額改定等により増収の見込み
管理委託料 299 320 +21 +7 +13
② ［附加使用料] 主に季節要因により減収
管理組合費 570 574 +3 +6 -2
賃貸事業費用 減価償却費 1,973 2,035 +61 +56 +4
③ ［水道光熱費］ 主に季節要因により減少、水道光熱収支はほぼ横ばいの見込み その他賃貸事業費用 247 159 -88 +0 -88 ⑤
④ ［公租公課］ 前年に取得した物件の固都税発生や評価替えの影響等により増加 NOI 10,441 10,937 +495 +301 +194
⑤ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が減少 NOI利回り（簿価） 5.0% 5.3% +0.3%pt
賃貸事業利益 8,467 8,901 +434 +244 +189
販売費及び一般管理費 償却後利回り（簿価） 4.1% 4.2% +0.1%pt
⑥ ［販売費及び一般管理費］ 報酬体系変更に伴い資産運用報酬が増加
賃料稼働率（期中平均） 98.9% 99.4% +0.5%pt
営業外収益・費用 ※1 第37期に取得した南船場ビル及び取得予定のセンシティビルディングによる増減を算出しています。
⑦ ［営業外収益］ 管理組合精算金の計上等により増収(主に毎年6月期に計上） ※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～⑤に記載）
⑧ ［営業外費用］ 支払利息・投資法人債利息等の財務コストが減少
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4. 決算と業績予想 2020年12月期業績予想の概要（2020年6月期予想比）
2020年12月期（第38期）予想： 1口当たり分配金7,720円（2020年6月期予想比+130円）
前期に取得した物件の通期稼働が寄与し、引き続き増配の見込み
新たな中期目標に向けて、継続的な賃料増額とコストコントロールによる安定的な成長を目指す
項目 2020年6月期 2020年12月期 増減
項目 第37期･予想 第38期･予想 増減
（第37期･予想） （第38期･予想） 取得物件※1 既存物件※2
営業収益 16,439 16,797 +357 賃貸事業収入 16,439 16,797 +357 +268 +89
賃貸事業収入 16,439 16,797 +357 賃料等収入 15,640 15,879 +239 +228 +11
営業費用 8,450 8,630 +180 賃料･共益費 13,490 13,717 +226 +227 -1 ①
賃貸事業費用 7,538 7,699 +161 地代 1,783 1,793 +9 - +9
912 930 +18 その他定額収入 366 369 +3 +0 +3
P/L 販売費及び一般管理費
その他賃貸事業収入 799 917 +117 +39 +78
（百万円） 営業利益 7,989 8,166 +177
附加使用料 758 871 +112 +35 +77 ②
営業外収益 58 3 -54 ⑤
解約違約金等 - - - - -
営業外費用 760 757 -2