2019年12月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年２月14日
不動産投資信託証券発行者名 日本プライムリアルティ投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8955 URL http://www.jpr-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）城崎 好浩
資 産 運 用 会 社 名 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）城崎 好浩
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役財務部長 （氏名）埜村 佳永
ＴＥＬ 03-3231-1051
有価証券報告書提出予定日 2020年３月26日 分配金支払開始予定日 2020年３月10日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （アナリスト・機関投資家向け）
１．2019年12月期の運用、資産の状況（2019年７月１日～2019年12月31日）
(1）運用状況 （金額は百万円未満切捨て、％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年12月期 16,005 △0.6 7,684 △3.4 6,915 △4.2 6,914 △4.2
2019年６月期 16,101 2.9 7,954 4.9 7,216 6.7 7,216 6.7
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年12月期 7,491 2.9 1.5 43.2
2019年６月期 7,818 3.0 1.6 44.8
(2）分配状況
１口当たり 分配金総額 １口当たり
分配金 （利益超過分配金 利益超過 利益超過 配当性向 純資産配当率
（利益超過分配金
は含まない） 分配金 分配金総額
は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年12月期 7,493 6,916 － － 100.0 2.9
2019年６月期 7,380 6,811 － － 94.3 2.9
（注1）配当性向は小数第１位未満を切捨てて表示しています。
（注2）2019年６月期の分配金総額と当期純利益の差異の要因は、当期未処分利益の一部（405百万円）を圧縮積立金とし
て内部留保したことによるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年12月期 453,467 239,269 52.8 259,230
2019年６月期 452,366 239,166 52.9 259,118
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年12月期 9,383 △1,025 △6,849 37,775
2019年６月期 14,527 △10,555 △2,761 36,267
２．2020年６月期の運用状況の予想（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期の運用状況
の予想（2020年７月１日～2020年12月31日）
（金額は百万円未満切捨て、％表示は対前期増減率）
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過
は含まない）
分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年６月期 16,439 2.7 7,989 4.0 7,287 5.4 7,286 5.4 7,590 －
2020年12月期 16,797 2.2 8,166 2.2 7,412 1.7 7,411 1.7 7,720 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
（2020年６月期）7,590円、（2020年12月期）7,720円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年12月期 923,000口 2019年６月期 923,000口
② 期末自己投資口数 2019年12月期 0口 2019年６月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、18ページ「１口当たり情報」をご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
2020年６月期及び2020年12月期の運用状況の予想数値は、６ページ記載の前提条件の下に算出した現時点のものであ
り、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超
過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。
以 上
日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………… 2
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………… 8
（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………… 8
（２）損益計算書………………………………………………………………………………………… 10
（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………… 11
（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………… 12
（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………… 13
（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………… 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………… 14
（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………… 14
（貸借対照表関係）………………………………………………………………………………… 14
（損益計算書関係）………………………………………………………………………………… 15
（投資主資本等変動計算書関係）………………………………………………………………… 16
（金融商品関係）…………………………………………………………………………………… 16
（賃貸等不動産関係）……………………………………………………………………………… 18
（１口当たり情報）………………………………………………………………………………… 18
（重要な後発事象）………………………………………………………………………………… 19
（開示の省略）……………………………………………………………………………………… 19
（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………… 19
３．参考情報………………………………………………………………………………………………… 20
（１）本投資法人の資産の構成………………………………………………………………………… 20
（２）投資資産…………………………………………………………………………………………… 20
（３）資本的支出の状況………………………………………………………………………………… 26
（４）主要な投資資産について………………………………………………………………………… 28
（５）テナント情報……………………………………………………………………………………… 28
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
１．運用状況
Ａ．当期の概況
① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に
基づき、2001年９月14日に設立され、2002年６月14日に発行済投資口の総口数289,600口で株式会社東京証券
取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）しました。その後の公募増資等により、現在の発
行済投資口の総口数は923,000口となっています。本投資法人は株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、主としてオフィスと
商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してきま
した。
なお、2019年９月５日付で、ホテルを投資対象として追加するための投資法人規約及び本資産運用会社の社
内規程（ＪＰＲ運用ガイドライン）の改正を行っています。（以下、商業施設及びホテルを併せて「商業施
設等」といいます。）
② 運用環境
当期は、国内景気において企業収益は高い水準にあるものの、輸出及び生産が弱含んでおり、製造業を中心
に一部では企業収益が減退するなど、業況判断の一部で慎重な見方が見られました。一方で設備投資は緩や
かな増加傾向にあり、堅調な雇用・所得環境の下、個人消費にも持ち直しの動きが見られ、国内景気は緩や
かな回復が続きました。海外景気においても、通商問題など、政治・経済に関するリスク要因は依然として
存在し、回復の速度はやや鈍化しているものの、緩やかな回復が継続しています。
＜オフィス賃貸市場＞
オフィス賃貸市場については、新設、拡張、立地改善等、前向きな新規需要が引き続き旺盛だったことか
ら、タイトな需給環境が継続しました。また、新規賃料水準の上昇傾向も、緩やかながら継続しています。
＜商業施設賃貸市場＞
本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、引き続き、新規出店ニーズが底堅い状態で
す。インバウンド消費についても、概ね安定して推移しており、銀座、表参道、心斎橋等の好立地な都市型
商業施設の賃貸市況は引き続き堅調です。
＜不動産売買市場＞
マーケットでの売買においては、本投資法人の投資対象となる優良物件が品薄状態にあるなか、国内外投資
家の物件取得意欲は引き続き高く、低利回りの取引が継続しているため、厳しい取得環境となっています。
投資対象資産の多様化や、資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索が続いています。
③ 運用状況
＜新規物件の取得＞
本投資法人は、主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散
によるバランスに留意しつつ、東京エリアに所在するオフィスを中心に、商業施設等及び地方オフィスにつ
いても投資検討を進めています。
当期においては、東京エリアのオフィスを中心に投資検討を進めたものの、取得には至りませんでした。
2019年12月末時点における保有資産残高は63物件、4,395億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は
480,284㎡、テナント数は760となっています。
＜保有資産の運用管理＞
当期のオフィス賃貸市場は、東京エリアをはじめとして需給バランスの改善が継続したことから、空室率は
低い水準にあります。このようななか、本投資法人はポートフォリオ全体の収益及び稼働率の向上を目指
し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規
テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。その結果、期末稼働率は前期末と比較
して1.0ポイント上昇し99.6％となりました。
管理面では、本投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に
基づき、「働く人が満足する空間の創造」を目指し、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画
的に実施しています。また、省エネルギー対策への取組みとしては、効果の期待できる空調改修工事や照明
器具のＬＥＤ化工事を複数のビルで実施しました。
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また、環境への取組みとして、環境認証の取得を継続的に進めています。当期末時点において、「DBJ Green
Building認証（注１）」については、16物件で認証を取得し、「CASBEE（注２）不動産評価認証」について
は、２件の新規取得を含む計７物件で認証を取得しています。これらの認証取得に加えて環境への取組みが
評価された結果、「GRESB（注３）評価（2019年調査）」では、６年連続で最高位の「Green Star」の評価を
取得しており、総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」においても、最上位評価である「５ス
ター」の評価を獲得しています。
（注１）ビルの環境性能に加えて、防災や防犯、及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動
産（「Green Building」）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより
評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定する認証制度。
（注２）建築環境総合性能評価システム（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）の略で、国土
交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている建物の総合的な環境性能を評価するシステム。
（注３）Global Real Estate Sustainability Benchmark の略で、欧州の年金アセットマネジャーなど世界の60以上の団体で構成
される同名のグループが実施する調査に基づく、不動産会社、ＲＥＩＴや不動産私募ファンドについて、環境や社会性の
観点からサステナビリティ（持続可能性）を分析・評価するためのベンチマーク。
＜資金調達の状況＞
本投資法人は、良好な資金調達環境と低金利を背景に、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の
長期化及び返済期限の分散を一層重視した調達に取り組んでいます。当期中に返済期限が到来した有利子負
債の借換え資金として130億円の調達（短期借入金を除く）を行い、返済した有利子負債の平均調達期間6.5
年、平均調達金利0.93％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は8.4年、平均調達金利は0.48％となりまし
た。
当期末の借入金残高は1,585億円、投資法人債残高は265億円、有利子負債残高は1,850億円となり、当期末の
総資産有利子負債比率（注１）は40.8％、長期固定金利比率（注２）は99.5％、平均デットコスト（注３）
は0.80％、平均残存年数（注４）は4.6年となっています。
また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。
当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下のとおりです。
■発行体格付（当期末現在）
発行体格付
信用格付業者
（アウトルック）
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ） ＡＡ－（安定的）
長期：Ａ（安定的）
Ｓ＆Ｐ グローバル・レーティング・ジャパン株式会社（Ｓ＆Ｐ）
短期：Ａ－１
（注１）総資産有利子負債比率：（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額
（注２）長期固定金利比率：固定金利の長期有利子負債額÷全ての有利子負債額
（注３）平均デットコスト：各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料（期限前弁済に係る費用及びコミットメント
ライン契約に係る費用は除きます。）、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除
し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高
（注４）平均残存年数：全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均し
て算出しています。
④ 業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益16,005百万円、経常利益6,915百万円、当期純利益6,914百
万円となりました。分配金については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適
用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、また、法人税等の発生による投資主負担を最小限に
抑えるべく、前期までに内部留保した繰越利益の一部を分配金に充当することとした結果、投資口１口当た
りの分配金は7,493円となりました。
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Ｂ．次期の見通し
① 今後の運用見通し
今後の国内景気については、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかに回復
していくものと思われますが、通商問題の動向、中国経済の先行き、英国のＥＵ離脱をはじめとした海外経
済の不確実性、欧米の金融政策の影響による金融資本市場の変動、2019年10月に実施された消費増税の影響
に留意する必要があります。
オフィス賃貸市況は、2020年に東京都区部の新規供給量が増加する見通しであるものの、新築ビルのリーシ
ングは好調に推移しており、全般的な市況は良好な状態が継続するものと思われます。なお、本投資法人に
おいては、従来より、積極的なバリューアップ工事や、きめ細やかな管理対応などを通じて、テナント満足
度の向上に注力してきたことから、好調な市況の影響を十分享受できるものと考えています。過熱感の継続
している売買市場においては、不動産売買にあたって、物件収益の成長可能性の見極めがより重要になって
いきます。低金利環境下において、キャップレートが低下している状況を考えると、中長期保有を前提とす
る不動産投資においては、厳選投資のスタンスを堅持していく必要があります。
ａ．新規物件の取得及び資産の入替え
今後も、ポートフォリオ・クオリティを向上させるとともに、長期的な成長力・安定性を高めるため、東京
オフィスへの重点投資を継続する方針です。オフィス賃貸市場の活況を背景に、売買市場は取引利回り、期
待利回りの水準の低下が見られ、品薄状態も継続していることから、利回りの低下と賃料増額を織り込んだ
価格での取引がなされていますが、本投資法人は取得に際しては物件の安定性及び成長性について十分な検
証を行います。また、商業施設等については、ポートフォリオ全体の収益の安定性を補完するため、一定水
準の安定収益を維持できる優良物件に厳選投資します。検討にあたっては、綿密な市場調査、物件精査の下
に価格交渉を行い、合理的な条件で新規物件を取得します。
また、本資産運用会社のスポンサー（東京建物株式会社、安田不動産株式会社、大成建設株式会社、損害保
険ジャパン日本興亜株式会社及び明治安田生命保険相互会社）をはじめとして、情報収集を積極的に行い、
市場動向を的確に把握し、将来性を含めた投資価値を精査した上で、投資判断を行います。
なお、資産の入替えにつきましても、ポートフォリオ・クオリティと長期的な成長力を高めるべくタイミン
グを勘案しつつ検討を進めます。
ｂ．保有資産の運用管理
本投資法人は、引き続き戦略的なリーシング活動により新規テナント誘致を進めるとともに、テナントの満
足度向上を図ることにより、既存テナントの退出防止、増床及び賃料増額改定につなげ、中長期安定的な収
益確保を目指します。具体的には、以下の方針にて運用管理を行います。
・プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社との連携強化。
・良好な賃貸マーケットを前提とした条件提案及び意思決定の迅速化。
・物件収益の改善及びテナント満足度向上を企図した戦略的なバリューアップ工事。
・社会的要請の高い、省エネ化推進・ＢＣＰ対応・環境配慮対応の強化。
・補助金制度を活用した省エネ改修。
ｃ．資金調達
本投資法人は、保守的かつ安定性を重視した財務運営を基本方針とし、総資産有利子負債比率の上限の目途
を概ね50％とする保守的なレバレッジ管理に引き続き取り組んでいきます。借入れについては、将来の金融
環境の変化に伴うリファイナンスリスクを軽減することを目指し、安定性を重視した一層の長期化を推し進
め、有利子負債の返済期限の分散及び各期返済額の低減を図っていきます。また、資金調達の多様化を目的
に投資法人債の発行による資金調達にも取り組んでいきます。
ｄ．情報開示
本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針のひとつに掲げており、東京証券取引所規則や法令等で
定められている情報開示に加えて、投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示しています。
自主開示の手段として、ホームページ（http://www.jpr-reit.co.jp/）を活用しており、ポートフォリオ全
物件の月次稼働率やヒストリカルデータ等の情報の掲載、サステナビリティ情報の拡充及び証券アナリスト
向け決算説明会の動画配信を行っています。
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ｅ．決算後に生じた重要な事実
新投資口の発行について
2020年２月14日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行いました。なお、１
口当たりの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。
〔一般募集（公募）による新投資口の発行〕
発行新投資口数 ：35,250口
払込期日 ：2020年３月３日から2020年３月６日までのいずれかの日
〔第三者割当による新投資口の発行〕
発行新投資口数（上限）：1,750口
割当先 ：みずほ証券株式会社
払込期日 ：2020年３月24日
なお、本件第三者割当における発行新投資口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権
により本件第三者割当における最終的な発行新投資口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行
われない場合があります。
＜参考情報＞
資産の取得について
決算日以降、次の物件を取得し又は取得する売買契約を締結しています。
＜南船場ビル＞
物件概要
所在地 ：大阪府大阪市中央区南船場四丁目11番28号（住居表示）
所有形態 ：土地：所有権、建物：所有権
敷地面積 ：1,405.74㎡
延床面積 ：7,738.47㎡
構造 ：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
竣工年月 ：1986年９月
テナント数 ：13
総賃貸可能面積：5,695.71㎡
総賃貸面積 ：5,692.56㎡
稼働率 ：99.9％
売買条件
売買価格 ：3,750百万円
資産の種類 ：信託受益権
契約締結日 ：2020年１月28日
取得日 ：2020年１月30日
（注）テナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、取得日現在の数値を記載しています。
＜センシティビルディング＞
物件概要
所在地 ：千葉県千葉市中央区新町1000番ほか（地番）
所有形態 ：土地：所有権（共有：持分割合11.1％）、建物：区分所有権
敷地面積 ：20,054.15㎡（持分対応2,226.85㎡）
延床面積 ：158,663.55㎡（区分所有権の面積13,290.06㎡）
構造 ：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付23階建
竣工年月 ：1993年４月
テナント数 ：71
総賃貸可能面積：13,212.98㎡
総賃貸面積 ：13,097.22㎡
稼働率 ：99.1％
売買条件
売買価格 ：13,870百万円
資産の種類 ：不動産
契約締結日 ：2020年２月14日
取得予定日 ：2020年３月27日
（注１）テナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は契約締結日現在の数値を記載していま
す。
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（注２）テナント数は賃借人となる大成有楽不動産株式会社が転貸する予定の転借人の数を記載していま
す。なお、本物件については、低層階（地下１階から地上４階まで）と高層階（地上５階から地
上23階まで）の取得対象部分をそれぞれ、大成有楽不動産株式会社に一括して賃貸し、大成有楽
不動産株式会社は、転貸対象部分において転借人にこれを転貸（サブリース）する予定です。
（注３）総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、低層階については本投資法人が今回取得を予定する持分面積
を、また、高層階については本投資法人が今回取得を予定する持分面積に対応する積数比を乗じ
た面積をそれぞれ算出し、これらを合計して記載しています。
② 運用状況（業績）の見通し
2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）
の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2020年６月期 2020年12月期
営業収益 16,439百万円 16,797百万円
営業利益 7,989百万円 8,166百万円
経常利益 7,287百万円 7,412百万円
当期純利益 7,286百万円 7,411百万円
１口当たり分配金 7,590円 7,720円
うち利益超過分配金 －円 －円
なお、この見通しの前提条件については、下記記載の「2020年６月期及び2020年12月期の運用状況の予想の
前提条件」をご参照下さい。
（注）上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常
利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分
配金の額を保証するものではありません。
2020年６月期及び2020年12月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
営業期間 2020年６月期：2020年１月１日～2020年６月30日（182日）
2020年12月期：2020年７月１日～2020年12月31日（184日）
運用資産 ・本書の日付現在保有している64物件に加え、2020年３月27日実施予定の「センシティビ
ルディング」の取得を前提としています。
・実際には上記以外の新規物件の取得、又は既存物件の売却等により変動する可能性があ
ります。
営業収益 ・賃貸事業収入は、2019年12月期末時点で有効な賃貸借契約をもとに市場環境及びテナン
トとの交渉状況等を勘案の上、一定の入退去影響等を考慮して算出しています。また、
テナントによる賃料等の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・月末稼働率の期中平均は、2020年６月期に99.5％、2020年12月期に99.2％を見込んでい
ます。
営業費用 ・主な営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の外注委託費等の費用は、過
去の実績等をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。外注委託費は、2020
年６月期に620百万円、2020年12月期に633百万円を想定しています。
・固定資産税、都市計画税等の公租公課は、賦課された税額のうち当該営業期間に帰属す
る額を算出し、2020年６月期に2,400百万円、2020年12月期に2,393百万円を想定してい
ます。なお、一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、前保
有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精
算金相当分を取得原価に算入しています。従って、2020年６月期に取得した南船場ビル
及び取得予定のセンシティビルディングに係る固定資産税及び都市計画税等は、2021年
６月期から費用計上（当該期においては31百万円を想定）されることとなります。ま
た、2019年６月期に取得した品川キャナルビル（追加取得部分）、ＪＰＲ麹町ビル及び
ＦＵＮＤＥＳ上野に係る固定資産税及び都市計画税等は、2020年６月期から費用計上
（2020年６月期及び2020年12月期のいずれについても18百万円を想定）されることとな
ります。
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
項目 前提条件
営業費用 ・建物の修繕費は、各営業期間に必要と予想される額を費用として計上しています。しか
しながら、予想し難い要因による建物の毀損等によって修繕費が発生する可能性があ
り、また、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額
ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性がありま
す。
・減価償却費は、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、2020年６
月期に2,035百万円、2020年12月期に2,100百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、一般事務委託及び資産保管手数料等）
は、2020年６月期に912百万円、2020年12月期に930百万円を想定しています。
営業外収益 ・主な営業外収益である管理組合費精算金収入として、2020年６月期に51百万円、2020年
12月期に３百万円を想定しています。
営業外費用 ・主な営業外費用である支払利息、融資手数料、投資法人債利息及び投資法人債発行費償
却等として、2020年６月期に746百万円、2020年12月期に743百万円を想定しています。
・2020年３月に払込予定の新投資口の発行に伴う費用として44百万円を想定しており、当
該費用に伴う償却として、2020年６月期に４百万円、2020年12月期に７百万円を想定し
ています。
有利子負債及び ・本書の日付現在、189,020百万円（長期借入金162,520百万円、投資法人債26,500百万
総資産有利子負 円）の有利子負債を有しており、総資産有利子負債比率は41.3％となっています。
債比率 ・2020年３月に払込予定の公募増資及び第三者割当による手取金を、センシティビルディ
ングの取得資金と、借入金の返済の一部（2,000百万円）に充当することを前提としてい
ます。
・各営業期間に返済期限が到来する借入金については、上記返済を行うほかは全額借換え
を行うことを前提としています。
・上記により、各営業期間末日の総資産有利子負債比率は、2020年６月期末に39.5％、
2020年12月期末に39.5％を想定しています。
・本表における総資産有利子負債比率の算出に当たっては、次の算式を使用しています。
総資産有利子負債比率＝有利子負債見込総額÷総資産見込総額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、総資産有利子負債比率は変動する
可能性があります。
発行済投資口の ・2020年６月期末及び2020年12月期末の発行済投資口の総口数は、本書の日付現在発行済
総口数 みの923,000口に、公募（35,250口）及び第三者割当（上限1,750口）によって発行され
る予定の新投資口数の上限である37,000口を加えた960,000口を前提としています。
・上記のほか、2020年12月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
１口当たり ・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に基づき分配するこ
分配金 とを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり ・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影
響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年６月30日) (2019年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 23,484,645 25,016,928
信託現金及び信託預金 12,782,464 12,758,578
営業未収入金 385,838 246,507
前払費用 138,878 159,405
その他 11,959 15,198
流動資産合計 36,803,787 38,196,618
固定資産
有形固定資産
建物 59,982,967 60,602,042
減価償却累計額 △18,061,478 △18,920,510
建物（純額） 41,921,489 41,681,532
信託建物 92,611,962 93,481,011
減価償却累計額 △34,475,696 △35,522,474
信託建物（純額） 58,136,265 57,958,537
構築物 58,409 58,409
減価償却累計額 △25,144 △26,812
構築物（純額） 33,264 31,597
信託構築物 144,695 146,650
減価償却累計額 △85,434 △88,531
信託構築物（純額） 59,260 58,118
機械及び装置 799,611 821,773
減価償却累計額 △520,489 △542,077
機械及び装置（純額） 279,122 279,696
信託機械及び装置 1,875,622 1,919,756
減価償却累計額 △1,408,464 △1,435,893
信託機械及び装置（純額） 467,158 483,862
工具、器具及び備品 101,869 129,582
減価償却累計額 △58,744 △64,452
工具、器具及び備品（純額） 43,124 65,129
信託工具、器具及び備品 222,723 232,578
減価償却累計額 △161,023 △169,599
信託工具、器具及び備品（純額） 61,699 62,979
土地 113,047,999 113,060,949
信託土地 189,014,043 189,014,043
建設仮勘定 383 2,413
信託建設仮勘定 247 2,035
有形固定資産合計 403,064,057 402,700,894
無形固定資産
借地権 11,801,831 11,801,831
その他 4,352 3,962
無形固定資産合計 11,806,183 11,805,793
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2019年６月30日) (2019年12月31日)
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 544,858 590,776
長期前払費用 38,413 43,220
投資その他の資産合計 583,271 633,997
固定資産合計 415,453,512 415,140,685
繰延資産
投資法人債発行費 101,044 129,512
投資口交付費 8,256 917
繰延資産合計 109,301 130,429
資産合計 452,366,601 453,467,733
負債の部
流動負債
営業未払金 2,771,354 3,379,730
短期借入金 2,000,000 1,000,000
1年内返済予定の長期借入金 18,000,000 21,000,000
1年内償還予定の投資法人債 4,000,000 －
未払金 739,135 669,920
未払費用 70,252 81,175
未払法人税等 605 605
未払消費税等 130,292 381,254
前受金 2,860,847 3,022,445
その他 43,775 5,033
流動負債合計 30,616,261 29,540,165
固定負債
投資法人債 21,500,000 26,500,000
長期借入金 139,520,000 136,520,000
預り敷金及び保証金 8,098,431 8,049,652
信託預り敷金及び保証金 13,465,138 13,588,304
固定負債合計 182,583,569 184,657,957
負債合計 213,199,831 214,198,122
純資産の部
投資主資本
出資総額 231,653,198 231,653,198
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 284,356 689,444
任意積立金合計 284,356 689,444
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,229,214 6,926,967
剰余金合計 7,513,570 7,616,411
投資主資本合計 239,166,769 239,269,610
純資産合計 ※2 239,166,769 ※2 239,269,610
負債純資産合計 452,366,601 453,467,733
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年１月１日 (自 2019年７月１日
至 2019年６月30日) 至 2019年12月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 15,695,954 ※1 16,005,870
不動産等売却益 ※2 405,791 －
営業収益合計 16,101,745 16,005,870
営業費用
賃貸事業費用 ※1 7,349,926 ※1 7,538,619
資産運用報酬 574,894 569,134
一般事務委託及び資産保管手数料 79,048 79,051
役員報酬 6,600 5,066
信託報酬 24,790 23,752
その他営業費用 112,068 105,262
営業費用合計 8,147,328 8,320,887
営業利益 7,954,417 7,684,983
営業外収益
受取利息 182 189
管理組合費精算金収入 59,246 4,357
受取保険金 11,239 1,527
その他 2,096 1,639
営業外収益合計 72,766 7,713
営業外費用
支払利息 593,661 556,344
融資手数料 32,040 27,753
投資法人債利息 166,407 174,899
投資法人債発行費償却 10,835 10,953
投資口交付費償却 7,219 7,339
その他 191 221
営業外費用合計 810,355 777,510
経常利益 7,216,828 6,915,185
税引前当期純利益 7,216,828 6,915,185
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 7,216,223 6,914,580
前期繰越利益 12,991 12,386
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,229,214 6,926,967
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益又 投資主資本合計
任意積立金 は当期未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 231,653,198 284,356 6,774,889 7,059,245 238,712,444 238,712,444
当期変動額
剰余金の分配 △6,761,898 △6,761,898 △6,761,898 △6,761,898
当期純利益 7,216,223 7,216,223 7,216,223 7,216,223
当期変動額合計 － － 454,325 454,325 454,325 454,325
当期末残高 231,653,198 284,356 7,229,214 7,513,570 239,166,769 239,166,769
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益又 投資主資本合計
任意積立金 は当期未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 231,653,198 284,356 7,229,214 7,513,570 239,166,769 239,166,769
当期変動額
圧縮積立金の積立 405,088 △405,088 － － －
剰余金の分配 △6,811,740 △6,811,740 △6,811,740 △6,811,740
当期純利益 6,914,580 6,914,580 6,914,580 6,914,580
当期変動額合計 － 405,088 △302,247 102,840 102,840 102,840
当期末残高 231,653,198 689,444 6,926,967 7,616,411 239,269,610 239,269,610
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
(自 2019年１月１日 (自 2019年７月１日
至 2019年６月30日) 至 2019年12月31日)
Ⅰ．当期未処分利益 7,229,214,642円 6,926,967,425円
Ⅱ．分配金の額 6,811,740,000円 6,916,039,000円
(投資口１口当たり分配金の額) （7,380円) （7,493円)
Ⅲ．任意積立金
圧縮積立金繰入額 405,088,162円 －
Ⅳ．次期繰越利益 12,386,480円 10,928,425円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第30条(2)に定める 本投資法人の規約第30条(2)に定める
分配方針に基づき、分配金の額は利益 分配方針に基づき、分配金の額は利益
の金額を限度とし、かつ、租税特別措 の金額を限度とし、かつ、租税特別措
置法第67条の15に規定されている「配 置法第67条の15に規定されている「配
当可能利益の額」の90％に相当する金 当可能利益の額」の90％に相当する金
額を超えるものとしています。かかる 額を超えるものとしています。かかる
方針のもと、当期未処分利益から租税 方針により、当期未処分利益を超え
特別措置法第66条の２による圧縮積立 ず、かつ、法人税等の発生による投資
金繰入額を控除した残額について、法 主負担が最小限に抑えられる範囲で、
人税等の発生による投資主負担が最小 発行済投資口の総口数923,000口の整数
限に抑えられる範囲で、発行済投資口 倍数となる6,916,039,000円を利益分配
の総口数923,000口の整数倍数となる 金として分配することとしました。な
6,811,740,000円を利益分配金として分 お、本投資法人規約第30条(4)に定める
配することとしました。なお、本投資 利益を超えた金銭の分配は行いませ
法人規約第30条(4)に定める利益を超え ん。
た金銭の分配は行いません。
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年１月１日 (自 2019年７月１日
至 2019年６月30日) 至 2019年12月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 7,216,828 6,915,185
減価償却費 1,965,898 1,974,265
投資法人債発行費償却 10,835 10,953
投資口交付費償却 7,219 7,339
受取利息 △182 △189
支払利息 760,069 731,243
営業未収入金の増減額（△は増加） △93,912 139,330
前払費用の増減額（△は増加） 15,734 △20,526
営業未払金の増減額（△は減少） 111,534 76,706
未払金の増減額（△は減少） 70,167 △69,756
未払消費税等の増減額（△は減少） △132,073 250,962
前受金の増減額（△は減少） 34,473 161,598
有形固定資産の売却による減少額 2,020,668 －
無形固定資産の売却による減少額 3,251,290 －
その他 55,016 △72,891
小計 15,293,568 10,104,222
利息の受取額 182 189
利息の支払額 △765,902 △720,320
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △605 △606
営業活動によるキャッシュ・フロー 14,527,242 9,383,485
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △9,804,326 △429,256
信託有形固定資産の取得による支出 △759,308 △649,786
無形固定資産の取得による支出 △365,875 －
差入敷金及び保証金の差入による支出 △49,857 △45,918
預り敷金及び保証金の返還による支出 △484,149 △206,466
預り敷金及び保証金の受入による収入 647,991 157,687
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △431,553 △239,597
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 691,979 387,903
投資活動によるキャッシュ・フロー △10,555,099 △1,025,434
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 2,000,000 4,000,000
短期借入金の返済による支出 － △5,000,000
長期借入れによる収入 11,100,000 8,000,000
長期借入金の返済による支出 △9,100,000 △8,000,000
投資法人債の発行による収入 － 4,960,579
投資法人債の償還による支出 － △4,000,000
分配金の支払額 △6,761,902 △6,810,234
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,761,902 △6,849,654
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,210,240 1,508,397
現金及び現金同等物の期首残高 35,056,869 36,267,109
現金及び現金同等物の期末残高 36,267,109 37,775,506
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
最近の有価証券報告書（2019年９月26日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。
（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表関係）
１．コミットメントラインに係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行と
コミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期 当期
（2019年６月30日） （2019年12月31日）
借入極度額 24,000,000 24,000,000
当期末借入残高 － －
当期末未使用残高 24,000,000 24,000,000
※２.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額 （単位：千円）
前期 当期
（2019年６月30日） （2019年12月31日）
50,000 50,000
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（損益計算書関係）
※１.賃貸事業損益の内訳 （単位：千円）
前期 当期
（自 2019年１月１日 （自 2019年７月１日
至 2019年６月30日） 至 2019年12月31日）
Ａ. 賃貸事業収入
賃料等収入
賃料 11,131,988 11,372,402
地代 1,726,749 1,774,000
共益費 1,591,893 1,567,002
駐車場収入 266,789 262,373
広告物掲出料 75,465 36,467
アンテナ使用料 25,761 26,176
その他賃貸収入 39,276 14,857,925 43,384 15,081,806
その他賃貸事業収入
附加使用料 683,694 799,897
時間貸駐車料 8,711 8,286
解約違約金等 46,466 21,686
原状回復費相当額収入 71,164 62,445
その他雑収入 27,992 838,028 31,748 924,063
賃貸事業収入合計 15,695,954 16,005,870
Ｂ. 賃貸事業費用
外注委託費 593,100 609,389
水道光熱費 782,428 866,496
公租公課 2,349,569 2,335,893
保険料 24,690 25,316
修繕工事費 578,869 610,360
管理委託料 293,791 299,229
管理組合費 569,179 570,509
減価償却費 1,965,736 1,973,941
その他賃貸事業費用 192,562 247,482
賃貸事業費用合計 7,349,926 7,538,619
Ｃ. 賃貸事業損益
8,346,027 8,467,251
（Ａ－Ｂ）
※２.不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
（単位：千円）
東京建物京橋ビル
不動産等売却収入 5,800,000
不動産等売却原価 5,271,959
その他売却費用 122,248
不動産等売却益 405,791
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
該当事項はありません。
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（投資主資本等変動計算書関係）
前期 当期
（自 2019年１月１日 （自 2019年７月１日
至 2019年６月30日） 至 2019年12月31日）
発行可能投資口総口数及び
発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 5,000,000口 5,000,000口
発行済投資口の総口数 923,000口 923,000口
（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金
運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせること
に留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがありま
す。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、ＪＰＲ運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別
の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設け
ること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場
からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミットメントライン契約を締結、更に財務部門において資
金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注３参照）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価
差額
（注１） （注１）
(1）現金及び預金 23,484,645 23,484,645 －
(2）信託現金及び信託預金 12,782,464 12,782,464 －
(3）短期借入金 (2,000,000) (2,000,000) －
(4）１年内返済予定の
(18,000,000) (18,079,700) 79,700
長期借入金
(5）１年内償還予定の
(4,000,000) (4,010,073) 10,073
投資法人債
(6）投資法人債 (21,500,000) (23,073,405) 1,573,405
(7）長期借入金 (139,520,000) (142,182,670) 2,662,670
16
日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
2019年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注３参照）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価
差額
（注１） （注１）
(1）現金及び預金 25,016,928 25,016,928 －
(2）信託現金及び信託預金 12,758,578 12,758,578 －
(3）短期借入金 (1,000,000) (1,000,000) －
(4）１年内返済予定の
(21,000,000) (21,091,412) 91,412
長期借入金
(5）１年内償還予定の
－ － －
投資法人債
(6）投資法人債 (26,500,000) (27,732,745) 1,232,745
(7）長期借入金 (136,520,000) (138,243,341) 1,723,341
（注１）負債に計上されているものについては、（ ）で示しています。
（注２）金融商品の時価の算定方法
(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4）１年内返済予定の長期借入金及び(7）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定す
る方法によっています。
(5）１年内償還予定の投資法人債及び(6）投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについては、市場価格に基づき、市場価格のないものについては、上記(4）及び(7）
に準じて算定しています。
（注３）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃
借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もるこ
とが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証
金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（2019年６月30日） （2019年12月31日）
預り敷金及び保証金 8,098,431 8,049,652
信託預り敷金及び保証金 13,465,138 13,588,304
（注４）金銭債権の決算日（2019年６月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 23,484,645 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,782,464 － － － － －
金銭債権の決算日（2019年12月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 25,016,928 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,758,578 － － － － －
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（注５）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日（2019年６月30日）後の返済又は償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
投資法人債 4,000,000 － － 2,000,000 5,000,000 14,500,000
長期借入金 18,000,000 20,820,000 20,500,000 16,000,000 17,000,000 65,200,000
短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日（2019年12月31日）後の返済又は償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 1,000,000 － － － － －
投資法人債 － － － 2,000,000 8,000,000 16,500,000
長期借入金 21,000,000 19,820,000 18,500,000 21,000,000 15,000,000 62,200,000
（賃貸等不動産関係）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス（都市型業務施設）、商業施設（都市型商業
施設）及び都市型複合施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価
は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年１月１日 （自 2019年７月１日
至 2019年６月30日） 至 2019年12月31日）
貸借対照表計上額
期首残高 410,964,607 414,867,157
期中増減額 3,902,549 △ 364,493
期末残高 414,867,157 414,502,663
期末時価 509,065,000 522,660,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は品川キャナルビルの追加取得（179,872千円）、ＪＰＲ麹町ビルの取得
（5,813,591千円）、ＦＵＮＤＥＳ上野の取得（3,822,914千円）、主な減少額は東京建物京橋ビルの売却（5,271,959千円）、減
価償却費（1,965,736千円）の計上によるものです。また、当期の主な減少額は減価償却費（1,973,941千円）の計上によるもの
です。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する期中における損益は、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
（１口当たり情報）
前期 当期
（自 2019年１月１日 （自 2019年７月１日
至 2019年６月30日） 至 2019年12月31日）
１口当たり純資産額 259,118円 259,230円
１口当たり当期純利益 7,818円 7,491円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在していないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
（自 2019年１月１日 （自 2019年７月１日
至 2019年６月30日） 至 2019年12月31日）
当期純利益（千円） 7,216,223 6,914,580
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 7,216,223 6,914,580
期中平均投資口数（口） 923,000 923,000
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
（重要な後発事象）
新投資口の発行について
2020年２月14日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行いました。なお、１口当た
りの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。
〔一般募集（公募）による新投資口の発行〕
発行新投資口数 ：35,250口
払込期日 ：2020年３月３日から2020年３月６日までのいずれかの日
〔第三者割当による新投資口の発行〕
発行新投資口数（上限） ：1,750口
割当先 ：みずほ証券株式会社
払込期日 ：2020年３月24日
なお、本件第三者割当における発行新投資口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により
本件第三者割当における最終的な発行新投資口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合が
あります。
（開示の省略）
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティブ取引、関連当事者との取引、税効果会計、
退職給付、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が
大きくないと考えられるため、開示を省略します。
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期においては、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、最近５年間における発行済投資
口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2015年６月16日 公募増資 45,700 870,700 17,472 209,516 （注１）
2015年６月24日 第三者割当増資 2,300 873,000 879 210,395 （注２）
2017年１月24日 公募増資 47,600 920,600 20,237 230,632 （注３）
2017年２月14日 第三者割当増資 2,400 923,000 1,020 231,653 （注４）
（注１）１口当たり394,875円（引受価額382,320円）にて、借入金の返済等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注２）１口当たり382,320円にて、借入金の返済等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり439,040円（引受価額425,152円）にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため公募新
投資口を発行しました。
（注４）１口当たり425,152円にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため第三者割当により新投資口を発
行しました。
19
日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
３．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
第35期 第36期
2019年６月30日現在 2019年12月31日現在
資産の種類 地域区分
対総資産比率 対総資産比率
保有総額（千円） 保有総額（千円）
（％） （％）
東京都心 86,948,130 19.2 86,968,578 19.2
不動産 東京周辺部 60,045,976 13.3 59,930,822 13.2
地方 20,133,415 4.5 20,024,036 4.4
東京都心 156,029,941 34.5 155,925,261 34.4
信託不動産 東京周辺部 50,070,401 11.1 49,886,624 11.0
地方 41,639,292 9.2 41,767,339 9.2
37,499,443 8.3 38,965,069 8.6
預金その他の資産 －
（－) (－) （－) (－)
452,366,601 100.0 453,467,733 100.0
資産総額計 －
(414,867,157) (91.7) (414,502,663) (91.4)
(注１) 保有総額は、決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっていま
す。
(注２) （ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
(注３) 地域区分については、「（２）投資資産 ① 投資資産の概要」を参照して下さい。
（２）投資資産
① 投資資産の概要
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、不
動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、下記の表に一括して記載しています。
下表については次の方針に従って記載されています。
・下表については当期末保有物件を記載しています。
・地域区分の定義は、次のとおりです。
地域区分 地域
「東京都心」 千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区
「東京周辺部」 東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県
「地方」 その他の地域
・「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づ
いています。
・敷地面積、延床面積は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、
建物一棟全体の面積を記載しています。
ＭＳ芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積
新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積
ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積
オリナスタワー：商業棟、住宅棟を含む全体の敷地面積及び延床面積
キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積
・「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造
20
日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
地
域 用 敷地面積 延床面積 構造
不動産等の名称 所在地 竣工年月
区 途 （㎡） （㎡） 階数
分
S・RC・SRC
兼松ビル 東京都中央区京橋二丁目 1,751.13 14,995.09 1993年２月
B2/13F
SRC
兼松ビル別館 東京都中央区京橋二丁目 679.06 4,351.46 1993年２月
B1/8F
SRC・RC
ＪＰＲ人形町ビル 東京都中央区日本橋人形町一丁目 550.06 4,117.70 1989年12月
B1/8F
SRC
新麹町ビル 東京都千代田区麹町四丁目 657.80 5,152.98 1984年10月
B1/9F
SRC
ＪＰＲクレスト竹橋ビル 東京都千代田区神田錦町三丁目 636.90 4,790.68 1999年９月
B1/9F
SRC・RC・S
ＭＳ芝浦ビル 東京都港区芝浦四丁目 8,992.18 31,020.21 1988年２月
B2/13F
SRC・RC
五反田ファーストビル 東京都品川区西五反田二丁目 1,551.19 10,553.34 1989年７月
B2/11F
SRC
ＪＰＲ市ヶ谷ビル 東京都千代田区九段南四丁目 1,058.04 5,888.82 1989年３月
B1/9F
S・SRC
オーバルコート大崎マークウエスト 東京都品川区東五反田二丁目 4,006.00 28,575.80 2001年６月
B2/17F
S・RC・SRC
新宿スクエアタワー 東京都新宿区西新宿六丁目 8,409.52 78,796.00 1994年10月
B4/30F
SRC
ビッグス新宿ビル 東京都新宿区新宿二丁目 3,522.46 25,733.10 1985年４月
B2/14F
S・SRC
アクロス新川ビル・アネックス 東京都中央区新川一丁目 858.48 5,535.90 1994年６月
B2/10F
事
務 SRC・RC・S
新宿センタービル 東京都新宿区西新宿一丁目 14,917.11 176,607.89 1979年10月
所 B5/54F
S
南麻布ビル 東京都港区南麻布二丁目 778.09 4,570.63 1992年６月
9F
S
品川キャナルビル 東京都港区港南二丁目 828.82 5,216.21 2008年７月
東 B1/8F
京 SRC
都 六番町ビル 東京都千代田区六番町 716.95 4,205.09 1991年10月
B3/7F
心 SRC
ＪＰＲ原宿ビル 東京都渋谷区神宮前六丁目 1,205.07 6,466.94 1989年３月
B1/9F
S・RC
ＪＰＲ日本橋堀留ビル 東京都中央区日本橋堀留町一丁目 937.59 7,190.82 2002年６月
B1/9F
S
ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル 東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目 2,217.49 7,683.19 2009年５月
8F
SRC
銀座三和ビル 東京都中央区銀座四丁目 1,119.27 8,851.00 1982年10月
B2/9F
大手町タワー（底地） 東京都千代田区大手町一丁目 11,034.78 － － －
S・SRC・RC
サイエンスプラザ・四番町プラザ 東京都千代田区四番町 5,289.01 24,560.36 1995年２月
B2/12F
S・SRC
芝大門センタービル 東京都港区芝大門一丁目 1,915.50 11,419.93 1993年７月
B1/10F
S・SRC
東京スクエアガーデン 東京都中央区京橋三丁目 8,124.72 112,645.83 2013年２月
B4/24F
S
ＪＰＲ麹町ビル（注） 東京都千代田区麹町五丁目 643.13 4,438.46 1999年２月
B1/9F
SRC・S
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル 東京都渋谷区神南一丁目 1,010.47 8,449.56 1992年２月
B3/8F
S・SRC
ＪＰＲ神宮前４３２ 東京都渋谷区神宮前四丁目 198.10 1,066.81 2006年２月
B1/7F
商
S・SRC・RC
業 新宿三丁目イーストビル 東京都新宿区新宿三丁目 2,578.69 24,617.65 2007年１月
B3/14F
施
有楽町駅前ビルディング S・SRC
設 東京都千代田区有楽町二丁目 6,808.12 71,957.65 2007年10月
（有楽町イトシア） B4/20F
等
S
ＪＰＲ銀座並木通りビル 東京都中央区銀座五丁目 230.11 1,821.67 2008年６月
11F
S
ＦＵＮＤＥＳ水道橋 東京都千代田区神田三崎町二丁目 281.59 1,477.91 2015年７月
9F
（注）2020年１月１日付でＫＹ麹町ビルからＪＰＲ麹町ビルへ名称変更しています。
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日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年12月期決算短信
地
域 用 敷地面積 延床面積 構造
不動産等の名称 所在地 竣工年月
区 途 （㎡） （㎡） 階数
分
S・SRC
アルカイースト 東京都墨田区錦糸三丁目 3,755.01 34,281.86 1997年３月
B3/19F
S・SRC
ＪＰＲ千葉ビル 千葉県千葉市中央区新町 1,382.35 9,072.57 1991年１月
B1/13F
SRC
ＪＰＲ横浜日本大通ビル 神奈川県横浜市中区日本大通 1,100.59 9,146.52 1989年10月
B1/11F
S・SRC
新横浜第二センタービル 神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目 841.71 7,781.93 1991年８月
B2/12F
S・SRC
川口センタービル 埼玉県川口市本町四丁目 4,524.61 28,420.85 1994年２月
B2/15F
S・SRC
事 ＪＰＲ上野イーストビル 東京都台東区松が谷一丁目 1,242.97 8,490.44 1992年10月
B1/8F
務
S・SRC
所 立川ビジネスセンタービル 東京都立川市曙町二丁目 2,047.22 14,706.36 1994年12月
B1/12F
RC・SRC・S
ライズアリーナビル 東京都豊島区東池袋四丁目 9,377.28 91,280.94 2007年１月
B3/42F
東
S・SRC・RC
京 ゆめおおおかオフィスタワー 神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目 12,011.00 185,974.87 1997年３月
B3/27F
周
SRC・RC・S
辺 オリナスタワー 東京都墨田区太平四丁目 27,335.29 257,842.41 2006年２月
B2/45F
部
SRC
東京建物横浜ビル 神奈川県横浜市西区北幸一丁目 1,110.28 8,772.51 1981年５月
B1/9F
S
大宮プライムイースト 埼玉県さいたま市大宮区下町二丁目 2,268.09 9,203.98 2009年２月
9F
SRC
田無アスタ 東京都西東京市田無町二丁目 12,326.30 80,675.27 1995年２月
B2/17F
S・RC・SRC
キュポ・ラ本館棟 埼玉県川口市川口一丁目 15,008.28 48,321.96 2006年１月
B2/10F
商
SRC・RC・S
業 ＪＰＲ武蔵小杉ビル 神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目 4,757.09 18,394.32 1983年３月
B1/6F
施
S
設 武蔵浦和ショッピングスクエア 埼玉県さいたま市南区別所七丁目 8,317.99 28,930.36 2005年10月
B1/4F
等
S・SRC・RC
川崎ダイスビル 神奈川県川崎市川崎区駅前本町 4,475.45 36,902.01 2003年８月
B2/11F
S
ＦＵＮＤＥＳ上野 東京都台東区上野七丁目 383.74 2,235.60 2017年７月
B1/10F
S・SRC
新潟駅南センタービル 新潟県新潟市中央区米山一丁目 2,706.99 19,950.42 1996年３月
B1/10F
SRC
東京建物本町ビル 大阪府大阪市中央区本町三丁目 1,432.64 14,619.52 1970年２月
B3/9F
(事務所) （事務所）
S・RC 1985年６月
ＪＰＲ博多ビル 福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目 1,214.63 9,828.73 B1/12F （駐車場）
(駐車場) 2003年11月
S 1F 増築
SRC・S
ＪＰＲ那覇ビル 沖縄県那覇市松山一丁目 959.87 5,780.71 1991年10月
12F
SRC
事 損保ジャパン仙台ビル 宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目 1,895.67 10,783.52 1997年12月
B1/12F
務
S
所 損保ジャパン和歌山ビル 和歌山県和歌山市美園町三丁目 1,128.45 6,715.07 1996年７月
9F
地 S・SRC
天神１２１ビル 福岡県福岡市中央区天神一丁目 1,164.39 8,690.95 2000年７月
方 13F
SRC
ＪＰＲ堂島ビル 大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目 668.11 5,696.01 1993年10月
B2/9F
SRC
ＪＰＲ名古屋伏見ビル 愛知県名古屋市中区栄一丁目 1,610.38 10,201.44 1991年３月
B1/9F
SRC
薬院ビジネスガーデン 福岡県福岡市中央区薬院一丁目 4,486.44 22,286.35 2009年１月
14F
2003年２月
S
ＪＰＲ心斎橋ビル 大阪府大阪市中央区南船場四丁目 609.31 5,303.98 2005年１月
B2/10F
増築
SRC
商 ＪＰＲ梅田ロフトビル