8955 Ｒ－Ｊプライム 2020-02-14 15:30:00
2020年6月期の運用状況の予想の修正及び2020年12月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 2 月 14 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本プライムリアルティ投資法人
代表者名 執行役員 城 﨑 好 浩
（コ－ド番号 8955）
資産運用会社名
株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント
代表者名 代表取締役社長 城 﨑 好 浩
問合せ先 取締役財務部長 埜 村 佳 永
（TEL. 03-3516-1591）
2020 年 6 月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想に関するお知らせ
日本プライムリアルティ投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2019 年 8 月 14 日付（2019
年 6 月期決算発表時）で公表した 2020 年 6 月期（2020 年 1 月 1 日～2020 年 6 月 30 日）の運用状況の予
想を修正するとともに、新たに算出した 2020 年 12 月期（2020 年 7 月 1 日～2020 年 12 月 31 日）の運用
状況の予想について、下記の通りお知らせいたします。
記
1．2020 年 6 月期（2020 年 1 月 1 日～2020 年 6 月 30 日）の運用状況の予想の修正
1 口当たり
1 口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
(利益超過分配金
分配金
は含まない)
百万円 百万円 百万円 百万円 円
前回発表予想
(A) 15,841 7,626 6,923 6,923 7,500 －
百万円 百万円 百万円 百万円 円
今回修正予想
(B) 16,439 7,989 7,287 7,286 7,590 －
百万円 百万円 百万円 百万円 円
増減額(B-A)
597 363 363 363 90 －
増減率 3.8％ 4.8％ 5.2％ 5.2％ 1.2％
(注 1) 予想期末発行済投資口数 960,000 口、1 口当たり予想当期純利益 7,590 円
(注 2) 上記運用状況の予想については、別紙「2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想の前提条
件」に基づき算出しています。従って、今後の特定資産の追加取得又は売却、運用環境の変化、実際
に決定される新投資口の発行数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、
実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金は変動する可能性がありま
す。また、本予想は 1 口当たり分配金の額を保証するものではありません。
(注 3) 金額は単位未満の数値を切り捨てて表示しています。増減率については小数第 2 位を四捨五入して表
示しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2020 年 6 月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想に関して一
般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で投資家
ご自身の責任と判断でなさるようにお願い致します。
1
2．修正の理由
本投資法人は、前回業績予想発表時点（2019 年 8 月 14 日）以降、2020 年 1 月に「南船場ビル」を取
得し、2020 年 3 月には「センシティビルディング」を取得する予定であるほか、本日開催の役員会にて、
物件取得資金等の資金調達を目的として、新投資口の発行及び投資口の売出しを決議いたしました。
これらに伴いまして、2020 年 6 月期の運用状況の予想の前提条件が変動したことにより、運用状況の
予想の修正を行うものです。
3．2020 年 12 月期（2020 年 7 月 1 日～2020 年 12 月 31 日）の運用状況の予想
1 口当たり
1 口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
(利益超過分配金
分配金
は含まない)
百万円 百万円 百万円 百万円 円
2020 年
12 月期 16,797 8,166 7,412 7,411 7,720 －
(注 1) 予想期末発行済投資口数 960,000 口、1 口当たり予想当期純利益 7,720 円
(注 2) 上記運用状況の予想については、別紙「2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想の前提条
件」に基づき算出しています。従って、今後の特定資産の追加取得又は売却、運用環境の変化、実際
に決定される新投資口の発行数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、
実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金は変動する可能性がありま
す。また、本予想は 1 口当たり分配金の額を保証するものではありません。
(注 3) 金額は単位未満の数値を切り捨てて表示しています。
以 上
ご注意：この文書は、本投資法人の 2020 年 6 月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想に関して一
般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で投資家
ご自身の責任と判断でなさるようにお願い致します。
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【別紙】2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
営業期間 2020 年 6 月期：2020 年 1 月 1 日～2020 年 6 月 30 日（182 日）
2020 年 12 月期：2020 年 7 月 1 日～2020 年 12 月 31 日（184 日）
運用資産 ・本日現在保有している 64 物件に加え、 2020 年 3 月 27 日実施予定の 「センシティビル
ディング」の取得を前提としています。
・実際には上記以外の新規物件の取得、 又は既存物件の売却等により変動する可能性が
あります。
営業収益 ・賃貸事業収入は、2019 年 12 月期末時点で有効な賃貸借契約をもとに市場環境及びテ
ナントとの交渉状況等を勘案の上、一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
また、テナントによる賃料等の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・月末稼働率の期中平均は、2020 年 6 月期に 99.5％、2020 年 12 月期に 99.2％を見込
んでいます。
営業費用 ・主な営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の外注委託費等の費用は、
過去の実績等をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。外注委託費は
2020 年 6 月期に 620 百万円、2020 年 12 月期に 633 百万円を想定しています｡
・固定資産税、都市計画税等の公租公課は、賦課された税額のうち当該営業期間に帰属
する額を算出し、2020 年 6 月期に 2,400 百万円、2020 年 12 月期に 2,393 百万円を想
定しています。なお、一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等につい
ては、前保有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人にお
いては当該精算金相当分を取得原価に算入しています。 従って、 2020 年 6 月期に取得
した南船場ビル及び取得予定のセンシティビルディングに係る固定資産税及び都市
計画税等は、2021 年 6 月期から費用計上（当該期においては 31 百万円を想定）され
ることとなります。
また、2019 年 6 月期に取得した品川キャナルビル（追加取得部分） 、ＪＰＲ麹町ビル
及びＦＵＮＤＥＳ上野に係る固定資産税及び都市計画税等は、 2020 年 6 月期から費用
計上（2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期のいずれについても 18 百万円を想定）され
ることとなります。
・建物の修繕費は、各営業期間に必要と予想される額を費用として計上しています。し
かしながら、 予想し難い要因による建物の毀損等によって修繕費が発生する可能性が
あり、また、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する
金額ではないこと等から、 各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があ
ります。
・減価償却費は、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、2020
年 6 月期に 2,035 百万円、2020 年 12 月期に 2,100 百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用 （資産運用報酬、 一般事務委託費及び資産保管手数料等）
は、2020 年 6 月期に 912 百万円、2020 年 12 月期に 930 百万円を想定しています。
営業外収益 ・主な営業外収益である管理組合費精算金収入として、 2020 年 6 月期に 51 百万円、 2020
年 12 月期に 3 百万円を想定しています。
営業外費用 ・主な営業外費用である支払利息、融資手数料、投資法人債利息及び投資法人債発行費
償却等として、2020 年 6 月期に 746 百万円、2020 年 12 月期に 743 百万円を想定して
います。
・2020 年 3 月に払込予定の新投資口の発行に伴う費用として 44 百万円を想定しており、
当該費用に伴う償却として、2020 年 6 月期に 4 百万円、2020 年 12 月期に 7 百万円を
想定しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2020 年 6 月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想に関して一
般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で投資家
ご自身の責任と判断でなさるようにお願い致します。
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有利子負債及び ・本日現在、189,020 百万円（長期借入金 162,520 百万円、投資法人債 26,500 百万円）
総資産有利子負 の有利子負債を有しており、総資産有利子負債比率は 41.3％となっています。
債比率 ・2020 年 3 月に払込予定の公募増資及び第三者割当による手取金を、 センシティビルデ
ィングの取得資金と、借入金の返済の一部（2,000 百万円）に充当することを前提と
しています。
・各営業期間に返済期限が到来する借入金については、 上記返済を行うほかは全額借換
えを行うことを前提としています。
・上記により、各営業期間末日の総資産有利子負債比率は、2020 年 6 月期末に 39.5％、
2020 年 12 月期末に 39.5％を想定しています。
・本表における総資産有利子負債比率の算出に当たっては、次の算式を使用していま
す。
総資産有利子負債比率＝有利子負債見込総額÷総資産見込額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、 総資産有利子負債比率は変動す
る可能性があります。
発行済投資口の ・2020 年 6 月期末及び 2020 年 12 月期末の発行済投資口の総口数は、 本日現在発行済み
総口数 の 923,000 口に、公募（35,250 口）及び第三者割当（上限 1,750 口）によって発行さ
れる予定の新投資口数の上限である 37,000 口を加えた 960,000 口を前提としていま
す。
・上記のほか、2020 年 12 月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としていま
す。
1 口当たり ・1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に基づき分配する
分配金 ことを前提としています。
・運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。
1 口当たり ・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の予想数値に
影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提とし
ています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2020 年 6 月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想に関して一
般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で投資家
ご自身の責任と判断でなさるようにお願い致します。
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