日本プライムリアルティ投資法人
35
第 期
証券コード 8955
Japan Prime Realty Investment Corporation
2019年6月期 決算説明資料
（資産運用会社）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
Tokyo Realty Investment Management, Inc.
目次・ディスクレーマー
目次 ディスクレーマー
• 本説明資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれております。こうした
1. 日本プライムリアルティ投資法人の概要 2 記述は、現在入手可能な情報に基づき、日本プライムリアルティ投資法人（以下
「JPR」といいます。）及び株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント
2. 運用状況と成長戦略 4 （以下「TRIM」といいます。）が予想したものであり、将来の業績を保証するもので
はありません。将来の業績は、既知又は未知のリスク及び不確実性並びにその
2-1. 2019年6月期のまとめ 5 他の要因により、当該目標に対して変化し得るおそれがあることにご留意下さい。
• 本説明資料は情報提供を目的としたものであり、募集・勧誘・営業等を目的とす
2-2. 内部成長戦略 7 るものではありません。JPRの投資証券及び投資法人債の購入に当たっては、各
証券会社にお問合せ下さい。
2-3. 外部成長戦略 15
• 本説明資料で提供している内容（法令・税制を含みます。）等に関しては万全を
2-4. 財務戦略 20 期しておりますが、その内容の正確性・確実性を保証するものではありません。
また、予告なしに内容が変更される場合がありますので、予めご了承下さい。
2-5. サステナビリティ 21 • 本資料に使用する写真には、JPRの保有資産又は取得予定資産以外のものも含
まれております。底地資産については、JPRは土地のみを保有しておりますので
ご注意下さい。
3. 決算と業績予想 26
• 本文中において記載する数値は別途注記する場合を除き、金額及び面積につい
ては記載未満の桁数は切り捨てて記載し、比率その他の数値については単位未
4. Appendix 39 満の桁数で四捨五入して記載しています。したがって、各項目別の数値の合計
が全体の合計と一致しない場合があります。
5. 用語の説明 62
資産運用会社 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第362号 / 一般社団法人投資信託協会 会員） 表紙写真：KY麹町ビル、FUNDES上野
1
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 1. 日本プライムリアルティ投資法人の概要
2
1. 日本プライムリアルティ投資法人の概要 2002年上場、オフィスビルと都市型商業施設を投資対象とする複合型J-REIT
■JPRの概要 ■JPRの特徴
名称
日本プライムリアルティ投資法人
（略称 ：JPRもしくはJプライム）
1 17年以上にわたる安定運用の実績
上場以降、着実に資産規模を成長させつつ、ポートフォリオクオリティを向上
物件数・資産規模
63物件 4,395億円
証券コード 8955
上場日 2002年6月14日（上場17年）
2 東京オフィスを中心とするポートフォリオ
成長性のある東京オフィスを中心に、都市型商業施設及び地方物件により （エリア別）
投資比率
東京 84.7%
収益性を補完するポートフォリオを構築
（用途別） オフィス 76.2%
決算月 6月、12月
ポートフォリオ
（用途比率） 3 デベロッパー系REITの優位性
デベロッパー系REITとしての優位性を発揮し、大規模開発物件を中心とする
スポンサーパイプライン物件
取得価格・比率
オフィス 70～90% / 商業施設 10～30%
運用基準
（エリア比率）
立地特性に優れた物件を取得
3,177億円 72.3%
（目標投資割合）
東京 80～90% / 地方 10～20%
株式会社
4 高稼働率と賃料増額による内部成長の継続
2014年12月期以降、ポートフォリオ稼働率は97%以上を維持し、
賃料改定による増額
10期連続
資産運用会社 東京リアルティ･インベストメント･マネジメント 10期連続で賃料改定による増額を継続
（2014年12月期以降、2019年6月期迄）
（略称：TRIM）
東京建物（52%）
5 長期安定的な財務基盤の構築 LTV 40.9 %
資産運用会社の 安田不動産（18%）
発行体格付は高位安定的であり、長期固定借入れを中心とする
スポンサー 大成建設（10%） 安定性を重視した財務基盤を構築 長期固定比率 98.9 %
（出資比率） 損害保険ジャパン日本興亜（10%）
明治安田生命保険（10%） 信用格付 R&I AA- （安定的）
S&P A （安定的）
1. 「スポンサーパイプライン物件」とは、スポンサー等から取得した物件及びスポンサー等から入手した情報に基づき取得した物件をいい、
「スポンサー等」とは、スポンサー5 社、その関係会社及びスポンサーが出資した特定目的会社（SPC）を意味します。「スポンサーパイプ
ライン物件比率」は、取得価格合計に対する、スポンサーパイプライン物件の取得価格の比率をいいます。
3
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 2. 運用状況と成長戦略
4
2-1. 2019年6月期のまとめ 分配金及びNAVの状況
1口当たりの分配金及びNAVは長期にわたり安定した増加を継続
1口当たり分配金は 7,380 円 1口当たりNAVは 353,795円
上場来最高額の更新を継続 上場来最高額を更新
予想比 +30 円 前期比 +54円 / +0.7 % 前期比 +12,788 円 / +3.8 %
（予想：7,350 円）
1口当たり分配金（実績） 1口当たり分配金（予想） 1口当たりNAV
（円/口） （円/口）
7,500
7,326
7,380 400,000
7,213 7,223 7,245 353,795
341,007
329,845
7,048 320,060
306,192
7,000 300,000
273,915 283,129
6,756
6,500 200,000
6,000
0 100,000
0
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 （期） '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 （期）
5
2-1. 2019年6月期のまとめ 環境認識、実績及び見通しと戦略
好調なオフィス賃貸マーケットを背景に2019年6月期の計画は順調に進捗し、安定成長を継続
重点施策は「賃料増額の継続」、「NOI向上」、「厳選投資」、「資金調達の多様化」
内部成長戦略 外部成長戦略 財務戦略
• 企業のオフィス需要は依然として旺盛 • 都心の不動産価格は高止まり • 2018年終わりから長期金利が急速に低下し、
• 2020年までに竣工する東京都心大規模物件 金利上昇リスクが後退
環 • 地方物件もキャップレートの低下が進み、優良
境 のリーシングは順調に進捗している模様 • 世界的な政治・経済リスクの高まりから、欧米
物件を適正価格で取得することは難しい状況
認 • 東京都心の空室率は過去最低レベルを更新 の中銀は金融緩和で足並みをそろえる
識 し、賃料水準も上昇が続く • 日銀も金融緩和政策を当面継続すると表明
• 地方主要都市も需給の逼迫した状況が続く
➢ 契約稼働率 99.2%（前期 99.2%） • 品川キャナルビルの追加取得 【‘19.6期調達分（短期借入を除く）】
➢ 改定増額（月額ネット） +15.2百万円 取得価格1.7億円 ➢ 平均調達期間
（借換前）7.4年 ⇒ （借換後）9.4年
実 ➢ 入替増額（月額ネット） +5.1百万円 • 東京建物との間で資産入替を実施
績 • 賃料稼働率も98％超を維持 取得価格合計95.5億円（2物件） ➢ 平均調達金利
売却価格58億円 （借換前）1.67% ⇒ （借換後）0.56%
• 賃料改定は計画通り進捗
• 引き続き良好なマーケット環境が続くと想定 • 立地・クオリティを重視した厳選投資を継続 • 2019年7月にJPR初のグリーンボンドを発行
見 発行額50億円 発行年限10年
• 高稼働を維持し、賃料改定も順調に進捗する • 当面はスポンサーパイプラインを中心に取得
通 見込み を検討 • 金利コストの削減に努めながら借入期間の長
し
と • 中国経済の減速や2019年10月の消費税増税 • 投資対象にホテル（都市型宿泊施設）を追加 期化に重点を置いたリファイナンスを継続
戦 を控え、企業マインドの悪化が懸念される 予定 • リファイナンスリスク耐性の向上のため、調達
略 • ビルの競争力の維持向上とテナントリレーショ の多様化や手元流動性の確保等を進める
ン強化により成長ペースの持続を目指す
6
2-2. 内部成長戦略 稼働の状況
早期埋め戻しにより、高稼働率を維持
2019年12月期以降も高水準で安定推移する見通し
■ 稼働率 ■ 入退去
（%）
契約稼働率 賃料稼働率 （空室面積の推移・見通し）
100 '18.12期末 '19.6期 '19.6期末 '19.12期想定 '19.12期末想定
99.2 99.2 99.3 99.0
98.5 98.4 空室面積 ネット入退去面積 空室面積 ネット入退去面積 空室面積
98.3 98.2
97.8 3,939㎡ 2,362㎡ 6,559㎡ -1,648㎡ 4,928㎡
98 98.6 98.8 98.6
98.3
97.6
97.9 （入退去面積） 退去 入去
97.3 （期）
（㎡）
96 96.9
96.5 '19.6 9,979 7,616
94 '19.12 7,688 9,337 直近5期平均
直近5期平均
（予想）
9,573㎡ 9,676㎡
0
92 19.12 19.6 19.6 19.12 （期）
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期） （主な入退去物件）
（予想） （予想） 退去 入去
（㎡）
■ 平均フリーレント期間 JPR原宿ビル -1,708 1,706
オリナスタワー -701 701
（ヵ月）
6 ビッグス新宿ビル -250 -675 231 706
兼松ビル -1,205 -1,222 480 2,445
3
兼松ビル別館 -2,291 2,291
2.4 1.9 1.8 2.0 1.5 1.8
0 1.0 ゆめおおおかオフィスタワー -925 925
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
JPR千駄ヶ谷ビル -817 817
（予想）
1. 「契約稼働率」・「賃料稼働率」は期中平均の値を表しています。
2. 契約稼働率と賃料稼働率の2019年12月期の各数値は、当該期に効力の生じる入退去に関する合意を反映した見込値を記載しています。
2020年6月期の各数値は、当該期に効力の生じる入退去を想定した見込値を記載しています。 7
2-2. 内部成長戦略 賃料の状況
増額改定及び増額入替は順調に進捗し、オフィスの賃料増額が継続
■ 賃料改定 ■ 入替賃料（テナント入替による賃料変動）
改定増額 増額改定率 増額改定件数割合 入替増額 入替増額率 増額入替件数割合
2019年6月期 +17.1百万円（月額） +6.8% 51.9% 2019年6月期 +6.9百万円（月額） +23.7% 75.0%
(百万円) 増額（左軸） 減額（左軸） 増額改定率（右軸） (%) (百万円) 増額（左軸） 減額（左軸） 入替増額率（右軸） (%)
+30 13 +15 27.6 30
10.8 23.7
21.1
+20 7.4 7.6 7.5 増額交渉中
9 +10 16.9 16.0 20
6.8 5.9百万円
+10 5 +5 10
+14.6 +10.0 +23.2 +7.4 +17.1 +8.3 +4.7 +3.7 +9.0 +7.2 +6.9 +9.4
+0 1 +0 0
-5.8 -3.9 -3.0 -0.2 -1.9 -1.6 -1.3 -1.0 -4.7 -0.6 -1.8 -1.2
-10 -3 -5 -10
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期） '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
（予想） （予想）
（増額改定件数割合） （増額入替件数割合）
（件） 更新件数（左軸） 増額件数（左軸） 増額改定件数割合（右軸） （%） （件） 入替件数（左軸） 増額件数（左軸） 増額入替件数割合（右軸）（%）
200 80 50 100
51.9 71.0 67.6 76.9 75.0
44.6 45.9 48.1 61.0
36.7
100 40 25 50
0 0 0 0
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期） '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
（予想） （予想）
1. 「賃料改定」における各数値は大手町タワー（底地）の地代を除いた値を記載しています。 8
2-2. 内部成長戦略 賃料の状況
賃料増額が継続するなか、堅調なマーケット環境によりレントギャップは更に拡大
■ レントギャップの状況（オフィス） ■ 平均賃料の状況（既存オフィス 全エリア）
（円/坪）
比率は前期末比
マーケット賃料未満 マーケットレンジ以上（新規契約等）
19,000
+45
マ +1.7%
ー マーケットレンジ内 マーケットレンジ以上（新規契約等除く） 18,000 +0.7%
ケ （百万円） +1.7%
ッ +30 +1.0% +0.4%
ト
+0.8%
17,000
賃
料
以 +15 16,000
上
15,000
+0 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 （期）
レントギャップ
マ -15 ■ エリア別平均賃料の推移（既存オフィス）
ー ▲5.1%
ケ
ッ （前期比▲0.9%） 東京都心 東京周辺部 地方
ト -30 （円/坪）
賃 （参考） 比率は前期末比
料 実質レントギャップ
23,000
未
満 ▲10.4% +2.8%
-45
（前期比▲1.6%） 21,000 +0.7%
'19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期） +1.5% +0.3% +1.0%
+0.9%
19,000
■ 契約更新期別の面積比率 ■ 増額改定回数別の改定割合 +0.3% +1.4% +0.5% +0.3%
0.1% +0.6%
17,000
'21.12期以降 3回目
9% '19.12期 9%
19% 15,000
'21.6期 +1.0% +1.5%
+4.7%
26% 2回目 計98件 1回目 13,000 +2.1% +0.5% +0.8%
34% 57%
11,000
'20.12期 '20.6期
13% 34% '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 （期）
1 . 「マーケット賃料」及び「マーケットレンジ」は本投資法人が保有するオフィスビルについて、シービーアールイー株式会社の査定および東京建物からの助言をも 1. 「既存オフィス」とは2016年6月期から継続保有している物件をいいます。
とにTRIMが設定した水準を指します。 2. 各平均賃料は満室稼働時の想定平均賃料の値を記載しています。
2. 「レントギャップ」は'19.12期から’21.6期までのマーケット賃料と継続賃料の差を、「実質レントギャップ」はマーケットレンジの上限と継続賃料の差を表しています。 9
2-2. 内部成長戦略 内部成長の取組み
継続的な賃料増額に向けた施策に加え、効果的なバリューアップ、費用削減にも精力的に取り組む
■ 基本戦略
新規契約や契約更改時の値上げ目標とする「目標賃
目標賃料の バリューアップ投資 競争力の向上に加え、テナントニーズに対応する内装・設
料」をオフィス各物件で設定。ターゲットの明確化により、
戦略的運用 の強化 備等へ積極的に投資し、新規契約賃料の引上げを企図
戦略的な賃料値上げ交渉や入替賃料の最大化を狙う
内部成長
きめ細かなテナント対応や安全・安心な環境づくりは、
管理運営の見直し 管理品質の維持向上に留意しながら管理運営を見直し、
解約防止に加え、賃料交渉に影響する重要な取組みと 継続的なCS向上 賃貸費用の削減、付帯収入の増加を推進
位置付け によるNOI向上
■ 内部成長事例 （兼松ビル・兼松ビル別館）
戦略的なリーシングや増額交渉、コンバージョン等の総合的な施策により、大幅な収益向上を達成
テナント入替による賃料増額 1口当たり分配金への
想定寄与額
月額賃料増加率 +17.1%
月額賃料増加率
（対象テナント合計）
+49円 / 期
契約更新期の賃料増額改定
兼松ビル 兼松ビル別館
月額賃料増加率 +6.4% +13.9% 兼松ビル別館の
鑑定評価額（前期比）
上記2物件で‘19.6期に合計1,062坪 共用部のコンバージョンによる
の大型退去が発生 賃貸スペースの増加 +9.3億円 +36.9%
1. 月額賃料増加率は’19.1から’20.1における合意した異動内容を基に試算した値を記載しています。
10
2-2. 内部成長戦略 工事の状況
競争力向上を目指したバリューアップ工事を積極的に実施
メンテナンス工事は適切な修繕計画に基づき継続的に行う
■ 工事費、減価償却費の推移 ■ ‘19.6期 工事実施例
減価償却費 資本的支出 修繕費 ＜東京建物横浜ビル 築38年 1Fエントランス＞
(百万円)
1,943 1,943 1,965 1,983 1,988
2,000 1,907 1,921
1,974
1,824
1,500
1,325
1,000 1,146 1,126
505 523 526
500 624 383 418
563 306
216 施工後
施工前 施工後
0 ＜JPR那覇ビル 築27年 共用部トイレ＞
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期）
（予想） （予想）
■ ‘19.6期 工事の概要、主な工事物件
• 工事総額 1,848 百万円
⇒うち、バリューアップ工事 1,026 百万円
⇒（うち、LED化工事等） 165 百万円
◆川口センタービル（184百万円 空調・防犯設備 他） ◆JPR人形町ビル（142百万円 トイレ 他）
◆東京建物横浜ビル（173百万円 内装・空調 他） ◆JPR那覇ビル（102百万円 EV・RN 他） 施工前 施工後
1.修繕費は、実際に各期に計上した金額から、原状回復費収入相当の修繕費を控除した金額を記載しています。 2.「EV」はエレベーター、「RN」はリニューアルのことを指します。
3.各工事金額は工事管理報酬を含めた金額を記載しています。 4.工事予定は長期計画の抜粋であり実施を約束するものではありません。 11
MEMO
12
2-2. 内部成長戦略 商業施設のポートフォリオ
商業施設は、プライムロケーション・駅至近の商業ポテンシャルの高いエリアに所在
商業ポートフォリオ15物件は全て駅徒歩5分圏内に位置
うち、過半が徒歩1分圏内に位置
ポートフォリオブレイクダウン
カテゴライズ 都市型 駅前立地型
東京近郊・主要都市における駅前立地の商業施設
特徴 東京・大阪のプライムロケーションに所在する都市型商業施設
6物件
各物件の最寄り駅の利用者は全エリアで増加
NOI利回り
4.1% 5.8%
（取得価格）
9物件 / 585億円（資産規模） 6物件 / 461億円（資産規模）
都市型 駅前立地型
田無アスタ 川崎ダイスビル JPR武蔵小杉ビル
FUNDES FUNDES JPR銀座 有楽町イトシア 新宿三丁目 9物件 商業物件 6物件
上野 水道橋 並木通りビル イーストビル
15物件
56% 44%
JPR茶屋町ビル JPR神宮前432 JPR渋谷 JPR梅田ロフトビル 武蔵浦和 キュポ・ラ本館棟 ハウジング・デザイン・
タワーレコードビル ショッピングスクエア センター神戸
1. 物件割合は取得価格を基準とした値を表しています。 13
2-2. 内部成長戦略 商業施設の稼働・契約の状況
商業施設は満室稼働に近い水準で安定的に推移
■ 稼働率（商業施設） ■ 商業施設の内部成長事例 （川崎ダイスビル）
（%） 99.9 100.0 100.0 99.7 99.9 99.9 99.9 100.0
99.4 川崎ダイスビル
100.0
99.9 99.9 99.9 99.8 99.9 99.9
99.6
99.2 99.4 ‘18.4に4Fで481坪の退去が発生
98.0
既存テナントの館内移転や新規リーシング等の入替を実施
96.0
契約稼働率 賃料稼働率 ＜テナント入替 イメージ＞
94.0
0
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 （期）
① 4F
（予想） （予想）
■ 契約の状況（商業施設） ‘18.4
退去
テナント形態（面積比） 賃料形態（面積比） ‘18.7
②
固定+歩合 増床移転
5% ④ 3F
マルチテナント
23% ‘19.7
新規入居
‘19.1
③
一棟 固定 増床移転
77% 95%
2F
契約形態（面積比） 残存契約期間（面積比）
定期借家 2年未満
13% 30% 5年以上
41%
2年以上
上図の通り、全体面積の18%（705坪）に及ぶ大規模なテナント入替を実施
3年未満 加えて既存テナントの増賃も複数合意したことにより
1% 3年以上 月額賃料は11.5％増加 （対象テナント合計）
普通借家 5年未満
87% 28%
1. 月額賃料の増加率は’18.8から’19.8における合意した異動内容を基に試算した値を記載しています。
14
2-3. 外部成長戦略 投資方針
投資対象にホテル(都市型宿泊施設)を追加
[投資方針] 東京オフィスを中心に、クオリティを重視した厳選投資を進める
[ポートフォリオの構成]
オフィス 〔投資比率〕 70 ～ 90 % 都市型商業施設等 〔投資比率〕 10 ～ 30 %
成長性
・相対的に高い成長が期待できる ・安定した稼働率
特徴 ・企業業績や不動産賃貸市況により賃料や稼働状況が 特徴
・長期固定賃料のテナントが多く安定した収益が得られる
変動する
都市型宿泊施設（ホテル)
カテゴリ 東京オフィス 地方オフィス カテゴリ 都市型商業施設
安定性 【追加予定】
■ アセットタイプにホテル（都市型宿泊施設）を追加
• 第12回投資主総会（2019年9月5日開催）で規約変更を付議 【運用戦略】 収益の安定性を重視
• 運営は実績のある外部の専門会社等と、固定賃料を原則と
【ねらい】
する長期の賃貸借契約を締結
• 取得機会の増加による本投資法人の持続的成長と
投資主価値の向上 【取得戦略】
• ホテルアセットは観光立国に向けた政策などにより • 東京都心や地方中核都市の繁華性の高いエリアに立地す
今後更なる需要の拡大が期待できる る宿泊特化型ホテルをメインスポンサーが開発中
• スポンサーパイプラインとして期待
15
2-3. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 優先交渉権の活用
優先交渉権の活用による厳選投資を推進
■ 優先交渉権の活用 ■ 2019年6月期・取得物件
（優先交渉権のある、共有物件等の投資比率） 品川キャナルビル（追加取得分：持分比率4.6%）
所 在 地 東京都港区港南二丁目
用 途 事務所
階 数 地下1階付8階建
単独所有
33物件 竣 工 2008年7月 （築年数10年）
1,891億円 延 床 面 積 5,216.21㎡ （本物件全体）
優先交渉権のある
共有物件等 賃貸可能面積 169.93㎡ （追加取得分）
優先交渉権の無い 21物件 1,904億円 取 得 価 格 171百万円
共有物件等
9物件598億円 43.3% 取得年月日 2019年3月8日
（取得ハイライト）
• 品川東口エリアは、リニア中央新幹線計画の始発駅として更なる開発が期待できるエリア
（優先交渉権を活用した、主な取得事例）
• 本物件の45.6%相当（5～7階部分）を既に保有
当初取得時 現在の • 今回、4.6%相当（8階部分）を追加取得し、保有割合は50.2%と過半へ
物件名 追加取得
持分割合 持分割合
JR線、京浜急行線
品川キャナルビル 45.6% 4.6% 50.2% 取得後リーシングにより、大幅に改善 東海道新幹線「品川」駅 徒歩10分
（取得時想定） （入居後想定） （増減）
東京スクエアガーデン － － 8.22%
NO I 利 回 り 4.9% ⇒ 5.9% +1.0%pt
新宿スクエアタワー 38.9% +23.7% ⇒ +4.7% 67.4%
芝大門センタービル 52.8% +12.6% 65.4%
償却後利回り 3.8% ⇒ 4.8% +1.0%pt
新横浜第二センタービル 50.0% +50.0% 100% （取得時） （19年6月期末） （増加率）
ビッグス新宿ビル 25.0% +50.0% ⇒ +25.0% 100% 鑑定評価額 182百万円 ⇒ 215百万円 +18%
1.「東京スクエアガーデン」は東京建物の優先交渉権を活用、その他はJPRの優先交渉権を活用して取得しています。
16
2-3. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 スポンサーパイプラインの活用
スポンサーパイプラインによる厳選投資及び資産入替を推進
■ 戦略的な資産入替を活用した外部成長の継続 ■ スポンサーパイプラインの活用
（入替方針） （保有物件の取得先別内訳）
• 戦略的な資産入替により、強固なポートフォリオ構築を目指す
JPR 戦略的に売却 スポンサー
第三者取得物件
• 戦略的な資産入替によるポートフォリオクオリ 1,217億円
ティの向上 • デベロッパーのメインスポンサーには、再開発
27.7%
物件等取得ニーズ スポンサー
• 築年数の若返りと収益性の向上 資産 取得物件
• グループの総合力及び事業ポートフォリオの
• 売却先がスポンサーの場合、再開発後の優先 入替 強化戦略の一環としてのファンド拡大サポート
2,194億円
交渉等による取得協議が可能 スポンサー 49.9%
• JPR成長戦略に対するコミットメントの一層強化 情報物件
• 適正価格による厳選投資 982億円 スポンサー
22.3% パイプライン物件
優良物件の取得
（2019年6月期の資産入替実績）
72.3%
◆取得物件 ◆売却物件
KY麹町ビル FUNDES上野 東京建物京橋ビル （保有上位5物件）
売却価格 物件名 億円
58億円 1 大手町タワー（底地） 360
入 替 効 果
売却益 2 オリナスタワー 313
資産規模 +43億円
+4.0億円 3 新宿センタービル 210
築 年 数 -25.4年
築年数 4 東京スクエアガーデン 184
N O I
( 年 間 ) +91百万円
38年 5 兼松ビル 162
不動産等売却益の内部留保 全てスポンサーパイプライン物件もしくはスポンサー開発物件
上記物件の売却益相当額は、将来の安定的な運用
と分配を目的に圧縮積立金として内部留保する予定 17
2-3. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 2019年6月期・取得物件 「KY麹町ビル」・「FUNDES上野」
■ KY麹町ビル ■ FUNDES上野
（取得ハイライト） （取得ハイライト）
• 四ツ谷・麹町エリアは、大企業の本社や各国の大使館も多く、根強いオフィス需要を有する • 「FUNDES」シリーズ（スポンサーが開発した都市型コンパクト商業施設）を「水道橋」に続き取得
• 四ツ谷駅・麹町駅より徒歩4分に位置し、2駅5路線の利用が可能 • 上野駅の東側出口より徒歩1分に位置し、付近は区役所等の公共施設、オフィスやホテルが集積
• 新宿通りに近く、一面ガラス張りの特徴的な外観 • 築浅の飲食ビルの希少性は高く、ビジネス客やホテル宿泊客など様々な客層の集客が期待
取 得 価 格 57.5 億円 所 在 地 東京都千代田区麹町五丁目 取 得 価 格 38.0 億円 所 在 地 東京都台東区上野七丁目
用 途 事務所 用 途 商業施設
鑑 定 評 価 額 62.8 億円 鑑 定 評 価 額 39.3 億円
階 数 地下1階付9階建 階 数 地下1階付10階建
N O I 利 回 り N O I 利 回 り
(取得時想定)
3.8 % (取得時想定)
4.1 %
竣 工 1999年2月 （築年数20年） 竣 工 2017年7月 （築年数2年）
償 却 後 利 回 り 償 却 後 利 回 り
(取得時想定)
3.3 % (取得時想定)
3.3 %
賃貸可能面積 3,493.67㎡ 賃貸可能面積 1,989.66㎡
鑑 定 利 回 り 鑑 定 利 回 り
(2019年6月1日時点)
3.4 % 取得年月日 2019年6月27日
(2019年6月1日時点)
3.8 % 取得年月日 2019年6月27日
18
2-3. 外部成長戦略 メインスポンサーの開発事業
メインスポンサーの開発事業
◼ 東京建物の開発事例
大規模再開発事業 都市型コンパクト商業施設・都市型ホテル・中規模オフィス
JPR保有（底地） JPR保有 分類 物件名 延床面積・㎡ 客室数 竣工（予定）時期
FUNDES水道橋（JPR取得済） 1,477 - 2015/7
都市型コンパクト FUNDES上野（JPR取得済） 2,249 - 2017/7
商業施設 FUNDES五反田 1,498 - 2019/7
FUNDES銀座 未定 - 2019/11
カンデオホテルズ東京六本木 4,700 149 2017/9
ザ・スクエアホテル銀座 5,700 182 2018/8
ホテルグレイスリー浅草 3,700 125 2018/9
都市型ホテル ザ・ビー大阪御堂筋 10,700 306 2019/2
カンデオホテルズ大宮 10,100 321 2019/8
名称未定）京都三条 未定 122 2019/11
名称未定）京都四条 未定 106 2021年春
大手町タワー 東京スクエアガーデン
中規模オフィス 仙台花京院テラス 5,800 - 2020年春
JPR保有 JPR保有
JPR保有
新宿センタービル オリナスタワー FUNDES上野 FUNDES五反田 ザ・ビー大阪御堂筋 仙台花京院テラス
1. JPRがすでに保有している物件をのぞき、本項に掲載した物件について、東京建物と具体的な交渉を行っているものではなく、現時点において取得予定のものはありません。 19
2-4. 財務戦略 強固な財務基盤の構築
長期平準化とデットコスト低減の両立
■ 2019年6月期の調達実績（短期を除く。111億円） ■ 調達期間の長期化、各期返済額は100億程度に平準化
300
（2019年8月14日現在）
平均調達期間 平均調達金利 長期借入金 投資法人債 新規調達（'19.6期） 新規調達（'19.12期）
借換前 借換後 借換前 借換後 コミットメントライン240億円
（億円）
+2.0年 -1.11%pt 200 （’19.6期 調達実績）
7.4年 9.4年 1.67% 0.56%
（’19.12期 調達実績）
20
10 50
100
■ 財務指標等の状況 40 20 30
20
80 85 30
2018年12月期 2019年6月期 前期比 91 100 110 98 100 105 100 100 99 100
（各期調達状況） 80 80 70 80 70 20 71 60
30 42
新規調達総額 100億円 111億円 +11億円 0
20
'19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '22.6 '22.12 '23.6 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 '26.12 '27.6 '27.12 '28.6 '28.12 '29.6 '29.12 （期）
平均調達期間（借換前比） 6.7年（+1.1年） 9.4年（+2.0年） +2.7年
平均調達金利（借換前比） 0.54%（-0.38%pt） 0.56%（-1.11%pt） +0.02%pt ■ 直近3期の平均調達金利と今後返済期限が到来する平均デットコスト
返済期別の平均デットコスト
（有利子負債全体）
有利子負債 1,810億円 1,850億円 +40億円 1.04% 0.87% 0.96%
0.56% 0.66% 0.53%
平均残存年数 4.5年 4.5年 -0.0年
平均デットコスト 0.90% 0.87% -0.03%pt 直近3期平均 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 （期）
長期固定金利比率 100% 98.9% -1.1%pt
■ LTV水準の推移
（LTV） (%)
LTV 40～45％程度を目安にコントロール
LTV（資産総額ベース） 40.5% 40.9% +0.4%pt 50
取得余力（LTV45%上限） 367億円 337億円 -30億円 45 42.1 43.7
42.1 42.1
40.7 40.6 40.6 40.5 40.9
（格付）
40
R&I （株）格付投資情報センター AA- （安定的）
S&P S&P・グローバル・レーティン
長期 ： A（安定的）、短期 ： A-1 35
グ･ ジャパン（株）
'15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 （期）
20
2-5. サステナビリティ サステナビリティ（SDGs、PRI等）
社会の持続な成長への貢献を図る
■ サステナビリティ推進体制 ■ 責任投資原則（PRI）への署名
持続的な成長を見据え、サステナビリティ委員会を年2回以上開催 TRIMは、責任投資原則（PRI）の基本的な考え方に賛同し、2019年5月に署名
サステナビリティ委員会
代表取締役社長
投資運用部長、財務部長、企画管理部長
JPR役員会
メンバー コンプライアンス室長
サステナビリティ事務局 報告
目標の設定
活動内容 活動のモニタリング・評価 TRIM取締役会
役職員への啓蒙
■ SDGsへの貢献 ■ ステークホルダーエンゲージメント
SDGsの理念に共感し、事業活動を通じて目標達成に貢献 ステークホルダーエンゲージメントを重視した運用
（JPR/TRIMのマテリアリティ） （JPR/TRIMのステークホルダーエンゲージメント）
分野 SDGs目標 貢献内容 ステークホルダー 対話の考え方 対話の手法
設備機器の更新等により、エネルギー効 テナントの声を反映した満足度 • テナント満足度調査
環境への取組み テナント
率を高める 向上 • 省エネ・防災等の協働
気候変動等の影響を受けた大規模な自 コミュニティ活動等を通じた地域 • クリーン活動等の参加
防災への取組み 地域社会
然災害等に対応する態勢づくりを進める 価値向上 • 地域のイベント・祭事への参加
様々な地域貢献活動や福祉支援活動を
地域への取組み 通じて、都市における人のつながりを支 • 各種教育研修、表彰制度
援する 従業員 プロフェッショナルな人材の育成 • 定期人事面談、従業員満足度
調査
TRIM従業員の成長を促す人材育成に取
従業員の能力開発
り組む • 投資主総会、決算説明会
投資主や投資家との長期的な
投資主・投資家 • IRミーティング（国内・海外）
信頼関係の構築
テナントが満足できるオフィスの提供を通 • 個人投資家向けセミナー
テナント満足への取組み
じて、経済成長への貢献を目指す
取引先との公正・公平な取引、 • 定期的な情報共有
人権の尊重や差別・ハラスメント行為の禁 PM等の取引先
人権の尊重 相互の発展を目指す • 研修会の実施
止、働きやすい職場環境の確保に取組む
21
2-5. サステナビリティ サステナビリティ（環境認証・グリーンボンド）
環境に配慮した認証取得推進、グリーンボンドの発行
■ 環境認証の取得状況 ■ JPR初のグリーンボンドを発行
環境負荷の低い持続可能性の高いポートフォリオを目指し、環境認証取得率向 50億円以上の10年投資法人債における最低クーポンで起債
上に取り組む
項目 2018年12月 2019年6月 前期比 発行の目的
物件数 17 21 +4 • ESGへの取組みの更なる推進
延床面積（㎡） 223,389 352,458 +129,068 • 資金調達手段の多様化・強化
• グリーンファイナンス市場拡大への貢献
取得比率 34.0 % 53.4 % +19.4 %
• ESGに関心の高い投資家との対話の促進
（DBJ Green Building認証）
格付 物件 発行の対象となる資産（グリーン適格資産）の基準
★★★★★ 東京スクエアガーデン、オリナスタワー • DBJ Green Building認証における5つ星、4つ星、若しくは3つ星
オーバルコート大崎マークウエスト、新宿センタービル、
★★★★ JPR千駄ヶ谷ビル • CASBEE不動産評価認証におけるS（★★★★★）、A（★★★★）
若しくはB+（★★★）ランク
兼松ビル、ビッグス新宿ビル、品川キャナルビル、大宮
★★★ プライムイースト、ライズアリーナビル、ゆめおおおかオ
フィスタワー、川崎ダイスビル グリーンボンドの概要
JPRクレスト竹橋ビル、新宿スクエアタワー、南麻布ビル、
★★ JPR千葉ビル
発 行 日 2019年7月31日
（CASBEE不動産評価認証）
発 行 総 額 50億円
格付 物件
武蔵浦和ショッピングスクエア、JPR梅田ロフトビル、ハ 発 行 年 限 10年
★★★★★ ウジング・デザイン・センター神戸
★★★★ JPR渋谷タワーレコードビル、薬院ビジネスガーデン 利 率 0.57%
薬院ビジネスガーデン及びJPR千駄ヶ谷
■ GRESBリアルエステート評価の継続的取得 資 金 使 途
ビルの調達資金の返済資金
• 最高位「Green Star」評価を5年連続で取得
• 総合スコアでの相対評価「GRESBレーティング」で上位評価「4ス 株式会社日本格付研究所（JCR）より「JCR
ター」を3年連続で獲得 評 価 機 関 グリーンファイナンスフレームワーク評
• ESG情報開示レベル評価において、最上位「A」を取得 価」の最上位である「Green1（F）」を取得
22
2-5. サステナビリティ サステナビリティ（環境）
環境関連への取組みを継続的に強化
■ 環境負荷軽減に向けた工事 ■ エネルギー管理システムの導入
エネルギー効率の高い設備への改修を計画的に実施 運用会社が新たに導入、ポートフォリオのモニタリングのほか、水光熱費予測の
（LED・空調設備関連工事の推移） 精緻化を図る
（百万円）
400
339 行政への情報 適切で効率的
環境法規制対応
310 開示対応 なデータ集計
300 258 260
227
211
185 精緻な予実管
200 環境負荷マネジ
社会的要請への対応 理/省エネ・コス
130 メント力の向上
123 125 115 ト削減力強化
105
100
今後のエネルギー 適切な調達先 最適調達先の
0 市場対応 の選定 選定
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 （期）
（予定）
LED工事 空調設備更新工事
■ AIによる最適制御システムを導入（川崎ダイスビル）
■ エネルギーパフォーマンス実績 AI（人工知能）によるコントロールユニットが設備機器の稼働状況を考慮し、最適制
御を行う先端技術を導入し、環境負荷の軽減及びエネルギー費用の削減を図る
項目 原単位 2017年 2018年 前年比
自動制御 省エネ
電気使用量 mWh/m2 0.153 0.149 -0.003 スケジュール制御、温度、湿度、
CO2、電力等を自動で制御
データ解析・省エネルギー対策実
施まで可能なシステムを構築
ガス使用量 mWh/m2 0.024 0.024 0.000
ランニングコスト削減 CO２削減
水使用量 ㎥/㎡ 0.832 0.800 -0.031
システム改善により、ランニング エネルギー全体を捉えた削減を
コストの削減を図る することにより環境にも配慮
CO2排出量 t-CO2/㎡ 0.089 0.080 -0.009
23
2-5. サステナビリティ サステナビリティ（社会）
テナント満足度向上（CS）の取組み
■ CSの取組み ■ 社会貢献・震災訓練等
定期的なCS調査 エントランスパフォーマンス 朝の清掃活動
• テナントの解約により対象ビル数が減少するも、総合満足度が回復傾向 ビルの顔であるエントランスに季節の演出を 東京建物とともに、日本橋・八重洲・京橋エリア
• テナント及びPMからの意見について迅速な対応に努める 加え、利用者とのふれあいを通じたサービス の清掃活動を定期的に実施する等、地元との
• テナントからの要望事項について改善を図るべく、コミュニケーション強化 向上を図る 交流や地域コミュニティへの貢献に取り組む
（棟） （点）
調査件数 総合満足度（平均）
80 4.0
3.5 3.5
3.4 3.4 3.4 3.4
60 3.3 3.3 3.3 3.3 3.5
3.2 3.2 3.2 3.2
3.1
40 3.0
20 41 39 40 40 45 42 2.5
31 32 31 32 32 36 37 37 38
0
0 2.0
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19
［2019年CS調査概要］
総合満足度：4点満点の平均値
防災グッズの配布 震災訓練の実施
調査時期：2019年5〜6月 TRIMでは、原則年2回震災訓練を実施すると
防災意識向上を企図し、地震などによる停電
調査対象：42物件、テナント508社 共に実施時の課題に対処し、災害対応スキル
対策用の携帯充電器をテナントに配布
設問項目：管理運営、テナント対応、防犯・ 安全、緊急時対応、環境保全等 の向上に努める
（CS向上への対応）
CS調査・検証 ブランド検討会
定期的なテナントアンケートの実施 アンケート結果の検証
ブランド浸透度の確認
管理課題の改善 定期連絡会
各ビルのPM・BMとの AM・PM・BMでの
課題の改善 管理課題の確認・対策協議
24
2-5. サステナビリティ サステナビリティ（コーポレート・ガバナンス）
信頼される投資法人・資産運用会社として更なる経営の健全性に取組む
■ 投資法人（JPR）のガバナンス ■ 資産運用会社（TRIM）のガバナンス
JPRの意思決定機関 物件取得の意思決定フロー
JPRの執行役員2名以内、監督役員4名以内（だたし、執行役員数に1を加えた数以上） 利害関係者取引のケースでは以下の対応を実施
• 社外弁護士を特別委員として選任し、コンプライアンス委員会で取引の妥当性及
投資法人役員の選任基準及び報酬 び合理性について審査・検証
• 承認された取引の実行に際しては、TRIM株主から独立した役員で構成されるJPR
• 投資信託及び投資法人に関する法律等の定める欠格事由に該当しないことが条件 役員会の事前承認が必要 利
案
• 各役員は投資主総会の決議により選任 デ 件害 一
取 ュ 事関 等定
• 執行役員及び監督役員報酬の上限は投資法人規約に定められた役員会で決定す 起 得 ー
前係 取 の額 契
る金額（1人当たりの上限は、執行役員：月額50万円、監督役員：月額40万円） 案 審 方 デ 得 取以 約
・ リ 検者
立 査 針 証と 決 得上 締
役員等の 報酬実績 決 ジ の 定 決の 結
所有 案
/
役職名 主な兼職等 定 ェ 承取 定物
氏名又は名称 （’19.6期） 投資口数 ン
ス 認引 件
執行役員 大久保聡 － 2,400千円 1
デ コ
コ ン
出縄正人 スプリング法律事務所 弁護士 － ン ュ 投プ
プ ー
監督役員 4,200千円 デ 資ラ 取
投 ラ 投 法イ 投
草薙信久 仰星税理士法人 代表社員 － イ 資 リ 資 締
資 ジ 人ア 役 取
ア 小 役ン 小
運 ン ェ 会
会計監査人 EY新日本有限責任監査法人 － 13,300千円 － 用 ス
委 ン 員ス
委
委 得
小 員 ス 会員 員
部 小
委 会 会
委 会
■ リスクマネジメント 員 員
会 会
TRIMのリスク対応スキーム
利益相反取引に対する厳格な監視態勢
• 実効性のあるリスク管理態勢を整備し、リスクの リスクの
洗い出し 利害関係者取引の審査事項
回避に努める
• リスク対応スキームによる継続な対応により、リ 改善 評価 （利害関係者：スポンサー5社及び親会社・子会社・関連会社）
スク耐性を強化している • 利害関係者からの物件・資産の取得
• 情報管理にあたり、様々な脅威に対する安全対 • 利害関係への物件・資産の売却
策を実施し、障害などに備えるコンティンジェン • 利害関係者への不動産管理委託
シープランを整備 モニタリ 対応
ング • 利害関係者による売買の媒介又は代理
• 利害関係者に対する工事の発注（1千万円を超える工事の場合）
• 利害関係者への物件の賃貸
1. 大久保聡は、2019年3月31日付で株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントの理事を退任しています。また、執行
役員については、2019年9月5日をもって退任を予定しています。これに伴い、同日付で株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント代表取締役社長の城﨑好浩が新たに就任予定です。
25
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 3. 決算と業績予想
26
3. 決算と業績予想 2019年6月期決算の概要（前期比）
2019年6月期（第35期）実績： 1口当たり分配金7,380円（前期比+54円）
新規テナントの誘致や賃料増額改定が順調に進捗し、賃料収入は引き続き増収
固都税負担の増加を吸収し、11期連続の増配を達成
2018年12月期 2019年6月期 2018年12月期 2019年6月期
項目 増減 項目 増減
（第34期） （第35期） （第34期） （第35期）
営業収益 15,652 16,101 +448 賃貸事業収入 15,652 15,695 +43
賃貸事業収入 15,652 15,695 +43 賃料等収入 14,723 14,857 +134
不動産等売却益 - 405 +405 賃料･共益費 12,630 12,723 +93 ①
営業費用 8,066 8,147 +80 地代 1,679 1,726 +47 ②
賃貸事業費用 7,311 7,349 +38 その他定額収入 413 407 -6
P/L その他賃貸事業収入 929 838 -91
販売費及び一般管理費 755 797 +42
（百万円） 附加使用料 801 683 -117 ③
営業利益 7,586 7,954 +368
解約違約金等 16 46 +30
営業外収益 27 72 +45 ⑥
原状回復費相当額収入 77 71 -6
営業外費用 851 810 -41 ⑦
その他変動収入 33 36 +3
経常利益 6,761 7,216 +455
賃貸事業費用 7,311 7,349 +38
当期純利益 6,760 7,216 +455
外注委託費 594 593 -1
圧縮積立金繰入額
積立金（百万円） - 405 +405
④
水道光熱費 891 782 -109
分配金（円） 1口当たり分配金 7,326 7,380 +54 ⑤
公租公課 2,210 2,349 +138
保険料 24 24 -0
発行済投資口総数（口） 923,000 923,000 -
修繕工事費 569 578 +8
管理委託料 279 293 +14
賃貸事業収入
管理組合費 568 569 +0
① ［賃料・共益費] 新規テナントの誘致や賃料増額改定が進捗し増収（前期比+0.7%）
② ［地代］ 固都税増に伴い、大手町タワー（底地）で地代改定が発生（4月からの3ヶ月分が寄与） 減価償却費 1,943 1,965 +22
③ ［附加使用料] 主に季節要因により減収 その他賃貸事業費用 227 192 -35
NOI 10,285 10,311 +26
賃貸事業費用 NOI利回り（簿価） 5.0% 5.1% +0.1%pt
④ ［水道光熱費] 主に季節要因により減少、水道光熱収支は悪化（-8百万円） 賃貸事業利益 8,341 8,346 +4
⑤ ［公租公課］ 固都税負担が増加 償却後利回り（簿価） 4.0% 4.1% +0.1%pt
賃料稼働率（期中平均） 98.3% 98.6% +0.3%pt
営業外収益・費用
⑥ ［営業外収益］ 管理組合精算金の計上等により増収(主に毎年6月期に計上）
⑦ ［営業外費用］ 支払利息・投資法人債利息等の財務コストが減少
27
3. 決算と業績予想 2019年6月期決算の概要（前期比）
2019年6月期（第35期）実績： 総資産額4,523億円、1口当たり純資産額259,118円
2018年12月期末 2019年6月期末 現預金の増減 （ C / F）
項目 増減
（第34期末） （第35期末） 項目 増減
流動資産 35,516 36,803 +1,287 営業活動によるキャッシュフロー +14,527
現預金（信託を含む） 35,056 36,267 +1,210 税引前当期純利益 +7,216
その他の流動資産 459 536 +77 減価償却費 +1,965
固定資産 411,514 415,453 +3,939 その他 +5,344
有形固定資産 396,273 403,064 +6,790 投資活動によるキャッシュフロー -10,555
無形固定資産 14,690 11,806 -2,884 固定資産の取得による支出 -10,929
投資その他の資産 549 583 +33 その他 +374
繰延資産 127 109 -18 財務活動によるキャッシュフロー -2,761
投資法人債発行費 111 101 -10 有利子負債の新規調達 +13,100
投資口交付費 15 8 -7 有利子負債の返済・償還 -9,100
資産合計 447,157 452,366 +5,208 分配金の支払額 -6,761
流動負債 27,383 30,616 +3,233 現預金計 +1,210
B/S 短期借入金 - 2,000 +2,000
（百万円） 一年以内返済予定の長期借入金 17,100 18,000 +900 固定資産の増減
一年以内償還予定の投資法人債 4,000 4,000 - 項目 増減
その他の流動負債 6,283 6,616 +333 物件取得 +9,816
固定負債 181,062 182,583 +1,521 物件売却 -5,271
長期借入金 138,420 139,520 +1,100 資本的支出 +1,325
投資法人債 21,500 21,500 - 減価償却 -1,965
預り敷金・保証金 21,142 21,563 +421 その他 +35
負債合計 208,445 213,199 +4,754 固定資産計 +3,939
出資総額 231,653 231,653 -
剰余金 7,059 7,513 +454 有利子負債の増減
圧縮積立金 284 284 - 項目 新規調達 返済・償還 期末残高 増減
当期未処分利益 6,774 7,229 +454 短期借入金 2,000 - 2,000 +2,000
純資産合計 238,712 239,166 +454 長期借入金 11,100 9,100 157,520 +2,000
投資法人債 - - 25,500 -
有利子負債計 13,100 9,100 185,020 +4,000
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3. 決算と業績予想 2019年6月期決算の概要（期初予想比）
2019年6月期（第35期）実績： 1口当たり分配金の期初予想比+30円
解約違約金の計上等により、期初予想を上回る水準で着地
2019年6月期 2019年6月期 2019年6月期 2019年6月期
項目 増減 項目 増減
（第35期・予想） （第35期・実績） （第35期・予想） （第35期・実績）
営業収益 15,580 16,101 +521 賃貸事業収入 15,580 15,695 +115
賃貸事業収入 15,580 15,695 +115 賃料等収入 14,861 14,857 -3
不動産等売却益 - 405 +405 賃料･共益費 12,731 12,723 -8 ①
営業費用 8,045 8,147 +101 地代 1,726 1,726 -0
賃貸事業費用 7,270 7,349 +79 その他定額収入 403 407 +4
P/L その他賃貸事業収入 718 838 +119
販売費及び一般管理費 775 797 +21
（百万円） 附加使用料 685 683 -1
営業利益 7,534 7,954 +419
解約違約金等 - 46 +46 ①'
営業外収益 63 72 +8 ④
原状回復費相当額収入 - 71 +71
営業外費用 812 810 -2
その他変動収入 33 36 +3
経常利益 6,785 7,216 +431
賃貸事業費用 7,270 7,349 +79
当期純利益 6,784 7,216 +431
外注委託費 601 593 -8
圧縮積立金繰入額
積立金（百万円） - 405 +405
水道光熱費 773 782 +8
分配金（円） 1口当たり分配金 7,350 7,380 +30 公租公課 2,351 2,349 -1
保険料 24 24 -0
発行済投資口総数（口） 923,000 923,000 -
修繕工事費 496 578 +82 ②
管理委託料 282 293 +10 ③
賃貸事業収入 管理組合費 568 569 +0
① ［賃料・共益費] 合意解約による賃料等のマイナス分は解約違約金として受領
減価償却費 1,970 1,965 -5
実質的な増減（①＋①'）は+38百万円
その他賃貸事業費用 200 192 -7
賃貸事業費用 NOI 10,280 10,311 +30
② ［修繕工事費］ 原状回復工事の発生等により増加 NOI利回り（簿価） 5.0% 5.1% +0.1%pt
③ ［管理委託料］ 賃料改定の進捗により、賃料増額改定報酬が増加 賃貸事業利益 8,309 8,346 +36
償却後利回り（簿価） 4.1% 4.1% - %pt
営業外収益・費用 賃料稼働率（期中平均） 98.9% 98.6% -0.3%pt
④ ［営業外収益］ 管理組合精算金収入が増加
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3. 決算と業績予想 2019年12月期業績予想の概要（2019年6月期実績比）
2019年12月期（第36期）予想： 1口当たり分配金7,430円（2019年6月期実績比+50円）
前期に実施した資産入替等が貢献し、第36期も引き続き増配の見込み
好調な賃貸マーケットの追い風を受けて、更なる利益の上積みを目指す
2019年6月期 2019年12月期 2019年6月期 2019年12月期
項目 増減 項目 増減
（第35期） （第36期・予想） （第35期） （第36期・予想） 入替物件※1 既存物件※2
営業収益 16,101 15,886 -214 賃貸事業収入 15,695 15,886 +190 +64 +125
賃貸事業収入 15,695 15,886 +190 賃料等収入 14,857 15,034 +176 +31 +144
不動産等売却益 405 - -405 賃料･共益費 12,723 12,895 +171 +68 +103 ①
地代 1,726 1,774 +47 - +47 ②
営業費用 8,147 8,250 +103
その他定額収入 407 364 -42 -36 -5
賃貸事業費用 7,349 7,456 +106
P/L その他賃貸事業収入 838 852 +14 +33 -19
販売費及び一般管理費 797 793 -3
（百万円） 附加使用料 683 813 +130 +29 +100 ③
営業利益 7,954 7,636 -318
解約違約金等 46 2 -43 - -43
営業外収益 72 3 -69 ⑥
原状回復費相当額収入 71 - -71 - -71
営業外費用 810 779 -30 ⑦
その他変動収入 36 36 -0 +4 -4
経常利益 7,216 6,859 -357
賃貸事業費用 7,349 7,456 +106 +15 +91
当期純利益 7,216 6,858 -357
外注委託費 593 617 +24 +6 +18
圧縮積立金繰入額
積立金（百万円） 405 - -405 水道光熱費 782 897 +114 +23 +91 ④
分配金（円） 1口当たり分配金 7,380 7,430 +50 公租公課 2,349 2,336 -13 -6 -6
保険料 24 25 +0 +0 +0
発行済投資口総数（口） 923,000 923,000 -
修繕工事費 578 513 -65 +13 -79
管理委託料 293 287 -6 +2 -9
賃貸事業収入 管理組合費 569 578 +9 - +9
① ［賃料・共益費] 前期に入居したテナントの通期寄与や賃料増額改定等により増収の見込み
減価償却費 1,965 1,983 +17 +8 +9
② ［地代] 大手町タワー（底地）の地代改定が通期寄与
その他賃貸事業費用 192 217 +25 -31 +56 ⑤
③ ［附加使用料] 主に季節要因により増収
NOI 10,311 10,413 +101 +57 +44
賃貸事業費用 NOI利回り（簿価） 5.1% 5.0% -0.1%pt
④ ［水道光熱費］ 主に季節要因により増加、水道光熱収支は改善する見込み（+15百万円） 賃貸事業利益 8,346 8,429 +83 +49 +34
⑤ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が増加 償却後利回り（簿価） 4.1% 4.0% -0.1%pt
賃料稼働率（期中平均） 98.6% 98.8% +0.2%pt
営業外収益・費用
※1 第35期に実施した資産入替による増減を算出しています。
⑥ ［営業外収益］ 管理組合精算金の剥落により減収(主に毎年6月期に計上）
⑦ ［営業外費用］ 支払利息・投資法人債利息等の財務コストが減少 ※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。
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3. 決算と業績予想 2020年6月期業績予想の概要（2019年12月期予想比）
2020年6月期（第37期）予想： 1口当たり分配金7,500円（2019年12月期予想比+70円）
中期目標のDPU7,500円を達成する見込み
継続的な賃料増額と財務コストの削減、コストコントロールにより安定的な成長を目指す
2019年12月期 2020年6月期 2019年12月期 2020年6月期
項目 増減 項目 増減
（第36期・予想） （第37期・予想） （第36期・予想） （第37期・予想）
営業収益 15,886 15,841 -44 賃貸事業収入 15,886 15,841 -44
賃貸事業収入 15,886 15,841 -44 賃料等収入 15,034 15,095 +60
営業費用 8,250 8,215 -34 賃料･共益費 12,895 12,948 +52 ①
賃貸事業費用 7,456 7,289 -167 地代 1,774 1,783 +9
P/L 販売費及び一般管理費 793 926 +132 その他定額収入 364 363 -1
（百万円） その他賃貸事業収入 852 746 -105
営業利益 7,636 7,626 -10
附加使用料 813 708 -104 ②
営業外収益 3 54 +51 ⑤
解約違約金等 2 - -2
営業外費用 779 756 -23 ⑥
原状回復費相当額収入 - - -
経常利益 6,859 6,923 +64
その他変動収入 36 38 +2
当期純利益 6,858 6,923 +64
賃貸事業費用 7,456 7,289 -167
分配金（円） 1口当たり分配金 7,430 7,500 +70
外注委託費 617 609 -8
水道光熱費 897 794 -102 ③
発行済投資口総数（口） 923,000 923,000 -
公租公課 2,336 2,399 +63 ④
保険料 25 24 -0
賃貸事業収入
修繕工事費 513 409 -104
① ［賃料・共益費] 賃料改定については、現状の増額ペースが継続する見込み
期中の平均賃料稼働率は98.6%に設定 管理委託料 287 304 +17
② ［附加使用料] 主に季節要因により減収 管理組合費 578 578 -0
減価償却費 1,983 1,988 +5
賃貸事業費用 その他賃貸事業費用 217 180 -37
③ ［水道光熱費］ 主に季節要因により減少、水道光熱収支はほぼ横ばいの見込み NOI 10,413 10,540 +127
④ ［公租公課］ 固都税負担が増加 NOI利回り（簿価） 5.0% 5.1% +0.1%pt
賃貸事業利益