8955 Ｒ－Ｊプライム 2019-06-25 15:00:00
資産の取得及び譲渡（契約締結）に関するお知らせ（「KY麹町ビル」及び「FUNDES上野」の取得並びに「東京建物京橋ビル」の譲渡） [pdf]
2019 年 6 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本プライムリアルティ投資法人
代表者名 執行役員 大久保 聡
（コ－ド番号 8955）
資産運用会社名
株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント
代表者名 代表取締役社長 城 﨑 好 浩
問合せ先 取締役財務部長 埜 村 佳 永
（TEL. 03-3516-1591）
資産の取得及び譲渡（契約締結）に関するお知らせ
（「KY 麹町ビル」及び「FUNDES 上野」の取得並びに「東京建物京橋ビル」の譲渡）
日本プライムリアルティ投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会
社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントは、本日、以下のとおり、資産の取得
及び譲渡（以下それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡を合わせて「本資産入替」とい
います。
）を行うことについて決定しましたので、下記のとおりお知らせします。
記
Ⅰ. 本資産入替の目的と取引概要
1. 本資産入替の目的
本投資法人の運用ガイドラインに定める運用基準及び投資基準に基づき、本資産入替を実施するもの
です。
本投資法人は、スポンサーパイプラインを活用し、東京都心に所在する優良なオフィスビル及び東京
都心の主要ターミナル駅至近の都市型商業施設を取得する機会を得たため、本投資法人の中長期的な安
定成長に資するポートフォリオクオリティの向上並びにスポンサーの持続的なファンド拡大サポート及
び更なるグループシナジーの発揮を企図し、築年数の経過したオフィスビルをスポンサーに譲渡し、資
産入替えによる強固なポートフォリオの構築を目指します。
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2. 「KY 麹町ビル」の取得
東京都心の四ツ谷・麹町のオフィスエリアに所在し、交通利便性に優れたオフィスビルを、スポンサ
ーである東京建物株式会社（以下「メインスポンサー」といいます。
）から取得します。
本物件は JR 中央線・中央総武線、東京メトロ丸の内線・南北線「四ツ谷」駅から徒歩 4 分、東京メト
ロ有楽町線「麹町」駅から徒歩 4 分に位置し、東京都内の主要なビジネスや商業の集積地へ、それぞれ
乗り換えなしでアクセスが可能です。
四ツ谷・麹町エリアは上智大学などの教育施設が点在し、後背地には高級住宅地を抱えていることか
ら、落ち着いた雰囲気の就業環境となっており、大企業の本社や各国の大使館も多く、根強いオフィス
需要を有する地域です。
本物件は「新宿通り」に近く、一面ガラス張りの特徴的な外観により、高い顕示性を有しています。
＜エントランスホール＞ ＜エレベーターホール＞ ＜基準階平面図＞
また、建物については、2019 年までにエントランスホール、エレベーターホール、洗面・トイレ・給
湯室、空調設備等のリニューアルが実施されており、基準階専有面積が約 130 坪で、スペースの使用効
率やレイアウトの自由度も高く、非常に競争力の高いビルであると本投資法人は評価しています。
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3. 「FUNDES 上野」の取得
「FUNDES」シリーズとしてメインスポンサーが開発した都市型コンパクト商業施設を、
「FUNDES 水道橋」
（2016 年 12 月取得）に続き取得するものです。
上野駅は新幹線、JR 各線、東京メトロ、京成線と多数の鉄道路線が乗り入れており、東京の北の玄関
口として日本を代表するターミナル駅となっていることに加え、駅周辺には上野公園、上野動物園、東
京国立博物館などの公園・文化施設やアメ横商店街を中心に様々な小売店が集積しています。
本物件は上野駅の東側出口（浅草口）より徒歩 1 分の利便性の優れた立地に所在し、また、付近は台
東区役所等の公共施設、オフィスやホテルが集積しており、ビジネス客やホテル宿泊客を中心に様々な
客層の集客が期待できる商圏として、高いポテンシャルを有しています。
当該エリアにおいて、築浅の飲食店ビルの希少性は高く、都市型商業施設としての競争力は高いと本
投資法人では評価しています。
4. 「東京建物京橋ビル」
（以下「本譲渡物件」といいます。）の譲渡
本投資法人は、強固なポートフォリオの構築を目指す施策の一環として、優良物件への厳選投資と同
時に資産入替えを計画的に推進していく方針です。資産入替えの対象については、エリアの需給バラン
スや競合環境の変化等により取得時に想定した収益性や成長性を期待できない物件、及び築年数の経過
等により将来における安定した競争力の維持が懸念される物件に加え、メインスポンサーグループの総
合力を活用した建替えなどにより新たな価値の創出や成長性を高めることが期待できる物件を中心に検
討を行い、本投資法人の中長期的な成長戦略を含めた資産入替の効果を総合的に判断の上決定します。
本譲渡物件は、現時点では、本投資法人のポートフォリオにおいて安定的に収益に貢献しているもの
の、築 38 年が経過しており、大規模修繕その他の今後の安定運用に向けた対策や、中長期的には建替え
も視野に入れた検討が必要となります。このため、メインスポンサーとの間で、より築浅で東京都心に
所在する競争力の高いオフィスビル及び東京都心の主要ターミナル駅至近の都市型商業施設との入替え
を行うことが、強固なポートフォリオの構築に資するものと判断し、譲渡を行うことといたしました。
本譲渡物件については、将来建替えとなった場合に本投資法人の再取得について協議を行う優先交渉権
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が付与される予定となっています。
なお、本譲渡物件の譲渡益 4.0 億円については、税制上の特例措置を活用することにより、本投資法
人の安定成長の基盤となる財務体質の強化を目的に内部留保する予定です。
Ⅱ. 本取得の概要
① 物 件 名 称 KY 麹町ビル FUNDES 上野
② 特 定 資 産 の 種 類 不動産 不動産
③ 用 途 事務所 商業施設
④ 取 得 価 格 5,750 百万円 3,800 百万円
⑤ 鑑 定 評 価 額 6,280 百万円 3,930 百万円
⑥ Ｎ Ｏ Ｉ 利 回 り 3.8％ 4.1％
⑦ 償 却 後 利 回 り 3.3％ 3.3％
⑧ 契 約 締 結 日 2019 年 6 月 25 日
⑨ 取 得 予 定 日 2019 年 6 月 27 日
⑩ 取 得 先 東京建物株式会社
⑪ 取 得 資 金 借入金、自己資金（本譲渡物件の譲渡資金を含む）
⑫ 決 済 方 法 引渡時一括
(注1) 「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等は含まれていません。
(注2) 「NOI 利回り」及び「償却後利回り」の計算式については、後記「Ⅳ.4.想定収支」及び「Ⅴ.4.想定収支」をご参照ください。
(注3) 「鑑定評価額」の価格時点は 2019 年 6 月 1 日となります。
Ⅲ. 本譲渡の概要
① 物 件 名 称 東京建物京橋ビル
② 特 定 資 産 の 種 類 不動産
③ 用 途 事務所
④ 譲 渡 価 格 5,800 百万円
⑤ 鑑 定 評 価 額 5,710 百万円
⑥ 帳 簿 予 定 価 額 5,272 百万円
⑦ 予 定 譲 渡 益 405 百万円
⑧ 契 約 締 結 日 2019 年 6 月 25 日
⑨ 譲 渡 予 定 日 2019 年 6 月 27 日
⑩ 譲 渡 先 東京建物株式会社
⑪ 決 済 方 法 引渡時一括
(注1) 金額は百万円未満切捨てで表示しています。
(注2) 「譲渡価格」には、固定資産税及び都市計画税相当額の精算分、消費税等は含まれていません。
(注3) 「鑑定評価額」の価格時点は 2019 年 6 月 1 日となります。
(注4) 「帳簿予定価額」は譲渡予定日時点の想定帳簿価額を記載しています。
(注5) 「予定譲渡益」は譲渡価格から帳簿予定価額及び想定譲渡費用を引いた金額を記載しています。
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Ⅳ.「KY 麹町ビル」の取得について
１．取得資産の内容
① 物件名称・所在地等
物件名称 KY 麹町ビル
所在地 東京都千代田区麹町五丁目 6 番 1（地番）
特定資産の種類 不動産
② 土地・建物
用途 事務所・車庫
構造 鉄骨造陸屋根地下 1 階付 9 階建
土地：所有権
所有形態
建物：所有権
土地：敷地面積 643.13 ㎡
面積
建物：延床面積 4,438.46 ㎡
建築時期 1999 年 2 月 12 日 （築年数 20 年）
設計者 ／ 施工者 株式会社大平建築設計事務所／三井建設株式会社
地震ＰＭＬ(評価機関) 3.4％（SOMPO リスクマネジメント株式会社）
③ 価格等
取得価格 5,750 百万円
鑑定評価額（価格時点） 6,280 百万円（2019 年 6 月 1 日時点）
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
担保設定の有無 なし
④ 賃貸の状況
テナント数 7
賃料・共益費（年間） 283 百万円
敷金・保証金 226 百万円
総賃貸可能面積／総賃貸面積 3,493.67 ㎡ ／ 3,493.67 ㎡
稼働率 100%
その他特筆すべき事項 特にありません。
(注1) 金額は百万円未満切捨て、各比率は小数点第二位を四捨五入して表示しています。
(注2) ｢所在地｣は住居表示が未実施のため、登記簿上の地番を記載しています。
(注3) ｢用途｣、｢構造｣及び｢建築時期｣に関する記載は、登記簿上の記載に基づいています。
(注4) ｢敷地面積」及び｢延床面積」は、登記上の面積を記載しています。
(注5) ｢テナント数｣は、事務所等を用途とする建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。
(注6) ｢賃料・共益費（年間）｣、｢敷金・保証金｣及び｢総賃貸可能面積／総賃貸面積｣は、契約日現在において効力を有
する、事務所等を用途とする建物に係る賃貸借契約に基づく金額及び面積の合計値を記載しています。
(注7) ｢稼働率」は、契約日現在における数値を記載しています。
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2.物件取得者等の状況
物件所有者等の状況 取得先（前所有者） 前々所有者 前々々所有者
特別な利害関係にある者
会社名 東京建物株式会社 有限会社 KY 麹町オフィス
以外
資産運用会社の株主であ ―
特別な利害関係に 下記Ⅶ.「本取得先及び本
る東京建物株式会社の出
ある者との関係 譲渡先の概要」を参照
資会社
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 投資運用目的で取得 ―
1 年を超えて所有している
取得価格 ― ―
ため省略
取得時期 2006 年 6 月 2005 年 7 月 ―
3.プロパティ・マネジメント会社：東京建物株式会社
東京建物株式会社の概要につきましては、後記「Ⅶ. 本取得先及び本譲渡先の概要」をご参照下さい。
4.想定収支
① 賃貸事業収入 300 百万円
② 賃貸事業費用（減価償却費を除く） 82 百万円
③ ＮＯＩ（①－②） 217 百万円
④ ＮＯＩ利回り（③／取得価格） 3.8％
⑤ 減価償却費 25 百万円
⑥ 賃貸事業利益（③－⑤） 192 百万円
⑦ 償却後利回り（⑥／取得価格） 3.3％
⑧ 稼働率 96.0％
(注1)上記の数値は、取得年度の特殊要因を除き、取得後 10 年間における年間収支の平均値です。
(注2)｢賃貸事業収入｣は、取得後の賃貸状況の変化を考慮のうえ想定した｢稼働率｣に基づき算出しています。
(注3)｢賃貸事業費用｣に含まれる公租公課は、2019 年度課税標準額等に基づき想定しています。
(注4)｢減価償却費」は、現時点での概算です。
5.鑑定評価書の概要
物件名称 KY 麹町ビル
鑑定評価額 6,280,000 千円
鑑定機関 一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点 2019 年 6 月 1 日
価格の種類 正常価格
内容
項目 概要等
(単位：千円)
収益価格 6,280,000 直接還元法とＤＣＦ法による価格を調整した。
直接還元法による価格 6,350,000 純収益を還元利回りで還元して査定。
運営収益 313,396 可能総収益から空室損失等を控除して求めた。
現行契約条件及び過年度の実績額等をもとに、新規賃料水
可能総収益 331,478
準及び今後の動向を勘案して、安定的な収入額を査定。
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去
空室損失等 18,082 の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率
水準を査定し、空室等損失を計上。
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運営費用 81,723 下記 7 項目の合計。
過年度の実績、契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類
維持管理費・PM フィー 27,475
似不動産の管理費水準、報酬料率等を参考に査定。
水道光熱費 16,500 実績額等に基づき査定。
過年度実績額のほか、今後の管理運営計画、類似不動産の
修繕費 7,583 費用水準及びエンジニアリング・レポート等をもとに査
定。
テナント募集費用等 2,509 賃借人の想定回転期間を基に査定した年平均額を計上。
公租公課 27,342 公租公課関連資料に基づき計上した。
損害保険料 284 保険料及び類似建物の保険料率等を考慮して査定。
その他費用 30 過年度実績額を考慮して査定。
運営純収益 231,673 運営収益から運営費用を控除して求めた。
現行契約条件及び新規賃貸における一時金月数並びに稼働
一時金の運用益 2,350
状況を勘案した額に、運用利回り（1.0％)を乗じて査定。
築年数やエンジニアリング・レポートによる更新費の年平均
資本的支出 18,230
額等をもとに査定。
運営純収益に一時金の運用益及び資本的支出を加減して求
純収益 215,793
めた。
還元利回り 3.4% 立地、建物、現行の契約条件等を考慮して査定。
DCF 法による収益価格 6,210,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動
割引率 3.1%
産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
建物の経年劣化、賃貸市場動向の不確実性、流動性の減退
最終還元利回り 3.5%
等を考慮し査定。
積算価格 5,720,000
土地建物合計価格に対する比率を百分率で小数点第 2 位を四
土地比率 87.4%
捨五入
土地建物合計価格に対する比率を百分率で小数点第 2 位を四
建物比率 12.6%
捨五入
その他、評価に当たって
特にない。
留意した事項
Ⅴ.「FUNDES 上野」の取得について
1.取得資産の内容
① 物件名称・所在地等
物件名称 FUNDES 上野
所在地 東京都台東区上野七丁目 2 番 4 号
特定資産の種類 不動産
② 土地・建物
用途 店舗
構造 鉄骨造陸屋根地下 1 階付 10 階建
土地：敷地の一部の所有権・賃借権
所有形態
建物：所有権
土地：敷地面積 383.74 ㎡
面積
建物：延床面積 2,235.60 ㎡
建築時期 2017 年 7 月 10 日（築年数約 2 年）
設計者 ／ 施工者 木内建設株式会社／木内建設株式会社
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地震ＰＭＬ(評価機関) 4.4％（SOMPO リスクマネジメント株式会社）
③ 価格等
取得価格 3,800 百万円
鑑定評価額（価格時点） 3,930 百万円（2019 年 6 月 1 日）
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
担保設定の有無 なし
④ 賃貸の状況
テナント数 10
賃料・共益費（年間） 169 百万円
敷金・保証金 104 百万円
総賃貸可能面積／総賃貸面積 1,989.66 ㎡ ／ 1,989.66 ㎡
稼働率 100%
その他特筆すべき事項 特にありません。
(注1) 金額は百万円未満切捨て、各比率は小数点第二位を四捨五入して表示しています。
(注2) ｢所在地｣は住居表示に表示されているものを記載しています。
(注3) ｢用途｣、｢構造｣及び｢建築時期｣に関する記載は、登記簿上の記載に基づいています。
(注4) ｢敷地面積」及び｢延床面積」は、登記上の面積を記載しています。
(注5) ｢テナント数｣は、店舗等を用途とする建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。
(注6) ｢賃料・共益費（年間）｣、｢敷金・保証金｣及び｢総賃貸可能面積／総賃貸面積｣は、契約日現在において効力を有
する、店舗等を用途とする建物に係る賃貸借契約に基づく金額及び面積の合計値を記載しています。
(注7) ｢稼働率」は、契約日現在における数値を記載しています。
2.物件取得者等の状況
物件所有者等の状況 取得先（前所有者） 前々所有者
土地：特別な利害関係にある者以外
会社名 東京建物株式会社
建物：なし
特別な利害関係に 下記Ⅶ.「本取得先及び本譲渡先の
―
ある者との関係 概要」を参照
取得経緯・理由等 開発目的で取得 ―
取得価格 1 年を超えて所有しているため省略 ―
土地：2015 年 2 月・8 月
取得時期 ―
建物：2017 年 7 月（新築）
3.プロパティ・マネジメント会社
商号 株式会社プライムプレイス
本店所在地 東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号
代表者 代表取締役 乾 武生
資本金 100 百万円（2018 年 12 月 31 日現在）
主な事業内容 商業・複合施設のプロパティマネジメント業他
設立年月日 2005 年 10 月 3 日
大株主及び持株比率 東京建物株式会社：100％
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関
資本関係
係はありません。
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本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関
人的関係
係はありません。
2018 年 12 月期末現在において、本投資法人は、本投資法人が保有す
取引関係 る 2 物件について当該会社にプロパティ・マネジメント会社としての
業務を委託しています。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該
関連当事者への該当状況 会社は、 資産運用会社の株主である東京建物株式会社が出資を行って
おり、資産運用会社の関連当事者に該当します。
当該会社は、 資産運用会社の株主である東京建物株式会社が出資を行
っており、本投資法人の役員会規則に規定する「利害関係者」、及び
その他 投資信託及び投資法人に関する法律施行令に定める「利害関係人等」
に該当しますので、本投資法人と当該会社との契約締結にあたり、本
投資法人の役員会の事前承認を得ています。
4.想定収支
① 賃貸事業収入 240 百万円
② 賃貸事業費用（減価償却費を除く） 85 百万円
③ ＮＯＩ（①－②） 154 百万円
④ ＮＯＩ利回り（③／取得価格） 4.1％
⑤ 減価償却費 29 百万円
⑥ 賃貸事業利益（③－⑤） 124 百万円
⑦ 償却後利回り（⑥／取得価格） 3.3％
⑧ 稼働率 98.3％
(注1)上記の数値は、取得年度の特殊要因を除き、取得後 10 年間における年間収支の平均値です。
(注2)｢賃貸事業収入｣は、取得後の賃貸状況の変化を考慮のうえ想定した｢稼働率｣に基づき算出しています。
(注3)｢賃貸事業費用｣に含まれる公租公課は、2019 年度課税標準額等に基づき想定しています。
(注4)｢減価償却費」は、現時点での概算です。
5.鑑定評価書の概要
物件名称 FUNDES 上野
鑑定評価額 3,930,000 千円
鑑定機関 一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点 2019 年 6 月 1 日
価格の種類 正常価格
内容
項目 概要等
(単位：千円)
収益価格 3,930,000 直接還元法とＤＣＦ法による価格を調整した。
直接還元法による価格 3,990,000 純収益を還元利回りで還元して査定。
運営収益 234,572 可能総収益から空室損失等を控除して求めた。
現行契約条件及び過年度の実績額等をもとに、新規賃料水
可能総収益 241,320
準及び今後の動向を勘案して、安定的な収入額を査定。
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去
空室損失等 6,748 の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率
水準を査定し、空室等損失を計上。
運営費用 82,281 下記 7 項目の合計。
過年度の実績、契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類
維持管理費・PM フィー 18,370
似不動産の管理費水準、報酬料率等を参考に査定。
9
水道光熱費 42,588 実績額等に基づき査定。
過年度実績額のほか、今後の管理運営計画、類似不動産の
修繕費 746 費用水準及びエンジニアリング・レポート等をもとに査
定。
テナント募集費用等 1,344 賃借人の想定回転期間を基に査定した年平均額を計上。
公租公課 7,684 公租公課関連資料に基づき計上した。
損害保険料 149 保険料及び類似建物の保険料率等を考慮して査定。
その他費用 11,400 過年度実績額を考慮して査定。
運営純収益 152,291 運営収益から運営費用を控除して求めた。
現行契約条件及び新規賃貸における一時金月数並びに稼働
状況を勘案した敷金額に、運用利回り（1.0%）を乗じて運
一時金の運用益 988
用益を査定した上で、借地部分の差し入れ敷金に運用利回
りを乗じて査定した運用損を控除して計上。
築年数やエンジニアリング・レポートによる更新費の年平均
資本的支出 1,790
額等をもとに査定。
運営純収益に一時金の運用益及び資本的支出を加減して求
純収益 151,489
めた。
還元利回り 3.8% 立地、建物、現行の契約条件等を考慮して査定。
DCF 法による収益価格 3,870,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動
割引率 3.5%
産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
建物の経年劣化、賃貸市場動向の不確実性、流動性の減退
最終還元利回り 4.0%
等を考慮し査定。
積算価格 3,620,000
土地建物合計価格に対する比率を百分率で小数点第 2 位を四
土地比率 72.8%
捨五入
土地建物合計価格に対する比率を百分率で小数点第 2 位を四
建物比率 27.2%
捨五入
その他、評価に当たって
特にない。
留意した事項
Ⅵ.「東京建物京橋ビル」の譲渡について
1.譲渡資産の内容
① 物件名称・所在地等
物件名称 東京建物京橋ビル
所在地 東京都中央区京橋三丁目 6 番 18 号
特定資産の種類 不動産
② 土地・建物
用途 事務所・店舗
構造 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 1 階付 10 階建
土地：敷地の一部の所有権・賃借権
所有形態
建物：区分所有権（全て）
土地：敷地面積 547.10 ㎡
面積
建物：延床面積 4,419.79 ㎡
建築時期 1981 年 1 月 12 日（築年数 38 年）
③ 価格等
譲渡価格 5,800 百万円
10
鑑定評価額（価格時点） 5,710 百万円（2019 年 6 月 1 日時点）
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
④ 賃貸の状況
テナント数 9
賃料・共益費（年間） 313 百万円
敷金・保証金 398 百万円
総賃貸可能面積／総賃貸面積 3,551.01 ㎡ ／ 3,551.01 ㎡
稼働率 100%
その他特筆すべき事項 特にありません。
(注1) 金額は百万円未満切捨て、各比率は小数点第二位を四捨五入して表示しています。
(注2) ｢所在地｣は住居表示に表示されているものを記載しています。
(注3) ｢用途｣、｢構造｣、
「所有形態」「面積」及び｢建築時期｣に関する記載は、登記簿上の記載に基づいています。
、
(注4) ｢テナント数｣は、事務所・店舗等を用途とする建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。
(注5) ｢賃料・共益費（年間）｣、｢敷金・保証金｣及び｢総賃貸可能面積／総賃貸面積｣は、契約日現在において効力を有
する、事務所・店舗等を用途とする建物に係る賃貸借契約に基づく金額及び面積の合計値を記載しています。
2. 鑑定評価書の概要
物件名称 東京建物京橋ビル
鑑定評価額 5,710,000 千円
鑑定機関 一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点 2019 年 6 月 1 日
価格の種類 正常価格
内容
項目 概要等
(単位：千円)
収益価格 5,710,000 直接還元法とＤＣＦ法による価格を調整した。
直接還元法による価格 5,830,000 純収益を還元利回りで還元して査定。
運営収益 380,509 可能総収益から空室損失等を控除して求めた。
現行契約条件及び過年度の実績額等をもとに、新規賃料水
可能総収益 399,651
準及び今後の動向を勘案して、安定的な収入額を査定。
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去
空室損失等 19,142 の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率
水準を査定し、空室等損失を計上。
運営費用 135,440 下記 7 項目の合計。
過年度の実績、契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類
維持管理費・PM フィー 23,012
似不動産の管理費水準、報酬料率等を参考に査定。
水道光熱費 16,100 実績額等に基づき査定。
過年度実績額のほか、今後の管理運営計画、類似不動産の
修繕費 6,340 費用水準及びエンジニアリング・レポート等をもとに査
定。
テナント募集費用等 2,213 賃借人の想定回転期間を基に査定した年平均額を計上。
公租公課 14,535 公租公課関連資料に基づき計上した。
損害保険料 175 保険料及び類似建物の保険料率等を考慮して査定。
その他費用 73,065 過年度実績額を考慮して査定。
運営純収益 245,069 運営収益から運営費用を控除して求めた。
現行契約条件及び新規賃貸における一時金月数並びに稼働
一時金の運用益 3,238
状況を勘案した額に、運用利回り（1.0％)を乗じて査定。
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築年数やエンジニアリング・レポートによる更新費の年平均
資本的支出 15,230
額等をもとに査定。
運営純収益に一時金の運用益及び資本的支出を加減して求
純収益 233,077
めた。
還元利回り 4.0% 立地、建物、現行の契約条件等を考慮して査定。
DCF 法による収益価格 5,580,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動
割引率 3.5%
産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
建物の経年劣化、賃貸市場動向の不確実性、流動性の減退
最終還元利回り 4.1%
等を考慮し査定。
積算価格 6,060,000
土地建物合計価格に対する比率を百分率で小数点第 2 位を四
土地比率 96.0%
捨五入
土地建物合計価格に対する比率を百分率で小数点第 2 位を四
建物比率 4.0%
捨五入
その他、評価に当たって
特にない。
留意した事項
Ⅶ. 本取得先及び本譲渡先の概要
商号 東京建物株式会社
本店所在地 東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号
代表者 代表取締役社長執行役員 野村 均
資本金 92,451 百万円（2018 年 12 月 31 日現在）
主な事業内容 不動産業
設立年月日 1896 年 10 月 1 日
連結純資産 356,578 百万円（2018 年 12 月 31 日現在）
連結総資産 1,451,584 百万円（2018 年 12 月 31 日現在）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）：8.9％
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）：5.3％
大株主及び持株比率
State Street Bank And Trust Company：2.8％
損害保険ジャパン日本興亜株式会社：2.4％
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
2018 年 12 月期末現在において、当該会社は本投資法人の発行済総投
資本関係 資口数の 3.2％の投資口を保有しています。また、当該会社は、資産
運用会社の発行済株式数の 52％を保有しています。
2018 年 12 月期末現在において、資産運用会社の役職員のうち 11 名
人的関係
（非常勤役員を除きます。）が当該会社からの出向者です。
2018 年 12 月期において、本投資法人・資産運用会社と当該会社との
間には、本取引以外において、資産取得ないし譲渡に関する取引はあ
取引関係 りません。2018 年 12 月期末現在において、本投資法人は、本投資法
人が保有する 49 物件について当該会社にプロパティ・マネジメント
会社としての業務を委託しています。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該
関連当事者への該当状況 会社は、資産運用会社のその他の関係者であり、資産運用会社の関連
当事者に該当します。
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当該会社は、資産運用会社の株主であり、本投資法人の役員会規則に
規定する「利害関係者」、及び投資信託及び投資法人に関する法律施
その他 行令に定める「利害関係人等」に該当しますので、本投資法人と当該
会社との契約締結にあたり、本投資法人の役員会の事前承認を得てい
ます。
Ⅷ.媒介の概要
本取得及び本譲渡に係る取引に媒介はありません。
Ⅸ.今後の見通し
本取得及び本譲渡に伴う運用状況への影響は軽微であり、2019 年 6 月期及び 2019 年 12 月期の運用状況
の予想に変更はありません。
以上
＜添付資料＞
【参考資料】本取引後のポートフォリオ一覧
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【参考資料】本取引後のポートフォリオ一覧
地域 用途 物件番号 物件名称 取得（予定） 投資比率 地域別
区分 価格(百万円) 投資比率
事 A-1 兼松ビル 16,276 3.7%
事 A-2 兼松ビル別館 2,874 0.7%
事 A-3 ＪＰＲ人形町ビル 2,100 0.5%
事 A-4 新麹町ビル 2,420 0.6%
事 A-5 ＪＰＲクレスト竹橋ビル 4,000 0.9%
事 A-6 ＭＳ芝浦ビル 11,200 2.5%
事 A-7 五反田ファーストビル 2,920 0.7%
事 A-9 ＪＰＲ市ヶ谷ビル 5,100 1.2%
事 A-10 オーバルコート大崎マークウエスト 3,500 0.8%
事 A-11 新宿スクエアタワー 14,966 3.4%
事 A-12 ビッグス新宿ビル 15,121 3.4%
事 A-13 アクロス新川ビル・アネックス 710 0.2%
事務所 事 A-14 新宿センタービル 21,000 4.8%
事 A-15 南麻布ビル 3,760 0.9%
事 A-16 品川キャナルビル 2,041 0.5%
東京都心 事 A-17 六番町ビル 2,800 0.6% 55.9%
事 A-18 ＪＰＲ原宿ビル 8,400 1.9%
事 A-20 ＪＰＲ日本橋堀留ビル 5,100 1.2%
事 A-21 ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル 15,050 3.4%
事 A-22 銀座三和ビル 3,400 0.8%
事 A-23 大手町タワー（底地） 36,000 8.2%
事 A-24 サイエンスプラザ・四番町プラザ 2,660 0.6%
事 A-25 芝大門センタービル 4,220 1.0%
事 A-26 東京スクエアガーデン 18,400 4.2%
事 A-27 ＫＹ麹町ビル 5,750 1.3%
商 A-1 ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル 12,000 2.7%
商 A-3 ＪＰＲ神宮前４３２ 4,275 1.0%
商 A-4 新宿三丁目イーストビル 2,740 0.6%
商業施設 有楽町駅前ビルディング
商 A-5 3,400 0.8%
（有楽町イトシア）
商 A-6 ＪＰＲ銀座並木通りビル 10,100 2.3%
商 A-7 ＦＵＮＤＥＳ水道橋 3,250 0.7%
事 B-1 アルカイースト 5,880 1.3%
事 B-2 ＪＰＲ千葉ビル 2,350 0.5%
事 B-3 ＪＰＲ横浜日本大通ビル 2,927 0.7%
事 B-5 新横浜第二センタービル 1,490 0.3%
事 B-6 川口センタービル 8,100 1.8%
事 B-7 ＪＰＲ上野イーストビル 3,250 0.7%
事務所
事 B-8 立川ビジネスセンタービル 3,188 0.7%
事 B-9 ライズアリーナビル 5,831 1.3%
事 B-10 ゆめおおおかオフィスタワー 6,510 1.5%
東京周辺部 28.8%
事 B-11 オリナスタワー 31,300 7.1%
事 B-12 東京建物横浜ビル 7,000 1.6%
事 B-13 大宮プライムイースト 6,090 1.4%
商 B-1 田無アスタ 10,200 2.3%
商 B-3 キュポ・ラ本館棟 2,100 0.5%
商 B-4 ＪＰＲ武蔵小杉ビル 7,254 1.7%
商業施設
商 B-5 武蔵浦和ショッピングスクエア 4,335 1.0%
商 B-6 川崎ダイスビル 15,080 3.4%
商 B-7 ＦＵＮＤＥＳ上野 3,800 0.9%
事 C-1 新潟駅南センタービル 2,140 0.5%
事 C-4 東京建物本町ビル 4,150 0.9%
事 C-7 ＪＰＲ博多ビル 2,900 0.7%
事 C-9 ＪＰＲ那覇ビル 1,560 0.4%
事 C-12 損保ジャパン仙台ビル 3,150 0.7%
事務所 事 C-13 損保ジャパン和歌山ビル 1,670 0.4%
事 C-14 天神１２１ビル 2,810 0.6%
地方 15.3%
事 C-17 ＪＰＲ堂島ビル 2,140 0.5%
事 C-19 ＪＰＲ名古屋伏見ビル 4,137 0.9%
事 C-20 薬院ビジネスガーデン 10,996 2.5%
事 C-21 ＪＰＲ心斎橋ビル 5,430 1.2%
商 C-1 ＪＰＲ梅田ロフトビル 13,000 3.0%
商業施設 商 C-4 ハウジング･デザイン･センター神戸 7,220 1.6%
商 C-5 ＪＰＲ茶屋町ビル 6,000 1.4%
合 計 439,521 100.0%
(注1) 「取得（予定）価格」は当該不動産等の取得に要した諸費用を含まない金額を記載しています。
(注2) 「取得（予定）価格」は百万円未満切捨て、各比率は小数点第二位を四捨五入して表示しています。
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