第39期
日本プライムリアルティ投資法人
Japan Prime Realty Investment Corporation
証券コード 8955
2021年6月期 決算説明資料
（資産運用会社）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
Tokyo Realty Investment Management, Inc.
目次
JPRの概要 3
1. 決算ハイライト 3. 決算と業績予想
2021年6月期の実績及び業績予想 5 2021年6月期決算の概要（前期比） 25
1口当たり分配金の変動要因 6 2021年6月期決算の概要（期初予想比） 27
運用環境の変化とJPRの見解 7 2021年12月期業績予想の概要 28
環境変化 8 2022年6月期業績予想の概要 29
ポートフォリオの特徴 11 賃貸事業損益及び不動産等売却損益の推移 30
成長戦略 12 賃貸事業収入の変動状況 31
分配金戦略 13
2. 運用状況と成長戦略 4. Appendix
2-1. 内部成長戦略 ファンドサマリー 33 コーポレート・ガバナンス 45
稼働の状況 15 ポートフォリオ 34 投資主 46
リーシング強化物件 16 テナント分散 35 投資口価格と分配金 47
賃料の状況 17 テナント入退去 36 資産運用会社 48
商業施設 18 利回り 37 オフィス賃貸マーケット 49
2-2. 外部成長戦略 稼働・賃料 38 不動産売買マーケット 50
外部成長戦略 19 バリューアップ工事 39 ポートフォリオマップ 51
スポンサーパイプライン 20 鑑定評価 40 ポートフォリオ一覧 52
2-3. 財務戦略 物件別鑑定評価 41 ホームページのご案内 57
財務の状況 21 JPRのサステナビリティについて 42
資金調達先の分散状況 22 環境 43 用語集 58
2-4. サステナビリティ 社会 44 ディスクレーマー 59
ハイライト 23
2
JPRの概要
■JPRの概要 ■JPRの特徴 （2021年6月末時点）
名称
日本プライムリアルティ投資法人 1 19年以上にわたる安定運用の実績
上場以降、着実に資産規模を成長させつつ、ポートフォリオクオリティを向上
物件数・資産規模
65物件 4,656億円
（略称 ：JPRもしくはJプライム）
2
投資比率
東京オフィスを中心とする強固なポートフォリオ
証券コード 8955 （エリア別）東京 85.4 %
成長性のある東京オフィスを中心に、都市型商業施設等及び地方物件により
（用途別）オフィス 77.5 %
上場日 2002年6月14日（上場19年） 収益性を補完するポートフォリオを構築
決算月 6月、12月
（用途比率）
3 デベロッパー系REITならではの豊富なパイプライン
デベロッパー系REITとしての優位性を発揮し、大規模開発物件を中心とする
スポンサーパイプライン物件
取得価格・比率
立地特性に優れた物件を取得
3,437億円 73.8%
オフィス 70～90%
ポートフォリオ 都市型商業施設等 10～30%
運用基準
4
（エリア比率） 稼働率
(目標投資割合) 高度な運営能力による内部成長の実現
東京 80～90%
高いポートフォリオ稼働率を維持し、増額交渉による賃料改定を継続
98.2％
地方 10～20% （2021年6月期）
株式会社
資産運用会社 東京リアルティ･インベストメント･マネジメント 40.6%
5
LTV
（略称：TRIM） 長期安定的な財務基盤
信用格付 R&I AA-（安定的）
S&P A（安定的）
発行体格付は高位安定的であり、長期固定借入れを中心とする
安定性を重視した財務基盤を構築
東京建物（75%） 長期固定比率 99.0%
資産運用会社
安田不動産（10%）
のスポンサー
(出資比率)
大成建設（10%）
明治安田生命保険（5%） 6 サステナビリティに対する積極的な取り組み
社会的課題へ真摯に向き合い、取り組みを進めることにより、持続的成長による
MSCI ESG セレクト・リー
ダーズ指数 への組み入れ
投資主価値向上を目指す GRESBリアルエステイト評価
5 Star（最上位評価）
1. 「スポンサーパイプライン物件」とは、スポンサー等から取得した物件及びスポンサー等から入手した情報に基づき取得した物件をいい、 「スポンサー等」とは、スポンサー、その関係会社及び
スポンサーが出資した特別目的会社（SPC）を意味します。「スポンサーパイプライン物件比率」は、取得価格合計に対する、スポンサーパイプライン物件の取得価格の比率をいいます。
3
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 1. 決算ハイライト
4
1. 決算ハイライト 2021年6月期の実績及び業績予想
2020年12月期 2021年6月期 前期比 期初予想比 2021年12月期 2022年6月期
（百万円） 実績 実績 増減 増減率 増減 増減率 予想 予想
営業収益 17,129 17,305 +175 +1.0% +50 +0.3% 16,228 16,192
前期比-6.2% 前期比-0.2%
賃貸事業利益 9,103 9,021 -81 -0.9% +74 +0.8% 8,623 8,728
前期比-4.4% 前期比+1.2%
営業利益 8,533 8,789 +256 +3.0% +77 +0.9% 7,713 7,806
前期比-12.2% 前期比+1.2%
経常利益 7,840 8,121 +280 +3.6% +100 +1.3% 6,964 7,108
前期比-14.2% 前期比+2.1%
当期純利益 7,839 8,120 +280 +3.6% +100 +1.3% 6,963 7,107
前期比-14.2% 前期比+2.1%
*1 *1 *2 *2
1口当たり分配金 7,750 7,657 -93 -1.2% +107 +1.4% 7,550 7,550
（円） 前期比-1.4% 前期比 - %
*1 物件売却益は全額内部留保（’20.12期：414百万円、’21.6期：783百万円）
*2 内部留保を取り崩し、分配金に充当予定（’21.12期：272百万円、’22.6期：127百万円）
5
1. 決算ハイライト 1口当たり分配金の変動要因
EPU（１口当たり当期純利益）は2021年12月期をボトムに回復軌道へ
内部留保した売却益は分配金の安定化に活用
プラス要因 マイナス要因
（単位：円/口）
賃料・共益費の増加(改定等) +17
売却益を内部留保し、 賃料・共益費の増加(改定等) +21 賃料・共益費の減少(入退去) -25
ライズアリーナ -188 賃料・共益費の減少(入退去) -208 水光熱収支の悪化 -15
将来の分配金の安定化に活用
解約違約金・原状回復費収入の減少 -208 修繕工事費の減少 +21
DPU 修繕工事費の減少 +44 仲介手数料の増加 -31
前期分の剥落 +47
物件 仲介手数料の増加 -23 減価償却費の減少 +125
当期分 -70 内部留保
7,750内部成長 売却益
DPU
53 818 818
大口テナント
の退去 コロナ 外部成長 その他 7,657 DPU DPU
による 内部留保の取崩し、
188 一時減額 7,550
72 前期分の剥落 +70
分配金の安定化へ 7,550
23 6 当期分 -71
内部成長
大手町FCノースタワー+108
内部留保
コロナ
による
EPU 内部留保
取り崩し
JPR博多ビルの売却 -35 固都税
386 取崩し 一時減額 その他 7,417 133
コロナ
EPU 284 71 68 41
による 内部成長
賃料・共益費の増加(改定等) +61 一時減額 外部成長 その他
7,266 106
賃料・共益費の減少(入退去) -147
解約違約金・原状回復費収入の増加 +169
水光熱収支の悪化 -17 0 28 26 前期分の剥落 +71
修繕工事費の減少 +30
仲介手数料の増加 -18
JPR博多ビルの売却 -28
2020.12 2021年6月期 2021年12月期（予想） 2022年6月期（予想）
１口当たり内部留保（’21.6期末）1,969円相当
6
1. 決算ハイライト 運用環境の変化とJPRの見解
様々な環境変化に対して、分散の効いた強固なポートフォリオにより、強いリスク耐性を保持
新型コロナウイルス テレワークの普及 オフィス大量供給
環境 • 人流の抑制
• 在宅勤務の浸透 • ２次空室の顕在化
変化 • 一部企業の業績悪化
• IT企業、一部大企業による • オフィスの選別化の進展
• 空室率の上昇
オフィス戦略の見直し • 空室率の上昇懸念
• インバウンド需要の停滞
• 新型コロナウイルスによる直接的 • テレワークは一定程度の定着が • オフィスマーケットの底打ちは
JPRの な影響は限定的 見込まれる 2022年1~3月を想定
• ワクチン接種進展に伴い、社会経 • 一方で、オフィス中心の働き方が • 2023年の大量供給の影響には
見解 済活動が正常化することを想定 主流であることは継続 留意
グレード及びアセットクラスの分散 東京を中心にした
バランスの取れた地域分布
需要ボリューム帯である 7割超が最寄駅から
坪1万円台後半～2万円台中心 徒歩3分以内に立地
東京オフィスを中心とした
分散の効いた強固なポートフォリオ
7
1. 決算ハイライト 環境変化(新型コロナウイルスによる影響)
コロナによる直接的な影響は限定的であり、ワクチン接種の進捗に伴い、経済活動は正常化へ
賃料一時減額・解約の状況（商業系テナント） 入退去の状況
・ ‘21.6期は、想定外に緊急事態宣言などの規制が長期化した ・ 入居を上回る退去が発生しているが、ワクチン接種の進捗に伴う経済活動
ことにより、一時減額は予想比22百万円の増加 や企業の意思決定の正常化により、稼働率の底打ちを見込む
・ 時短営業や酒類の提供禁止が要請された『飲食店舗』や、 （㎡）
全館休業が要請された『大規模商業施設』で影響があった 入居面積
20,000
・ 『オフィス系テナント』への直接的な影響はなかった
・ ’21.12期は、保守的に前期と同水準の一時減額を想定 10,000
'21年12月期
’20年6月期 ’20年12月期 ’21年6月期 0
(予想）
一時減額
件数
61件 41件 39件 ー
-10,000
一時減額 退去面積
金額
94百万円 45百万円 67百万円 68百万円 -20,000
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 （期）
解約
－件 ２件 10件 5件 （予想）
件数
リーシングの状況 ワクチン完全接種率*1と米国雇用統計(非農業部門の雇用者数変化) *2
・ 入居候補先企業の意思決定の遅れもあり、ダウンタイム(DT)は拡大 ・ ワクチン接種の進捗に伴い、経済活動は正常化する見通し
（カ月） （%） （万人）
10 60 91.6 85 90
94.3
契約開始DT平均月数 賃料開始DT平均月数
50 70
米国雇用統計 55.9
40 50
30
37.9 米国・接種率
5 26.6 30
4.9
20 10
-14
10 日本・接種率 -10
0 -30
0
'20.12 '21.1 '21.2 '21.3 '21.4 '21.5 '21.6 '21.7
'18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
*1 .出所：札幌医科大学医学部 附属フロンティア医学研究所 ゲノム医科学部門開示データを基にTRIM作成
*2 .出所：Refinitiv（トムソン・ロイター）に基づきTRIM作成
8
1. 決算ハイライト 環境変化（テレワークの影響）
テレワークは一定程度の定着が見込まれる一方で、オフィス中心の働き方が主流であることは継続
テレワークの実施状況*1 テレワークの生産性*2
新型コロナ以降に実施したが、 職場に出勤して仕事をするときの生産性を「100%」とすると、
現在は取りやめた テレワーク時の生産性はいくつになるか
17.7%
現在、実施している
100%未満 64.7% 100%以上 35.2%
38.5%
テレワーク未実施 生産性の低下 20.1
61.5% 全体平均 18.6
84.1% 13.3 13.4
7.5 6.6 6.8
新型コロナ以降、 4.0
2.4 1.9
一度も実施していない 0.9 0.8 1.3 1.0 1.0 0.3
43.8%
ワクチン普及前後の企業のテレワーク方針*2 週当たり出勤日数*3
全員にテレワーク 全員にテレワーク
推進予定
出社日数は増加傾向
推進予定
原則
原則
全員出社予定 10.9% 2021年7月 11.6 30.8 34.4 23.2
14.8% 全員出社予定
31.2% 4月 18.5 32.7 28.4 20.4
26.7%
一部にテレワーク
一部にテレワーク 推進予定 1月 21.5 33.5 24.8 20.2
推進予定
普及前 普及後
14.6% 2020年10月 17.8 31.3 33.7 17.3
19.8%
7月 19.8 28.8 29.3 22.1
未定 未定
38.7%
43.4% 5月 32.1 37.3 21.1 9.5
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
*1 .出所：株式会社東京商工リサーチ 2021年3月18日公表「第14回新型コロナウイルスに関するアンケート」
0日 1~2日 3~4日 5日以上
*2 .出所：パーソル総合研究所 2021年1月21日公表「第4回新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査（総合分析編）」
*3 .出所：公益財団法人日本生産性本部 2021年7月16日公表「第6回働く人の意識に関する調査」 9
1. 決算ハイライト 環境変化（オフィス大量供給）
オフィスマーケットの底打ちは2022年1~3月を想定
但し、2023年のオフィス大量供給の影響には留意
東京ビジネス地区の月次空室率*1 東京23区の供給量、吸収量、空室率の推移*2
*3
供給量(万㎡) 吸収量(万㎡) 空室率(%) （予想）
（%）
9.0
千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 都心5区合計 2021年-2025年
1986年-2020年 新規供給面積平均:94
179
新規供給面積平均:105
161
8.0 141 145
119 120
109 114
86
97 85 96 93
7.0 85
69
61
49
3.9
3.2 4.0
2.6
6.0 1.9
1.8
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 （年）
5.0
エリア別、規模別オフィスビル供給割合(予想) *2
4.0
（エリア別） （規模別）
2023年の大量供給時は
都心3区に供給集中
10万㎡以上のオフィス中心
（％）
3.0 （％）
2021 80 20 2021 22 78
2022 76 24 2022 45 55
2.0
2023 79 21 2023 82 18
2024 89 11 2024 57 43
1.0 2025 78 22 2025 64 36
'20.08 '20.09 '20.10 '20.11 '20.12 '21.01 '21.02 '21.03 '21.04 '21.05 '21.06 '21.07 (年月) （年） （年）
都心3区 その他20区 10万㎡以上 10万㎡未満
*1. 出所：三鬼商事株式会社 公表データを基にTRIM作成
*2. 出所：森ビル株式会社 2021年5月27日公表「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2021」を基にTRIM作成
*3. 吸収量とは、新規稼働床面積（前期末の空室面積＋新規供給面積－当期末空室面積）をいいます 10
1. 決算ハイライト ポートフォリオの特徴
東京の好立地オフィスビルを中心に、エリア・グレード・アセットクラス・賃料水準などにおいて、
分散の効いた強固なポートフォリオを構築
グレード・アセットクラス（全物件・取得価格比) エリア別比率（全物件・取得価格比）
Sクラス 中央区
商業施設 地方
6.4% 東京23区 12.7%
14.6%
22.5% Aクラス
57.4%
12.5%
東京23区以外 16.5%
の東京圏 千代田区
地方 9.0% Bクラス
20.5% 19.4%
4.6%
港区
11.1% 11.6%
12.1%
底地 Cクラス
東京23区以外 8.5%
の東京圏 7.7% 10.3% その他 新宿区
東京18区 渋谷区
グレード・アセットクラスの分散 東京を中心にしたバランスの取れた地域分布
賃料単価別比率（オフィス・取得価格比） 最寄駅からの徒歩分数（全物件・取得価格比）
3.0万円以上 5分超～10分以内
1.5万円未満 7.8%
直結
13.3% 15.8% 11.1%
2.5～3.0万円 ３分超～5分以内
1.5～2.0万円 20.2%
14.2% 1分以内
25.2% 31.1%
2.0～2.5万円 1分超～3分以内
29.8%
31.6%
71.0% 72.0%
需要ボリューム帯である坪1万円台後半～2万円台中心 7割超が最寄駅から徒歩3分以内に立地
1．ビルクラスの定義については用語集を参照ください。
11
1. 決算ハイライト 成長戦略
実績 環境認識 今後の取組み
‘21.6期 前期比
• 大口区画を中心にリーシングは遅延 • 稼働率を意識しつつ、テナントニーズへ柔軟に
稼働率 98.2% -1.2pt
• ワクチン接種の進捗に伴い、年後半からの景 対応し、早期埋め戻しを図る
内部成長 改定増減率 +2.0% +8.4pt 気回復を見込む • レントギャップ先には増額改定の交渉を継続
戦略 入替増減率 +3.8% -4.9pt • オフィスマーケットは来年前半の底打ちを想定 • 物件競争力を高め、稼働や賃料水準の維持
• 商業はコロナ収束により回復を想定 向上を目指す
レントギャップ -0.6% +2.6pt
• スポンサーパイプラインを最大限活用し、東京
• JPR博多ビルの売却により、東京オフィス比率
外部成長 • 競争の厳しい取得環境は継続 オフィスを中心に取得
の向上、築年数の若返り
• マーケットでの取得機会は限定的 • デット取得余力389億円（LTV45％まで）
戦略 • 売却益7.8億円を内部留保し、将来の分配
• スポンサーからの取得機会の増加を想定 • ポートフォリオの質の向上を企図した入替
金の安定化へ
• 商業やホテルの取得は当面見合わせ
’21.6期末 前期比
LTV 40.6% ±0.0pt • 保守的なLTVコントロール
• 低金利、良好なデットの調達環境は継続
• 財務コストの低減と財務の健全性を意識した
財務戦略 • 堅調な投資口マーケットであり、良好なエクイ
デットマネジメント
平均デットコスト 0.73% -0.02pt
ティの調達環境は継続
• 資金調達手法の更なる多様化
平均残存年数 4.8年 +0.2年
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数組入れ • 社内横断的な取組みにより、2030年戦略目
• 政府による「2050年カーボンニュートラル宣
サステナ GRESB 5star（最上位評価） 言」や米国によるパリ協定復帰など、国内外で
標やマテリアリティを着実に推進
ビリティ TCFD 賛同表明 環境問題の重要性が一段と高まる
• 脱炭素社会の実現に向けて、2050年までに
ネットゼロを目指す
12
1. 決算ハイライト 分配金戦略
EPU（1口当たり当期純利益）が一時的な要因で低下する場合は内部留保を活用
2022年6月期からEPUの回復を想定
成長戦略の実行により中期目標7,800円の早期達成を目指す
1口当たり分配金の推移と中期目標 分配金安定化戦略
EPU（1口当たり当期純利益）が一時的な要因で低下する
場合、内部留保（1口当たり内部留保1,969円相当）の取
（円/口）
内部留保の取崩し 崩しによる安定化を図る
1. 1口当たり内部留保は‘21.6期末の数値
8,000
による安定化
7,800
7,750 中期目標に向けたシミュレーション
7,657
7,595 外部成長
7,550 7,550 分配金寄与
7,493
7,500
7,380 150円前後
物件の取得 1. ‘21.6期末時点のLTVは40.6％
2. LTV45％までの取得余力は389億円
100億円毎に 3. 上記シミュレーションに調達コストは含みません
7,000
内部成長
分配金寄与
150円前後
6,5000 賃料稼働率の上昇
'19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '22.6 中期目標（期）
（予想） （予想） 1%毎に
13
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 2. 運用状況と成長戦略
14
2-1. 内部成長戦略 稼働の状況
早期稼働を意識したリーシングを強化。稼働率は2021年12月期がボトムとなる見通し
稼働率・入退去 主な入退去物件
契約稼働率 賃料稼働率 '21.12 '21.6 '21.6 '21.12 （期）
入居面積 退去面積 入居率 退去率
退去 入居 （㎡）
99.2% 99.2% 99.5% 99.6% 99.4%
98.2% 98.2% ライズアリーナビル -6,023 3,173
99.5% 96.8%
98.9% 99.1% 川崎ダイスビル -612 -1,839 1,553 686
98.3% 98.6%
96.9% 97.4%
薬院ビジネスガーデン -1,310
（㎡） 96.0% （%）
4.3
20,000 6 オーバルコート大崎 -997 997
2.7 2.5
10,000 1.5 1.6 1.4 3 -757 210 545
0.8 1.0 JPR原宿ビル
0 0 新宿スクエアタワー -2,781 -660 1,145 666
-10,000 -1.1 -0.7 -1.3 -3 オリナスタワー -1,055 -367 367 688
-2.2 -1.7
-4.1 -3.1
-20,000 -3.8 -6 芝大門センタービル -411 848 411
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 （期）
（予想）
期末空室面積 平均フリーレント期間
（㎡）
（ヵ月）
20,000
15,000 4
10,000
2
5,000 9,587 2.4
5,787 6,559 2,125 1,646 1.5 1.8 1.2
3,939 3,488 1.0 0.8 1.0
0 0
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12（期） '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12（期）
（予想） （予想）
15
2-1. 内部成長戦略 リーシング強化物件
ライズアリーナビル 東京周辺部 オフィス 東京スクエアガーデン 東京都心 オフィス
2020年12月 2021年1月 2021年6月 2020年12月 2021年6月
100% ０% 52.7% 100% 91.5%
・ 「東池袋」駅直結など高い利便性。基準階500坪超 ・ 「京橋」駅直結など高い交通利便性。基準階1,000坪超
・ 一括借りテナント（4,769坪/JPR持分1,822坪）が退去 ・ 5月までに大口テナント(2,618坪/JPR持分215坪)が退去
・ 共用部のリニューアル工事を実施し、物件競争力を強化 うち一部(744坪/JPR持分61坪)をダウンタイムなく埋め戻し
・ マルチテナント化のうえ、早期埋め戻しを図る ・ 立地やスペックを最大限訴求し、早期埋め戻しを図る
新宿スクエアタワー 東京都心 オフィス
オリナスタワー 東京周辺部 オフィス
2021年6月 2022年1月 2021年6月 2021年12月 2022年3月
100% 88.2% 100% 98.5% 81.0%
・ 西新宿の超高層オフィスビル街に立地。基準階290坪 ・ 錦糸町のランドマークである大規模複合施設。基準階500坪超
・ 来年1月までに、大口テナント（1,028坪/JPR持分717坪） ・ 来年3月、大口テナント（1,592坪）が退去予定
他が退去予定 ・ 共用部のリニューアル工事を予定し、物件競争力を強化
・ 規模やグレード感を訴求し、早期埋め戻しを図る ・ 速やかにリーシングに着手し、早期埋め戻しを図る
川崎ダイスビル 東京周辺部 商業
JPR原宿ビル 東京都心 オフィス
2020年12月 2021年3月 2021年6月 2020年12月 2021年1月 2021年12月
100% 85.4% 97.8% 100% 84.1% 100%
・ JR・京急 「川崎」駅至近。乗換え経路にあり繁華性が高い ・ 若者に人気があり注目度の高い神宮前エリアに立地
・ 5階1フロアの物販テナント(915坪/JPR持分475坪)が退去し ・ 1階店舗1区画と7階事務所（165坪）のテナントが退去
たが、埋め戻し完了。集客力のあるテナントを誘致 ・ エントランスのリニューアル工事を実施し、物件競争力を強化
・ 飲食３テナント(155坪/JPR持分80坪)が退去 ・ 1階店舗はダウンタイムなく入居済み、7階事務所は契約済み
解約予定物件 リーシング済み物件 16
2-1. 内部成長戦略 賃料の状況
レントギャップのある相手先に対しては増額改定の交渉を継続
適切な改修等により物件競争力を高め、賃料水準の維持向上を図る
月額賃料増減額 改定・入替の増減割合（件数比）
改定増額率 入替増額率 ■改定 ■入替
改定増額 入替増額 減額（改定・入替） (%) 増額 変動なし 減額 増額 減額
27.6 30
（期）
23.7 22.4
16.0 18.9 18.2 '19.6 51.9 47.6 0.5
13.0 20 75.0 25.0
(百万円) 7.5 6.8 7.8 7.7
10
40 7.6 6.7 4.4 0 '19.12 47.7 49.4 2.9 94.9 5.1
3.6
9.0
20 6.9 12.9 6.6
23.2 29.2 '20.6 56.5 43.5 0.0 88.5 11.5
7.2 17.1 3.6 16.1
7.4 13.4 7.6 7.4
0
-7.7 -0.8 -3.7 -2.6 -0.0 -6.1 -5.1 '20.12 32.9 65.7 1.4 76.9 23.1
-20 -35.8
うち、大口テナント
の減額-34.6 '21.6 26.6 72.1 1.2 75.7 24.3
-40
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12（期） 0 50 100 (%) 0 50 100 (%)
1. 月額賃料増減額の’21.12期の予想額（増額）は改定増減額及び入替増減額の合計を記載しています。 （予想）
賃料更新対象面積 レントギャップの状況（オフィス/賃料更新期別）
マーケット賃料未満 マーケットレンジ以上（新規契約等）
（千㎡） （百万円）
マーケットレンジ内 マーケットレンジ以上（新規契約等除く）
200 +40
大口テナント
減額分
150
+20
100
レントギャップ
50 +0 ▲ 0.6
%
（前期比+2.6pt）
0
-20
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
'21.12 '22.6 '22.12 '23.6 （期）
17
2-1. 内部成長戦略 商業施設
プライムロケーション・駅至近の商業ポテンシャルの高いエリアに立地
長期固定賃料を基本とし、満室稼働に近い水準で安定的に推移
商業施設のポートフォリオ 稼働率 （商業施設）
99.9 99.9 100.0 100.0 100.0
（%） 99.7
カテゴライズ 都市型 駅前立地型 100.0
99.4 99.3
東京・大阪における 東京近郊・主要都市における
特徴 98.0
プライムロケーションの商業施設 駅前立地の商業施設
物件数 9物件 6物件 96.0
資産規模 585億円 461億円
0
94.0
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
主な商業施設 契約の状況 （商業施設・面積比）
残存契約期間 賃料形態
固定+歩合
2年未満 5年以上 4.3%
都 26.9% 28.0%
市
型
2年以上
3年未満 3年以上
5年未満 固定
JPR梅田ロフトビル JPR渋谷 JPR銀座 有楽町イトシア FUNDES 9.5% 35.6%
タワーレコードビル 並木通りビル 上野 95.7%
契約形態 テナント業種
駅 定期借家 サービス店舗 2.0%
前 13.4%
立 飲食店舗 その他店舗
地 2.7% 3.2%
型
川崎ダイスビル 田無アスタ JPR武蔵小杉ビル ハウジング・デザイン・
物販店舗
センター神戸 普通借家
86.6% 92.1%
1. 「資産規模」は取得価格を基準とした値を記載しています。
18
2-2. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 外部成長戦略
スポンサーパイプラインを活用し継続的な外部成長とポートフォリオクオリティの向上を目指す
2016年 2017年 2019年 2020年
FUNDES JPR銀座 東京 品川キャナルビル センシティ 大手町フィナンシャルシティ
JPR麹町ビル FUNDES上野 JPR心斎橋ウエスト
水道橋 並木通りビル スクエアガーデン （追加取得） ビルディング ノースタワー
取 スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー
パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン
得
物
件
32.5億円 101億円 184億円 1.7億円 57.5億円 38億円 37.5億円 138.7億円 114億円
売却益の 資産
売却益の 売却益の
スポンサー 資産 スポンサー 資産 入替 スポンサー 資産
内部留保 内部留保 内部留保
サポート 入替 サポート 入替 サポート 入替
2億円 4億円 11.9億円
JPR博多中央ビル 福岡ビル 東京建物京橋ビル JPR博多ビル
売
却
物
件
築23年 築26年 築38年 築35年
■スポンサーパイプラインの活用 ■戦略的な資産入替の継続
• デット取得余力（LTV45％まで）389億円やフリーキャッシュの活用 • 継続的な資産入替により、強固なポートフォリオを構築
• 含み益の顕在化により、分配金の安定化に資する、内部留保の積上げ
（保有物件の取得先別内訳） （保有上位5物件）
スポンサー
第三者取得物件 物件名 億円 JPR メインスポンサー（東京建物）
取得物件
1,217億円 1 大手町タワー（底地） 360
26.2% 2,455億円 戦略的に売却
2 オリナスタワー 313 • ポートフォリオクオリティ（築年数、
52.7% • 再開発物件等の取得ニーズ
3 新宿センタービル 210 収益性、立地など）の向上
資産 • 投資家向け物件売却の強化
スポンサー
21.1% スポンサー 4 東京スクエアガーデン 184 • 含み益の顕在化により、分配金の
パイプライン物件 5 兼松ビル 162 安定化に資する、内部留保の積 入替 • 傘下REITなどのファンド事業
情報物件 上げ
982億円 73.8% 全てスポンサーパイプライン物件
の強化によるグループ収益機
もしくはスポンサー開発物件 • 適正価格による優良物件の取得 会の拡大
優良物件の取得
1. 「保有物件の取得先別内訳」は取得時の状況で判断しています。
19
2-2. 外部成長戦略 スポンサーパイプライン
取得機会の拡大を図るため、スポンサーパイプラインを最大限活用
東京建物の中期経営計画（’20-’24年度） 東京駅周辺の東京建物の保有物件
重点戦略(抜粋) グループAUMや収益機会の更なる拡大
投資家向け物件売却の拡大 販売用不動産の残高1,344億円（’21.6末）
ファンド事業の強化 傘下REIT等のAUM1.5兆円（‘24年想定）
東京建物のパイプライン
長期保有目的の不動産から振り替えられた、販売用不動産
[販売用不動産への振替実績] [JPRの取得実績]
’18/12末；200億円弱 JPR麹町ビル
’19/12末；100億円弱 JPR心斎橋ウエスト
‘20/12末；240億円 大手町フィナンシャル
シティ ノースタワー
投資家向け物件として開発した、販売用不動産
[中規模オフィス]
(仮称)日本橋小伝馬町プロジェクト ’22年4月 竣工
(仮称)札幌北8西1再開発プロジェクト ’23年冬 竣工 [JPRの取得実績]
(仮称)芝浦プロジェクト ’24年春 竣工 FUNDES水道橋
[都市型コンパクト商業施設] FUNDES上野
FUNDES銀座
(仮称)天神西通プロジェクト ’22年3月 竣工
1. 東京建物の販売用不動産の残高は、ビル事業における残高を記載しており、物流施設等のJPRの取得対象外のアセット残高も含みます。
2. JPRは 「大手町タワー」の底地、「大手町フィナンシャルシティ ノースタワー」の一部、「東京スクエアガーデン」の一部、「兼松ビル」の一部、「兼松ビル別館」の一部、「有楽町イトシア」の一部を保有しています。
20
2-3. 財務戦略 財務の状況
返済期限の長期化・平準化や保守的なLTVコントロールにより強固な財務基盤を構築
2021年6月期の調達実績 （短期を除く） 返済期限の分散状況
期日到来分 調達分 増減 現預金 436億円
（億円） 長期借入金 短期借入金 投資法人債 うちフリーキャッシュ 約200億円
平均調達期間 5.6年 9.7年 +4.1年 コミットメントライン設定枠 240億円
150
平均調達金利 0.66% 0.59% -0.08pt 30
20 30
100
20 50
有利子負債の状況 130 130
85
50 60
109100 118
50 100105 102
80 80 90
2020年 2021年 70 80 71
前期比 50
12月期 6月期 30 35 40 40 30 30
0
有利子負債 1,965億円 1,965億円 -0.2億円 （期）
LTV 40.6% 40.6% ±0.0pt
LTVの推移
平均残存年数 4.6年 4.8年 +0.2年 (%)
40～45%程度を目安にコントロール
45
平均デットコスト 0.76% 0.73% -0.02pt
43.7 公募
増資 デット取得余力 389億円
長期固定金利比率 96.9% 99.0% +2.0pt 43
公募
増資
40.7 40.6
格付の状況 （長期発行体格付） 41
40.6 40.9 40.8 39.5
R&I S&P 40.6 40.5 40.6
39
AA- （安定的） A （安定的） '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6（期）
1. 「フリーキャッシュ」は、分配金支払いや一定の預かり敷金相当額を控除しており、TRIMとして活用可能と判断している現預金額を記載しています。 21
2-3. 財務戦略 資金調達先の分散状況（2021年6月期末）
35行社に及ぶレンダーフォーメーションと投資法人債により調達先を分散
山梨中央銀行 【新規借入先】 10 （投資法人債内訳） （億円）
三井住友信託銀行 10
回号 発行額
三井住友海上火災保険 10
第7回債 45
広島銀行 10 第18回債 20
百五銀行 10 第19回債 50
東京海上日動火災保険 10 みずほ銀行 第21回債 40
投資法人債
千葉銀行 10 260 第22回債 30
355
大同生命保険 10 （うち 短期20） 第23回債 30
（うち グリーンボンド110）
第四北越銀行 10 第24回債 50
七十七銀行 10 三菱UFJ銀行 第25回債 60
210 第26回債 30
紀陽銀行 10
NTTファイナンス 10
グリーンボンド
りそな銀行 20 有利子負債
山口銀行 20 1,965億円 三井住友銀行
125
八十二銀行 20
日本生命保険 20 日本政策投資銀行 （コミットメントラインの設定状況）
損害保険ジャパン 20 109 設定先 設定額
全国共済農業協同組合連合会 20 みずほ銀行 40
新生銀行 三菱UFJ銀行 40
伊予銀行 20
100 三井住友銀行 40
中国銀行 30
あおぞら銀行 40
太陽生命保険 30
みずほ信託銀行 40
西日本シティ銀行 40
りそな銀行 40
全国信用協同組合連合会 40 信金中央金庫 70
合計 240
住友生命保険 40 あおぞら銀行 54
明治安田生命保険 42 福岡銀行 60 農林中央金庫 70
みずほ信託銀行 70
22
2-4. サステナビリティ ハイライト
サステナビリティへの取組みはJPRにとっての最重要課題
新たな目標として、「2050年CO2排出量ネットゼロ」を設定
マテリアリティとSDGs JPRのサステナビリティへの取組みに対する外部評価等
マテリアリティ 2030年目標等 SDGｓ MSCI ESG セレクト・リーダーズ指数組入れ TCFDへの賛同
ポートフォリオのグリーン化 環境認証取得カバー率80％以上
標準評価以上のカバー率向上
2050年までにCO2排出量ネットゼロ
気候変動への対応 CO２排出量原単位30％削減
（2017年比） 2021年5月同指数に組入れ 2021年5月に賛同を表明
水使用量原単位10％削減
（2017年比）
業界トップクラスの強靭な気候変動リス GRESBリアルエステイト評価 環境認証の取得
ク態勢の構築
グリーンリースの拡充
安全安心/快適性によるテナ 安全性・安心性・快適性を含む総合的
ント満足の向上 なテナント満足度向上
企業の成長を支えるプロフェッショナル層
働きがいのある職場環境 最上位評価格付を2年連続で獲得 取得率71.4％（2021年6月期）
の形成
業務効率の向上、業務プロセスの改善
心身の健康、ワークライフバランスの実 CDP気候変動プログラムへの参加 PRI(責任投資原則)への署名
現
一人一人が能力を発揮できる環境の
提供
ガバナンスの高度化 業界トップクラスの情報開示
投資家との積極的な対話
個人投資主との対話促進 2020年、「B」評価を獲得 2019年5月に署名
業界トップクラスのESG評価取得
強固なガバナンス態勢の維持 1. JPRの MSCI 指数への組入れや本件お知らせにおける MSCI 社のロゴ・商標・サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI 社
及びその関連会社によるJPRへのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するものではありません。MSCI 指数は MSCI社に独
業界トップクラスのリスク管理態勢
2.
占権があり、MSCI 社及び MSCI 指数並びにそのロゴは、MSCI 社及びその関連会社の商標・サービスマークです。
TRIMがTCFD賛同及びPRI署名を行っています。
23
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 3. 決算と業績予想
24
3. 決算と業績予想 2021年6月期決算の概要（前期比）
2021年6月期実績： 1口当たり分配金7,657円（前期比-93円）
前期から当期にかけて実施した資産の入替えが貢献した一方で、
大口テナントの解約や緊急事態宣言の再発出に伴う一時減額対応等が影響
項目 2020年12月期 2021年6月期 増減 項目 2020年12月期 2021年6月期 増減
入替物件※1 既存物件※2
営業収益 17,129 17,305 +175 賃貸事業収入 16,714 16,521 -193 +98 -291
賃貸事業収入 16,714 16,521 -193 賃料等収入 15,788 15,601 -187 +96 -283
不動産等売却益 414 783 +369 ⑤ 賃料･共益費 13,616 13,431 -185 +99 -284 ①
営業費用 8,596 8,515 -81 地代 1,793 1,797 +4 - +4
賃貸事業費用 7,611 7,499 -111 その他定額収入 378 372 -6 -3 -3
P/L その他賃貸事業収入 926 919 -6 +1 -8
販売費及び一般管理費 985 1,016 +30
（百万円） 附加使用料 833 676 -156 +16 -173 ②
営業利益 8,533 8,789 +256
解約違約金等 15 66 +51 +2 +49
営業外収益 46 72 +25
原状回復費相当額収入 37 133 +95 -17 +113
営業外費用 739 740 +1
その他変動収入 40 42 +2 +0 +1
経常利益 7,840 8,121 +280
賃貸事業費用 7,611 7,499 -111 +28 -140
当期純利益 7,839 8,120 +280
外注委託費 630 630 +0 +6 -5
積立金（百万円） 圧縮積立金繰入額 414 783 +369 水道光熱費 841 714 -126 +29 -156 ③
分配金（円） 1口当たり分配金 7,750 7,657 -93 公租公課 2,387 2,436 +48 +20 +27 ④
保険料 26 26 -0 +0 -0
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
修繕工事費 558 504 -54 -25 -29
管理委託料 306 302 -3 -3 -0
賃貸事業収入 管理組合費 585 588 +2 - +2
① ［賃料・共益費］ 大口テナントの解約や緊急事態宣言の再発出に伴う一時減額対応等が影響し減収
減価償却費 2,085 2,100 +14 -2 +17
② ［附加使用料］ 季節要因等により減収
その他賃貸事業費用 190 196 +6 +2 +3
NOI 11,188 11,121 -66 +67 -133
賃貸事業費用
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により減少、水道光熱費収支は悪化（-16百万円） NOI利回り（簿価） 5.2% 5.1% -0.1pt
④ ［公租公課］ 前年に取得した物件の固都税発生により増加 賃貸事業利益 9,103 9,021 -81 +69 -151
償却後利回り（簿価） 4.2% 4.1% -0.1pt
不動産等売却益 契約稼働率（期中平均） 99.4% 98.2% -1.2pt
⑤ ［不動産等売却益］ JPR博多ビル譲渡（準共有持分65%）に伴い、不動産等売却益を計上
※1 以下の資産の入替えによる増減を算出しています。
2020年12月期：大手町フィナンシャルシティ ノースタワー取得、JPR博多ビル売却（準共有持分35%）
2021年6月期：JPR博多ビル売却（準共有持分65%）
※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～④に記載） 25
3. 決算と業績予想 2021年6月期決算の概要（前期比）
2021年6月期実績： 総資産額484,323百万円、1口当たり純資産額268,295円
現預金の増減 （C/F）
項目 2020年12月期末 2021年6月期末 増減
項目 増減
流動資産 41,813 44,017 +2,203 営業活動によるキャッシュフロー +11,850
現預金 41,396 43,602 +2,206 税引前当期純利益 +8,121
その他の流動資産 417 414 -2 減価償却費 +2,100
固定資産 442,576 440,111 -2,465 その他 +1,628
有形固定資産 429,955 427,419 -2,535 投資活動によるキャッシュフロー -2,167
無形固定資産 11,805 11,804 -0 固定資産の取得による支出 -1,834
投資その他の資産 815 886 +71 その他 -333
繰延資産 183 195 +11 財務活動によるキャッシュフロー -7,477
投資法人債発行費 153 171 +18 有利子負債の新規調達 +13,768
投資口交付費 30 23 -6 有利子負債の返済・償還 -13,820
資産合計 484,573 484,323 -249 分配金の支払額 -7,425
流動負債 33,367 29,527 -3,840 現預金計 +2,206
B/S
短期借入金 6,000 2,000 -4,000
（百万円）
一年以内返済予定の長期借入金 19,820 20,500 +680 固定資産の増減
その他の流動負債 7,547 7,027 -520 項目 増減
固定負債 194,805 197,702 +2,896 物件売却 -1,866
長期借入金 138,200 138,500 +300 資本的支出 +1,370
投資法人債 32,500 35,500 +3,000 減価償却費 -2,100
預り敷金・保証金 24,105 23,702 -403 その他 +131
負債合計 228,173 227,229 -944 固定資産計 -2,465
出資総額 247,860 247,860 -
剰余金 8,539 9,233 +694 有利子負債の増減
圧縮積立金 689 1,103 +414 項目 期初残高 新規調達 返済・償還 期末残高 増減
当期未処分利益 7,849 8,129 +280 短期借入金 6,000 - 4,000 2,000 -4,000
純資産合計 256,399 257,093 +694 長期借入金 158,020 10,800 9,820 159,000 +980
投資法人債 32,500 3,000 - 35,500 +3,000
有利子負債計 196,520 13,800 13,820 196,500 -20
26
3. 決算と業績予想 2021年6月期決算の概要（期初予想比）
2021年6月期実績： 1口当たり分配金の期初予想比+107円
緊急事態宣言の再発出に伴い、テナントへの一時減額対応は当初の想定以上に影響したものの、
小規模区画のリーシングの進捗等により賃料等収入は期初予想の水準を維持
2021年6月期 2021年6月期 2021年6月期 2021年6月期
項目 増減 項目 増減
（予想） （実績） （予想） （実績）
営業収益 17,255 17,305 +50 賃貸事業収入 16,470 16,521 +50
賃貸事業収入 16,470 16,521 +50 賃料等収入 15,591 15,601 +10
不動産等売却益 784 783 -0 賃料･共益費 13,432 13,431 -0 ①
営業費用 8,543 8,515 -27 地代 1,793 1,797 +4
賃貸事業費用 7,523 7,499 -23 その他定額収入 365 372 +6
P/L その他賃貸事業収入 879 919 +40
販売費及び一般管理費 1,019 1,016 -3
（百万円） 附加使用料 778 676 -101 ②
営業利益 8,712 8,789 +77
解約違約金等 40 66 +26
営業外収益 53 72 +18 ④
原状回復費相当額収入 20 133 +113
営業外費用 745 740 -4
その他変動収入 40 42 +2
経常利益 8,020 8,121 +100
賃貸事業費用 7,523 7,499 -23
当期純利益 8,020 8,120 +100
外注委託費 635 630 -4
積立金（百万円） 圧縮積立金繰入額 784 783 -0
水道光熱費 809 714 -95 ③
分配金（円） 1口当たり分配金 7,550 7,657 +107 公租公課 2,444 2,436 -8
保険料 26 26 +0
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
修繕工事費 415 504 +88
管理委託料 299 302 +2
賃貸事業収入 管理組合費 595 588 -7
① ［賃料・共益費］ 緊急事態宣言の再発出に伴い、一時減額対応は当初の想定以上に影響したものの、
減価償却費 2,098 2,100 +1
小規模区画のリーシングの進捗等が寄与し期初予想の水準を維持
その他賃貸事業費用 197 196 -0
（期初予想における一時減額対応予定金額：45百万円、実績：67百万円）
NOI 11,045 11,121 +76
② ［附加使用料］ 新型コロナウイルスの影響により、使用量が当初の見込みまで回復せず減少 NOI利回り（簿価） 5.1% 5.1% - pt
賃貸事業利益 8,947 9,021 +74
賃貸事業費用
償却後利回り（簿価） 4.1% 4.1% - pt
③ ［水道光熱費］ 新型コロナウイルスの影響により、使用量が当初の見込みまで回復せず減少
契約稼働率（期中平均） 98.0% 98.2% +0.2pt
営業外損益
④ ［営業外収益］ 管理組合精算金や保険金収入の計上により増加
27
3. 決算と業績予想 2021年12月期業績予想の概要（2021年6月期実績比）
2021年12月期予想： 1口当たり分配金7,550円（2021年6月期実績比-107円）
新型コロナウイルスの影響によるリーシングの遅れが影響する見込み
1口当たり分配金は、内部留保の取崩しにより7,550円を確保する
2021年6月期 2021年12月期 2021年6月期 2021年12月期
項目 増減 項目 増減
（予想） （予想） 売却物件※1 既存物件※2
営業収益 17,305 16,228 -1,077 賃貸事業収入 16,521 16,228 -293 -55 -238
賃貸事業収入 16,521 16,228 -293 賃料等収入 15,601 15,377 -223 -52 -171
不動産等売却益 783 - -783 ⑤ 賃料･共益費 13,431 13,203 -228 -48 -180 ①
営業費用 8,515 8,514 -1 地代 1,797 1,802 +4 - +4
賃貸事業費用 7,499 7,604 +105 その他定額収入 372 372 +0 -4 +4
P/L その他賃貸事業収入 919 850 -69 -2 -66
販売費及び一般管理費 1,016 909 -106
（百万円） 附加使用料 676 807 +130 -2 +132 ②
営業利益 8,789 7,713 -1,075
解約違約金等 66 - -66 -0 -66
営業外収益 72 3 -68 ⑥
原状回復費相当額収入 133 - -133 - -133
営業外費用 740 753 +12
その他変動収入 42 43 +0 - +0
経常利益 8,121 6,964 -1,156
賃貸事業費用 7,499 7,604 +105 -27 +132
当期純利益 8,120 6,963 -1,156
外注委託費 630 628 -2 -3 +1
圧縮積立金繰入額 783 - -783
水道光熱費 714 846 +132 -3 +136 ③
積立金（百万円）
圧縮積立金取崩額 - 272 +272 公租公課 2,436 2,422 -13 -6 -7
分配金（円） 1口当たり分配金 7,657 7,550 -107 保険料 26 26 +0 -0 +0
修繕工事費 504 460 -43 -0 -42
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
管理委託料 302 285 -16 -1 -15
管理組合費 588 600 +12 - +12
賃貸事業収入
減価償却費 2,100 2,107 +7 -11 +18
① ［賃料・共益費］ 新型コロナウイルスの影響によるリーシングの遅れが影響する見込み
② ［附加使用料］ 季節要因等により増収
その他賃貸事業費用 196 225 +28 -0 +28 ④
NOI 11,121 10,730 -391 -39 -351
賃貸事業費用 NOI利回り（簿価） 5.1% 4.9% -0.2pt
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により増加、水道光熱費収支はほぼ横ばいの見込み 賃貸事業利益 9,021 8,623 -398 -27 -370
④ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が増加 償却後利回り（簿価） 4.1% 3.9% -0.2pt
契約稼働率（期中平均） 98.2% 96.8% -1.4pt
不動産等売却益
⑤ ［不動産等売却益］ 前期に計上した不動産等売却益が剥落 ※1 2021年6月期に売却したJPR博多ビル（準共有持分65%）による増減を算出しています。
※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～④に記載）
営業外損益
⑥ ［営業外収益］ 管理組合精算金の剥落により減収 28
3. 決算と業績予想 2022年6月期業績予想の概要（2021年12月期予想比）
2022年6月期予想： 1口当たり分配金7,550円（2021年12月期予想比±0円）
2021年12月期をボトムに、賃貸事業利益は回復する見込み
1口当たり分配金は、前期と同様に内部留保の取崩しにより7,550円を確保する
2021年12月期 2022年6月期 2021年12月期 2022年6月期
項目 増減 項目 増減
（予想） （予想） （予想） （予想）
営業収益 16,228 16,192 -35 賃貸事業収入 16,228 16,192 -35
賃貸事業収入 16,228 16,192 -35 賃料等収入 15,377 15,438 +60
営業費用 8,514 8,386 -128 賃料･共益費 13,203 13,264 +61 ①
賃貸事業費用 7,604 7,464 -140 地代 1,802 1,802 -
P/L 販売費及び一般管理費 909 921 +12 その他定額収入 372 371 -0
（百万円） 営業利益 7,713 7,806 +92 その他賃貸事業収入 850 753 -96
附加使用料 807 711 -95 ②
営業外収益 3 56 +52 ⑥
解約違約金等 - - -
営業外費用 753 754 +0
原状回復費相当額収入 - - -
経常利益 6,964 7,108 +144
その他変動収入 43 42 -1
当期純利益 6,963 7,107 +144
賃貸事業費用 7,604 7,464 -140
積立金（百万円） 圧縮積立金取崩額 272 127 -144
外注委託費 628 621 -7
分配金（円） 1口当たり分配金 7,550 7,550 -
水道光熱費 846 766 -80 ③
公租公課 2,422 2,493 +71 ④
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
保険料 26 26 -0
修繕工事費 460 440 -20
賃貸事業収入
管理委託料 285 286 +0
① ［賃料・共益費］ 一時減額対応による収入減の解消と稼働率の上昇により増収の見込み
管理組合費 600 595 -4
② ［附加使用料］ 季節要因等により減収
減価償却費 2,107 1,986 -120 ⑤
賃貸事業費用 その他賃貸事業費用 225 246 +20
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により減少、水道光熱費収支は悪化する見込み NOI 10,730 10,714 -15
④ ［公租公課］ 固定資産税が増加 NOI利回り（簿価） 4.9% 4.9% - pt
⑤ ［減価償却費］ 既存物件の設備の償却が完了 賃貸事業利益 8,623 8,728 +104
償却後利回り（簿価） 3.9% 4.0% +0.1pt
営業外損益 契約稼働率（期中平均） 96.8% 97.5% +0.7pt
⑥ ［営業外収益］ 管理組合精算金の計上により増収
29
3. 決算と業績予想 賃貸事業損益及び不動産等売却損益の推移
2020年6月期 2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期 2022年6月期
項目
前期比 前期比 前期比 （予想） 前期比 （予想） 前期比
賃貸事業収入 16,363 2.2% 16,714 2.1% 16,521 -1.2% 16,228 -1.8% 16,192 -0.2%
賃料等収入（定額収入） 15,674 3.9% 15,788 0.7% 15,601 -1.2% 15,377 -1.4% 15,438 0.4%
賃料･共益費 13,520 4.5% 13,616 0.7% 13,431 -1.4% 13,203 -1.7% 13,264 0.5%
地代 1,783 0.5% 1,793 0.5% 1,797 0.3% 1,802 0.3% 1,802 0.0%
その他定額収入 370 378 372 372 371
その他賃貸事業収入（変動収入） 689 -25.4% 926 34.5% 919 -0.7% 850 -7.6% 753 -11.3%
附加使用料 620 -22.5% 833 34.4% 676 -18.8% 807 19.2% 711 -11.8%
解約違約金等 9 15 66 - -
原状回復費相当額収入 21 37 133 - -
その他変動収入 37 40 42 43 42
賃貸事業費用（減価償却費除く） 5,408 -2.8% 5,526 2.2% 5,399 -2.3% 5,497 1.8% 5,477 -0.4%
外注委託費 615 1.0% 630 2.4% 630 0.1% 628 -0.3% 621 -1.2%
賃貸事業損益
水道光熱費 712 -17.8% 841 18.0% 714 -15.1% 846 18.6% 766 -9.5%
（百万円）
公租公課 2,358 1.0% 2,387 1.2% 2,436 2.0% 2,422 -0.6% 2,493 3.0%
保険料 26 26 26 26 26
修繕工事費 602 -1.3% 558 -7.3% 504 -9.7% 460 -8.6% 440 -4.4%
管理委託料 331 306 302 285 286
管理組合 573 585 588 600 595
その他賃貸事業費用 187 190 196 225 246
NOI 10,954 4.9% 11,188 2.1% 11,121 -0.6% 10,730 -3.5% 10,714 -0.1%
減価償却費 2,027 2.7% 2,085 2.8% 2,100 0.7% 2,107 0.3% 1,986 -5.7%
賃貸事業費用 7,436 -1.4% 7,611 2.4% 7,499 -1.5% 7,604 1.4% 7,464 -1.8%
賃貸事業利益（a） 8,927 5.4% 9,103 2.0% 9,021 -0.9% 8,623 -4.4% 8,728 1.2%
資本的支出 1,380 -12.8% 1,654 19.8% 1,370 -17.2% 1,743 27.3% 1,664 -4.5%
NCF 9,574 8.1% 9,534 -0.4% 9,751 2.3% 8,986 -7.8% 9,050 0.7%
不動産等売却損益 不動産等売却益（b） - 414 783 - -
（百万円） 不動産等売却損（c） - - - - -
賃貸事業利益等（百万円、a+b-c） 8,927 5.4% 9,518 6.6% 9,805 3.0% 8,623 -12.1% 8,728 1.2%
30
3. 決算と業績予想 賃貸事業収入の変動状況
主要項目の変動状況
2021年12月期賃料等収入-2.2億円（前期比）
2022年6月期賃料等収入+0.6億円（前期比）
賃料等収入（変動要因・前期比）
賃料等収入 プラス要因 マイナス要因
賃料・共益費 -185 賃料・共益費 -228 （単位：百万円）
15,788 賃料・共益費 +61
15,601
入居 取得
+170 コロナ 売却 その他
による
+99 -1 ..
退去 改定等 一時減額
コロナ 15,438
-311 +59 -22 入居
コロナ
による
15,377 による
+403 一時減額 その他
大口 改定等 一時減額
0 売却 改定等 +68 0
テナントの +20 -48 その他
退去
+4 +16
-180 退去
-602 入居
退去
+434
取得 +202 -458
売却 -102
前期分の剥落 +67
当期分 -68 前期分の剥落 +68
前期分の剥落 +45
当期分 -67
2020.12 2021年6月期 2021年12月期（予想） 2022年6月期（予想）
31
JAPAN P