第38期
日本プライムリアルティ投資法人
Japan Prime Realty Investment Corporation
2020年12月期 決算説明資料
証券コード 8955
（資産運用会社）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
Tokyo Realty Investment Management, Inc.
目次
JPRの概要 3
1. 決算ハイライト 3. 決算と業績予想
2020年12月期の実績及び業績予想 5 2020年12月期決算の概要（前期比） 26
1口当たり分配金の変動要因 6 2020年12月期決算の概要（期初予想比） 28
運用状況のまとめ 7 2021年6月期業績予想の概要 29
新型コロナウイルスによる影響 8 2021年12月期業績予想の概要 30
オフィスマーケットの状況・見通し 9 賃貸事業損益及び不動産等売却損益の推移 31
成長戦略 11 賃貸事業収益の変動状況 32
中期目標 12
2. 運用状況と成長戦略 4. Appendix
2-1. 内部成長戦略 ファンドサマリー 34 コーポレート・ガバナンス 46
稼働の状況 15 ポートフォリオ 35 投資主 47
リーシング強化物件 16 テナント分散 36 投資口価格と分配金 48
賃料の状況 17 テナント入退去 37 資産運用会社 49
商業施設 18 利回り 38 オフィス賃貸マーケット 50
2-2. 外部成長戦略 稼働・賃料 39 不動産売買マーケット 51
外部成長戦略 19 工事事例 40 ポートフォリオマップ 52
2020年12月期の資産入替 20 鑑定評価 41 ポートフォリオ一覧 53
スポンサーパイプライン 21 物件別鑑定評価 42 ホームページのご案内 58
2-3. 財務戦略 JPRのESGについて 43
財務の状況 22 環境 44 用語の説明 59
資金調達先の分散状況 23 環境/社会 45 ディスクレーマー 60
2-4. サステナビリティ
ハイライト 24
2
JPRの概要
■JPRの概要 ■JPRの特徴
（2020年12月末時点）
名称
日本プライムリアルティ投資法人
（略称 ：JPRもしくはJプライム）
1 18年以上にわたる安定運用の実績
上場以降、着実に資産規模を成長させつつ、ポートフォリオクオリティを向上
物件数・資産規模
66物件 4,675億円
2 東京オフィスを中心とするポートフォリオ
証券コード 8955
投資比率
上場日 2002年6月14日（上場18.5年）
成長性のある東京オフィスを中心に、都市型商業施設等及び地方物件により （エリア別） 東京 85.0%
収益性を補完するポートフォリオを構築
（用途別） オフィス 77.6%
決算月 6月、12月
ポートフォリオ
（用途比率）
オフィス 70～90%
都市型商業施設等 10～30%
3 デベロッパー系REITの優位性
デベロッパー系REITとしての優位性を発揮し、大規模開発物件を中心とする
スポンサーパイプライン物件
取得価格・比率
運用基準
立地特性に優れた物件を取得
3,457億円 74.0%
(目標投資割合) （エリア比率）
東京 80～90%
地方 10～20%
株式会社 4 高稼働率と賃料増額による内部成長の継続
2014年12月期以降、ポートフォリオの稼働率は97%以上を維持し、
契約稼働率（期中平均）
99.4％
資産運用会社 東京リアルティ･インベストメント･マネジメント 増額交渉による賃料改定を継続
（2020年12月期）
（略称：TRIM）
資産運用会社の
スポンサー
東京建物（75%）
安田不動産（10%）
5 長期安定的な財務基盤の構築
発行体格付は高位安定的であり、長期固定借入れを中心とする
LTV
長期固定比率
40.6%
96.9%
安定性を重視した財務基盤を構築
大成建設（10%）
(出資比率)
明治安田生命保険（5%） 信用格付 R&I AA-（安定的）
S&P A（安定的）
1. 「スポンサーパイプライン物件」とは、スポンサー等から取得した物件及びスポンサー等から入手した情報に基づき取得した物件をいい、 「スポンサー等」とは、スポンサー、その関係会社及び
スポンサーが出資した特別目的会社（SPC）を意味します。「スポンサーパイプライン物件比率」は、取得価格合計に対する、スポンサーパイプライン物件の取得価格の比率をいいます。
3
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 1. 決算ハイライト
4
1. 決算ハイライト 2020年12月期の実績及び業績予想
2020年6月期 2020年12月期 前期比 期初予想比 2021年6月期 2021年12月期
（百万円） 実績 実績 増減 増減率 増減 増減率 予想 予想
営業収益 16,363 17,129 +766 +4.7% +433 +2.6% 17,255 16,438
前期比+0.7% 前期比-4.7%
賃貸事業利益 8,927 9,103 +176 +2.0% +57 +0.6% 8,947 8,761
前期比-1.7% 前期比-2.1%
営業利益 8,013 8,533 +519 +6.5% +432 +5.3% 8,712 7,843
前期比+2.1% 前期比-10.0%
経常利益 7,277 7,840 +562 +7.7% +441 +6.0% 8,020 7,082
前期比+2.3% 前期比-11.7%
当期純利益 7,276 7,839 +562 +7.7% +441 +6.0% 8,020 7,082
前期比+2.3% 前期比-11.7%
*1 *1 *2
1口当たり分配金 7,595 7,750 +155 +2.0% +30 +0.4% 7,550 7,550
（円） 前期比-2.6% 前期比 - %
*1 物件売却益（’20.12期：414百万円、’21.6期：784百万円）は内部留保
*2 内部留保を153百万円取り崩し、分配金に充当
5
1. 決算ハイライト 1口当たり分配金の変動要因
2020年12月期は外部成長も寄与し14期連続増配を達成
新型コロナウイルスの影響による内部成長の減速を補うべく継続的な外部成長に注力
売却益は原則として内部留保し、分配金の安定化に活用
プラス要因 マイナス要因
（単位：円/口）
物件
賃料・共益費の減少(入退去) -51 賃料・共益費の減少(入退去) -163 売却益 内部留保
賃料・共益費の増加(改定等) +55 賃料・共益費の増加(改定等) +56
水光熱収支の改善 +70 水光熱収支の悪化 -9 賃料・共益費の減少(入退去) -90
その他
修繕工事費の減少 +77 物件 修繕工事費の減少 +125 賃料・共益費の増加(改定等) +23
売却益 34 解約違約金・原状回復費収入の減少 -63
内部留保
水光熱収支の改善 +23
前期分の剥落 +99 その他 修繕工事費の増加 -32
当期分 -47
29 仲介手数料の増加 -32
前期分の剥落 +47 818
433 432 DPU 818
DPU 当期分 -47
7,595 7,750
コロナ 内部成長 DPU 前期分の剥落 +47 DPU
内部成長 当期分 -7
による 46 コロナ
7,550 7,550
132
一時減額 206 による
外部成長 内部留保
207 51 188 一時減額
内部成長 コロナ 取り崩し
外部成長 0 73 による
大口テナント 大口テナント 一時減額 その他
の減額 の退去 206 40 34 160
大手町FCノースタワー+108
センシティビルディング +191 JPR博多ビルの売却 -35 28
外部成長
JPR心斎橋ウエスト +17
大手町FCノースタワー +11
ライズアリーナ -188
JPR博多ビルの売却 -14
JPR博多ビルの売却 -28
2020.6 2020年12月期 2021年6月期（予想） 2021年12月期（予想）
6
1. 決算ハイライト 運用状況のまとめ
内部成長戦略 外部成長戦略 財務戦略
2020年 前期比 2020年 前期比 2020年 前期比
12月期 増減 12月期末 増減 12月期末 増減
契約稼働率 資産規模 4,675億円 +103億円
LTV 40.6% +1.0%pt
（期中平均）
99.4% -0.2%pt
平均デットコスト 0.76% -0.02%pt
月額賃料 増額 +11.3百万円 -21.5百万円 物件数 *66物件 ＋1物件
減額 *-35.8百万円 -35.7百万円
平均残存年数 4.6年 - 年
*JPR博多ビル売却完了後65物件
月額賃料 増額率 +8.4% +0.1%pt 入替物件（2020年12月期） 長期固定金利比率 96.9% -3.1%pt
減額率 -28.1% -18.8%pt 取得 売却
環境認識/今後の見通し
レントギャップ -3.2% +1.6%pt • 資金調達環境については、新型コロナウイルスの影響
による大きな変化は見られない
*うち、大口テナントの減額34.6百万円 • 引き続き、長期固定の調達を基本とする保守的な運
営を行う
環境認識/今後の見通し
• ’20年末にかけて新型コロナウイルスの感染が急拡大す ESG
るなど、流行の長期化による先行き不透明感から、企
業の投資マインドが低迷し、オフィス賃貸マーケットは下
降局面に入る
大手町FCノースタワー JPR博多ビル GRESB ５Star 2年連続で獲得
取得価格114億円 売却価格41億円
• JPR保有物件は高稼働を継続したものの、解約予告 予定売却益12億円 CDP気候変動プログラム Bスコア (初参加)
が増加。’21年は予定されていた大型解約に加え、リー
シングの遅れもあり、稼働率の低下を見込む
環境認識/今後の見通し 環境認証取得比率 65.5% (前期比+5.3%pt)
• 増加ペースは鈍化するものの、増額改定は堅調 • オフィス売買マーケットは依然として高値圏にあり、優良 環境認識/今後の見通し
• 今後はワクチン接種の普及により先行き不透明感が 物件の売却情報も限られるなど厳しい取得環境が続く
• 政府から2050年カーボンニュートラル目標が表明され
徐々に解消し、オフィス需要も回復に向かうが、‘21年 • スポンサーパイプラインを活用した物件取得（入替）を
るなど国内でも環境問題の重要性が一段と高まる
中は東京オフィスマーケットの空室率は弱含みで推移す 継続し、外部成長とポートフォリオの改善を両立
• マテリアリティの見直しや2030年戦略目標の設定に加
ると想定 • ホテルや商業施設の取得は当面見送り、オフィスを中
え、推進態勢を整備し新たに専門部署を設置
• 物件の競争優位性を活かし丁寧にリーシングを進める 心に検討を行う
• 新たな環境評価の取得など意欲的な取り組みを推進
1. JPR博多ビルの売却は2020年12月24日に35%を売却し、残りの65%は2021年3月29日に行う予定ですが、売却価格及び予定売却益は合計金額を記載しています。
7
1. 決算ハイライト 新型コロナウイルスによる影響
緊急事態宣言に伴うテナント支援等の影響は限定的だが、リーシングの遅れによりダウンタイムが拡大
一時減額等の実施状況 解約の状況
・ 緊急事態宣言に伴う営業自粛等の対応を行ったテナントに対し賃料の ・ ’20年12月期は堅調に推移したが、’21年6月期は退去件数、面積ともに増加予定
一時減額等を実施 ・ コロナ要因ではない、ライズアリーナビル、川崎ダイスビル、東京スクエアガーデン
・ オフィス系テナントの一時減額はなし （TSG）の大型退去を除くと、件数は増加するものの退去面積は過去平均と大きく
・ 飲食店舗を中心に第2次緊急事態宣言に伴う影響を想定。’21年6月期 変わらない ⇒小規模の解約が増加傾向
見通しに織り込む ・ 商業店舗の解約は’20年12月期2件、’21年6月期10件
・ 賃料の支払い猶予を実施したテナントの回収は順調に進捗 ・ ’21年12月期も前期と同程度（大型退去を除く）の退去面積となる見通し
退去面積 退去面積（ライズアリーナビル）
（決算期別の影響） （千㎡）
退去面積（川崎ダイス、TSG） 件数
（件）
20 60
’20年6月期 ’20年12月期 ’21年6月期(予想）
40
対応件数 61件 43件 ー 10
20
対応総額 94百万円 45百万円 45百万円
0 0
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 （期）
（予想） （予想）
一時減額テナントの分類（’20年12月期まで） リーシングの状況
・ ‘21.6期はフリーレントが増加している影響で賃料開始ダウンタイムが拡大
その他店舗 その他店舗 ・ リーシング遅延の影響で、今後契約開始ダウンタイムも拡大する見通し
17.7% 5.8% ・ 今後の入居想定については、保守的に設定
サービス （ヵ月）
サービス 13.5% 10 契約開始DT平均月数 賃料開始DT平均月数
4.5% 減額 件数
140百万円 104件
物販 5
飲食
物販 飲食
25.0%
19.5%
58.4% 55.8%
0
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
（予想）
1. テナントの分類は、利用実態を踏まえた分類をしており、商業系テナントにはオフィスビルのテナントを含みます。 1. 解約の状況の’21.6期及び’21.12期の数値は、当該期に効力の生じる合意のあるもののみを反映した見込値を記載しています。 8
1. 決算ハイライト オフィスマーケットの状況・見通し
オフィスマーケットの状況と今後の見通し
’20年12月期(20年7-12月)の状況 今後の見通し [JPR見解]
・ ‘20年夏頃には感染者が一旦減少 ・ 第3波の感染拡大終息後も小規模な感染拡大は断続的に続く
・ GoToキャンペーン等政策の後押しもあり、景気は緩やかな改善傾向 ・ ワクチン接種の普及によりコロナの影響が縮小するとともに、オリンピック/パラリ
景気動向 ンピックが開催された場合のマインドの改善や政策の後押しも期待できること
・ 年末にかけて感染が再拡大し、年明けには２回目の緊急事態宣言が発出
される から21年後半には景気回復の足取りが確かなものに
・ 先行き不透明な経済環境の中、企業の様子見姿勢が継続 ・ ‘21年後半から徐々に先行き不透明感が後退し、企業のオフィス需要は回
需要動向 ・ 業績が堅調な企業のオフィス拡張や感染症BCP対応等の需要が一定数存 復に向かうと予測
在するものの、需要の絶対量は低調
・ 需要が縮小する中、’20年の東京都心オフィスの大量供給に伴う2次空室 ・ 新規供給と解約の減少により、空室率の上昇は徐々にゆるやかに
等が顕在化するとともに、業績の悪化した企業の撤退や規模縮小が加わり、 ・ ’21年中は空室率が弱含みで推移するが、企業のオフィス需要が顕在化し
オフィス賃貸
空室率 夏以降空室率が上昇 始める‘22年前半には回復基調に転じると予測
マーケット
・ ‘23年の大量供給については注視が必要
・ 空室率の上昇に伴い、新規募集賃料水準は下落傾向に ・ 空室率の上昇が一服することで、新規募集賃料の下落も徐々に落ち着く
賃料水準 ・ フリーレント、空室期間などダウンタイムは拡大 ・ 一定程度のフリーレント、空室期間が想定される
・ 既存賃料への影響は小さい
現状認識 今後の見通し [JPR見解]
・ 第1次緊急事態宣言により多くの企業がリモートワークを導入 ・ BCP対応や働き方改革の一環として、サテライトオフィスの設置、コワーキング
・ 業績が悪化した企業の一部などで、オフィス利用者の減少を捉えてオフィスの スペースの活用や在宅勤務など多様な勤務形態が常態化していくと考えら
テレワーク 縮小や統合が進められる れるが、オフィス勤務中心の勤務形態は継続
・ 多くの企業で、テレワークによる業務効率の低下などの問題が認識されている ・ 立地に加えハードとソフト両面でスペックの高いビルがより選好される
9
1. 決算ハイライト オフィスマーケットの状況・見通し
参考データ（オフィス需要関連）
感染防止やテレワークの導入を要因とした
人員削減の実施状況*1 オフィス面積の変化*3
本社の移転や縮小状況*1
拡張した 変わらない 縮小した わからない
今後実施する予定 縮小した
実施した 移転した
3.5% 1.3% '16.秋 9.2 84.9 3.2 2.8
（実施中含む） 移転を考えている 1.3% '17.春 7.9 85.3 2.0 4.8
5.6% 2.7%
'17.秋 8.6 86.1 2.2 3.2
'18.春 9.1 86.1 2.7 2.1
縮小を考えている '18.秋 8.3 86.2 2.7 2.8
実施しておらず 3.3% 移転しておらず '19.春 8.6 85.7 3.1 2.6
予定もない 縮小予定もない '19.秋 8.7 86.6 2.8 1.9
90.9% 91.5% '20.春 8.1 87.9 2.7 1.4
'20.秋 5.2 88.9 4.7 1.2
0 20 40 60 80 100 （%）
参考データ（テレワーク関連）
テレワークの実施状況*2 テレワークの生産性*4 ワクチン普及前後の企業のテレワーク方針*4
職場に出勤して仕事をするときの生産性を「100%」とすると、
テレーワーク時の生産性はいくつになるか
全員にテレワーク 全員にテレワーク
100%未満 64.7% 100%以上 35.2% 推進予定 原則 推進予定 原則
現在 一度も 10.9%
実施している 実施していない 14.8% 全員出社予定 全員出社予定
30.7% 20.1 26.7% 31.2%
43.8% 全体平均 18.6 一部にテレワーク
一部にテレワーク 推進予定 普及後
84.1% 13.3 13.4
推進予定 普及前
14.6%
7.5 6.6 6.8
実施したが 4
19.8%
2.4 1.9
現在は取りやめた 0.9 0.8 1.3 1 1 0.3 未定 未定
25.5% 38.7% 43.4%
*1 .出所：株式会社東京商工リサーチ 2020年12月17日公表「第11回新型コロナウイルスに関するアンケート」
*2 .出所：株式会社東京商工リサーチ 2020年11月25日公表「第10回新型コロナウイルスに関するアンケート」
*3 .出所：ザイマックス不動産総合研究所 2020年12月2日公表「大都市圏オフィス需要調査2020秋」
*4 .出所：パーソル総合研究所 2021年1月21日公表「第4回新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査（総合分析編）」 10
1. 決算ハイライト 成長戦略
成長戦略
１ 内部成長の継続 ・ マーケットを逸脱したフリーレントや賃料の提示は行わず、丁寧にリーシングを進める
■オフィス賃貸マーケットの減速により、高い内部 ・ 継続的なCS向上、適切なバリューアップによる競争力の強化を通じた賃料水準の維持・向上
成長は困難な状況 ・ マイナスレントギャップのあるテナントを中心に増額交渉を継続
■賃料水準の維持・向上を着実に推進
・ 管理運営の見直しによるNOI向上
２ 低LTVを活かした外部成長 ・ スポンサーからの物件取得により継続的な外部成長を実現
・ メインスポンサーとの資産入替により、ポーフォリオクオリティの向上とともに売却益を確保
■スポンサーパイプラインを活用した物件取得に注力
■戦略的な資産入替 (売却益は原則として内部留保に充当)
・ 優良オフィスビルをターゲットとし、商業施設やホテルの取得は当面見送り
・ 取得原資については、デットに加え余剰現預金の活用も検討
３ コストの適正化 ・ 修繕やバリューアップ投資は時期・内容を厳密に精査の上、実施
分配金安定化戦略
・ オフィスマーケットの減速を受け、大型のテナント退去等による一時的な分配金の低下リスクが
内部留保の活用 懸念される
・ 一時的に想定以上の分配金低下が発生する際の対策として、内部留保を活用
11
1. 決算ハイライト 中期目標
成長戦略を継続し、中期目標7,800円を目指す
分配金が一時的に想定以上低下する場合は内部留保を活用
1口当たり分配金の推移と中期目標
’21年6月期に生じる大型テナント等の解約の影響
（円/口） DPU LTV により、分配金が一時的に想定以上低下する見込
（%）
→内部留保の取崩しにより安定化を図る
8,000
7,750 7,800
44
7,595
7,550 7,550
7,493
7,500
7,380
7,326 早期リーシングと外部
7,245 42
成長により分配金水
準の引き上げを図る
40.9
40.6 40.8
40.6
7,000 40.5
公募増資 40
39.5
0
6,500 38
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 （期）
（予想） （予想）
中期目標
1. 将来の1口当たり分配金の値は、TRIMが設定する運用目標であり、 その実現を保証するものではありません。
12
メモ
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 2. 運用状況と成長戦略
14
2-1. 内部成長戦略 稼働の状況
2020年12月期は99%を超える稼働が継続
2021年6月期はリーシング遅延のため稼働率はやや低下するが、98％の稼働を維持できる見通し
稼働率（期中平均）・入退去 主な入退去物件
契約稼働率 賃料稼働率 '21.6 '20.12 '20.12 '21.6 （期）
入居面積 退去面積 入居率 退去率 退去 入居
（㎡）
99.2% 99.2% 99.5% 99.6% 99.4%
98.4% JPR千駄ヶ谷ビル -1,635 1,635
98.2% 98.0%
芝大門センタービル -848 848
99.5% 99.1%
98.6% 98.9%
97.9% 98.3% JPR心斎橋ウエスト -692 692
96.9% 97.3%
（㎡） （%） ライズアリーナビル -6,023 2,984
4.3
20,000 6 川崎ダイスビル -1,839
2.7
10,000 1.4 1.5 1.6 3 薬院ビジネスガーデン -1,300 -388 388
0.8 1.0
新宿スクエアタワー -1,056 -484 1,145
0 0
ｵｰﾊﾞﾙｺｰﾄ大崎ﾏｰｸｳｴｽﾄ -997 997
-10,000 -0.8 -1.1 -0.7 -1.3 -3
-2.2 -1.7 JPR原宿ビル -757 210
-4.1
-20,000 -6 東京スクエアガーデン -736 39
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
（予想）
期末空室面積 平均フリーレント期間
（㎡）
（ヵ月）
15,000
4
10,000
2
5,000
6,982 5,787 6,559 2.0 1.8
3,939 3,488 1.5 1.0 1.0 1.2
2,125 1,646 0.8
0 0
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期） '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
（予想） （予想）
1. ‘21.6期の数値は、当該期に効力の生じる合意を反映した見込値を記載しています。
15
2-1. 内部成長戦略 リーシング強化物件
ライズアリーナビル 東京周辺部 オフィス 東京スクエアガーデン 東京都心 オフィス
2020年12月 2021年1月 2021年６月 2020年12月 2021年６月
100% 0% 49.5% 100% 87.７%
・ 「東池袋」駅直結など交通利便性に優れ、基準階面積500坪超のハイ
・ 「京橋」駅に直結するなど高い交通利便性と、1,000坪超のフロアプ
スペックビル
レートを有する大規模ハイスペックオフィスビル
・ ‘21年1月に、事務所の全フロア（4,769坪/JPR持分1,822坪）を賃
借するテナントが退去 ・ ‘21年5月までに2.5フロア(2,618坪/JPR持分215坪)を賃借するテ
・ 賃料増額を目指しLED化工事、共用部のリニューアル工事を実施 ナントが退去予定
・ 基準階(6～14F)９フロアの内、4.5フロアは入替増額で契約済み
・ 立地やスペックを最大限訴求し、年内のリースアップを目指す
・ 年内に全フロアの契約を目指す
川崎ダイスビル 東京周辺部 商業 JPR原宿ビル 東京都心 オフィス
2020年12月 2021年6月 2020年12月 2021年1月 2021年6月
100% 85.4% 100% 84.1% 88.5%
・ JR・京急 「川崎」駅至近。JR・京急乗換え経路にあり繁華性が高い ・ 若者に人気があり注目度の高い神宮前エリアに立地
・ ‘21年2月に1フロア(915坪/JPR持分475坪)を賃借する物販テナント ・ エントランスのリニューアル工事を実施し、物件競争力を強化
が退去する他、飲食３テナント(155坪/JPR持分80坪)も退去予定 ・ ‘21年1月に1フロア(165坪）と1階店舗1区画の退去が発生
・ 1フロアについては、本年下期の契約を目指す ・ 本年下期の全フロアリースアップを目指す
オーバルコート大崎マークウエスト 東京都心 オフィス 芝大門センタービル 東京都心 オフィス
2020年12月 2021年5月 2021年６月 2020年12月 2021年６月
100% 75.6% 100.0% 84.3% 100.0%
・ 再開発が進む大崎エリアの緑豊かな環境に立地するハイスペックビル ・ メーカー系企業が多い浜松町・大門エリアで交通利便性の高い立地
・ ’20年7月に1フロア(256坪)を賃借するテナントが退去
・ ‘21年5月に1フロア（301坪）を賃借するテナントが退去予定
・ 貸室内のLED化工事、共用部のリニューアル工事を実施
・ 空室期間なく埋戻し完了。入替増額を達成 ・ 1フロアの埋戻しは完了
1. ‘21.6期の数値は、当該期に効力の生じる合意を反映した見込値を記載しています。
16
2-1. 内部成長戦略 賃料の状況
2020年12月期の月額賃料は大口テナントの減額により減少となったものの賃料増額基調は継続
月額賃料増減額 賃料改定実績割合（件数比）
改定増額率 入替増額率
改定増額 入替増額 減額（改定・入替） (%) 増額 変動なし 減額
21.1 27.6 23.7 30 （期）
18.9 22.4
16.0 18.2 '18.12
20 48.1 50.4 1.5
(百万円)
10
40 7.4 7.6 7.5 6.8 7.8 7.7 0
6.7 '19.6 51.9 47.6 0.5
3.6
9.0
20 6.9 12.9
29.2 '19.12 47.7 49.4 2.9
3.7 23.2 7.2 3.6
17.1 13.4 17.4
10.0 7.4 7.6
0 -0.8 -0.0
-4.9 -3.7 -2.6 -3.0
-7.7 '20.6 56.5 43.5 0.0
-20 -35.8
うち、大口テナント
の減額-34.6 '20.12 32.9 65.7 1.4
-40
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期） 0 20 40 60 80 100 (%)
（予想）
賃料更新対象面積 レントギャップの状況（オフィス/賃料更新期別）
マーケット賃料未満 マーケットレンジ以上（新規契約等）
（千㎡） （百万円）
マーケットレンジ内 マーケットレンジ以上（新規契約等除く）
200 +40
150 大口テナント +20
減額分
100 +0 レントギャップ
50 -20
▲ 3.2 %
（前期比+1.6%pt）
0 -40
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期） '21.6 '21.12 '22.6 '22.12 （期）
1. 月額賃料増減額の’21.6期の予想額（増額）は改定増減額及び入替増減額の合計を記載しています。
2. 月額賃料増減額の’21.6期の各数値は、当該期に効力の生じる合意を反映した見込値を記載しています。 17
2-1. 内部成長戦略 商業施設
商業施設は、プライムロケーション・駅至近の商業ポテンシャルの高いエリアに所在
新型コロナウイルスの影響を受けやすい飲食店舗の割合は3%程度と限定的
商業施設のポートフォリオ 契約稼働率 （商業施設・期中平均）
99.9 99.9 100.0 100.0 100.0
（%） 99.7
カテゴライズ 都市型 駅前立地型 100.0
99.4 99.2
東京・大阪における 東京近郊・主要都市における
特徴 98.0
プライムロケーションの商業施設 駅前立地の商業施設
物件数 9物件 6物件 96.0
資産規模 585億円 461億円
0
94.0
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
（予想）
主な商業施設 契約の状況 （商業施設・面積比）
残存契約期間 賃料形態
5年以上 固定+歩合
2年未満 3.6% 9.0% 5.5%
都
市 2年以上
3年未満
型
33.6% 3年以上
5年未満
53.9% 固定
JPR梅田ロフトビル JPR渋谷 JPR銀座 有楽町イトシア FUNDES
タワーレコードビル 並木通りビル 上野 94.5%
契約形態 テナント業種
駅 定期借家 サービス店舗 2.0%
前 12.5%
立 飲食店舗 その他店舗
地 2.9% 3.1%
型
川崎ダイスビル 田無アスタ JPR武蔵小杉ビル ハウジング・デザイン・
物販店舗
センター神戸 普通借家
87.5% 92.0%
1. 「資産規模」は取得価格を基準とした値を記載しています。
18
2-2. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 外部成長戦略
スポンサーパイプラインを活用し継続的な外部成長を目指す
2016年 2017年 2019年 2020年
FUNDES JPR銀座 東京 品川キャナルビル センシティ 大手町フィナンシャルシティ
JPR麹町ビル FUNDES上野 JPR心斎橋ウエスト
水道橋 並木通りビル スクエアガーデン （追加取得） ビルディング ノースタワー
取 スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー
パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン
得
物
件
32.5億円 101億円 184億円 1.7億円 57.5億円 38億円 37.5億円 138.7億円 114億円
売却益の 資産
売却益の 売却益の
スポンサー 資産 スポンサー 資産 入替 スポンサー 資産
内部留保 内部留保 内部留保
サポート 入替 サポート 入替 サポート 入替
2億円 4億円 12億円
JPR博多中央ビル 福岡ビル 東京建物京橋ビル JPR博多ビル
売
却
物
件
築23年 築26年 築38年 築35年
■スポンサーパイプラインの活用 ■戦略的な資産入替の継続
• デット取得余力（LTV45％まで）391億円やフリーキャッシュの活用 • 継続的な資産入替により、強固なポートフォリオの構築
• 含み益の顕在化により、分配金の安定化に資する、内部留保の積上げ
（保有物件の取得先別内訳） （保有上位5物件）
スポンサー
第三者取得物件 物件名 億円 JPR メインスポンサー（東京建物）
取得物件
1,217億円 1 大手町タワー（底地） 360
26.0% 2,474億円 戦略的に売却
2 オリナスタワー 313 • ポートフォリオクオリティ（築年数若
52.9% 返り、収益性向上、立地改善な • 再開発物件等の取得ニーズ
3 新宿センタービル 210 ど）の向上
資産 • 投資家向け物件売却の強化
スポンサー
21.0% スポンサー 4 東京スクエアガーデン 184
• 含み益の顕在化により、分配金の
パイプライン物件 5 兼松ビル 162 入替 • 傘下REITなどのファンド事業
情報物件 安定化に資する、内部留保の積
982億円 74.0% 全てスポンサーパイプライン物件 上げ の強化によるグループ収益機
もしくはスポンサー開発物件 会の拡大
• 適正価格による優良物件の取得 優良物件の取得
1. 「保有物件の取得先別内訳」は取得時の状況で判断しています。
19
2-2. 外部成長戦略
2-2. 内部成長戦略 2020年12月期の資産入替
取 得 物 件 売 却 物 件
大手町フィナンシャルシティ ノースタワー JPR博多ビル
（売却ハイライト）
築35年が経過し、大規模修繕などの対策や中長期的な建替えの検討も
必要な物件を、メインスポンサーへ売却
売却価格 41億円
鑑定評価額 39.6億円
予定売却益 11.9億円
築年数 35年
売却先 東京建物
1. 本売却物件の35％相当(売却価格14.3億円)については2020年12月24日に売却しており、残り65％相当（売却価格26.6億円)につ
いては2021年3月29日に売却する予定です。
入替によるポートフォリオへの効果
（取得ハイライト） ・東京オフィス比率を高め、築年数の若返りにより、強固なポートフォリオの構築
日本屈指の金融ビジネスエリアである東京・大手町エリアに所在する、希少性の高い ・含み益の顕在化により、分配金の安定化に資する、内部留保の積上げ
大規模オフィスビルを、メインスポンサーから取得
入替前 入替後 増減
取得価格 114億円 所 在 地 東京都千代田区大手町 資産規模 4,571億円 4,656億円 +85億円
119億円 用 途 事務所・店舗
鑑定評価額 東京エリア比率 84.5％ 85.4％ +0.9％pt
（含み益5億円）
階 数 地下4階付35階建
NOI利回り 2.7% オフィス用途比率 77.1％ 77.5％ +0.4％pt
賃貸可能面積 4,191.96㎡
償却後利回り 2.3% 平均築年数
稼 働 率 97.5%
24.5年 24.0年 ▲0.5年
(′21.3月末)
築年数 ８年
取 得 年 月 日 2020年12月24日
内部留保 6.8億円 18.8億円 +11.9億円
取得先 東京建物 持 分 5.7% （圧縮積立金） 一口当たり 719円 一口当たり 1,970円 一口当たり +1,251円
1. 「鑑定評価額」、「稼働率」は取得時点の数値、「NOI利回り」、「償却後利回り」は取得時点の想定利回りを記載しています。 1. 「平均築年数」は、21.3末時点を想定しています。なお、入替前の平均築年数は、入替がなかったことを前提として計算しています。
20
2-2. 外部成長戦略 スポンサーパイプライン
取得機会の拡大を図るため、スポンサーパイプラインを最大限活用
東京建物の中期経営計画（’20-’24年度） 東京駅周辺の東京建物の保有物件
重点戦略(抜粋) グループAUMや収益機会の更なる拡大
投資家向け物件売却の拡大 販売用不動産の残高1,245億円（’20.9末）
ファンド事業の強化 傘下REIT等のAUM1.5兆円（‘24年想定）
東京建物のパイプライン
長期保有目的の不動産から振り替えられた、販売用不動産
（販売用不動産への振替実績）（JPRの取得実績）
’18/12末；200億円弱 JPR麹町ビル、JPR心斎橋ウエスト
’19/12末；100億円弱 大手町フィナンシャルシティノースタワー
投資家向け物件として開発した、販売用不動産
（JPRの取得実績） FUNDES水道橋、FUNDES上野
東京建物の主な投資家向け物件
分類 物件名 延床面積 竣工時期
(仮称）小伝馬町プロジェクト ー ‘22年春
中規模
未定（札幌駅前エリア） ー ‘23年秋
オフィス
(仮称）芝浦プロジェクト ー ‘24年春
都市型 FUNDES五反田 1,498㎡ ‘19年7月
コンパクト
商業施設 FUNDES銀座 1,866㎡ ’19年11月
1. 東京建物の販売用不動産の残高は、ビル事業における残高を記載しており、物流施設等のJPRの取得対象外のアセット残高も含みます。
2. JPRがすでに保有している物件を除き、本項に掲載した物件について、JPRはこれらの物件を保有しておらず、東京建物と具体的な交渉を行っているものではなく、現時点において取得予定のものはありません。
3. JPRは 「大手町タワー」の底地、「大手町フィナンシャルシティ ノースタワー」の一部、「東京スクエアガーデン」の一部、「兼松ビル」の一部、「兼松ビル別館」の一部、「有楽町イトシア」の一部を保有しています。
21
2-3. 財務戦略 財務の状況
返済期限の長期化・平準化や保守的なLTVコントロールにより強固な財務基盤を構築
2020年12月期の調達実績 （短期を除く） 返済期限の分散状況
期日到来分 調達分 増減 長期借入金 短期借入金 投資法人債 現預金 413億円
（億円）
うちフリーキャッシュ 約200億円
平均調達期間 6.8年 9.2年 +2.4年
150
コミットメントライン設定枠 240億円
60
平均調達金利 0.96% 0.54% -0.41%pt
30
100
20 50
有利子負債の状況 130 130
85
50 60
109100 30
50 98 100105 90 100
2020年 2020年 80 80 70 80 71
前期比 50 42
6月期 12月期 30 35 40 40
0
有利子負債 1,870億円 1,965億円 +95億円 （期）
LTV 39.5% 40.6% +1.0%pt
LTVの推移
平均残存年数 4.6年 4.6年 - 年 (%)
40～45%程度を目安にコントロール
45
平均デットコスト 0.78% 0.76% -0.02%pt
43.7 公募
増資 デット取得余力 391億円
長期固定金利比率 100.0% 96.9% -3.1%pt 43
公募
40.7 増資
格付の状況 （長期発行体格付） 41
40.6 40.9 40.8 39.5
R&I S&P 40.6 40.5 40.6
39
AA- （安定的） A （安定的） '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
（期）
1. 「フリーキャッシュ」は、分配金支払いや一定の預かり敷金相当額を控除しており、TRIMとして活用可能と判断している現預金額を記載しています。
なお、’21年3月に決済予定であるJPR博多ビルの売却代金26億円相当を含めております。 22
2-3. 財務戦略 資金調達先の分散状況（2020年12月期末）
34行社に及ぶレンダーフォーメーションと投資法人債による調達先の分散
三井住友信託銀行 10
三井住友海上火災保険 10
広島銀行 10
（億円）
百五銀行 10
東京海上日動火災保険 10 （投資法人債内訳）
千葉銀行 10 みずほ銀行 回号 発行額
大同生命保険 10 投資法人債 300 第7回債 45
第四北越銀行 10 325 （うち 短期60） 第18回債 20
七十七銀行 10 第19回債 50
紀陽銀行 10 第21回債 40
NTTファイナンス 10 三菱UFJ銀行 第22回債 30
りそな銀行 20 210 第23回債 30
山口銀行 20 有利子負債 第24回債（グリーンボンド） 50
第25回債（グリーンボンド） 60
八十二銀行 20 1,965億円
日本生命保険 20 三井住友銀行
損害保険ジャパン 20
125 （コミットメントラインの設定状況）
全国共済農業協同組合連合会 20 日本政策投資銀行 設定先 設定額
伊予銀行 20 109 みずほ銀行 40
中国銀行 30 三菱UFJ銀行 40
新生銀行
三井住友銀行 40
太陽生命保険 30 100
あおぞら銀行 40
西日本シティ銀行 40
みずほ信託銀行 40
全国信用協同組合連合会 40
りそな銀行 40
住友生命保険 40
信金中央金庫 70 合計 240
明治安田生命保険 42 あおぞら銀行 54
福岡銀行 60 農林中央金庫 70
みずほ信託銀行 70
23
2-4. サステナビリティ ハイライト
■ GRESBリアルエステイト評価において最高位の5 Star獲得 ■ CDP気候変動プログラムへの参加
2020年実施のCDP気候変動プログ
総合スコアでの相対評価「GRESB
ラムにおいて「B」を獲得
レーティング」で最上位評価の「5
Star」を2年連続獲得
■ JPR/TRIMのマテリアリティ
マテリアリティ 戦略 2030年目標 SDGｓ
■ 環境認証の取得状況 ポートフォリオのグリーン化
個別物件の環境認証カバー 環境認証取得カバー率
率向上 80％以上
（%） 延床面積（右軸） 取得比率（左軸） 個別物件の環境認証レー 標準評価以上のカバー率
ティング向上 向上
80 （千㎡）
65.5 気候変動への対応 CO２排出削減
CO２排出量原単位30％
60.1 600 削減（2017年比）
53.4 54.4
60 水資源の効率的利用
水使用量原単位10％削
減
34 400 気候変動リスクにかかるマネ 業界トップクラスの強靭な気
40 ジメント強化 候変動リスク態勢の構築
テナントとの協働による気候
グリーンリースの拡充
への取組み推進
20 200
安全安心・快適なソフト・ 安心性・安全性・快適性を
安全安心/快適性によるテナン
ハードのサービス提供による 含む総合的なテナント満足
ト満足の向上
テナント満足の向上 度向上
0 0
2018.12 2019.6 2019.12 2020.6 2020.12 （年月） 働きがいのある職場環境
自己啓発支援・研修による 企業の成長を支えるプロ
人材力の強化 フェッショナル層の形成
業務効率の向上、業務プ
高効率な業務態勢の構築
ロセスの改善
心身の健康、ワークライフバ
■ 運用会社での感染防止対策 心身の健康の維持・向上
ランスの実現
働きがいのある職場環境の 一人一人が能力を発揮で
提供 きる環境の提供
• 在宅勤務および時差出勤の奨励 積極的なIRによる透明性の 業界トップクラスの情報開
ガバナンスの高度化
高い運営 示
• Web会議等のIT活用の推進
投資家との積極的な対話
• マスク配布および執務室内を含むマスク着用の
個人投資主との対話促進
徹底
ESG推進体制の総合力向 業界トップクラスのESG評
• 消毒液の設置、ソーシャルディスタンスの徹底 上 価取得
強固なガバナンス態勢の維
強固なガバナンス態勢
• アクリルパーティションの設置（会議室） 持
業界トップクラスのリスク管
リスク管理態勢の強化
理態勢
24
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 3. 決算と業績予想
25
3. 決算と業績予想 2020年12月期決算の概要（前期比）
2020年12月期（第38期）実績： 1口当たり分配金7,750円（前期比+155円）
前期に取得した物件の通期稼働が寄与
大口テナントの減額等による影響を吸収し、14期連続の増配を達成
2020年6月期 2020年12月期
項目 増減 項目 第37期 第38期 増減
（第37期） （第38期） 取得物件※1 既存物件※2
営業収益 16,363 17,129 +766 賃貸事業収入 16,363 16,714 +351 +293 +58
賃貸事業収入 16,363 16,714 +351 賃料等収入 15,674 15,788 +113 +231 -118
不動産等売却益 - 414 +414 賃料･共益費 13,520 13,616 +96 +229 -133 ①
営業費用 8,350 8,596 +246 地代 1,783 1,793 +9 - +9
賃貸事業費用 7,436 7,611 +175 その他定額収入 370 378 +8 +2 +5
P/L その他賃貸事業収入 689 926 +237 +61 +176
販売費及び一般管理費 914 985 +71
（百万円） 附加使用料 620 833 +213 +60 +153 ②
営業利益 8,013 8,533 +519
解約違約金等 9 15 +6 - +6
営業外収益 51 46 -4
原状回復費相当額収入 21 37 +15 - +15
営業外費用 787 739 -47 ⑥
その他変動収入 37 40 +2 +1 +0
経常利益 7,277 7,840 +562
賃貸事業費用 7,436 7,611 +175 +96 +79
当期純利益 7,276 7,839 +562
外注委託費 615 630 +14 +1 +12
積立金（百万円） 圧縮積立金繰入額 - 414 +414
水道光熱費 712 841 +128 +43 +85 ③
分配金（円） 1口当たり分配金 7,595 7,750 +155 公租公課 2,358 2,387 +29 +0 +28 ④
保険料 26 26 +0 +0 +0
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
修繕工事費 602 558 -44 +14 -58
管理委託料 331 306 -25 +4 -29 ⑤
賃貸事業収入 管理組合費 573 585 +11 +6 +5
① ［賃料・共益費］ 大口テナントの減額が影響し既存物件は減収
減価償却費 2,027 2,085 +57 +23 +34
② ［附加使用料］ 季節要因等により増収
その他賃貸事業費用 187 190 +2 +1 +0
賃貸事業費用 NOI 10,954 11,188 +233 +220 +13
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により増加、 NOI利回り（簿価） 5.2% 5.2% - %pt
燃料調整単価の低下が追い風となり、水道光熱費収支は改善（+67百万円） 賃貸事業利益 8,927 9,103 +176 +197 -21
④ ［公租公課］ 前期に発生した固都税還付分の剥落により増加 償却後利回り（簿価） 4.2% 4.2% - %pt
⑤ ［管理委託料］ 賃料増額改定報酬が減少 契約稼働率（期中平均） 99.6% 99.4% -0.2%pt
※1 第37期に取得したJPR心斎橋ウエスト（旧南船場ビル）及びセンシティビルディングによる増減を算出しています。
営業外損益 ※2 上記以外の物件による増減を算出しています。なお、第38期に取得した大手町フィナンシャルシティ ノースタワー
⑥ ［営業外費用］ 財務コストの削減及び前期に計上した固定資産除却損の剥落により減少
については、当期の業績に与える影響が軽微であることから「既存物件」に含めています。
（既存物件の主な増減要因は、①～⑤に記載） 26
3. 決算と業績予想 2020年12月期決算の概要（前期比）
2020年12月期（第38期）実績： 総資産額4,845億円、1口当たり純資産額267,570円
2020年6月期末 2020年12月期末 現預金の増減 （C/F）
項目 増減
（第37期末） （第38期末） 項目 増減
流動資産 40,719 41,813 +1,093 営業活動によるキャッシュフロー +11,402
現預金 40,100 41,396 +1,295 税引前当期純利益 +7,840
その他の流動資産 619 417 -201 減価償却費 +2,085
固定資産 432,310 442,576 +10,266 その他 +1,476
有形固定資産 419,822 429,955 +10,133 投資活動によるキャッシュフロー -12,285
無形固定資産 11,805 11,805 -0 固定資産の取得による支出 -13,028
投資その他の資産 682 815 +133 その他 +743
繰延資産 157 183 +26 財務活動によるキャッシュフロー +2,178
投資法人債発行費 119 153 +33 有利子負債の新規調達 +20,455
投資口交付費 37 30 -7 有利子負債の返済・償還 -11,000
資産合計 473,186 484,573 +11,386 分配金の支払額 -7,277
流動負債 27,808 33,367 +5,559 現預金計 +1,295
B/S
短期借入金 - 6,000 +6,000
（百万円）
一年以内返済予定の長期借入金 20,820 19,820 -1,000 固定資産の増減
その他の流動負債 6,988 7,547 +559 項目 増減
固定負債 189,540 194,805 +5,265 物件取得・売却 +10,529
長期借入金 139,700 138,200 -1,500 資本的支出 +1,654
投資法人債 26,500 32,500 +6,000 減価償却費 -2,085
預り敷金・保証金 23,340 24,105 +765 その他 +167
負債合計 217,348 228,173 +10,824 固定資産計 +10,266
出資総額 247,860 247,860 -
剰余金 7,977 8,539 +561 有利子負債の増減
圧縮積立金 689 689 - 項目 新規調達 返済・償還 期末残高 増減
当期未処分利益 7,287 7,849 +561 短期借入金 6,000 - 6,000 +6,000
純資産合計 255,838 256,399 +561 長期借入金 8,500 11,000 158,020 -2,500
投資法人債 6,000 - 32,500 +6,000
有利子負債計 20,500 11,000 196,520 +9,500
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3. 決算と業績予想 2020年12月期決算の概要（期初予想比）
2020年12月期（第38期）実績： 1口当たり分配金の期初予想比+30円
賃料増額改定やリーシングの進捗等により、期初予想を上回る水準で着地
JPR博多ビル売却に伴う不動産等売却益は、将来の安定的な運用と分配を目的に内部留保
2020年12月期 2020年12月期
項目 増減 項目 第38期･予想 第38期･実績 増減
（第38期･予想） （第38期･実績）
営業収益 16,695 17,129 +433 賃貸事業収入 16,695 16,714 +19
賃貸事業収入 16,695 16,714 +19 賃料等収入 15,750 15,788 +37
不動産等売却益 - 414 +414 ④ 賃料･共益費 13,576 13,616 +39 ①
営業費用 8,595 8,596 +1 地代 1,793 1,793 -0
賃貸事業費用 7,649 7,611 -38 その他定額収入 380 378 -1
P/L その他賃貸事業収入 945 926 -18
販売費及び一般管理費 945 985 +39
（百万円） 附加使用料 877 833 -44 ②
営業利益 8,100 8,533 +432
解約違約金等 10 15 +4
営業外収益 41 46 +5
原状回復費相当額収入 18 37 +19
営業外費用 743 739 -3
その他変動収入 38 40 +1
経常利益 7,399 7,840 +441
賃貸事業費用 7,649 7,611 -38
当期純利益 7,398 7,839 +441
外注委託費 632 630 -2
積立金（百万円） 圧縮積立金繰入額 - 414 +414
水道光熱費 907 841 -66 ③
分配金（円） 1口当たり分配金 7,720 7,750 +30 公租公課 2,386 2,387 +1
保険料 26 26 +0
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
修繕工事費 532 558 +26
管理委託料 302 306 +3
賃貸事業収入 管理組合費 589 585 -4
① ［賃料・共益費］ 賃料増額改定やリーシングの進捗等により増収
減価償却費 2,086 2,085 -0
② ［附加使用料］ 新型コロナウイルスの影響により、使用量は当初の見込みまで回復せず減少
その他賃貸事業費用 186 190 +4
賃貸事業費用 NOI 11,132 11,188 +56
③ ［水道光熱費］ 新型コロナウイルスの影響により、使用量は当初の見込みまで回復せず減少 NOI利回り（簿価） 5.1% 5.2% +0.1%pt
燃料調整単価の低下により水道光熱費収支は改善（+22百万円） 賃貸事業利益 9,045 9,103 +57
償却後利回り（簿価） 4.2% 4.2% - %pt
不動産等売却益 契約稼働率（期中平均） 99.1% 99.4% +0.3%pt
④ ［不動産等売却益］ JPR博多ビル一部譲渡（準共有持分35%）に伴い、不動産等売却益を計上
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3. 決算と業績予想 2021年6月期業績予想の概要（2020年12月期実績比）
2021年6月期（第39期）予想： 1口当たり分配金7,550円（2020年12月期実績比-200円）
資産入替の寄与はあるものの、大口テナントの解約等が影響し減配の見込み
2020年12月期 2021年6月期
項目 増減 項目 第38期 第39期･予想 増減
（第38期） （第39期･予想） 入替物件※1 既存物件※2
営業収益 17,129 17,255 +125 賃貸事業収入 16,714 16,470 -244 +107 -351
賃貸事業収入 16,714 16,470 -244 賃料等収入 15,788 15,591 -197 +94 -291
不動産等売却益 414 784 +369 ⑤ 賃料･共益費 13,616 13,432 -184 +99 -283 ①
営業費用 8,596 8,543 -53 地代 1,793 1,793 +0 - +0
賃貸事業費用 7,611 7,523 -88 その他定額収入 378 365 -12 -5 -7
P/L その他賃貸事業収入 926 879 -46 +13 -59
販売費及び一般管理費 985 1,019 +34
（百万円） 附加使用料 833 778 -55 +20 -75 ②
営業利益 8,533 8,712 +179
解約違約金等 15 40 +25 - +25
営業外収益 46 53 +7
原状回復費相当額収入 37 20 -17 -8 -8
営業外費用 739 745 +5
その他変動収入 40 40 +0 +1 -0
経常利益 7,840 8,020 +180
賃貸事業費用 7,611 7,523 -88 +37 -125
当期純利益 7,839 8,020 +180
外注委託費 630 635 +5 +7 -1
積立金（百万円） 圧縮積立金繰入額 414 784 +370
水道光熱費 841 809 -31 +35 -66 ③
分配金（円） 1口当たり分配金 7,750 7,550 -200 公租公課 2,387 2,444 +56 +20 +36 ④
保険料 26 26 -0 +0 -0
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
修繕工事費 558 415 -143 -22 -120
管理委託料 306 299 -6 -3 -2
賃貸事業収入 管理組合費 585 595 +10 - +10
① ［賃料・共益費］ 大口テナントの解約等により既存物件は減収の見込み
減価償却費 2,085 2,098 +12 -2 +15
② ［附加使用料］ 季節要因等により減収
その他賃貸事業費用 190 197 +7 +2 +4
賃貸事業費用 NOI 11,188 11,045 -142 +67 -210
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により減少、水道光熱費収支はやや悪化する見込み NOI利回り（簿価） 5.2% 5.1% -0.1%pt
④ ［公租公課］ 前年（第37期）に取得した物件の固都税発生等により増加 賃貸事業利益 9,103 8,947 -155 +69 -225
税制改正大綱の内容を考慮し、2021年度においては、 償却後利回り（簿価） 4.2% 4.1% -0.1%pt
評価替えによる課税標準額（土地）の上昇が発生しない想定 契約稼働率（期中平均） 99.4% 98.0% -1.4%pt
※1 以下の資産の入替による増減を算出しています。
不動産等売却益 第38期：大手町フィナンシャルシティ ノースタワー取得、JPR博多ビル売却（準共有持分35%）
⑤ ［不動産等売却益］ JPR博多ビル譲渡（準共有持分65%）に伴い、不動産等売却益を計上 第39期：JPR博多ビル売却（準共有持分65%）
※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～④に記載） 29
3. 決算と業績予想 2021年12月期業績予想の概要（2021年6月期予想比）
2021年12月期（第40期）予想： 1口当たり分配金7,550円（2021年6月期予想比±0円）
新型コロナウイルスの影響によるリーシングの遅れが引き続き影響する見通し
1口当たり分配金は、内部留保の取崩しにより7,550円を確保する
2021年6月期 2021年12月期
項目 増減 項目 第39期･予想 第40期･予想 増減
（第39期･予想） （第40期･予想） 売却物件※1 既存物件※2
営業収益 17,255 16,438 -816 賃貸事業収入 16,470 16,438 -32 -55 +23
賃貸事業収入 16,470 16,438 -32 賃料等収入 15,591 15,517 -73 -52 -21
不動産等売却益 784 - -784 賃料･共益費 13,432 13,357 -74 -48 -25 ①
営業費用 8,543 8,594 +51 地代 1,793 1,793 - - -
賃貸事業費用 7,523 7,677 +153 その他定額収入 365 366 +0 -4 +4
P/L その他賃貸事業収入 879 921 +41 -2 +44
販売費及び一般管理費 1,019 917 -102
（百万円） 附加使用料 778 883 +105 -2 +107 ②
営業利益 8,712 7,843 -868
解約違約金等 40 - -40 - -40
営業外収益 53 3 -50 ⑤
原状回復費相当額収入 20 - -20 - -20
営業外費用 745 764 +18
その他変動収入 40 37 -2 - -2
経常利益 8,020 7,082 -937
賃貸事業費用 7,523 7,677 +153 -27 +181
当期純利益 8,020 7,082 -937
外注委託費 635 637 +2 -3 +5
圧縮積立金繰入額 784 - -784
水道光熱費 809 891 +81 -3 +85 ③
積立金（百万円）
圧縮積立金取崩額 - 153 +153 公租公課 2,444 2,431 -12 -6 -6
分配金（円） 1口当たり分配金 7,550 7,550 - 保険料 26 27 +0 -0 +0
修繕工事費 415 445 +30 -1 +31
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 -
管理委託料 299 294 -5 -1 -4
管理組合費 595 602 +6 - +6
賃貸事業収入 減価償却費 2,098 2,110 +12 -11 +24
① ［賃料・共益費］ 新型コロナウイルスの影響によるリーシングの遅れが引き続き影響する見通し
その他賃貸事業費用 197 235 +38 -0 +38 ④
② ［附加使用料］ 季節要因等により増収
NOI 11,045 10,872 -173 -39 -134
NOI利回り（簿価） 5.1% 4.9% -0.2%pt
賃貸事業費用
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により増加、水道光熱費収支は改善する見込み 賃貸事業利益 8,947 8,761 -186 -27 -158
④ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が増加 償却後利回り（簿価） 4.1% 4.0% -0.1%pt
契約稼働率（期中平均） 98.0% 98.0% - %pt
営業外損益 ※1 第39期に売却予定のJPR博多ビル（準共有持分65%）による増減を算出しています。
⑤ ［営業外収益］ 管理組合精算金の剥落により減収
※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～④に記載）
30
3. 決算と業績予想 賃貸事業損益及び不動産等売却損益の推移
2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期
項目
（第36期） 前期比 （第37期） 前期比 （第38期） 前期比 （第39期･予想） 前期比 （第40期･予想） 前期比
賃貸事業収入 16,005 2.0% 16,363 2.2% 16,714 2.1% 16,470 -1.5% 16,438 -0.2%
賃料等収入（定額収入） 15,081 1.5% 15,674 3.9% 15,788 0.7% 15,591 -1.2% 15,517 -0.5%
賃料･共益費 12,939 1.7% 13,520 4.5% 13,616 0.7% 13,432 -1.4% 13,357 -0.6%
地代 1,774 2.7% 1,783 0.5% 1,793 0.5% 1,793 0.0% 1,793 0.0%
その他定額収入 368 370 378 365 366
その他賃貸事業収入（変動収入） 924 10.3% 689 -25.4% 926 34.5% 879 -5.1% 921 4.7%
附加使用料 799 17.0% 620 -22.5% 833 34.4% 778 -6.6% 883 13.5%
解約違約金等 21 9