37期
第
証券コード 8955
⽇本プライムリアルティ投資法⼈
Japan Prime Realty Investment Corporation
2020年6⽉期 決算説明資料
（資産運⽤会社）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
Tokyo Realty Investment Management, Inc.
目次
1. 決算ハイライト 3. 決算と業績予想
2020年6⽉期の実績及び業績予想 3 2020年6⽉期決算の概要（前期⽐） 22
運⽤状況のまとめ 4 2020年6⽉期決算の概要（期初予想⽐） 24
新型コロナウイルスによる営業⾃粛等の影響 5 2020年12⽉期業績予想の概要 25
新型コロナウイルスの影響及び成⻑戦略 6 2021年6⽉期業績予想の概要 26
1⼝当たり分配⾦の変動要因 7 賃貸事業損益及び不動産等売却損益の推移 27
2021年6⽉期の主要な変動要因 8 賃貸事業収益の変動状況 28
運⽤⽅針 9
中期⽬標 10
4. Appendix
2. 運⽤状況と成⻑戦略 ファンドサマリー 30 コーポレート・ガバナンス 41
2-1. 内部成⻑戦略 ポートフォリオ 31 投資主 42
稼働の状況 12 テナント分散 32 投資⼝価格と分配⾦ 43
賃料の状況 13 テナント⼊退去 33 資産運⽤会社 44
商業施設の状況 14 利回り 34 オフィス賃貸マーケット 45
2-2. 外部成⻑戦略 稼働・賃料 35 不動産売買マーケット 46
取得実績 15 鑑定評価 36 在宅勤務に関する調査結果 47
2020年6⽉期の取得物件 16 物件別鑑定評価 37 JPRの概要 48
スポンサーパイプライン 17 JPRのESGについて 38 ポートフォリオマップ 49
2-3. 財務戦略 環境 39 ポートフォリオ⼀覧 50
財務の状況 18 社会 40 ホームページのご案内 55
資⾦調達先の分散状況 19
2-4. サステナビリティ ⽤語の説明 56
ハイライト 20 ディスクレーマー 57
1
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 1. 決算ハイライト
2
1. 決算ハイライト 2020年6⽉期の実績及び業績予想
2019年12⽉期 2020年6⽉期 前期⽐ 期初予想⽐ 2020年12⽉期 2021年6⽉期
（単位︓百万円）
実績 実績 増減 増減率 増減 増減率 予想 予想
+2.2% -0.5% 16,695 16,475
営業収益 16,005 16,363 +357 -76
前期⽐+2.0% 前期⽐-1.3%
+5.4% +0.3% 9,045 8,806
賃貸事業利益 8,467 8,927 +460 +25
前期⽐+1.3% 前期⽐-2.6%
+4.3% +0.3% 8,100 7,866
営業利益 7,684 8,013 +328 +23
前期⽐+1.1% 前期⽐-2.9%
+5.2% -0.1% 7,399 7,188
経常利益 6,915 7,277 +362 -9
前期⽐+1.7% 前期⽐-2.8%
+5.2% -0.1% 7,398 7,187
当期純利益 6,914 7,276 +362 -9
前期⽐+1.7% 前期⽐-2.8%
1⼝当たり分配⾦ 7,720 7,500
7,493 7,595 +102 +1.4% +5 +0.1%
（円） 前期⽐+1.6% 前期⽐-2.8%
3
1. 決算ハイライト 運⽤状況のまとめ
内部成⻑戦略 外部成⻑戦略 財務戦略
前期⽐ 前期⽐ 前期⽐
2020年6⽉期 2020年6⽉期末
増減 2020年6⽉期末 増減
増減
LTV 39.5% -1.3%pt
期中平均稼働率 99.6% +0.1%pt
資産規模 4,571億円 +176.2億円 平均デットコスト 0.78% -0.03%pt
⽉額賃料増額
+32.8百万円 +9.1百万円 平均残存年数 4.6年 - 年
（ネット） 物件数 65物件 +2物件
⻑期固定⾦利⽐率 100% +0.5%pt
⽉額賃料増額率
（ネット） +4.3% -0.8%pt
取得物件（2020年6⽉期） 環境認識/今後の⾒通しと戦略
• 公募増資によりLTVを39.5%まで引き下げ
レントギャップ -4.8% +2.1%pt
• 資⾦調達環境については、新型コロナウイルスの影響
による⼤きな変化は⾒られない
環境認識/今後の⾒通しと戦略 • 引き続き、⻑期固定を基本とする保守的な運営を⾏う
• 新型コロナウイルスの影響等で、景気は急速に悪化
ESG
• 緊急事態宣⾔の発出により、多くの商業系テナントで
営業⾃粛等の対応を実施。これに伴い、JPRでも賃料
の⼀時的な減額や⽀払猶予を実施。オフィス系テナン センシティビルディング 南船場ビル
GRESB ５Star 開⽰レベル評価A
トに対する賃料減額はない 取得価格138.7億円 取得価格37.5億円 温室効果ガス削減率 2.8% (前期⽐-4.0%pt)
(原単位ベース)
• JPR保有物件は⾼稼働を維持しており、賃料増額改
環境認識/今後の⾒通しと戦略 環境認証取得⽐率 60.1% (前期⽐+5.7%pt)
定も順調に進捗
• 賃料の⼀時減額対応は、ʻ20.12期で終了⾒込み • オフィス売買マーケットでは厳しい取得環境が続く。優 環境認識/今後の⾒通しと戦略
• 当⾯はリーシングの遅延や賃料改定の増額ペースの鈍 良物件の売却情報は少なく、価格低下の兆候もない • 新型コロナウイルス拡⼤を経て、レジリエンス・健康と快
化が予想される 適性の重要性が増している
• スポンサーパイプラインを中⼼とした厳選投資を推進
• テナントリレーション強化により賃料増額の持続を⽬指 • 新たな環境評価の取得や気候変動対策強化に取り
• ホテルや商業施設の取得は当⾯⾒送り
すとともに、コストの適正化を進める 組む
4
1. 決算ハイライト 新型コロナウイルスによる営業⾃粛等の影響
メインとするオフィス系テナントへの影響は限定的だが、商業系テナントには⼀定の影響が発⽣
新型コロナウイルスの影響による減額・解約等の状況
対応⽅針 オフィス系テナント 商業系テナント
・緊急事態宣⾔に伴う営業⾃粛要請を受け、商業系テナントを中⼼に休業や営業
時間短縮等を実施 ポートフォリオの賃料構成割合 73.8% 26.2%
・これに伴う売上減少等の影響を受けたテナントに対し、関係官庁からの要請や
今後の運⽤に与える影響等を総合的に勘案した上で、事業継続のための⽀援
件数 /
対応を実施 - 97件 / 11.4%
総テナント数（851件）に占める割合
ʻ20.6期末時点の状況 ⼀時減額 ʻ20.6期 - -94百万円 / 0.6%
賃貸収⼊への影響額 /
・ オフィス系テナントへの影響は軽微 各期の賃貸事業収⼊に
対する割合
・ 商業系テナントは飲⾷店舗の多くと物販・サービス店舗の⼀部で売上減少が⼤き ʻ20.12期 - -49百万円 / 0.3%
く、個別状況を確認の上、減額等の適切な対応を早急に実施。今後のテナントリ
レーションの強化・退去防⽌に繋げる
件数 /
・ ⼀時減額によるʻ20.6期の賃貸収⼊への影響︓-94百万円 ⽀払猶予 2件 / 0.2% 28件 / 3.3%
総テナント数（851件）に占める割合
⇒ʼ20.6期の賃貸事業収⼊に対する割合︓0.6%
・ ⾜元は⽐較的物販店舗の回復がみられる⼀⽅飲⾷店舗の戻りは鈍い状況だが 件数 /
解約 7件 / 0.8% 2件 / 0.2%
総テナント数（851件）に占める割合
ポートフォリオに占める飲⾷の割合は2.5％と全体への影響は限定的
その他の影響 ポートフォリオのテナント分類 ⼀時減額テナントの分類
飲⾷
サービス その他店舗 その他店舗 その他店舗
・ 内覧の⾃粛や移転計画⾒直しの発⽣等によるリーシングの遅延 2.5%
4.5% 1.2% 17.0% 5.2%
サービス サービス
・ 賃料改定交渉の⻑期化や企業業績悪化による賃料増額幅の縮⼩ 物販
4.6% 減額 17.5% 件数
18.1%
144百万円 97件
オフィス 飲⾷
物販 物販 飲⾷
73.8% 20.7%
57.6% 26.8% 50.5%
1. テナントの分類は資産運⽤会社の判断の下、利⽤実態を踏まえた分類をしており、商業系テナントにはオフィスビルのテナントを含みます。
2. 「ポートフォリオのテナント分類」は賃料割合に基づく⽐率を記載しています。 5
1. 決算ハイライト 新型コロナウイルスの影響及び成⻑戦略
オフィスマーケットの状況・⾒通し
新型コロナウイルス拡⼤前 新型コロナウイルス拡⼤後
・ 先⾏き不透明な中、様⼦⾒姿勢が続く
企業態度 ⼈材獲得競争や働き⽅改⾰を背景とした旺盛な需要 ・ 業績が堅調な企業のオフィス拡張や感染症BCP対
応等の需要は⼀定数存在するものの、需要の絶対
数は減少
需要側 緊急事態宣⾔発出
2020年3⽉〜2020年5⽉ ・ オフィスワークの重要性が再認識
働き⽅改⾰を背景に、先進的な企業でフリーアドレス
利⽤形態 やテレワーク（モバイルワーク、サテライトオフィス、在宅 ・ 外出等の⾃粛により、在宅勤務以外の ・ テレワークの活⽤に向けたIT環境整備が進む
勤務）等を推進 動きは⼀時停滞 → オフィス勤務を基本としつつ柔軟な勤務体系が
可能な態勢が主流になると予測
→リーシング活動が停滞し、移転や新増設
・ 2018年~2020年に⼤量供給 は先送り
東京都⼼の
供給側 →感染予防のための在宅勤務導⼊が急速 2021年~2022年の供給は限定的
オフィス供給 ・ 2020年の供給分はほぼ成約済み
に進む
空室率 ほとんど空室がない極めてタイトな状況 空室率はやや上昇するも需給バランスは堅調に推移
マーケット ・新規募集賃料⽔準は頭打ち
新規賃料等 賃料⽔準は⻑期間緩やかに上昇 ・ダウンタイムは拡⼤
→⽴地・スペックによる選別化が⼀層進むと予測
JPRの成⻑戦略
・ 内部成⻑の継続
オフィス賃料の増額継続に取り組む。増加ペースは鈍化するものの、レントギャップが⼤きいため増額は可能
飲⾷系商業テナントは、今後の状況に応じて柔軟に対応
・ コストの適正化 内部成⻑のスピードは鈍化するものの
修繕やバリューアップ投資は時期・内容を厳密に精査の上、実施 コストコントロールと外部成⻑により
・ 外部成⻑によるDPU成⻑ 継続的なDPU成⻑を⽬指す
低いLTVを活⽤し、スポンサーパイプラインを中⼼に優良オフィスビルを獲得
ホテルや商業施設の取得は当⾯⾒送り
6
1. 決算ハイライト 1⼝当たり分配⾦の変動要因
堅調な内部成⻑のモメンタムは継続
プラス要因 マイナス要因
賃料・共益費の増加(⼊退去) +147 賃料・共益費の減少(⼊退去) -67 賃料・共益費の減少(⼊退去) -58
賃料・共益費の増加(改定等) +219 賃料・共益費の増加(改定等) +53 賃料・共益費の増加(改定等) +46
解約違約⾦・原状回復費収⼊の減少 -57 ⽔道光熱収⽀の改善 +42 地代の増加 +55
仲介⼿数料の減少 +50 修繕⼯事費の減少 +89 解約違約⾦・原状回復費収⼊の減少 -30
PM費⽤の増加 -26 PM費⽤の減少 +34 修繕⼯事費の減少 +102
公租公課の増加 -24 公租公課の増加 -28 前年取得物件による公租公課の増加 -33
減価償却費の増加 -36
（単位︓円/⼝）
前期分減額の剥落 +99 前期分減額の剥落 +51
105 当期分の減額 -51
259 その他
DPU
102
290 DPU 3 7,720 56 新型コロナ
新型コロナ 外部成⻑ ウイルスに
341 ウイルスに 内部成⻑ 191
DPU よる影響 7,595 79 その他 よる影響
DPU
新型コロナ 204 51
ウイルスに
増資による 207 ⼤⼝テナント
165
7,493 希薄化
内部成⻑ よる影響
の退去 30
7,500
センシティビル +177
47 外部成⻑
内部成⻑ 固都税の
南船場ビル +82 ⼤⼝テナント
評価替え その他
の減額
ライズアリーナ -191
センシティビル +194
南船場ビル +9
2019.12 2020年6⽉期 2020年12⽉期（予想） 2021年6⽉期（予想）
1. 1⼝当たり分配⾦の変動は、各期の変動⽐変動額を当該期の前期末発⾏済投資⼝総数（2020年6⽉期は、2019年12⽉期末の発⾏済投資⼝総数）で除した⾦額を記載しています。
7
1. 決算ハイライト 2021年6⽉期の主要な変動要因
ライズアリーナビルの退去及びリーシング状況 固都税の⾒通し
＜物件概要＞
・ ʼ21.6期の固都税（実質的な負担）は137百万円増加の⾒通し
取得価格/取得⽇ 5,831百万円 / 2007年3⽉ 増加のうち、固都税の評価替えの影響が105百万円、ʼ20.6期の新規取得物件
竣⼯⽉ 2007年1⽉ の固都税効果剥落分の影響が31百万
・ ⼤⼿町タワー（底地）については増額分を地代に転嫁できるが、地代の値上げ
最寄駅 東京メトロ「東池袋」駅 直結
に3か⽉のギャップがあるため、6⽉期は増額の3か⽉分が負担増となる
4,769坪
専有⾯積（事務所） 6-14F︓基準階 500坪超
1Fの⼀部︓14坪 （百万円） ⼤⼿町地代に含まれる固都税回収分
（百万円）
実質負担額
うちJPR保有分 1,822坪（38.2%相当） 3,000
実質負担額のうち固都税効果剥落による増加分
・ 豊島区役所の移転を含む⼤規模な再開発事業が進み、今後の発展が期待されるエリア 2,500
・ 東京メトロ「東池袋」駅に直結し、東京都⼼部や埼⽟⽅⾯への交通利便性に優れる物件
＜退去及びリーシング状況＞ 2,000
+137 -53 +94 -30 +39
・ 事務所の全フロアを借りていたテナントが2021年1⽉末付で退去 1,500
31
・ 新型コロナウイルスの影響による内覧⾃粛等によりリーシングが遅延 1,000
・ 基準階9フロア（1フロア500坪超）のうち、3フロアは⼊替増額で契約済、1フロアは申 1,389 1,335 1,430 1,399 1,439
1,251
500
込済、5フロアは現在リーシング中
・ 埋め戻し⽬標は2021年末 0
'20.12 '21.6 '21.12 '22.6 '22.12 '23.6 （期）
・ 共⽤部リニューアル⼯事等の施策により賃料の更なる増額を⽬指す
実質的な
・ 本退去に伴うʼ21.6期のDPU影響額は-191円/⼝の⾒込み DPU影響額 － -143円 +55円 -98円 +31円 -41円
（前期⽐）
1. 「固都税の⾒通し」はTRIMによる推計値を記載しています。
8
1. 決算ハイライト 運⽤⽅針
基本⽅針
JPRの持続的成⻑
内部成⻑戦略 外部成⻑戦略 財務戦略
収益性の向上 資産規模の拡⼤、ポートフォリオクオリティ向上 強固な財務基盤の構築
⽬標賃料の戦略的運⽤ 東京オフィス中⼼ 調達期間の⻑期化、⾦利の固定化
バリューアップ投資による競争⼒強化 厳選投資 各期返済額の平準化
スポンサーパイプラインや優先交渉権の
継続的なCS向上 調達先の分散
活⽤による取得機会の拡充
管理運営の⾒直しによるNOI向上 戦略的な資産⼊替 保守的なLTVコントロール
サステナビリティ
社会的価値・持続可能性の向上
環境負荷の軽減 テナント・施設利⽤者への利便性・サービスの充実 ⼈材開発
9
1. 決算ハイライト 中期⽬標
1⼝当たり分配⾦は⻑期にわたり安定した増加を継続
成⻑戦略による持続的成⻑を通じて、中期⽬標7,800円を⽬指す
1⼝当たり分配⾦の推移と中期⽬標
（円/⼝） DPU LTV （%）
8,000 ⼀時的な要因 45.0
7,720 による低下 7,800
7,595 44.0
43.7 7,493 7,500
7,500
7,326 7,380
43.0
7,213 7,223 7,245
7,048 42.0
7,000 公募増資
40.9 41.0
40.7 40.6 40.6 40.8
40.5 公募増資によって引き下げた
公募増資 LTVを活かした外部成⻑余⼒ 40.0
6,500
39.5
39.0
0
6,000 38.0
'16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 （期）
（予想） （予想）
中期⽬標
1. 将来の1⼝当たり分配⾦の値は、TRIMが設定する運⽤⽬標であり、 その実現を保証するものではありません。
10
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 2. 運⽤状況と成⻑戦略
11
2-1. 内部成⻑戦略 稼働の状況
2020年6⽉期の稼働率は過去最⾼を引き続き更新
2020年12⽉期も⾼⽔準を維持する⾒通し
稼働率・⼊退去 主な⼊退去物件
期中平均稼働率 '20.12 '20.6 '20.6 '20.12 （期）
⼊居⾯積 退去⾯積 ⼊居率 退去率 退去 ⼊居
99.5% 99.6% （㎡）
99.2% 99.2% 99.1% ゆめおおおか
98.5% -145 -903 789
98.4% 98.2%
オフィスタワー
新宿スクエアタワー -484 -484 484
（㎡） （%）
20,000
4.3 6 JPR⼼斎橋ビル -403 403
2.7
10,000
1.7 1.4 1.5 1.6 3
0.8 JPR千駄ヶ⾕ビル -1,635
0 0
芝⼤⾨センタービル -848
-10,000 -0.8 -1.1 -0.7 -3
-2.3 -2.2 -1.7 薬院ビジネスガーデン -780 780
-4.1
-20,000 -6
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期） 南船場ビル -692
（予想）
期末空室⾯積 平均フリーレント期間
（㎡）
（ヵ⽉）
10,000
3
5,000 9,465 1.5
6,982 5,787 6,559
1.8 2.0 1.5 1.8
3,939 1.0 1.0
2,125 1,646 0.8
0 0
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期） '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12（期）
（予想） （予想）
1. 期中平均稼働率のʼ20.12期の各数値は、当該期に効⼒の⽣じる合意を反映した⾒込値を記載しています。
12
2-1. 内部成⻑戦略 賃料の状況
改定増額及び⼊替増額は順調に進捗し、賃料増額が継続
⽉額賃料増減額 レントギャップの状況（オフィス/賃料更新期別）
(百万円)
改定増額 ⼊替増額 減額（改定・⼊替） マーケット賃料未満 マーケットレンジ以上（新規契約等）
40 （百万円） マーケットレンジ内 マーケットレンジ以上（新規契約等除く）
3.6 +40
30
9.0 改定・⼊替
増額⾒込み
20 6.9 12.9 （ネット）
4.7 29.2 +20
10 3.7 23.2 7.2
14.6 17.1 13.4
10.0 7.4 7.0
0
-7.1 -4.9 -7.7 -0.8 -3.7 -2.6 +0
-0.0
-10 レントギャップ
-20
⼤⼝テナント
-34.6
-20 ▲ 4.8 %
の減額 （前期⽐+2.1%pt）
-30
-40 -40
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期） '20.12 '21.6 '21.12 '22.6 （期）
（予想）
⽉額賃料増額率 期毎の賃料更新対象⾯積・増額⾯積割合
改定増額率 ⼊替増額率 更新⾯積 増額⾯積割合
(%) （㎡） （%）
（予定）
30 27.6 2,000 51.3 51.9 60
23.7 46.5
21.1 22.4 43.5
18.9 1,500
16.9 16.0
20 40
37.8
1,000
10 20
10.8 500
7.6 7.8 7.7
7.4 7.5 6.8
0 0 0
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6（期） '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '22.6（期）
1. ⽉額賃料増減額のʼ20.12期の予想額は改定増減額及び⼊替増減額の合計を記載しています。
2. ⽉額賃料増減額のʼ20.12期の各数値は、当該期に効⼒の⽣じる合意を反映した⾒込値を記載しています。 13
2-1. 内部成⻑戦略 商業施設の状況
商業施設は、プライムロケーション・駅⾄近の商業ポテンシャルの⾼いエリアに所在
⻑期固定賃料を基本とし、満室稼働に近い⽔準で安定的に推移
商業施設のポートフォリオ 期中平均稼働率 （商業施設）
（%） 100.0 99.7 99.9 99.9 100.0 100.0 100.0
カテゴライズ 都市型 駅前⽴地型 99.4
100.0
東京・⼤阪における 東京近郊・主要都市における
特徴 プライムロケーションの商業施設 駅前⽴地の商業施設 98.0
物件数 9物件 6物件 96.0
資産規模 585億円 461億円
0
94.0
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 （期）
（予想）
主な商業施設 契約の状況 （商業施設・⾯積⽐）
残存契約期間 賃料形態
2年未満 5年以上 固定+歩合
8.0% 20.1% 5.5%
都
市 2年以上
型 3年未満
25.4%
3年以上
5年未満
固定
JPR梅⽥ロフトビル JPR渋⾕ JPR銀座 有楽町イトシア FUNDES 46.5%
タワーレコードビル 並⽊通りビル 上野 94.5%
契約形態 テナント業種
駅 定期借家 サービス店舗 2.0%
前 12.6%
⽴ 飲⾷店舗 その他店舗
地 3.0% 3.1%
型
川崎ダイスビル ⽥無アスタ JPR武蔵⼩杉ビル ハウジング・デザイン・
物販店舗
センター神⼾ 普通借家
87.4% 91.9%
1. 「資産規模」は取得価格を基準とした値を記載しています。
14
2-2. 外部成⻑戦略
2-2. 内部成⻑戦略 取得実績
スポンサーパイプライン・優先交渉権を活⽤した厳選投資による着実な成⻑を継続
2017年以降の取得実績
2017年 2019年 2020年
東京 品川キャナルビル
物件名 JPR麹町ビル FUNDES上野 南船場ビル センシティビルディング
スクエアガーデン （追加取得）
取得価格 184億円 1.7億円 38億円 57.5億円 37.5億円 138.7億円
エリア 東京都⼼ 東京都⼼ 東京都⼼ 東京周辺部 地⽅ 東京周辺部
⽤途 オフィス オフィス オフィス 商業 オフィス オフィス
スポンサー
取得 スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー
パイプライン
ルート パイプライン
優先交渉権
パイプライン パイプライン パイプライン パイプライン
2017年以降の取得エリア・⽤途割合 スポンサーパイプラインの活⽤
（保有物件の取得先別内訳）
運⽤基準
地⽅ 商業
第三者取得物件 スポンサー
8% 13% 東京 80~90% 1,217億円 取得物件
オフィス 70~90% 26.6% 2,370億円
6物件 6物件 51.9%
ポートフォリオ⽐率
東京周辺部 457億円 457億円 (ʻ20.6⽉末時点） スポンサー
39% 東京都⼼ オフィス スポンサー 21.5% パイプライン物件
53% 87% 東京 84.5% 情報物件
オフィス 77.1% 982億円 73.4%
1. 「保有物件の取得先別内訳」は取得時の状況で判断しています。 15
2-2. 外部成⻑戦略
2-2. 内部成⻑戦略 2020年6⽉期の取得物件
センシティビルディング 南船場ビル
（取得ハイライト） （取得ハイライト）
圧倒的な⽴地優位性と規模感を有しており、利便性に加えて、知名度やランドマーク性等 ⼤阪の⼀⼤商業集積地である⼼斎橋エリアの好⽴地物件をメインスポンサーから取得
全てにおいてエリア随⼀の希少性の⾼い⼤規模⾼層オフィスビルをスポンサーの⼦会社から
取得
所 在 地 千葉県千葉市中央区新町 所 在 地 ⼤阪府⼤阪市中央区南船場
取得価格 138.7億円 取得価格 37.5億円
⽤ 途 事務所・店舗
⽤ 途 事務所・店舗
鑑定評価額 146億円 鑑定評価額 39.7億円
階 数 地下2階付23階建
階 数 地下1階付8階建
NOI利回り 4.9% 賃貸可能⾯積 13,212.98㎡ NOI利回り 4.7%
賃貸可能⾯積 5,695.71㎡
稼 働 率 99.1%
償却後利回り 3.9% 償却後利回り 3.9%
稼 働 率 99.9%
取 得 年 ⽉ ⽇ 2020年3⽉27⽇
取得先 ⼤成有楽不動産 持 分 センシティビルディングの12.4% 取得先 東京建物 取得年⽉⽇ 2020年1⽉30⽇
1. 「鑑定評価額」、「稼働率」は取得時点の数値、「NOI利回り」、「償却後利回り」は取得時点の想定利回りを記載しています。
16
2-2. 外部成⻑戦略 スポンサーパイプライン
東京建物グループとの⼀層の関係強化
スポンサーパイプラインの充実により、今後の成⻑機会が拡⼤
東京建物の中期経営計画（抜粋） 東京駅周辺の東京建物の保有物件
重点戦略
投資家向け物件売却の拡⼤ 残⾼2,271億円（2020年6⽉末時点）
ファンド事業の強化 AUM1.5兆円（2024年想定）
・ 資産運⽤会社への出資⽐率を引き上げ（2020年4⽉28⽇付）
（変更前）52% ⇒ （変更後）75%
グループ収益機会の更なる拡⼤を図る⽅針
東京建物の主な販売⽤不動産
延床⾯積 竣⼯(予定)
分類 物件名
客室数 時期
仙台花京院テラス 5,800㎡ 2020年1⽉
中規模
未定）札幌駅前エリア 2023年秋
オフィス
仮）⼩伝⾺町プロジェクト 2022年春
都市型 FUNDES五反⽥ 1,498㎡ 2019年7⽉
コンパクト
商業施設 FUNDES銀座 1,866㎡ 2019年11⽉
カンデオホテルズ東京六本⽊ 149室 2017年9⽉
都市型 ザ・スクエアホテル銀座 182室 2018年8⽉
ホテル ホテルグレイスリー浅草 125室 2018年9⽉
他
1. 東京建物の販売⽤不動産の残⾼は、各物件の取得時の簿価の合計を記載しており、物流施設等のJPRの取得対象外のアセット残⾼も含みます。
2. JPRがすでに保有している物件を除き、本項に掲載した物件について、JPRはこれらの物件を保有しておらず、東京建物と具体的な交渉を⾏っているものではなく、現時点において取得予定のものはありません。
3. JPRは 「⼤⼿町タワー」の底地、「東京スクエアガーデン」の⼀部、「兼松ビル」の⼀部、「兼松ビル別館」の⼀部、「有楽町イトシア」の⼀部を保有しています。 17
2-3. 財務戦略 財務の状況
返済期限の⻑期化・平準化や保守的なLTVコントロールにより強固な財務基盤を構築
2020年6⽉期の調達実績 （短期を除く） 返済期限の分散状況
借換前 借換後 増減 コミットメントライン設定枠 240億円
（億円）
⻑期借⼊⾦ 投資法⼈債
現預⾦（ʼ20.6期末） 401億円
平均調達期間 5.4年 8.8年 +3.4年 150
平均調達⾦利 0.83% 0.53% -0.30%pt
100
50
20 30
85
有利⼦負債の状況 130 130
30
50
50 110 98 100105 99 100 100
80 80 90
2019年 2020年 70 80 71
前期⽐ 50 42 40
12⽉期 6⽉期 30
0
有利⼦負債 1,850億円 1,870億円 +20億円 （期）
LTV 40.8% 39.5% -1.3%pt
LTVの推移
平均残存年数 4.6年 4.6年 - 年 (%)
40〜45%程度を⽬安にコントロール
45
平均デットコスト 0.80% 0.78% -0.03%pt 43.7
公募 取得余⼒ 471億円
⻑期固定⾦利⽐率 99.5% 100.0% +0.5%pt 43 増資
公募
42.1 増資
格付の状況 （⻑期発⾏体格付） 41
40.7 40.9
40.6 40.6 40.5 40.8
R&I S&P
39.5
39
AA- （安定的） A （安定的） '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6（期）
18
2-3. 財務戦略 資⾦調達先の分散状況（2020年6⽉期末）
34⾏社に及ぶレンダーフォーメーションと投資法⼈債による調達先の分散
三井住友信託銀⾏ 10
三井住友海上⽕災保険 10
広島銀⾏ 10
（億円）
百五銀⾏ 10
東京海上⽇動⽕災保険 10 （投資法⼈債内訳）
千葉銀⾏ 10 回号 発⾏額
⼤同⽣命保険 10 投資法⼈債 みずほ銀⾏ 第7回債 45
第四銀⾏ 10 265 270 第18回債 20
七⼗七銀⾏ 10 第19回債 50
紀陽銀⾏ 【新規借⼊先】 10 第21回債 40
NTTファイナンス 10 三菱UFJ銀⾏ 第22回債 30
りそな銀⾏ 20 240 第23回債 30
⼭⼝銀⾏ 20 有利⼦負債 第24回債（グリーンボンド） 50
⼋⼗⼆銀⾏ 20 1,870億円
⽇本⽣命保険 20
三井住友銀⾏
損害保険ジャパン 20 （コミットメントラインの設定状況）
125
全国共済農業協同組合連合会 20 設定先 設定額
⽇本政策投資銀⾏
伊予銀⾏ 20 みずほ銀⾏ 40
109 三菱UFJ銀⾏ 40
中国銀⾏ 30
新⽣銀⾏ 三井住友銀⾏ 40
太陽⽣命保険 30
100 あおぞら銀⾏ 40
⻄⽇本シティ銀⾏ 40
みずほ信託銀⾏ 40
全国信⽤協同組合連合会 40
りそな銀⾏ 40
住友⽣命保険 40
みずほ信託銀⾏ 50 合計 240
信⾦中央⾦庫 70
明治安⽥⽣命保険 42
農林中央⾦庫 50
福岡銀⾏ 60
あおぞら銀⾏ 59
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2-4. サステナビリティ ハイライト
■ GRESBリアルエステイト評価において最⾼位の5 Star獲得 ■ 環境認証の取得状況
• 総合スコアでの相対評価「GRESBレーティング」で最上位評価の 環境負荷の低い持続可能性の⾼いポートフォリオを⽬指し、環境認証取得率向上に
「5 Star」を獲得 取り組む
• 最⾼位「Green Star」評価を6年連続で取得 （％）
延床⾯積 取得⽐率
（千㎡）
• ESG情報開⽰レベル評価において、最上位「A」を取得 80
60.1 600
53.4 54.4
60
34.0 400
40
20 200
0 0
2018.12 2019.6 2019.12 2020.6 （年⽉）
■ エネルギーパフォーマンス実績 （DBJ Green Building認証）
データの信頼性を確保するため、環境データの⼀部について第三者保証を受ける
格付 物件
項⽬ 単位 2017年 2018年 2019年 前年⽐
★★★★★ 東京スクエアガーデン、オリナスタワー
tCO2 56,686 50,726 49,726 -2.0%
オーバルコート⼤崎マークウエスト、新宿センタービル、JPR
CO2排出量 ★★★★ 千駄ヶ⾕ビル
tCO2/㎡ 0.084 0.079 0.076 -2.8%
兼松ビル、ビッグス新宿ビル、品川キャナルビル、⼤宮プライ
★★★ ムイーストビル、ライズアリーナビル、ゆめおおおかオフィスタ
■ 災害への取組み ワー、川崎ダイスビル
JPRクレスト⽵橋ビル、新宿スクエアタワー、南⿇布ビル、
近年の激甚災害を踏まえ、レジリエンス態勢の更なる強化を図る ★★ JPR千葉ビル
（現状の対応）
• ポートフォリオ・ハザードマップを⽤いたモニタリングの継 （CASBEE不動産評価認証）
続実施
• 各物件の所在するエリアの最新リスクを確認し、設 格付 物件
備・備品の増強を図る
JPR麹町ビル、FUNDES上野、JPR武蔵⼩杉ビル、武蔵
• 各物件の設備状況を定期的に現地確認 ★★★★★ 浦和ショッピングスクエア、損保ジャパン仙台ビル、JPR梅⽥
ロフトビル、ハウジング・デザイン・センター神⼾
• 現地管理者と災害リスクを共有し、現況の課題点
等を共有、今後の対応⽅法を指⽰ 川⼝センタービル、JPR渋⾕タワーレコードビル、薬院ビジネ
★★★★ スガーデン
災害発⽣時のスマートフォン等への充電
の重要性に着⽬し、⾮常⽤簡易発電機
を設置 1. 環境認証の取得については2020年６⽉末時点を記載しています。
20
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 3. 決算と業績予想
21
3. 決算と業績予想 2020年6⽉期決算の概要（前期⽐）
2020年6⽉期（第37期）実績︓ 1⼝当たり分配⾦7,595円（前期⽐+102円）
内部成⻑と外部成⻑の両輪が貢献
新型コロナウイルスによる影響や新投資⼝の発⾏による希薄化を吸収し、従前の中期⽬標であったDPU7,500円を達成
2019年12月期 2020年6月期
項目 増減 項目 第36期 第37期 増減
※1 ※2
（第36期） （第37期） 取得物件 既存物件
営業収益 16,005 16,363 +357 賃貸事業収入 16,005 16,363 +357 +361 ‐3
賃貸事業収入 16,005 16,363 +357 賃料等収入 15,081 15,674 +592 +343 +249
営業費用 8,320 8,350 +29 賃料･共益費 12,939 13,520 +580 +337 +243 ①
賃貸事業費用 7,538 7,436 ‐102 地代 1,774 1,783 +9 ‐ +9
販売費及び一般管理費 782 914 +131 ⑥ その他定額収入 368 370 +2 +5 ‐3
P/L
（百万円） その他賃貸事業収入 924 689 ‐234 +18 ‐253
営業利益 7,684 8,013 +328
附加使用料 799 620 ‐179 +16 ‐196 ②
営業外収益 7 51 +43 ⑦
解約違約金等 21 9 ‐12 ‐ ‐12
営業外費用 777 787 +9 ⑧
原状回復費相当額収入 62 21 ‐40 ‐ ‐40
経常利益 6,915 7,277 +362
その他変動収入 40 37 ‐2 +1 ‐3
当期純利益 6,914 7,276 +362
賃貸事業費用 7,538 7,436 ‐102 +121 ‐223
分配金（円） 1口当たり分配金 7,493 7,595 +102
外注委託費 609 615 +6 +9 ‐3
水道光熱費 866 712 ‐154 +32 ‐187 ③
発行済投資口総数（口） 923,000 958,250 +35,250
公租公課 2,335 2,358 +22 +0 +22 ④
保険料 25 26 +0 +0 +0
賃貸事業収入
修繕工事費 610 602 ‐7 +3 ‐11
① ［賃料・共益費］ 新型コロナウイルス感染拡大に伴い減額対応等を実施したものの、
前期に入居したテナントの通期寄与や賃料増額改定等により増収 管理委託料 299 331 +32 +8 +24
② ［附加使用料］ 季節要因及び新型コロナウイルスによる影響により使用量が減少 管理組合費 570 573 +3 +7 ‐3
減価償却費 1,973 2,027 +53 +58 ‐5
賃貸事業費用 その他賃貸事業費用 247 187 ‐59 +0 ‐60 ⑤
③ ［水道光熱費］ 季節要因及び新型コロナウイルスによる影響により使用量が減少、 NOI 10,441 10,954 +513 +298 +215
水道光熱費収支は悪化（‐9百万円） NOI利回り（簿価） 5.0% 5.2% +0.2%pt
④ ［公租公課］ 前年に取得した物件の固都税発生や評価替えの影響等により増加
賃貸事業利益 8,467 8,927 +460 +239 +220
⑤ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料、広告宣伝費等が減少
償却後利回り（簿価） 4.1% 4.2% +0.1%pt
契約稼働率（期中平均） 99.5% 99.6% +0.1%pt
販売費及び一般管理費、営業外損益
⑥ ［販売費及び一般管理費］ 報酬体系の変更により資産運用報酬が増加 ※1 第37期に取得した南船場ビル及びセンシティビルディングによる増減を算出しています。
⑦ ［営業外収益］ 管理組合精算金や保険金収入等の計上により増収 ※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～⑤に記載）
⑧ ［営業外費用］ 支払利息等の財務コストが減少したものの、固定資産除却損の計上により増加
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3. 決算と業績予想 2020年6⽉期決算の概要（前期⽐）
2020年6⽉期（第37期）実績︓ 総資産額4,731億円、1⼝当たり純資産額266,984円
2019年12月期末 2020年6月期末 現預金の増減 （ C/F）
項目 増減
（第36期末） （第37期末） 項目 増減
流動資産 38,196 40,719 +2,522 営業活動によるキャッシュフロー +8,967
現預金 37,775 40,100 +2,324 税引前当期純利益 +7,277
その他の流動資産 421 619 +197 減価償却費 +2,027
固定資産 415,140 432,310 +17,169 その他 ‐338
有形固定資産 402,700 419,822 +17,121 投資活動によるキャッシュフロー ‐17,892
無形固定資産 11,805 11,805 ‐0 固定資産の取得による支出 ‐19,573
投資その他の資産 633 682 +48 その他 +1,681
繰延資産 130 157 +26 財務活動によるキャッシュフロー +11,250
投資法人債発行費 129 119 ‐9 有利子負債の新規調達 +13,000
投資口交付費 0 37 +36 有利子負債の返済・償還 ‐11,000
資産合計 453,467 473,186 +19,719 投資口の発行による収入 +16,165
流動負債 29,540 27,808 ‐1,731 分配金の支払額 ‐6,915
B/S
短期借入金 1,000 ‐ ‐1,000 現預金計 +2,324
（百万円）
一年以内返済予定の長期借入金 21,000 20,820 ‐180
その他の流動負債 7,540 6,988 ‐551 固定資産の増減
固定負債 184,657 189,540 +4,882 項目 増減
長期借入金 136,520 139,700 +3,180 物件取得 +17,808
投資法人債 26,500 26,500 ‐ 資本的支出 +1,380
預り敷金・保証金 21,637 23,340 +1,702 減価償却費 ‐2,027
負債合計 214,198 217,348 +3,150 その他 +8
出資総額 231,653 247,860 +16,207 固定資産計 +17,169
剰余金 7,616 7,977 +360
圧縮積立金 689 689 ‐ 有利子負債の増減
当期未処分利益 6,926 7,287 +360 項目 新規調達 返済・償還 期末残高 増減
純資産合計 239,269 255,838 +16,568 短期借入金 ‐
1,000 ‐ ‐1,000
長期借入金 13,000 10,000 160,520 +3,000
新投資口の発行による資金調達 投資法人債 ‐ ‐ 26,500 ‐
発行口数 35,250口 有利子負債計 13,000 11,000 187,020 +2,000
資金の使途 新規物件の取得資金及び借入金の返済
23
3. 決算と業績予想 2020年6⽉期決算の概要（期初予想⽐）
2020年6⽉期（第37期）実績︓ 1⼝当たり分配⾦の期初予想⽐+5円
期中の平均稼働率は過去最⾼の99.6%
新型コロナウイルスによる影響等を吸収し、期初予想を上回る⽔準に着地
2020年6月期 2020年6月期
項目 増減 項目 第37期･予想 第37期･実績 増減
（第37 期･予想） （第37 期･実績）
営業収益 16,439 16,363 ‐76 賃貸事業収入 16,439 16,363 ‐76
賃貸事業収入 16,439 16,363 ‐76 賃料等収入 15,640 15,674 +33
営業費用 8,450 8,350 ‐100 賃料･共益費 13,490 13,520 +29 ①
賃貸事業費用 7,538 7,436 ‐101 地代 1,783 1,783 ‐0
販売費及び一般管理費 912 914 +1 その他定額収入 366 370 +4
P/L
（百万円） その他賃貸事業収入 799 689 ‐110
営業利益 7,989 8,013 +23
附加使用料 758 620 ‐137 ②
営業外収益 58 51 ‐6
解約違約金等 ‐ 9 +9
営業外費用 760 787 +26 ⑥
原状回復費相当額収入 ‐ 21 +21
経常利益 7,287 7,277 ‐9
その他変動収入 41 37 ‐3
当期純利益 7,286 7,276 ‐9
賃貸事業費用 7,538 7,436 ‐101
分配金（円） 1口当たり分配金 7,590 7,595 +5
外注委託費 620 615 ‐4
水道光熱費 825 712 ‐113 ③
発行済投資口総数（口） 960,000 958,250 ‐1,750
公租公課 2,400 2,358 ‐42 ④
保険料 23 26 +2
賃貸事業収入
修繕工事費 578 602 +24
① ［賃料・共益費］ 賃料改定やリーシングの進捗等により増収
② ［附加使用料］ 新型コロナウイルスの影響により使用量が減少 管理委託料 320 331 +10
管理組合費 574 573 ‐0
賃貸事業費用 減価償却費 2,035 2,027 ‐7
③ ［水道光熱費］ 新型コロナウイルスの影響により使用量が減少、 その他賃貸事業費用 159 187 +28 ⑤
水道光熱費収支は悪化（‐24百万円） NOI 10,937 10,954 +17
④ ［公租公課］ 固定資産税評価額の適正化に伴う還付等により減少 NOI利回り（簿価） 5.1% 5.2% +0.1%pt
⑤ ［その他賃貸事業費用］ 仲介手数料等が増加
賃貸事業利益 8,901 8,927 +25
償却後利回り（簿価） 4.2% 4.2% ‐ %pt
営業外損益
契約稼働率（期中平均） 99.5% 99.6% +0.1%pt
⑥ ［営業外費用］ 固定資産除却損の計上により増加
24
3. 決算と業績予想 2020年12⽉期業績予想の概要（2020年6⽉期実績⽐）
2020年12⽉期（第38期）予想︓ 1⼝当たり分配⾦7,720円（2020年6⽉期実績⽐+125円）
新型コロナウイルス感染拡⼤に伴うリーシングの遅れや⼤⼝テナントの減額等が影響するものの、
前期に取得した物件の通期稼働が寄与し、引き続き増配の⾒込み
2020年6月期 2020年12月期
項目 増減 項目 第37期 第38期･予想 増減
※1 ※2
（第37期） （第38期･予想） 取得物件 既存物件
営業収益 16,363 16,695 +332 賃貸事業収入 16,363 16,695 +332 +282 +50
賃貸事業収入 16,363 16,695 +332 賃料等収入 15,674 15,750 +76 +219 ‐143
営業費用 8,350 8,595 +244 賃料･共益費 13,520 13,576 +56 +216 ‐160 ①
賃貸事業費用 7,436 7,649 +213 地代 1,783 1,793 +9 ‐ +9
販売費及び一般管理費 914 945 +31 その他定額収入 370 380 +10 +2 +7
P/L
（百万円） その他賃貸事業収入 689 945 +256 +62 +193
営業利益 8,013 8,100 +87
附加使用料 620 877 +257 +61 +195 ②
営業外収益 51 41 ‐9
解約違約金等 9 10 +1 ‐ +1
営業外費用 787 743 ‐44 ⑥
原状回復費相当額収入 21 18 ‐3 ‐ ‐3
経常利益 7,277 7,399 +121
その他変動収入 37 38 +1 +1 ‐0
当期純利益 7,276 7,398 +121
賃貸事業費用 7,436 7,649 +213 +92 +121
分配金（円） 1口当たり分配金 7,595 7,720 +125
外注委託費 615 632 +16 +1 +15
水道光熱費 712 907 +195 +40 +154 ③
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 ‐
公租公課 2,358 2,386 +27 ‐0 +27 ④
保険料 26 26 +0 +0 ‐0
賃貸事業収入
修繕工事費 602 532 ‐70 +15 ‐85
① ［賃料・共益費］ 新型コロナウイルス感染症の影響によるリーシングの遅れや
大口テナントの減額等により既存物件は減収の見込み 管理委託料 331 302 ‐28 +4 ‐33 ⑤
② ［附加使用料］ 季節要因等により増収 管理組合費 573 589 +16 +6 +9
減価償却費 2,027 2,086 +58 +23 +34
賃貸事業費用 その他賃貸事業費用 187 186 ‐1 ‐0 ‐1
③ ［水道光熱費］ 季節要因等により増加、水道光熱費収支は改善する見込み NOI 10,954 11,132 +177 +213 ‐36
④ ［公租公課］ 前期に発生した固都税還付分の剥落により増加 NOI利回り（簿価） 5.2% 5.1% ‐0.1%pt
⑤ ［管理委託料］ 賃料増額改定報酬が減少
賃貸事業利益 8,927 9,045 +118 +190 ‐71
償却後利回り（簿価） 4.2% 4.2% ‐ %pt
営業外損益
契約稼働率（期中平均） 99.6% 99.1% ‐0.5%pt
⑥ ［営業外費用］ 前期に計上した固定資産除却損の剥落等により減少
※1 第37期に取得した南船場ビル及びセンシティビルディングによる増減を算出しています。
※2 上記以外の既存物件の増減を算出しています。（既存物件の主な増減要因は、①～⑤に記載）
25
3. 決算と業績予想 2021年6⽉期業績予想の概要（2020年12⽉期予想⽐）
2021年6⽉期（第39期）予想︓ 1⼝当たり分配⾦7,500円（2020年12⽉期予想⽐-220円）
⼤⼝テナントの解約と固都税の増加が影響し減配の⾒込み
新たな中期⽬標に向けて、積極的なリーシングとコストコントロールによる安定的な成⻑を⽬指す
2020年12月期 2021年6月期
項目 増減 項目 第38期･予想 第39期･予想 増減
（第38 期･予想） （第39 期･予想）
営業収益 16,695 16,475 ‐220 賃貸事業収入 16,695 16,475 ‐220
賃貸事業収入 16,695 16,475 ‐220 賃料等収入 15,750 15,658 ‐92
営業費用 8,595 8,609 +14 賃料･共益費 13,576 13,431 ‐145 ①
賃貸事業費用 7,649 7,669 +19 地代 1,793 1,846 +53 ②
販売費及び一般管理費 945 940 ‐5 その他定額収入 380 380 +0
P/L
（百万円） その他賃貸事業収入 945 817 ‐127
営業利益 8,100 7,866 ‐234
附加使用料 877 776 ‐101 ③
営業外収益 41 53 +12 ⑥
解約違約金等 10 ‐ ‐10
営業外費用 743 731 ‐11 ⑦
原状回復費相当額収入 18 ‐ ‐18
経常利益 7,399 7,188 ‐210
その他変動収入 38 41 +2
当期純利益 7,398 7,187 ‐210
賃貸事業費用 7,649 7,669 +19
分配金（円） 1口当たり分配金 7,720 7,500 ‐220
外注委託費 632 624 ‐7
水道光熱費 907 816 ‐91 ④
発行済投資口総数（口） 958,250 958,250 ‐
公租公課 2,386 2,584 +198 ⑤
保険料 26 27 +0
賃貸事業収入
修繕工事費 532 434 ‐97
① ［賃料・共益費］ 大口テナントの解約により減収の見込み
② ［地代］ 固都税の増額に伴い、大手町タワー（底地）で地代改定が発生（4月からの3ヶ月分が寄与） 管理委託料 302 303 +1
③ ［附加使用料］ 主に季節要因により減収 管理組合費 589 593 +3
減価償却費 2,086 2,099 +13
賃貸事業費用 その他賃貸事業費用 186 186 +0
④ ［水道光熱費］ 主に季節要因により減少、水道光熱費収支はやや悪化する見込み NOI 11,132 10,905 ‐226
⑤ ［公租公課］ 固定資産税評価額の評価替え及び前年に取得した物件の費用発生により、 NOI利回り（簿価） 5.1% 5.1% ‐ %pt
固定資産税・都市計画税が増加する見込み
賃貸事業利益 9,045 8,806 ‐239
償却後利回り（簿価） 4.2% 4.1% ‐0.1%pt
営業外損益
契約稼働率（期中平均） 99.1% 98.6% ‐0.5%pt
⑥ ［営業外収益］ 管理組合精算金の計上により増収
⑦ ［営業外費用］ 支払利息等の財務コストが減少
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3. 決算と業績予想 賃貸事業損益及び不動産等売却損益の推移
2019年6月期 2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 2021年6月期
項目
（第35期） 前期比 （第36期） 前期比 （第37期） 前期比 （第38期･予想） 前期比 （第39期･予想） 前期比
賃貸事業収入 15,695 0.3% 16,005 2.0% 16,363 2.2% 16,695 2.0% 16,475 ‐1.3%
賃料等収入（定額収入） 14,857 0.9% 15,081 1.5% 15,674 3.9% 15,750 0.5% 15,658 ‐0.6%
賃料･共益費 12,723 0.7% 12,939 1.7% 13,520 4.5% 13,576 0.4% 13,431 ‐1.1%
地代 1,726 2.8% 1,774 2.7% 1,783 0.5% 1,793 0.5% 1,846 3.0%
その他定額収入 407 368 370 380 380
その他賃貸事業収入（変動収入） 838 ‐9.8% 924 10.3% 689 ‐25.4% 945 37.2% 817 ‐13.5%
附加使用料 683 ‐14.7% 799 17.0% 620 ‐22.5% 877 41.5% 776 ‐11.5%
解約違約金等 46 21 9 10 ‐
原状回復費相当額収入 71 62 21 18 ‐
その他変動収入 36 40 37 38 41
賃貸事業費用（減価償却費除く） 5,384 0.3% 5,564 3.4% 5,408 ‐2.8% 5,563 2.9% 5,570 0.1%
外注委託費 593 ‐0.2% 609 2.7% 615 1.0% 632 2.8% 624 ‐1.3%
賃貸事業損益
水道光熱費 782 ‐12.3% 866 10.7% 712 ‐17.8% 907 27.4% 816 ‐10.1%
（百万円）
公租公課 2,349 6.3% 2,335 ‐0.6% 2,358 1.0% 2,386 1.2% 2,584 8.3%
保険料 24 25 26 26 27
修繕工事費 578 1.6% 610 5.4% 602 ‐1.3% 532 ‐11.7% 434 ‐18.4%
管理委託料 293 299 331 302 303
管理組合 569 570 573 589 593
その他賃貸事業費用 192 247 187 186 186
NOI 10,311 0.3% 10,441 1.3% 10,954 4.9% 11,132 1.6% 10,905 ‐2.0%
減価償却費 1,965 1.1% 1,973 0.4% 2,027 2.7% 2,086 2.9% 2,099 0.6%
賃貸事業費用 7,349 0.5% 7,538 2.6% 7,436 ‐1.4% 7,649 2.9% 7,669 0.3%
賃貸事業利益（a） 8,346 0.1% 8,467 1.5% 8,927 5.4% 9,045 1.3% 8,806 ‐2.6%
資本的支出 1,325 17.7% 1,582 19.5% 1,380 ‐12.8% 1,623 17.6% 1,569 ‐3.3%
NCF 8,986 ‐1.9% 8,858 ‐1.4% 9,574 8.1% 9,508 ‐0.7% 9,335 ‐1.8%
不動産等売却損益 不動産等売却益（b） 405 ‐ ‐ ‐ ‐
（百万円） 不動産等売却損（c） ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
賃貸事業利益等（百万円、a+b‐c） 8,751 4.9% 8,467 ‐3.3% 8,927 5.4% 9,045 1.3% 8,806 ‐2.6%
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3. 決算と業績予想 賃貸事業収益の変動状況
主要項⽬の変動状況
2020年12⽉期賃料等収⼊+0.7億円（前期⽐）
2021年6⽉期賃料等収⼊-0.9億円（前期⽐）
賃料等収⼊（変動要因・前期⽐）
賃料等収⼊ プラス要因 マイナス要因
賃料・共益費 -145
（単位︓百万円）
賃料・共益費 +56
賃料・共益費 +580
15,750 新型コロナ
ウイルスに
15,674 新型コロナ よる影響 15,658
ウイルスに ⼊居
その他 改定等 +49
新型コロナ よる影響 退去
その他 ⼊居 +19 +113 +44
ウイルスに 退去 改定等 +45 -169 その他
よる影響 +11 +102
-166 +51 ⼤⼝ +53
－94 取得
⼤⼝ テナントの
テナントの +222 退去
減額 -183
取得
-198
+337
15,081 退去 改定等
-187 +202
⼊居
+322 前期分減額の剥落 +94 前期分減額の剥落 +49
当期分の減額 -49
2019.12 2020年6⽉期 2020年12⽉期（予想） 2021年6⽉期（予想）
28
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION 4. Appendix
29
4. Appendix ファンドサマリー
2017年12⽉期 2018年6⽉期 2018年12⽉期 2019年6⽉期 2019年12⽉期 2020年6⽉期
（総資産ベース） 40.6% 40.6% 40.5% 40.9% 40.8% 39.5%
LTV
（含み損益ベース） 35.5% 34.9% 34.2% 33.9% 32.9% 32.2%
（取得価格ベース） 4.7% 4.7% 4.7% 4.8% 4.7% 4.9%
NOI利回り （簿価ベース） 4.9% 4.9% 5.0% 5.1% 5.0% 5.2%
（鑑定価格ベース） 4.3% 4.2% 4.1% 4.1% 4.0% 4.1%
（取得価格ベース） 3.8% 3.8% 3.8% 3.9% 3.8% 4.0%
償却後利回り （簿価ベース） 4.0% 4.0% 4.0% 4.1% 4.1% 4.2%
（鑑定価格ベース） 3.5% 3.4% 3.4% 3.3% 3.2% 3.4%
インプライド・ （NOI利回り） 3.9% 3.7% 3.7% 3.3% 3.4% 4.6%
キャップレート （償却後利回り） 3.2% 3.0% 3.0% 2.7% 2.7% 3.7%
FFO 8,587百万円 8,632百万円 8,707百万円 8,776百万円 8,888百万円 9,341百万円
AFFO 7,962百万円 7,485百万円 7,581百万円 7,451百万円 7,305百万円 7,961百万円
1⼝当たりFFO 9,303円 9,352円 9,433円 9,508円 9,630円 9,748円
EPS 7,221円 7,243円 7,324円 7,818円 7,491円 7,593円
1⼝当たり分配⾦ 7,223円 7,245円 7,326円 7,380円 7,493円 7,595円
分配⾦利回り 3.9% 3.5% 3.5% 3.0% 3.1% 4.6%
ROE 5.6% 5.6% 5.7% 6.0% 5.8% 5.7%
1⼝当たり圧縮積⽴⾦ 308円 308円 308円 746円 746円 719円
1⼝当たり純資産額 258,525円 258,546円 258,626円 259,118円 259,230円 266,984円
1⼝当たりNAV 320,060円 329,845円 341,007円 353,795円 368,917円 371,053円
投資⼝価格（権利付最終取引⽇） 367,000円 416,500円 423,000円 490,500円 488,000円 329,000円
NAV倍率 1.1倍 1.3倍 1.2倍 1.4倍 1.3倍 0.9倍
PBR 1.4倍 1.6倍 1.6倍 1.9倍 1.9倍 1.2倍
PER 25.4倍 28.7倍 28.9倍 31.4倍 32.6倍 21.7倍
FFO倍率 19.7倍 22.3倍 22.4倍 25.8倍 25.3倍 16.9倍
⾃⼰資本⽐率 53.4% 53.5% 53.4% 52.9% 52.8% 54.1%
（FFO） 77.6% 77.5% 77.7% 77.6% 77.8% 77.9%
ペイアウトレシオ
（AFFO） 83.7% 89.3% 89.2% 91.4% 94.7% 91.4%
1. インプライド・キャップレート（償却後利回り）=償却後NOI(年換算・次期予想×2) 5. 分配⾦利回り＝1⼝当たり分配⾦(年換算・当期実績×2)÷投資⼝価格) 10. PER(株価収益率)=投資⼝価格÷EPS(年換算・直近実績×2)
÷(時価総額+有利⼦負債－現預⾦+預り敷⾦) 6. ROE(⾃⼰資本当期純利益率)＝当期純利益(年換算・直近実績×2) 11. FFO倍率=投資⼝価格÷1⼝当たりFFO(年換算・直近実績×2)
2. FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益(固定資産除却損含む) ÷純資産額 12. ⾃⼰資本⽐率＝純資産÷総資産
3. AFFO=FFO－資本的⽀出 7. 1⼝当たりNAV＝(純資産額＋含み損益－分配⾦総額)÷期末発⾏済投資⼝総数 13. FFOペイアウトレシオ=分配⾦総額÷FFO
4. EPS=当期純利益÷期末発⾏済投資⼝総数 8.
9.
NAV倍率=投資⼝価格÷1⼝当たりNAV
PBR(株価純資産倍率)=投資⼝価格÷1⼝当たり純資産額
14.
15.
AFFOペイアウトレシオ=分配⾦総額÷AFFO
圧縮積⽴⾦は当該期末の残⾼に翌期繰⼊額及び取崩額を加減算した⾦額となります。
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4. Appendix ポートフォリオ
■ 資産規模（取得価格ベース・億円）・築年数 23.7
22.5 22.5 23.0
東京オフィス 地⽅オフィス 商業施設 築年数 21.3 21.3 21.0 21.5 22.0
19.8 20.3 20.8
18.3 18.8 19.3
17.5 18.0 18.0
16.3 16.8
15.0 15.2 14.7 15.4 15.5 4,571
14.0 4,350 4,350 4,350 4,350 4,395 4,395
12.7 12.8 13.1 13.2 13.0 13.5 4,047 4,047 4,055 4,095 4,103 4,103
4,214
12.0 12.2 12.4 3,919 3,986
10.5 11.0
3,809 エリア別・⽤途別内訳
3,312
3,415 3,415 3,449 （2020年6⽉期末）
3,106
2,994
2,751 2,806 東京オフィス
2,092
2,224
2,453 2,519
3,075億円
1,976 2,026
1,636
1,796 地⽅オフィス
1,257
1,396
448億円
921 945
商業施設
1,047億円
120.0
110.0