2020年3月期第2四半期 決算説明資料
2019年11月7日
証券コード：8844（JASDAQ）
決算ハイライト
◼ 2020年3月期第2四半期決算
✓ 売上高432億円、営業利益25.4億円 前年同期比増収・増益
✓ 配当方針の変更（中間配当の実施）
◼ 2020年3月期通期業績予想
✓ 期初計画どおり、売上高1,100億円、営業利益58.0億円
✓ 6期連続の増収・営業増益の見通し
◼ 主なトピックス
✓ アクティブシニア向け分譲マンションの開発が進捗、第2号プロジェクト発表
✓ 共同出資型不動産「セレサージュ表参道」完売、第3弾「セレサージュ中目黒」今秋販売開始
✓ トリップアドバイザー社「外国人に人気の日本のホテル2019」TOP20に「MIMARU」3施設が初選出
1
目次
ミッションと中長期経営方針 P. 3
中期経営計画2021 P. 4
2020年3月期第2四半期 業績概要 P. 5
2020年3月期 通期業績予想 P.10
セグメント情報 P.13
トピックス P.24
2
ミッションと中長期経営方針
【Mission（存在意義）】 CSVテーマ
「一歩先の発想」で実現する
６つのNext
➢ 安心のNext
➢ 快適のNext
➢ 持続のNext
【事業ドメイン】 ➢ 独創のNext
➢ 環境のNext
都市環境のプロデュース ➢ 公正・公平のNext
中長期経営方針 ～さらなる飛躍をめざし 新たなステージへ～
社会的価値創出への挑戦 事業創造・革新への挑戦 株主価値の向上
すべての経営活動における
社会の変化とニーズの多様化に応える 財務基盤のさらなる強化とともに
CSVの実践
都市環境のプロデュース 株主還元向上を追求
～SDGs／ESGを意識した経営～
※CSV（Creating Shared Value：共通価値の創造）
3
中期経営計画2021
◼ 新たなステージの第一歩と位置づけ、増収・営業増益をめざす
◼ さらなる飛躍に向けた投資・取り組みも強化
売上高 1.3倍
1,350億円
1,046億円
営業利益 1.5倍
81億円
54億円
自己資本比率 1.3倍
30％
23％
4
2020年3月期第2四半期 業績概要
新築マンション 『イニシア青砥』
2020年3月期第2四半期 業績概要
◼ 前年同期比増収・増益
◼ 配当方針の変更（中間配当の実施）
（単位：百万円） 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 増減
売上高 41,991 43,182 1,190
売上総利益 8,157 8,553 395
販売費及び一般管理費 6,181 6,018 △163
営業利益 1,976 2,535 559
経常利益 1,751 2,332 581
当期純利益 1,854 1,947 92
１株当たり当期純利益 54.71円 57.55円 2.84円
１株当たり中間配当金 ー 5円 5円
＜売上高の季節要因について＞
販売用不動産の引渡時期が第4四半期に集中
6
2020年3月期第2四半期 業績概要 ～報告セグメント～
◼ レジデンシャル事業は、新築分譲の竣工・引渡物件が少なく、減収・営業減益
◼ ソリューション・宿泊・工事事業は、引渡物件の増加等により、増収・営業増益
2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 増減
（単位：百万円）
売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益
レジデンシャル事業 18,919 942 11,257 △297 △7,662 △1,240
ソリューション事業 16,886 2,014 21,417 3,173 4,531 1,159
宿泊事業 634 △349 4,194 375 3,559 724
工事事業 5,019 70 6,691 235 1,672 164
連結消去等（※） 532 △702 △378 △951 △911 △249
合計 41,991 1,976 43,182 2,535 1,190 559
＜報告セグメントの変更について＞
2020年3月期から報告セグメントを以下のとおり変更 前年同期は変更後の報告セグメントに基づき作成
・ 海外事業：ホテル・リゾート運営事業の売却により海外事業を廃止（今後オーストラリアで行う住宅開発はレジデンシャル事業に含む）
・ 宿泊事業：宿泊事業が拡大、ソリューション事業から区分し宿泊事業を新設
※本資料においては、2019/3期 2Qの連結消去等に海外事業を含む
7
2020年3月期第2四半期 業績概要 ～連結貸借対照表～
◼ 投資用不動産等の取得が進み、たな卸資産及び借入金が増加
（単位：百万円） 2019/3期 2020/3期 2Q 増減
総資産 128,183 146,851 18,667
（たな卸資産（※１）） 93,609 114,410 20,801
負債 98,344 115,513 17,168
（借入金） 68,225 85,600 17,375
純資産 29,839 31,338 1,498
自己資本比率 23.3% 21.3％ △2.0pt
ネット有利子負債（百万円） 50,845 69,778 18,932
ネットD/Eレシオ 1.7 2.2 0.5
＜たな卸資産の売上想定内訳＞
売上相当額 売上相当額
戸数等 戸数等
（百万円） （百万円）
新築マンション 1,798戸 80,200 1,923戸 87,000
新築一戸建 166区画 13,700 142区画 11,900
リノベーションマンション 529戸 22,000 587戸 23,900
投資用不動産等（※2） － 53,200 － 66,300
※1.その他流動資産（前渡金）を含む
ホテル（※2） － 38,900 － 41,300 ※2.報告セグメントの変更に伴い、
投資用不動産等からホテルを区分
合計 － 208,000 － 230,400 8
2020年3月期第2四半期 業績概要 ～連結キャッシュ・フロー計算書～
◼ 営業キャッシュ・フロー 税金等調整前当期純利益による資金増加 たな卸資産増加による資金減少
◼ 財務キャッシュ・フロー 借入金の増加による資金増加
（単位：百万円） 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q
営業活動によるキャッシュ・フロー △11,680 △19,744
税金等調整前四半期純利益 2,261 2,327
たな卸資産の増減額（△は増加）（※） △11,358 △20,803
投資活動によるキャッシュ・フロー 3,052 △123
貸付金の増減額（△は増加） 2,665 －
財務活動によるキャッシュ・フロー 13,451 18,367
借入金の増減額（△は減少） 11,605 17,385
債権流動化債務の増減額（△は減少） 2,900 －
配当金の支払額 △303 △372
現金及び現金同等物に係る換算差額 △35 △55
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 4,787 △1,557
現金及び現金同等物の期首残高 15,342 20,279
現金及び現金同等物の四半期末残高 20,130 18,722
※その他流動資産（前渡金）の増減を含む
9
2020年3月期 通期業績予想
新築一戸建 『グランフォーラム瑞江』
2020年3月期 通期業績予想
◼ 通期業績予想の修正なし
◼ 6期連続の増収・営業増益の見通し 継続的な営業利益率の向上をめざす
◼ 年間配当額 1株当たり13円予定（前期比2円増）
（単位：百万円） 2019/3期 2020/3期 予想 増減
売上高 104,606 110,000 5,393
売上総利益 19,134 19,570 435
販売費及び一般管理費 13,754 13,770 15
営業利益 5,380 5,800 419
経常利益 5,050 5,200 149
当期純利益 4,562 4,300 △262
1株当たり当期純利益 134.55円 127.04円 △7.51円
1株当たり配当金（年間） 11円 13円 2円
11
2020年3月期 通期業績予想 ～報告セグメント～
◼ 報告セグメントにおいても通期業績予想の修正なし
◼ ソリューション・宿泊・工事事業が継続して拡大する見通し
2019/3期 2020/3期 通期予想 増減
（単位：百万円）
売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益
レジデンシャル事業 38,762 1,176 37,700 1,160 △1,062 △16
ソリューション事業 43,744 3,457 46,500 4,010 2,755 552
宿泊事業 10,120 1,871 13,600 1,980 3,479 108
工事事業 11,665 366 13,100 310 1,434 △56
連結消去等(※） 312 △1,491 △900 △1,660 △1,212 △168
合計 104,606 5,380 110,000 5,800 5,393 419
※本資料においては、2019/3期の連結消去等には海外事業を含む
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セグメント情報
～2020年3月期第2四半期業績及び通期業績予想～
投資用不動産等 『セレサージュ表参道』
セグメント情報 ～報告セグメント～
レジデンシャル事業 ソリューション事業 宿泊事業
「一歩先を つくる。一生涯に こたえる。」 投資用不動産の売買・賃貸管理、土地の有 “暮らすように滞在する”「APARTMENT
住まいづくりに妥協することなく真摯に取り組み 効活用、設計・建築コンサルティングなどのソリ HOTEL MIMARU」を展開。
いつも快適に、安心してお住まいいただける ューションを提供します。 全室キッチン・ダイニング付きでファミリー・グルー
住まいを提供します。 プでの中長期滞在ニーズに対応します。
新築マンション 投資用不動産等
新築一戸建 不動産賃貸管理等
工事事業
住環境・オフィス環境のデザイン設計・施工など
「デザイン＋α」の付加価値を提供します。
リノベーションマンション等 不動産仲介その他
不動産仲介その他
14
セグメント情報 ～レジデンシャル事業～
新築マンション 『イニシア松戸』 新築一戸建 『グランフォーラム青葉台一丁目』 リノベーションマンション 『パークノヴァ神宮前』
サマリー
◼ 引渡数の減少により、前年同期比減収・営業減益
◼ 通期業績予想の変更なし 売上高377億円、営業利益11.6億円
2020/3期
（単位：百万円） 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 増減
通期予想
売上高 18,919 11,257 △7,662 37,700
営業利益 942 △297 △1,240 1,160
15
セグメント情報 ～レジデンシャル事業～
◼ 2020/3期 2Q 新築マンションの引渡が第4四半期に集中しており、前年同期比減収
リノベーションマンションの引渡が増加
◼ 2020/3期 通期 前期と比較し、新築マンション・一戸建が減少、リノベーションマンションが増加する
見通し
2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 2020/3期 通期予想
引渡戸数等 売上高 引渡戸数等 売上高 引渡戸数等 売上高
（百万円） （百万円） （百万円）
新築マンション（※） 217戸 10,797 47戸 1,837 346戸 18,400
新築一戸建（※） 55区画 3,439 31区画 2,619 68区画 5,100
リノベーションマンション等 － 4,232 － 6,393 － 13,300
(うちリノベーションマンション) (92戸) (3,931) (140戸) (5,987) (306戸) (12,500)
不動産仲介その他 － 449 － 406 － 900
合計 － 18,919 － 11,257 － 37,700
※ 新築マンションにはタウンハウス、新築一戸建には宅地分譲を含む
・ 共同事業物件における戸数・区画数は事業比率に基づいて計算
16
セグメント情報 ～レジデンシャル事業～
◼ 新築一戸建・リノベーションマンションの売上総利益率が改善
◼ 新築マンション・一戸建の完成在庫が減少
＜売上総利益率＞ ＜契約進捗率＞
2019/3期 2020/3期 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q
通期 契約済 対通期 契約済 対通期
2Q 通期 2Q 戸数等 進捗率 戸数等 進捗率
計画
新築マンション 19.5% 19.1% 16.8% 17.9% 新築マンション 332戸 81.0% 238戸 68.8%
新築一戸建 9.7% 10.1% 13.1% 10.8% 新築一戸建 59区画 58.4% 36区画 52.9%
リノベーション リノベーション
13.3% 13.3% 15.9% 13.6% 105戸 51.0% 154戸 50.3%
マンション マンション
・たな卸資産評価損を含まない
＜完成在庫＞
2019/3期 2Q 2019/3期 2020/3期 2Q
新築マンション 69戸 80戸 34戸
（うち未契約） （65戸） （72戸） （32戸）
新築一戸建 26区画 33区画 24区画
（うち未契約） （22区画） （30区画） （20区画）
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セグメント情報 ～ソリューション事業～
投資用不動産等 『コスモグラシア旗の台』 事業設計監理・不動産賃貸管理 『グランフェリシア西麻布』 レンタルオフィス『MID POINT目黒不動前』
サマリー
◼ 投資用不動産等の引渡が増加し、前年同期比増収・営業増益
◼ 通期業績予想の変更なし 売上高465億円、営業利益40.1億円
2020/3期
（単位：百万円） 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 増減
通期予想
売上高 16,886 21,417 4,531 46,500
営業利益 2,014 3,173 1,159 4,010
18
セグメント情報 ～ソリューション事業～
◼ 2020/3期 2Q 一棟物件の引渡が増加し、投資用不動産等の売上高が増加
◼ 2020/3期 通期 前期と比較し、セグメント内の各内訳について売上高が増加する見通し
2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 2020/3期 通期予想
転貸戸数等 売上高 転貸戸数等 売上高 転貸戸数等 売上高
/棟数等 （百万円） /棟数等 （百万円） /棟数等 （百万円）
投資用不動産等(※) － 9,203 － 12,943 － 30,000
(うち一棟物件) (5棟) (4,649) (9棟) (7,185) (21棟) (20,300)
不動産賃貸管理等 9,594戸 7,444 10,440戸 7,685 10,450戸 15,600
不動産仲介その他 － 237 － 788 － 900
合計 － 16,886 － 21,417 － 46,500
※投資用不動産等には賃料収入・土地売却等を含む
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セグメント情報 ～ソリューション事業～
◼ 前年同期の高収益物件の引渡の反動により売上総利益率は低下 一棟物件の販売は順調に推移
◼ 不動産サブリース転貸戸数は前期末比増加し、空室率は低位にて推移
＜一棟物件売上総利益率＞ ＜一棟物件契約進捗率＞
2019/3期 2020/3期 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q
契約済 対通期 契約済 対通期
通期
2Q 通期 2Q 売上高 進捗率 売上高 進捗率
計画 （百万円） （百万円）
一棟物件 22.0% 11.9% 16.2% 11.0%
一棟物件 8,056 24.9% 7,185 35.4%
(投資用不動産等） (投資用不動産等）
・たな卸資産評価損を含まない
＜不動産サブリース転貸戸数・空室率＞
12000
10,158戸 10,440戸 14
10000 9,352戸 9,623戸 9,520戸 9,594戸
8,660戸 8,980戸 9,107戸 12
8,071戸 8,132戸 8,354戸
8000 10
8
6000
5.1％ 5.1％ 5.2％ 4.8％
4.4％ 6
4000 3.7％ 3.8％
2.9％ 2.5％ 2.9％ 2.8％ 2.9％ 4
2000
2
0 0
2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9
20
セグメント情報 ～宿泊事業～
『MIMARU京都 烏丸御池NORTH』 『MIMARU京都STATION』 『MIMARU東京 八丁堀』
サマリー
◼ ホテル新規開業による運営収入の増加、ホテル販売により大幅な増収・営業増益
◼ 通期業績予想の変更なし 売上高136億円、営業利益19.8億円
2020/3期
（単位：百万円） 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 増減
通期予想
売上高 634 4,194 3,559 13,600
営業利益 △349 375 724 1,980
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セグメント情報 ～宿泊事業～
◼ 第2四半期までに新たに3施設が開業 2022/3期までに1,500室の稼働をめざす
◼ 新規開業増加およびアジア圏宿泊者の減少により平均稼働率が低下
＜アパートメントホテル開発数＞ ＜アパートメントホテル運営状況＞
2019/3期 2020/3期 2019/3期 2020/3期
2Q 2Q 2Q 2Q
開発数 23施設 1,143室 28施設 1,521室 平均稼働率 84.8% 71.8%
うち開業済 6施設 249室 11施設 511室 平均客室単価 23千円 26千円
平均滞在日数 2.9日 3.0日
＜2020/3期開業ホテル＞
名称 開業（予定） 客室数
豪州・オセアニア
MIMARU東京 八丁堀 2019年4月 74室 8% 日本 9%
不明 1%
銀座EAST 2019年11月 37室 欧州
13%
上野御徒町 2020年1月 31室 台湾
その他 23%
新宿WEST 2020年3月 76室 36%
宿泊者
国別内訳
MIMARU京都 STATION 2019年7月 40室 北南米
14% アジア
烏丸御池NORTH 2019年8月 36室 64%
中国
河原町五条 2020年2月 96室 その他アジア 11%
11% 香港 9%
（開業済・開業予定合計 15施設760室※） 韓国 3%
※開業済み施設の増室予定を含む 22
セグメント情報 ～工事事業～
設計・施工事例 （日本橋ムロホンビル4） 設計・施工事例 （大豊建設株式会社） 設計・施工事例（株式会社コスモスモア）
サマリー
◼ オフィス改修工事の受注が増加し、前年同期比増収・営業増益
◼ 通期業績予想修正なし 売上高131億円、営業利益3.1億円
◼ 本社移転費用等のコスト増により通期営業利益率は前期比低下
2020/3期
（単位：百万円） 2019/3期 2Q 2020/3期 2Q 増減
通期予想
売上高 5,019 6,691 1,672 13,100
営業利益 70 235 164 310
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トピックス
アパートメントホテル 『MIMARU京都 西洞院高辻』
トピックス
◼ 『グランコスモ ザ・リゾート 沖縄豊崎』 プロジェクト発表
✓ アクティブシニア向け分譲マンション第2号プロジェクト 2020年販売開始予定
✓ 現在第6号プロジェクトまでが決定済（北海道、福井県、福岡県、沖縄県）
『札幌北4東6プロジェクト』
『グランコスモ ザ・リゾート 沖縄豊崎』 再開発事業に参画
2020年春 販売開始予定
『札幌苗穂駅前プロジェクト』
再開発事業に参画
25
トピックス
◼ 新築一戸建「グランフォーラム」販売好調
✓ 『グランフォーラム三鷹』『グランフォーラム瑞江』発売
✓ 今秋グランフォーラム3物件の事前案内会を開始
『グランフォーラム三鷹』 『グランフォーラム練馬中村橋』
◼ リノベーションマンション「マンション下見サービス」提供開始
✓ 家事代行スタッフを派遣することで、営業担当者の立ち合いなしで最短4時間で内見が可能
✓ 「リノナビ」で紹介するリノベーションマンションにて提供
https://renonavi.jp/
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トピックス
◼ 共同出資型不動産「セレサージュ表参道」完売、第3弾「セレサージュ中目黒」今秋販売開始
✓ 1千万円から都心好立地不動産への投資を可能にする投資用商品
『セレサージュ表参道』 『セレサージュ中目黒』
◼ 一棟投資用不動産コンサルティング・仲介サービス 『カチプラス売却』提供開始
✓ 建物再生と賃貸収支改善で新たな価値をプラスする不動産オーナーさま向けサービス
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トピックス
◼ 「外国人に人気の日本のホテル2019」TOP20にMIMARU東京の3施設が初選出
✓ トリップアドバイザー社が口コミ評価などをもとに「インバウンドレポート2019」内でTOP20を発表
✓ 会話を大切にし、人気家電の無料貸出を行うなど各ホテルの取り組みが高い評価を獲得
■ 外国人に人気の日本のホテルランキング2019 TOP20
順位 昨年 施設名 所在地 順位 昨年 施設名 所在地
1 1 クラブメッド 北海道トマム 北海道占冠村 11 13 Mume 京都府京都市
2 9 クラブメッド 北海道サホロ 北海道新得町 12 15 パレスホテル東京 東京都千代田区
3 2 ザ・リッツカールトン東京 東京都港区 13 12 東京ステーションホテル 東京都千代田区
4 5 コンラッド大阪 大阪府大阪市 14 14 コンラッド東京 東京都港区
5 11 パークハイアット東京 東京都新宿区 15 初 スノーラインズロッジ白馬 長野県白馬村
6 3 大阪マリオット都ホテル 大阪府大阪市 16 初 MIMARU東京 上野稲荷町 東京都台東区
7 初 ホテルザフラッグ心斎橋 大阪府大阪市 17 4 インターコンチネンタルホテル大阪 大阪府大阪市
8 8 ザ・リッツカールトン京都 京都府京都市 18 初 MIMARU東京 赤坂 東京都港区
9 10 ザ・リッツカールトン大阪 大阪府大阪市 19 初 MIMARU東京 日本橋水天宮前 東京都中央区
10 6 マンダリン オリエンタル東京 東京都中央区 20 7 シャングリ・ラ ホテル東京 東京都千代田区
出典：トリップアドバイザー「インバウンドレポート2019」
『MIMARU東京 上野稲荷町』 『MIMARU東京 赤坂』 客室内ダイニング・人気家電無料貸出 使用イメージ
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トピックス
◼ グッドデザイン賞 コスモスイニシア4プロジェクト、コスモスモア1プロジェクト受賞
✓ 時代に求められる新しい価値創造に挑戦しつづけ、集合住宅部門で業界最長18年連続受賞
＜2019年度受賞プロジェクト一覧＞
『イニシア池上』 『ザ・ロアハウス吉祥寺』 『ヘキサート六本木』
『レーヴマニフィック永山』 コスモスモア 『Mitte Platz』 29
【本資料についてのご注意】
本資料は 2019年11月7日現在の将来に関する前提・見通し・計画に基づく予測が含まれております。
経済動向・事業環境などの不確定要因により、
実際の業績が記載の予測と大幅に異なる可能性があります。
【お問い合わせ】
株式会社コスモスイニシア
経営管理本部 経営企画部門 経営企画部 （ 北川 / 三木 / 明石）
MAIL：box-gr-sen@ci.cigr.co.jp
TEL：03-5444-3210
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