2019年3月期 決算説明資料
2019年5月10日
証券コード：8844（JASDAQ）
目次
中期経営計画2018 P. 2
2019年3月期 業績概要 P. 4
レジデンシャル事業 P. 6
ソリューション事業 P. 8
工事・海外事業 P.11
2019年3月期 連結貸借対照表 P.12
2019年3月期 連結キャッシュ・フロー計算書 P.13
2020年3月期 業績予想 P.14
トピックス P.20
1
中期経営計画2018
◼ 事業環境認識と「中期経営計画2018」基本方針
事業環境認識 「中期経営計画2018」基本方針
⚫ 経営基盤の強化
人口年齢構成／世帯人数構成の
さらなる変化
⚫ 成長戦略のさらなる実践
事業ポートフォリオの変革の推進
多様化するニーズに対応する商品・サービス展開
「空き家」「建替」
「大規模修繕」解決ニーズ増大 ■レジデンシャル事業
⚫ 新築分譲の深耕・中古ストック再生の強化拡大・リノベーション工事・
入居後サービス拡張
「中古住宅・ビルストック」
→ お客さまに豊富な選択メニュー/サービスを提供
再生・流通市場は拡大
⚫ アクティブシニア向け住宅供給・入居後サービスを進化・拡張
⚫ 大和ハウスグループと連携した建替え・再開発事業への取り組み
資産運用・相続対策に関するニーズの高まり
■ソリューション事業
⚫ プロのコンサルタント集団として 事業用不動産に関する
「環境・防災」ニーズの高まり あらゆるソリューションをワンストップで提供
省エネ・耐震の促進
⚫ 投資用不動産開発に加え 中古ストック再生を強化拡大
■工事・海外・新規事業
安心・安全への意識がより高まる
（震災影響・施工不安） ⚫ 工事事業強化
既存事業の拡張に加え 「大規模修繕工事」強化
⚫ 大和ハウスグループと連携したオーストラリアでの住宅開発継続
2020年 東京オリンピック
インバウンド旅行・観光需要の拡大 ⚫ インバウンド宿泊需要に対応した新規ビジネス展開
事業ドメイン ： 私たちはより良い都市生活環境の実現を目指し 次の価値を創造し続けます 2
中期経営計画2018
◼ 「中期経営計画2018」における経営指標
前・中期経営計画 「中期経営計画2018」 「中期経営計画2018」実績
経営基盤の強化
成長戦略実践 成長戦略のさらなる実践
単位：億円
1,050 1,046
1,008
980
924
900
870
売 売
756 上 上
674 高 高
53.8
50 48.7
44
40.8
35 37
営 営
17 業 業
17 利 利
益 益
2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2016年度 2017年度 2018年度
3
2019年3月期 業績概要
◼ 業績予想に対し売上高は下回るも 営業利益は達成 5期連続の増収・営業増益
• 売上高 1,046億円 営業利益 53.8億円 営業利益率0.3ポイント向上
• 海外ホテル・リゾート運営事業売却に伴う特別利益 5.1億円を計上
• 期末配当金 1株当たり11円の配当実施予定（前期比2円増）
2019/3期
（単位：百万円） 2018/3期 2019/3期 増減
業績予想(※)
売上高 100,829 104,606 3,776 105,000
売上総利益 19,487 19,134 △353 18,330
販売費及び一般管理費 14,618 13,754 △863 13,080
営業利益 4,869 5,380 510 5,250
経常利益 4,367 5,050 683 4,800
当期純利益 3,695 4,562 866 4,400
1株当たり当期純利益 108.98円 134.55円 25.57円 129.77円
1株当たり配当額 9円 11円 2円 11円
※2018年11月公表 業績予想 4
2019年3月期 業績概要 ～報告セグメント～
◼ ソリューション事業が継続して拡大
2019/3期
2018/3期 2019/3期 増減
業績予想(※1)
（単位：百万円）
売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益
レジデンシャル事業 39,129 1,142 38,644 1,171 △485 28 37,200 1,220
ソリューション事業 47,671 4,862 53,865 5,329 6,194 466 55,800 5,650
工事事業 10,406 71 11,665 366 1,259 295 11,600 300
海外事業 4,328 367 923 32 △3,404 △334 1,000 60
連結消去等 △705 △1,573 △492 △1,519 213 54 △600 △1,980
合計 100,829 4,869 104,606 5,380 3,776 510 105,000 5,250
＜売上高構成比（※2）＞
1%
4% 11%
10%
レジデンシャル
37%
39%
ソリューション
2018/3期 2019/3期
工事
51% 海外
47%
※1．2018年11月公表 業績予想 ※2．売上高構成比は 連結消去等を除く 5
セグメント情報 ～レジデンシャル事業～
新築マンション『イニシア港北ニュータウン』 新築一戸建『グランフォーラム桃山台』 リノベーションマンション『メゾンベール成城』
2019/3期 業績サマリー
◼ 前期比減収増益
◼ 新築マンションが減収した一方 新築一戸建・リノベーションマンションが増収
◼ 新築一戸建は低採算の宅地分譲の影響により利益率が低下
（単位：百万円） 2018/3期 2019/3期 2019/3期 業績予想(※)
売上高 39,129 38,644 37,200
営業利益 1,142 1,171 1,220
※2018年11月公表 業績予想 6
セグメント情報 ～レジデンシャル事業～
2018/3期 2019/3期 2019/3期 業績予想(※）
（単位：百万円）
引渡戸数等 売上高 引渡戸数等 売上高 引渡戸数等 売上高
新築マンション 558戸 24,948 414戸 20,336 410戸 20,200
新築一戸建 55区画 4,717 109区画 6,981 101区画 6,700
リノベーションマンション等 － 8,661 － 10,634 － 9,700
(うちリノベーションマンション) (214戸) (8,156) (234戸) (9,986) (206戸) (9,100)
リテール仲介等 － 802 － 691 － 600
合計 － 39,129 － 38,644 － 37,200
売上 完成在庫 売上 完成在庫 売上
総利益率 （うち未契約） 総利益率 （うち未契約） 総利益率
161戸 80戸
新築マンション 16.7%
（133戸）
19.1%
（72戸）
18.6%
30区画 33区画
新築一戸建 16.5%
（25区画）
10.1%
（30区画）
9.5%
リノベーションマンション 12.5% － 13.3% － 13.0%
・新築マンションにはタウンハウスを含む 新築一戸建には宅地分譲を含む
・共同事業物件における戸数及び区画数は事業比率に基づいて計算
・売上総利益率はたな卸資産評価損による影響額を除く ※2018年11月公表 業績予想 7
セグメント情報 ～ソリューション事業～
不動産サブリース 『ヒューリックレジデンス新御茶ノ水』 不動産サブリース 『LILAS駒込』 投資用不動産等 『コスモリード船堀』
2019/3期 業績サマリー
◼ 前期比増収増益
◼ 一棟物件の販売増加などにより 投資用不動産等が増収
◼ 不動産サブリースも堅調に推移し 転貸戸数1万戸を突破
（単位：百万円） 2018/3期 2019/3期 2019/3期 業績予想(※)
売上高 47,671 53,865 55,800
営業利益 4,862 5,329 5,650
※2018年11月公表 業績予想 8
セグメント情報 ～ソリューション事業～
2018/3期 2019/3期 2019/3期 業績予想(※）
（単位：百万円）
転貸戸数 転貸戸数 転貸戸数
/販売棟数
売上高 /販売棟数
売上高 /販売棟数
売上高
不動産サブリース 9,520戸 14,507 10,158戸 15,032 10,020戸 14,900
投資用不動産等 － 32,381 － 38,281 － 40,400
(うち一棟物件) (20棟) (25,141) (24棟) (28,499) (23棟) (32,300)
法人仲介等 － 782 － 551 － 500
合計 － 47,671 － 53,865 － 55,800
＜売上総利益率＞
一棟物件 14.6% 17.4% 17.3%
＜空室率＞
不動産サブリース 2.5% 2.8%
・投資用不動産等はホテル運営収入・賃料収入・土地売却を含む
・売上総利益率はたな卸資産評価損による影響額を除く
※2018年11月公表 業績予想 9
セグメント情報 ～ソリューション事業～
＜アパートメントホテル開発数＞ ＜アパートメントホテル運営状況＞
2018/3期 2019/3期 2019/3期
開発数 18施設 931室 25施設 1,237室 平均稼働率 82.2%
うち開業済 1施設 40室 8施設 361室 平均客室単価 25千円
平均滞在日数 2.9日
＜開業済みアパートメントホテル一覧＞ 2019年3月末時点
名称 開業日 客室数
MIMARU東京 上野NORTH 2018年2月8日 40室
MIMARU東京 赤坂 2018年4月1日 40室
MIMARU京都 堀川六角 2018年4月13日 42室
MIMARU東京 日本橋水天宮前 2018年4月26日 32室
MIMARU東京 上野EAST 2018年8月10日 56室
MIAMRU東京 上野稲荷町 2018年9月13日 39室
MIMARU京都 新町三条 2018年11月8日 69室
MIMARU京都 西洞院高辻 2019年3月20日 43室
10
セグメント情報 ～工事事業・海外事業～
工事事業施工事例（株式会社 PKSHA Technology） 工事事業施工事例 『イビス大阪梅田』 海外事業 『フラワー・ミル・オブ・サマーヒル・プロジェクト』
2019/3期 業績サマリー
◼ 工事事業－オフィス改修工事の受注が増加 前期比増収増益
◼ 海外事業－オーストラリアにおけるホテル・リゾート運営事業売却により 前期比減収減益
2018/3期 2019/3期 2019/3期 業績予想(※)
（単位：百万円）
売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益
工事事業 10,406 71 11,665 366 11,600 300
海外事業 4,328 367 923 32 1,000 60
※2018年11月公表 業績予想 11
2019年3月期 連結貸借対照表
◼ 事業拡大に伴いたな卸資産が大幅に増加 自己資本比率も向上
（単位：百万円） 2018/3期 2019/3期 増減
総資産 115,309 128,183 12,874
（たな卸資産（※）） 73,497 93,609 20,111
負債 89,484 98,344 8,859
（借入金） 58,048 68,225 10,176
純資産 25,824 29,839 4,015
自己資本比率 22.4% 23.3% 0.9ポイント
ネット有利子負債 42,706 50,845 8,139
ネットD/Eレシオ 1.7倍 1.7倍 －倍
※たな卸資産には その他流動資産（前渡金）を含む
＜たな卸資産の売上想定内訳＞
（単位：百万円） 戸数等 売上相当額 戸数等 売上相当額
新築マンション 1,550戸 74,200 1,798戸 80,200
新築一戸建 251区画 17,200 166区画 13,700
中古マンション 382戸 16,100 529戸 22,000
投資用不動産等（ホテル含む） － 69,300 － 92,100
合計 － 176,800 － 208,000
12
2019年3月期 連結キャッシュ・フロー計算書
◼ 営業キャッシュ・フロー 税金等調整前当期純利益による資金増加 たな卸資産増加による資金減少
◼ 投資キャッシュ・フロー 海外ホテル・リゾート運営事業売却に伴う貸付金回収による資金増加
◼ 財務キャッシュ・フロー 借入金・不動産特定共同事業出資受入金などの増加による資金増加
2018/3期 2019/3期
営業活動によるキャッシュ・フロー △999 △15,068
税金等調整前当期純利益 4,340 5,488
たな卸資産の増減額（△は増加）（※） △4,010 △20,198
投資活動によるキャッシュ・フロー △744 3,145
財務活動によるキャッシュ・フロー △673 16,900
借入金の増減額（△は減少） △36 10,469
債権流動化債務の増減額（△は減少） － 2,900
不動産特定共同事業出資受入金の増減額（△は減少） △400 3,829
配当金の支払額 △236 △304
現金及び現金同等物に係る換算差額 29 △41
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △2,387 4,936
現金及び現金同等物の期首残高 17,730 15,342
現金及び現金同等物の期末残高 15,342 20,279
※その他流動資産（前渡金）の増減を含む
13
2020年3月期 業績予想
◼ 6期連続の増収・営業増益の見通し
• 売上高1,100億円 営業利益58億円
• 継続的な営業利益率の向上をめざす
• 期末配当金 1株当たり13円の配当実施予定（前期比2円増）
（単位：百万円） 2019/3期 2020/3期 予想 増減
売上高 104,606 110,000 5,393
売上総利益 19,134 19,570 435
販売費及び一般管理費 13,754 13,770 15
営業利益 5,380 5,800 419
経常利益 5,050 5,200 149
当期純利益 4,562 4,300 △262
1株当たり当期純利益 134.55円 126.82円 △7.73円
1株当たり配当額 11円 13円 2円
14
2020年3月期 業績予想 ～報告セグメントの変更～
◼ 事業ポートフォリオの変革が進み 報告セグメントを以下のとおり変更
• 海外事業：ホテル・リゾート運営事業の売却により海外事業を廃止
（今後オーストラリアで行う住宅開発はレジデンシャル事業に含む）
• 宿泊事業：新規事業である宿泊事業が拡大 ソリューション事業から区分し宿泊事業を新設
変更前 変更後
◼ レジデンシャル事業 ◼ レジデンシャル事業
• 新築マンション • 新築マンション
• 新築一戸建 • 新築一戸建
• リノベーションマンション等 • リノベーションマンション等
• リテール仲介等 • 不動産仲介その他
◼ ソリューション事業 ◼ ソリューション事業
• 投資用不動産等 • 投資用不動産等
• 不動産サブリース • 不動産賃貸管理等
• 法人仲介等 • 不動産仲介その他
◼ 工事事業 ◼ 宿泊事業（新設）
◼ 海外事業（廃止） ◼ 工事事業
15
2020年3月期 業績予想 ～報告セグメント～
レジデンシャル事業 ソリューション事業 宿泊事業
「一歩先を つくる。一生涯に こたえる。」 投資用不動産の売買・賃貸管理 土地の有 “暮らすように滞在する”「APARTMENT
住まいづくりに妥協することなく真摯に取り組み 効活用 設計・建築コンサルティングなど HOTEL MIMARU」を展開
いつも快適に 安心してお住まいいただける 一歩先を行くソリューションを提供します 全室キッチン・ダイニング付きでファミリー・グルー
住まいを提供します プでの中長期滞在ニーズに対応します
新築マンション 投資用不動産等
新築一戸建 不動産賃貸管理等
工事事業
住環境・オフィス環境のデザイン設計・施工など
「デザイン＋α」の付加価値を提供します
リノベーションマンション等 不動産仲介その他
不動産仲介その他
16
2020年3月期 業績予想 ～報告セグメント～
◼ ソリューション・宿泊・工事事業が継続して拡大
2019/3期 2020/3期 増減
（単位：百万円）
売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益
レジデンシャル事業 38,762 1,176 37,700 1,160 △1,062 △16
ソリューション事業 43,744 3,457 46,500 4,010 2,755 552
宿泊事業 10,120 1,871 13,600 1,980 3,479 108
工事事業 11,665 366 13,100 310 1,434 △56
連結消去等(※1） 312 △1,491 △900 △1,660 △1,212 △168
合計 104,606 5,380 110,000 5,800 5,393 419
＜売上高構成比（※２）＞
11% 12%
レジデンシャル
10% 12% 34%
37% ソリューション
2019/3期 2020/3期 宿泊
工事
42%
42%
※1．2019/3期の連結消去等には海外事業を含む ※2．売上高構成比は 連結消去等を除く 17
2020年3月期 業績予想 ～レジデンシャル事業～
2019/3期 2020/3期 増減
（単位：百万円）
引渡戸数等 売上高 引渡戸数等 売上高 引渡戸数等 売上高
新築マンション 414戸 20,336 346戸 18,400 △68戸 △1,936
新築一戸建 109区画 6,981 68区画 5,100 △41区画 △1,881
リノベーションマンション等 － 10,634 － 13,300 － 2,665
(うちリノベーションマンション) (234戸) (9,986) (306戸) (12,500) (72戸) (2,513)
不動産仲介その他 － 810 － 900 － 90
合計 － 38,762 － 37,700 － △1,062
＜契約進捗率＞2020/3期業績予想に対する2019/3末時点の販売進捗 ＜売上総利益率＞
（参考） 2020/3期
引渡予定 契約済 契約進捗率 2019/3期
前年同期 業績予想
新築マンション 346戸 108戸 31.2% 26.5% 19.1% 17.9%
新築一戸建 68区画 3区画 4.4% 4.5% 10.1% 10.8%
リノベーションマンション 306戸 12戸 3.9% 3.6% 13.3% 13.6%
・新築マンションにはタウンハウス含む 新築一戸建には宅地分譲含む
・共同事業物件における戸数及び区画数は事業比率に基づいて計算
・売上総利益率はたな卸資産評価損による影響額を除く 18
2020年3月期 業績予想 ～ソリューション事業～
2019/3期 2020/3期 増減
（単位：百万円）
転貸戸数 転貸戸数 転貸戸数
/販売棟数
売上高 /販売棟数
売上高 /販売棟数
売上高
投資用不動産等 － 28,160 － 30,000 － 1,839
(うち一棟物件) (23棟) (20,249) (21棟) (20,300) (△2棟) 50
不動産賃貸管理等 10,158戸 15,032 10,450戸 15,600 292戸 567
不動産仲介その他 － 551 － 900 － 348
合計 － 43,744 － 46,500 － 2,755
＜契約進捗率＞2020/3期業績予想に対する2019/3末時点の販売進捗 ＜売上総利益率＞
（参考） 2020/3期
（単位：百万円） 引渡予定 契約済 契約進捗率 2019/3期
前年同期 業績予想
一棟物件 20,300 600 3.0% 4.3% 11.9% 11.0%
・投資用不動産等は賃料収入・土地売却を含む
・売上総利益率はたな卸資産評価損による影響額を除く
19
トピックス
◼ 新築タウンハウス『ザ・ロアハウス吉祥寺』 竣工
• 憧れの住宅地で個性豊かな住まいを提案する「ザ・ロアハウス」第5弾
• 今後も東京都内で「ザ・ロアハウス」の供給を計画
『ザ・ロアハウス吉祥寺』 アプローチゲート・室内写真
◼ 凸版印刷の新技術建材を取り入れたリノベーションマンションが完成
• 移動できる棚板や埋め込み型ヘルスメーターの開発協力・住宅初導入
• 「新しい暮らし方に対応した住まい」や「環境にやさしいリノベーション施工方法」の開発を継続
『ルネ門前仲町』 壁面マグネットパネルシステムを導入 『クレッセント高津Ⅱ』
トッパンIoT建材シリーズ：ステルスヘルスメーターを導入 20
トピックス
◼ 共同出資型不動産『セレサージュ代官山』完売引渡 『セレサージュ表参道』販売開始
• 1千万円から都心好立地不動産への投資を可能にする投資用商品
『セレサージュ代官山』 『セレサージュ表参道』 対象不動産外観写真
◼ イビスブランド国内初の新築出店 『イビス大阪梅田』開発・販売
• 世界最大級のホテルチェーン「アコーホテルズ」を誘致
『イビス大阪梅田』 外観・レストラン写真
21
トピックス
◼ 2015/3期から当社独自の働き方改革『WSI（Work Style Innovation)』を推進
• 従業員女性比率55％ 時短勤務者は従業員の6％（2019年3月末時点）
• 2019/3期は リモートワークの全社利用促進や育児・介護と仕事の両立支援を拡充
Work Style ＝ ヒト・マネジメント × ワークプレイス × ビジネスデバイス
【WSI前後の指標比較】
2019年3月期／2015年3月期
営業利益:208％増
残業時間:42％減
休日出勤日数:99％減
有給休暇取得:44％増
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【本資料についてのご注意】
本資料は 2019年5月10日現在の将来に関する前提・見通し・計画に基づく予測が含まれております
経済動向・事業環境などの不確定要因により
実際の業績が記載の予測と大幅に異なる可能性があります
【お問い合わせ】
株式会社コスモスイニシア
経営管理本部 経営企画部門 経営企画部 （ 北川 / 三木 / 明石）
MAIL：box-gr-sen@ci.cigr.co.jp
℡：03-5444-3210
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