第3期（2020年1月期）
決算説明資料
（2020年3月16日付公表）
0
社長メッセージ
本来であれば、日頃お世話になっております皆様方に直接お目にかかり、当期の資産運用や決算の状況をご
説明申し上げるべきところですが、新型コロナウィルスの感染リスクを考えますと、現段階ではそれは避け
るべきと判断し、決算説明会の実開催を見送ることにいたしました。本投資法人ホームページにはご説明動
画を既に掲載しておりますが、お目にかかって直接ご説明できず、誠に申し訳ございません。事情ご賢察の
上、ご理解賜りたくお願い申し上げます。なお、ご質問等がございましたら、大変恐縮ではありますが、本
資料末尾記載の窓口にご連絡賜りたく、併せてお願い申し上げます。
また、ご入居テナント企業様には、現時点で大きな影響は出ていない状況にありますが、引き続き情報収集
に努め、大きな動きが生じた場合には適時に開示の上、ご報告させていただきます。資産運用会社スタッフ
も時差出勤等を鋭意実施し、感染防止に努めております。皆様方におかれましても、くれぐれもお気をつけ
いただきますようお願い申し上げます。
さて、当期も増収増益増配の流れをとめることなく、決算を締めることができ、振り返れば、当期も激しく
動いた６か月でありました。本年年明け早々に上場後初となる公募増資を決議し、翌期（2020年7月期）以
降の分配金成長に道筋を付けられたことが最大の成果と捉えております。投資主やレンダーの皆様方をはじ
めとする多くのステークホルダーの皆様のご支援の賜物と、この場をお借りして改めて心より御礼申し上げ
ます。今回の公募増資に際しましては、国内外の大変多くの投資家の皆様と会話する機会を頂戴いたしまし
た。本当に有難いことと思っております。スポンサーである伊藤忠グループが有する機能、成長資源を活用
した外部・内部成長を実現し、分配金の安定成長等の運用実績を一つひとつ着実に積み上げていくことへの
皆様の強い期待感を犇々と感じた次第であります。そして、そのご期待に応えていくことが、私たちの‛果
たすべき使命’であることを改めて心に留めました。
上記のとおり、決算は順調です。しかしながら、新型コロナウィルス影響は予断を許さない状況にあり、J-
REITマーケットのボラティリティも極端に大きくなっております。私たちはこの順調さに胡坐をかくこと
なく、より一層緊張感を持ちつつ、投資家の皆様に選んでいただけるリートを目指して、これからも引き続
き激しく動いてまいります。
伊藤忠リート・マネジメント株式会社
代表取締役社長 東海林 淳一
1
目次
決算概要 P.3
新規資産取得後のポートフォリオ P.10
成長戦略 P.15
マーケット概要 P.27
Appendix P.30
2
決算概要
3
ハイライト 厳選投資と安定運用により着実な成長を継続
積極的な施策により当初予想を上回る着地を実現 今期も増収・増益・増配を達成
運用状況＜2020年1月期（第3期）末時点＞
含み益
鑑定評価額 1口当たりNAV
鑑定NOI利回り 5.1% 稼働率 2020年1月期 62億円
2020年1月期 642億円 2020年1月期 116,026円 （含み益率 10.7% ）
実績NOI利回り 5.2%
（取得価格ベース） 100.0% (+2.7%)
2019年7月期 50億円
2019年7月期 635億円 2019年7月期 113,026円
（含み益率 8.6%）
2019年7月期 2020年1月期
１口当たり分配金 +3.6%
（利益超過分配含む） 2,311円 2,395円 （2019年7期対比）
取組施策のハイライト
• 上場後初の公募増資により優良物件（2物件）を取得し、投資主価値を向上
外部成長
• 資産規模（取得価格ベース）を+43%となる841億円に拡大
• 上場後初のリテナントを実施し、従前契約よりも長期の契約締結を実現
内部成長 • NOI向上への取組として、徹底したコスト削減と屋根貸しなど（保有資産有効活用）による新たな収益化を実現
− グリーンリース契約の締結、保険料・電気料金の削減、太陽光パネル用屋根貸しの推進
• 第1回公募増資後もLTV （総資産ベース）は30%台を維持（2021年1月期（第5期）末・消費税ローン返済後※1 予想：39.6%）
財務 • LTV（総資産ベース）を45%まで引き上げた場合の借入余力は85億円
• 新規レンダー（4社）参加と初の投資法人債発行により借入先・調達手段の分散を促進
• 本投資法人初となる投資法人債（グリーンボンド）を発行
ESG • 多くの投資家との対話や、BELS、GRESB等の外部認証を通じてESGの実践期待水準を主体的に把握し、資産運用方針に反映
• 上場後初の投資主総会（2020年4月開催予定）にて、運用報酬及び譲渡報酬に係る規約変更によるガバナンス強化を企図
※1 消費税ローンとは、資産取得に関連して支払う消費税の還付金をもって期限前返済することとされている借入金です。第5期末（消費税ローン返済後）の予想数値は、当該消費税ローンの期限前返済を前提としています。
※2 本ページに記載の各用語の定義及び各数値の計算方法については、5ページ以降の各ページをご参照ください。
4
2020年1月期（第3期）実績
1口当たり分配金 1口当たりFFO
2020年1月期 実績 2,395円 2020年1月期 実績 3,421円
予想比 + 29円 ( + 1.2％) / 前期比 + 84円 ( + 3.6％) 予想比 + 42円 ( + 1.2％) / 前期比 + 119円 ( + 3.6％)
2019年7月期 2020年1月期
差異の主な内訳
（第2期） （第3期）
（第3期予想 対 第3期実績）
業績予想
実績 差異
実績 （2019/9/13発表）
（B） （B）−（A）
（単位：百万円） （A）
営業収益 1,718 1,764 1,759 △4
営業利益 810 822 839 +16
【営業収益】
経常利益 733 744 760 +15 水光熱費収入減 △5
当期純利益 732 743 759 +15
【営業利益】
1口当たり分配金 2,311円 2,366円 2,395円 +29円 建物管理費減 +1
水光熱費減 +6
うち1口当たり利益分配金 2,050円 2,082円 2,126円 +44円
修繕費減 +4
うち1口当たり利益超過分配金 261円 284円 269円 △15円 固都税増 △1
資産運用報酬増 △1
FFO 1,179 1,206 1,221 +15 一般事務委託手数料減 +3
弁護士報酬減 +1
FFOペイアウトレシオ 70.0% 70.0% 70.0% -
会計士・税理士報酬減 +1
減価償却費に占める利益超過
20.8% 21.9% 20.8% △1.1ポイント 【経常利益】
分配の割合 保険料改善のための契約見直しによる
1口当たりFFO 3,302円 3,379円 3,421円 +42円 契約切り替えに伴う一時費用発生 △1
AFFO 1,186 1,201 1,225 +23
AFFOペイアウトレシオ 69.5% 70.3% 69.8% △0.5ポイント
1口当たりAFFO 3,323円 3,364円 3,430円 +66円
※ FFO は、（当期純利益（但し、不動産等売却損益を除く）＋ 減価償却費） として記載しています。
AFFOは、（FFO － 資本的支出額 + 融資関連費用のうち非現金支出費用 ）として記載しています。
FFO（AFFO）ペイアウトレシオは、（利益分配金総額＋利益超過分配金総額）÷ FFO（AFFO）にて計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
5
公募増資を伴う新規物件の取得を実施
上場後初となる公募増資をNAVプレミアム※にて実施し、投資主価値の向上に寄与
資産規模は841億円に拡大 ※投資口価格の推移は、Appendixをご参照ください。
新規取得資産の概要
平均鑑定NOI利回り 平均築年数
取得（予定）価格合計 鑑定評価額合計 （取得（予定）価格ベース） 国道16号周辺 （取得（予定）価格ベース）
25,270百万円 26,440百万円 4.8% 100.0% （2020年4月1日時点）
（鑑定評価対比▲4.4%） （新ポートフォリオは5.0%） 1.7年
アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク印西
（準共有持分70%） （準共有持分20%の追加取得）（本件追加取得により当物件に係る持分は100%に）
2月3日取得完了 取得価格 19,600百万円 4月1日取得予定 取得予定価格 5,670百万円
鑑定評価額 20,500百万円 鑑定評価額 5,940百万円
鑑定NOI利回り 4.8% 鑑定NOI利回り 4.9%
築年数 築年数
（2020年４月1日時点）
1.6年 2.1年
（2020年４月1日時点）
第1回公募増資の概要
取得予定資産 • 国道16号周辺の築浅物件（優良テナントとの長期契約
アイミッションズ 締結済み、稼働率100%）を適正な利回りで追加取得
アイミッションズ
パーク印西
パーク柏2 合計 • LTVを30%台に維持しつつ、資産規模拡大と
（準共有持分20%） 取得予定資産
（準共有持分70%） 分配金・NAV成長を達成
2020年1月期末 （追加取得） 取得後
物件数 8物件 1物件 1物件※1 2物件※2 9物件 • 優良物件組み入れによりポートフォリオの質は
取得（予定）価格 58,830百万円 19,600百万円 5,670百万円 25,270百万円 84,100百万円 さらに向上
鑑定評価額 63,545百万円 20,500百万円 5,940百万円 26,440百万円 89,985百万円
• NAV倍率、インプライドキャップレートにも配慮し、適正
（平均）鑑定NOI利回り 5.1% 4.8% 4.9% 4.8% 5.0% な増資タイミングを選択することで、投資主価値を向上
1口当たりNAV 116,026円 - - - 117,443円※3 伊藤忠商事は、第1回公募増資後も
時価総額 45,071百万円 - - - 59,541百万円※4 7%の出資比率を維持
投資口数 357,143口 - - - 486,000口
5％ 7％ 7％
※1 準共有持分の追加取得
（IPO時） （2019年7月末） （2020年2月末）
※2 準共有持分の追加取得を含みます。
※3 取得予定資産取得後の1口当たりNAVは、以下の計算式により求めています。
(2020年1月期(第3期）末時点のNAV＋発行価額の総額＋新規取得資産の鑑定評価額合計－新規取得資産の取得価格合計)÷取得予定資産取得後後の本投資法人の発行済投資口の総口数
※4 取得予定資産取得後の時価総額は、以下の計算式により求めています。
2020年1月期（第3期）末時点の時価総額＋発行価額の総額
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2020年7月期 (第4期) ／ 2021年1月期 (第5期) 業績予想
2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 差異の主な内訳
（第3期） （第4期） （第5期） （第3期実績 対 第4期予想）
実績 予想 差異
（2020/1/6発表） 予想
（単位：百万円）
（A） （B） （B-A） （2020/1/6発表） 【営業収益】
新規2物件取得による収益増
(内、IMP印西（準共有20%）は4か月分寄与)
営業収益 1,759 2,405 +645 2,458
賃料収入増 ＋645
水光熱収入増 ＋4
営業利益 839 1,173 +334 1,193
【営業利益】
経常利益 760 1,015 +255 1,078 新規2物件取得による費用増
水光熱費増 △4
当期純利益 759 1,014 +255 1,077 修繕費増 △4
ＰＭフィー増 △1
1口当たり分配金 2,395円 2,382円 △13円 2,497円 保険料増 △2
減価償却費増 △175
うち1口当たり利益分配金 2,126円 2,088円 △38円 2,217円 運用報酬増 △71
一般事務委託手数料増 △5
うち1口当たり利益超過分配金 269円 294円 +25円 280円 スポンサーサポート業務委託費増 △5
FFO 1,221 1,653 +431 1,733
2019年取得物件の
固都税費用化開始 △12
FFOペイアウトレシオ 70.0% 70.0% - 70.0%
投資主総会関連費用 △10
弁護士報酬増
減価償却費に占める （投資主総会用含む） △3
20.8% 22.4% +1.6ポイント 20.8%
利益超過分配の割合 会計士・税理士報酬増 △1
スポンサーサポート業務委託費の
1口当たりFFO 3,421円 3,401円 △20円 3,565円 料率変更に伴う増加 △5
AFFO 1,225 1,644 +419 1,744
【経常利益】
物件取得に伴う融資関連費増 △43
AFFOペイアウトレシオ 69.8% 70.4% +0.6ポイント 69.6%
新投資口発行費用の発生 △36
1口当たりAFFO 3,430円 3,383円 △47円 3,590円
※ 上記業期予想は、第1回公募増資に伴う取得予定資産を除き、期中における追加物件の取得を行わない前提で作成されたものです。
7
1口当たり利益分配金の推移
第3期（2020年1月期）実績 第4期（2020年7月期）予想 第5期（2021年1月期）予想
（円）
2,497
2,500 1口当たり利益超過分配金
1口当たり利益分配金
2,395 2,382
2,366
(280)
賃貸事業損益 一般管理費 営業外損益 賃貸事業損益 一般管理費 営業外損益 賃貸事業損益 一般管理費 営業外損益
+111 △46
2,250 (269) (294) +87
(284) △103
86 総会費用、 +49 △6
+26 △3
証券代行手数料
+20 増、スポンサーサ
物件取得に
ポート業務委託
伴う収益増 期中取得物件の 左記通期寄与 前期の投資口
証券代行手数料・ 保険料切り 費増等 投資口発行及び
修繕費浮き等 通期寄与 に伴う運用報 発行及びロー
固都税効果
専門家報酬の浮 替え費用増 ローン調達関連 酬増・前期投 ン調達関連費
（第4期・第5期）
き等 等 費用等
資主総会費用 用の剥落・調 2,217
2,000 の剥落等 達ローン金利
2,126 の通期寄与、
2,082
還付加算金の
2,088 受領等
第1回公募増資 取得資産
アイミッションズパーク柏2
（準共有持分70%）
1,750
アイミッションズパーク印西
（準共有持分20%の追加取得）
0
1,500
第3期（予想）
2020年1月期（第3期） 第3期（実績）
2020年1月期（第3期） 2020年7月期（第4期）
第4期（予想） 2021年1月期（第5期）
第5期（予想）
予想 実績 予想 予想
（2019年9月13日発表） （今回発表） （今回発表）
8
適切なタイミングを見極めた増資により 投資主価値と取得余力を向上
1口当たり分配金、1口当たりNAVの着実な成長と資産規模拡大を実現
一方、ポートフォリオNOI利回り・LTVは同水準に維持し、取得余力が拡大
1口当たり巡航分配金の成長を達成 資産規模を拡大しつつ、NOI利回りは同水準に維持
（億円） 資産規模（左軸） NOI利回り（右軸）
（円）
1,000 10.0%
2,450
2,407円
900 8.0%
2,400 +4.2% +43.0%
841億円
2,350 800 5.1% 6.0%
2,310円
2,300 700 4.0%
5.0%
588億円
2,250 600 2.0%
2,200 500 0.0%
第1回公募増資前 第1回公募増資後 取得予定資産取得前 取得予定資産取得後
第4期予想 第5期予想
（一時効果調整後）
1口当たりNAVの成長を達成 LTVを同水準に維持し、取得余力が拡大
（億円）
LTV （左軸） 取得余力 （右軸）
（円） 45.0% 90
117,443円
117,500
116,026円
+1.2% 43.0%
30%台を 85
維持 85億円 80
115,000 41.0% 75
39.5% 39.6%
38.8% 70
39.0%
112,500 69億円 65
37.0% 3.8億円 公募増資
の返済 の実施 60
62億円
110,000 35.0% 55
第3期末時点 取得予定資産取得後 第2期末時点 第3期末時点 取得予定資産取得後
※1 資産規模は取得価格ベースで記載しています。
（消費税ローン返済後）
※2 取得予定資産取得後の1口当たりNAVは、以下の計算式により求めています。
(2020年1月期(第3期）末時点のNAV＋発行価額の総額＋新規取得資産の鑑定評価額合計－新規取得資産の取得価格合計)÷取得予定資産取得後後の本投資法人の発行済投資口の総口数
※3 一時効果調整後の第5期予想1口当たり分配金2,407円については、2020年1月6日付の「2020年1月6日付で公表したプレスリリースについての補足説明資料」を参照ください。
9
新規資産取得後の
ポートフォリオ
10
優良物件の取得により ポートフォリオの質がさらに向上
厳選投資、テナント粘着性、スポンサーサポートに裏付けられた
長期安定的ポートフォリオをさらに強化 （2020年4月1日取得予定資産取得後）
強固なスポンサーサポート 築浅・好立地のポートフォリオ 優良テナントとの長期契約
不動産 商社
好立地 築浅物件 長期契約 優良テナント
物流 商流
スポンサー開発物件 投資エリア 賃貸借残存期間
スポンサー開発比率（取得価格ベース） エリア別比率（取得価格ベース） 賃貸借残存期間別比率（年間賃料ベース）
圏央道周辺 6.3 ％ 1年未満 2.3 ％
その他開発
外環道周辺 1年以上3年未満
0.9 ％
7.3 ％ 国道16号周辺 平均期間
15.3 ％
98.7 % 及び 外環道周辺
6.1年
（ 第2期末） 91.0% （ 第2期末）
99.1 % （ 第2期末） 7年以上
62.5 ％ 6.4 年
3年以上5年未満
スポンサー開発
93.7 % 国道 16号周辺 17.7 ％
99.1 ％ 86.4 ％
5年以上7年未満
2.3 ％
伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント 築年数 テナント業種
グループ及びグループ顧客比率 （年間賃料ベース） 築年数別比率 （取得価格ベース） テナント業種別比率 （年間賃料ベース）
7年超
その他 小売 9.5 ％
19.1 ％ 7.2 ％
平均築年数 Eコマース＋
73.2 % 3PL ※ 1 大手３PL比率
3.1年 69.2％
（第2期末）
（ 第2期末） 1年超3年以内 51.2 ％ Eコマース
3年超 （ 第2期末）
80.9% 66.7 ％ 39.3 ％
伊藤忠グループ
8.0 ％
伊藤忠グループ顧客
72.9 ％
7年以内
3.1 年 78.1 %
26.1 ％
うち大手3PL ※2
38.7 %
※ 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
※1 3PLとは、Third Party Logisticの略で、荷主に対して商品の受発注・在庫管理から情報化までの包括的な物流改革を提案し、一括して物流業務を受託する外部の専門業者である第三者のことをいいます。以下同じです。
※2 大手3PLとは、3PL事業者のうち、当該事業者を含むグループ連結売上高が1,000億円を超える3PL事業者をいいます。以下同じです。
11
新規資産取得後のポートフォリオ
新規2物件の取得により、ポートフォリオが拡大
新規取得資産
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
アイミッションズパーク柏2
新規取得資産取得後のポートフォリオ
9物件／延床面積364,059m2
62,750m2 110,022m2 82,204m2
アイミッションズパーク野田 アイミッションズパーク印西 アイミッションズパーク柏2
（準共有持分70%）
大手3PL事業者、日立物流の国道16号周辺における旗艦センターとして
位置づけられた先進物流施設
19,297m2 9,841m2 31,976m2 • 国道16号と常磐自動車道の結節する「柏IC」付近の
アイミッションズパーク厚木 アイミッションズパーク千葉北 アイミッションズパーク柏 好立地に所在
• 日立物流の国道16号周辺における旗艦センター
として位置づけられ、同社への長期の一棟貸し
• ダブルランプウェイを擁し、1-4階にトラックバースを
22,506m2 18,680m2 6,779m2
設置。将来の分割貸しにも対応した汎用性を確保
アイミッションズパーク三郷 アイミッションズパーク守谷 アイミッションズパーク守谷2
※ 青い破線で示した物件は、2020年7月期取得(予定）物件。アイミッションズパーク柏2（準共有持分70%）は、2020年2月3日取得完了。アイミッションズパーク印西は、2020年4月1日の準共有持分20%の追加取得により100%保有予定。
12
ポートフォリオMAP
圏央道周辺
6.3%
外環道周辺
7.3%
国道16号周辺
及び 外環道周辺
93.7 %
国道16号周辺
86.4%
伊藤忠グループ開発物件
保有物件 （本投資法人パイプライン物件）
第1回公募増資 伊藤忠グループの過去
取得（予定）資産 開発・取得実績物件
（外部売却済）
※ 物件名称の「IMP」とは、伊藤忠グループが開発する物流施設 i Mssions Park（アイミッションズパーク）の略称です。 13
優良物件の組み入れにより、さらに強固なポートフォリオへ
新規資産の追加取得により 長期安定的なポートフォリオを引き続き構築
期末 鑑定NOI
物件 取得価格 鑑定評価額 含み益 延床面積 築年数 稼働率
区分 物件名称 所在地 帳簿価格 利回り
番号 （百万円） （百万円） （百万円） （㎡） （年） （%）
（百万円） (※3)
（%）
(※1) (※1) (※2)
(※2) (※3) (※4) (※5)
A棟: 3,909.97
L-1 アイミッションズパーク厚木 神奈川県厚木市 5,300 5,260 5,850 589 5.0 7.6 100.0
B棟:15,387.63
L-2 アイミッションズパーク柏 千葉県柏市 6,140 6,058 6,840 781 5.1 31,976.44 5.0 100.0
L-3 アイミッションズパーク野田 千葉県野田市 12,600 12,420 13,700 1,279 4.9 62,750.90 4.1 99.5
L-4 アイミッションズパーク守谷 茨城県つくばみらい市 3,200 3,143 3,450 306 5.2 18,680.16 3.0 100.0
取得済
資産
L-5 アイミッションズパーク三郷 埼玉県三郷市 6,100 6,034 6,930 895 5.0 22,506.53 2.7 100.0
L-6 アイミッションズパーク千葉北 千葉県千葉市 2,600 2,581 2,840 258 5.3 9,841.24 2.3 100.0
アイミッションズパーク印西 110,022.51
L-7 千葉県印西市 22,140 21,777 23,800 2,022 5.1 2.1 100.0
（準共有持分80%） (88,018.00)
L-8 アイミッションズパーク守谷2 茨城県つくばみらい市 750 756 848 91 6.6 6,779.95 25.3 100.0
合計／平均 281,855.33
58,830 58,032 64,258 6,225 5.1 3.8 99.9
（第3期（2020年1月期）） (259,850.82) (※1)
アイミッションズパーク柏2 117,435.21
L-9 千葉県柏市 19,600 － 20,500 － 4.8 1.6 100.0
取得 （準共有持分70％） (82,204.64)
（予定）
資産 L-7 アイミッションズパーク印西 110,022.51
（準共有持分20%） 千葉県印西市 5,670 － 5,940 － 4.9 2.1 100.0
（追加） ※本追加取得により100%を取得
(22,004.50)
合計／平均 399,290.54
84,100 － 90,698 － 5.0 3.1 99.9
（2020年4月1日時点）（予定） (364,059.97)
※1 期末帳簿価額及び含み益は、単位未満を切り捨てて記載しています。
※2 鑑定NOI利回りは取得価格ベースで計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
※3 アイミッションズパーク印西及びアイミッションズパーク柏2に係る延床面積は、括弧内に準共有持分割合に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
※4 築年数は、2020年4月1日時点で計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
※5 稼働率は、2020年4月1日時点での予定稼働率としており、賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
なお、アイミッションズパーク野田に係る稼働率については、2020年2月29日付で一部の区画（13,336.79㎡）に係る賃貸借契約期間満了により終了し、同区画の一部（13,014.24㎡）について
新たなテナントと締結した賃貸借契約に基づき、2020年3月1日より賃貸借契約が開始していることを反映しております。
14
成長戦略
15
戦略ロードマップ
着実な施策の積み上げにより、投資主価値向上に資する長期安定運用を目指す
実績 今後
2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
（第3期） （第4期） （第5期） （第6期）以降
(
利 予想
益 1
超分 口 実績 予想 2,497円 LTVをコントロールし、
過 着実な 2,395円 2,382円 外部成長と内部成長による
分配 当 分配金成長
配金 た 継続的なEPU（DPU）成長
含 外部及び内部成長により に注力
む り DPU4～5%程度の成長を目指す
）
第1回 POによる
主要インデックス入りを意識
借入による追加 9物件 物件取得
外 中長期の 取得（49.9億円） 公募増資 （252億円） 借入による物件取得も検討
8物件 841億円 当面目標 2,000億円
部 安定運用に適う
成 ポートフォリオの 588億円 流動性向上意識
（但し、急がず着実に）
長 構築 ブリッジスキームの効果的活用
（パイプライン／その他不動産／第三者物件・底地物件等）
初回リテナント完了（IMP野田） 伊藤忠商事との協働でのテナント更新・リテナント実施／契約期間長期化・賃料アップを目指す
内
部 テナント粘着性と マルチ電気代・保険料削減／
太陽光屋根貸し実施、保険料の更なる削減、グリーンリース契約の推進など
空き駐車場活用 賃料アップ、NOI改善及び
成 NOI改善の追求
経費削減にも継続的に注力
長
借入金利削減（期間長期化）
格付A+ （安定的）（JCR） 格付機関との継続的対話実施による格付向上に注力
財 長期運用に 予想 予想（消費税ローン返済後）
務 実績 中長期的上限目線
耐える堅実な 38.8% 40.7% 39.6% コミットメントライン導入検討
運 財務運営
50%
営 当面は上限45%意識
総資産LTV
GRESB／BELS 評価取得 GRESB 等の外部評価向上注力（DBJGB／BELS未取得物件の追加評価取得）
ESGローン調達／投資法人債（グリーンボンド等）起債
E グリーンボンド起債
サステナビリティ テナントとのグリーンリース取組（LED化工事／BTS電気代削減）
S の推進 ESG格付等の外部評価を参考に
テナントとのグリーンリース取組（LED） 資産運用会社 運用報酬体系改定へ 継続的なレベルアップに注力
G ・2020年4月28日投資主総会に付議予定
第5期より新料率適用予定
従業員向け「持投資口制度」
資産運用会社常勤取締役による本投資法人投資口累積投資制度活用
16
外部成長戦略 優良物件への厳選投資による着実な規模拡大
中長期の安定運用に適う優良物件を厳選し、高品質なポートフォリオを構築
＜ポートフォリオ構築方針＞
ポートフォリオの質と収益性を毀損しない優良物件を厳選し、適正な利回りにて取得
＜個別物件＞
スポンサー開発物件 第三者物件
スポンサーサポートを活用し、エリアごとの適正NOI利回りでの取得を継続 伊藤忠グループの商流とビジネスネットワークを活用した
伊藤忠グループ保有・開発中物件 5物件／延床面積158,066m2 資産流動化ニーズの掘り起こし
優先交渉権 優先交渉権 優先交渉権
• テナント粘着性のある、長期安定収益を見込める物流不動産
（関東・関西エリア以外の物件も取得検討）
27,872㎡ 35,230m2 26,938m2
アイミッションズパーク東京足立 アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク印西2 • その他不動産 （プロセスセンター 等）
（準共有持分30%）
優先交渉権 優先交渉権
相対的に高利回り物件となる可能性
10,300m2 57,724m2
アイミッションズパーク三芳 アイミッションズパーク市川塩浜
既存のパイプラインについては全て満床、優先交渉権取得済み
新規パイプラインについては準備でき次第、順次開示を想定
キャッシュフローが安定した優良物件である特徴を活かし、状況に応じてブリッジスキームを積極活用
・伊藤忠グループと金融機関の信頼関係に基づき効果的なスキームを構築
・取得時期の柔軟性確保と簿価低減効果を活用
アイミッションズパーク柏2 パイプライン物件の アイミッションズパーク
（準共有持分30%）を ブリッジスキーム 印西2の持分を
ブリッジファンドにて保有 活用事例 リース会社にて保有
＜資本政策＞
マーケット状況等を注視し、状況に応じて、エクイティ、デット、手元資金を適切に組み合わせて取得
17
内部成長戦略①
伊藤忠商事のリーシング力に基づく長期安定的なキャッシュフローの確保
グループネットワークにより顧客の拠点戦略やニーズをタイムリーに捉え、
長期安定的収益を確保。優良テナントへの長期の一棟貸しも複数実現
＜本投資法人のリーシングに対する基本的な考え方＞
分配金の源泉となる収益を長期安定的に確保する
本投資法人の戦略 アイミッションズパーク柏2の実例
優良テナントとの長期契約中心 マルチテナント施設として利用可能※1も、
（テナント拠点戦略を把握するなど粘着性を重視） 通常の複数テナントへの賃貸ではなく、
大手3PL事業者の戦略拠点としての一棟貸しを選好
＜対照的な戦略＞ （※1本物件は複数区画に分割可能な仕様を有し、
大型マルチテナント施設中心 競争力ある立地に所在）
（契約テナント数拡大による分散効果を重視）
＜上記選択を可能とする資源＞
万一のテナント退去時にも分割貸し可能となるよう
・伊藤忠グループのネットワーク
物件の仕様・立地に汎用性を確保
・当該優良立地の物件を開発できる伊藤忠商事の土地発掘力と開発力
長期安定的なキャッシュフローの実現
＜賃貸借契約期間の満了時期＞※2 取得予定資産の
取得による効果
35.0% 32.4%
30.0% アイミッションズパーク野田のリテナントによる効果
25.0% 22.1%
20.0%
15.0%
6.9% 8.4% 7.3% 7.0%
10.0%
3.4% 4.8% 3.2%
5.0% 2.3% 2.3%
0.0%
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2033年
※2 総賃料に対する年間賃料比で記載
18
内部成長戦略②
コスト削減・収益化の徹底によるNOI改善、テナント粘着性による収益安定の追求
空きスペースの収益化とコスト削減の徹底により、NOI改善努力を継続
保険料の見直し 電力供給先の変更 屋根貸し グリーンリース契約締結
New! New! New!
• 追加物件取得に伴い保険料を削減見込 • IMP野田・IMP守谷において約25％の アイミッションズパーク印西について、 IMP野田・IMP守谷2のLED設置に伴い、
• 今後もポートフォリオ拡大と共に 電気料金を削減 太陽光パネル用の屋根貸し目途付け グリーンリース契約を締結
スケールメリットを活用し削減目指す • テナントの電気料金を削減、満足度向
上も実現
• 今後も定期的に見直し予定
テナント満足度向上につながる「御用聞き」を展開し、さらなる収益安定を目指す
御用聞き（伊藤忠グループによるテナント・顧客への課題解決策の提供）
＜伊藤忠グループの総合力活用事例＞ ＜物流に関する次世代取組への布石 ～中長期的なサービスの拡充～＞
• 大手Eコマース事業への段ボール提供 • 伊藤忠商事は、㈱マーキュリアインベストメントと共同で、不動産・物流分野における
• 大手家具メーカーへのトラック配送システム提供 イノベーション分野へ投資すべくファンドを組成
• 通販事業者へのコールセンター業務提供 • 本ファンドから生まれたサービスをテナント様に積極的に展開
• 倉庫内設備工事の保守点検 第2位株主
住生活
カンパニー 伊藤忠商事
金属 食料
カンパニー カンパニー 出資 ファンド運用・
（パートナー） 出資
エネルギー・
繊維
カンパニー
化学品 外部 出資
カンパニー BizTechファンド
伊藤忠グループ 投資家
機械 情報・金融
カンパニー カンパニー
第8 高度化・省人化 物流次世代分野
カンパニー • 倉庫： ロボット、マテハン、ドローン、
• 運送： ドライバーマッチング、IOT宅配拠点、自動運転、RFID
19
財務戦略①
長期運用に耐える強固な財務基盤の構築
負債の長期化、固定化を推進するとともに、レンダーの裾野拡大を達成
調達余力に配慮した財務運営を継続
• メガバンクを中心としたバンクフォーメーションによる長期・固定中心の安定した財務基盤を構築
• 投資法人債の発行と新規借入によりレンダーの裾野拡大を達成（新規借入については、新たに4社参画）
• 第1回公募増資後もLTVは30％台に維持し、調達余力を確保
財務ハイライト （2020年4月1日予定）
LTVを45%まで引き上げた場合の
投資法人債（グリーンボンド）発行 （総資産）LTV 平均負債コスト※
取得余力
発行年限：5年、利率：年0.300% 39.6% 85億円 0.56%（年換算）
第5期末（消費税ローン返済後）予想 第5期末（消費税ローン返済後）予想
長期発行体格付
有利子負債残高 長期負債・固定金利比率 平均残存年数
日本格付研究所（JCR）
36,153億円 95.8% A+（安定的） 5.2年
※ 平均負債コストは、借入及び投資法人債の適用金利に加え調達期間に応じて償却する手数料も加えて算出しています。また、ベースレートが変動金利の借入れについては、2020年2月末時点における1か月Tibor又は3か月Tiborにて算出しております。
2020年3月31日借入予定ローンのうち、期間8年40億円のローンはベースレートを金利スワップにより固定化予定ですが、2020年2月末日時点における3か月Tiborにて計算しております。
返済期限の分散状況 有利子負債の分散が進展 （2020年4月1日予定）
（百万円） ■借入金 ■投資法人債 三井住友銀行
三井住友銀行 28.6%
7,000 6,620
三井住友信託銀行
みずほ銀行 19.0%
6,000 5,300 5,500 みずほ銀行
三井住友信託銀行 17.6%
5,020
5,000 三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行 14.3%
3,950 4,000 日本政策投資銀行
みずほ信託銀行 4.8%
4,000
みずほ信託銀行
日本政策投資銀行 3.8%
3,000
日本生命保険 2.7%
1,750
2,000 1,513 1,500 農林中央金庫 1.9%
1,000
1,000 福岡銀行 1.9%
New! 新生銀行 1.4%
0
21/7 22/1 22/7 23/1 23/7 24/1 24/7 25/1 25/7 26/1 26/7 27/1 27/7 28/1 28/7 29/1 29/7 30/1 投資法人債 4.1%
6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期
※ 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。借入金には、2020年3月31日に借入実行予定の借入金を含みます
20
財務戦略②
将来のリスクに備えた堅実なキャッシュマネジメント
FFO70％目途での分配方針。
投資主価値向上に最も資する使途を選別し、手元資金を機動的に活用可能
FFO 内部留保
（百万円） 2
資本的支出への
対応
物件品質の維持
物件取得資金
減価 468
FFO FFO 償却費
638
資本的支出 24
内部留保 借入返済
272 減価
有利子負債の
減価 380
返済
LTVコントロール
償却費 償却費
物件取得資金
447 462
79 資本的支出 8
資本的支出 2
分配総額 物件取得資金への
当期 1,157
分配総額
純利益 充当
分配総額 855
1,014
当期
純利益
825
当期 分配金成長
732 純利益
759
（自己投資口の取得）
2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
（第2期）実績 （第3期）実績 （第4期）予想
物流REIT FFOペイアウトレシオ比較
手元資金を意識したキャッシュマネジメント 112%
＜内部留保の積上げイメージ＞ 85% 80% 77% 75% 70% 70% 68%
（百万円）
520 501
503
499
2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
A社 B社 C社 D社 E社 F社 本投資法人 G社
までの累積 までの累積 までの累積
FFOペイアウトレシオが低いほど、手元資金の留保額が多くなる。
※ 各投資法人が本書日付現在において開示されている直近期有価証券報告書の数値より算出し、単位未満を四捨五入して記載しています。
なお、当該期において物件売却等を行った投資法人は、通常期よりも高くなる可能性がございます。
21
ESGの取組① 基本方針
ESGへの強いコミットメント
GRESB Real Estate Assessment
ESGへの強いコミットメントが評価され、上場後約1年で、
GRESBが実施する「GRESBリアルエステイト評価」において、「Green Star」の評価を取得
レーティングにおいても「３スター」を取得
上場来タイムリーでの施策推進
本資産運用会社におけるサステナビリティに関する基本方針
E 環境 S 社会貢献 G ガバナンス
1 人材の育成注力
1 省エネルギー（脱炭素）・省資源の推進 2 人権尊重と働き方改革の推進 1 法令の遵守及び不正の防止
3 調達先とのサステナビリティ方針の共有 2 投資主等に対する適時的確な情報開示
2 環境認証の活用 4 テナント企業との連携 3 伊藤忠グループ等の利害関係者との
5 施設所在エリアを中心とした社会との 適切な関係構築
共存
伊藤忠グループのコミットメント
国際グローバル・コンパクト TCFD（気候関連財務情報開示）
伊藤忠商事が2009年4月に参加 伊藤忠商事が2019年5月にTCFD提言への
賛同を表明
22
ESGの取組② ガバナンス強化の積極的な推進
投資主利益との連動性をさらに意識した報酬体系へ
投資主利益との連動性をさらに意識した報酬体系へ改定すべく、
2020年4月28日開催予定の投資主総会に規約の一部変更に係る議案を付議
1口当たり当期純利益（EPU）に対する資産運用会社のコミットメントをさらに強化
本投資法人の課題の解消にコミットする運用報酬体系
現在 変更案
2021年1月期（第5期）より新料率適用予定
料率を半減
相対的ビハインドのある
運用報酬 I 総資産額×0.2% （上限） 総資産額×0.1% （上限）
資産規模の拡大
確実なリーシング、
経費削減の積上げによる 運用報酬 II 賃貸事業NOI×5.0% （上限） 賃貸事業NOI×5.0% （上限）
物件価値の維持・拡大
投資家が求める
税引前当期純利益×調整後 税引前当期純利益×調整後
EPU・分配金（DPU）成長 運用報酬 III
EPU×0.005% （上限） EPU×0.005% （上限）
の実践
料率を低位料率に統一
譲渡損発生時は無報酬
譲渡価格×1.0%（上限）
譲渡報酬 （利害関係者への譲渡の場合のみ、 譲渡価格×0.5%（上限）
報酬料率0.5%） （ただし、譲渡損発生の場合0%）
• 総資産額に連動する「運用報酬 I」の料率を半減。
• 1口当たりの当期純利益（EPU）に連動する「運用報酬 III」の適用料率を現行上限料率の範囲内で変更し※（上限料率は変更せず）、
これにより資産運用報酬総額に占める「運用報酬 III」の比率を引き上げる。
（本変更後の運用報酬総額は、2021年1月期（第5期）業績見通しベースの運用報酬総額と同水準となる想定）
• 利害関係者以外の第三者に譲渡した場合の譲渡報酬について料率を半減。また、譲渡損の発生時には譲渡報酬の発生なし。
※ 実際の適用料率は、上限料率の範囲内で、本投資法人役員会にて決議予定 23
ESGの取組③ ガバナンス強化の積極的な推進
スポンサー・資産運用会社従業員が投資口を保有
スポンサー伊藤忠商事と投資主の利益一致を積極的に推進
第1回公募増資後も
伊藤忠商事の本投資法人へのセイムボート出資 7%の出資比率を維持
5％ 7％ 7％
（IPO時） （2019年7月末時点） （2020年2月末時点）
資産運用会役職員と投資主の利益一致を促進 プロパー社員中心の人員構成
・常勤取締役による「累積投資制度」活用開始予定※ 資産運用会社の人員構成
・従業員向け「持投資口制度」導入済み （2020年4月1日予定）
・投資主と、本資産運用会社の役職員との利益一致を促進 合計 内、スポンサー出向社員
常勤取締役 2 0
従業員 15 2
合計 17 2
• 代表取締役社長は、本運用会社に転籍済み。部・室長以上の役職者は全てプロパー社員
※ 常勤取締役向け累積投資制度については、今後、インサイダーフリーとなるタイミングより投資開始予定 • 伊藤忠商事より1名、伊藤忠都市開発より1名が出向中
24
ESGの取組④ 環境への取組
グリーンファイナンスの積極推進 省エネルギー（脱炭素）・省資源の推進
New! ＜電気使用量 削減＞ ＜水使用量 削減＞
• 2019年11月22日に訂正発行登録書を提出し、12月12日に本投資
法人初となるグリーンボンドを発行。
幅広い投資家から旺盛な需要を獲得
グリーンファイナンスフレームワークに対する第三者評価
として、JCRより「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク
LED照明 節水型トイレ・洗面配置
＜再生可能エネルギーの創出＞ ＜緑化推進＞
評価」の最上位評価である「Green 1(F)」を取得
• 2020年1月の公募増資では借入金の一部にグリーンローンを活用
太陽光パネル 緑化駐車場
＜CO2排出量 削減＞ ＜テナント 啓発＞
外部環境認証の積極的な取得
New!
★★★★★ 3物件
★★★★ 1物件
（アイミッションズパーク印西他3物件）
物効法※に基づきテナント協働
★★★★★ 1物件 でCO2削減を推進（行政報告） ポスター等による働きかけ
★★★★ 4物件
（アイミッションズパーク印西他4物件） New!
＜グリーンリース契約の締結＞
＜ポートフォリオにおける認証取得割合＞
延床面積ベース（㎡）・新規資産取得後
DBJ Green Building取得割合 BELS取得割合
67.6% 44.2%
全体 364,059.97㎡ 全体 364,059.97㎡
認証取得物件 245,936.54㎡ 認証取得物件 161,050.44㎡
グリーンリース契約に基づくＬＥＤ化改修
※流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律（物流総合効率化法） 25
ESGの取組⑤ 社会貢献
調達先とのESG取組 地域社会との共存
PM等の主要取引先に対し、サステナビリティガイドを配布 教育への支援 ハンディキャップを持つ方への支援
年1回、サステナビリティ取組状況のモニタリングを実施
テナント企業との連携
ESG関連条項の賃貸借契約への明記（グリーンリース条項）
賃貸借契約の雛形を修正
伊藤忠記念財団 伊藤忠ユニダス
環境データの管理・共有等、テナントと協力したESG体制を強化
青少年の健全育成を目的とした「子ども 障害等のハンディキャップを持つ方が
従業員の安全性確保 アメニティの整備 文庫助成事業」「電子図書普及事業」へ 働く場である当該企業を活用
の寄付
ボランティア活動 近隣への配慮
従業員が駐車場から直接エスカレーターで2階に 調理設備も備えた食堂を設置し、 伊藤忠野球教室 地域美化（清掃）
アプローチして入館する特徴的な仕様を採用し、 従業員の快適な労働環境を整備 障害のある子供たちとそのご家族、 本運用会社のオフィス周辺における
歩行者動線とトラック動線を分離することで安全性
ボランティア総勢約200名が参加 清掃活動を定期的に実施
を確保
従業員への取組
TOKYO働き方改革宣言 コロナウィルス（感染症）対策 専門知識の習得支援
東京都主導の「TOKYO働き方改革宣言企業」の 感染リスク低減のために 伊藤忠グループと連携し、外部企業と提携した集合／通信教育講座の受講を積極的に支援
承認取得 スライド勤務制度を適用し
混雑時間の通勤を回避
・宅地建物取引士の取得講座開催
休み方の
・時間単位有給休暇の導入 伊藤忠グループにて、外部スクール
改善
1時間単位での有給休暇取得が可能 講師を招聘し、講座を毎週開催。
本運用会社からも複数名が参加。
働き方の ・スライド勤務制度の導入
改善 社員が働く時間帯を柔軟に選択可能
26
マーケット概要
27
マーケット概要① 物流施設の需給バランス
関東エリア・関西エリアにおける物流マーケット
関東エリアにおける空室率と需給バランス 首都圏エリア別における空室率
(千㎡) (%) (%)
4,000 6
12
3,500
5
10
3,000
4 8
2,500
関東エリアは、低空室率を維持。
2,000 3 6
1,500
圏央道エリアは、新規供給減速の結果、需給バラン
2 4
1,000 スは整い、空室率は低位安定。
1 2
500 16号エリアは、2019年下期も新規供給が続くものの、
0 0 0 需要も堅調なため、空室率は安定的に推移。
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
臨海エリア 外環道エリア
国道16号エリア 圏央道エリア
関西エリアにおける空室率と需給バランス 関西エリア別における空室率
(千㎡) (%)
1,400 14 (%)
18
1,200 12 16
1,000 10 14
12
800 8
10
関西エリアは、大型供給が多くない中で、堅強な需
600 6 8 要を背景に低空室率を維持。
400 4 6 臨海エリアは、引き続き空室率が改善。
4
200 2
2 内陸エリアも大型供給はあったものの、空室率は安
0 0 0 定的に推移。
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
関西臨海エリア 関西内陸エリア
出所：株式会社一五不動産情報サービス
保有物件に加えパイプライン物件は、関東エリアに立地。引き続き需給は安定。
28
マーケット概要② Eコマース関連の指標の推移
Eコマース・3PL市場の拡大と宅配の多頻度・小ロット化
ネット通販の市場規模推移 主要国の各市場におけるEC化率
(兆円)
25.0%
20 Eコマース売上高
18 20.4%
20.0% 18.8%
16
14
15.0%
12 11.8%
10 10.4%
8 10.0%
7.9%
6
5.4% 4.9%
4 5.0%
2.7%
2
0 0.0%
中 韓 米 台 日 シ イ マ
レ
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 国 国 国 湾 本 ン
ガ
ン
ド ー
ポ シ
（年度） ー ア
ル
出所：平成30年電子商取引に関する市場調査（経済産業省） 出所：平成30年電子商取引に関する市場調査（経済産業省）
宅配便取扱個数と国内貨物輸送量の推移 日本の3PL市場規模の推移
(億円)
(億トン) (億個) 3PL売上高
国内貨物輸送量(左軸) 宅配便取扱個数(右軸) 30,000
70 50
60 25,000
40
50 20,000
40 30
15,000
30 20
10,000
20
※
未 10 5,000
10
発
表
0 0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(年度) (年度)
出所：交通関連統計資料集（国土交通省）
平成30年度宅配便等取扱個数の調査及び集計方法（国土交通省） 出所：月刊ロジスティクス・ビジネス（株式会社ライノス・パブリケーションズ）
29
Appendix
30
損益計算書及び貸借対照表
2020年1月期（第3期）
（単位：千円） （単位：千円） （単位：千円）
当 期 当 期 当 期
損益計算書 （自 2019年8月1日
貸借対照表 2020年1月31日 2020年1月31日
至 2020年1月31日) 資産の部 負債の部
営業収益 流動資産 流動負債
現金及び預金 1,196,051 営業未払金 91,669
賃貸事業収入 1,730,922
信託現金及び信託預金 2,270,747 短期借入金 -
その他賃貸事業収入 28,766
営業未収入金 62,873 未払金 7,822
営業収益合計 1,759,688
未収入金 330 未払費用 238,948
営業費用
未収消費税等 - 未払消費税等 133,923
賃貸事業費用 683,445 前払費用 33,502 未払法人税等 914
資産運用報酬 201,362 その他 - 前受金 319,158
資産保管・一般事務委託報酬 6,038 流動資産合計 3,563,503 その他 10,314
役員報酬 2,640 信託建物 34,916,922 流動負債合計 802,751
その他営業費用 26,998 減価償却累計額 △ 1,112,548 固定負債
営業費用合計 920,484 信託建物（純額） 33,804,374 投資法人債 1,500,000
営業利益 839,204 信託構築物 1,235,508 長期借入金 22,440,000
営業外収益 減価償却累計額 △ 89,701 信託預り敷金及び保証金 929,553
受取利息 15 信託構築物（純額） 1,145,807 固定負債合計 24,869,553
還付加算金 75 信託機械及び装置 1,005,404 負債合計 25,672,305
補助金収入 330
減価償却累計額 △ 53,156 純資産の部
信託機械及び装置（純額） 952,248 投資主資本
営業外収益合計 421
信託工具、器具及び備品 1,751 出資総額 35,498,833
営業外費用
減価償却累計額 △ 171 出資総額控除額 △ 190,714
支払利息 63,189
信託工具、器具及び備品（純額） 1,579 出資総額（純額） 35,308,119
投資法人債発行費償却 425
信託土地 22,128,070 剰余金
融資関連費用 13,232 有形固定資産合計 58,032,080 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 759,482
その他 2,511 無形固定資産 剰余金合計 759,482
営業外費用合計 79,359 ソフトウェア 4,219 投資主資本合計 36,067,601
経常利益 760,266 無形固定資産合計 4,219 純資産合計 36,067,601
税引前当期純利益 760,266 投資その他の資産 負債純資産合計 61,739,906
法人税、住民税及び事業税 916 差入敷金及び保証金 10,000
法人税等調整額 △ 1 長期前払費用 117,749
法人税等合計 915 繰延税金資産 15
当期純利益 759,350 投資その他の資産合計 127,764
前期繰越利益 131 固定資産合計 58,164,064
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
繰延資産
759,482
投資法人債発行費 12,338
繰延資産合計 12,338
資産合計 61,739,906
31
各種施策と投資口価格の推移
各種施策の実行により投資口価格は回復。
適切なタイミングをとらえて上場後初の公募増資を実施
（円） 第1回公募増資 （口）
160,000 50,000
20,000
150,000
40,000
140,000 2020年1月期末1口当たりＮＡＶ： ~
~
116,026円
30,000
15,000
130,000
物流特化型REIT ~
~
7
120,000 6 20,000
5 ~
~
110,000 10,000
100,000 東証REIT指数
4
本投資法人投資口価格 1
3 2019年7月期末1口当たりＮＡＶ：
90,000
113,026円
2 5,000
80,000
本投資法人出来高（右軸）
70,000
60,000 0
2018/9 2018/11 2019/1 2019/3 2019/5 2019/7 2019/9 2019/11 2020/1
1 2 3 4 5 6 7
上場後初となる
借入金による 伊藤忠商事による GRESB Green Star
アナリスト 公募増資を
新規2物件の 信用格付を取得 市場での投資口 （GRESB レーティング グリーンボンドの発行
（2019年3月15日）
カバレッジを取得 （2019年12月12日）
NAVプレミアムにて
取得を発表 追加取得を発表 （2019年6月14日）
3スター）を取得
（2019年3月14日） （2019年3月26日） （2019年9月10日）
ローンチ
（2020年1月6日）
※ 東証REIT指数及び物流特化型の推移は、本投資法人の上場日を開始日とし、本投資法人の上場時公募価格103,000円を基準に指数化しております。また物流特化型は時価総額加重平均で算出しております。
32
投資主層の推移
運用実績の積上げと積極的なIR活動により、
機関投資家・海外投資家を中心に投資家層の拡大を達成
2019年1月期 34.5% 51.5% 11.9% 2.2%
2019年7月期 28.5% 54.5% 12.3% 4.7%
運用実績の積み上げにより
さらなるファン層拡大を図る
2020年1月期 19.4% 61.0% 10.1% 9.5%
J-REIT平均 8.0% 58.2% 8.5% 25.3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
個人その他 金融機関 その他国内法人 外国法人等
※ 投資主構成のJ-REIT平均は、2020年1月末時点で各投資法人が開示している投資主構成を基に、各REITの時価総額で加重平均して算出しています。
33
本投資法人の特徴及び基本戦略①
豊富な物流不動産開発・取得実績（不動産・物流プラットフォーム）と、
約10万社に及ぶ取引顧客網（商社・商流プラットフォーム）を有するスポンサー
グループのサポートを活用し、拡張的協働関係に基づく成長スパイラルを構築
本投資法人を通じた
伊藤忠グループの
プラットフォームの強化
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠商事
保有・運用 開発・リーシング・管理
投資法人保有物件 伊藤忠グループが有する2つのプラットフォーム
拡張的 不動産・物流 商社・商流
ｖ
IMP印西 IMP野田 IMP柏2
協働関係 プラットフォーム プラットフォーム
伊藤忠グループ開発物件
IMP柏 IMP守谷 IMP千葉北
伊藤忠グループの IMP柏2