3493 Ｒ－ＩＡＬ 2019-09-13 15:30:00
2019年7月期 決算短信（REIT) [pdf]
2019年7月期 決算短信(REIT)
2019年９月13日
不動産投資信託証券発行者名 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3493 URL https://www.ial-reit.com/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 東海林 淳一
資 産 運 用 会 社 名 伊藤忠リート・マネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 東海林 淳一
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 取締役財務企画部長 (氏名) 吉田 圭一
(ＴＥＬ) (03)3556-3901
有価証券報告書提出予定日 2019年10月30日 分配金支払開始予定日 2019年10月23日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ 機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
1．2019年7月期の運用、資産の状況（2019年2月1日～2019年7月31日）
（1）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年7月期 1,718 32.1 810 9.9 733 40.6 732 40.8
2019年1月期 1,300 - 736 - 521 - 520 -
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年7月期 2,050 2.0 1.2 42.7
2019年1月期 2,708 1.5 0.9 40.1
（注1）伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間は、毎年2月1日
から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までですが、2019年1月期の営業期間は本投資法人設立の日であ
る2018年5月1日から2019年1月末日までとなります。なお、2019年1月期の実質的な営業期間は、実際に運用
を開始した日である2018年9月7日から2019年1月末日まで（147日）となります。
（注2）2019年1月期は第1期目であるため、対前期増減率については記載していません。
（注3）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出していま
す。なお、2019年1月期については、実際に運用を開始した日である2018年9月7日時点を期首とみなして、日
数による加重平均投資口数（357,143口）により算出した1口当たり当期純利益は1,456円です。
（注4）2019年1月期の自己資本当期純利益率及び総資産経常利益率については、実際に運用を開始した日である2018
年9月7日時点及び2019年1月末日時点の自己資本額及び総資産額のそれぞれの平均値を用いています。
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり分配金
1口当たり 利益超過分配金 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向
利益超過分配金 総額 配当率
は含まない） は含まない） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 ％ ％
2019年7月期 2,050 732 261 93 2,311 100.0 2.0
2019年1月期 1,456 520 273 97 1,729 100.0 1.5
（注1）配当性向＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷1口当たり当期純利益×100
なお、2019年1月期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生
じているため、次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
（注2）純資産配当率については、次の算式により算出しています。
1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)/{(期首1口当たり純資産＋期末1口当たり純資産)÷2}×100
（注3）2019年1月期及び2019年7月期における利益超過分配金総額は、全額、税法上の出資等減少分配に該当する出
資の払戻しです。
（注4）2019年1月期及び2019年7月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を
行ったことによる減少剰余金等割合は、それぞれ0.003です。なお、減少剰余金等割合の計算は、法人税法施
行令(昭和40年政令第97号。その後の改正を含みます。)第23条第1項第4号に基づいて行っています。
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年7月期 62,220 36,133 58.1 101,174
2019年1月期 59,378 36,018 60.7 100,852
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年7月期 3,739 △5,071 1,974 2,389
2019年1月期 △1,481 △54,207 57,436 1,747
2．2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）及び2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）の運用状況の
予想
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金 1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配 利益超過分配金 （利益超過分配
金は含まない） 金を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年1月期 1,764 2.7 822 1.5 744 1.6 743 1.6 2,082 284 2,366
2020年7月期 1,759 △0.3 794 △3.4 716 △3.8 715 △3.8 2,002 308 2,310
(参考)1口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数） (2020年1月期)2,082円 （2020年7月期）2,002円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年7月期 357,143 口 2019年1月期 357,143 口
② 期末自己投資口数 2019年7月期 0 口 2019年1月期 0 口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び
合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性
があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び
運用状況の予想のご利用にあたっての注意事項等については、6～8ページ「1．運用状況（1）運用状況 2）次期
の見通し C.運用状況の見通し」をご覧ください。
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
目次
1．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………… 2
(2) 投資リスク ……………………………………………………………………………………………………………… 9
2．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………………… 10
(1) 貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………………… 10
(2) 損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………………… 12
(3) 投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………………… 13
(4) 金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………………………………… 14
(5) キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………………… 15
(6) 継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………………………………… 16
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………………………………… 16
(8) 財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………………… 17
(9) 発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………………………………… 28
3．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………………… 29
(1) 運用資産等の価格に関する情報 ……………………………………………………………………………………… 29
(2) 資本的支出の状況 ……………………………………………………………………………………………………… 40
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
1. 運用状況
(1) 運用状況
1) 当期の概況
A. 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以
下「投信法」といいます。）に基づき、伊藤忠リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といい
ます。）を設立企画人として、2018年5月1日に設立され、2018年9月7日に株式会社東京証券取引所（以下「東京
証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場しました（銘柄コード3493）。
本投資法人は、物流不動産を主な投資対象とする上場投資法人として、物流との親和性の高い衣料品や食品等
の生活消費関連（注1）ビジネスに強みを持つ大手総合商社である伊藤忠商事株式会社（以下「伊藤忠商事」とい
います。）をスポンサーとしており、伊藤忠グループ（注2）との「拡張的協働関係」（注3）の構築を通じて、
物流不動産をはじめとした物流インフラを発展させることで豊かな社会づくりに寄与するとともに、本投資法人
の投資主価値の最大化及びJ-REIT市場の健全な発展に貢献することを目指します。
当期（2019年7月期）においては、2019年4月1日付で2物件（アイミッションズパーク印西（準共有持分15%の追
加取得）、アイミッションズパーク守谷2）、取得価格（注4）合計4,990百万円を追加取得し、当期末時点で合計
8物件、取得価格合計58,830百万円を保有しています。
（注1）伊藤忠商事では、繊維、食料、住生活、情報・金融を「生活消費関連」と定義しています。以下同じです。
（注2）「伊藤忠グループ」とは、伊藤忠商事並びにその連結子会社201社及び持分法適用関連会社91社（2019年6月30日時点）により構
成される企業集団をいいます。以下同じです。
（注3）伊藤忠グループが有するプラットフォームを活用することで、本投資法人が安定的に成長するとともに、伊藤忠グループも本投
資法人の資産運用を通じ自身が有するプラットフォームを強化することができます。このような本投資法人と伊藤忠グループ
との好循環の協働関係を「拡張的協働関係」といいます。
（注4）「取得価格」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された各保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代
金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
B. 当期の運用実績
当期（2019年7月期）の我が国経済は、輸出・生産や企業マインド面において海外経済減速の影響がみられるも
のの、基調としては緩やかな拡大が続きましたが、世界的に金利低下圧力が強まる中、株式市場や為替市場の変
動が大きくなる展開となりました。一方、J-REIT市場は、東証REIT指数（終値ベース）が7月11日に、2007年12月
7日以来約11年7か月ぶりに2,000ポイントを上回るなど、好調が続いています。 J-REITは、特に金利低下の環境下
においては、他の金融商品と比較しても高い配当利回りを有する投資先として、また、為替などの影響を受けに
くいディフェンシブな投資先として選好されており、引き続き追い風を受けるものと期待されます。
このような状況下、本投資法人は、当期において、2019年4月1日付で2物件（アイミッションズパーク印西（準
共有持分15%の追加取得）、アイミッションズパーク守谷2）、取得価格合計4,990百万円を追加取得しました。ま
た、伊藤忠グループと連携し、適切な管理運営のもとに保有8物件（取得価格合計58,830百万円）の着実な運用を
行った結果、保有資産全体の稼働率は当期末時点100.0％と良好な稼働状況を維持しています。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
C. 資金調達の概要
当期においては、新規2物件（うち1物件は、準共有持分の追加取得）の取得資金及び関連費用の支払いの一部
に充当することを目的として、2019年4月1日付で5,280百万円（短期借入金260百万円、長期借入金5,020百万円）
の借入れを行いました。また、2018年9月7日に取得した物件に係る消費税還付金及び手元資金を原資とし、2019
年6月7日付で2,690百万円の返済を行いました。その結果、当期末時点の有利子負債残高は24,580百万円、当期末
時点における総資産のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は39.5％となりました。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
株式会社日本格付研究所
長期発行体格付 A＋ 安定的
（JCR）
D. 業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は営業収益1,718百万円、営業利益810百万円、経常利益733百万円、当期純利益
732百万円となりました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針（注1）に従い、投資法人の税制の特例（租税
特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数357,143口の整数倍である
732,143,150円を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は2,050円としました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分
配を行うこととしています。これに基づき、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとしてFFO（注2）
の70%である825百万円から利益分配金額732百万円を控除した残額にほぼ相当する額である93百万円を分配するこ
ととし、投資口１口当たりの利益超過分配金は261円としました。
（注1）本投資法人は、適切なキャッシュマネジメントによる安定的な分配水準を確保するため、不動産売却損益を除いた、保有資産の
運用から生じるキャッシュ・フローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が確保される範囲内で、
原則FFO(注2)の70%を目処（ただし、当面の間においては減価償却費の30%を上限としてFFOの70%を超える場合もあります。）
に決定した金額の利益超過分配（以下「継続的な利益超過分配」といいます。）を、利益分配に加えて継続的に行う方針で
す。
（注2）「FFO」とは、英文のFunds From Operationの頭文字をとった略称であり、当期純利益（ただし、不動産売却損益等を除きま
す。）に当該営業期間の賃貸物件に係る減価償却費を加算した値をいいます。以下同じです。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
2) 次期の見通し
A. 今後の運用方針
本投資法人は、生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社である伊藤忠商事を中心とする伊藤忠グルー
プとの「拡張的協働関係」を活用した以下の戦略を着実に実行することによって、1口当たり当期純利益の着実な
成長を目指します。
a) 外部成長戦略
本投資法人は、伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発株式会社（以下「伊藤忠都市開発」といいます。）との間でそ
れぞれ締結したスポンサーサポート契約に基づく優先交渉権を活用し、伊藤忠グループが取得・開発した優良物
流不動産への重点投資を行います。
本投資法人は、伊藤忠グループが有する以下の二つのビジネスプラットフォームを積極的に活用し、優良な物
流不動産に投資していくことで持続的な成長を図ります。
i. 不動産・物流プラットフォーム（注1）の活用
本投資法人のスポンサーである伊藤忠商事は、住生活カンパニーにおいて物流事業を手掛けるとともに、賃貸
型物流不動産開発事業の黎明期である2004年より物流不動産開発事業を本格的に展開しており、物流事業者とし
ての顔と老舗デベロッパーとしての顔を有しています。こうした経験から培われたテナント目線での知見が、高
い汎用性を有しかつ長期契約につながる使い勝手の良い施設づくりに活かされています。本投資法人のもう一社
のスポンサーである専業デベロッパーの伊藤忠都市開発も2017年4月より物流不動産開発の専門部署を立ち上げ、
積極的な物流不動産開発に着手しています。本投資法人は、これらスポンサー2社を両輪に、安定的な外部成長
を目指します。
（注1）「不動産・物流プラットフォーム」とは、伊藤忠商事住生活カンパニー（注2）において構築されている不動産の用地仕入、施
設開発、リーシング、物流オペレーション（注3）及び運用・管理を統合的に所管する組織体制をいいます。以下同じです。
（注2）伊藤忠グループでは、8つのディビジョンカンパニーが事業活動を展開していますが、そのうち「住生活カンパニー」は、住
宅・物流施設等の不動産開発事業、物流ソリューション事業及び海運サービス事業等の物流事業、紙パルプ、天然ゴム・タイ
ヤ、木材・住宅資材等の生活に密着した商材を取り扱う生活資材関連事業から構成されます。
（注3）「物流オペレーション」とは、サプライヤー・メーカー・小売事業者・消費者間の流通、流通過程における商品の保管等を含む
物流事業における業務運営をいいます。以下同じです。
ii.商社・商流プラットフォーム（注1）の活用
生活消費関連ビジネスに強みをもつ伊藤忠グループは、物流と親和性の高い商流領域を中心に約10万社（注
2）に及ぶ顧客ネットワークを有しており、顧客本来のビジネスに深く入り込んだ顧客リレーションを活用する
ことで、優良なテナント企業の開拓・獲得や開発用地の確保(CRE（注3）戦略)を進めることが可能です。
（注1）「商社・商流プラットフォーム」とは、生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社である伊藤忠商事が携わる様々な分野
のビジネスで関わる約10万社に及ぶ豊富な取引顧客網及び各顧客と経営レベルで構築した取引関係をいいます。以下同じで
す。
（注2）伊藤忠商事のデータベースに同社が過去に取引を行ったことがある先として記録されている会社等の数を記載しており、2019年
7月末日現在、継続的な取引を行っていない先も含みます。また、公益法人等の会社以外の法人や、個人事業主も含みます。以
下同じです。
（注3）「CRE」とは、Corporate Real Estateの略称で、企業の保有する不動産又はその戦略的な活用のための取り組みを意味します。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
b) 内部成長戦略
本投資法人は、伊藤忠商事とのリーシングマネジメント契約に基づく、以下二つのビジネスプラットフォーム
を最大限活用した商社ならではのリーシング、及び保有物件にかかる水光熱費、保険料等の運用コストや借入コ
ストの削減により、着実な内部成長を図ります。
i. 不動産・物流プラットフォームの活用
伊藤忠商事の15年に及ぶ物流不動産開発経験によって培われたリーシングのノウハウと、伊藤忠グループにお
ける物流企業・荷主企業との取引顧客網や物流オペレーションの経験を活用し、収益の長期安定化を目指しま
す。
ii. 商社・商流プラットフォームの活用
伊藤忠商事は、約10万社に及ぶ取引顧客網、並びに約300社の伊藤忠グループ各社及びその取引顧客網を有効に
活用したリーシングを行います。また、伊藤忠グループの扱う様々なソリューションを商社本来のビジネスとし
て提供することでテナント企業の経営や物流オペレーションにおける課題を解決する「御用聞き」機能は、再契
約や長期契約の動機付けとなるテナントとの粘着性を生み出し継続的な賃料収入に貢献します。
c) 財務戦略
本投資法人は、保守的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的な
キャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。具体的には、借入期間の長期化、金利の固定化
及び返済期限の分散化を通じた財務基盤の安定化を図りつつ、資金調達余力の確保に配慮したLTVコントロール
に努めます。また、適切なキャッシュマネジメントを通じて、効果的な資本的支出の実施、新規物件の取得資金
や有利子負債返済への一部充当など、資金の有効活用を図るとともに、継続的な利益超過分配を行うことで、投
資主価値の最大化に努めます。
B.決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
C. 運用状況の見通し
2020年1月期（第3期2019年8月1日～2020年1月31日）及び2020年7月期（第4期2020年2月1日～2020年7月31日）
の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金 1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
利益超過分配金
（利益超過分配
金は含まない） 金を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年１月期 1,764 2.7 822 1.5 744 1.6 743 1.6 2,082 284 2,366
2020年７月期 1,759 △0.3 794 △3.4 716 △3.8 715 △3.8 2,002 308 2,310
なお、この見通しの前提条件については、後記「2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の前提条件」
をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、今後不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、金
利の変動、又は本投資法人を取り巻くその他状況等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金
（利益超過分配金は含まない）、1口当たり利益超過分配金及び１口当たり分配金(利益超過分配金を含む)は、変動する可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
〈2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の前提条件〉
項目 前提条件
計算期間 ・2020年1月期（第3期）：2019年8月1日～2020年1月31日（184日）
・2020年7月期（第4期）：2020年2月1日～2020年7月31日（182日）
・本投資法人が2019年7月末日現在保有している不動産信託受益権（合計8物件）（以下「現保有
資産」といいます。）について、2020年7月期末までの間に変動（新規物件の取得、保有物件の
運用資産 処分等）が生じないことを前提としています。
・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により運用資産の変動が生ずる可能性がありま
す。
・賃貸事業収益については、2019年7月末日現在効力を有する現保有資産の締結済みの賃貸借契
約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
営業収益 ・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。 （単位：百万円）
2020年1月期 2020年7月期
賃貸事業費用
施設管理費 25 23
プロパティマネジメント
10 10
業務委託費
水道光熱費 31 30
修繕費 6 6
公租公課 148 161
減価償却費 463 463
一般管理費
資産運用報酬 199 194
営業費用
スポンサーサポート業務委託費 5 11
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値
に基づき、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主と期間按分による
計算を行い物件取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に
算入することとしています。従って、2019年4月1日に取得した資産の固定資産税及び都市計画
税等については、2020年度の固定資産税及び都市計画税等が2020年7月期から費用計上されるこ
ととなります。なお、当該取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等
の総額は20百万円を想定しています。
・建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づく見積額を記載していま
す。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性がある
こと、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこ
と等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
項目 前提条件
・営業外費用は、2020年1月期78百万円、2020年7月期78百万円を想定しています。
営業外費用 ・支払利息その他融資関連費用として2020年1月期に77百万円、2020年7月期に77百万円を想定し
ています。
・有利子負債総額は、2020年1月期末に23,940百万円、2020年7月期末に23,940百万円を前提とし
ています。
・2020年1月期に返済期限の到来する1,880百万円の借入金について、380百万円減額の1,500百万
円で借り換えることを前提としています。
有利子負債 ・2020年1月期に対応する消費税の還付がなされる予定であることから当該還付金等を原資として
2020年1月期中に借入金260百万円を返済することを前提としています。
・LTVについては、2020年1月期末に38.1％程度、2020年7月期末に37.7％程度を見込んでいます。
また、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第2位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・本書の日付現在における発行済投資口の総口数357,143口を前提とし、2020年7月期末まで新投
資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
発行済投資口の
・1口当たり分配金（利益超過分配は含まない）及び1口当たり利益超過分配金は、2020年1月期及
総口数
び2020年7月期の予想期末発行済投資口の総口数357,143口により算出しています。
・1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針
1口当たり に従い、利益の全額を分配することを前提として算出しています。
分配金 ・ただし、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発
(利益超過分配金は 生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能
含まない) 性があります。
・1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び本資産運用会社の社内規程である運用ガイ
ドラインに定める方針に従い算出しています。利益超過分配金総額は、2020年1月期に101百万
円、2020年7月期に110百万円を想定しています。
・外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況について、大幅に悪化する具体的なおそれ
が生じないことを前提としています。
・本投資法人は、FFOの70％相当額を、利益超過分配を含む分配金総額の目処とし、原則として毎
期継続的に利益超過分配を実施する方針です。ただし、毎期継続的に行う利益超過分配は当該
営業期間の減価償却費の30％を上限とします。
・さらに、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達等により、一時的に投資
1口当たり 口１口当たりの分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、投資口１口当たりの分
利益超過分配金 配金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
・ただし、経済環境、不動産市況及び賃貸市場等の動向、本投資法人の保有資産の状況並びに財
務状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配
を行わない場合もあります。
・また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV
（注）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。
（注）鑑定LTV（％）＝A／B×100
A＝当該決算日における有利子負債総額
B＝当該決算日における貸借対照表上の総資産額－当該決算日における保有不動産の減価償却後
の簿価＋当該決算日における保有不動産の鑑定評価額の合計額
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える
その他 改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
D．情報開示
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報について、正
確、迅速かつ理解し易い開示に努めます。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレスリリー
ス）に加えて、本投資法人のホームページ（https://www.ial-reit.com/）を通じた積極的な情報開示を行いま
す。
(2) 投資リスク
有価証券報告書（2019年4月25日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
2．財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 630,462 1,184,413
信託現金及び信託預金 1,972,127 2,134,580
営業未収入金 76,664 68,946
未収消費税等 2,651,536 156,796
前払費用 30,382 38,765
その他 - 510
流動資産合計 5,361,172 3,584,013
固定資産
有形固定資産
信託建物 31,794,600 34,908,809
減価償却累計額 △306,601 △702,807
信託建物（純額） 31,487,999 34,206,002
信託構築物 1,122,229 1,235,508
減価償却累計額 △24,790 △56,736
信託構築物（純額） 1,097,438 1,178,772
信託機械及び装置 921,887 1,005,404
減価償却累計額 △14,594 △33,496
信託機械及び装置（純額） 907,292 971,907
信託工具、器具及び備品 - 1,751
減価償却累計額 - △24
信託工具、器具及び備品（純額） - 1,726
信託土地 20,396,914 22,128,070
有形固定資産合計 53,889,645 58,486,480
無形固定資産
ソフトウエア 5,333 4,776
無形固定資産合計 5,333 4,776
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 112,127 135,236
繰延税金資産 28 13
投資その他の資産合計 122,156 145,250
固定資産合計 54,017,135 58,636,506
資産合計 59,378,308 62,220,520
負債の部
流動負債
営業未払金 17,633 19,940
短期借入金 4,570,000 2,140,000
未払金 44,291 15,735
未払費用 164,104 225,252
未払法人税等 1,500 891
前受金 286,500 313,375
その他 485 2,145
流動負債合計 5,084,515 2,717,340
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(単位：千円)
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
固定負債
長期借入金 17,420,000 22,440,000
信託預り敷金及び保証金 854,919 929,571
固定負債合計 18,274,919 23,369,571
負債合計 23,359,435 26,086,911
純資産の部
投資主資本
出資総額 35,498,833 35,498,833
出資総額控除額 - △97,500
出資総額（純額） 35,498,833 35,401,333
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 520,040 732,274
剰余金合計 520,040 732,274
投資主資本合計 36,018,873 36,133,608
純資産合計 ※1 36,018,873 ※1 36,133,608
負債純資産合計 59,378,308 62,220,520
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(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年５月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 1,268,143 ※1 1,681,133
その他賃貸事業収入 ※1 31,939 ※1 36,924
営業収益合計 1,300,083 1,718,058
営業費用
賃貸事業費用 ※1 408,700 ※1 676,237
資産運用報酬 137,976 193,237
資産保管・一般事務委託報酬 2,140 9,067
役員報酬 3,960 2,640
その他営業費用 10,560 26,841
営業費用合計 563,338 908,023
営業利益 736,744 810,034
営業外収益
受取利息 0 10
還付加算金 - 5,346
営業外収益合計 0 5,357
営業外費用
支払利息 41,644 59,794
創立費 74,701 -
投資口交付費 12,017 -
投資口公開関連費用 40,710 -
融資関連費用 38,419 22,210
その他 7,740 244
営業外費用合計 215,233 82,248
経常利益 521,511 733,142
税引前当期純利益 521,511 733,142
法人税、住民税及び事業税 1,500 893
法人税等調整額 △28 14
法人税等合計 1,471 907
当期純利益 520,040 732,234
前期繰越利益 - 40
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 520,040 732,274
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(3) 投資主資本等変動計算書
前期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
投資主資本 純資産合計
出資総額 当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計 合計
損失（△）
当期首残高 - - - - -
当期変動額
新投資口の発行 35,498,833 35,498,833 35,498,833
当期純利益 520,040 520,040 520,040 520,040
当期変動額合計 35,498,833 520,040 520,040 36,018,873 36,018,873
当期末残高 ※1 35,498,833 520,040 520,040 36,018,873 36,018,873
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
(単位：千円)
投資主資本
出資総額 剰余金
投資主資本 純資産合計
当期未処分利益
出資総額 合計
出資総額 出資総額控除額 又は当期未処理 剰余金合計
（純額）
損失（△）
当期首残高 35,498,833 - 35,498,833 520,040 520,040 36,018,873 36,018,873
当期変動額
利益超過分配 - △97,500 △97,500 - - △97,500 △97,500
剰余金の配当 - - - △520,000 △520,000 △520,000 △520,000
当期純利益 - - - 732,234 732,234 732,234 732,234
当期変動額合計 - △97,500 △97,500 212,234 212,234 114,734 114,734
当期末残高 ※1 35,498,833 △97,500 35,401,333 732,274 732,274 36,133,608 36,133,608
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(4) 金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
Ⅰ 当期未処分利益 520,040,222 円 732,274,838 円
Ⅱ 利益超過分配金加算額
出資総額控除額 97,500,039 円 93,214,323 円
Ⅲ 分配金の額 617,500,247 円 825,357,473 円
（投資口1口当たり分配金の額） (1,729 円) (2,311 円)
うち利益分配金 520,000,208 円 732,143,150 円
（うち1口当たり利益分配金） (1,456 円) (2,050 円)
うち利益超過分配金 97,500,039 円 93,214,323 円
（うち1口当たり利益超過分配金） (273 円） (261 円）
Ⅳ 次期繰越利益 40,014 円 131,688 円
本投資法人の規約第39条第1項に 本投資法人の規約第39条第1項に
定める金銭の分配の方針に基づき、 定める金銭の分配の方針に基づき、
分配金額は、租税特別措置法第67条 分配金額は、租税特別措置法第67条
の15に規定されている本投資法人の の15に規定されている本投資法人の
配当可能利益の金額の100分の90に 配当可能利益の金額の100分の90に
相当する金額を超えるものとしま 相当する金額を超えるものとしま
す。 す。
かかる方針をふまえ、当期未処分 かかる方針をふまえ、当期未処分
利益を超えない額で、かつ期末発行 利益を超えない額で、かつ期末発行
済投資口の総口数の整数倍の最大値 済投資口の総口数の整数倍の最大値
となる520,000,208円を、利益分配 となる732,143,150円を、利益分配
分配金の額の算出方法 金として分配することとしました。 金として分配することとしました。
なお、本投資法人は、本投資法人の なお、本投資法人は、本投資法人の
規約第39条第2項に定める金銭の分 規約第39条第2項に定める金銭の分
配の方針に基づき、毎期継続的に利 配の方針に基づき、毎期継続的に利
益を超える金銭の分配（税法上の出 益を超える金銭の分配（税法上の出
資等減少分配に該当する出資の払戻 資等減少分配に該当する出資の払戻
し）を行います。 し）を行います。
かかる方針をふまえ、97,500,039 かかる方針をふまえ、93,214,323
円を、利益を超える金銭の分配（税 円を、利益を超える金銭の分配（税
法上の出資等減少分配に該当する出 法上の出資等減少分配に該当する出
資の払戻し）として分配することと 資の払戻し）として分配することと
しました。 しました。
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(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年５月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 521,511 733,142
減価償却費 346,225 447,635
投資口交付費 12,017 -
投資口公開関連費用 40,710 -
受取利息 △0 △10
支払利息 41,644 59,794
営業未収入金の増減額（△は増加） △76,664 7,717
未収消費税等の増減額（△は増加） △2,651,536 2,494,740
前払費用の増減額（△は増加） △30,382 △8,383
長期前払費用の増減額（△は増加） △112,127 △23,108
営業未払金の増減額（△は減少） 17,633 415
未払金の増減額（△は減少） 432 1,282
未払費用の増減額（△は減少） 157,025 61,726
前受金の増減額（△は減少） 286,500 26,874
その他 485 △942
小計 △1,446,525 3,800,885
利息の受取額 0 10
利息の支払額 △34,564 △60,373
法人税等の支払額 △0 △1,501
営業活動によるキャッシュ・フロー △1,481,089 3,739,021
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △54,191,772 △5,071,860
無形固定資産の取得による支出 △5,572 -
差入敷金及び保証金の差入による支出 △10,000 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △54,207,345 △5,071,860
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 4,570,000 260,000
短期借入金の返済による支出 - △2,690,000
長期借入れによる収入 17,420,000 5,020,000
投資口の発行による収入 35,446,105 -
分配金の支払額 - △615,408
財務活動によるキャッシュ・フロー 57,436,105 1,974,591
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,747,670 641,751
現金及び現金同等物の期首残高 - 1,747,670
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 1,747,670 ※1 2,389,422
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 (1）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～62年
構築物 14～46年
機械及び装置 5～29年
工具、器具及び備品 6年
(2）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
ソフトウエア 5年
(3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法 (1)創立費
支出時に全額費用処理しています。
(2)投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として
費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は
賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期が66,952千円、
当期が20,641千円です。
4．ヘッジ会計の方法 (1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利
スワップについては特例処理を採用しています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針を定めた規定に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4）ヘッジ有効性の評価方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
5．キャッシュ・フロー計算書におけ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現
る資金(現金及び現金同等物)の範 金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可
囲 能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3
か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
6．その他財務諸表作成のための基本 (1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品及
び信託土地
③ 信託預り敷金及び保証金
(2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
(8) 財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
※1．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
50,000千円 50,000千円
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
(単位：千円)
前期 当期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,246,878 1,654,552
共益費収入 21,264 1,268,143 26,581 1,681,133
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 25,811 30,804
駐車場収入 4,089 5,237
その他賃貸収入 2,038 31,939 882 36,924
不動産賃貸事業収益合計 1,300,083 1,718,058
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 26,149 35,077
水道光熱費 28,826 36,172
修繕費 300 1,679
公租公課 － 146,684
減価償却費 345,986 447,078
損害保険料 6,057 7,831
信託報酬 1,332 1,685
その他賃貸事業費用 48 28
不動産賃貸事業費用合計 408,700 676,237
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 891,382 1,041,820
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（投資主資本等変動計算書に関する注記）
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 357,143口 357,143口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
現金及び預金 630,462千円 1,184,413千円
信託現金及び信託預金 1,972,127千円 2,134,580千円
使途制限付信託預金（注） △854,919千円 △929,571千円
現金及び現金同等物 1,747,670千円 2,389,422千円
（注）テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
一年内 3,172,860千円 3,400,151千円
一年超 16,308,859千円 16,663,723千円
合計 19,481,719千円 20,063,875千円
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
（金融商品に関する注記）
1．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を確保するた
め、借入れ、投資法人債（短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行いま
す。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、有価証券又は金
銭債権に投資することができます。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として
のみ行うものとしています。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています
が、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入れ及び投資法人債の主な資金使途は、不動産等の取得資金、既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金で
す。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段
の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰表の
作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、適正な有利子負債比
率を維持するとともに、デリバティブ取引（金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナントの退去に伴い返還義務が生じることから流動
性リスクに晒されていますが、これらの運用を行う場合は、運用ガイドラインの規定に基づいて安全性及び換金性を
勘案して行うことで流動性リスクを管理するとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理していま
す。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれて
います。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が
異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等
については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
前期（2019年1月31日）
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 630,462 630,462 －
(2）信託現金及び信託預金 1,972,127 1,972,127 －
(3）短期借入金 (4,570,000) (4,570,000) －
(4）長期借入金 (17,420,000) (17,833,743) 413,743
(5）デリバティブ取引 － － －
当期（2019年7月31日）
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 1,184,413 1,184,413 －
(2）信託現金及び信託預金 2,134,580 2,134,580 －
(3）短期借入金 (2,140,000) (2,140,000) －
(4）長期借入金 (22,440,000) (23,093,586) 653,586
(5）デリバティブ取引 － － －
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（注1）負債に計上されるものについては、（ ）で表示しています。
（注2）金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1）現金及び預金、(2）信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。
(3）短期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。
(4）長期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金については、当該金利スワッ
プと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる
割引率で割り引いて算定する方法によっています。
(5）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注3）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2019年1月31日）
（単位：千円）
区 分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 854,919
当期（2019年7月31日）
（単位：千円）
区 分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 929,571
信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困
難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認
められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注4）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年1月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 630,462 － － － － －
信託現金及び信託預金 1,972,127 － － － － －
合計 2,602,589 － － － － －
当期（2019年7月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 1,184,413 － － － － －
信託現金及び信託預金 2,134,580 － － － － －
合計 3,318,994 － － － － －
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（注5）借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019年1月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 4,570,000 － － － － －
長期借入金 － － 5,300,000 － － 12,120,000
合計 4,570,000 － 5,300,000 － － 12,120,000
当期（2019年7月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 2,140,000 － － － － －
長期借入金 － － 5,300,000 － － 17,140,000
合計 2,140,000 － 5,300,000 － － 17,140,000
（有価証券に関する注記）
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
（デリバティブ取引に関する注記）
(1）ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
(2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2019年1月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 ヘッジ対象 うち1年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 17,420,000 17,420,000 ※ ―
の特例処理 受取変動・支払固定
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品
に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項」における（4）「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2019年7月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 ヘッジ対象 うち1年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 22,440,000 22,440,000 ※ ―
の特例処理 受取変動・支払固定
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品
に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項」における（4）「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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（持分法損益等に関する注記）
前期（自 2018年5月1日 至 2019年1月31日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
（関連当事者との取引に関する注記）
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年5月1日至 2019年1月31日）
資本金 議決権等
会社等の 関連当事 取引金額 期末
又は 事業の内容 の所有 取引の
種類 名称又は 所在地 者との関 （千円） 科目 残高
出資金 又は職業 （被所 内容
氏名 係 (注2) （千円）
（百万円） 有）割合
伊藤忠商事 出資金の受
東京都
親会社 株式会社 253,448 総合商社 100.00％ 親会社 け入れ 100,000 － －
港区
(注3) (私募設立)
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注2)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておりません。
（注3)伊藤忠商事株式会社は、取引時においては、議決権の被所有割合は100.00％であり、親会社に該当していました
が、公募による新投資口の発行により議決権の被所有割合が4.99％となったため、期末日現在においては親会社
に該当しません。そのため、議決権等の被所有割合及び取引金額には親会社であった期間の割合及び金額を記載
しています。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年5月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年5月1日
至 2019年1月31日）
資本金 議決権等
会社等の 関連当事 取引金額 期末
又は 事業の内容 の所有 取引の
種類 名称又は 所在地 者との関 （千円） 科目 残高
出資金 又は職業 （被所 内容
氏名 係 (注2) （千円）
（百万円） 有）割合
伊藤忠リー 設立企画
親会社 東京都
ト・マネジ 不動産投資 資産運用 人報酬の
の子会 千代田 200 － 60,000 － －
メント株式 運用業 委託先 支払
社 区
会社 (注3)
（注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注2)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておりません。
（注3)「1.親会社及び法人主要投資主等」の（注3)に記載のとおり、伊藤忠商事株式会社が親会社に該当しなくなった
ことに伴い、伊藤忠リート・マネジメント株式会社も兄弟会社等に該当しなくなっています。そのため、設立企
画人報酬に係る取引金額には兄弟会社等であった期間の金額を記載しています。
（注4)設立企画人報酬の額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
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当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年5月1日
至 2019年1月31日）
資本金 議決権等 期末
会社等の 関連当事 取引金額
又は 事業の内容 の所有 取引の 残高
種類 名称又は 所在地 者との関 （千円） 科目
出資金 又は職業 （被所 内容 （千円）
氏名 係 (注2)
（百万円） 有）割合 (注2)
設立企画
人報酬の
本投資法人 60,000 － －
支払
執行役員兼
(注3)
役員及 伊藤忠リー
資産運用
びその 東海林淳一 － － ト・マネジ －
委託先 資産運用
近親者 メント株式
報酬
会社代表取 435,176 未払費用 149,014
(注3)
締役
(注4)
取引条件及び取引条件の決定方針等
（注1）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者（伊藤忠リート・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引
であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注4）資産運用報酬等には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬297,200千円が含まれてい
ます。
（注5）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期（自 2019年2月1日
至 2019年7月31日）
資本金 議決権等 期末
会社等の 関連当事 取引金額
又は 事業の内容 の所有 取引の 残高
種類 名称又は 所在地 者との関 （千円） 科目
出資金 又は職業 （被所 内容 （千円）
氏名 係 (注2)
（百万円） 有）割合 (注2)
本投資法人
執行役員兼
資産運用
役員及 伊藤忠リー
資産運用 報酬
びその 東海林淳一 － － ト・マネジ － 218,187 未払費用 208,696
委託先 (注3)
近親者 メント株式
(注4)
会社代表取
締役
取引条件及び取引条件の決定方針等
（注1）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者（伊藤忠リート・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引
であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注4）資産運用報酬等には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬24,950千円が含まれていま
す。
（注5）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
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（税効果会計に関する注記）
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 28 13
繰延税金資産合計 28 13
繰延税金資産の純額 28 13
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主
要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.42 △31.47
その他 0.20 0.08
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.29 0.12
（退職給付に関する注記）
前期（自 2018年5月1日 至 2019年1月31日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
（資産除去債務に関する注記）
前期（自 2018年5月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
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（セグメント情報等に関する注記）
1．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2．関連情報
前期（自 2018年5月1日 至 2019年1月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略して
います。
（2）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント名
非開示(注) 非開示(注) 不動産賃貸事業
伊藤忠商事株式会社子法人等 非開示(注) 不動産賃貸事業
株式会社日立物流首都圏 非開示(注) 不動産賃貸事業
株式会社イー・ロジット 非開示(注) 不動産賃貸事業
(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、 記載しておりません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略して
います。
（2）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント名
非開示(注) 非開示(注) 不動産賃貸事業
伊藤忠商事株式会社子法人等 非開示(注) 不動産賃貸事業
(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、 記載しておりません。
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（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、関東エリア・関西エリア(注1)において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流不動産を有し
ています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
貸借対照表計上額
（注2） 期首残高 － 53,889,645
期中増減額（注3） 53,889,645 4,596,834
期末残高 53,889,645 58,486,480
期末の時価（注4） 57,720,000 63,545,000
（注1）「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、京
都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。以下同じです。
（注2）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注3）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権7物件の取得（54,235,632千円）によ
るものであり、主な減少額は減価償却費（345,986千円）によるものです。当期の主な増加額は不動産信託受益
権2物件の取得（5,041,105千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（447,078千円）によるもので
す。
（注4）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
（1口当たり情報に関する注記）
前期 当期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
1口当たり純資産額 100,852円 101,174円
1口当たり当期純利益 2,708円 2,050円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定していま
す。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
（自 2018年5月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
当期純利益（千円） 520,040 732,234
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 520,040 732,234
期中平均投資口数（口） 191,975 357,143
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（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
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(9) 発行済投資口の総口数の増減
最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
出資総額（純額）（百万円）
発行済投資口の総口数（口）
年 月 日 摘 要 （注1） 備 考
増減口数 残 高 増減額 残 高
2018年5月1日 私募設立 1,000 1,000 100 100 （注2）
2018年9月6日 公募増資 356,143 357,143 35,398 35,498 （注3）
利益を超える
2019年4月15日 金銭の分配 － 357,143 △97 35,401 (注4)
(出資の払戻し)
(注1) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
(注2) 1口当たり発行価格100,000円にて、伊藤忠商事株式会社（1,000口）の出資により、本投資法人が設立されました。
(注3) 1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,395円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募新投資口を発行しました。
(注4) 2019年3月14日開催の本投資法人役員会において、第1期（2019年1月期）に係る金銭の分配として、１口当たり273円の利益を超える金銭
の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2019年4月15日よりその支払を開始しました。
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3．参考情報
(1) 運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
本投資法人の2019年7月末日現在における投資状況の概要は、以下のとおりです。
第1期 第2期
2019年1月31日現在 2019年7月31日現在
用途
資産の種類 エリア 保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
(注1)
（百万円） （％） （百万円） （％）
(注2) (注3) (注2) (注3)
関東エリア・
53,889 90.8 58,486 94.0
物流不動産 関西エリア
その他エリア(注4) － － － －
小計 53,889 90.8 58,486 94.0
信託不動産
関東エリア・
その他不動産 － － － －
関西エリア
(注5)
その他エリア － － － －
小計 － － － －
預金・その他の資産 5,488 9.2 3,734 6.0
資産総額 59,378 100.0 62,220 100.0
(注1)「用途」は、本投資法人の各保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途の分類に応じて記載しています。以下
同じです。
(注2)「保有総額」は、決算日現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっており、百万円未
満を切り捨てて記載しています。
(注3)「対総資産比率」は、資産総額に対する当該不動産等の貸借対照表計上額の比率を表しており、小数第2位を四捨五入して記載していま
す。以下同じです。
(注4)「その他エリア」とは、関東エリア及び関西エリア以外のエリアをいいます。以下同じです。
(注5)「その他不動産」とは、物流不動産以外の工場、データセンター、通信施設、研究施設、供給処理施設、再生可能エネルギー関連施設
等、主として事業活動の拠点又は基盤の用に供され、又は供されることが可能なものをいいます。
(注6) 金額は切捨て、比率は四捨五入表記のため、各数値の合計は上記表中の合計とは必ずしも一致しません。以下、別段の記載のない限り
同じです。
第1期 第2期
2019年1月31日現在 2019年7月31日現在
金額 対総資産比率（％） 金額 対総資産比率（％）
（百万円） （注2） （百万円） （注2）
負債総額（注1） 23,359 39.3 26,086 41.9
純資産総額（注1） 36,018 60.7 36,133 58.1
資産総額（注1） 59,378 100.0 62,220 100.0
（注1）「負債総額」、「純資産総額」及び「資産総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額を記載しています。
（注2）「対総資産比率」については、小数第2位を四捨五入しています。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
② 投資資産
Ａ 投資有価証券の主要銘柄
本投資法人は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の変更を含みます。）第2条第2項第1号において
有価証券とされる不動産の信託受益権を保有していますが、参照の便宜上、当該信託受益権に係る信託不動産に
つき、後記「a.その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
Ｂ 投資不動産物件
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産は、後記「a.その他投資資産の主要なも
の」に一括表記しています。
a. その他投資資産の主要なもの
2019年7月末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
（イ）ポートフォリオ一覧
鑑定NOI
物件 取得 投資比率 鑑定評価額
取得価格 帳簿価額 利回り
用途 番号 物件名称 所在地 年月日 （%） （百万円）
（百万円） （百万円） （%）
(注1) (注2) (注3) (注4)
(注5)
アイミッションズ 神奈川県 2018年
L-1 5,300 9.0 5,287 5,840 5.0
パーク厚木 厚木市 9月7日
アイミッションズ 千葉県 2018年
L-2 6,140 10.4 6,104 6,830 5.1
パーク柏 柏市 9月7日
アイミッションズ 千葉県 2018年
L-3 12,600 21.4 12,516 13,300 4.9
パーク野田 野田市 9月7日
茨城県
アイミッションズ 2018年
L-4 つくば 3,200 5.4 3,173 3,440 5.2
パーク守谷(注6) 9月7日
みらい市
物流不動産 アイミッションズ 埼玉県 2018年
L-5 6,100 10.4 6,073 6,760 5.0
パーク三郷 三郷市 9月7日
アイミッションズ 千葉県 2018年
L-6 2,600 4.4 2,597 2,830 5.3
パーク千葉北(注7) 千葉市 9月7日
アイミッションズ
千葉県 2018年
L-7 パーク印西 22,140 37.6 21,975 23,700 5.1
印西市 9月7日
(注7)(注8)(注9)
茨城県
アイミッションズ 2019年
L-8 つくば 750 1.3 758 845 6.6
パーク守谷2(注10) 4月1日
みらい市
合計（平均） － － 58,830 100.0 58,486 63,545 5.1
(注1)「物件番号」は、各用途に応じて、物件ごとに番号を付したものであり、Lは物流不動産を表します。以下同じです。
(注2)「取得年月日」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、
各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注4)「鑑定評価額」は、2019年7月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定
評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
(注5)「鑑定NOI利回り」は、取得価格に対する各保有資産の鑑定NOI（アイミッションズパーク印西については、本投資法人が2019年7月末日
現在において保有している当該物件の準共有持分割合（80%）に相当する数値）の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
なお、合計（平均）欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。
「鑑定NOI」とは、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（運営収益から運営費用を控除して得た金額）をい
い、減価償却費を控除する前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash
Flow）とは異なります。
(注6)アイミッションズパーク守谷に係る鑑定評価額のうち土地に相当する鑑定評価額については、当該物件の不動産鑑定評価書において評
価対象とされている土地の持分割合（70%）に相当する数値を用いています。
(注7)アイミッションズパーク千葉北及びアイミッションズパーク印西に係る取得価格については、本投資法人が各売主から取得した各物件
の準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注8)アイミッションズパーク印西に係る取得価格及び鑑定評価額については、本投資法人が2019年7月末日現在において保有している当該物
件の準共有持分割合（80%）に相当する数値を記載しています。
(注9)アイミッションズパーク印西は、2018年9月7日に準共有持分65%を取得し、2019年4月1日に準共有持分15%を追加取得していますが、取
得年月日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。
(注10)アイミッションズパーク守谷2に係る鑑定評価額のうち土地に相当する鑑定評価額については、当該物件の不動産鑑定評価書において
評価対象とされている土地の持分割合（30%）に相当する数値を用いています。
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493) 2019年７月期 決算短信
（ロ）ポートフォリオの概要
賃貸
敷地面積 延床面積 賃貸面積 建築時期 築年数
物件 可能面積
用途 物件名称 （㎡） （㎡） （㎡） （竣工日） （年）
番号 （㎡）
(注1) (注1) (注3) (注1) (注4)
(注2)
A棟
A棟 A棟 A棟 A棟
2012年
4,287.00 3,909.97 4,120.34 6.9
アイミッションズ 9月14日
L-1 20,576.45
パーク厚木(注5) B棟
B棟 B棟 B棟 B棟
2012年
20,665.99 15,387.63 16,456.11 6.9
8月30日
アイミッションズ 2015年
L-2 16,069.19 31,976.44 31,999.12 31,999.12 4.4
パーク柏 3月20日
アイミッションズ 2016年
L-3 31,281.56 62,750.90 61,278.97 61,278.97 3.5
パーク野田 2月9日
物流
アイミッションズ 2017年
不動産 L-4 20,330.13 18,680.16 18,111.58 18,111.58 2.3
パーク守谷(注6) 3月31日
アイミッションズ 2017年
L-5 15,110.43 22,506.53 22,664.74 22,664.74 2.0
パーク三郷 7月25日
アイミッションズ 2017年
L-6 14,447.38 9,841.24 10,478.12 10,478.12 1.7
パーク千葉北 11月30日
アイミッションズ
54,614.91 110,022.51 2018年
L-7 パーク印西 88,412.80 88,412.80 1.4
(43,691.92) (88,018.00) 2月27日
(注7)(注8)
アイミッションズ 1994年
L-8 20,330.13 6,779.95 7,043.95 7,043.95 24.6
パーク守谷2(注6) 12月20日