3493 R-IAL 2021-03-17 16:00:00
2021年1月期(第5期)決算説明資料 [pdf]
第5期(2021年1月期)
決算説明資料
(2021年3月17日付公表)
0
社長メッセージ
2021年1月期(第5期)には、上場後2回目となる公募増資を実行し、先進物流不動産4物件の追加取得を決定
いたしました。この外部成長により、資産規模は841億円から1,114億円へ拡大する予定であり、流動性も更に
向上する見込みです。これもひとえに、投資主の皆様をはじめとするステークホルダーの皆様のご支援の賜物と改めて
御礼申し上げます。
当期の一口当たり分配金(利益超過分配金含む)は、上記公募増資による希薄化の影響があったものの、利益超過
分配の追加分配を実施することにより、昨年11月9日付開示予想2,508円に対して、実績2,517円といたしま
した。2021年7月期(第6期)並びに2022年1月期(第7期)の一口当たり分配金(利益超過分配金含む)については、
第6期2,464円(当初予想2,455円)、第7期2,557円(当初予想2,550円)としております。
また、上記外部成長に加え、今後の収益拡大に資する内部成長施策として、賃料の増額改定や一部テナント企業様と
は賃貸借期間の長期化も実行することできました。更に、太陽光発電業者様への施設屋上スペースの賃貸などのNOI
向上、ESG関連施策や運用経費の削減にも鋭意取り組みました。
これらの堅実な運用実績並びに今後の運用スタンスをご評価いただき、長期発行体格付の見通しが、本年2月1日付
にて、従来のA+「安定的」からA+「ポジティブ」に変更されました。今後も引き続き、安定したポートフォリオ
マネジメントに注力し、AA格への格上げを鋭意目指してまいります。
さて、物流不動産市場は、コロナ禍の只中にあるものの、大きな打撃を受けず、寧ろ、巣篭り消費やインターネット
通販取引の拡大などにより、物流事業者の旺盛なニーズが顕在化しております。現状、ご入居テナント企業様より、
施設オペレーションに大きな影響を及ぼすインシデント発生のご連絡も頂戴しておらず、本投資法人の資産運用も順調
でありますが、一切気を緩めることなく、スタッフ一同、引き続き緊張感を持って、質の高い資産の積上げ、内部成長
やESGへの積極的取り組み並びに安定感のある財務・キャッシュマネジメントの徹底の上、新たな分配金戦略の立案
など、ステークホルダーの皆様に従前以上に評価されるよう様々な施策の実行に注力すると共に、本投資法人の社会的
責任及び公共的使命を意識した運用態勢、ガバナンスの強化に努めてまいります。
皆様のご期待にしっかりお応えする、それが私たちの「果たすべき使命」と肝に銘じ、「皆様に選んでいただける
リート」を目指して、これからも我々は激しく動いてまいります。今後共ご支援賜りたく、何卒宜しくお願い申し上げ
ます。
2021年3月
伊藤忠リート・マネジメント株式会社
代表取締役社長 東海林 淳一
1
目次
新型コロナウイルスへの対応 P.3
ハイライト P.4
第2回公募増資の概要 P.5
決算概要 P.6
成長戦略 P.10
ポートフォリオ P.21
マーケット概要 P.23
Appendix P.26
2
新型コロナウイルスへの対応
入居テナント企業 テナント企業ごとに、従業員検温や、事務所・休憩スペースでのソーシャルディスタンス確保・仕切り坂設置等の対応を実施
大きな問題なくオペレーション遂行中
資産運用会社 リモートワーク並びに出社時の時差出勤を導入した状況下、本投資法人の資産運用業務を滞りなく推進
コロナウィルス影響下でも安定CFを見込めるテナント業種・荷物構成
(2021年4月1日時点予想)
テナント企業の業種・荷物構成
テナント企業の業種比率(年間賃料ベース) テナント企業の主な取扱荷物構成(テナント年間賃料ベース) ※1
・Eコマース+大手3PL比率が高く、不況にも強い安定的CF ・生活消費関連中心で、景気動向に左右されない底堅い荷物中心
その他
什器
1.8%
カジュアル 1.3 %
メーカー物流 1.8 % 3.7 %
小売 5.5 %
Eコマース
3PL 38.6 %
54.0 % Eコマース+ スポーツウェア 生活消費関連
大手3PL比率 多種日用雑貨
30.0 %
75.9 % 48.7 % 96.9 %
食品・飲料
うち大手3PL
14.5 %
37.2 %
小売の内訳:
・ディスカウントスーパー
・伊藤忠グループ(カジュアル衣料)
※1 取扱荷物については、各テナントからのヒアリング結果に基づく集計です。従って、一部スペースでは異なる荷物を取り扱っている可能性もございます。 3
ハイライト
期中取得物件の収益が通期で寄与しないため。
【参考】既存物件のみの実績: 5.2% 運用状況<2021年1月期(第5期)末時点>
稼働率 鑑定評価額 1口当たりNAV 含み益
鑑定NOI利回り 5.0% 2021年1月期 120億円
2021年1月期 1,084億円 2021年1月期 126,473円
実績NOI利回り 4.8% (含み益率 12.4% )
(取得価格ベース) 99.9% (+6.7%)
2020年7月期 80億円
(2021年1月期末) (2021年1月期末) 2020年7月期 909億円 2020年7月期 118,511円 (含み益率 9.7%)
2020年7月期(第4期) 2021年1月期(第5期) 2021年7月期(第6期) 2022年1月期(第7期)
2,425 2,508 2,508 2,517 2,420 +1.8% 2,455 2,550 2,557
2,464
287 272 +0.4% 543 310 (+44円) 247 248 234
+0.3% 236
578 +0.4%
(+9円) (+9円) (+7円)
維持 2,208
2,138 2,236 2,110 2,216 2,316 2,321
1,930 1,974
実績 2020年9月14日 2020年11月9日 実績 2020年9月14日 2020年11月9日 今回予想 2020年11月9日 今回予想
■■利益超過分配金 (前期決算) 発表 (前期決算) 発表 発表
発表 発表
■■利益分配金
取組施策のハイライト
2020年中での2回目の公募増資を実施
外部成長 優良物件(4物件)を取得し、資産規模(取得価格ベース)で1,114億円に拡大予定
(内、2物件は2021年4月1日取得予定)
2件のテナントとの再契約、増賃及び期間長期化推進
上場来の矢継ぎ早での 駐車場の外部貸し等の更なる収益拡大を推進
内部成長
施策推進・トラックレコード 照明LED化(共用部/専有部)を進め、経費削減及びテナント満足度向上に寄与
が評価され、 第2回公募増資後も消費税ローン返済後の巡行LTV (総資産ベース)(第7期末)は40.9%に留まる
財務
格付は、アウトルックが 将来的な成長のための取得余力として、45%までLTVを引き上げる場合、借入余力は85億円
A+ポジティブに変更 GRESB リアルエステイト評価にて「Green Star」レーティング4スターの取得
新規ローンの一部をグリーンローンによる調達で対応予定
ESG
テナント満足度調査実施開始
コンプライアンス対応の随時拡充(マネーロンダリング対応)
4
第2回公募増資の概要
・2020年には、2回の公募増資を実施し、資産規模(取得価格ベース)1,114億円へ
取得価格合計の推移
4物件 12物件
273億円 1,114億円 第2回公募増資 取得(予定)資産
2物件 9物件 国道16号 外環道
252億円 841億円
8物件
588億円
アイミッションズパーク印西2 アイミッションズパーク東京足立
2020年1月ローンチ 2020年11月ローンチ 国道16号 国道16号
第1回公募増資 第2回公募増資
アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク三芳
2020年1月期末 2020年7月期末
(第4期末)
2021年4月
(第3期末)
取得(予定)資産取得後
第2回公募増資の概要
取得(予定)資産
2020年7月期末 アイミッションズ 取得(予定)資産
(第4期末) アイミッションズ パーク柏2 アイミッションズ アイミッションズ 取得後
合計(平均)
パーク印西2 (準共有持分30%) パーク東京足立 パーク三芳
(追加取得)
物件数 9物件 12物件
取得(予定)価格 84,100百万円 5,367百万円 8,720百万円 10,915百万円 2,320百万円 27,322百万円 111,422百万円
鑑定評価額 (※1) 90,989百万円 5,680百万円 9,210百万円 11,000百万円 2,450百万円 28,340百万円 121,862百万円
(平均)鑑定NOI利回り(※1) 5.0% 5.0% 4.6% 4.2% 5.0% 4.5% 4.9%
- - - - -
2021年4月1日 2021年4月1日
取得済 取得済
取得予定 取得予定
※1 取得(予定)資産の鑑定評価額及び鑑定NOI利回りについては、IMP印西2及びIMP柏2(準共有持分30%)は第5期末の評価額、IMP東京足立及びIMP三芳は取得前のため2020年11月9日開示の評価額を用いて算出
しております。また、取得(予定)資産取得後の合計鑑定評価額及び平均鑑定NOI利回りについては、第5期末の数値にIMP東京足立及びIMP三芳の数字を上記前提に基づき折込み算出しております。
5
決算概要
6
2021年1月期(第5期)実績
1口当たり分配金 1口当たりFFO
2021年1月期 実績 2,517円 2021年1月期 実績 3,144円
予想比 + 9円 ( + 0.4%) / 前期比 + 92円 ( + 3.8%) 予想比 + 50円 ( + 1.6%)
2020年7月期 2021年1月期
(第4期) (第5期)
業績予想
実績 差異 差異の主な内訳
実績 (2020/11/9発表)
(B) (B)−(A) (第5期予想 対 第5期実績)
(単位:百万円) (A)
営業収益 2,399 2,610 2,606 △4
【営業収益】
営業利益 1,193 1,301 1,323 +21 水光熱費収入減 △4
経常利益 1,047 1,163 1,185 +22
【営業利益】
当期純利益 1,046 1,162 1,184 +22 建物管理費減 +1
水光熱費減 +5
1口当たり分配金 2,425円 2,508円 2,517円 +9円
修繕費減 +6
うち1口当たり利益分配金 2,138円 1,930円 1,974円 +44円 資産運用報酬増 △5
一般事務委託手数料減 +1
うち1口当たり利益超過分配金 287円 578円 543円 △35円
【経常利益】
FFO 1,684 1,864 1,886 +22 還付加算金減 △1
投資口発行関連費用減 +1
FFOペイアウトレシオ 70.0% 81.1% 80.1% △1.0ポイント 東証関係関連費用減 +1
減価償却費に占める利益超過
21.9% 49.6% 46.4% △3.2ポイント
分配の割合
1口当たりFFO 3,465円 3,094円 3,144円 +50円
AFFO※ 1,671 1,855 1,886 +31
AFFOペイアウトレシオ 70.5% 81.5% 80.1% △1.4ポイント
1口当たりAFFO 3,438円 3,078円 3,144円 +66円 2020年11月9日付
発行口総数(口数) 486,000 602,500 600,127 △2,373 開示業績予想対比、
発行口数が減っております。
※ 本資料記載のFFO は、(当期純利益(但し、不動産等売却損益を除く)+ 減価償却費+ 前期繰越損益) として記載しています。
AFFOは、(FFO - 資本的支出)として記載しています。今回説明会資料より、AFFOの計算式を変更して記載しております(前回までは、 FFO - 資本的支出 + 融資関連費用のうち非現金支出費用)
第4期実績及び第5期実績の数値は、今回新たに算出した数値になります。
FFO(AFFO)ペイアウトレシオは、(利益分配金総額+利益超過分配金総額)÷ FFO(AFFO)にて計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。 7
2021年7月期 (第6期) / 2022年1月期 (第7期) 業績予想
差異の主な内訳
2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
(第5期) (第6期) (第7期) (第5期実績 対 第6期予想)
実績 予想 差異
予想
(単位:百万円) (A) (B) (B-A)
【営業収益】
第5期取得物件(IMP柏2(30%)・IMP印西2)の通期反映
営業収益 2,606 3,062 +456 3,173 第6期取得物件(IMP東京足立・三芳)の追加
賃料収入増 +453
営業利益 1,323 1,469 +146 1,542 水光熱収入増 +2
経常利益 1,185 1,330 +144 1,393 【営業利益】
第5期取得物件(IMP柏2(30%)・IMP印西2)の通期反映
第6期取得物件(IMP東京足立・三芳)の追加
当期純利益 1,184 1,329 +145 1,392
水光熱費増 △3
建物管理費増 △2
1口当たり分配金 2,517円 2,464円 △53 2,557円 修繕費増 △13
PMフィー増 △2
うち1口当たり利益分配金 1,974円 2,216円 +242 2,321円 保険料増 △1
減価償却費増 △79
うち1口当たり利益超過分配金 543円 248円 △295 236円 運用報酬増 △62
スポンサーサポート業務委託費増 △3
FFO 1,886 2,111 +224 2,191
2020年に取得した3物件※の
FFOペイアウトレシオ 80.1% 70.0% △10.1ポイント 70.0% 固都税費用化開始 △120
※IMP印西(20%)・IMP柏2・IMP印西2
減価償却費に占める 【経常利益】
46.4% 19.0% △27.4ポイント 17.7% 物件取得に伴う融資関連費用増 △33
利益超過分配の割合
投資口発行費用(第5期)剥落 +17
東証関連臨時費用(第5期)剥落 +13
1口当たりFFO 3,144円 3,519円 +375円 3,651円
AFFO 1,886 2,078 +191 2,151
AFFOペイアウトレシオ 80.1% 71.2% △8.9ポイント 71.3%
1口当たりAFFO 3,144円 3,463円 +319円 3,585円 2020年11月9日付
開示業績予想対比、
発行口総数(口数) 600,127 600,127 - 600,127 発行口数が減っております。
8
1口当たり利益分配金の2020年11月9日開示予想との比較
2,750 2021年1月期(第5期) 2,750 2021年7月期(第6期) 2,750 2022年1月期(第7期)
(円) (円) (円) 2,550 2,557
2,508 業績予想時の 2,373口 2,517 賃貸事業 一般 営業外 口数減
想定口数602,500口 減少の 2,455 2,464 2,500
2,500 2,500 賃貸事業 一般 営業外 口数減 損益 管理費 損益 の効果
だった場合 効果 234 236
損益 管理費 損益 の効果 +3 △3 △4 +9
247 248
2,250 2,250 +8 △4 △4 +8 2,250
578 賃貸事業 一般 営業外 口数減 543 修繕費 監査 借入金増
損益 管理費 損益 の効果 水光熱費 借入金増 浮き 等 報酬 に伴う
浮き 等 に伴う 増等 支払金利
+35 +7 支払金利 2,000 増等
2,000 +2 2,000
増等 2,321
2,316
水光熱費 2,208 2,216
・修繕費
1,750 の浮き 等 1,750 1,750
1,930 1,974
1,5000 1,5000 1,5000
2020年11月9日 実績 2020年11月9日 今回予想 2020年11月9日 今回予想
開示予想 開示予想 開示予想
第4期(2020年7月期)以降の分配金推移
2物件を期中で取得したため、利益は総額で増加も 5期取得物件の通期反映及び 6期取得物件の通期反映により増加
一口当たりでは減少 物件取得により増加
2,750
(円) 賃貸事業 一般 営業外 第4期 賃貸事業 一般 営業外 賃貸事業 一般 営業外 2,557
2,517
損益 管理費 損益 一次差異等 損益 管理費 損益 2,464 損益 管理費 損益
2,500 2,425 調整引当額
剥落 +173 △52 236
+369 △125 △16
248
2,250 287 △2 賃貸事業益増 借入増
△349 543
賃貸事業益増 に伴う 通期反映
借入増に伴う 前期取得物件
に伴う 運用報酬増 等 に伴う
金利増、 通期反映
+15 運用報酬増 等 投資口発行 金利増 等
2,000 +72
+98 費用剥落 等
前期取得物件 2,321
期中取得 通期反映及び 2,216
2,138
1,750 に伴う 新規物件取得
期中取得 賃貸事業益減 1,974
融資関連 の影響
に伴う影響 に伴う
費用減 等
運用報酬減 等
1,5000
第4期(実績) 第5期(実績) 第6期(今回予想) 第7期(今回予想)
1口当たり利益分配金 1口当たり利益超過分配金 9
成長戦略
10
戦略ロードマップ
着実な施策の積み上げにより、投資主価値向上に資する長期安定運用を目指す
実績 今後
2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期
(第5期) (第6期) (第7期) (第8期)以降
分配金戦略見直しの検討/実施
(
利
益 1 予想
超分 口 外部・内部成長、諸施策実行
過 着実な 実績 予想 2,557円 LTVをコントロールし、
により、DPU4~5%程度の
分配 当 分配金成長 2,517円 2,464円 外部成長と内部成長による
配金 た 成長を目指す
含 継続的なEPU(DPU)成長
む り に注力
)
MSCI Japan Small Cap Index コロナ影響/金融マーケットを注視し、 主要インデックス入りを意識
への組入 機動的な資金調達を実行 借入による物件取得も検討
外 中長期の
部 安定運用に適う 10物件 2物件取得 12物件 当面目標 2,000億円
(133億円) CRE戦略の実行
成 ポートフォリオの 981億円 1,114億円 流動性向上意識
長 構築 (第三者物件・底地物件等) (着実なる成長)
伊藤忠商事との協働で再契約・リテナント実施/契約期間長期化・賃料アップを目指す
既存テナントと再契約(2テナント)
内 増賃及び期間延長を実現
部 テナント粘着性と 太陽光屋根貸し実施、保険料の更なる削減、グリーンリース契約の推進など
賃料アップ、NOI改善及び
成 NOI改善の追求
照明LED化(共用部)推進 経費削減にも継続的に注力
長 金利スワップの設定による
金利固定化
格付A+ ポジティブ(JCR)に 格付機関との継続的対話実施による格付向上に注力
財 コミットメントライン導入の検討/導入
長期運用に
務 耐える堅実な 実績 予想 予想 中長期的上限目線
運 財務運営 34.3% 41.6% 40.9% 50%
営
当面は上限45%意識
総資産LTV
GRESB 4スターに上昇 GRESB 等の外部評価向上注力(DBJGB/BELS未取得物件の追加評価取得)
グリーンローン調達 今後もESGローン調達/投資法人債(グリーンボンド等)起債
E 資産運用会社のリモートワーク等推進
サステナビリティ テナントとのグリーンリース取組(LED化工事/BTS電気代削減) ESG格付等の外部評価を参考に
S の推進 継続的なレベルアップに注力
G 資産運用会社 運用報酬体系改定 第5期より新料率適用開始
資産運用会社 内部統制の継続的強化
11
外部成長戦略 優良物件への厳選投資による着実な規模拡大
<ポートフォリオ構築方針>
ポートフォリオの質と収益性の維持・向上が可能な優良物件を厳選し、エリアにおける適正な利回りにて取得
コロナ禍でも堅調ではあるものの、より長期安定的なキャッシュ・フローを見込めるテナント(長期契約)・立地中心のポートフォリオ構築を強く意識
<個別物件>
スポンサー開発物件
スポンサーサポートを活用し、取得エリアごとの適正NOI利回りでの取得を継続
伊藤忠グループ保有・開発中物件 5物件/延床面積 約222,952m2
前期末時点での開示物件 本日までの開示物件
優先交渉権 臨海 その他(中部)
57,724m2 約15,482m2 約90,378m2
アイミッションズパーク市川塩浜 アイミッションズパーク厚木2 アイミッションズパーク桑名
関西
約17,848m2 約41,520m2
アイミッションズパーク吉川美南 アイミッションズパーク箕面
第三者物件
伊藤忠商事・伊藤忠都市開発と協働で、CREニーズ含め流動化ニーズを捉える。
1 伊藤忠グループのネットワークを活用したCRE戦略により、 3 その他不動産(プロセスセンター等)、底地
多様なCREニーズを捉えた優良物件の取得
2 テナント粘着性のある、長期安定収益を見込める物流不動産
(関東・関西エリア以外の物件も取得検討)
キャッシュ・フローが安定した優良物件である特徴を活かし、状況に応じてブリッジスキーム及びスポンサーのウェアハウジング機能を積極活用
※IMP吉川美南、IMP厚木2、IMP箕面、IMP桑名については、仮称となります。 12
(参考)本投資法人保有物件及び伊藤忠グループ開発物件MAP
伊藤忠グループ開発物件
保有物件 (本投資法人パイプライン物件)
伊藤忠グループの過去
開発・取得実績物件
(外部売却済)
※ 物件名称の「IMP」とは、伊藤忠グループが開発する物流施設 i Mssions Park(アイミッションズパーク)の略称です。 13
内部成長戦略
伊藤忠商事のリーシング力に基づく長期安定的なキャッシュ・フローの確保
伊藤忠グループのネットワークにより、顧客の拠点戦略やニーズをタイムリーに捉え、
優良テナントへの長期の一棟貸しを複数実現し、長期安定的な収益を確保
リーシングに対する基本的な考え方
優良テナントとの長期契約中心の長期安定的なキャッシュ・フローの実現
取組方針 (2021年4月1日時点予想)
収益拡大策の確実な実行 テナント粘着性を活かした優良テナントとの長期の賃貸借契約
テナント業種別比率 (年間賃料ベース) 賃貸借契約残存期間別比率 (年間賃料ベース)
賃貸借契約の長期化/賃料増額の実現 (取得予定資産取得後) (取得予定資産取得後)
2021年7月期の期間満了テナント2社と賃料増額にて再契約を実現 1.8
うち、1社とは契約期間の長期化も実現
メーカー物流 % 1年未満 1.0 %
1年以上3年未満
小売 5.5 %
駐車場の外部貸しの開始 Eコマース
13.9 %
空き駐車場を有効活用 Eコマース+
3PL
大手3PL比率 38.6 % 残存期間平均 3年以上5年未満
照明LED化の実施
54.0 % 78.1% 6.2年 8.0 %
( 第4期末)
一部の共用部/専有部にて推進。 (第4期末)
光熱費削減及びテナント満足度向上に寄与
75.9 % 7年以上 6.0 年 5年以上7年未満
新たな屋根貸し推進 うち大手3PL 58.9 %
第5期よりIMP印西の太陽光屋根貸し開始 18.1 %
37.2 %
賃貸借契約期間の満了時期(年間賃料ベース)(取得予定資産取得後) 取得予定資産取得前後の稼働率
(2021年4月1日時点予想)
30.0%
契約期間満了期
25.0%
25.0% 24.4%
上場来稼働率99.9%以上を維持し、
2社と再契約 (年額賃料の約4.4%相当) 安定したキャッシュ・フローを確保
20.0%
2021年7月期満了テナントの残り1社とも前向き
15.0% 協議中
11.3%
10.0% 7.5%
取得予定資産取得後の
6.5%
5.4%
3.1% 3.7%
5.0% ポートフォリオ稼働率
5.0% 2.6% 2.1% 2.5%
0.0%
1.0%
99.9%
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年
14
財務戦略①
長期運用に耐える強固な財務基盤の構築
運用トラックレコードの積上げにより外部格付け見通しがA+ポジティブに
負債の長期化、固定化を推進中。調達余力に配慮した財務運営を継続
財務ハイライト 有利子負債の状況(2021年4月1日時点予想)
LTVを45%まで引き上げた
平均残存年数 (総資産)LTV 場合の取得余力 三井住友銀行
三井住友銀行 27.7%
4.7年 40.9% 85億円 三井住友信託銀行
三井住友信託銀行 19.5%
2021年4月1日時点予想 第7期末(消費税ローン返済後)予想
第7期末(消費税ローン返済後)予想 みずほ銀行
みずほ銀行 18.0%
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行 14.6%
長期発行体格付
有利子負債残高 長期負債・固定金利比率 みずほ信託銀行
みずほ信託銀行 5.1%
日本格付研究所(JCR)
48,453百万円 97.6% 日本政策投資銀行
日本政策投資銀行 2.9%
2021年4月1日時点予想 2021年4月1日時点予想 A+(ポジティブ) 農林中央金庫
農林中央金庫 2.7%
福岡銀行
福岡銀行 2.5%
平均負債コスト
日本生命
日本生命保険 2.1%
0.47%(年換算) 新生銀行
新生銀行 1.9%
第5期実績
投資法人債
投資法人債(第1回) 3.1%
返済期限の分散状況(2021年4月1日時点予想) ※全て無担保・無保証
(百万円) 既存借入れ 投資法人債 新規借入れ グリーンローン
グリーンボンド
(破線は予定)
7,000 6,620 ✓ 2022年1月期(2021年9月満期到来)の
6,030
6,000 1,500 5,500 53億円については前広でリファイナンス
5,000 5,020 5,000
5,000
730
消費税ローン
手続き対応を検討
3,950 4,000
4,000
✓ 上記ローン以降、3年間、大型のリファイ
2,650
3,000 ナンスなし。その間、更なる資産規模
1,750
2,000 1,500 拡大(新規の資金調達)による期限分散
1,000
1,000 433 を行い、より一層の財務安定性の強化を
0
図る
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 ✓ コミットメントライン導入を検討
15
財務戦略②
様々な資金使途に対応可能な堅実なキャッシュマネジメント
キャッシュマネジメントに留意の上、投資主価値の更なる向上のための施策を目下検討中
資本的支出への対応 物件品質の維持 物流REIT FFOペイアウトレシオ比較
有利子負債の返済 LTVコントロール 本投資法人は、FFOの70%を目途とする分配方針 原則はFFOの70%を目途。
FFOペイアウトレシオは、競合他社比、低い状況。 第5期は、期中での機動的な資金調達
利益超過分配金調整 148%
を実施したため、利益超過分配金を
(機動的な資金調達時) 分配金の平準化 調整
(第5期)
87% 86% 83% 82% 81% 80% 70%
物件取得資金充当 62%
分配金戦略の見直し※ 分配金成長
(利益超過分配の引上げ)
A社 B社 C社 D社 E社 F社 本投資法人 G社 H社
※ 各投資法人が本書日付現在において開示されている直近期有価証券報告書の数値より、本投資法人のFFOの定義に基づき算出し、
(自己投資口の取得) 単位未満を四捨五入して記載しています。
なお、一部投資法人においては当該期につき物件売却等を行う等の特殊要因があり、通常期よりも高い可能性がございます。
(百万円)
内部留保 内部留保
499 279
内部留保 減価 内部留保
減価 23 内部留保 減価 物件 償却費 617
償却費 304 償却費 取得資金 798
借入返済 減価
1,255 380 物件 借入返済 781 320
物件 減価 償却費 72 資本的
取得資金 701 資本的
取得資金 償却費 支出
468 支出
資本的 79 637 39
33
支出 資本的
10 支出
13 分配総額
分配総額 分配総額 当期 1,534
1,510 当期 1,478 純利益
当期 分配総額 当期
分配総額 純利益 1,392
純利益 2,298 当期 純利益
1,178 1,329
2,012 純利益 1,184
1,046
第1期~第3期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
累計実績 (第4期)(実績) (第5期)(実績) (第6期)(予想) (第7期)(予想)
※ 分配方針の変更(分配金戦略の見直し)は、運用ガイドラインの変更を必要とします。運用ガイドラインの変更は未だ決定したものではなく、検討中であり、今後変更される保証はありません。
尚、現在、運用ガイドラインにおいては、FFO70%を目途(減価償却費の30%を上限)に利益超過分配方針を行う方針としております。 16
ESGの取組
基本方針
ESGへの強いコミットメント
GRESB Real Estate Assessment
ESGへの強いコミットメントが評価され「4スター」を取得
上場来タイムリーでの施策推進
本資産運用会社におけるサステナビリティに関する基本方針
E 環境 S 社会貢献 G ガバナンス
1 人材の育成注力
1 省エネルギー(脱炭素)・省資源の推進 2 人権尊重と働き方改革の推進 1 法令の遵守及び不正の防止
3 調達先とのサステナビリティ方針の共有 2 投資主等に対する適時的確な情報開示
2 環境認証の活用 4 テナント企業との連携 3 伊藤忠グループ等の利害関係者との
5 施設所在エリアを中心とした社会との 適切な関係構築
共存
伊藤忠グループのコミットメント
国際グローバル・コンパクト TCFD(気候関連財務情報開示)
伊藤忠商事が2009年4月に参加 伊藤忠商事が2019年5月にTCFD提言への
賛同を表明
17
ESGの取組
(E)環境への取組
GRESB 「Green Star」 4スターの獲得 グリーンファイナンスの積極推進
環境データの開示、DBJ Green Building認証の取得、 • グリーンファイナンスフレームワークに対する第三者評価として、
就労環境の整備、コミュニティサービスへの参加等の
JCRより「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の
取組を積極的に実践してきたことがGRESBより高く
評価され、「Green Star」を取得し、5 段階で評価され 最上位評価である「Green 1(F)」を取得
る「GRESBレーティング」(最上位は5スター)におい • 2021年4月調達予定の借入金の一部にグリーンローンを活用
ては、「4スター」の評価を取得しております。
外部環境認証の積極的な取得 省エネルギー(脱炭素)・省資源の推進
<電気使用量 削減> <再生可能エネルギーの創出> <テナント啓発>
★★★★★ 1物件
★★★★ 5物件
(アイミッションズパーク印西他5物件)
★★★★★ 4物件 LED照明の導入 太陽光パネルの設置
★★★★ 1物件 <水使用量 削減> <CO2排出量 削減> ポスター等による
(アイミッションズパーク印西他3物件)
働きかけ
ポートフォリオにおける認証取得割合
(延床面積ベース・2021年1月末時点)
節水型トイレ・洗面台配置 物流総合効率化法に基づき
DBJ Green Building取得割合 BELS取得割合 テナント協働でCO2削減を推進
<グリーンリース契約の締結> <緑化推進>
85.3% 65.3%
全体 426,229.29m2 全体 426,229.29m2
認証取得物件 363,371.75m2 認証取得物件 278,485.65m2
※2021/1/31時点 グリーンリース契約
緑化駐車場の設置
に基づくLED化改修
※流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律(物流総合効率化法) 18
ESGの取組
(S)社会貢献
調達先とのESG取組 地域社会との共存
PM等の主要取引先に対し、サステナビリティガイドを配布 教育への支援 ハンディキャップを持つ方への支援
年1回、サステナビリティ取組状況のモニタリングを実施
テナント企業との連携
ESG関連条項の賃貸借契約への明記(グリーンリース条項)
賃貸借契約の雛形を修正
伊藤忠記念財団 伊藤忠ユニダス
環境データの管理・共有等、テナントと協力したESG体制を強化
青少年の健全育成を目的とした「子ども 障害等のハンディキャップを持つ方が
入居テナント企業の満足度調査実施 文庫助成事業」「電子図書普及事業」へ 働く場である当該企業を活用
の寄付
2020年より開始 ボランティア活動 近隣への配慮
テナント様の現状の施設の使い方を理解し、施設運営・設備改善に活かす
事例: 従業員の安全性確保
従業員が駐車場から直接エスカレーターで2階に
アプローチして入館する特徴的な仕様を採用し、
歩行者動線とトラック動線を分離することで安全性
伊藤忠野球教室 地域美化(清掃)
を確保
障害のある子供たちとそのご家族、 本運用会社のオフィス周辺における
ボランティア総勢約200名が参加 清掃活動を定期的に実施
従業員への取組
TOKYO働き方改革宣言 コロナウイルス(感染症)対策 専門知識の習得支援
東京都主導の「TOKYO働き方改革宣言企業」の 感染リスク低減のために、リモート 伊藤忠グループと連携し、外部企業と提携した集合/通信教育講座の受講を積極的に支援
承認取得 ワーク導入、出社時は混雑時間の通
勤を回避のため、時差出勤対応
・宅地建物取引士の取得講座開催
休み方の ・時間単位有給休暇の導入
改善 1時間単位での有給休暇取得が可能 伊藤忠グループにて、外部スクール
講師を招聘し、講座を毎週開催。
資産運用会社からも複数名が参加。
働き方の ・時差出勤制度(スライド勤務)の導入
改善 社員が働く時間帯を柔軟に選択可能
19
ESGの取組
(G)ガバナンス
運用報酬体系 資産運用会役職員と投資主の利益一致を促進
・常勤取締役による「累積投資制度」活用開始
・投資主利益との連動性をさらに意識した報酬体系への改定を実施
・従業員向け「持投資口制度」導入済み
・今期(2021年1月期)より新料率適用開始
運用報酬 I 総資産額×0.1% (上限)
・投資主と、資産運用会社の役職員との利益一致を促進
運用報酬 II 賃貸事業NOI×5.0% (上限)
プロパー社員中心の人員構成
運用報酬 III 税引前当期純利益×調整後EPU×0.005% (上限)
資産運用会社の人員構成
(2021年4月1日予定)
譲渡報酬 譲渡価格×0.5%(上限)(ただし、譲渡損発生の場合0%)
合計 内、スポンサー出向社員
常勤取締役 2 0
セイムボート出資
従業員 14 2
・IPOより伊藤忠商事による本投資法人へのセイムボート出資を継続 合計 16 2
• 代表取締役社長は、資産運用会社に転籍済み。部・室長以上の役職者は、
伊藤忠商事による 第2回 担当部長(ADインベストメント・マネジメント㈱より出向)を除き、プロパー社員。
市場での投資口追加取得後 公募増資後 • スポンサーからは、伊藤忠商事より1名、伊藤忠都市開発より1名が出向中
コンプライアンスルールの拡充
5.0% 7.0% 5.6%
金融庁等が求めるグローバルなマネーロンダリング対応(全社統制・
業務プロセス統制)について、外部専門家を起用し、対応ルールの
(IPO時) (2019年7月期末時点) (2021年1月期末時点)
立案検討開始
20
ポートフォリオ
21
優良物件の取得により ポートフォリオの質がさらに向上
厳選投資、テナント粘着性、スポンサーサポートに裏付けられた
長期安定的ポートフォリオをさらに強化 (2021年4月1日時点予想)
強固なスポンサーサポート 築浅・好立地のポートフォリオ 優良テナントとの長期契約
不動産 商社
好立地 築浅物件 長期契約 優良テナント
物流 商流
スポンサー開発物件 投資エリア 賃貸借残存期間
スポンサー開発物件比率(取得価格ベース) 投資エリア別比率 (取得価格ベース) 賃貸借残存期間別比率(年間賃料ベース)
その他開発 0.7 % 圏央道周辺 4.8 % 1年未満 1.0 %
1年以上3年未満
外環道周辺
15.3 % 7年以上 13.9 %
国道16号周辺 58.9 % 3年以上
99.1 % +外環道周辺 残存期間平均(注4) 5年未満
(第4期末) 93.7% 6.2年 8.0 %
(第4期末) ( 第4期末)
99.3 % 95.2 % 6.0 年
スポンサー開発 国道 16号周辺 5年以上7年未満
99.3 % 80.0 % 18.1 %
伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント 築年数 テナント業種
伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント比率 築年数別比率 (取得価格ベース) テナント業種別比率 (年間賃料ベース)
(年間賃料ベース)
その他
5年超
7年超 5.4 % メーカー物流 1.8 %
第4期末対比、
30.1 % 伊藤忠グループ及び
7年以内 小売 5.5 %
グループ顧客テナントの 16.8 %
テナント数は不変、 3PL Eコマース
80.9 % 平均築年数 Eコマース+
年間賃料は増額。
(第4期末) 3.5年 54.0 % 大手3PL比率 38.6 %
(第4期末) 78.1%
69.9% ( 第4期末)
伊藤忠 伊藤忠 3年超 3.7 年
グループ グループ顧客 5年以内 1年超3年以内 75.9 %
6.2 % 63.7 % 35.6 % 42.1 % うち大手3PL
37.2 %
※1 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
※2 3PLとは、Third Party Logisticの略で、荷主に対して商品の受発注・在庫管理から情報化までの包括的な物流改革を提案し、一括して物流業務を受託する外部の専門業者である第三者のことをいいます。以下同じです。
※3 大手3PLとは、3PL事業者のうち、当該事業者を含むグループ連結売上高が1,000億円を超える3PL事業者をいいます。以下同じです。
22
マーケット概要
23
マーケット概要① 物流施設の需給バランス
関東エリア・関西エリアにおける物流マーケット
関東エリアにおける空室率と需給バランス 首都圏エリア別における空室率
(千㎡) (%) (%)
3,500 6
12
3,000 5
10
2,500
4 8
2,000 関東エリアは、全体として低空室率の状態。
3 6
1,500 新規供給が続いていた国道16号エリアにおいても、
2 4
1,000 空室率は大幅に改善し、1%未満となった
500 1 2
0 0 0
17年1月
17年4月
17年7月
18年1月
18年4月
18年7月
19年1月
19年4月
19年7月
20年1月
20年4月
20年7月
21年1月
17年10月
18年10月
19年10月
20年10月
2017 2018 2019 2020 2021 2022
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
臨海エリア 外環道エリア
国道16号エリア 圏央道エリア
関西エリアにおける空室率と需給バランス 関西エリア別における空室率
(千㎡) (%)
1,400 14 (%)
18
1,200 12 16
1,000 10 14
12
800 8
10
関西エリアは、大型供給が多くない中で、堅強な
600 6 8 需要を背景に低空室率を維持。
400 4 6 臨海エリアは、引き続き空室率が改善。
4
200 2
2 内陸エリアも大型供給はあったものの、空室率は
0 0 0 安定的に推移。
17年1月
17年4月
17年7月
18年1月
18年4月
18年7月
19年1月
19年4月
19年7月
20年1月
20年4月
20年7月
21年1月
17年10月
18年10月
19年10月
20年10月
2017 2018 2019 2020 2021 2022
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
関西臨海エリア 関西内陸エリア
出所:株式会社一五不動産情報サービス
保有物件に加えパイプライン物件は関東エリアに立地。スポンサー開発予定物件は地方大都市エリアに拡大。
引き続き、需給は堅調。
24
マーケット概要② Eコマース関連の指標の推移
Eコマース・3PL市場の拡大と宅配の多頻度・小ロット化
ネット通販の市場規模推移 主要国の各市場におけるEC化率
(兆円)
25.0%
25 Eコマース売上高
20.4%
20.0% 18.8%
20
15.0%
15 11.8%
10.4%
10 10.0%
7.9%
5.4% 4.9%
5 5.0%
2.7%
0 0.0%
中 韓 米 台 日 シ イ マ
レ
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 国 国 国 湾 本 ン
ガ
ン
ド ー
ポ シ
(年度) ー ア
ル
出所:平成30年電子商取引に関する市場調査(経済産業省) 出所:平成30年電子商取引に関する市場調査(経済産業省)
宅配便取扱個数と国内貨物輸送量の推移 日本の3PL市場規模の推移
(億円)
(億トン) (億個) 3PL売上高
国内貨物輸送量(左軸) 宅配便取扱個数(右軸) 35,000
70 50
30,000
60
40
25,000
50
40 30 20,000
30 15,000
20
20 10,000
10
10 5,000
0 0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
(年度) (年度)
出所:交通関連統計資料集(国土交通省)
平成30年度宅配便等取扱個数の調査及び集計方法(国土交通省) 出所:月刊ロジスティクス・ビジネス(株式会社ライノス・パブリケーションズ)
25
Appendix
26
各種施策と投資口価格の推移
(円) 第1回公募増資 第2回公募増資 (口)
180,000 本投資法人(左軸) 30,000
NAVプレミアムにてローンチ 2020年内2度目の実施
物流特化型REIT(左軸)
東証REIT指数(左軸)
160,000 25,000
140,000 20,000
8
7
120,000 15,000
第5期(2021年1月期)末
1口当たりNAV:126,473円
6 NAV倍率:1.03x
5
100,000 10,000
4
3 第3期(2020年1月期)末
2 1口当たりNAV:116,026円
1
NAV倍率:1.09x
80,000 第2期(2019年7月期)末 5,000
第1期(2019年1月期)末 1口当たりNAV:113,026円 第4期(2020年7月期)末
1口当たりNAV:109,848円 NAV倍率:0.91x 1口当たりNAV:118,511円
NAV倍率:0.80x NAV倍率:1.36x
本投資法人出来高(右軸)
60,000 0
2018/9 2018/11 2019/1 2019/3 2019/5 2019/7 2019/9 2019/11 2020/1 2020/3 2020/5 2020/7 2020/9 2020/11 2021/1
1 2 3 4 5 6 7 8
借入金による 伊藤忠商事による GRESB Green Star MSCI Japan JCRの格付見通しが
アナリスト
新規2物件の 信用格付を取得 市場での投資口 (GRESB レーティング グリーンボンドの発行 Small Cap Index A+(安定的)から
(2019年3月15日)
カバレッジを取得 (2019年12月12日)
取得を発表 追加取得を発表 (2019年6月14日)
3スター)を取得 への組入公表 A+(ポジティブ)に変更
(2019年3月14日) (2019年3月26日) (2019年9月10日) (2020年5月12日) (2021年2月1日)
※ 東証REIT指数及び物流特化型の推移は、本投資法人の上場日を開始日とし、本投資法人の上場時公募価格103,000円を基準に指数化しております。また物流特化型は時価総額加重平均で算出しております。
27
損益計算書及び貸借対照表
2021年1月期(第5期)
損益計算書 貸借対照表
(単位:千円) (単位:千円) (単位:千円)
当 期 当 期 当 期
(自 2020年8月1日 2021年1月31日 2021年1月31日
至 2021年1月31日) 資産の部
負債の部
流動資産
営業収益 流動負債
現金及び預金 2,592,377
賃貸事業収入 2,578,905 営業未払金 95,842
信託現金及び信託預金 3,378,321
その他賃貸事業収入 27,144 営業未収入金 54,690 短期借入金 -
営業収益合計 2,606,049 未収消費税等 522,720 未払金 47,917
営業費用 前払費用 50,836 未払費用 366,267
賃貸事業費用 935,491 その他 - 1年内返済予定の長期借入金 6,030,000
資産運用報酬 297,722 流動資産合計 6,598,946
未払法人税等 931
固定資産
資産保管・一般事務委託報酬 9,574 前受金 521,253
有形固定資産
役員報酬 2,640 その他 24,221
信託建物 56,142,882
その他営業費用 37,381 減価償却累計額 △ 2,298,574 流動負債合計 7,086,433
営業費用合計 1,282,810 信託建物(純額) 53,844,307 固定負債
営業利益 1,323,238 信託構築物 2,119,976 投資法人債 1,500,000
営業外収益 減価償却累計額 △ 188,508 長期借入金 27,840,000
受取利息 19 信託構築物(純額) 1,931,467
信託預り敷金及び保証金 1,346,310
信託機械及び装置 1,572,688
還付加算金 1,363 その他 2,182
減価償却累計額 △ 107,871
営業外収益合計 1,382 固定負債合計 30,688,493
信託機械及び装置(純額) 1,464,817
営業外費用 負債合計 37,774,926
信託工具、器具及び備品 2,084
支払利息 82,959 減価償却累計額 △ 498 純資産の部
投資法人債利息 2,274 信託工具、器具及び備品(純額) 1,585 投資主資本
投資口交付費 17,622 信託土地 39,172,735 出資総額 64,647,572
投資法人債発行費償却 1,276 有形固定資産合計 96,414,913 出資総額控除額
融資関連費用 18,706 無形固定資産
一時差異等調整引当額 -
ソフトウェア 3,104
その他 16,092 その他の出資総額控除額 △ 419,124
無形固定資産合計 3,104
営業外費用合計 138,932 出資総額控除額合計 △ 419,124
投資その他の資産
経常利益 1,185,688 差入敷金及び保証金 10,000 出資総額(純額) 64,228,447
税引前当期純利益 1,185,688 長期前払費用 151,538 剰余金
法人税、住民税及び事業税 934 繰延税金資産 15 当期未処分利益又は当期未処理損失(△) 1,184,930
法人税等調整額 △ 3 投資その他の資産合計 161,554 剰余金合計 1,184,930
法人税等合計 931 固定資産合計 96,579,572
投資主資本合計 65,413,378
繰延資産
当期純利益 1,184,757 純資産合計 65,413,378
投資法人債発行費 9,785
前期繰越利益 172 負債純資産合計 103,188,305
繰延資産合計 9,785
当期未処分利益又は当期未処理損失(△) 1,184,930 資産合計 103,188,305
28
本投資法人の特徴及び基本戦略①
豊富な物流不動産開発・取得実績(不動産・物流プラットフォーム)と、
約10万社に及ぶ取引顧客網(商社・商流プラットフォーム)を有するスポンサー
グループのサポートを活用し、拡張的協働関係に基づく成長スパイラルを構築
本投資法人を通じた
伊藤忠グループの
プラットフォームの強化
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠商事
保有・運用 開発・リーシング・管理
投資法人保有物件 伊藤忠グループが有する2つのプラットフォーム
拡張的 不動産・物流 商社・商流
v
協働関係
IMP印西 IMP野田 IMP柏2
プラットフォーム プラットフォーム
IMP柏 IMP守谷 IMP千葉北
伊藤忠グループ開発物件
IMP厚木 IMP三郷 IMP守谷2
伊藤忠グループの アイミッションズパーク市川塩浜 アイミッションズパーク厚木2 アイミッションズパーク桑名
プラットフォームを活用した
本投資法人の成長
IMP印西2 IMP東京足立 IMP三芳
アイミッションズパーク吉川美南 アイミッションズパーク箕面
2021年4月1日 取得予定資産
29
本投資法人の特徴及び基本戦略②
「拡張的協働関係」の礎となる2つのプラットフォーム
不動産・物流プラットフォーム 商社・商流プラットフォーム
1 2004年度から17年間で培った物流不動産の用地仕入・施設開発・リーシング力 1 10万社に及ぶ豊富な取引顧客網
2 物流事業者としての経験 2 商流の川上から川下までをカバーする幅広い事業領域
3 J-REIT運用・管理経験の横展開 3 生活消費関連ビジネスにおける高いプレゼンス
1 2 3 全てを統合的に所管する 1 2 3 を網羅する
伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能・物流機能” 経営レベルでの取引関係を有する“総合商社”
1 用地仕入・施設開発・リーシング 商流
物流 物流 物流
物流事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 サプライヤー メーカー 小売事業者 消費者
ユーザー目線・ 長期運用・管理を前提と
スポンサー両輪による
取引顧客網の活用 用地仕入・施設開発・リーシング体制 した施設開発
伊藤忠商事のグループ力
住生活
カンパニー
金属 食料
カンパニー カンパニー
2 物流オペレーション 3 運用・管理
エネルギー・
繊維