第1期（2019年1月期）
決算説明会資料
2019年3月18日開催
0
社長メッセージ
“果たすべき使命”
上場後、本投資法人の投資口価格は軟調な状況が続きました。
投資主の皆様からは数多くの叱咤激励の声をいただいております。
伊藤忠商事入社後、 2012年からのアドバンス・レジデンス投資法人の運用経験を含め、
30年以上、不動産に携わってきました。
その集大成ともいうべき本投資法人の立ち上げにあたり、
不動産のあるべきキャップレート目線に信念をもって、売買交渉をスポンサーと行ってきました。
この姿勢は、今後も変わることはありません。
運用会社は、私自身が一人一人とじっくり話をし、
経験と能力、そして想いを備えたスタッフを揃えることが出来ています。
皆、投資口価格の状況を見てすぐに、状況打開のための次なる一手へと切り替えを行い、
今日この瞬間も様々な施策を講じるべく動いています。
日本、そして世界の物流にパラダイムシフトが起きている中、
スポンサーである伊藤忠グループは商社ならではの“使命”を有しています。
そして、このグループとの拡張的協働関係の下、なすべきことを時機を逸することなく実行し、
一人でも多くの方にファンになっていただくこと、それが私たちの“果たすべき使命”です。
伊藤忠リート・マネジメント株式会社
代表取締役社長 東海林 淳一
1
目次
決算概要
第1期（2019年1月期）決算について P.4
本日までに発表済の取組施策について①② P.5～6
第2期（2019年7月期）及び第3期（2020年1月期）の業績予想について P.7
成長戦略
本投資法人の足許の状況と課題 P.9
本投資法人の現状課題と施策 P.10
本投資法人の基本戦略①②③ P.11～13
本投資法人の特徴 P.14
今後の成長戦略 P.15
本投資法人の"果たすべき使命" P.16
外部成長戦略 P.17
投資法人のポートフォリオ状況
ポートフォリオMAP P.19
ポートフォリオ一覧 P.20
ポートフォリオの特徴/状況 P.21
投資法人の財務状況
財務状況 P.23
マーケット概要
物流施設の需給バランス①② P.25～26
Appendix
2
決算概要
3
第1期(2019年1月期)決算について
実績と当初業績予想の差異
第1期（2019年1月期）は、稼働率100％の中、融資関連費用や上場にかかる投資口発行関連費用の減少等により、当初業績予想を上回る結果
1口当たり分配金 運用状況＜第1期（2019年1月期）末時点＞
第1期実績 1,729円 鑑定NOI利回り 5.0% 稼働率 100.0% 含み益 3,830百万円
当初予想比 +71円
（取得価格ベース） （含み益率 7.1％）
（単位：百万円）
当初業績予想 修正業績予想 対当初 差異の主な内訳
（2018年9月12日発表） （2019年2月25日発表） 当期実績 業績予想
項目 （A） （B） （C） （C）−（A）
営業収益 1,282 1,300 1,300 +18 【営業収益】
水光熱費収入の増加 ＋14
営業利益 740 736 736 △3
【営業利益】
経常利益 495 521 521 +26
水光熱費用の増加 △10
当期純利益 494 520 520 +26 修繕費の減少 ＋3
減価償却費の増加 △21
1口当たり分配金 1,658円 1,730円 1,729円 +71円 資産運用報酬の増加 △4
弁護士報酬等の削減 ＋2
うち1口当たり利益分配金 1,385円 1,457円 1,456円 +71円
その他営業費用の削減 ＋5
うち1口当たり利益超過分配金 273円 273円 273円 ±0円 【経常利益】
FFO 819 866 866 +47 金利スワップ契約による
金利の削減 ＋5
FFOペイアウトレシオ 72.2% 71.3% 71.3% △0.9% 融資関連費用の減少 ＋3
投資口発行関連費用の減少 ＋27
減価償却費に占める利益超過
30.0% 28.2% 28.2% △1.8%
分配の割合
※ 第1期（2019年1月期）の営業期間は、2018年5月1日から2019年1月末日です。但し、実質的な運用期間は2018年9月7日から2019年1月末日までの147日となります。
鑑定NOI利回りは、鑑定NOI合計を取得価格合計で除して小数第2位で四捨五入して記載しています。以下同じです。
含み益は、第1期末帳簿価額と鑑定評価額の差異を記載し、含み益率は期末簿価に対する差異比率を小数第2位で四捨五入して記載しています。以下同じです。
FFOは、当期純利益（但し、不動産等売却損益を除きます。）に当該営業期間の減価償却費を加算した数値を記載しています。以下同じです。
FFOペイアウトレシオは、利益分配金総額と利益超過分配金総額の合計額をFFOで除して小数第2位で四捨五入した数値を記載しています。以下同じです。
4
本日までに発表済の取組施策について①
今後の成長に向けた第一歩としての取組み
タイムリーな
財務余力の 信用格付の ESGの
外部成長の
活用 取得 取組み
実現
3月14日発表 3月14日発表 3月15日発表 2月28日発表
新規2物件（1物件の追加取得含む）
新規借入金
49.9億円の物件取得
（取得価格ベース）
52.8億円の調達予定 新規格付取得
追加取得
LTV
IMP印西（準共有持分15%）
37.0% A+
第1期（2019年1月期）末 認証取得（5物件）
新規取得 （安定的）
39.9% JCRより取得
第2期（2019年7月期）末
（予想） 持投資口制度の導入
IMP守谷2
5
本日までに発表済の取組施策について②
取得物件概要
優先交渉権に基づき、パイプライン物件の一部を取得
第1期末 第2期（2019年7月期）取組施策 取得物件合計／ 合計／平均
指標
（2019年1月期） IMP印西（準共有持分15%） IMP守谷2 平均 （2019年4月1日予定）
物件数 7物件 1物件（準共有持分の追加取得） 1物件 2物件 8物件
取得価格 53,840百万円 4,240百万円 750百万円 4,990百万円 58,830百万円
鑑定評価額 57,720百万円 4,440百万円 845百万円 5,285百万円 63,005百万円
鑑定NOI利回り 5.0% 4.9% 6.6% 5.2％ 5.0%
Asset
築年数 2.4年 1.1年 24.3年 4.6年 2.8年
稼働率 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
延床面積 236,567.50㎡ 16,503.37㎡ 6,779.95㎡ 23,283.32㎡ 259.850.82㎡
所在地 千葉県印西市 茨城県つくばみらい市
有利子負債残高 21,990百万円 27,270百万円
Debt 52.8億円の新規借り入れを予定
39.9%
LTV 37.0%
（2019年7月期予想）
1口当たり 2,262円
1,729円
分配金 （2019年7月期予想）
Equity
1口当たりNAV 109,848円
その他の取組み
• DBJ Green Building認証取得（IMP印西：5スター、IMP柏・IMP野田・IMP守谷・IMP三郷：4スター）
ESG • 資産運用会社の従業員持投資口制度の導入
• 伊藤忠グループと連携した社会貢献取組み
※ 新規取得予定2物件及び取得予定後の合計/平均の築年数は、2019年4月1日時点の数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
IMP印西（準共有持分15％）の延床面積は、当該物件全体の延床面積（110,022.51㎡）の準共有持分割合に相当する数値を小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
第1期の1口当たりNAVは、（純資産＋（鑑定評価額－期末帳簿価額）－分配金支払総額（利益超過分配含む））÷期末発行済投資口数（357,143口）にて計算し、単位未満を切り捨てて記載しています。
6
第2期(2019年7月期)及び第3期(2020年1月期)の業績予想について
第2期及び第3期の業績予想 （単位：百万円）
第2期（2019年7月期）差異の主な内訳
当初第2期業績予想 今回第2期業績予想 差異 第3期業績予想
項目 （2018年9月12日発表） （2019年3月14日発表） （B）−（A） （2019年3月14日発表）
【営業収益】
（A） （B）
物件取得による増収
営業収益 1,597 1,723 126 1,775 賃料収入 +103
営業利益 741 798 56 821 水道光熱収入 +21
経常利益 672 707 35 733 【営業利益】
物件取得による費用増
当期純利益 671 706 35 732 水道光熱費 △18
1口当たり分配金 2,174円 2,262円 88円 2,343円 運用報酬 △15
減価償却費 △47
うち1口当たり利益分配金 1,880円 1,977円 97円 2,051円 印西固都税減額
うち1口当たり利益超過分配金 294円 285円 △9円 292円 （想定額との差異） +11
投資主数増（想定対比）による
FFO 1,071 1,154 83 1,195 費用増 △4
FFOペイアウトレシオ 72.4% 70.0% △2.4% 70.0% 【経常利益】
減価償却費に占める利益超過分配の割合 26.2% 22.7% △3.5% 22.5% 物件取得による営業外費用増
支払利息 △9
融資関連費用 △11
分配金予想
新規物件取得により第2期（2019年7月期）の分配金も当初予想から+4.0％の成長見込み
第1期 第2期 第3期
2,174 2,262 2,343
285 292
1,729
+4.0%
(※)
1,658 294
273 +4.3% 273
1,880 1,977 2,051
1,385 1,456
2019年1月期 2019年1月期 2019年7月期 2019年7月期 2020年1月期
当初予想 実績 当初予想 ※追加物件取得効果は 今回発表予想 今回発表予想
1口当たり利益分配金 1口当たり利益超過分配金 2019年4月からの4か月分
7
成長戦略
8
本投資法人の足許の状況と課題
J-REIT市場でのプレゼンス向上が不可欠
①規模の相対的ビハインド 現状の分配金利回り※2
• 規模拡大の蓋然性と高い成長率の追求
分配金利回り
• 規模に依らない長期安定的ポートフォリオ特性の訴求
物流特化型J-REIT資産規模ランキング
物流特化型銘柄で7位／8の資産規模 4.9%
本投資法人
4.2%
4.1%
②限定的な投資家ユニバース
• 現投資主との関係深化と更なるファン投資家層の拡大
• 丁寧なIR等を通じた、本投資法人の強み及び成長戦略の更なる訴求
本投資法人 34.4% 51.5% 11.9%
2.2%
※1
J-REIT平均 8.6% 57.2% 8.5% 25.7%
J-REIT平均 物流特化型平均 本投資法人
0% 20% 40% 60% 80% 100%
個人 金融機関 その他法人 外国法人等
国内及び海外の投資家に
③トラックレコードの不足
• 着実な分配金成長実績の積み上げ “選ばれる銘柄”へ
• タイムリーかつ積極的な施策実績の積み上げ
※1 投資主構成のJ-REIT平均は、2018年12月期までに発表されている各投資法人の開示資料を基に、2019年1月31日時点における時価総額で加重平均して算出しています。
※2 分配金利回りは、各投資法人が開示している1口当たり当期予想分配金を365日換算した数値を2019年3月1日時点における投資口価格で除して算出しています。本投資法人の分配金利回りは2019年7月期（第2期）の1口当たり予想分配金2,174円（2018
年9月12日公表）に基づいて計算しています。なお、J-REIT平均と物流特化型平均の分配金利回りについては、該当する投資法人の分配金利回りを、2019年3月1日時点における時価総額で加重平均して算出しています。
9
本投資法人の現状課題と施策
課題 取組施策
✓ タイムリーかつ積極的な施策実績の積み上げ
✓ 規模拡大の蓋然性と高い成長率の追求
タイムリーな
外部成長の
実現
✓
借入金を活用した物件取得
✓ 着実な分配金成長実績の積み上げ
✓ 規模に依らない長期安定的ポートフォリオ特性の訴求
財務余力の
活用 ✓
✓
継続的なIR活動への注力
✓
外部信用格付の取得
✓
信用格付
✓ 現投資主との関係深化と更なるファン投資家層の拡大 の取得 A+（安定的）：JCR
丁寧なIR等を通じた、本投資法人の強み及び成長戦略の
更なる訴求
ESGの DBJ Green Building認証取得
取組み 持投資口制度の導入
10
本投資法人の基本戦略①
豊富な物流不動産開発・取得実績（不動産・物流プラットフォーム）と、約10万社に及
ぶ取引顧客網（商社・商流プラットフォーム）を有するスポンサーグループのサポート
を活用し、拡張的協働関係に基づく成長スパイラルを構築
本投資法人を通じた
伊藤忠グループの
プラットフォームの強化
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠商事
保有・運用 開発・リーシング・管理
伊藤忠グループが有する2つのプラットフォーム
投資法人保有物件
拡張的 不動産・物流 商社・商流
協働関係 プラットフォーム プラットフォーム
IMP印西 IMP野田
伊藤忠商事保有・開発物件
IMP柏 IMP守谷 IMP千葉北
伊藤忠グループの IMP柏2 IMP印西 IMP印西2
プラットフォームを活用した
本投資法人の成長
IMP厚木 IMP三郷 IMP守谷2
IMP東京足立 IMP市川塩浜 IMP三芳
11
本投資法人の基本戦略②
「拡張的協働関係」の礎となる2つのプラットフォーム
不動産・物流プラットフォーム 商社・商流プラットフォーム
1 2004年度から14年間で培った物流不動産の用地仕入・施設開発・リーシング力 1 10万社に及ぶ豊富な取引顧客網
2 物流事業者としての経験 2 商流の川上から川下までをカバーする幅広い事業領域
3 J-REIT運用・管理経験の横展開 3 生活消費関連ビジネスにおける高いプレゼンス
1 2 3 全てを統合的に所管する 1 2 3 を網羅する
伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能・物流機能” 経営レベルでの取引関係を有する“総合商社”
1 用地仕入・施設開発・リーシング 商流
物流 物流 物流
物流事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発
サプライヤー メーカー 小売事業者 消費者
ユーザー目線・ 長期運用・管理を前提と
スポンサー両輪による
取引顧客網の活用 用地仕入・施設開発・リーシング体制 した施設開発
伊藤忠商事のグループ力
住生活
カンパニー
2 物流オペレーション 3 運用・管理 金属 食料
カンパニー カンパニー
伊藤忠商事 伊藤忠ロジスティクス 伊藤忠リート・マネジメント 伊藤忠アーバンコミュニティ エネルギー・
繊維
化学品
アドバンス・レジデンス投資法人の カンパニー
物流事業者としての経験活用 運用・管理経験を横展開 カンパニー
伊藤忠グループ
機械 情報・金融
カンパニー カンパニー
物流ソリューションの提供
12
本投資法人の基本戦略③ ~御用聞き~
伊藤忠グループならではのリーシング・御用聞き
• 不動産・物流プラットフォームと商社・商流プラットフォームを最大限活用した伊藤忠グループならではのリーシング戦略に基づく内部成長を図る。
• 伊藤忠グループが「御用聞き」を展開し、テナントが抱える経営課題を解決することで、テナントとの粘着性を向上。
二つのプラットフォームを最大限活用したリーシング戦略
不動産・物流プラットフォーム 商社・商流プラットフォーム
経営パートナー含む約10万社に及ぶ取引顧客網
不動産機能 • 2004年度からの経験に基づくリーシングノウハウ
伊藤忠グループ会社 約300社
• 物流企業・荷主企業との取引顧客網
物流機能
• 物流オペレーションの経験
テナント満足度を高める御用聞き
御用聞き（伊藤忠グループによるテナント・顧客への課題解決策の提供事例）
住生活
カンパニー
大手Eコマース事業者への 金属 食料 大手家具メーカーへの
段ボール提供 カンパニー カンパニー
トラック配送システムの提供
エネルギー・
繊維
化学品
カンパニー
カンパニー
倉庫内設備の工事 伊藤忠グループ 通販事業者への
保守点検 コールセンター業務の提供
機械 情報・金融
カンパニー カンパニー
テナント粘着性から生まれる安定的な収入
13
本投資法人の特徴
伊藤忠グループが開発・保有する • テナントニーズに即して伊藤忠グループが開発
「物流不動産」への重点投資 • 伊藤忠グループが誘致した優良テナントが入居
「拡張的協働関係」に基づく • 「不動産・物流プラットフォーム」及び「商社・商流プラットフォーム」の活用
• 伊藤忠商事が有する約10万社に及ぶ豊富な取引顧客網の活用
外部成長・内部成長 • 「御用聞き」によるテナント粘着性を通じた長期安定的な成長
• 借入の長期化・分散化・金利固定化を通じた財務基盤の安定化
保守的な財務運営
• 成長性に配慮したLTVコントロールと、効率的なキャッシュマネジメント
投資主価値向上の • 伊藤忠商事によるセイムボート出資
• 投資法人の総資産、賃貸事業NOI及びEPUに連動した資産運用会社の運用
実現に向けた取り組み 報酬体系
＜i Missions Parkに込めた想い＞
ひとりの商人、無数の使命
14
今後の成長戦略
スポンサーパイプライン物件等の着実な取得とLTVコントロールの徹底による
安定的成長を実現
第1期 第2期 第3期（2020年1月期）
第5期（2021年1月期）以降
（2019年1月期） （2019年7月期） 〜第4期（2020年7月期）
物件取得とLTVコントロールによる
＋4.3% ＋4.0% 着実なEPU（DPU）成長を継続
(
分 D 今回予想 第3期予想
実績 当初予想 2,343円
配 P 当初予想 2,262円 物件取得と内部成長意識によ
1,729円 2,174円
金 U 1,658円 る継続的なEPU（DPU）成長
)
IMP印西（15%）：42.4億円 IMP守谷2：7.5億円
パイプライン物件を中心に
PO（＋LTVコントロール）による物件取得
資 併せて、更なるパイプライン物件
産 （優先交渉権）の確保 当面目標2,000億円程度
規 8物件588億円 （EPRA/NAREIT入り意識）
模 7物件538億円 （但し、急がず着実に）
借入金による物件取得 適切なLTVコントロールを継続実施
L
第2期予想
T 中長期的なLTV水準
第1期実績 39.9%
V 37.0% 40%～50%
15
本投資法人の“果たすべき使命”
流動性の拡大、投資家層の拡大、分配金の向上
➢ スポンサーパイプライン物件等の取得（物件取得ルート強化（ＣＲＥ戦略等）含む）
攻 【但し、急がず着実に。借入金活用も検討】
➢ 外部格付けの向上【AA格を目指した信用力向上】
め ➢ ＥＳＧへの取組み促進【GRESB認証の取得等】
➢ ＮＯＩ向上取組みの実行【運営コスト削減、未利用スペースの有効活用等】
➢ 積極的ＩＲ活動の実施【マーケットとの丁寧なコミュニケーションを意識】
安定稼働、強固な財務基盤構築、投資口価格向上
➢ 御用聞き機能による既存テナントとの関係性強化【テナント粘着性向上】
守 ➢ ＬＴＶコントロールの徹底【中長期的水準４０〜５０%】
➢ 借入金の長期・固定化・分散化の徹底
り ➢ 資金調達手段の多様化検討【コミットメントライン導入、投資法人債発行】
➢ 効率的なキャッシュマネジメントの徹底【利益超過分配、修繕コスト等】
➢ 投資口価格推移状況次第では自己投資口取得も検討
16
外部成長戦略
伊藤忠グループ保有・開発中物件の着実な取得
伊藤忠グループの物流不動産開発・取得実績
開発・取得物件総数 32物件 2017年度 （1,000㎡）
2014年度 物流不動産分野における 1,384
開発・取得物件荘延床面積 138万㎡超 事業拡大を発表
1,306 1,500
物流不動産分野での開発 1,132
加速・資産規模拡大を発表 990 1,200
2004年度 863
720 720 900
物流不動産開発を本格的に開始
450 600
256 256 256 283
111 187 300
26 53
0
2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度
(予定)
累計プロジェクト予定額 2,764億円（過去19物件・約1,594億円を外部売却）
伊藤忠商事
保有・運用 明確な役割分担 開発・リーシング・管理
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠都市開発
本投資法人の保有資産 伊藤忠グループの保有・開発中物件
保有物件：7物件／延床面積236,567㎡ → 8物件／延床面積259,850㎡ 伊藤忠グループ保有・開発中物件：6物件／延床予定面積274,111㎡
優先交渉権 優先交渉権 優先交渉権 優先交渉権
62, 750㎡ 71, 514㎡ 9, 841㎡ 16,503㎡ 22, 004㎡ 117,299㎡ 27,872㎡
アイミッションズパーク野田 アイミッションズパーク印西 アイミッションズパーク千葉北 アイミッションズパーク印西 アイミッションズパーク印西 アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク東京足立
2016年2月竣工 （準共有持分65%）2018年2月竣工 2017年11月竣工 （準共有持分15%） （準共有持分20%）
優先交渉権 優先交渉権 優先交渉権
A棟：3, 909㎡ B棟：15, 387㎡ 18, 680㎡ 31, 976㎡ 22, 506㎡ 6, 779㎡ 59, 111㎡ 28, 805㎡ 19,020㎡
アイミッションズパーク厚木 アイミッションズパーク守谷 アイミッションズパーク柏 アイミッションズパーク三郷 アイミッションズパーク守谷2 アイミッションズパーク市川塩浜 アイミッションズパーク印西2 アイミッションズパーク三芳
A棟：2012年9月竣工 2017年3月竣工 2015年3月竣工 2017年7月竣工
B棟：2012年8月竣工
※ 延床面積の単位未満は切り捨てて記載しています。また、伊藤忠グループの保有・開発中物件のうち、現時点で開発中の物件については延床面積が実際と異なる場合があります。 17
投資法人のポートフォリオ状況
18
ポートフォリオMAP
国道16号
圏央道周辺
9.0%
外環道周辺
アイミッションズパーク印西（準共有持分65%）
10.4% 国道16号周辺
及び 外環道周辺
91.0 %
国道16号 圏央道
国道16号周辺
既
保 アイミッションズパーク守谷 アイミッションズパーク厚木
80.6%
有 国道16号 国道16号
物
件
アイミッションズパーク柏 アイミッションズパーク千葉北
外環道 国道16号
アイミッションズパーク三郷 アイミッションズパーク野田
国道16号
2
0
1
9
年
4 アイミッションズパーク印西（準共有持分15%）
月 国道16号
1
日
取
得
物
件 優先交渉権 国道16号 優先交渉権 外環道 国道16号 優先交渉権 外環道 優先交渉権 国道16号 優先交渉権 国道16号
伊藤忠グループ
保有・開発中物件
アイミッションズパーク印西 アイミッションズパーク市川塩浜 アイミッションズパーク印西2 アイミッションズパーク東京足立 アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク三芳
アイミッションズパーク守谷2 （準共有持分20 %）
19
ポートフォリオ一覧
伊藤忠グループが開発する物流不動産「アイミッションズパーク」を主な投資対象とし、長期安定的なポートフォリオを引き続き構築
期末帳簿
物件 取得価格 鑑定評価額 含み益 鑑定NOI 延床面積 築年数 稼働率
区分 物件名称 所在地 価格(※4)
番号 （百万円） （百万円） （百万円） 利回り（%） （㎡） （年） （%）
（百万円） (※4) (※2)
A棟: 3,909.97
L-1 アイミッションズパーク厚木 神奈川県厚木市 5,300 5,315 5,820 504 5.0 6.4 100.0
B棟:15,387.63
L-2 アイミッションズパーク柏 千葉県柏市 6,140 6,148 6,830 681 5.1 31,976.44 3.9 100.0
L-3 アイミッションズパーク野田 千葉県野田市 12,600 12,611 13,400 788 4.9 62,750.90 3.0 100.0
取得
済資 L-4 アイミッションズパーク守谷 茨城県つくばみらい市 3,200 3,203 3,390 186 5.1 18,680.16 1.8 100.0
産
L-5 アイミッションズパーク三郷 埼玉県三郷市 6,100 6,112 6,750 637 5.0 22,506.53 1.5 100.0
L-6 アイミッションズパーク千葉北 千葉県千葉市 2,600 2,614 2,830 215 5.3 9,841.24 1.2 100.0
アイミッションズパーク印西 110,022.51
L-7 千葉県印西市 17,900 17,883 18,700 816 4.9 (※1) 0.9 100.0
（準共有持分65%） (71,514.63)
合計 275,075.38
53,840 53,889 57,720 3,830 5.0 2.4 100.0
（第1期（2019年1月期）末時点、L-1～L-7） (236,567.50)
アイミッションズパーク印西 110,022.51
L-7 千葉県印西市 4,240 － 4,440 － 4.9 (※1) 1.1 100.0
取得 （準共有持分15%） (16,503.37)
予定
資産
L-8 アイミッションズパーク守谷2 茨城県つくばみらい市 750 － 845 － 6.6 6,779.95 24.3 100.0
281,855.33 (※3)
合計
58,830 － 63,005 － 5.0 2.8 100.0
（2019年4月1日時点、L-1～L-8）（予定） (259,850.82)
※1 アイミッションズパーク印西に係る延床面積は、括弧内に準共有持分割合（65％又は15％）に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
※2 鑑定NOI利回りは取得価格ベース。小数第2位を四捨五入して記載しています。
※3 2019年4月1日時点の数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、取得済資産であるL-1からL-7までの2019年4月1日時点の平均築年数は2.6年となります。
※4 期末帳簿価額及び含み益は、単位未満を切り捨てて記載
20
ポートフォリオの特徴/状況
厳選投資とテナント粘着性に基づく長期安定的ポートフォリオ
（2019年4月1日物件取得時点）
強固なスポンサーサポート 築浅・好立地のポートフォリオ 優良テナントとの長期契約
商社
不動産
物流 × 商流
好立地
× 築浅物件 長期契約
× 優良テナント
スポンサー開発物件 投資エリア 賃貸借残存期間
スポンサー開発比率 （取得価格ベース） エリア別比率（取得価格ベース） 賃貸借残存期間別比率 （年間賃料ベース）
圏央道周辺 9.0 ％ 1年未満 4.9 ％
その他開発
1.3 ％ 外環道周辺 1年以上3年未満
10.4 ％ 12.9 ％
国道16号周辺
平均期間
98.7 %
及び 外環道周辺
91.0 % 国道 16号周辺
7年以上
50.5 ％
6.4 年 3年以上5年未満
スポンサー開発
21.9 ％
98.7 ％ 80.6 ％
5年以上7年未満
9.7 ％
伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント 築年数 テナント業種
グループ及びグループ顧客比率 （年間賃料ベース） 築年数別比率 （取得価格ベース） テナント業種別比率 （年間賃料ベース）
その他 7年超 小売 13.3 ％
26.8 ％ 1.3 ％
3PL ※ 1 Eコマース＋
平均築年数
73.2%
大手３PL比率
2.8 年 1年超3年以内 40.8 ％
69.2 %
Eコマース
伊藤忠グループ
伊藤忠グループ 顧客 57.9 ％ 45.9 ％
11.2 ％ 62.0 ％ 3年超
7年以内
40.9 ％ うち大手3PL ※2
23.3 %
※ 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
※1 3PLとは、Third Party Logisticの略で、荷主に対して商品の受発注・在庫管理から情報化までの包括的な物流改革を提案し、一括して物流業務を受託する外部の専門業者である第三者のことをいいます。以下同じです。
※2 大手3PLとは、3PL事業者のうち、当該事業者を含むグループ連結売上高が1,000億円を超える3PL事業者をいいます。以下同じです。
21
投資法人の財務状況
22
財務状況
保守的な財務運営及び調達余力への配慮
• メガバンクを中心としたバンクフォーメーションによる長期・固定中心の安定した財務基盤を構築
• 2019年4月には、ローン調達のみでの物件取得を予定。物件取得後の2019年7月期（第2期）LTVは、39.9%と低LTVを維持
借入状況 バンクフォーメーション
第1期 第2期 第1期（2019年1月期）時点
（2019年1月期） （2019年7月期）予定
（追加調達・消費税ローン返済後） みずほ信託銀行
有利子負債 21,990百万円 24,580百万円 日本政策 2.7%
投資銀行
2,690百万円 260百万円
内、消費税ローン
新規調達 52.8
億円 5.0%
LTV 37.0％ （内、消費税ローン 2.6億円） 39.9％
三菱UFJ銀行 三井住友銀行
固定金利比率 79.2％ 91.3％
長期負債比率 79.2％
返済 26.9
億円
91.3％
14.0% 39.9%
（IPO時の消費税ローン）
平均借入金利 0.47％ - 三井住友
平均残存年数 4.6年 - 信託銀行
18.0%
• LTV 45%迄の借入による調達余力は約58億円※
みずほ銀行
※ 2019年7月末（第2期末）時点での試算。但し、消費税ローン2.6億円を返済すれば、調達余力はさらに増加
20.4%
返済期限の分散状況 （2019年1月期末時点、新規調達は含まない）
格付の取得
（百万円）
2019年3月15日に取得
6,000 5,300 5,120 5,500
5,000 4,570
4,000
3,000 日本格付研究所（JCR）
2,000
1,000
1,500
A+ （安定的）
0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期
2019/1 2020/1 2021/1 2022/1 2023/1 2024/1 2025/1 2026/1 2027/1 2028/1 2029/1
※ 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
23
マーケット概要
24
物流施設の需給バランス①
関東エリア・関西エリアにおける物流マーケット
関東エリアにおける空室率と需給バランス 関西エリアにおける空室率と需給バランス 首都圏エリア別における空室率
(千㎡) (%) (千㎡) (%) (%)
3,000 6 1,400 14
2,500 5 1,200 12 12
1,000 10 10
2,000 4
800 8 8
1,500 3
600 6 6
1,000 2
400 4 4
500 1 200 2 2
0 0 0 0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(予測) (予測) (年) (予測) (予測) (年)
臨海エリア 外環道エリア
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸) 新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
国道16号エリア 圏央道エリア
出所：株式会社一五不動産情報サービス 出所：株式会社一五不動産情報サービス 出所：株式会社一五不動産情報サービス
テナントニーズの高い立地への厳選投資を実施し、結果として保有物件の多くは国道16号周辺に立地
25
物流施設の需給バランス②
Eコマース・3PL市場の拡大と多頻度・小ロット化
ネット通販の市場規模推移 宅配便取扱個数と国内貨物輸送量の推移 日本の3PL市場規模の推移
(億トン) 国内貨物輸送量(左軸) (億個)
(兆円) (億円) 3PL売上高
Eコマース売上高 宅配便取扱個数(右軸)
18 70 50 30,000
16 60
40 25,000
14
50
12 20,000
40 30
10
15,000
8 30 20
6
20 10,000
4 10
2 10 5,000
0 0 0 0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (年度) (年度)
（年度）
出所：交通関連統計資料集（国土交通省）
出所：電子商取引に関する市場調査の結果（経済産業省） 平成29年度宅配便等取扱個数の調査及び集計方法（国土交通省） 出所：月刊ロジスティクス・ビジネス（株式会社ライノス・パブリケーションズ）
Eコマース市場拡大による宅配の多頻度化、小ロット化及び3PL市場の拡大
本投資法人のテナント業種比率 伊藤忠グループの非資源分野を中心とする利益構成
小売 その他及び修正消去 繊維カンパニー
13.3 ％ 6.0% 3.1%
エネルギー・化学品カンパニー 機械カンパニー
9.2% 14.3%
3PL Eコマース＋
40.8 ％ 大手３PL比率 Eコマース
非資源比率
69.2 % 45.9 ％ 金属カンパニー 80.1% 食料カンパニー
20.1%
20.6%
情報・金融カンパニー 住生活カンパニー
うち大手3PL
12.8% 13.9%
23.3 % （2019年4月1日時点） 出所：伊藤忠商事「2017年度決算説明資料」
26
Appendix 損益計算書及び貸借対照表
（単位：円） （単位：円） （単位：円）
当 期 当 期 当 期
損益計算書 （自 2018年5月1日 貸借対照表 2019年1月31日 2019年1月31日
至 2019年1月31日) 資産の部 負債の部
営業収益 流動資産 流動負債
賃貸事業収入 1,268,143,636 現金及び預金 630,462,058 営業未払金 17,633,929
その他賃貸事業収入 31,939,505 信託現金及び信託預金 1,972,127,701 短期借入金 4,570,000,000
営業収益合計 1,300,083,141 営業未収入金 76,664,158 未払金 44,291,659
営業費用 未収消費税等 2,651,536,836 未払費用 164,104,939
賃貸事業費用 408,700,939 前払費用 30,382,045 未払法人税等 1,500,200
資産運用報酬 137,976,357 流動資産合計 5,361,172,798 前受金 286,500,182
固定資産 その他 485,049
資産保管・一般事務委託報酬 2,140,242
有形固定資産 流動負債合計 5,084,515,958
役員報酬 3,960,000
信託建物 31,794,600,884 固定負債
その他営業費用 10,560,752
減価償却累計額 △ 306,601,422 長期借入金 17,420,000,000
営業費用合計 563,338,290
信託建物（純額） 31,487,999,462 信託預り敷金及び保証金 854,919,049
営業利益 736,744,851
信託構築物 1,122,229,181 固定負債合計 18,274,919,049
営業外収益
減価償却累計額 △ 24,790,664 負債合計 23,359,435,007
受取利息 243
信託構築物（純額） 1,097,438,517 純資産の部
営業外収益合計 243 投資主資本
信託機械及び装置 921,887,069
営業外費用 出資総額 35,498,833,485
減価償却累計額 △ 14,594,148
支払利息 41,644,054 剰余金
信託機械及び装置（純額） 907,292,921
創立費 74,701,746 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 520,040,222
信託土地 20,396,914,983
投資口交付費 12,017,500 有形固定資産合計 53,889,645,883 剰余金合計 520,040,222
投資口公開関連費用 40,710,490 無形固定資産 投資主資本合計 36,018,873,707
融資関連費用 38,419,474 ソフトウェア 5,333,773 純資産合計 36,018,873,707
その他 7,740,204 無形固定資産合計 5,333,773 負債純資産合計 59,378,308,714
営業外費用合計 215,233,468 投資その他の資産
経常利益 521,511,626 差入敷金及び保証金 10,000,000
税引前当期純利益 521,511,626 長期前払費用 112,127,429
法人税、住民税及び事業税 1,500,235 繰延税金資産 28,831
法人税等調整額 △ 28,831 投資その他の資産合計 122,156,260
法人税等合計 1,471,404 固定資産合計 54,017,135,916
当期純利益 520,040,222 資産合計 59,378,308,714
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 520,040,222
27
Appendix 個別物件収支実績
第1期（2018年5月1日〜2019年1月31日）
（単位：千円）
物件番号 L-1 L-2 L-3 L-4 L-5 L-6 L-7
アイミッショ アイミッショ アイミッショ アイミッショ アイミッショ アイミッショ アイミッショ
物件名称 ンズパーク ンズパーク ンズパーク ンズパーク ンズパーク ンズパーク ンズパーク 合計
厚木 柏 野田 守谷 三郷 千葉北 印西
第1期中の運用⽇数 147日 147日 147日 147日 147日 147日 147日 147日
（A）不動産賃貸事業収入合計 338,564 1,300,083
賃貸事業収入 317,676 1,268,143
その他賃貸事業収入 20,888 31,939
（B）不動産賃貸事業費用合計 119,115 408,700
管理委託費 16,263 26,149
非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示
水道光熱費 19,746 28,826
修繕費 － 300
損害保険料 1,627 6,057
信託報酬 200 1,332
その他賃貸事業費用 4 48
減価償却費 23,145 37,080 81,273 24,844 31,915 13,515 134,211 345,986
（C）賃貸事業損益＝（A）－（B） 90,963 102,729 219,448 59,907 101,446 47,181 269,704 891,382
（D）賃貸NOI（＝（C）＋減価償却費） 114,109 139,810 300,722 84,752 133,361 60,696 403,916 1,237,368
※アイミッションズパーク野田を除く各物件について、テナントから開示の承諾が得られていないため、減価償却費、賃貸事業損益及び賃貸NOI以外は非開示としています。
各数値は千円未満を切り捨てて記載しています。
28
Appendix 第1期末鑑定評価の概要
第1期（2019年1月期）末鑑定評価の概要
取得価格 帳簿価額 鑑定評価額 直接還元 含み損益
区分 物件番号 物件名称 所在地 （A） （B） 利回り （B）−（A）
（百万円） （百万円） （百万円） （%） （百万円）
L-1 アイミッションズパーク厚木 神奈川県厚木市 5,300 5,315 5,820 4.4 504
L-2 アイミッションズパーク柏 千葉県柏市 6,140 6,148 6,830 4.5 681
L-3 アイミッションズパーク野田 千葉県野田市 12,600 12,611 13,400 4.5 788
物流不動産 L-4 アイミッションズパーク守谷 茨城県つくばみらい市 3,200 3,203 3,390 4.7 186
L-5 アイミッションズパーク三郷 埼玉県三郷市 6,100 6,112 6,750 4.4 637
L-6 アイミッションズパーク千葉北 千葉県千葉市 2,600 2,614 2,830 4.7 215
アイミッションズパーク印西
L-7 千葉県印西市 17,900 17,883 18,700 4.6 816
（準共有持分65%）
合計（第1期末時点） 53,840 53,889 57,720 － 3,830
アイミッションズパーク印西
L-7 千葉県印西市 4,240 － 4,440 － －
物流不動産 （準共有持分15%）
（取得予定）
L-8 アイミッションズパーク守谷2 茨城県つくばみらい市 750 － 845 － －
合計
58,830 － 63,005 － －
（2019年4月1日取得予定時点）
※帳簿価額及び含み損益については、単位未満を切り捨てて記載しています。
29
Appendix 有利子負債一覧
第1期（2019年1月期）末有利子負債一覧
借入金額
区分 借入先 利率 借入実行日 元本弁済日 担保
（百万円）
三井住友銀行
無担保
みずほ銀行 1,880 基準金利＋0.15% 2018年9月7日 2019年9月9日
無保証
短期 三菱UFJ銀行
無担保
三井住友銀行 2,690 基準金利＋0.15% 2018年9月7日 2019年9月9日
無保証
小計 4,570 - - -
三井住友銀行
みずほ銀行 5,300 0.23505% 2021年9月7日
三井住友信託銀行
三井住友銀行
みずほ銀行
三井住友信託銀行 5,120 0.53660% 2024年9月9日
三菱UFJ銀行
みずほ信託銀行 無担保
長期 2018年9月7日
日本政策投資銀行 無保証
三井住友銀行
みずほ銀行 5,500 0.72645% 2026年9月7日
三井住友信託銀行
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
みずほ銀行 1,500 0.91670% 2028年9月7日
日本政策投資銀行
小計 17,420 - - -
合計 21,990 - - -
※短期借入金の基準金利は全銀協1か月日本円TIBORを適用しています。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページをご参照ください。
長期借入金は変動金利での借入金ですが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っています。よって、金利スワップの効果（金利の固定化）を勘案した利率を記載しています。
返済方法は全て期限一括返済です。
30
Appendix キャッシュマネジメント方針
効率的なキャッシュマネジメントに留意したうえでの分配方針
一般的に、他の不動産資産との比較において、土地建物価格のうち建物価格の割合が高く、減価償却費割合が大きいという物流不動産の特性を踏ま
え、資金活用の様々な選択肢を検討のうえ、利益超過分配を原則毎期継続的に行う方針です。
FFO 〇 資本的支出への対応
各期においてエンジニアリング・レポートに記載された資本的支出相当額に基づく一定額以上を留保す
ることで、計画的かつ機動的な資本的支出の実施を行います。
〇 新規物件の取得資金への充当
投資口の発行を伴う物件取得において、投資口価格の希薄化を極力抑えるための自己資金として活用
減価償却費 します。
〇 有利子負債の返済
有利子負債の返済を適宜行うことで、LTVを適切にコントロールします。
利益超過分配は 利益超過分配
減価償却費の30%以下
〇分配方針
当期純利益 FFOの FFO（不動産売却損益を除きます。）の70%に相当する金
額を目処として、本投資法人が決定した金額を、原則、継 利益分配
70%目途 続的に分配することとします。ただし、利益を超えた金銭
の分配は、減価償却費の30%を上限とします。
31
Appendix 投資主の状況及び投資口価格等の推移
投資主の状況
所有者別投資主数・投資口数 大口投資主の状況（上位10投資主）
投資主数（名） 比率 投資口数（口） 比率 投資口数
名称 割合
個人・その他 12,804 96.3% 123,093 34.4% （口）
金融機関（証券会社含む） 117 0.9% 183,816 51.5% 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 51,673 14.468%
その他国内法人 353 2.6% 42,396 11.9%
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 29,358 8.220%
外国人 26 0.2% 7,838 2.2%
3 伊藤忠商事株式会社 17,857 5.000%
合計 13,300 100.0% 357,143 100.0%
4 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 17,740 4.967%
所有者別投資主数の割合 所有者別投資口数の割合
5 株式会社八十二銀行 9,282 2.599%
外国人
外国人
2.2% 6 8,241 2.307%
0.2% 野村信託銀行株式会社（信託口）
その他国内法人 個人・ その他国内法人 個人・ 7 全国信用協同組合連合会 5,714 1.600%
2.6% その他 11.9% その他
96.3% 34.4% 8 株式会社あおぞら銀行 3,669 1.027%
金融機関
0.9% 金融機関 9 株式会社北陸銀行 3,400 0.952%
51.5%
10 株式会社広島銀行 3,324 0.931%
上位10投資主合計 150,258 42.072%
投資口価格等の推移
（円） 出来高（右軸） 本投資法人投資口価格（左軸） 東証REIT指数 物流特化型 （口）
105,000 50,000
100,000 40,000
95,000 30,000
90,000 20,000
85,000 10,000
80,000 0
2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月
※1 本投資法人の上場日終値を基準に指数化。物流特化型は時価総額加重平均で算出しております。
32
Appendix ESGの取組み①
推進体制の整備
• サステナビリティ関連施策の本格推進のため、サステナビリティ方針を2019年1月に制定。
• 推進委員会を設置し、今後更にサステナビリティ関連施策の実施を進めていく。
E 環境 S 社会貢献 G ガバナンス
1 人材の育成注力
2 人権尊重と働き方改革の推進 1 法令の遵守及び不正の防止
1 省エネルギー（脱炭素）・省資源の推進
3 調達先とのサステナビリティ方針の共有 2 投資主等に対する適時的確な情報開示
4 テナント企業との連携 3 伊藤忠グループ等の利害関係者との
2 環境認証の活用
5 施設所在エリアを中心とした社会との 適切な関係構築
共存
グループ企業の一員として踏襲
伊藤忠商事の三方よし（売り手よし、買い手よし、世間よし）の精神
伊藤忠グループと連携したESGの取組みの推進を今後も積極的に推進
伊藤忠商事はサステナビリティ上の左記重要課題に本業を通して取組みます。
社会の今と未来に責任を果たす伊藤忠商事の取組みは、「持続可能な開発目
標（SDGs）」達成にも寄与しています。
33
Appendix ESGの取組み②
DBJ Green Building認証の取得（5物件）
E
• 保有物件の付加価値向上を目指すとともに、ステークホルダーが求める環境
水準を主体的に把握し、資産運用方針に反映すべく、認証取得に注力
ポートフォリオにおける認証取得割合（2019年4月物件取得時点）
IMP印西★ ★ ★ ★ ★
物件取得ベース 延床面積ベース（㎡）
62.5% 86.2% IMP野田★ ★ ★ ★ IMP柏★ ★ ★ ★
IMP柏
全体 8件 全体 259,850.82㎡
認証取得物件 5件 認証取得物件 223,932.03㎡
IMP三郷★ ★ ★ ★ IMP守谷★ ★ ★ ★
※物件取得ベース及び延床面積ベースの割合は小数第2位を四捨五入して記載しています。
伊藤忠商事と連携した社会貢献取組 持投資口会制度の導入
S S G
伊藤忠記念財団への支援 伊藤忠ユニダスへの支援 伊藤忠野球教室
従業員のロイヤリティ向上 投資主、従業員の
業績へのインセンティブ策 利害一致
青少年の健全育成を目的とした「子ども 障害等のハンディキャップを持つ方が 障害のある子供たちとそのご家族、
文庫助成事業」「電子図書普及事業」へ 働く場である当該企業を活用 ボランティア総勢約200名参加
の寄付
34
Appendix 伊藤忠グループについて
伊藤忠商事の建設・物流部門では、不動産開発事業と物流ソリューション事業の両事業を同一部門で所管しています。
伊藤忠グループは、不動産開発事業及び物流ソリューション事業の人材リソースを結集させることにより、物流不動産 の用地仕入、開発、リーシング及び運用・
管理を統合所管する体制を構築しています。
また、伊藤忠商事の中期経営計画においてバリューチェーンの最適化や流通システムのスマート化が盛り込まれております。
不動産開発事業及び物流ソリューション事業の統合所管体制 伊藤忠商事 中期経営計画「Brand-new Deal 2020」
不動産物流プラッ
・ トフォーム
2018年5月2日、伊藤忠商事は中期経営計画
伊藤忠商事
「Brand-new Deal 2020」を策定しています
用地仕入・開発 リーシング 物流オペレーション
① 物流不動産に最適な用地仕入 顧客リレーションを活用したリーシング ① 同業者となる物流事業者とのつながりから賃借ニーズを捕捉
② テナントニーズを捉えた施設開発 ② 物流不動産開発における物流オペレーションの知見の取り込み 生活消費分野 新技術を活用した
バリューチェーンの ビジネスモデルの
価値向上 進化
グループ各社を統括し、事業全体をマネジメント
生産から販売まで
エネルギーの最適な
バリューチェーンの
利用と供給
最適化
開発
流通システムの 次世代モビリティ社会
リーシング スマート化 所有から利用へ
商いの
用地仕入 顧客体験の充実 次世代化 テクノロジーを活用した
運用・管理 新しいリテールの提案 経営の生産性向上
伊藤忠都市開発 伊藤忠アーバンコミュニティ
用地仕入・開発 管理
異業種・ベンチャー企業とのオープンな連携
① 物流不動産に最適な用地仕入 ① 物流不動産の運営・管理ノウハウ
② テナントニーズを捉えた施設開発 ② J-REIT物件の管理ノウハウ
伊藤忠リート・マネジメント
運用
① J-REITの運用ノウハウ
② 長期保有・運用を前提とした投資家リレーション
35
Appendix 投資法人・資産運用会社について
投資法人の仕組み
投資法人
マスターリース契約兼 資産保管会社
プロパティマネジメント業務委託受託者 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 一般事務受託者（機関運営・計算・会計）
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 投資主総会 三井住友信託銀行株式会社
役員会
執行役員：東海林 淳一 一般事務受託者（納税事務）
監督役員：遠山 壮一
監督役員：大 毅 PwC税理士法人
スポンサー
① 会計監査人
伊藤忠商事株式会社 投資主名簿等管理人
PwCあらた有限責任監査法人
② みずほ信託銀行株式会社
伊藤忠都市開発株式会社
①スポンサーサポート契約／リーシングマネジメント
業務委託契約
資産運用会社
②スポンサーサポート契約
伊藤忠リート･マネジメント株式会社
株主総会
資産運用会社の概要
（2019年1月末時点） 監査役
商号 伊藤忠リート・マネジメント株式会社
取締役会
設立年月日 2017年2月15日
投資委員会 コンプライアンス委員会
資本金 2億円
代表取締役社長
伊藤忠商事株式会社 80%
株主構成
伊藤忠都市開発株式会社 20% コンプライアンス・オフィサー
主たる事業内容 投資運用業
役職員数 18名（うち役員（非常勤）3名） 内部監査室 コンプライアンス・リスク管理室
金融商品取引業登録 関東財務局長（金商）第3027号
宅地建物取引業免許 東京都知事（1）第100434号
投資運用部 財務経理部 経営管理部
取引一任代理等認可 国土交通大臣認可第121号
36
Appendix IPOサマリー
上場サマリー
新規上場の概要 新規上場時取得物件
発行決議日 2018年8月1日 取得価格 鑑定NOI利回り 築年数
取得物件 所在地
（百万円） （%） （年）
条件決定日 2018年8月30日 IMP厚木 神奈川県厚木市 5,300 5.0% 6.0
IMP柏 千葉県柏市 6,140 5.2% 3.5
上場日 2018年9月7日
IMP野田 千葉県野田市 12,600 4.9% 2.6
募集投資口数 356,143口 IMP守谷 茨城県つくばみらい市 3,200 5.0% 1.4
発行価格 103,000円 IMP三郷 埼玉県三郷市 6,100 4.9% 1.1
IMP千葉北 千葉県千葉市 2,600 5.2% 0.8
発行価格総額 36,682,729,000円
IMP印西 （65%） 千葉県印西市 17,900 4.9% 0.5
取得物件数／取得総額 7物件／538億円 合計／平均 - 53,840 5.0% 2.0
（2018年9月上場日時点）
予想分配金 新規上場後の投資口価格の推移
（円）
2019年1月期 2019年7月期
105,000
（第1期） （第2期）
2018年9月7日上場
100,000 初値：99,300円
2019年1月31日時点
利益超過分配金含む 1,658円 2,174円 95,000 87,500円（88.1％）
1口当たり 90,000
分配金
85,000
利益超過分配金含まない 1,385円 1,880円
80,000
（2018年9月上場日時点）
37
ディスクレーマー
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の有価証券、金融商品又は取引についての募集、投資の勧誘や売買の推奨を
目的としたものではありません。
本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規程等に基づく開示書類ではありませ
ん。
本資料には、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する記載の他、第三者が公
表するデータ・指標等をもとに伊藤忠リート・マネジメント株式会社 （以下「本資産運用会社」といいます。）が作成した図
表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運用会社の現時点での分析・判断・その他の見解に関する記載が
含まれています。
本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性、完全性、公正性及び確実性を保証するものではありません。また、
本資産運用会社の分析・判断その他過去又は現在の事実に関するもの以外は、本資産運用会社が本資料作成時点で入手した情報
に基づく仮定又は判断を示したものであり、これら将来の予想に関する記述は、既知又は未知のリスク及び不確実性を内包して
います。したがって、本投資法人の実際の業績、経営成績、財務内容等については、本投資法人及び本資産運用会社の予想と異
なる結果となる可能性があります。
端数処理等の違いにより、同一の項目の数値が他の開示情報と一致しない場合があります。
本資料への掲載に当たっては万全を期していますが、誤謬等が生じている可能性があり、予告なく訂正又は修正する可能性があ
ります。
本資料において引用する、第三者により公表されたデータ・指標等の正確性及び完全性に関して、本投資法人及び本資産運用会
社は責任を負うものではありません。
本資料には、本投資法人の将来の方針等に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の方針等を保証するものではあ
りません。
本資産運用会社による図表・データ等の作成上の都合により、本資料において記載されている日付が営業日とは異なる場合があ
ります。
38
証券コード：3493
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
39