補足説明資料②
第2回公募増資及び取得予定資産の概要
0
ディスクレーマー
・本資料は、東京証券取引所上場規則に従い2020年11月9日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお
知らせ」及び「資金の借入れに関するお知らせ」に記載の情報並びにそれらに付随する情報を取り纏めたものです。本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法
人に関する法律、これらに付随する政令、内閣府令及び規則に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。
・本資料は、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の投資口の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。投資を行う際は、必ず新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただき、投資家ご自身のご判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。また、本資料を掲載している本投資法人のホームページ（以下「本ホームページ」といいます。）上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク上に掲載され
ているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集・勧誘・売買の推奨等を目的とするものではありません。
・本資料は、米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申込みの勧誘を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づき登録がなされたものでも、また今後登
録がなされるものでもなく、1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国における証券の勧誘又は売付けを行うことはできません。米国
における証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、発行法人から入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
・本資料には、現在の計画、目標、予想及びその業績に関するその他の将来の見通し並びにこれらに関する試算値が含まれています。これらの見通し及び試算値は、現時点で入手可能
な情報並びに一定の仮定及び前提に基づくものであり、様々なリスク及び不確実性が内在しています。従って、これらの見通し及び試算値は、このようなリスク、不確実性、仮定及びその
他の要因による影響を受けるおそれがあります。本投資法人の実際の業績は、さまざまな要因により、これらの見通し及び試算値とは異なることがあります。
・本資料には、本投資法人に関する記載の他、本投資法人及び伊藤忠リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が第三者から提供された情報又は第三者が公
表する情報等をもとに本資産運用会社が作成した図表・データ等が含まれており、また、本投資法人及び本資産運用会社の分析、判断、その他の見解が含まれています。これらについて
は、異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
・本資料で提供している情報に関しては万全を期しておりますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がござ
いますので、予めご了承ください。
・本資料に掲載されている物件写真には、2020年11月9日現在の本投資法人の保有資産（2020年11月9日現在において本投資法人が保有する資産をいいます。以下同じです。）及び取
得予定資産（本投資法人が取得することを予定している「アイミッションズパーク柏2（準共有持分30％）（追加取得）」、「アイミッションズパーク印西2」、「アイミッションズパーク東京足立」及
び「アイミッションズパーク三芳」に係る不動産信託受益権をいいます。以下同じです。）の一部の物件写真が含まれています。ただし、本投資法人は、今後、保有資産及び取得予定資産を
第三者に対する売却その他の方法により処分することがあり、これらを保有し続けるとは限りません。また、本投資法人は必ずしも取得予定資産を購入できるとは限りません。
・本投資法人の事前の承諾なしに本資料で提供している情報の複製・転用等を行うことを禁止します。
・本資料は日本の居住者が利用するために作成されたもので、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
1
blank page
インベストメント・ハイライト
機動的な物件取得により資産規模1,100億円超へ（取得（予定）価格 (注1)ベース）
伊藤忠グループ（注2）のパイプラインを活用した取得予定資産4物件の取得
2020年初めに行った第1回公募増資（注3）に引き続き、機動的な外部成長を実現
関東エリア（注4）物件のみの取得によるポートフォリオの質の向上
国道16号周辺（注5）及び東京23区内の築浅物件の取得
優良テナントとの長期契約締結によるキャッシュ・フローの安定性向上
3
機動的な物件取得により
資産規模1,100億円超へ
4
伊藤忠グループのパイプラインを活用した取得予定資産4物件の取得
取得予定資産の概要
取得予定価格合計 鑑定評価額（注1）合計 平均築年数（注2） 平均稼働率（注3） 関東エリア比率（注4）
（取得予定価格ベース） （取得予定価格ベース）
27,322百万円 28,050百万円 2.1年 100.0% 100.0%
国道16号 国道16号 外環道 国道16号
アイミッションズパーク印西2 アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク東京足立 アイミッションズパーク三芳
（準共有持分30%）（追加取得）
取得予定資産
2020年7月期末 アイミッションズ 取得予定資産
（第4期末） アイミッションズ パーク柏2 アイミッションズ アイミッションズ 取得後（注5）
合計（平均）
パーク印西2 （準共有持分30%） パーク東京足立 パーク三芳
（追加取得）
1物件 4物件
物件数（注6） 9物件 1物件 （準共有持分の 1物件 1物件 （準共有持分の 12物件
追加取得） 追加取得を含む）
取得（予定）価格 84,100百万円 5,367百万円 8,720百万円 10,915百万円 2,320百万円（注7） 27,322百万円 111,422百万円
鑑定評価額 90,989百万円 5,580百万円 9,020百万円 11,000百万円 2,450百万円 28,050百万円 119,519百万円
（平均）鑑定NOI利回り（注8） 5.0% 5.0% 4.6% 4.2% 5.0% 4.5% 4.9%
※ 取得予定資産取得後の鑑定評価額の合計の算出には、追加取得を行うアイミッションズパーク柏2について、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された取得後一体の正常価格
を用いています。そのため、2020年7月期末（第4期末）の鑑定評価額の合計に取得予定資産の鑑定評価額の合計を加えた金額と、取得予定資産取得後の鑑定評価額の合計は一致しません。
5
2020年初めに行った第1回公募増資に引き続き、機動的な外部成長を実現
機動的な公募増資による物件取得を行うことにより、
本募集を通じて資産規模1,100億円超へ（取得（予定）価格ベース）
～ポートフォリオの安定性向上、投資口の流動性向上を企図した外部成長を実現～
取得予定資産
国道16号 外環道
第1回公募増資
取得資産
アイミッションズパーク印西2 アイミッションズパーク東京足立
国道16号
国道16号 国道16号
第2期 期中取得物件
国道16号 アイミッションズパーク柏2
（準共有持分70%）
国道16号
アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク三芳
（準共有持分30%）（追加取得）
アイミッションズパーク守谷2
国道16号
アイミッションズパーク印西
4物件 12物件
（準共有持分20%） （追加取得） 273億円 1,114億円
アイミッションズパーク印西
2物件 9物件
（準共有持分15%）（追加取得） 252億円 841億円
2物件 8物件 8物件
7物件 49億円 588億円 588億円
538億円
物件数
取得（予定）
価格合計
2019年1月期末 借入れによる 2019年7月期末 2020年1月期末 第1回公募増資 2020年7月期末 取得予定資産 取得予定資産取得後
（第1期末） 期中取得 （第2期末） （第3期末） による取得 （第4期末）
6
関東エリア物件のみの取得による
ポートフォリオの質の向上
7
取得予定資産①
関東 関東
アイミッションズパーク印西2 国道16号
エリア
一棟貸し
アイミッションズパーク柏2（準共有持分30%）（追加取得） 国道16号
エリア
一棟貸し
■ 立地 ■ 基本仕様 ■ 立地 ■ 基本仕様
基準階面積 13,499.81m2 基準階面積 25,018.89m2
1階～4階：5.5m
有効天井高 6.5m 有効天井高
5階：6.5m
柱間隔 11.7m×10.5m 柱間隔 11.0m×11.0m
床荷重 1.5t/m2 床荷重 1.5t/m2
所在地 千葉県印西市 所在地 千葉県柏市
取得予定日（注2） 2020年11月20日 取得予定日 2020年11月20日
ハイライト（注1） ハイライト
取得予定価格 5,367百万円 取得予定価格 8,720百万円
主要環状線である国道16号を利用することで、 常磐自動車道と国道16号が結節する「柏IC」付近に
広域管轄拠点として首都圏をカバーできる 鑑定評価額 5,580百万円 所在するダブルランプウェイを擁する物流施設 鑑定評価額 9,020百万円
低層型物流施設
鑑定NOI利回り 5.0% 立地 常磐自動車道「柏IC」近くの十余二工業団地内に立 鑑定NOI利回り 4.6%
立地 国道16号線を利用することで千葉や埼玉、東京東部 地し、24時間稼働も支障がない物流適地。
に対してアクセスが可能。「柏IC」「千葉北IC」からの 建築時期（注3） 2019年3月11日 つくばエクスプレス「柏たなか駅」から約1.2kmと徒歩 建築時期 2018年8月20日
乗り入れも可能。 圏で、近くに住宅もあることも雇用のしやすさにつな
成田空港の航空貨物の中継拠点としても機能。徒歩 延床面積（注3） 26,938.75m2 117,435.21m2
がる。 延床面積（注6）
（35,230.56m2）
圏内にバス停があり、従業員を集めやすい利点を有
する。 賃貸可能面積（注4） 27,007.68m2 賃貸可能面積（注6） 35,064.96m2
建物特性 ダブルランプウェイ及び、1～4階にトラックバースを設
建物特性 1階の南面に庇付きのトラックバースを設置。事務所 鉄骨造合金メッキ 置。将来の分割貸しにも対応できるよう汎用性にも配 鉄筋コンクリート・鉄骨造
構造・階数（注3） 構造・階数
が両サイドに完備されており、分割貸しにも対応可能。 鋼板ぶき2階建 慮。 合金メッキ鋼板ぶき6階建
2階に社員用の休憩室等も備え、就労環境にも配慮。 屋上に太陽光パネル（テナント保有資産）を設置。
テナント数（注5） 1 テナント数 1
8
取得予定資産②
関東 関東
アイミッションズパーク東京足立 外環道
エリア
一棟貸し
アイミッションズパーク三芳 国道16号
エリア
一棟貸し
■ 立地 ■ 基本仕様 ■ 立地 ■ 基本仕様
基準階面積 5,489.07m2 基準階面積 5,129.13m2
1階～4階：5.5m 1階：6.5m
有効天井高 有効天井高
5階：5.0m 2階：7.4m
柱間隔 12.0m×10.2m 柱間隔 9.4m×10.6m
床荷重 1.5t/m2 床荷重 1.5t/m2
所在地 東京都足立区 所在地 埼玉県入間郡三芳町
取得予定日 2021年4月1日 取得予定日 2021年4月1日
ハイライト ハイライト
取得予定価格 10,915百万円 取得予定価格 2,320百万円
東京都内に立地し、都内中心部へのアクセス性に 東京近郊で高速道路ICへのアクセス性に
優れた希少性が高い物流施設 鑑定評価額 11,000百万円 優れた希少性が高い低層型物流施設 鑑定評価額 2,450百万円
立地 「足立入谷IC」に近接し、都内へは1時間で配送可能。 鑑定NOI利回り 4.2% 立地 「所沢IC」から約3.2kmの距離に位置し、周辺地区に 鑑定NOI利回り 5.0%
「扇大橋IC」や「加平IC」も活用可能な物流適地。 は賃料負担力の高い飲食料品等の消費財の物流
周辺地区には人口が集積しており雇用確保の観点で 建築時期 2018年5月17日 ニーズが集積。 建築時期 2019年9月20日
有利で、流通団地内の立地のため24時間稼働も可 2021年度以降に供用開始予定の三芳スマートイン
能。 延床面積 27,872.43m2 ターチェンジのフル化（注）により利便性が更に向上す 延床面積 10,300.66m2
る見込み。
賃貸可能面積 27,979.20m2 賃貸可能面積 10,320.52m2
建物特性 保管機能としての汎用性が確保されており、通勤利 建物特性 1階にトラックバースを設置。加えて、低床式倉庫のた
便性にも配慮された高機能型物流施設。 鉄骨・鉄筋コンクリート造 め飲料物や出版物・製紙等の入出庫の作業効率が 鉄骨造合金メッキ
構造・階数 構造・階数
1階の西面にトラックバースを設置。両サイドに事務所 合金メッキ鋼板ぶき5階建 高い仕様。 鋼板ぶき3階建
機能を有し、分割貸しにも対応可能。 テナント数 1 2階に社員用の休憩室を備え、就労環境にも配慮。 テナント数 1
9
取得予定資産取得後のポートフォリオ
伊藤忠グループの 国道16号周辺及び外環道周辺 取得予定資産でもEコマース（注1）事業者と
2つのプラットフォームを活用 の築浅物件を更に追加 大手3PL（注2）事業者の長期契約を獲得
スポンサー開発物件 投資エリア 賃貸借契約残存期間
スポンサー開発物件比率（注3）（取得（予定）価格ベース） 投資エリア別比率（取得（予定）価格ベース） 賃貸借契約残存期間（注4）別比率（年間賃料（注5）ベース）
その他開発 0.7 % 圏央道周辺 4.8 % 1年未満 5.4 %
1年以上3年未満
外環道周辺
15.3 % 7年以上
8.3 %
国道16号周辺 59.0 % 3年以上
＋外環道周辺 残存期間平均（注4） 5年未満
99.1 %
（第4期末） 93.7% 6.1年 13.7 %
（ 第4期末） （ 第4期末）
99.3 % 95.3 % 6.2 年
スポンサー開発 5年以上7年未満
国道 16号周辺
99.3 %
80.0 % 13.7 %
伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント 築年数 テナント業種
伊藤忠グループ及びグループ顧客（注6）テナント比率 築年数（注7）別比率（取得（予定）価格ベース） テナント業種別比率（年間賃料ベース）
（年間賃料ベース）
第4期末対比、
7年超 5.4 % メーカー物流 1.8 %
その他 伊藤忠グループ及び
グループ顧客テナントの 小売 5.6 %
30.1 % テナント数は不変、
年間賃料は増額。*2 3PL Eコマース
3年超 平均築年数 Eコマース＋
80.9 % 7年以内 57.3 % 大手３PL比率 35.4 %
（第4期末） 3.5年
25.2 % （第4期末） 78.1%
（ 第4期末）
69.9% 3.4 年
伊藤忠
グループ
伊藤忠
グループ顧客 1年超3年以内
72.7 %
うち大手3PL
6.2 % 63.7 % 69.4 %
37.3 %
※1 賃貸借契約残存期間別比率及び残存期間平均については、保有資産の2021年1月期の期間満了テナント1社について、再契約前の契約期間が2020年11月9日以前に終了しているため、第4期末時点の「残存期間平均」を除き、当該テナントについては、
再契約後の契約期間及び賃料を用いて算出しています。
※2 「伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント」に含まれるテナント数は、第4期末時点及び取得予定資産取得後で同じですが、アイミッションズパーク柏2の追加取得により、取得予定資産取得後の「伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント」の年間賃料は、
第4期末時点に比べて増額となります。
10
本投資法人のポートフォリオ（取得予定資産取得後）及び
伊藤忠グループが保有・開発中の物流不動産の立地
本投資法人のポートフォリオ
（取得予定資産取得後） 保有物件
投資エリア別比率
圏央道周辺 圏央道 国道16号 国道16号
外環道周辺
4.8%
15.3%
国道16号周辺 アイミッションズパーク厚木 アイミッションズパーク印西 アイミッションズパーク野田
+外環道周辺
（取得（予定）価格ベース）
国道16号 国道16号 国道16号
95.3 %
国道16号周辺
アイミッションズパーク柏 アイミッションズパーク守谷 アイミッションズパーク
80.0% 千葉北
外環道 国道16号 国道16号
アイミッションズパーク三郷 アイミッションズパーク守谷2 アイミッションズパーク柏2
（準共有持分70%）
取得予定資産
国道16号 外環道
アイミッションズパーク印西2 アイミッションズパーク
東京足立
国道16号 国道16号
アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク三芳
（準共有持分30%）（追加取得）
伊藤忠グループ保有・開発中物件
優先交渉権 臨海
（仮称） （仮称）
アイミッションズパーク アイミッションズパーク
厚木2 吉川美南
アイミッションズパーク （仮称） （仮称）
市川塩浜 アイミッションズパーク アイミッションズパーク
厚木2 吉川美南
11
継続的な投資主価値向上を
見据えた成長戦略
12
戦略ロードマップ
着実な施策の積み上げにより、投資主価値向上に資する長期安定運用を目指す
実績 今後
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
取得予定資産取得後 今後の目標
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期）
第1回
(
利 1 公募増資
益 2,425円 LTVをコントロールし、
を超分口 2,395円
含過配当 着実な 2,311円 外部成長と内部成長によ
む分 分配金成長 1,729円 る継続的なEPU（DPU）
）配金た （注1）成長に注力
金 り
第1回公募増資 取得予定資産 12物件
借入れによる追加 による物件取得 9物件 4物件（273億円） 1,114億円
外 中長期の 取得（49億円） 8物件 8物件 （252億円） 当面目標 （注3）
部 安定運用に適う 7物件 841億円
成 ポートフォリオの 538億円 588億円 588億円 2,000億円
長 構築 流動性向上を意識
物件数・取得
（注2） （着実な成長）
（予定）価格合計
伊藤忠商事との協働でのテナント更新・リテナント実施／契約期間長期化・賃料アップを目指す
内 空き期間なしでの グリーンリース（注6）
部 テナント粘着性 賃料アップ、
（注4）とNOI（注5）改 テナント入替 契約の締結
成 NOI改善及び
善の追求 経費削減にも
長 保険料・電気料金削減 借入金利等の
空き駐車場活用推進 運営経費削減 継続的に注力
長期発行体格付（JCR）（注7） 中長期的上限目線
格付A+（安定的） 格付機関との継続的対話実施による格付向上に注力
財 長期安定運用に
50%
務 耐える堅実な 39.5% 40.6% 40.4%（巡航） 当面は上限45%を意識
運 財務運営 37.0%
38.8%
営
（総資産）LTV（注8）
DBJグリーンビルディング GRESB Green Star（注10）
E BELS（注11）認証取得 グリーンボンド（注12）起債 グリーンローン（注13）調達
認証（注9）取得 取得
E ESG格付等の
サステナビリティ TOKYO働き方改革宣言企業（注14） 資産運用会社のリモートワーク推進
外部評価を参考に
S S
の推進 継続的な
G レベルアップに注力
資産運用会社常勤取締役における「投資口累積投資制度」の導入 伊藤忠商事による
G 資産運用会社 運用報酬体系改定
従業員における「持投資口会制度」の導入 本投資法人へのセイムボート出資
13
外部成長戦略 優良物件への厳選投資による着実な規模拡大
＜ポートフォリオ構築方針＞
ポートフォリオの質と収益性の維持・向上が可能な優良物件を厳選し、エリアにおける適正な利回りにて取得
コロナ禍でも堅調ではあるものの、より長期安定的なキャッシュ・フローを見込めるテナント（長期契約）・立地中心のポートフォリオ構築を強く意識
＜個別物件＞
スポンサー開発物件
スポンサーサポートを活用し、取得エリアごとの適正NOI利回りでの取得を継続
伊藤忠グループ保有・開発中物件（注1） 3物件／延床面積 約91,054m2
2020年7月期末時点 既開示物件 新規開示物件
優先交渉権 臨海
（仮称）アイミッションズパーク （仮称）アイミッションズパーク
吉川美南 厚木2
アイミッションズパーク市川塩浜
アイミッションズパーク （仮称）アイミッションズパーク （仮称）アイミッションズパーク
名称 名称 名称
市川塩浜 吉川美南 厚木2
所在地 千葉県市川市 所在地 埼玉県吉川市 所在地 神奈川県伊勢原市
延床面積 57,724m2 延床面積 約17,848m2 延床面積 約15,482m2
第三者物件
伊藤忠グループの商流（注2）とビジネスネットワークを活用した資産流動化ニーズの掘り起こし及びCRE（注3）戦略
テナント粘着性のある、長期安定収益を見込める物流不動産
その他不動産（プロセスセンター（注5）等）、底地
（関東・関西エリア（注4）以外の物件も取得検討）
キャッシュ・フローが安定した優良物件である特徴を活かし、状況に応じてブリッジスキーム及びスポンサーのウェアハウジング機能を積極活用
14
内部成長戦略
伊藤忠商事のリーシング力に基づく長期安定的なキャッシュ・フローの確保
伊藤忠グループのネットワークにより顧客の拠点戦略やニーズをタイムリーに
捉えることで優良テナントへの長期の一棟貸しを複数実現し、長期安定的な収益を確保
リーシングに対する基本的な考え方
優良テナントとの長期契約中心の長期安定的なキャッシュ・フローの実現
取組方針
収益拡大策の確実な実行 テナント粘着性を活かした優良テナントとの長期の賃貸借契約
テナント業種別比率 （年間賃料ベース） 賃貸借契約残存期間別比率 （年間賃料ベース）
（取得予定資産取得後） （取得予定資産取得後）
賃料増額の確実な実現 メーカー物流 1.8 % 1年未満 5.4 %
保有資産について2021年1月期の期間満了 小売 5.6 % 1年以上3年未満
テナント1社と、賃料増額にて再契約締結済み 8.3 %
Eコマース
Eコマース＋
新たな屋根貸しを推進
3PL
大手３PL比率 35.4 % 残存期間平均 3年以上5年未満
57.3 % 78.1％ 6.1年 13.7 %
（アイミッションズパーク印西） （ 第4期末）
（第4期末）
2020年9月より太陽光パネルに係る屋根貸し開始
72.7 % 7年以上 6.2 年 5年以上7年未満
うち大手3PL 59.0 % 13.7 %
37.3 %
賃貸借契約期間の満了時期（年間賃料ベース）（取得予定資産取得後） 取得予定資産取得前後の稼働率
30.0%
保有資産の契約期間満了期
25.0% 取得予定資産の契約期間満了期
25.0% 24.4%
上場来稼働率（注1）99.9%以上を維持し、
安定したキャッシュ・フローを確保
20.0%
15.0%
10.0%
10.0% 7.5%
取得予定資産取得後の
6.5%
5.4% 5.4%
3.7%
5.0% ポートフォリオ稼働率（注2）
5.0% 2.6% 2.1% 2.5%
0.0%
99.9%
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期7月期 1月期 7月期
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年
※ 賃貸借契約残存期間別比率、残存期間平均及び賃貸借契約期間の満了時期については、保有資産の2021年1月期の期間満了テナント1社について、再契約前の契約期
間が2020年11月9日以前に終了しているため、第4期末時点の「残存期間平均」を除き、当該テナントについては、再契約後の契約期間及び賃料を用いて算出しています。 15
財務戦略①
長期安定運用に耐える強固な財務基盤の構築
借入期間の長期化及び金利の固定化を推進するとともに、レンダーの裾野拡大を達成
将来的な成長のための取得余力に配慮した財務運営を継続
財務ハイライト（取得予定資産取得後）
有利子負債残高（注1） 巡航（総資産）LTV（注2）
463億円 40.4%
LTVを45%まで引き上げた
固定金利比率（注3） 長期発行体格付（JCR）（注5）
場合の取得余力（注4）
100.0% 95億円 A+（安定的）
本借入れの概要（予定）（注6）
借入先 借入予定金額（注7） 利率 借入実行予定日 返済予定日 返済方法 使途 摘要
株式会社三井住友銀行 730百万円 基準金利に0.15%を加えた利率（注8） 2020年11月20日 2021年11月22日
433百万円 基準金利に0.15%を加えた利率（注8） 2022年 3月31日
取得予定資産の
（注9） 取得資金及び 無担保
株式会社三井住友銀行を 4,183百万円 基準金利に0.215%を加えた利率 2025年 9月30日 期限一括返済
当該取得に 無保証
アレンジャーとする 2021年4月1日 関連する費用
協調融資団 5,000百万円 基準金利に0.315%を加えた利率（注9） 2027年 9月30日
2,570百万円 基準金利に0.39%を加えた利率（注9） 2029年 3月30日
合計 12,916百万円
16
財務戦略②
様々な資金使途に対応可能な堅実なキャッシュマネジメント方針
投資主価値向上に資する使途への資金充当を継続
返済期限の分散状況（取得予定資産取得後）（注1）
既存借入れ・投資法人債
（百万円） 本借入れ
7,000 6,620
6,030
6,000 5,500
5,020 5,000 2022年1月期返済分以降3年間、
5,000
3,950 4,183 4,000 大型のリファイナンスなし
4,000
3,000 2,570 その間、更なる資産規模拡大
2,000
1,750 1,500
（新規の資金調達）による期限分散
1,000 を行い、より一層の財務安定性の
1,000 433
強化を図り、外部格付の向上を狙う
0
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年
キャッシュマネジメント方針（注2）
FFO（注3）
手元資金を機動的に活用可能
減価 内部留保等
償却費 ＜物件品質の維持＞ ＜LTVコントロール＞
FFOの70%目処での分配方針
資本的支出への対応 有利子負債の返済
投資主価値向上に最も資する使途を選別
し、分配金控除後の手元資金を様々な成長
＜一口当たり分配金成長＞ ＜分配金の平準化＞ 戦略のために機動的に活用可能
分配総額 物件取得資金への充当 利益超過分配金調整
当期
純利益 自己投資口の取得 （機動的な公募増資時に活用）
17
ESGの取組
基本方針
ESGへの強いコミットメント
GRESB Real Estate Assessment
ESGへの強いコミットメントが評価され、上場後約1年で、
GRESBが実施する「GRESBリアルエステイト評価」において、「Green Star」の評価を取得
「GRESBレーティング」においても「3スター」を取得。2020年度については今後評価取得予定
上場来タイムリーでの施策推進
本資産運用会社におけるサステナビリティに関する基本方針
E 環境 S 社会貢献 G ガバナンス
1 人材の育成注力
2 人権尊重と働き方改革の推進 1 法令の遵守及び不正の防止
1 省エネルギー（脱炭素）・省資源の推進 3 調達先とのサステナビリティ方針の共有 2 投資主等に対する適時的確な情報開示
2 環境認証の活用 4 テナント企業との連携 3 伊藤忠グループ等の利害関係人との
5 施設所在エリアを中心とした社会との 適切な関係構築
共存
伊藤忠グループのコミットメント
伊藤忠グループにおける 国連グローバル・コンパクト（注2） TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）（注3）
（注1）
ESGのイメージ図
伊藤忠商事が2009年4月に参加 伊藤忠商事が2019年5月にTCFD提言への
賛同を表明
18
ESGの取組
取組事例
E 外部環境認証の積極的な取得 E 省エネルギー(脱炭素)・省資源の推進
＜電気使用量 削減＞
★★★★★ 1物件
＜再生可能エネルギーの創出＞ ＜CO2排出量 削減＞
★★★★ 5物件
（アイミッションズパーク印西他5物件）
★★★★★ 3物件 LED照明の導入
★★★★ 1物件 ＜水使用量 削減＞
（アイミッションズパーク印西他3物件） 太陽光パネルの設置 物流総合効率化法に基づき
テナント協働でCO2削減を推進
＜ポートフォリオにおける認証取得割合（延床面積ベース・取得予定資産取得後）＞
DBJ Green Building取得割合 BELS取得割合 ＜グリーンリース契約の締結＞ ＜テナント 啓発＞
節水型トイレ・洗面台配置
78.2% 34.7% ＜緑化推進＞
全体 464,402.38m2 全体 464,402.38m2
認証取得物件 363,371.75m2 認証取得物件 161,050.44m2 グリーンリース契約
に基づくLED化改修
緑化駐車場の設置 ポスター等による働きかけ
E グリーンファイナンスの積極推進 S 従業員への取組み
• 2019年12月に本投資法人初となるグリーンボンドを発行 • TOKYO働き方改革宣言企業
グリーンファイナンス・フレームワークに対する第三者評価として、JCRより 東京都主導の「TOKYO働き方改革宣言企業」の承認取得
「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
「Green 1(F)」を取得（注）
• 新型コロナウイルス（感染症）対策
クラスター発生防止、感染リスク低減のため、
• 2020年初めに行った第1回公募増資では借入金の一部にグリーン ①マスク着用徹底、消毒液配置、会議室への飛沫防止パーティション設置、
ローンを活用 エントランスへの靴裏除菌マット設置
②リモートワークとスライド勤務制度（時差出勤）を併用導入
G 資産運用会社役職員と投資主の利益一致を促進 G スポンサー伊藤忠商事と投資主の利益一致を積極的に推進
・ 常勤取締役における「投資口累積投資制度」の導入 ・ 伊藤忠商事による本投資法人へのセイムボート出資
・ 従業員における「持投資口会制度」の導入
19
Appendix
20
各種施策と投資口価格の推移
投資主価値向上に資する各種施策を実行。第1回公募増資を実施後、投資口価格は
堅調に推移し、第4期末時点では1口当たりNAV（注1）を大きく上回る水準まで上昇
（円） 第1回公募増資 （口）
本投資法人（左軸）
180,000 NAVプレミアムにてローンチ（注6） 30,000
50,000
物流特化型REIT（左軸）（注2） （注3） （注4）
東証REIT指数（左軸）（注5）
160,000 30,000
25,000
140,000 20,000
7
120,000 15,000
第4期（2020年7月期）末
6 1口当たりNAV：118,511円
NAV倍率：1.36x
5
100,000 第3期（2020年1月期）末 10,000
4 1口当たりNAV：116,026円
3 NAV倍率：1.09x
2 第2期（2019年7月期）末
1
1口当たりNAV：113,026円
80,000 NAV倍率：0.91x 5,000
第1期（2019年1月期）末
1口当たりNAV：109,848円
NAV倍率：0.80x
本投資法人の投資口の出来高（右軸）
60,000 0
2018/9/7 2018/11/7 2019/1/7 2019/3/7 2019/5/7 2019/7/7 2019/9/7 2019/11/7 2020/1/7 2020/3/7 2020/5/7 2020/7/7 2020/9/7
1 2 3 4 5 6 7
借入金による 伊藤忠商事による GRESB Green Star MSCI Japan Small
アナリスト
新規2物件の 信用格付を取得 市場での投資口 （GRESB レーティング グリーンボンドの発行 Cap Index （注8）
（2019年3月15日） カバレッジ（注7）の開始 （2019年12月12日）
取得を発表 追加取得を発表 （2019年6月14日）
3スター）を取得 への組入公表
（2019年3月14日） （2019年3月26日） （2019年9月10日） （2020年5月12日）
21
ポートフォリオ概要（取得予定資産取得後）
物件 取得（予定）価格 鑑定評価額 鑑定NOI利回り 延床面積 築年数 稼働率
区分 物件名称 所在地
番号 （百万円） （百万円） （%） （m2） （年） （%）
A棟: 3,909.97 A棟:8.2
L-1 アイミッションズパーク厚木（注1） 神奈川県厚木市 5,300 5,850 5.0 100.0
B棟:15,387.63 B棟:8.2
L-2 アイミッションズパーク柏 千葉県柏市 6,140 6,840 5.1 31,976.44 5.6 100.0
L-3 アイミッションズパーク野田 千葉県野田市 12,600 13,800 4.9 62,750.90 4.8 99.5
L-4 アイミッションズパーク守谷（注2） 茨城県つくばみらい市 3,200 3,460 5.2 18,680.16 3.6 100.0
保有
L-5 アイミッションズパーク三郷 埼玉県三郷市 6,100 6,940 5.0 22,506.53 3.3 100.0
資産
L-6 アイミッションズパーク千葉北（注3） 千葉県千葉市 2,600 2,850 5.3 9,841.24 2.9 100.0
L-7 アイミッションズパーク印西（注3） 千葉県印西市 27,810 29,800 5.1 110,022.51 2.7 100.0
L-8 アイミッションズパーク守谷2（注4） 茨城県つくばみらい市 750 849 6.6 6,779.95 25.9 100.0
アイミッションズパーク柏2（注3）（注5） 117,435.21
L-9 千葉県柏市 19,600 20,600 4.8 2.2 100.0
（準共有持分70%） (82,204.64)
399,290.54
小計／平均（注6） 84,100 90,989 5.0 3.8 99.9
(364,059.97)
アイミッションズパーク柏2（注3）（注5） 117,435.21
L-9 千葉県柏市 8,720 9,020 4.6 2.2 100.0
（準共有持分30%）（追加取得） (35,230.56)
取得
L-10 アイミッションズパーク印西2 千葉県印西市 5,367 5,580 5.0 26,938.75 1.7 100.0
予定
資産 L-11 アイミッションズパーク東京足立 東京都足立区 10,915 11,000 4.2 27,872.43 2.5 100.0
L-12 アイミッションズパーク三芳（注3） 埼玉県入間郡三芳町 2,320 2,450 5.0 10,300.66 1.1 100.0
合計／平均
111,422 119,519 4.9 464,402.38 3.4 99.9
（取得予定資産取得後）
※ 「合計／平均（取得予定資産取得後）」欄の鑑定評価額の算出には、追加取得を行うアイミッションズパーク柏2について、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された取得後一体の正常価格を用いています。
そのため、「小計／平均」欄の鑑定評価額に取得予定資産の鑑定評価額の合計を加えた金額と、「合計／平均（取得予定資産取得後）」欄の鑑定評価額は一致しません。
22
物流マーケット概要① 物流施設の需給バランス
関東エリア・関西エリアにおける物流マーケット（注1）
関東エリアにおける空室率と需給バランス 関東エリア別における空室率
(千m2) (%) (%)
3,500 6
12
3,000 5
10
2,500
4 8
2,000 関東エリアは、全体として低空室率の状態。
3 6
1,500 新規供給が続いていた国道16号エリアにおいても、
2 4
1,000 空室率は大幅に改善し、1%未満となった。
500 1 2
0 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
臨海エリア 外環道エリア
国道16号エリア 圏央道エリア
関西エリアにおける空室率と需給バランス 関西エリア別における空室率
(千m2) (%) (%)
1,400 14 18
1,200 12 16
関西エリアは、大型供給が多くない中で、
14
1,000 10 堅強な需要を背景に低空室率を維持。
12
800 8 10 関西臨海エリア（注2）の空室率は、
600 6 8
6
2020年7月期末時点では上昇の傾向がみられる
400 4
4 ものの引き続き低水準にて推移。
200 2 2 関西内陸エリア（注2）も大型供給はあったものの、
0 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
空室率は安定的に推移。
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸) 関西臨海エリア 関西内陸エリア
出所：株式会社一五不動産情報サービス
保有物件は関東エリアに立地しており、引き続き需給は安定。
23
物流マーケット概要② Eコマース関連の指標の推移
Eコマース・3PL市場の拡大と宅配の多頻度・小ロット化
ネット通販の市場規模推移 主要国の各市場におけるEコマース化率（注2）
(%)
(兆円)
25.0
25 Eコマース売上高 （注1）
20.4
19 20.0 18.8
20 18
17
15
14 15.0
15 13 11.8
11 10.4
10 10.0
10 8 8 7.9
5.4 4.9
5 5.0 2.7
0 0.0
中 韓 米 台 日 シ イ マ
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年度） 国 国 国 湾 本 ン
ガ
ン レ
ー
ド
ポ シ
ー ア
ル
出所：令和元年度電子商取引に関する市場調査（経済産業省） 出所：平成30年度電子商取引に関する市場調査（経済産業省）
国内貨物輸送量と宅配便取扱個数の推移 日本の3PL市場規模の推移
(億トン) (億個) (億円)
国内貨物輸送量(左軸) 宅配便取扱個数(右軸) 3PL売上高 （注3）
70 50 35,000
60 30,000
40
50 25,000
40 30
20,000
30 20 15,000
20 10,000
10
10 5,000
0 0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年度）
（年度）
出所：交通関連統計資料集（国土交通省） 出所：月刊ロジスティクス・ビジネス（2020年9月号）（株式会社ライノス・パブリケーションズ）
平成30年度宅配便等取扱個数の調査及び集計方法（国土交通省）
24
投資法人・資産運用会社について
投資法人の仕組み 投資法人
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
資産保管会社
一般事務受託者（機関運営・計算・会計）
投資主総会 三井住友信託銀行株式会社
マスターリース会社兼
プロパティマネジメント会社
役員会 一般事務受託者（納税）
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
執行役員：東海林 淳一 デロイト トーマツ税理士法人
監督役員：遠山 壮一
監督役員：大 毅
投資主名簿等管理人
スポンサー
①
伊藤忠商事株式会社 会計監査人 みずほ信託銀行株式会社
② PwCあらた有限責任監査法人
伊藤忠都市開発株式会社 投資法人債に関する一般事務受託者
① スポンサーサポート契約／リーシングマネジメント 三井住友信託銀行株式会社
業務委託契約
② スポンサーサポート契約
資産運用会社
伊藤忠リート･マネジメント株式会社
資産運用会社の概要 （2020年10月27日時点）
商号 伊藤忠リート・マネジメント株式会社 株主総会
監査役
設立年月日 2017年2月15日
取締役会
資本金 1.5億円
投資委員会 コンプライアンス委員会
伊藤忠商事株式会社 80%
株主構成 代表取締役社長
伊藤忠都市開発株式会社 20%
コンプライアンス・オフィサー
主たる事業内容 投資運用業
金融商品取引業登録 関東財務局長（金商）第3027号 内部監査室 コンプライアンス・リスク管理室
宅地建物取引業免許 東京都知事（1）第100434号
取引一任代理等認可 国土交通大臣認可第121号 投資運用部 財務企画部 総務人事部
25
注記
本資料において、特に記載のない限り、金額及び面積については表示単位未満を切り捨てて記載し、各種比率等については、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各
項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
3ページ
注1： 「取得価格」とは、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された各保有資産の売買代金をいい、「取得予定価格」とは、取得予定資産に係る各売買契約に記載された
各取得予定資産の売買代金をいい、取得価格及び取得予定価格を「取得（予定）価格」といいます。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は
含みません。以下同じです。
注2： 「伊藤忠グループ」とは、伊藤忠商事株式会社並びにその連結子会社204社及び持分法適用関連会社85社（2020年6月30日時点）により構成される企業集団をいいます。以下
同じです。
注3： 「第1回公募増資」とは、上場後初となる2020年2月3日を払込期日として行われた公募増資をいいます。以下同じです。
注4： 「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいいます。以下同じです。
注5： 「臨海エリア」は東京23区の湾岸部、「外環道エリア」は臨海エリアを除く、東京外かく環状道路に囲まれたエリア、「国道16号エリア」は東京外かく環状道路の外側から国道16号
沿線までのエリア、「圏央道エリア」は国道16号の外側に当たるエリア（東京都、埼玉県、茨城県、千葉県を通る環状道路である首都圏中央連絡自動車道（圏央道）がその中心で
す。）として、株式会社一五不動産情報サービスが決定したエリアをいいます。本投資法人は、関東エリアにおける物件の所在エリアを「外環道周辺」、「国道16号周辺」、「圏央道
周辺」及び「臨海周辺」に四分類しています（それぞれ「外環道エリア」、「国道16号エリア」、「圏央道エリア」及び「臨海エリア」と同一のエリアを指します。）。以下同じです。
5ページ
注1： 取得予定資産の「鑑定評価額」は、2020年8月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、取得予定資産取得後（本資料5ページ
の注5にて定義します。以下同じです。）の「鑑定評価額」の合計の算出には、アイミッションズパーク柏2を除く保有資産については、2020年7月末日を価格時点とする各不動産鑑
定評価書に記載された評価額を、アイミッションズパーク柏2を除く取得予定資産については、2020年8月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、アイ
ミッションズパーク柏2については、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された取得後一体の正常価格を用いています。なお、各保有資産又は各取得予
定資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。以下同じです。
注2： 取得予定資産の「築年数」とは、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から2020年11月9日現在までの築年数を、小数第2位を四捨五入した数値をいい、取得予定
資産の「平均築年数」は、各取得予定資産の築年数の取得予定価格に基づく加重平均値を記載しています。以下同じです。
注3： 取得予定資産の「稼働率」とは、2020年8月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸可能面積（本資料8ページの注4にて定義します。以下同じです。）に対する賃貸面積
（2020年8月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約に表示された賃貸面積）が占める割合を、小数第2位を四捨五入
した数値をいい、取得予定資産の「平均稼働率」には、各取得予定資産の賃貸可能面積の合計に対して各取得予定資産の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨
五入した数値を記載しています。ただし、各物件の稼働率又は平均稼働率は、四捨五入した結果が100.0%となる場合においては、小数第2位を切り捨てて99.9%と記載していま
す。以下同じです。
注4： 取得予定資産の「関東エリア比率」には、取得予定価格の合計に占める関東エリアに位置する取得予定資産の取得予定価格の合計の比率を記載しています。
注5： 「取得予定資産取得後」とは、取得予定資産の取得が完了する2021年4月1日時点をいいます。ただし、取得予定資産取得後のポートフォリオに関する各数値は、一定の仮定の
下、保有資産及び取得予定資産に係る一定の時期における各数値をそれぞれ単純に合算して算出したものであり、実際の取得予定資産取得後の数値と一致するとは限りませ
ん。例えば、築年数及び賃貸借契約残存期間は2020年11月9日を期間算定の基準時にしており、賃貸借に関する数値は別途本資料に記載する場合を除き、原則として2020年8
月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約上の数値に基づいています。以下同じです。
注6： アイミッションズパーク柏2については、本投資法人が取得済みの当該物件に係る信託受益権の準共有持分を除く残りの準共有持分の追加取得であるため、取得予定資産取得
後の「物件数」の算出にあたっては、取得済みの準共有持分と合わせて1物件として計算しています。以下同じです。
注7： アイミッションズパーク三芳に係る取得予定価格については、本投資法人が各売主から取得を予定している各準共有持分に係る取得予定価格の合計を記載しています。以下同
じです。
26
注記
5ページ（続き）
注8： 取得予定資産の「鑑定NOI利回り」は、取得予定価格に対する各取得予定資産の鑑定NOI（各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（運営収益から
運営費用を控除して得た金額）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash
Flow）とは異なります。以下同じです。）の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、アイミッションズパーク柏2（準共有持分30%）（追加取得）については、本投資
法人が取得を予定している当該物件の準共有持分割合（30%）に相当する数値を用いています。取得予定資産の「鑑定NOI利回り」の合計（平均）欄には、各取得予定資産の鑑
定NOI利回りの取得予定価格に基づく加重平均値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
2020年7月期末（第4期末）の「平均鑑定NOI利回り」は、各保有資産の鑑定NOIの合計を取得価格に基づいて加重平均した値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
取得予定資産取得後の「平均鑑定NOI利回り」は、各保有資産又は各取得予定資産の鑑定NOIの合計を取得（予定）価格に基づいて加重平均した値の小数第2位を四捨五入し
て記載しています。
（平均）鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、本投資法人による取得予定資産取得後の実
績値とは異なる可能性があります。なお、鑑定NOIは、アイミッションズパーク柏2を除く保有資産については、2020年7月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づく鑑定
NOIを、アイミッションズパーク柏2を除く取得予定資産については、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づく鑑定NOIを、アイミッションズパーク柏2について
は、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された取得後一体の直接還元法における運営純収益に基づく鑑定NOIを用いています。以下同じです。
8ページ
注1： 「ハイライト」は、本投資法人及び本資産運用会社が、株式会社一五不動産情報サービスに、不動産の市況調査を委託し作成された物流施設市況調査に係る報告書の記載に基
づいて記載しています。当該調査及び分析は、一定時点における調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。以下同じです。
注2： 「取得予定日」は、各売買契約に記載された取得予定日をいいます。なお、かかる取得予定日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されることがあります。以下同じで
す。
注3： 「建築時期」、「延床面積」及び「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「建築時期」は附属建物を含まない主たる
建物について、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、それぞれ記載しています。以下同じです。
注4： 「賃貸可能面積」は、2020年8月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約（屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除き
ます。また、パス・スルー型マスターリース契約（エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式でのマスターリース契約をいい、現実に転貸借がなされた場合に
のみ、賃料を収受することができます。以下同じです。）が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下同じです。）に表示され
た賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を記載しています。なお、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸借契約においては、延床
面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸（可能）面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流不動産において庇部分が賃貸
（可能）面積に含まれる場合、賃貸（可能）面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。以下同じです。
注5： 「テナント数」は、2020年8月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に基づくテナント（ただし、パス・スルー型マス
ターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとします。以下同じです。）数の合計を記載しています。ただし、取得予定資産につき同一のテ
ナントが複数の賃貸借契約を締結又はその締結が予定されている場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
注6： 本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち30%を取得する予定ですが、延床面積については、括弧内に本投資法人が取得を予定している当該物件の準共有持分割
合（30%）に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。また、賃貸可能面積については、本投資法人が取得を予定している当該物件の準共有持分割合
（30%）に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、当該物件の不動産信託受益権の準共有持分のうち70%については、2020年2月3日付で本投資
法人が取得済みです。
注7： 「IMP」とは、アイミッションズパークの略称です。以下同じです。
9ページ
注： 「フル化」とは、一方向のみ出入り可能なスマートインターチェンジ（ハーフ）を二方向で出入りできる構造（フル）にすることをいいます。
27
注記
10ページ
注1： 「Eコマース」とは、インターネットやコンピューター等の電子的な手段を介して行う商取引の総称をいいます。以下同じです。
注2： 「3PL」とは、3rd Party Logisticsの略称であり、企業の物流全般を一括受注し、運営するアウトソーシング業務のことをいい、3PLの活用によって、自身が直接物流業務を手がけ
ない企業（顧客企業）が、調達から在庫保管、配送までの業務を外部の物流事業者を使って、顧客企業にとって最適な体制を計画し、運営することが可能となります。「大手3PL」
とは、本投資法人の保有資産及び取得予定資産における3PL事業者テナントのうち、当該事業者を含むグループの連結売上高が1,000億円を超える3PL事業者をいいます。以
下同じです。
注3： 「スポンサー開発物件比率」には、取得予定資産取得後のスポンサー開発物件比率（ポートフォリオに占める伊藤忠グループ（伊藤忠グループが出資（匿名組合出資を含みます
が、これに限られません。）する特別目的会社（2020年11月9日現在、解散し、清算を結了している特別目的会社を含みます。）を含みます。）の開発した物件（以下「スポンサー開
発物件」といいます。）の比率（取得（予定）価格ベース）をいいます。以下同じです。）を記載しています。円グラフの中央には、2020年7月期末（第4期末）時点及び取得予定資産
取得後のポートフォリオに係るスポンサー開発物件比率を記載しています。また、「スポンサー」とは、2020年11月9日現在、伊藤忠商事株式会社及び伊藤忠都市開発株式会社
をいいます。以下同じです。
注4： 「賃貸借契約残存期間」とは、取得予定資産取得後のポートフォリオを構成する各不動産又は各信託不動産について2020年8月末日現在において締結され賃貸を開始している、
各賃貸借契約について、2020年11月9日から当該契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。また、取得予定資産取得後の「残存期間平均」は、保有資産及び
取得予定資産の「賃貸借契約残存期間」を、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体で年間賃料ベースで加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載していま
す。第4期末時点の「残存期間平均」は、保有資産に関して、2020年7月末日現在において締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約について、2020年7月末日から当該契約
に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、第4期末時点のポートフォリオ全体で年間賃料ベースで加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。た
だし、保有資産の2021年1月期の期間満了テナント1社については、再契約前の契約期間が2020年11月9日以前に終了しているため、第4期末時点の残存期間平均を除き、当
該テナントについて、再契約後の契約期間及び賃料を用いて算出しています。以下同じです。
注5： 「年間賃料」とは、2020年8月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料（月
間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い計算した1年分の賃料）の合計金額をいいます。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の
支払を免除することをいいます。）は考慮しないものとします。以下同じです。
注6： 「伊藤忠グループ顧客」とは、伊藤忠グループの顧客企業（伊藤忠グループとの取引関係を有している企業、当該企業の連結子会社、持分法適用関連会社及び持分法適用関連
会社の連結子会社）をいいます。なお、「伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント」とは、伊藤忠グループ又は伊藤忠グループ顧客に属するテナントをいいます。
注7： 取得予定資産取得後の「築年数」とは、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から2020年11月9日現在までの築年数について、小数第2位を四捨五入した数値を
いい、取得予定資産取得後の「平均築年数」は、取得予定資産取得後の築年数の取得（予定）価格に基づく加重平均値を記載しています。なお、アイミッションズパーク厚木は、2
棟の物流不動産（A棟及びB棟）により構成されているため、当該計算上、当該物件については、2棟のうち築年数の古いB棟の築年数を用いています。以下同じです。
11ページ
注： 2020年11月9日現在、優先交渉権の有無にかかわらず、本投資法人は伊藤忠グループとの間で取得予定資産を除く伊藤忠グループ保有・開発中物件について取得に係る具体
的な交渉を行っておらず、また、かかる物件を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。また、伊藤忠グループの過去開発・取得実績物件（外部売却済）は、2020
年11月9日現在、伊藤忠グループは保有していないため、本投資法人が伊藤忠グループから取得することはできません。アイミッションズパーク市川塩浜は、開発時の計画に基
づく完成予想図を掲載しており、実際とは異なる可能性があります。
13ページ
注1： 「EPU」とは、1口当たり当期純利益をいい、「DPU」とは、1口当たり分配金をいいます。
注2： 「外部成長」に記載の取得予定資産取得後の数値は、保有資産及び取得予定資産に係る取得（予定）価格の合計額を記載しており、目標数値も取得（予定）価格の合計額の目
標数値を掲載しています。
注3： 外部成長に係る「当面目標」は、あくまでも2020年11月9日現在の目標であり、その実現及びその時期を保証するものではありません。
28
注記
13ページ（続き）
注4： 本投資法人は、テナントとの密なコミュニケーションを通じてテナントと信頼関係を構築することにより醸成される、テナントが賃貸借契約期間満了後も再契約により引き続き入居
する意向を保つ関係性のことを「テナント粘着性」と呼んでいます。以下同じです。
注5： 「NOI」とは、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除したものをいいます。以下同じです。
注6： 「グリーンリース」とは、オーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約や覚書等によって自主的に取り決め、その取り決め
内容を実践することをいいます。例えば、本投資法人では、テナントとの間で、照明器具のLED化によりテナントの電気料金を削減するとともに、テナントが追加的にグリーンリー
ス料を支払う旨を合意している例があります。以下同じです。
注7： 「長期発行体格付（JCR）」は、本投資法人に対する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から
提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
注8： 「（総資産）LTV」とは、本投資法人の総資産額に対する有利子負債総額の割合をいいます。各期末のLTVは、各期末日時点における貸借対照表の総資産額に対する各期末日
時点における貸借対照表の有利子負債総額の比率を記載しています。取得予定資産取得後の「巡航（総資産）LTV」の詳細については、本資料16ページの注2をご参照くださ
い。 以下同じです。
注9： 「DBJグリーンビルディング認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証
制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動
産を評価・認証し、その取組を支援しているとされています。当該認証における評価ランクは、5段階(★～★★★★★)があります。以下同じです。
注10： 「GRESB」は、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価の名称であり、欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設さ
れました。「GRESBリアルエステイト評価」は、個別の不動産ではなく、不動産会社・ファンド単位でサステナビリティへの取組を評価することを特徴としており、2020年に実施され
たGRESBリアルエステイト評価には、世界で1,200社以上の不動産会社、不動産投資信託（REIT）、ファンド及びデベロッパー（総資産額合計4.8兆米ドル（約504兆円、1米ドル
＝105円で換算））が参加しました。「Green Star」とは、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れていると評価された事業者に付与される称号です。以下同じで
す。
注11： 「BELS」とは、国土交通省が制定した「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー
性能の評価及び表示を適確に実施することを目的とした制度をいいます（なお、2016年4月以降は、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号。
その後の改正を含みます。）第7条に基づく建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針（平成28年国土交通省告示第489号。その後の改正を含みます。）に定められた第
三者認証制度の1つとなり、また、住宅が適用範囲に追加されています。）。本制度では、新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評
価し、その評価は、5段階(★～★★★★★)で表示されます。以下同じです。
注12： 「グリーンボンド」とは、明確な環境改善効果をもたらすグリーンプロジェクトに充当される資金を、企業や地方自治体等の発行主体が調達するために発行する債券であり、原則と
して国際資本市場協会（International Capital Market Association。以下「ICMA」といいます。）が定める「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）」に則って発行されます。
「グリーンボンド原則」とは、ICMAが事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会（Green Bond Principles Executive Committee）により策定されているグ
リーンボンドの発行に係るガイドラインをいいます。以下同じです。
注13： 「グリーンローン」とは、一般に、グリーンローン原則（Green Loan Principles）に準拠したローンをいいます。「グリーンローン原則」とは、ローン・マーケット・アソシエーション(Loan
Market Association)及びアジア太平洋ローン・マーケット・アソシエーション(Asia Pacific Loan Market Association)により策定された環境分野に使途を限定する融資のガイドラ
インです。以下同じです。
注14： 「TOKYO働き方改革宣言企業」とは、従業員の長時間労働の削減や年次有給休暇等の取得促進について、2～3年後の目標と取組内容を宣言書に定め、全社的に取り組む企
業等のことをいいます。以下同じです。
注15： 本投資法人に関する取得予定資産取得後の各数値は、一定の仮定の下に算出した2020年11月9日現在における見込値であり、実際の取得予定資産取得後の数値と一致する
とは限りません。以下同じです。
29
注記
14ページ
注1： 2020年11月9日現在、優先交渉権の有無にかかわらず、本投資法人は伊藤忠グループとの間で取得予定資産を除く伊藤忠グループ保有・開発中物件について取得に係る具体
的な交渉を行っておらず、また、かかる物件を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。また、2020年11月9日現在、スポンサー開発物件のうち、（仮称）アイミッ
ションズパーク吉川美南及び（仮称）アイミッションズパーク厚木2の開発は完了しておらず、予定面積は2020年11月9日現在の計画に基づくものであり、また、アイミッションズ
パーク市川塩浜は、開発時の計画に基づく完成予想図を掲載しており、実際とは異なる可能性があります。
注2： 「商流」とは、サプライヤー、メーカー、小売事業者、消費者へと原材料が加工・取引等を経て商品化され消費される流れ全般を意味する言葉です。
注3： 「CRE」とは、Corporate Real Estateの略称で、企業の保有する不動産又はその戦略的な活用のための取り組みを意味します。
注4： 「関西エリア」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。
注5： 「プロセスセンター」とは、生鮮品の仕入れや加工、配送を一括して行う拠点として用いる不動産をいいます。
15ページ
注1： 保有資産に係る「稼働率」は、各月末時点における各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対する賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載していま
す。ただし、四捨五入した結果が100.0%となる場合においては、小数第2位を切り捨てて99.9%と記載しています。
注2： 「取得予定資産取得後のポートフォリオ稼働率」は、保有資産及び取得予定資産について、2020年8月末日現在における各物件の賃貸可能面積の合計に対して各物件の賃貸面
積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、四捨五入した結果が100.0%となる場合においては、小数第2位を切り捨てて99.9%と記載していま
す。
16ページ
注1： 取得予定資産取得後の「有利子負債残高」は、以下の計算式により求めています。
取得予定資産取得後の有利子負債残高＝2020年7月期（第4期）の末日時点における貸借対照表の有利子負債総額＋本資料「本借入れの概要（予定）」に記載の借入れ（以下
「本借入れ」といいます。）の借入予定額*－2020年10月30日に返済済みの借入金1,513百万円－取得予定資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を予定して
いる借入金1,163百万円（以下「消費税ローンの返済予定額」といいます。）
*本借入れの借入予定額は、本募集における発行価額の総額の2020年11月9日現在における見込額（15,577,000,000円）を勘案した、2020年11月9日現在の借入見込
額を前提としており、最終的な借入額は、一般募集による手取金額等を勘案した上で、借入実行の時点までに変更される可能性があります。また、2020年11月9日現在、
本借入れについて金銭消費貸借契約は締結されておらず、実際に本借入れが行われることは保証されているものではありません。したがって、本借入れの借入額の変動
や本借入れが実行されないことにより、実際の取得予定資産取得後の「有利子負債残高」、「巡航（総資産）LTV」、「固定金利比率」及び「LTVを45%まで引き上げた場合
の取得余力」は変動する可能性があります。
注2： 取得予定資産取得後の「巡航（総資産）LTV」は、以下の計算式により求めて