3493 Ｒ－ＩＡＬ 2020-11-09 15:30:00
2020年11月9日付で公表したプレスリリースについて 補足説明資料1 [pdf]
補足説明資料①
2020年11月9日付で
公表したプレスリリースについて
機動的な物件取得により資産規模1,100億円超へ（取得（予定）価格（注2）ベース）
取得予定価格合計 鑑定評価額（注3）合計 平均築年数（注4） 平均稼働率（注5） 関東エリア比率（注6）
（取得予定価格ベース） （取得予定価格べ－ス）
27,322百万円 28,050百万円 2.1年 100.0% 100.0%
国道16号（注7） 国道16号 外環道（注7） 国道16号
取
得
予
定
資 アイミッションズパーク柏2
産 アイミッションズパーク印西2 （準共有持分30%）（追加取得） アイミッションズパーク東京足立 アイミッションズパーク三芳
取得予定価格 5,367百万円 取得予定価格 8,720百万円 取得予定価格 10,915百万円 取得予定価格（注8） 2,320百万円
鑑定評価額 5,580百万円 鑑定評価額 9,020百万円 鑑定評価額 11,000百万円 鑑定評価額 2,450百万円
鑑定NOI利回り（注9） 5.0% 鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 5.0%
取得予定日（注10） 2020年11月20日 取得予定日 2020年11月20日 取得予定日 2021年4月1日 取得予定日 2021年4月1日
築年数 1.7年 築年数 2.2年 築年数 2.5年 築年数 1.1年
含み益（注11） 1口当たりNAV （注12） （総資産）LTV （注13）
資
本 取得予定資産取得後
政 2020年7月期末 取得予定資産取得後 2020年7月期末 取得予定資産取得後 2020年7月期末 （巡航（総資産）LTV）
策 80億円 92億円 118,511円 123,454円 40.6% 40.4%
（消費税ローン返済後）
4物件
273億円
2物件
252億円
2,000億円
資 2物件
産 49億円 流動性
規 12物件
模 9物件 1,114億円 向上意識
7物件 8物件 8物件 841億円
（注14） 538億円 588億円 588億円
2019年1月期末 借入による 2019年7月期末 2020年1月期末 前回公募増資に 2020年7月期末 取得予定資産 取得予定資産 当面目標（注15）
（第1期末） 期中取得 （第2期末） （第3期末） よる取得 （第4期末） 取得後
1
継続的な分配金成長
1口当たり利益分配金（円）（注1）
1口当たり利益超過分配金（円）（注1）
+5.1%
1口当たり利益超過分配金のうち分配金平準化を
目的としたFFO （注2） 70％超となる部分（円）（注1）
2,550
+4.5%
2,508 2,508 2,529
13 8
2,455 ▲45 3
2,425 2,407 2,420 巡航調整等に
234 伴う利益超過
2021年4月
241
272 分配額の増加額
341 247 取得予定資産の
（FFO70%
287 固都税費用化 資産運用 分配前提）
318 310
578 578 2022年1月期 報酬
（第7期）に の減少額
発生予定の
臨時費用
の除外
2,316 2,288
2,236 2,208
2,138 2,110
2,089
1,930
2020年7月期 2021年1月期 前回公募増資時における 2021年7月期 2022年1月期 想定巡航期
（第4期） （第5期） 2021年1月期予想に基づく （第6期） （第7期） （2022年1月期予想に基づく
巡航収益及び巡航1口当たり 巡航収益及び巡航1口当たり
分配金の試算（注5） 分配金の試算）（注6）
実績 前回予想（注3） 今回予想（注4） 参考 前回予想（注3） 今回予想（注4） 今回予想（注4） 参考
2
堅実なキャッシュマネジメント
活手
用元 物件品質の維持 LTVコントロール 1口当たり分配金成長 分配金の平準化
方資 物件取得資金への充当 利益超過分配金調整
針金
資本的支出への対応 有利子負債の返済
自己投資口の取得 （機動的な公募増資時に活用）
の
1口当たり
FFO
3,465円 3,094円 3,506円 3,641円
• 第5期分配金の平準化を実施することを前提としています
• 取得予定資産取得後においても、堅実なキャッシュマネジメ
1口当たり ントにより手元資金の機動的な活用が可能な体制を維持す
AFFO（注1）
3,438円 3,079円 3,471円 3,631円 る方針です
（百万円） FFO
内部留保の
FFO
取り崩し 借入返済
キ
FFO 15 50 ＜内部留保の積み上げイメージ（注3）＞
ャ 減価 内部留保
内部留保（注2） 減価 内部留保 償却費
651
（百万円）
ッ FFO 物件 償却費 612
シ 23
取得資金 781
798
ュ 減価 309
マ 物件 償却費 資本的
ネ 減価 取得資金 701 資本的 資本的
支出
ジ 償却費 468
支出 支出
6
メ 637 9 21
ン 資本的
ト 支出
方 13
針 分配総額
1,770
分配総額 当期 1,536
当期 分配総額
当期 1,511 純利益
純利益 1,479 1,395
当期 分配総額 純利益 1,330
純利益 1,178 1,162 1,119
1,046
522 507
2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
（第4期）（実績）（注3） （第5期）（予想） （注3） （第6期）（予想） （注3） （第7期）（予想） （注3） （第4期）（実績） （第5期）（予想） （第6期）（予想） （第7期）（予想）
3
注記及び定義等
1ページ
注1： 別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、各種比率等については、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
注2： 「取得予定価格」は、取得予定資産（2020年11月9日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」にて取得を公表した「アイミッションズパーク柏2（準共有持分
30％）（追加取得）」、「アイミッションズパーク印西2」、「アイミッションズパーク東京足立」及び「アイミッションズパーク三芳」に係る不動産信託受益権をいいます。以下同じです。）
の売買契約に記載された各取得予定資産の売買代金をいい、「取得価格」とは、本投資法人の保有資産（2020年11月9日現在において本投資法人が保有する資産をいいます。
以下同じです。）に係る各売買契約に記載された各保有資産の売買代金をいい、取得価格及び取得予定価格を「取得（予定）価格」といいます。なお、売買代金には、消費税及び
地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
注3： 取得予定資産の「鑑定評価額」は、2020年8月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、取得予定資産の鑑定評価については、
株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。以下同じです。
注4： 取得予定資産の「築年数」は、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から2020年11月9日現在までの築年数を、小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。
また、取得予定資産の「平均築年数」は、各取得予定資産の築年数の取得予定価格に基づく加重平均値をいいます。以下同じです。
注5： 取得予定資産の「稼働率」とは、2020年8月末日現在における各取得予定資産に係る賃貸可能面積（2020年8月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結さ
れ賃貸を開始している、各賃貸借契約（屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約（エンドテナントからの賃料等を原則としてそのま
ま受け取る方式でのマスターリース契約をいい、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。以下同じです。）が締結され又はその締結が予定されて
いる場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下同じです。）に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計をいい
ます。なお、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸借契約においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸（可能）面積が
延床面積を上回る場合があります。特に、物流不動産において庇部分が賃貸（可能）面積に含まれる場合、賃貸（可能）面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。以下同
じです。）に対する賃貸面積（2020年8月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約に表示された賃貸面積）が占める割
合を、小数第2位を四捨五入した数値をいい、取得予定資産の「平均稼働率」には、各取得予定資産の賃貸可能面積の合計に対して各取得予定資産の賃貸面積の合計が占め
る割合を、小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。ただし、各物件の稼働率又は平均稼働率は、四捨五入した結果が100.0%となる場合においては、小数第2位を切り
捨てて99.9%と記載しています。以下同じです。
注6： 取得予定資産の「関東エリア比率」には、取得予定価格の合計に占める関東エリアに位置する取得予定資産の取得予定価格の合計の比率を記載しています。「関東エリア」とは、
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいいます。以下同じです。
注7： 「臨海エリア」は東京23区の湾岸部、「外環道エリア」は臨海エリアを除く、東京外かく環状道路に囲まれたエリア、「国道16号エリア」は東京外かく環状道路の外側から国道16号
沿線までのエリア、「圏央道エリア」は国道16号の外側に当たるエリア（東京都、埼玉県、茨城県、千葉県を通る環状道路である首都圏中央連絡自動車道（圏央道）がその中心で
す。）として、株式会社一五不動産情報サービスが決定したエリアをいいます。本投資法人は、関東エリアにおける物件の所在エリアを「外環道周辺」、「国道16号周辺」、「圏央道
周辺」及び「臨海周辺」に四分類しています（それぞれ「外環道エリア」、「国道16号エリア」、「圏央道エリア」及び「臨海エリア」と同一のエリアを指します。）。以下同じです。
注8： アイミッションズパーク三芳に係る取得予定価格については、本投資法人が各売主から取得を予定している各準共有持分に係る取得予定価格の合計を記載しています。
注9： 取得予定資産の「鑑定NOI利回り」とは、取得予定価格に対する各取得予定資産の鑑定NOI（各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（運営収益から
運営費用を控除して得た金額）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash
Flow）とは異なります。以下同じです。なお、アイミッションズパーク柏2（準共有持分30%）（追加取得）については、本投資法人が取得を予定している当該物件の準共有持分割
合（30%）に相当する数値を用いています。）の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
鑑定NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。なお、鑑定NOIは、2020年8月末日を価格時点とする不
動産鑑定評価書に基づく鑑定NOIを用いています。以下同じです。
注10： 「取得予定日」は、各売買契約に記載された取得予定日をいいます。なお、かかる取得予定日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されることがあります。以下同じです。
4
注記及び定義等
1ページ（続き）
注11： 保有資産の含み益は鑑定評価額と帳簿価額との差額を、取得予定資産取得後の含み益は鑑定評価額と保有資産の帳簿価額及び取得予定資産の取得予定価格の合計との差
額をいい、単位未満を切り捨てて記載しています。保有資産の鑑定評価額と帳簿価額については2020年7月末日を、取得予定資産の鑑定評価額については2020年8月末日を
価格時点としています。なお、取得予定資産取得後の含み益の算出において、アイミッションズパーク柏2の鑑定評価額については、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑
定評価書に記載された取得後一体の正常価格を用いています。また、必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。2020年7月期末及
び取得予定資産取得後の含み益は、それぞれ以下の計算式により求めています。
（2020年7月期末の含み益）
2020年7月期末時点における保有資産の鑑定評価額の合計－2020年7月期末時点における保有資産の帳簿価額の合計
（取得予定資産取得後の含み益）
2020年7月期末の含み益＋取得予定資産の鑑定評価額の合計－取得予定資産の取得予定価格の合計
注12： 「1口当たりNAV」とは、本投資法人の保有資産の鑑定評価額を考慮した純資産価値（Net Asset Value）を、発行済投資口数で除して得られた金額をいいます。以下同じです。
なお、2020年7月期末及び取得予定資産取得後の1口当たりNAVは、それぞれ以下の計算式により求めており、単位未満を切り捨てて記載しています。
（2020年7月期末の1口当たりNAV）
2020年7月期末時点における純資産価値（Net Asset Value）÷2020年7月期末時点における本投資法人の発行済投資口の総口数
2020年7月期末時点における純資産価値（Net Asset Value）＝2020年7月期末時点における貸借対照表の純資産額＋2020年7月期末時点における保有資産の鑑定評価額の
合計－2020年7月期末時点における保有資産の帳簿価額の合計
（取得予定資産取得後の1口当たりNAV）
取得予定資産取得後の純資産価値（Net Asset Value）÷本募集*後の本投資法人の発行済投資口の総口数（上限）
取得予定資産取得後の純資産価値（Net Asset Value）＝2020年7月期末時点における貸借対照表の純資産額＋2020年7月期末時点における保有資産の鑑定評価額の合計
**－2020年7月期末時点における保有資産の帳簿価額の合計＋取得予定資産の鑑定評価額の合計**－取得予定資産の取得予定価格の合計－2020年7月期の分配金総額
（利益超過分配含む）＋本募集における発行価額の総額***
* 「本募集」及び「本第三者割当」とは、2020年11月9日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の「本募集」及び「本第三者割当」をいいます。以
下同じです。
** 取得予定資産取得後の1口当たりNAVの算出において、アイミッションズパーク柏2については、本投資法人が取得済みの当該物件に係る信託受益権の準共有持分
（70%）を除く残りの準共有持分（30%）の追加取得となるため、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された取得後一体の正常価格を用いて取
得予定資産取得後の純資産価値（Net Asset Value）を算出しています。
*** 本募集における発行価額の総額は、2020年10月23日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（142,100円）を基準として算出し
たものであり、また、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株
式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一般募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、
又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集における発行価額の総額は前記よりも減少する
こととなり、実際の取得予定資産取得後の「1口当たりNAV」は上記よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、
一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の取得予定資産取得後の「1口当たりNAV」は上
記よりも高くなる可能性があります。
取得予定資産取得後の1口当たりNAVは、2020年7月期（第4期）の貸借対照表に記載された各数値並びに保有資産及び取得予定資産の鑑定評価額等を基に算出し
たものであり、取得予定資産取得後の実際の1口当たりNAVと一致するとは限りません。
5
注記及び定義等
1ページ（続き）
注13： 「（総資産）LTV」とは、本投資法人の総資産額に対する有利子負債総額の割合をいいます。また、2020年7月期末及び取得予定資産取得後のLTVは、それぞれ以下の計算式に
より求めています。
（2020年7月期末のLTV）
2020年7月期末時点における貸借対照表の有利子負債総額÷2020年7月期末時点における貸借対照表の総資産額
（取得予定資産取得後の巡航LTV）
取得予定資産取得後の有利子負債総額÷取得予定資産取得後の総資産額
取得予定資産取得後の有利子負債総額＝2020年7月期末時点における貸借対照表の有利子負債総額＋本借入れ*の借入予定額**－2020年10月30日に返済済みの借入金
1,513百万円－＋取得予定資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を予定している借入金1,163百万円（以下「消費税ローンの返済予定額」といいます。）
取得予定資産取得後の総資産額＝2020年7月期の末日時点における貸借対照表の総資産額＋本借入れの借入予定額＋本募集における発行価額の総額***－2020年10月30
日に返済済みの借入金1,513百万円－消費税ローンの返済予定額1,163百万円
* 「本借入れ」とは、2020年11月9日付「資金の借入れに関するお知らせ」に記載の「本借入れ」をいいます。以下同じです。
** 本借入れの借入予定額は、本募集における発行価額の総額の2020年11月9日現在における見込額（15,577,000,000円）を勘案した、2020年11月9日現在の借入見
込額を前提としており、最終的な借入額は、一般募集による手取金額等を勘案した上で、借入実行の時点までに変更される可能性があります。また、2020年11月9日現
在、本借入れについて金銭消費貸借契約は締結されておらず、実際に本借入れが行われることは保証されているものではありません。したがって、本借入れの借入額の
変動や本借入れが実行されないことにより、実際の取得予定資産取得後の巡航LTVは変動する可能性があります。
*** 本募集における発行価額の総額は、2020年10月23日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（142,100円）を基準として算出した
ものであり、また、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会
社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一般募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本
第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり
実際の取得予定資産取得後の巡航LTVは前記よりも高くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、一般募集における発
行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の取得予定資産取得後の巡航LTVは前記よりも低くなる可能性がありま
す。
注14： 「資産規模」のグラフに記載した金額は取得（予定）価格合計であり、目標数値も取得（予定）価格合計の目標数値を記載しています。
注15： 「当面目標」は、あくまでも2020年11月9日現在の目標であり、その実現及びその時期を保証するものではありません。
2ページ
注1： 「1口当たり利益分配金」、「1口当たり利益超過分配金」及び「1口当たり利益超過分配金のうち分配金平準化を目的としたFFO70％超となる部分」は、将来の分配の有無及びそ
の金額をいかなる意味においても保証するものではありません。特定の計算期間の実際の利益等が、これらと大きく異なる場合があることにご留意ください。
注2： 「FFO」とは、Funds From Operationsの略称であり、本資料においては、当期純利益（ただし、不動産売却損益を除きます。）に前期繰越利益及び当該営業期間の減価償却費
を加算した値をいいます。以下同じです。
注3： 2021年1月期（第5期）及び2021年7月期（第6期）の前回予想値は、2020年9月14日付「2020年7月期決算短信(REIT)」に基づき記載しています。
注4： 2021年1月期（第5期）、2021年7月期（第6期）及び2022年1月期（第7期）の今回予想値は、2020年11月9日付「2021年1月期及び2021年7月期の運用状況の予想の修正並び
に2022年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ」に基づき記載しています。なお、本書3頁においては、今回予想値のことを単に（予想）と表記しています。以下同じです。
注5： 前回公募増資時における2021年1月期予想に基づく巡航収益及び巡航1口当たり分配金の試算は、直近の公募増資に関連して2020年1月6日に公表した「2020年7月期の運用
状況の予想の修正及び2021年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ」にて記載されている業績予想値に基づく試算値を記載しています。なお、巡航収益及び巡航1口当た
り分配金の試算値は、本投資法人の特定の営業期間の1口当たり分配金の予想や見込みを示すものではありません。詳細は、2020年11月9日付「2021年1月期及び2021年7
月期の運用状況の予想の修正並びに2022年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
6
注記及び定義等
2ページ（続き）
注6： 2022年1月期予想に基づく巡航収益及び巡航1口当たり分配金の試算値は、2020年11月9日付「2021年1月期及び2021年7月期の運用状況の予想の修正並びに2022年1月期
の運用状況の予想に関するお知らせ」に基づき記載しています。なお、巡航収益及び巡航1口当たり分配金の試算値は、本投資法人の特定の営業期間の1口当たり分配金の予
想や見込みを示すものではありません。調整項目等の詳細は、2020年11月9日付「2021年1月期及び2021年7月期の運用状況の予想の修正並びに2022年1月期の運用状況
の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
3ページ
注1： 「AFFO」とは、FFOから当該営業期間の資本的支出を控除した値をいいます。
注2： 「内部留保」は、以下の計算式により求めています。
AFFO－（物件取得資金＋自己投資口取得資金）－有利子負債の返済資金（ただし、リファイナンス実施分を除きます。）－分配総額
なお、内部留保は実際の現預金額やその見込み額を示したものではありません。
注3： 本図は、2020年7月期末（第4期末）の内部留保の金額の実績を基に、各期の内部留保の予想額を加算し、業績予想の前提としている内部留保の取り崩しの予想額を控除して
算出した内部留保の積み上げのイメージです。
注4： 本書3頁の「キャッシュマネジメント方針」に記載の各図は、あくまでもイメージであり、実際のFFOに対する当期純利益の比率や内部留保の増減等を示すものではありません。
7
ディスクレーマー
本資料は、本投資法人の投資口の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、
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情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク上に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集・勧誘・売
買の推奨等を目的とするものではありません。
本資料は、東京証券取引所上場規則に従い2020年11月9日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「国内不動
産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」、「資金の借入れに関するお知らせ」及び「2021年1月期及び2021年7月期の運用状況の予
想の修正並びに2022年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ」に記載の情報並びにそれらに付随する情報を取り纏めたものです。本資
料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これらに付随する政令、内閣府令及び規則に基づく開示
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Memo
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Memo
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証券コード：3493
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人