第4期（2020年7月期）
決算説明資料
（2020年9月14日付公表）
0
社長メッセージ
第4期（2020年7月期）も過去3期同様に、「増収・増益・増配」で決算を締めることができました。
また、今年2月には上場後初となる公募増資により、外部成長を実施することができました。投資主の皆様
をはじめとするステークホルダーの皆様方のご支援に、改めて感謝申し上げます。
前期同様に、新型コロナの感染防止の観点より、決算説明会の実開催を見送ることといたしました。ご不便
をおかけし、誠に申し訳ございません。運用実績等の詳細は、本投資法人ホームページに説明動画を掲載
しておりますので、本決算説明資料と併せてご確認頂ければ幸いです。なお､ご質問等がございましたら、
本資料末尾記載の窓口宛にご連絡頂きたく、お願い申し上げます。
さて、今春の新型コロナ感染拡大当初は、投資口価格が非常に軟調推移した時期もあり、投資主の皆様には
大変なご心配をおかけしたことと思います。しかしながら、巣篭り消費やE-コマースの拡大等による先進
物流施設ニーズの底堅さや運用の安定性や堅実性に対するマーケットの再評価と共に、物流リート全般、
そして本投資法人への評価もコロナ禍以前以上に高まってきており、足許、投資主の皆様の更なる外部成長
への期待感の高まりを強く感じております。築浅・100%稼働のスポンサーパイプライン物件(優先交渉権)
も複数確保しており、スポンサーグループは新規物件開発に引き続き積極的に取り組んでおります。
パイプライン候補物件も今後順次ご報告できるものと思慮しております。新型コロナ禍というこれまでに
経験のない想定外のマーケットの中、外部環境に目配りを欠かさず、成長機会を逸失しないよう着実な外部
成長、そして、継続的な内部成長を企図していきたいと考えております。
現状、ご入居テナント企業様より、オペレーションに大きな影響を及ぼすインシデント発生のご連絡は頂戴
しておりませんが、一切気を緩めることなく､引き続き緊張感を持って、運用業務に邁進して参ります。
投資主の皆様のご期待にしっかりお応えする、それが私たちの‛果たすべき使命’と肝に銘じ、投資家の皆
様に選んでいただけるリートを目指して、これからも激しく動いて参りますので、今後共ご支援賜りたく、
何卒宜しくお願い申し上げます。
伊藤忠リート・マネジメント株式会社
代表取締役社長 東海林 淳一
1
目次
新型コロナウイルスへの対応 P.3
決算概要 P.5
成長戦略 P.9
ポートフォリオ P.22
マーケット概要 P.24
Appendix P.27
2
新型コロナウイルスへの対応
3
新型コロナウイルスへの対応
テナント及び資産運用会社の対応状況
新型コロナウイルス感染拡大防止への取組
・本投資法人保有施設テナントにおいては、感染者の発生連絡なし（2020年9月14日時点）
・基本の衛生動作（手洗い、消毒、マスク）徹底
テナント
テナントごとに、従業員検温や、事務所・休憩スペースでのソーシャルディスタンス確保・仕切り坂設置等、
運営体制に合わせて対応中
本投資法人の運用体制は、現況においても問題なし
資産運用会社 ・在宅勤務に対応するITインフラ整備済。今後も業務効率改善に向け、各種の追加設備投資を準備中
・全社員、社長含め週半分は在宅で対応中
コロナウィルス影響下でも安定CFを見込めるテナント業種・荷物構成 （2020年7月31日時点）
テナント業種・荷物構成
テナント業種比率（年間賃料ベース） テナントの主な取扱荷物構成（テナント年間賃料ベース） ※1
・Eコマース＋大手３PL比率が高く、不況にも強い安定的CF ・生活消費関連中心で、景気動向に左右されない底堅い荷物中心
メーカー物流
小売 什器 その他
2.3 ％ 1.7 ％ 2.3％
7.2 ％
Eコマース
Eコマース＋ 衣料品
39.3 ％ 生活消費関連
大手３PL比率 34.2 ％ 多種日用雑貨
3PL ※ 1
51.2 ％ 78.1 % 主な衣料品の内訳： 45.8 ％ 96.0 %
・スポーツウェア
小売の内訳： ・靴
・ディスカウントスーパー 食品・飲料
・下着類
・伊藤忠グループ エドウィン ・ジーンズ
16.0 ％
※1 取扱荷物については、各テナントからのヒアリング結果に基づく集計です。従って、一部スペースでは異なる荷物を取り扱っている可能性もございます。
4
決算概要
5
ハイライト 初回増資を実行し、今期も増収・増益・増配を発生
運用状況＜2020年7月期（第4期）末時点＞
含み益
鑑定評価額 1口当たりNAV
鑑定NOI利回り 5.0% 稼働率 2020年7月期 80億円
2020年7月期 909億円 2020年7月期 118,511円 （含み益率 9.7% ）
実績NOI利回り 5.2%
（取得価格ベース） 99.9% (+2.1%)
2020年1月期 62億円
2020年1月期 642億円 2020年1月期 116,026円
（含み益率 10.7%）
分配金予想
・第4期は、投資主総会費用、増資関連費用を最小限に収めることで、前期比増配（+1.3％）を実現
2020年1月期（第3期） 2020年7月期（第4期） 2021年1月期（第5期） 2022年7月期（第6期）
＋1.3%（+30円）
2,395 2,425 2,497 2,508 2,407 2,420
2,382
269 294 ＋1.8% 287 280
＋0.4%
272
＋0.5% 310
（+43円） （+11円） （+13円）
2,126 2,088 2,138 2,217 2,236 2,110
実績 前回予想 実績 前回予想 今回予想 2020年1月6日発表 今回予想
2020年3月16日発表 2020年3月16日発表 想定巡行期
（第5期予想をもとに一時効果調整）
取組施策のハイライト
上場後初の公募増資により優良物件（2物件）を取得し、 第1回公募増資後も消費税ローン返済後LTV （総資産ベース）は30%台を維持
外部成長 投資主価値を向上 財務 （第5期末（消費税ローン返済後）予想：39.6%）
資産規模（取得価格ベース）を上場時対比+56%となる841億円に拡大 LTV（総資産ベース）を45%まで引き上げた場合の借入余力は85億円
テナントとの再契約時の増賃による収益拡大 投資主利益との連動性を意識した運用報酬改定によるガバナンス強化
内部成長 NOI向上への取組として、徹底したコスト削減と屋根貸しなど ESG グリーンローンによる調達など、グリーンファイナンスの実施
（保有資産有効活用）による新たな収益化を実現 新型コロナウイルスの感染拡大防止策としてリモートワーク体制の積極的な導入
※1 消費税ローンとは、資産取得に関連して支払う消費税の還付金をもって期限前返済する借入金です。第5期末（消費税ローン返済後）の予想数値は、当該消費税ローンの期限前返済を前提としています。 6
※2 本ページに記載の各用語の定義及び各数値の計算方法については、7ページ以降の各ページをご参照ください。
2020年7月期（第4期）実績
1口当たり分配金 1口当たりFFO
2020年7月期 実績 2,425円 2020年7月期 実績 3,465円
予想比 + 43円 ( + 1.8%) / 前期比 + 30円 ( + 1.3%) 予想比 + 64円 ( + 1.9%) / 前期比 + 44円 ( + 1.3%)
2020年1月期 2020年7月期
差異の主な内訳
（第3期） （第4期）
（第4期予想 対 第4期実績）
業績予想
実績 差異
実績 （2020/3/16発表）
（B） （B）−（A）
（単位：百万円） （A） 【営業収益】
水光熱費収入減 △6
営業収益 1,759 2,405 2,399 △5
営業利益 839 1,173 1,193 +19 【営業利益】
経常利益 760 1,015 1,047 +31 水光熱費減 +6
修繕費増 △1
当期純利益 759 1,014 1,046 +31 固都税減 +1
保険料減 +1
1口当たり分配金 2,395円 2,382円 2,425円 +43円 資産運用報酬増 △5
うち1口当たり利益分配金 2,126円 2,088円 2,138円 +50円 一般事務委託手数料減 +3
会計士・税理士報酬減 +1
うち1口当たり利益超過分配金 269円 294円 287円 △7円 投資主総会関連費用減 +8
FFO 1,221 1,653 1,684 +30 【経常利益】
支払利息減 +9
FFOペイアウトレシオ 70.0% 70.0% 70.0% - 投資口発行関連費用減 +1
減価償却費に占める利益超過
20.8% 22.4% 21.9% △0.5ポイント
分配の割合
1口当たりFFO 3,421円 3,401円 3,465円 +64円
AFFO※ 1,213 1,628 1,671 +42
AFFOペイアウトレシオ 70.5% 71.1% 70. 5% △0.5ポイント
1口当たりAFFO 3,398円 3,351円 3,438円 +87円
※ FFO は、（当期純利益（但し、不動産等売却損益を除く）＋ 減価償却費） として記載しています。
AFFOは、（FFO － 資本的支出）として記載しています。今回説明会資料より、AFFOの計算式を変更して記載しております（前回までは、 FFO － 資本的支出 + 融資関連費用のうち非現金支出費用）
第3期実績及び第4期業績予想（2020年3月16日発表）の数値は、今回新たに算出した数値になります。
FFO（AFFO）ペイアウトレシオは、（利益分配金総額＋利益超過分配金総額）÷ FFO（AFFO）にて計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。 7
2021年1月期 (第5期) ／ 2021年7月期 (第6期) 業績予想
差異の主な内訳
2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
（第4期） （第5期） （第6期） （第4期実績 対 第5期予想）
実績 予想 差異
予想
（単位：百万円） （A） （B） （B-A）
【営業収益】
第4期期中取得物件（IMP印西（準共有20%））の
営業収益 2,399 2,456 +57 2,456 通期寄与
賃料収入増 ＋58
営業利益 1,193 1,190 △2 1,129 水光熱収入増 ＋5
第4期印西保険金収入剥落 △6
経常利益 1,047 1,087 +40 1,026
当期純利益 1,046 1,086 +40 1,025 【営業利益】
第4期期中取得物件（IMP印西（準共有20%））の
通期寄与
1口当たり分配金 2,425円 2,508円 +83円 2,420円 水光熱費増 △5
建物管理費増 △1
うち1口当たり利益分配金 2,138円 2,236円 +98円 2,110円 減価償却費増 △16
運用報酬増 △17
うち1口当たり利益超過分配金 287円 272円 △15 310円
固都税費用増 △1
FFO 1,684 1,741 +57 1,680 一般事務委託手数料増 △5
投資主総会関連費用 剥落 +1
FFOペイアウトレシオ 70.0% 70.0% - 70.0% 弁護士報酬（総会関連） 剥落 +3
【経常利益】
減価償却費に占める 第4期資金調達費用の剥落
21.9% 20.2% △1.7ポイント 23.0%
利益超過分配の割合 融資関連費用減 +9
投資口発行費用剥落 +21
1口当たりFFO 3,465円 3,583円 +118円 3,457円 東証関連臨時費用剥落 +13
AFFO 1,671 1,732 +61 1,659 支払利息増 △4
還付加算金 +3
AFFOペイアウトレシオ 70.5% 70.4% △0.1ポイント 70.9%
1口当たりAFFO 3,438円 3,563円 +125円 3,415円
8
成長戦略
9
各種施策と投資口価格の推移
各種施策の実行により投資口価格は1口当たりNAVを大きく上回る水準まで上昇。
第1回公募増資を実施後、物流特化型REITの中でも相対的に堅調に推移。
（円） 第1回公募増資 （口）
本投資法人
180,000 NAVプレミアムにてローンチ 30,000
物流特化型REIT
東証REIT指数
160,000 25,000
140,000 20,000
7
120,000 15,000
第4期（2020年7月期）末
6 1口当たりNAV：118,511円
NAV倍率:1.36x
5
100,000 第3期（2020年1月期）末 10,000
4 1口当たりNAV：116,026円
3 NAV倍率：1.09x
1 2 第2期（2019年7月期）末
1口当たりNAV：113,026円
80,000 NAV倍率：0.91x 5,000
第1期（2019年1月期）末
1口当たりNAV：109,848円
NAV倍率：0.80x
本投資法人出来高（右軸）
60,000 0
2018/9 2018/11 2019/1 2019/3 2019/5 2019/7 2019/9 2019/11 2020/1 2020/3 2020/5 2020/7
1 2 3 4 5 6 7
借入金による 伊藤忠商事による GRESB Green Star MSCI Japan
アナリスト
新規2物件の 信用格付を取得 市場での投資口 （GRESB レーティング グリーンボンドの発行 Small Cap Index
（2019年3月15日）
カバレッジを取得 （2019年12月12日）
取得を発表 追加取得を発表 （2019年6月14日）
3スター）を取得 への組入公表
（2019年3月14日） （2019年3月26日） （2019年9月10日） （2020年5月12日）
※ 東証REIT指数及び物流特化型の推移は、本投資法人の上場日を開始日とし、本投資法人の上場時公募価格103,000円を基準に指数化しております。また物流特化型は時価総額加重平均で算出しております。
10
戦略ロードマップ
着実な施策の積み上げにより、投資主価値向上に資する長期安定運用を目指す
実績 今後
2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
（第4期） （第5期） （第6期） （第7期）以降
(
利 予想
益 1
超分 口 実績 予想 2,420円 LTVをコントロールし、
過 着実な 2,425円 2,508円 外部成長と内部成長による
分配 当 分配金成長
配金 た 継続的なEPU（DPU）成長
含 外部及び内部成長により に注力
む り DPU4～5%程度の成長を目指す
）
MSCI Japan Small Cap Index
コロナ影響、マーケット状況（資本コスト等）を注視 主要インデックス入りを意識
への組入
し、機動的に対応 借入による物件取得も検討
外 中長期の
部 安定運用に適う
POによる
9物件 当面目標 2,000億円
物件取得
成 ポートフォリオの （252億円） 841億円 ブリッジスキームの効果的活用 流動性向上意識
長 構築 （パイプライン／その他不動産／第三者物件・底地物件等） （着実なる成長）
伊藤忠商事との協働でのテナント更新・リテナント実施／契約期間長期化・賃料アップを目指す
マルチ電気代・保険料削減／
内 空き駐車場活用
部 テナント粘着性と 太陽光屋根貸し実施、保険料の更なる削減、グリーンリース契約の推進など 賃料アップ、NOI改善及び
成 NOI改善の追求 金利スワップの設定による
経費削減にも継続的に注力
長 金利固定化
格付A+ （安定的）（JCR） 格付機関との継続的対話実施による格付向上に注力
財 長期運用に 予想
務 実績 中長期的上限目線
耐える堅実な 40.6% 39.6% コミットメントライン導入検討
運 財務運営
50%
営 当面は上限45%意識
総資産LTV
GRESB／BELS 評価取得 GRESB 等の外部評価向上注力（DBJGB／BELS未取得物件の追加評価取得）
E グリーンローン調達 今後もESGローン調達／投資法人債（グリーンボンド等）起債
サステナビリティ
S 資産運用会社のリモートワーク推進 ESG格付等の外部評価を参考に
の推進 テナントとのグリーンリース取組（LED化工事／BTS電気代削減）
G 投資口累積投資制度 継続的なレベルアップに注力
資産運用会社 運用報酬体系改定 資産運用会社 運用報酬体系改定 第5期より新料率適用中
11
外部成長戦略 優良物件への厳選投資による着実な規模拡大
＜ポートフォリオ構築方針＞
ポートフォリオの質と収益性を毀損しない優良物件を厳選し、エリアにおける適正な利回りにて取得
景気悪化フェーズに入る可能性も考慮し、より長期安定CFを見込める立地・テナント（長期契約）中心のポートフォリオ構築を強く意識
＜個別物件＞
スポンサー開発物件 第三者物件
スポンサーサポートを活用し、エリアごとの適正NOI利回りでの取得を継続
伊藤忠グループの商流と
伊藤忠グループ保有・開発中物件 6物件／延床面積 175,912m2 ビジネスネットワークを活用した
優先交渉権 優先交渉権 優先交渉権 新規開発物件 資産流動化ニーズの掘り起こし
アイミッションズパーク吉川美南
延床面積：約17,848㎡
テナント粘着性のある、長期安定収益を
着工：2022年4月予定 見込める物流不動産
竣工：2023年9月予定
27,872㎡ 35,230m2 26,938m2 （関東・関西エリア以外の物件も取得検討）
アイミッションズパーク東京足立 アイミッションズパーク柏2 アイミッションズパーク印西2
（準共有持分30%）
その他不動産（プロセスセンター 等）
優先交渉権 優先交渉権
相対的に
10,300m2 57,724m2 高利回り物件となる可能性
アイミッションズパーク三芳 アイミッションズパーク市川塩浜
前期までの開示物件 新規開示物件
キャッシュフローが安定した優良物件である特徴を活かし、状況に応じてブリッジスキームを積極活用
＜資本政策＞
マーケット状況等を注視し、状況に応じて、エクイティ／デット／手元資金を適切に組み合わせて取得
NAV倍率の推移 1.36
1.09
0.91
0.80 ・資本コストの改善
・成長機会を逸失せず外部成長を企図
12
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
（参考）本投資法人保有物件及び伊藤忠グループ開発物件MAP
圏央道周辺
6.3%
外環道周辺
7.3%
国道16号周辺
及び 外環道周辺
93.7 %
国道16号周辺
86.4%
伊藤忠グループ開発物件
保有物件 （本投資法人パイプライン物件）
伊藤忠グループの過去
開発・取得実績物件
（外部売却済）
※ 物件名称の「IMP」とは、伊藤忠グループが開発する物流施設 i Mssions Park（アイミッションズパーク）の略称です。 13
内部成長戦略①
伊藤忠商事のリーシング力に基づく長期安定的なキャッシュフローの確保
グループネットワークにより顧客の拠点戦略やニーズをタイムリーに捉え、
長期安定的収益を確保。優良テナントへの長期の一棟貸しも複数実現
リーシングに対する基本的な考え方
優良テナントとの長期契約中心とした長期安定的なキャッシュフローの実現
取組方針
（2020年7月31日時点）
テナント粘着性を活かした優良テナントとの賃貸借契約の長期化 収益拡大策の確実な実行
テナント業種別比率 （年間賃料ベース） 賃貸借残存期間別比率※（年間賃料ベース）
メーカー物流 2.3 ％
1年未満 5.6 ％ 増賃の確実な実現
小売 7.2 ％ 2021年1月期の期間満了テナントと、
1年以上3年未満
Eコマース＋
9.7 ％ 増賃にて再契約済み
3PL ※ 1 大手３PL比率
平均期間
51.2 ％ 69.2％ Eコマース
（第3期末）
39.3 ％
7年以上
6.2 年 3年以上5年未満 新たな屋根貸し推進（IMP印西）
62.4 ％ 20.0 ％ 2020年9月より太陽光屋根貸し開始予定
78.1 %
うち大手3PL ※2
5年以上7年未満
38.7 %
2.3 ％
賃貸借契約期間の満了時期
35.0% 32.3%
30.0%
25.0% 22.1%
2021年1月期満了テナントとの再契約実施済み（約2.3％）
20.0%
15.0%
10.0% 8.4% 9.7%
6.9% 7.0%
4.8%
5.0% 3.4% 2.3% 3.2%
0.0%
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年
※賃貸借残存期間別比率については、2021年1月期の期間満了テナントとは再契約後の契約期間を用いて算出しています。
14
財務戦略①
長期運用に耐える強固な財務基盤の構築
負債の長期化、固定化を推進するとともに、レンダーの裾野拡大を達成
調達余力に配慮した財務運営を継続
財務ハイライト （2020年7月31日時点）
LTVを45%まで引き上げた場合の
（総資産）LTV 平均負債コスト
投資法人債（グリーンボンド）発行 取得余力 （5期末時点）
発行年限：5年、利率：年0.300% 39.6% 85億円 0.47%（年換算）
第5期末（消費税ローン返済後）予想
第5期末（消費税ローン返済後）予想
長期発行体格付
有利子負債残高 長期負債・固定金利比率 平均残存年数
日本格付研究所（JCR）
36,153百万円 95.8% A+（安定的） 4.9年
有利子負債の状況
有利子負債の分散が進展。全て無担保・無保証 有利子負債の長期固定化
三井住友銀行
三井住友銀行 28.7%
金額 割合
みずほ銀行
三井住友信託銀行 18.9%
三井住友信託銀行
みずほ銀行 17.4%
短期借入金 1,513百万円 4.2%
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行 14.1%
日本政策投資銀行
みずほ信託銀行 4.9%
みずほ信託銀行
日本政策投資銀行 3.9% 長期借入金（固定金利） 33,140百万円 91.7%
日本生命保険 2.8%
農林中央金庫 2.2% 投資法人債 1,500百万円 4.1%
福岡銀行 1.9%
新生銀行 1.1%
合計 36,153百万円 100.0%
投資法人債 4.1%
15
財務戦略②
様々な資金使途に対応可能な堅実なキャッシュマネジメント
投資主価値向上に資する使途への資金充当を継続
返済期限の分散状況
（百万円） ■借入金 ■投資法人債
7,000 6,620
6,000 5,300 5,500
5,020
5,000
4,000
✓ 2022年1月期返済分以降、3年間大型
3,950
4,000 のリファイナンスなし
3,000
1,513 1,750 1,500
✓ その間、更なる資産規模拡大（新規の
2,000
1,000 資金調達）による期限分散を行い、より
1,000 一層の財務安定性の強化を図り、外部
0 格付の改善を狙う
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年
※ 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。借入金には、2020年3月31日に借入実行予定の借入金を含みます
キャッシュマネジメント
手元資金を機動的に活用可能 物流REIT FFOペイアウトレシオ比較
FFO FFOペイアウトレシオが低いほど、手元資金の留保額が多くなる。
FFOの70%目途での分配方針
減価
償却費
投資主価値向上に最も資する使途を選別し、
手元資金を機動的に活用可能
物件品質の維持 LTVコントロール
資本的支出への対応 有利子負債の返済
当期 分配総額
純利益 分配金成長 分配金の平準化
物件取得資金への充当 利益超過分配金調整
自己投資口の取得 （機動的な資金調達時に活用）
※ 各投資法人が本書日付現在において開示されている直近期有価証券報告書の数値より、本投資法人のFFOの
定義に基づき算出し、単位未満を四捨五入して記載しています。
なお、一部投資法人においては当該期につき物件売却等を行う等の特殊要因があり、
通常期よりも高い可能性がございます。
16
ESGの取組
基本方針
ESGへの強いコミットメント
GRESB Real Estate Assessment
ESGへの強いコミットメントが評価され、上場後約1年で、
GRESBが実施する「GRESBリアルエステイト評価」において、「Green Star」の評価を取得
レーティングにおいても「３スター」を取得
上場来タイムリーでの施策推進
本資産運用会社におけるサステナビリティに関する基本方針
E 環境 S 社会貢献 G ガバナンス
1 人材の育成注力
1 省エネルギー（脱炭素）・省資源の推進 2 人権尊重と働き方改革の推進 1 法令の遵守及び不正の防止
3 調達先とのサステナビリティ方針の共有 2 投資主等に対する適時的確な情報開示
2 環境認証の活用 4 テナント企業との連携 3 伊藤忠グループ等の利害関係者との
5 施設所在エリアを中心とした社会との 適切な関係構築
共存
伊藤忠グループのコミットメント
国際グローバル・コンパクト TCFD（気候関連財務情報開示）
伊藤忠商事が2009年4月に参加 伊藤忠商事が2019年5月にTCFD提言への
賛同を表明
17
ESGの取組
（E）環境への取組
グリーンファイナンスの積極推進 省エネルギー（脱炭素）・省資源の推進
＜電気使用量 削減＞ ＜水使用量 削減＞
• 2019年11月22日に訂正発行登録書を提出し、12月12日に本投資
法人初となるグリーンボンドを発行。
幅広い投資家から旺盛な需要を獲得
グリーンファイナンスフレームワークに対する第三者評価
として、JCRより「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク
LED照明 節水型トイレ・洗面配置
＜再生可能エネルギーの創出＞ ＜緑化推進＞
評価」の最上位評価である「Green 1(F)」を取得
• 2020年1月の公募増資では借入金の一部にグリーンローンを活用
太陽光パネル 緑化駐車場
＜CO2排出量 削減＞ ＜テナント 啓発＞
外部環境認証の積極的な取得
★★★★★ 3物件
★★★★ 1物件
（アイミッションズパーク印西他3物件）
物効法※に基づきテナント協働
★★★★★ 1物件 でCO2削減を推進（行政報告） ポスター等による働きかけ
★★★★ 5物件
（アイミッションズパーク印西他4物件） ＜グリーンリース契約の締結＞
＜ポートフォリオにおける認証取得割合＞
延床面積ベース（㎡）・新規資産取得後
DBJ Green Building取得割合 BELS取得割合
91.0% 40.3%
全体 399,290.54㎡ 全体 399,290.54 ㎡
認証取得物件 363,371.75㎡ 認証取得物件 161,050.44㎡
グリーンリース契約に基づくＬＥＤ化改修
※流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律（物流総合効率化法） 18
ESGの取組
（S）社会貢献
調達先とのESG取組 地域社会との共存
PM等の主要取引先に対し、サステナビリティガイドを配布 教育への支援 ハンディキャップを持つ方への支援
年1回、サステナビリティ取組状況のモニタリングを実施
テナント企業との連携
ESG関連条項の賃貸借契約への明記（グリーンリース条項）
賃貸借契約の雛形を修正
伊藤忠記念財団 伊藤忠ユニダス
環境データの管理・共有等、テナントと協力したESG体制を強化
青少年の健全育成を目的とした「子ども 障害等のハンディキャップを持つ方が
テナント満足度調査の実施 文庫助成事業」「電子図書普及事業」へ 働く場である当該企業を活用
の寄付
2020年より開始 ボランティア活動 近隣への配慮
テナント様の現状の施設の使い方を理解し、施設運営・設備改善に活かす
事例： 従業員の安全性確保
従業員が駐車場から直接エスカレーターで2階に
アプローチして入館する特徴的な仕様を採用し、
歩行者動線とトラック動線を分離することで安全性
伊藤忠野球教室 地域美化（清掃）
を確保
障害のある子供たちとそのご家族、 本運用会社のオフィス周辺における
ボランティア総勢約200名が参加 清掃活動を定期的に実施
従業員への取組
TOKYO働き方改革宣言 コロナウィルス（感染症）対策 専門知識の習得支援
東京都主導の「TOKYO働き方改革宣言企業」の クラスター発生防止、感染リスク低減のため、 伊藤忠グループと連携し、外部企業と提携した集合／通信教育講座の受講を積極的に支援
承認取得
・マスク着用徹底、消毒液配置、
会議室への飛沫防止パーティション設置、 ・宅地建物取引士の取得講座開催
休み方の
・時間単位有給休暇の導入 エントランスへの靴裏除菌マット設置 伊藤忠グループにて、外部スクール
改善
1時間単位での有給休暇取得が可能 講師を招聘し、講座を毎週開催。
・リモートワークとスライド勤務制度（時差出勤） 本運用会社からも複数名が参加。
働き方の ・スライド勤務制度の導入 を併用導入
改善 社員が働く時間帯を柔軟に選択可能
19
ESGの取組
（G）投資主利益との連動性をさらに意識した報酬体系へ
投資主利益との連動性をさらに意識した報酬体系への改定を実施
1口当たり当期純利益（EPU）に対する資産運用会社のコミットメントをさらに強化
本投資法人の課題の解消にコミットする運用報酬体系
現在 変更案
2021年1月期（第5期）より新料率適用予定
料率を半減
相対的ビハインドのある
運用報酬 I 総資産額×0.2% （上限） 総資産額×0.1% （上限）
資産規模の拡大
確実なリーシング、
経費削減の積上げによる 運用報酬 II 賃貸事業NOI×5.0% （上限） 賃貸事業NOI×5.0% （上限）
物件価値の維持・拡大
投資家が求める
税引前当期純利益×調整後 税引前当期純利益×調整後
EPU・分配金（DPU）成長 運用報酬 III
EPU×0.005% （上限） EPU×0.005% （上限）
の実践
料率を低位料率に統一
譲渡損発生時は無報酬
譲渡価格×1.0%（上限）
譲渡報酬 （利害関係者への譲渡の場合のみ、 譲渡価格×0.5%（上限）
報酬料率0.5%） （ただし、譲渡損発生の場合0%）
• 総資産額に連動する「運用報酬 I」の料率を半減。
• 1口当たりの当期純利益（EPU）に連動する「運用報酬 III」の適用料率を現行上限料率の範囲内で変更し※（上限料率は変更せず）、
これにより資産運用報酬総額に占める「運用報酬 III」の比率を引き上げる。
（本変更後の運用報酬総額は、2021年1月期（第5期）業績見通しベースの運用報酬総額と同水準となる想定）
• 利害関係者以外の第三者に譲渡した場合の譲渡報酬について料率を半減。また、譲渡損の発生時には譲渡報酬の発生なし。
※ 実際の適用料率は、上限料率の範囲内で、本投資法人役員会にて決議予定
20
ESGの取組
（G）スポンサー・資産運用会社従業員が投資口を保有
スポンサー伊藤忠商事と投資主の利益一致を積極的に推進
伊藤忠商事の本投資法人へのセイムボート出資
伊藤忠商事による 第1回公募増資後も
市場での投資口追加取得 約7%の出資比率を維持
5.0％ 7.0％ 7.0％ 6.9％
（IPO時） （2019年7月末時点） （2020年1月末時点） （2020年7月末時点）
資産運用会役職員と投資主の利益一致を促進 プロパー社員中心の人員構成
・常勤取締役による「累積投資制度」活用開始 資産運用会社の人員構成
・従業員向け「持投資口制度」導入済み （2020年9月1日現在）
・投資主と、本資産運用会社の役職員との利益一致を促進 合計 内、スポンサー出向社員
常勤取締役 2 0
従業員 13 2
合計 15 2
• 代表取締役社長は、本運用会社に転籍済み。部・室長以上の役職者は全てプロパー社員
• 伊藤忠商事より1名、伊藤忠都市開発より1名が出向中
21
ポートフォリオ
22
優良物件の取得により ポートフォリオの質がさらに向上
厳選投資、テナント粘着性、スポンサーサポートに裏付けられた
長期安定的ポートフォリオをさらに強化 （2020年7月31日時点）
強固なスポンサーサポート 築浅・好立地のポートフォリオ 優良テナントとの長期契約
不動産 商社
好立地 築浅物件 長期契約 優良テナント
物流 商流
スポンサー開発物件 投資エリア 賃貸借残存期間
スポンサー開発比率（取得価格ベース） エリア別比率（取得価格ベース） 賃貸借残存期間別比率（年間賃料ベース）
圏央道周辺 6.3 ％ 1年未満 5.6 ％
その他開発
外環道周辺 1年以上3年未満
0.9 ％
7.3 ％ 国道16号周辺 平均期間 9.7 ％
98.7 % 及び 外環道周辺
5.6年
（第3期末） 91.0% （ 第3期末）
99.1 % （第3期末） 7年以上
62.4 ％ 6.2 年 3年以上5年未満
スポンサー開発
93.7 % 国道 16号周辺 20.0 ％
99.1 ％ 86.4 ％
5年以上7年未満
2.3 ％
伊藤忠グループ及びグループ顧客テナント 築年数 テナント業種
グループ及びグループ顧客比率 （年間賃料ベース） 築年数別比率 （取得価格ベース） テナント業種別比率 （年間賃料ベース）
7年超
その他
19.1 ％ 7.2 ％ メーカー物流 2.3 ％
小売 7.2 ％
平均築年数
73.2 % 3.6年
Eコマース＋
（ 第3期末） 3PL ※ 1 大手３PL比率
（ 第3期末） 1年超3年以内
3年超 51.2 ％ 69.2％
伊藤忠グループ 80.9% 伊藤忠グループ顧客 7年以内
3.5 年 59.5 ％ （ 第3期末）
Eコマース
39.3 ％
8.0 ％ 72.9 ％ 33.3 ％ 78.1 %
うち大手3PL ※2
38.7 %
※1 各比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
※2 3PLとは、Third Party Logisticの略で、荷主に対して商品の受発注・在庫管理から情報化までの包括的な物流改革を提案し、一括して物流業務を受託する外部の専門業者である第三者のことをいいます。以下同じです。
※3 大手3PLとは、3PL事業者のうち、当該事業者を含むグループ連結売上高が1,000億円を超える3PL事業者をいいます。以下同じです。
※4 賃貸借残存期間別比率について、2021年1月期の期間満了テナントとは再契約後の契約期間を用いて算出しています
23
マーケット概要
24
マーケット概要① 物流施設の需給バランス
関東エリア・関西エリアにおける物流マーケット
関東エリアにおける空室率と需給バランス 首都圏エリア別における空室率
(千㎡) (%) (%)
3,500 6
12
3,000 5
10
2,500
4 8
2,000 関東エリアは、全体として低空室率の状態。
3 6
1,500 新規供給が続いていた国道16号エリアにおいても、
2 4
1,000 空室率は大幅に改善し、1％未満となった
500 1 2
0 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
臨海エリア 外環道エリア
国道16号エリア 圏央道エリア
関西エリアにおける空室率と需給バランス 関西エリア別における空室率
(千㎡) (%)
1,400 14 (%)
18
1,200 12 16
1,000 10 14
12
800 8
10
関西エリアは、大型供給が多くない中で、堅強な需
600 6 8 要を背景に低空室率を維持。
400 4 6 臨海エリアは、引き続き空室率が改善。
4
200 2
2 内陸エリアも大型供給はあったものの、空室率は安
0 0 0 定的に推移。
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(予測) (予測) (年)
新規供給(左軸) 新規需要(左軸) 空室率(右軸)
関西臨海エリア 関西内陸エリア
出所：株式会社一五不動産情報サービス
保有物件に加えパイプライン物件は、関東エリアに立地。引き続き需給は安定。
25
マーケット概要② Eコマース関連の指標の推移
Eコマース・3PL市場の拡大と宅配の多頻度・小ロット化
ネット通販の市場規模推移 主要国の各市場におけるEC化率
(兆円)
25.0%
25 Eコマース売上高
20.4%
20.0% 18.8%
20
15.0%
15 11.8%
10.4%
10 10.0%
7.9%
5.4% 4.9%
5 5.0%
2.7%
0 0.0%
中 韓 米 台 日 シ イ マ
レ
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 国 国 国 湾 本 ン
ガ
ン
ド ー
ポ シ
（年度） ー ア
ル
出所：平成30年電子商取引に関する市場調査（経済産業省） 出所：平成30年電子商取引に関する市場調査（経済産業省）
宅配便取扱個数と国内貨物輸送量の推移 日本の3PL市場規模の推移
(億円)
(億トン) (億個) 3PL売上高
国内貨物輸送量(左軸) 宅配便取扱個数(右軸) 30,000
70 50
60 25,000
40
50 20,000
40 30
15,000
30 20
10,000
20
10 5,000
10
0 0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(年度) (年度)
出所：交通関連統計資料集（国土交通省）
平成30年度宅配便等取扱個数の調査及び集計方法（国土交通省） 出所：月刊ロジスティクス・ビジネス（株式会社ライノス・パブリケーションズ）
26
Appendix
27
本投資法人の特徴及び基本戦略①
豊富な物流不動産開発・取得実績（不動産・物流プラットフォーム）と、
約10万社に及ぶ取引顧客網（商社・商流プラットフォーム）を有するスポンサー
グループのサポートを活用し、拡張的協働関係に基づく成長スパイラルを構築
本投資法人を通じた
伊藤忠グループの
プラットフォームの強化
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠商事
保有・運用 開発・リーシング・管理
投資法人保有物件 伊藤忠グループが有する2つのプラットフォーム
拡張的 不動産・物流 商社・商流
ｖ
IMP印西 IMP野田 IMP柏2
協働関係 プラットフォーム プラットフォーム
伊藤忠グループ開発物件
IMP柏 IMP守谷 IMP千葉北
伊藤忠グループの IMP柏2 IMP印西2
プラットフォームを活用した
IMP厚木 IMP三郷
本投資法人の成長
IMP守谷2
IMP東京足立 IMP市川塩浜 IMP三芳
28
本投資法人の特徴及び基本戦略②
「拡張的協働関係」の礎となる2つのプラットフォーム
不動産・物流プラットフォーム 商社・商流プラットフォーム
1 2004年度から16年間で培った物流不動産の用地仕入・施設開発・リーシング力 1 10万社に及ぶ豊富な取引顧客網
2 物流事業者としての経験 2 商流の川上から川下までをカバーする幅広い事業領域
3 J-REIT運用・管理経験の横展開 3 生活消費関連ビジネスにおける高いプレゼンス
1 2 3 全てを統合的に所管する 1 2 3 を網羅する
伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能・物流機能” 経営レベルでの取引関係を有する“総合商社”
1 用地仕入・施設開発・リーシング 商流
物流 物流 物流
物流事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 サプライヤー メーカー 小売事業者 消費者
ユーザー目線・ 長期運用・管理を前提と
スポンサー両輪による
取引顧客網の活用 用地仕入・施設開発・リーシング体制 した施設開発
伊藤忠商事のグループ力
住生活
カンパニー
金属 食料
カンパニー カンパニー
2 物流オペレーション 3 運用・管理
エネルギー・
繊維
化学品
伊藤忠商事 伊藤忠ロジスティクス 伊藤忠リート・マネジメント 伊藤忠アーバンコミュニティ カンパニー
カンパニー
アドバンス・レジデンス投資法人の 伊藤忠グループ
物流事業者としての経験活用 運用・管理経験を横展開
機械 情報・金融
カンパニー カンパニー
第8
カンパニー
物流ソリューションの提供
29
伊藤忠グループについて
伊藤忠商事の建設・不動産部門では、不動産開発事業と物流ソリューション事業の両事業を同一部門で所管しています。
伊藤忠グループは、不動産開発事業及び物流ソリューション事業の人材リソースを結集させることにより、物流不動産 の用地仕入、開発、リーシング及び運用・
管理を統合所管する体制を構築しています。
また、伊藤忠商事の中期経営計画においてバリューチェーンの最適化や流通システムのスマート化が盛り込まれております。
不動産開発事業及び物流ソリューション事業の統合所管体制 伊藤忠商事 物流に関する次世代取組への布石
不動産物流プラッ
・ トフォーム 物流に関する次世代取組への布石
伊藤忠商事 ～中長期的なサービスの拡充～
用地仕入・開発 リーシング 物流オペレーション • 伊藤忠商事は、㈱マーキュリアインベストメントと共同
① 物流不動産に最適な用地仕入 顧客リレーションを活用したリーシング ① 同業者となる物流事業者とのつながりから賃借ニーズを捕捉 で、不動産・物流分野におけるイノベーション分野へ
② テナントニーズを捉えた施設開発 ② 物流不動産開発における物流オペレーションの知見の取り込み
投資すべくファンドを組成
• 本ファンドから生まれたサービスをテナント様に積極
グループ各社を統括し、事業全体をマネジメント 的に展開
第2位株主
物流用地取得専門チームが 開発 伊藤忠商事
2020年4月1日付で、新設の リーシング 出資 ファンド
「総合・物流事業課」の一部となり、 （パートナー） 運用・出資
体制拡充へ
用地仕入
運用・管理 外部
BizTechファンド
投資家 出資
伊藤忠都市開発 伊藤忠アーバンコミュニティ
用地仕入・開発 管理 物流
① 物流不動産に最適な用地仕入 ① 物流不動産の運営・管理ノウハウ 次世代分野
② テナントニーズを捉えた施設開発 ② J-REIT物件の管理ノウハウ
高度化・省人化
伊藤忠リート・マネジメント
• 倉庫： ロボット、マテハン、ドローン、
• 運送： ドライバーマッチング、IOT宅配拠点、
運用
自動運転、RFID
① J-REITの運用ノウハウ
② 長期保有・運用を前提とした投資家リレーション
30
投資法人・資産運用会社について
投資法人の仕組み 投資法人
資産保管会社
一般事務受託者（機関運営・計算・会計）
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
三井住友信託銀行株式会社
マスターリース契約兼
プロパティマネジメント業務委託受託者 投資主総会
役員会 一般事務受託者（納税事務）
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
デロイト トーマツ税理士法人
執行役員：東海林 淳一
監督役員：遠山 壮一
監督役員：大 毅
投資主名簿等管理人
スポンサー
会計監査人 みずほ信託銀行株式会社
①
伊藤忠商事株式会社
PwCあらた有限責任監査法人
② 一般事務受託者（投資法人債に関する）
伊藤忠都市開発株式会社
三井住友信託銀行株式会社
① スポンサーサポート契約／リーシングマネジメント
業務委託契約
② スポンサーサポート契約 資産運用会社
伊藤忠リート･マネジメント株式会社
資産運用会社の概要 株主総会
（2020年7月末時点）
監査役
商号 伊藤忠リート・マネジメント株式会社
取締役会
設立年月日 2017年2月15日
資本金 2億円 投資委員会 コンプライアンス委員会
伊藤忠商事株式会社 80% 代表取締役社長
株主構成
伊藤忠都市開発株式会社 20% コンプライアンス・オフィサー
主たる事業内容 投資運用業
役職員数 19名（うち役員（非常勤）4名） 内部監査室 コンプライアンス・リスク管理室
金融商品取引業登録 関東財務局長（金商）第3027号
宅地建物取引業免許 東京都知事（1）第100434号
取引一任代理等認可 国土交通大臣認可第121号 投資運用部 財務企画部 総務人事部
31
優良物件の組み入れにより、さらに強固なポートフォリオへ
新規資産の追加取得により 長期安定的なポートフォリオを引き続き構築 （2020年7月31日時点）
物件 期末 鑑定評価額 含み益 鑑定NOI 延床面積 築年数 稼働率
番号 取得価格 帳簿価格 利回り
区分 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） （㎡） （年） （%）
（百万円）
（百万円） （%）
取得済 A棟: 3,909.97
L-1 アイミッションズパーク厚木 神奈川県厚木市 5,300 5,233 5,850 616 5.0 7.9 100
B棟:15,387.63
資産
L-2 アイミッションズパーク柏 千葉県柏市 6,140 6,013 6,840 826 5.1 31,976.44 5.4 100
L-3 アイミッションズパーク野田 千葉県野田市 12,600 12,329 13,800 1,470 4.9 62,750.90 4.5 99.5
茨城県
L-4 アイミッションズパーク守谷 3,200 3,114 3,460 346 5.2 18,680.16 3.3 100
つくばみらい市
L-5 アイミッションズパーク三郷 埼玉県三郷市 6,100 5,995 6,940 945 5.0 22,506.53 3.0 100
L-6 アイミッションズパーク千葉北 千葉県千葉市 2,600 2,564 2,850 285 5.3 9,841.24 2.7 100
L-7 アイミッションズパーク印西 千葉県印西市 27,810 27,265 29,800 2,534 5.1 110,022.51 2.4 100
茨城県
L-8 アイミッションズパーク守谷2 750 754 849 94 6.6 6,779.95 25.6 100
つくばみらい市
アイミッションズパーク柏2 117,435.21
L-9 千葉県柏市 19,600 19,672 20,600 927 4.8 1.9 100
(82,204.64)
（準共有持分70％）
合計／平均 399,290.54
84,100 82,941 90,989 8,047 5.0 3.5 99.9
(364,059.97)
（第4期（2020年7月期））
※1 期末帳簿価額及び含み益は、単位未満を切り捨てて記載しています。
※2 鑑定NOI利回りは取得価格ベースで計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
※3 アイミッションズパーク柏2に係る延床面積は、括弧内に準共有持分割合に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
※4 築年数は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
※5 稼働率は、賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています 32
損益計算書及び貸借対照表
2020年7月期（第4期）
損益計算書 貸借対照表
（単位：千円） （単位：千円） （単位：千円）
当 期 当 期 当 期
（自 2020年2月1日 2020年7月31日 2020年7月31日
資産の部 負債の部
至 2020年7月31日)
流動資産 流動負債
営業収益
現金及び預金 1,233,358
賃貸事業収入 2,366,156 営業未払金 16,672
信託現金及び信託預金 3,050,151
その他賃貸事業収入 33,514 営業未収入金 60,980
短期借入金 1,513,000
営業収益合計 2,399,671 未収入金 - 未払金 75,008
未収消費税等 1,439,041 未払費用 341,586
営業費用
前払費用 47,426 未払法人税等 863
賃貸事業費用 877,123
その他 1 未払消費税等 -
資産運用報酬 278,081 流動資産合計 5,830,960 前受金 448,662
資産保管・一般事務委託報酬 9,455 固定資産 その他 4,020
役員報酬 2,640 有形固定資産
流動負債合計 2,399,813
その他営業費用 38,745 信託建物 49,331,346
減価償却累計額 △ 1,677,956
固定負債
営業費用合計 1,206,045 投資法人債 1,500,000
信託建物（純額） 47,653,390
営業利益 1,193,626 長期借入金 33,140,000
信託構築物 1,752,077
営業外収益 減価償却累計額 △ 135,774 預り敷金及び保証金 -
受取利息 15 信託構築物（純額） 1,616,302 信託預り敷金及び保証金 1,184,544
還付加算金 - 信託機械及び装置 1,405,699 その他 2,697
減価償却累計額 △ 79,439
補助金収入 - 固定負債合計 35,827,242
信託機械及び装置（純額） 1,326,260
営業外収益合計 15 負債合計 38,227,055
信託工具、器具及び備品 2,084
営業外費用 減価償却累計額 △ 323 純資産の部
支払利息 78,571 信託工具、器具及び備品（純額） 1,760 投資主資本
投資法人債利息 2,225 信託建設仮勘定 - 出資総額 49,968,443
投資口交付費 20,687 信託土地 32,344,067 出資総額控除額
有形固定資産合計 82,941,782 一時差異等調整引当額 △ 7,142
投資法人債発行費償却 1,276
無形固定資産 その他の出資総額控除額 △ 279,642
融資関連費用 27,736 ソフトウェア 3,662
その他 16,088
出資総額控除額合計 △ 286,785
無形固定資産合計 3,662
出資総額（純額） 49,681,657
営業外費用合計 146,586 投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 剰余金
経常利益 1,047,055
長期前払費用 157,618 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,046,383
税引前当期純利益 1,047,055
繰延税金資産 12 剰余金合計 1,046,383
法人税、住民税及び事業税 865
投資その他の資産合計 167,630 投資主資本合計 50,728,041
法人税等調整額 2 固定資産合計 83,113,074 純資産合計 50,728,041
法人税等合計 868 繰延資産 負債純資産合計 88,955,097
当期純利益 1,046,187 投資法人債発行費 11,061
前期繰越利益 196 繰延資産合計 11,061
資産合計 88,955,097
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,046,383
33
個別物件収支実績
2020年7月期（第4期） （単位：千円）
物件番号 L-1 L-2 L-3 L-4 L-5 L-6 L-7 L-8 L-9
アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ アイミッションズ 合計
物件名称
パーク厚木 パーク柏 パーク野田 パーク守谷 パーク三郷 パーク千葉北 パーク印西 パーク守谷2 パーク柏2
第4期中の運用日数 182日 182日 182日 182日 182日 182日 182日 182日 180日 -
(A）不動産賃貸事業収入合計 408,708 2,399,671
賃貸事業収入 393,511 2,366,156
その他賃貸事業収入 15,197 33,514
(B）不動産賃貸事業費用合計 175,366 877,123
公租公課 40,003 160,284
管理委託費 非開示 非開示 20,598 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 38,259
水道光熱費 14,616 23,313
修繕費 977 8,072
損害保険料 1,219 7,333
信託報酬 250 1,903
その他賃貸事業費用 9 39
減価償却費 27,824 45,461 97,691 29,813 39,064 16,554 232,452 7,607 141,446 637,916
(C）賃貸事業損益＝(A)－(B) 103,573 108,103 233,342 62,680 113,454 52,559 439,529 19,628 389,676 1,522,548
(D)賃貸NOI
131,398 153,564 331,034 92,494 152,518 69,113 671,982 27,236 531,122 2,160,464
(＝(C)＋減価償却費)
※アイミッションズパーク野田を除く各物件について、テナントから開示の承諾が得られていないため、減価償却費、賃貸事業損益及び賃貸NOI以外は非開示としています。
各数値は千円未満を切り捨てて記載しています。
34
鑑定評価の概要
2020年7月期（第4期）末
帳簿価額 鑑定評価額 直接還元 含み損益
取得価格
（A） （B） 利回り （B）−（A）
区分 物件番号 物件名称 所在地
（百万円） （百万円） （百万円） （%） （百万円）
5,300 5,233 5,850 4.4 616
L-1 アイミッションズパーク厚木 神奈川県厚木市
6,140 6,013 6,840 4.5 826
L-2 アイミッションズパーク柏 千葉県柏市
12,600 12,329 13,800 4.4 1,470
L-3 アイミッションズパーク野田 千葉県野田市
3,200 3,114 3,460 4.7 346
L-4 アイミッションズパーク守谷 茨城県つくばみらい市
物流不動産 6,100 5,995 6,940 4.3 945
L-5 アイミッションズパーク三郷 埼玉県三郷市
2,600 2,564 2,850 4.7 285
L-6 アイミッションズパーク千葉北 千葉県千葉市
27,810 27,265 29,800 4.6 2,534
L-7 アイミッションズパーク印西 千葉県印西市
750 754 849 4.9 94
L-8 アイミッションズパーク守谷2 茨城県つくばみらい市
アイミッションズパーク柏2 19,600 19,672 20,600 4.4 927
L-9 （準共有持分70%） 千葉県柏市
合計（第4期末時点） 84,100 82,941 90,989 - 8,047
※帳簿価額及び含み損益については、単位未満を切り捨てて記載しています。
35
投資主の状況
2020年7月期（第4期）
所有者別投資主数・投資口数 大口投資主の状況（上位10投資主）
名称 投資口数（口） 割合
投資主数（名） 比率 投資口数（口） 比率
1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 81,061 16.7%
個人・その他 10,647 96.0% 69,109 14.2%
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 69,498 14.3%
金融機関（証券会社含む） 129 1.2% 315,578 64.9% 3 伊藤忠商事株式会社 33,635 6.9%
4 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 29,148 6.0%
その他国内法人 214 1.9% 44,904 9.2%
5 野村信託銀行株式会社（投信口） 11,980 2.5%
外国法人 100 0.9% 56,409 11.6% 6 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 10,732 2.2%
7 株式会社八十二銀行 9,782 2.0%
合計 11,090 100.0% 486,000 100.0%
8 全国信用協同組合連合会 9,480 2.0%
所有者別投資主数の割合 所有者別投資口数の割合
外国法人
外国法人 個人・
0.9%
11.6% その他 9 株式会社百十四銀行 9,124 1.9%
その他国内法人 14.2%
1.9% 個人・ その他国内法人
その他 9.2% 10 ＢＮＹＭＳＡＮＶ ＲＥ ＧＣＬＢ ＲＥ ＪＰ ＲＤ ＬＭＧＣ 7,029 1.5%
金融機関 96.0%
1.2%
金融機関 上位10投資主合計 271,469 55.9%
64.9%
※比率及び割合の各数値については、小数第2位を四捨五入して記載しています。
36
ディスクレーマー
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