第4期 （2020年2⽉期）
決算説明会資料
証券コード︓3488
本投資法⼈の基本理念と特徴
本投資法⼈は、国内No.１のプロパティマネジメント実績を有するザイマックスグループの知⾒・ノウハウを
基盤とした「マネジメント⼒」「⾒極め⼒」「ソーシング⼒」の３つの⼒を最⼤限活⽤し、個々の不動産の価
値を⾒極め、投資主価値の最⼤化を実現します。
⽤語 定義
⽬次
期末⽇を調査の時点として本投資法⼈の規約及び｢投資法⼈
の計算に関する規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後
期末算定価額
の改正を含む。）に基づき取得した、不動産鑑定⼠による
Ⅰ.第4期決算概要 3 鑑定評価額⼜は調査価額による価格を記載しています
含み益額 不動産等の期末算定価額－期末帳簿価額
総資産LTV 有利⼦負債残⾼÷総資産
鑑定LTV 有利⼦負債残⾼÷（総資産＋含み益）
Ⅱ.第4期運⽤ハイライト 9
１⼝当たり純資産 （純資産－分配⾦総額）÷発⾏済投資⼝の総⼝数
１⼝当たりNAV （純資産＋含み益－分配⾦総額）÷発⾏済投資⼝の総⼝数
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代⾦
Ⅲ.業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略 13 取得価格 をいい、消費税及び地⽅消費税並びに売買⼿数料等の諸費
⽤を含みません
＜注＞
本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載⾦額は単位未満を
切り捨て、⽐率は⼩数第2位を四捨五⼊しています。
Ⅳ.ESG 25
本資料において、物件名は以下の略称を⽤いています。
ザイマックス⻄新橋ビル ︓⻄新橋 ザイマックス岩本町ビル︓岩本町
ザイマックス新宿御苑ビル︓新宿御苑 ザイマックス神⾕町ビル︓神⾕町
ザイマックス東⿇布ビル ︓東⿇布 ザイマックス東上野ビル︓東上野
APPENDIX 31 ザイマックス⼋王⼦ビル ︓⼋王⼦ ミューザ川崎 ︓ミューザ
ライフ川崎御幸店 ︓川崎御幸 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 ︓聖蹟桜ヶ丘
ホテルビスタ仙台 ︓仙台 ルネッサンス21千早 ︓千早
2
第4期決算概要
第4期決算概要
第4期決算概要①
営業収益は直近予測⽐+1.0％の1,343百万円、当期純利益は同+2.2％の671百万円となりました。
単位︓百万円
DPU
第4期予想 第4期実績 差異 主なポイント
換算
営業収益
営業収益 1,329 1,343 13
賃料収⼊の増加 +3.1百万円 ＋14円
営業費⽤ 614 619 4 礼⾦等の⼀時⾦収⼊の増加 +6.6百万円 ＋29円
収⼊ストレスの不発⽣ +8.0百万円 ＋35円
営業利益 715 724 8
営業費⽤
修繕費⽤の増加 △19.3百万円 △86円
経常利益 658 672 14
リーシングコストの不発⽣ +6.7百万円 ＋30円
当期純利益 657 671 14 販管費の節減 ＋1.5百万円 ＋6円
営業外収⽀
１⼝当たり
分配⾦ 2,943円 3,007円 64円 保険⾦収⼊の発⽣ ＋4.6百万円 ＋20円
*第４期の運⽤⽇数︓182⽇
4
第4期決算概要
第4期決算概要②・アセットタイプ別稼働率
ポートフォリオ 財務状況
12物件
資産規模 期末有利⼦負債 11,680百万円
33,040百万円
31.9％
期末算定価額 43,465百万円 総資産LTV
（鑑定LTV25.1％）
9,988百万円
含み益額 １⼝当たり純資産額 101,100円
（含み益率29.8％）
NOI利回り* 5.9％ １⼝当たりNAV 145,812円
アセットタイプ別稼働率 第１期末時点 第２期末時点 第３期末時点 第4期末時点 前期末⽐
全体 99.0％ 98.9％ 98.8％ 98.7％ △0.1％
オフィス 99.3％ 98.8％ 99.5％ 100.0％ +0.5％
オフィス（店舗・附置住宅を除く） 99.2％ 99.1％ 99.5％ 100.0％ +0.5％
商業 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ -
ホテル 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ -
その他（住宅） 94.3％ 95.1％ 92.7％ 91.0％ △1.7％
*NOI利回り︓第4期実績NOIを年換算した額÷取得価格の合計額
5
第4期決算概要
１⼝当たり分配⾦の推移
IPO以降堅調に成⻑を続け、第4期の実績は3,007円/⼝、直近予想⽐+64円を達成しました。
■初回開⽰ ■直近開⽰ ■実績
（円）
第2期末予想より+106円（+3.7％）
4,000
第3期末予想より
3,596
第3期末予想より+64円（+2.2％） +88円（+2.9％）
3,500
3,150
3,052 3,062
3,007 2,966
3,000 2,943
2,901
2,610
2,500
2,000
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期（予想） 第6期（予想）
1⼝当たり
138,263円 140,479円 145,261円 145,812円
NAV
6
第4期決算概要
第4期末の財務状況
安定性及び健全性を重視し、かつ資⾦調達の機動性を確保する財務基盤を構築しています。
┃借⼊れ状況┃
スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地⽅銀⾏等を中⼼に、幅広い、かつ、 みずほ銀⾏ 23.2%
安定的なレンダーフォーメーションを構築 三井住友銀⾏ 18.4%
三菱UFJ銀⾏ 13.3%
有利⼦負債残⾼ 平均残存期間 平均利率 ⻄⽇本シティ銀⾏ 8.6%
参加⾦融機関数 福岡銀⾏ 8.6%
116.8億円 2年4ヶ⽉ 0.585％
13社 りそな銀⾏ 7.6%
新⽣銀⾏ 5.0%
借⼊⾦額
固定⾦利⽐率 ⻑期借⼊⾦⽐率 総資産LTV 広島銀⾏ 4.3%
116.8億円 あおぞら銀⾏ 2.6%
86.6％ 93.0％ 31.9％ 千葉銀⾏ 2.6%
肥後銀⾏ 2.6%
富国⽣命 2.6%
┃ 有利⼦負債の返済期限の状況 ┃ 北海道銀⾏ 0.9%
（百万円）
5,000 リファイナンスにより返済期限を分散
┃ LTV⽔準ごとの借⼊余⼒ ┃
4,000
3,350
3,150
総資産LTV⽔準 調達可能額 鑑定LTV
3,088
3,000 2,796
2,646
35.0％ 約17億円 27.8％
2,000
1,000 40.0％ 約49億円 32.3％
0
第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 45.0％ 約86億円 36.9％
2020年2⽉期 2020年8⽉期 2021年2⽉期 2021年8⽉期 2022年2⽉期 2022年8⽉期 2023年2⽉期 2023年8⽉期 2024年2⽉期
7
〜Memo〜
8
第4期運⽤ハイライト
第4期運⽤ハイライト
テナント⼊替による賃料増額実績
第4期のテナント⼊替により、⽉額267.2万円の収益拡⼤を達成しています。
┃テナント新規⼊居（リテナント）の状況┃ ・オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザ
（坪） （％）
500 50
増額⾯積
同額⾯積 減額⾯積
減額⾯積 同額⾯積
増額⾯積 賃料増減率 第4期の増額⼊替（4区画）
400 40 岩本町 98.98坪（1区画）
350.97坪 348.38坪 賃料上昇率*3 +約18％
ミューザ 219.55坪
300 30 （区画分割により3区画）
248.49坪
賃料上昇率*3 +約60％
169.50坪
200 20
100 増額 増額 増額 10
増額 218.64坪 144.66坪 318.53坪
61.85坪
0 0
第1期 第2期 第3期 第4期
第1期 第2期 第3期 第4期 4期累計
賃料増減額 30,925円 561,548円 266,055円 2,672,905円 3,531,433円
合計/⽉ （+5.4％） （+15.2％） （+12.4％） （+45.1％） （+28.6％）
増額⼊替率*1 17.6％ 88.0％ 85.3％ 91.4％ 66.6％
退去率*2 4.2％ 3.5％ 2.0％ 4.3％ -
*1 増額⼊替率︓オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザの増額⼊替⾯積÷各物件の新規⼊居⾯積
*2 退去率︓オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザの退去⾯積÷各物件の総賃貸可能⾯積
*3 賃料上昇率︓（⼊替後⼜は更新後の共益費を含む坪当たり賃料単価 - ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり賃料単価） ÷ ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり賃料単価
10
第4期運⽤ハイライト
契約更新による賃料増額実績
第4期の契約更新時の増額改定により、⽉額63.3万円の収益拡⼤を達成しています。
┃契約更新の状況┃ ・オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザ
（坪）
2,000
1,945.54坪 （％）
15
同額更改 増額更改 賃料増減率
1,277.48坪
1,600 （19区画） 12
1,271.69坪
1,200 9 第4期の更新（19区画）
うち、増額改定︓4区画
800 716.54坪 増額
6 レントギャップがある区画*2
1,408.96坪 ︓3区画
増額
400 747.50坪 3 レントギャップがない区画
増額
︓1区画
468.62坪
（4区画）
0 0
第1期 第2期 第3期 第4期
第1期 第2期 第3期 第4期 4期累計
賃料増減額 0円 909,380円 2,255,763円 633,769円 3,798,912円
合計/⽉ （0％） （+8.5％） （+9.8％） （+11.0％） （+9.7％）
増額改定率*1 0％ 58.8％ 72.4％ 36.7％ 50.4％
第4期の⼊替 契約更新
・
による賃料増加額 約 330万円/⽉ 第4期までの⼊替 契約更新
・
による賃料増加額累計 約 733万円/⽉（第1期初⽐+14.2％）
*1 増額改定率︓オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザの増額改定⾯積÷各物件の更新⾯積
*2 レントギャップがある区画︓第3期末時点の継続鑑定において採⽤されている賃料単価が現⾏テナントとの契約賃料単価を10％超上回っている区画
11
第4期運⽤ハイライト
ホテルビスタ仙台の実績推移
前年実績を上回る⾼稼働率を達成し、安定的な変動賃料を享受しています。
┃稼働率・ADR・RevPARの実績┃
第4期（2019年9⽉1⽇〜2020年2⽉29⽇） 移動平均による変動賃料を採⽤
直近12ヶ⽉分のGOPの移動平均による
変動賃料を採⽤することで、季節変動に
稼働率 ADR 前年同期⽐ RevPAR 前年同期⽐
よる収益増減の影響を受けにくい安定的
88.0% 前年同期⽐
+2.3%
8,427円 （-4.4%）
‐391円 7,453円 ‐159円
（-2.1％）
な変動賃料の体系としています。
（％） 2018年度ADR 2019年度ADR 2018年度稼働率 2019年度稼働率
（円）
100 11,000
80 10,000
60 9,000
40 8,000
20 7,000
0 6,000
3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉
┃外国⼈宿泊者数⽐率┃ ┃仙台空港トピックス┃
（％） 2019年 上位５ヶ国⽐率 (*便＝往復) 総便数
30 16.4%
25.8 ■2016年7⽉ 仙台空港⺠営化 - -
台湾
4.1% ■2018年4⽉ 仙台-出雲線 新規就航(週7便) 週7便
20 18.5 中国
4.3% タイ ■2019年7⽉ 仙台-成⽥線 増便(週7便) 週21便
10.8 54.0% ⾹港
10 ■2019年8⽉ 仙台-名古屋線 新規就航(週14便) 週56便
10.0% アメリカ
3.8 その他 ■2019年10⽉ 仙台-バンコク線 新規就航(週3便) 週3便
0
11.2% ■2019年11⽉ 仙台-⼤連-北京線/仙台-上海線 増便(週3便) 週5便
2016年 2017年 2018年 2019年
宿泊者計（⼈） 56,487 92,645 99,362 104,993 12
業績予想・
本投資法⼈の成⻑戦略
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第5期・第6期決算予想
単位︓百万円
第4期 第5期 差異 第6期 第4期実績と第5期予想の DPU
実績(A) 予想(B) (B)-(A) 予想 差異の主なポイント 換算
営業収益 1,343 1,368 25 1,323 営業収益
オフィス７物件・
ミューザの賃料収⼊の +31.5百万円 +141円
営業費⽤ 619 615 △3 599 増加
ホテル変動賃料の減少 △13.0百万円 △58円
営業利益 724 752 28 723
礼⾦等の⼀時⾦収⼊を
△5.1百万円 △23円
保守的に計画
経常利益 672 704 31 663
営業費⽤
当期純利益 671 703 31 662 修繕費⽤の減少 +31.4百万円 +140円
営業外収⽀
１⼝当たり 3,007円 3,150円 143円 2,966円
分配⾦
保険⾦収⼊の剥落 △4.6百万円 △20円
運⽤⽇数 182⽇ 184⽇ 2⽇ 181⽇ 財務関連費⽤の減少 +11.8百万円 +53円
14
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
今後の運⽤戦略
本投資法⼈は、３つの⼒を活⽤した運⽤を継続し、収益拡⼤を追求します。
┃「３つの⼒」を活⽤した運⽤┃
⾒極め⼒ マネジメント⼒ ソーシング⼒
によるポ－トフォリオ構築 による内部成⻑ による外部成⻑
┃運⽤⽅針┃
• 東京都区部に⽴地するオフィス６物件*のレントギャップ解消により増収を実現
内部成⻑ • テナント満⾜度を損なわないレベルでの費⽤削減を検討
• 適切な修繕・CAPEXの実⾏により、資産価値を維持
• 内部成⻑余地を含む物件ポテンシャルを的確に⾒極め、パイプラインを積上げ
外部成⻑ • スポンサーグループの顧客基盤を活⽤した、独⾃のソーシングを継続
• 取得環境は厳しいが、⼀定の利回り⽬線を堅持
• 低位なLTV⽔準（31.9％）を背景に、借⼊余⼒を戦略的に活⽤
財務⽅針
• スポンサーグループと連携し、レンダーリレーションを深耕
* ⻄新橋、岩本町、新宿御苑、神⾕町、東⿇布、東上野の６物件を総称していいます。 15
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
内部成⻑① 〜保有物件ごとの運⽤⽅針〜
個々の不動産の強みを⾒極め、新型コロナウイルス感染症の影響を注視しつつ、ポートフォリオ全体の収益
成⻑性と収益安定性の維持向上に努めます。
実績
収益性区分 NOI 特徴/ポテンシャル 基本運⽤⽅針
収益成⻑性
OF-01 ⻄新橋
駅⾄近に所在する好⽴地の物件群 マーケットの動向を⾒極めつつ、上昇
OF-02 岩本町
中⼩企業のニーズにマッチする賃料単価帯及び⾯積帯を提 局⾯においては収益成⻑のドライバー
OF-03 新宿御苑 供可能な中⼩型ビル として賃料増額を図る
39％
OF-04 神⾕町 中⼩型ビルの新規供給は限定的であることから安定的な収 ⽇頃よりテナント・競合の動向を
益が獲得可能、かつ、マーケットの上昇局⾯では積極的な ウォッチし、⼊替・契約改定による価
OF-05 東⿇布 増収の追求が可能 値の最⼤化を図る
OF-06 東上野
職住遊の施設が集まる川崎駅⻄⼝エリアに所在 区画とテナント双⽅の特性を⾒極め、既存
RT-01 ミューザ 12％ エリアのニーズにマッチしたテナント構成と、エリアの発展 テナントとの再契約とリテナントの選択肢
により、収益の安定性と成⻑性を期待 を的確に判断し、収益の維持向上を図る
博多への良好なアクセスと優れた住環境により、安定的な
OT-01 千早 7％
居住ニーズを有する
安定収益の維持を原則としつつ、
マネジメントの知⾒・ノウハウにより
エリアトップクラスのビルグレードと⾯積帯の多様性により、 ⾒出された収益向上機会を着実に実現
OF-07 ⼋王⼦ 10％
安定的な賃貸ニーズを有する する
交通結節点である仙台駅エリアに位置し、国内宿泊客の 安定的な収益を享受可能な物件であるが、
HT-01 仙台 14％ 安定的なニーズが存在 当⾯は新型コロナウイルス感染症の影響
外国⼈宿泊客数も増加傾向にある を特に注視
（川崎御幸）
ポートフォリオ全体の基盤として与信
RT-02 川崎御幸 賃料負担率も適正な⽔準であり、安定的な商圏を有する
18％ あるテナントからの固定賃料による安定
RT-03 聖蹟桜ヶ丘 （聖蹟桜ヶ丘）
した収益を享受する
京王線の主要駅に直結し、底堅い集客⼒を有する
収益安定性
16
〜Memo〜
17
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
内部成⻑② 〜今後のポテンシャル〜
内部成⻑ドライブであるオフィス6物件の平均賃料単価は着実に上昇しています。
┃オフィス6物件*¹におけるレントギャップ推移┃（附置住宅・店舗を除く）
①想定新規賃料単価︓ザイマックス独⾃のマーケット分析等に基づきテナント⼊替時の新規賃料として想定する単価
②鑑定賃料単価 ︓継続鑑定において採⽤されている賃料単価
第1期末時点 第2期末時点 第3期末時点 第4期末時点
契約賃料単価 16,277円 16,524円 17,059円 17,246円
前期末⽐ - +247円 +535円 +187円
(前期末⽐%) - (+1.5%) (+3.2%) (+1.1%)
①想定新規賃料単価 - - 19,732円 19,810円
前期末⽐ - - - +78円
(前期末⽐%) - - - (+0.4%)
対新規賃料レントギャップ - - 15.7% 14.9%
前期末⽐
- - - △0.8%
②鑑定賃料単価 17,526円 17,526円 17,831円 17,948円
前期末⽐ - 0円 +305円 +117円
(前期末⽐%) - - - (+0.7%)
対鑑定賃料レントギャップ 7.7% 6.1% 4.5% 4.1%
前期末⽐
- △1.6% △1.６% △0.4%
*1 ⻄新橋、岩本町、新宿御苑、神⾕町、東⿇布、東上野の６物件を総称していいます
*2 各賃料単価︓共益費を含む⽉額賃料単価を賃貸⾯積に応じ加重平均 18
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
内部成⻑③ 〜今後のポテンシャル〜
レントギャップの解消により、第5期以降の内部成⻑ポテンシャルの実現を図ります。
┃オフィス6物件における今後の更新予定⾯積┃ ■①・②ともにレントギャップのない区画
（附置住宅・店舗を除く）
■①想定新規賃料単価のみ とレントギャップのある区画
オフィス6物件における総賃貸可能⾯積 4,485.88坪
■②鑑定賃料単価 とレントギャップのある区画
（坪）
1,600 1,486.29
（12区画）
1,356.46
1,400 172.24
（1区画） 172.24
（1区画） （14区画）
1,200 291.37
1033.60 （4区画）
（13区画）
1,000
1,314.05 268.08
1,065.75 （3区画）
800 （11区画） （7区画）
増額更新成約済
600
レントギャップ解消 1,065.09 425.06
（10区画） （5区画）
400 765.52
（10区画）
425.06
200 （5区画）
248.30
（4区画）
0
第5期 第6期 第7期 第8期
（第3期末時点） （第4期末時点）
19
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第5期にむけた内部成⻑①
スポンサーグループが誇る「マネジメント⼒」を最⼤限に活⽤し、収益性の向上を実現しました。
⼊替 ⼊替
ザイマックス神⾕町ビル ザイマックス岩本町ビル
隣接２区画の解約時期を揃え スポンサーネットワークを
1区画とし、⾼単価での 活⽤し、特殊ニーズを捕捉
リテナントに成功 ⾼単価での成約に成功
細やかなテナントコミュニケーションにより、解 スポンサーグループのネットワークを活⽤した情
約予定区画の隣接区画にも潜在的な退去ニーズが 報収集により、事務所利⽤よりも賃料負担⼒の⾼
あることを察知。 い特殊⽤途のニーズをキャッチ。
マーケティングの結果、1区画とすることで、よ テナント候補の早期⼊居ニーズを受け、受け⼊れ
り⾼単価での成約が可能であると想定。 可能時期を調整。
隣接区画に対し早期退去を打診し、隣接2区画の テナント候補のニーズを満たすことで、好条件な
退去時期を揃えることに成功。 商談を取りこぼしなくクローズ。
⼊替による賃料上昇率 ⼊替による賃料上昇率
約25.0% 約18.1%
* *
* 賃料上昇率︓（⼊替後⼜は更新後の共益費を含む坪当たり賃料単価 - ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり賃料単価） ÷ ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり
賃料単価 20
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第5期にむけた内部成⻑②
更新 余剰スペースの活⽤
ザイマックス新宿御苑ビル
屋上基地局設置
⻑期管理を通じた良好なテナント
⻄新橋・東⿇布︓
リレーションの構築により、 オフィス２物件の屋上に携帯電話の基地局を
⼤型テナントの賃料増額を実現 設置。
設置料収⼊による継続的な収益増加を実現。
スポンサーグループが約12年にわたって物件管理
バイク駐輪場の新設
に関与する中で、テナントと良好なリレーション
を構築。 東⿇布︓
バイク駐輪場を新設し運営会社へ⼀括賃貸する
テナントから寄せられる様々なニーズに真摯に対応。
ことにより、継続的な収益増加を実現。
⾼いテナント満⾜度が奏功し、賃料増額を実現。 放置⾃転⾞対策の効果もあり、物件の美観維持
にも貢献。
増額更新による賃料上昇率
⽉額約22万円の賃料収⼊増
約16.7%
*
* 賃料上昇率︓（⼊替後⼜は更新後の共益費を含む坪当たり賃料単価 - ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり賃料単価） ÷ ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり
賃料単価 21
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
外部成⻑① 〜アセットタイプ別の着⽬点〜
本投資法⼈は、テナントニーズの旺盛さを、不動産の収益性を⾒極める重要な要素と考えます。
アセットタイプごとに以下のポイントを総合的に判断し、収益性の⾼いポートフォリオを構築します。
オフィス 商業施設 ホテル
テナント訴求⼒の強い テナント賃料の安定性⼜は 交通結節点に所在する
不動産に着⽬ 物件価格の割安さに着⽬ 宿泊特化型ホテルに着⽬
都⼼８区、名古屋中⼼部、 スポンサーの運営ノウハウに
✔ ⼤阪中⼼部、福岡中⼼部
に所在する物件
✔ 施設売上 が分析可能な物件 ✔ 基づき売上げ動向が分析可能な
宿泊特化型ホテル
交通結節点への
１ ２万円台
✔ 賃料単価
中盤の物件
万円台 〜
✔ テナントの賃料負担率が
分析可能な物件 ✔ 良好なアクセス性
エリアに所在する物件
を有する
５分圏内に
✔ 最寄駅から概ね徒歩
所在する物件 ✔ 価格が市場対⽐で割安な物件 ✔ 訪⽇外国⼈の増加 が
⾒込まれるエリアに所在する物件
ポートフォリオの 80％以上をオフィス・商業施設・ホテルで構成
22
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
外部成⻑② 〜取得検討状況〜
本投資法⼈はアセットタイプ別の着⽬点を堅持し、物件の取得検討をしています。
分配⾦成⻑と財務健全性のバランスを意識し、対象物件の根源的な価値を⾒極める取得活動を継続します。
┃物件取得への考え⽅┃ ┃LTV⽔準ごとの借⼊余⼒┃
分配⾦成⻑と財務健全性のバランスを意識した価格⽬線を堅持 現状のLTV⽔準31.9％
スポンサーグループの「⾒極め⼒」
・「ソーシング⼒」を最⼤限 総資産LTV⽔準 調達可能額 鑑定LTV
に活⽤
35.0％ 約17億円 27.8％
対象物件が本来有している収益⼒を⾒極めた投資実⾏を想定
40.0％ 約49億円 32.3％
本投資法⼈はLTV⽔準が低いことから、投資⼝価格の動向も
踏まえて、借⼊⾦による機動的な取得も選択可能
45.0％ 約86億円 36.9％
┃取得検討中物件┃
所在地 アセットタイプ 情報元 着⽬ポイント
マーケットとのレントギャップが⼤きく、賃貸借契約の更改時
都⼼5区 オフィス PMオーナー
やテナント⼊替による⼤幅な内部成⻑を期待可能。
商業施設 テナント売上の安定性が⾒込まれ、賃料負担率も⽐較的低位と
政令指定都市 CRE営業先
（⾷品スーパー） 想定されることから、安定した収益の獲得が可能。
ホテル スポンサーグループ 地域経済の拠点であり、且つ観光資源も豊富な都市に所在し、
地⽅中核都市 （宿泊特化型） 私募ファンド 底堅い宿泊需要が存在。
（2020年11⽉竣⼯予定）
その他（寮） 与信の⾼いテナントと⻑期安定的な契約が締結されており、
東京23区 CRE営業先
（企業1棟借り） ⼀定の利回り確保が⾒込まれる物件。
23
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
DPUの成⻑イメージ
IPO時より堅調なDPUの推移を続けており、今後もさらなるDPUの増加を⽬指していきます。
┃巡航DPU┃ 特殊要因を除く*DPUの推移
年間DPU +107円（+1.8％） 年間DPU +57円（+0.9％） 年間DPU 3,300円
5,952円 6,059円 6,116円
3,150円
3,050円 3,052円
3,007円
2,966円
2,902円
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期（予想） 第6期（予想） 近い将来
ミューザのリテナントの 仙台の変動賃料の
ダウンタイムによる賃料減収等 ⼤幅減を想定
* 第１期・第２期のIPOコストや公租公課による特殊要因を除いた巡航ベースのDPUを算出しています。 24
ESG
ESG
ESGへの取組み(1) Environment
環境認証の取得状況
以下の物件で環境認証を取得しており、引き続き、保有物件の環境・省エネ対策やエネルギー利⽤の効率化を推進していきます。
┃ CASBEE－不動産 ┃ ┃ BELS ┃
ザイマックス
東上野ビル ホテルビスタ
仙台
評価ランク 評価ランク
Aランク ★★★
第4期 （⼤変良い）
新規取得
┃第4期までの取得状況┃
ザイマックス ザイマックス ザイマックス ザイマックス
岩本町ビル 新宿御苑ビル ⼋王⼦ビル 東⿇布ビル
認証取得物件数 6棟
評価ランク 評価ランク 評価ランク 評価ランク
Aランク Aランク Aランク Aランク
取得率
（⼤変良い） （⼤変良い） （⼤変良い） （⼤変良い）
39.3%
（延床⾯積ベース）
┃建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上┃
専有部の空調更新⼯事を実施し、テナント 聖蹟桜ヶ丘において電気使⽤量を対前年度⽐で8.6%削
の満⾜度向上だけではなく、省エネルギー 減しました。この実績により、ヴィータ・コミューネ
化と環境負荷の低減に取り組んでいます。 管理組合が『令和元年 関東地区電気使⽤合理化委員
東上野空調更新 会委員⻑賞』を受賞しました。
┃ 資産運⽤におけるペーパーレス化の推進 ┃
資産運⽤会社における業務フローのペーパーレス化に取り組み、省資源化を推進しています。
• 資産運⽤会社における電⼦決裁システムの導⼊
• 各保有物件の信託受託者との間で、指図書をペーパーレス化
26
ESG
ESGへの取組み(2) Social①
テナント・地域社会への取組み
┃ NBC対策訓練の実施┃
ミューザにおいて、核（Nuclear）・
⽣物（Biological）・化学物質（Chemical）による
特殊災害に対する対策訓練を2019年11⽉に実施
地元警察・消防主導での本格的な訓練となり、ミューザのテナントのみならず、
地域住⺠含む多数が参加
定期の防災訓練（地震避難訓練）も同時に実施し、テナント約600名が参加
┃エレベーター⾮常⽤収納ボックスの設置┃ ┃ 災害救援ベンダーの導⼊┃
震災時の閉じ込め対策として、エレベーター⾮常⽤ ⾮常時に遠隔操作等により飲料を無料
収納ボックスを導⼊しています。 で提供する「災害救援ベンダー」を
・導⼊物件︓岩本町、新宿御苑、神⾕町、 導⼊しています。
東⿇布、東上野、⼋王⼦ ・導⼊物件︓東上野、東⿇布、⼋王⼦
持続可能な社会への取り組み
┃ 21世紀⾦融⾏動原則への署名┃
本投資法⼈の資産運⽤会社である株式会社ザイマックス不動産投資顧問では、本原則の考え⽅に
賛同し、2013年12⽉27⽇に署名しました。
27
ESG
ESGへの取組み(3) Social②
本資産運⽤会社社員への取り組み
┃資格取得の⽀援┃ ┃ダイバーシティの尊重┃
⼀定の資格取得時に、資格報奨⾦を授与する制度を導⼊しています。 役職員の半数超が⼥性社員で構成されており、運⽤フロント／
本資産運⽤会社社員の資格合格状況（2020年４⽉１⽇現在） ミドルバックを問わず、幅広い分野で⼥性社員が活躍しています。
• 宅地建物取引⼠ 27名 • 不動産鑑定⼠ 1名 役職員数 出産 育児
・
休暇取得者
• 不動産証券化協会認定マスター 7名 • 不動産コンサルティングマスター 2名 男性 ⼥性 （⼥性⽐） 合計
• ビル経営管理⼠ 7名 2018年4⽉ 16 21 56.8％ 37 0
┃フレックスタイム制の導⼊┃ 2019年4⽉ 15 23 60.5％ 38 1
2020年4⽉ 13 23 63.9％ 36 1
フレックスタイム制を導⼊し、業務繁忙に合わせた柔軟な働き⽅を⽀援しています。
IR活動実績 スポンサーグループのESG活動
個⼈向けIR活動実績 「からくさ不動産塾」を通じた不動産ビジネス⼈材の育成
• 2019年9⽉ ︓Jリート⼥⼦会@東京
• 2019年11⽉︓Jリートフェア2019＠東京
Jリートフェア2019
• 2019年12⽉︓⽇経Jリート・インフラファンドフォーラム＠東京
• 2020年1⽉ ︓SMBC⽇興J-REITセミナー＠福岡 国⼟交通省 環境不動産普及促進検討委員会での講演
• 2020年2⽉ ︓SMBC⽇興J-REITセミナー＠札幌、野村證券名古屋⽀店セミナー 国⼟交通省 ⼟地・建設産業局での講演
「ARES不動産証券化ジャーナル」への寄稿
機関投資家向けIR活動実績
「ARES不動産証券化マスター」養成講座での講師活動
• 国内IR︓中央19件、地⽅13件 ・海外IR︓９件（⾹港・シンガポール投資家）
• Mizuho Investment Conference Tokyo（主催︓みずほ証券） テレワークの推進
• Property Conference Tokyo 2019（主催︓SMBC⽇興証券） ヤンゴン⼯科⼤学の学⽣への奨学⾦付与
• ミューザプロパティツアー（機関投資家向け） からくさスプリングホテル関⻄エアゲートでの近隣交流イベント開催
28
ESG
ESGへの取組み(4) Governance
本資産運⽤会社の意思決定フロー
投資家の利益に重⼤な影響を及ぼす事項について、外部委員が参加する委員会を経る意思決定フローとし、投資主の利益保護を図っています。
リートコンプライアンス委員会及びリート投資委員会では、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席と賛成が決議要件となっており、
資産運⽤会社による恣意的な運⽤を防⽌するガバナンス体制が構築されています。
不承認 資産の取得・譲渡 否決 否決 否決
利害関係⼈への
所 オ 管理業務委託など
フ リートコンプライアンス委員会
管 コ による審議・決議（*）
部 ィ リート投資委員会 取締役会による
サ ン
⾨ プ による審議・決議（*） 審議・決議
に ー ⼀定額以上の⽀出など
に ラ
よ イ
る よ ア
る ン
審 上記以外の事項
起 査 ス
案 ・ 稟議決裁
* 可決には外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの出席と賛成が必須
本資産運⽤会社でのコンプライアンス教育 スポンサーによる本投資法⼈への出資割合
四半期に1度以上の頻度で、コンプライアンス・オフィサー主催 スポンサーが本投資法⼈の投資⼝を保有することで投資家と利害を
のコンプライアンス勉強会を実施しています。 ⼀致させ、投資主価値の向上を実現します。
資産運⽤にかかるコンプライアンス知識の維持向上を図ると
• スポンサーによる本投資法⼈の投資⼝保有割合
ともに、本資産運⽤会社社員のコンプライアンス意識の醸成を
推進しています。
5.6 ％ （2020年2⽉末現在）
29
〜Memo〜
30
APPENDIX
APPENDIX
ザイマックスグループ概要
オフィス 商業施設・店舗 物流施設 ホテル
社名 株式会社ザイマックス（⾮上場）
不 不動産
動 コンサルティング
産 ザイマックス
1990年3⽉1⽇ コ • CRE戦略、有効活⽤、
設⽴ * 2000年、従業員参加型MBOにより ン 開発・設計 ザイマックストラスト
株式会社リクルートから独⽴ サ • 相続、資⾦調達などの
ル 相談や企画
テ
本社 ィ 資産管理 ザイマックス不動産投資顧問 ／ マックスリアルティー
東京都港区⾚坂⼀丁⽬1番1号 ン
所在地 グ • アセットマネジメント バローマックス／ SGアセット アビリタス
・ 資産戦略 など ワイ・エステート マックス ホスピタリティ
マ
ネ 不動産
資本⾦ 28億9,286万5,000円 ジ 北海道 ザイマックス北海道
（2020年3⽉末⽇現在） メ
マネジメント
ン • プロパティマネジメント 東⽇本 ザイマックスアルファ
ト ビルメンテナンス
サ 関⻄ ザイマックス関⻄
売上⾼ 884億8,800万円（2019年3⽉期実績） ー 店舗施設⼀元管理 九州 ザイマックス九州
*グループ連結 ビ
• ファシリティマネジメント
ス
マーケット調査・分析 不動産鑑定
代表執⾏役員会⻑兼CEO 島⽥ 雅⽂ 賃貸仲介 ホテル事業
代表者 管理修繕研究・計画⽴案 不動産評価・調査
代表執⾏役員社⻑ 吉本 健⼆
そ
の ザイマックス ザイマックス ザイマックスアセット
からくさホテルズ
他 インフォニスタ 不動産総合研究所 コンサルティング
主な ザイマックス持株会ならびに
専
株主 役員・従業員、取引先、⾦融機関 ⾨
合計 315名（2020年3⽉31⽇現在） サ 清掃 警備 サテライトオフィス リスクマネジメント
ー
ビ
従業員 5,322名（2019年4⽉1⽇現在） ス マックスセキュリティ ザイマックス
数 ザイマックスサラ 都市開発安全機構
*グループ連結
サービス ジザイワーク事業部
ザイマックスグループの持つ専⾨性と戦⼒を総動員し、本投資法⼈の成⻑を実現
32
APPENDIX
ザイマックスグループの沿⾰
オフィスプロパティマネジメント事業の開始
1982年︓ リクルート「ビル事業部」創部後
リクルートの⾃社ビルの企画開発・
管理等（投資・利⽤の両⾯）を
スタート 商業プロパティマネジメント事業に本格参⼊
1996年︓ リクルートグループ以外の企業・
個⼈オーナー様から物件運営の
受託を開始 2001年︓ ザイマックス内に商業施設マネジメント事業部創部
2000年︓ MBOによりリクルートから独⽴し、
商号をザイマックスに変更
ホテル関連事業への進出
2012年︓ アビリタスホスピタリティの株式を100％取得
アセットマネジメント事業開始
2007年︓ 本資産運⽤会社分社化
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
三井住友銀⾏グループ ⻑⾕⼯アネシスとの合 ダイエーの⼦会社で 佐川急便を傘下に持つ SGリアルティとの合弁 からくさホテル⼤阪⼼斎
との合弁会社である 弁会社であるザクテク ある朝⽇ビルマネジメ SG ホ ー ル デ ィ ン グ ス 会社であるSGアセット 橋Ⅰ、京都Ⅰオープン
マックスリアルティー ノサービスを設⽴し、 ントサービスを100%⼦ と業務提携 マックスにて私募不動 J-REITへの
設⽴により、不動産と BM事業へ進出 会社化し、BM事業を強 産投資法⼈運⽤開始
⾦融の融合サービスを 化 参⼊
提供開始
33
APPENDIX
ザイマックスグループの不動産マネジメント基盤
ザイマックスグループは、「プロパティマネジメント」において国内トップクラスの実績を有しており、
2010年より6年連続で国内No.1の受託実績*を誇ります。
■ ⼈的リソース︓不動産マネジメント 1,967名、リーシング86名、CRE営業86名（2020年3⽉１⽇現在）
■ 不動産オーナーリレーション︓約300社
■ 不動産売却・仲介実績︓306棟、 約5,300億円（2010年4⽉１⽇から2020年３⽉末現在までの累計）
北海道地⽅
28
┃不動産マネジメント受託実績 （2020年1⽉末現在） ┃
受託実績数 延床⾯積 北海道・東北地⽅
906棟 約410万坪（約1,400万m2） 900
東北地⽅
中部・甲信越地⽅ 8
┃ファシリティマネジメント受託実績（2019年12⽉末現在） ┃
1,900
受託実績数 顧客数 関東地⽅
約12,300店舗 中部・甲信越地⽅
140社 関東地⽅ 5,000
中国・四国地⽅ 63
関⻄地⽅ 523
700
中国・四国地⽅ 205
13
関⻄地⽅ 沖縄地⽅
九州地⽅
九州・沖縄地⽅ 2,600 10
56
1,200
* 2010年から2015年までの各「⽉刊プロパティマネジメント 11⽉号」において、2010年より6年連続でPM受託⾯積上位企業第1位とされています。 34
APPENDIX
「不動産マネジメント」について
ザイマックスグループは、プロパティマネジメント（不動産オーナー代⾏）業務からビルメンテナンス業務まで、
不動産の管理運営に関するサービスを⼀気通貫で提供しています。
また、⻑年にわたる実績を通じて、不動産マネジメントに関する豊富なデータを有しています。
┃ 不動産マネジメントの業務領域 ┃ ┃ 不動産マネジメントに関するデータストック ┃
成約賃料データ 124,331件 39,146棟
オーナー様 (過去24.5年間)
募集賃料データ 24,111件 53,971棟
指⽰・判断 報告・提案 (過去9年間)
ザイマックスグループ ⼯事データ 146,021件 （2000年4⽉1⽇〜2020年2⽉末⽇実績）
会計 修繕・
テナント管理業務 リーシング関連業務 レポート業務 資産維持業務 建物管理業務
︵
滞 修 清 指
︵ 納 ダ 仲 ⼊ 掃 摘 Ｉ
︵ 原 イ 請 マ 繕
ク ⼊ テ テ 介 居 テ 求 ン 修 状 必 ⾒ 修 ・ 項 法 Ｔ
値 状 マ レ 審 ⼊ 費 積 ⼯ 繕
レ 居 ナ 館 ナ 上 回 会 賃 ナ 書 ︵ ス 提 年 繕 況 要 警 建 ⽬ 定 Ｂ
ー テ ン ン 営 ー ク 査 居 ⽤ り 事 ⼯ 管
内 げ 復 解 社 貸 ン 発 ⽉ リ 出 間 計 確 項 ⽀ 理 備 物 の 点 Ｍ
ム ナ ト ト 賃 業 ケ ト 広 ・ ⼯ の ︵ 取 業 事 ・ 保 確 検 セ
細 ・ ⼯ 約 戦 テ リ 借 ト ⾏ ー 予 画 認 ⽬ 払 仕
対 ン へ へ 料 報 契 条 事 ⼊ ⽀ ・ 1回 レ 年 の ・ に 得 者 い の メ 守 認 ン
則 値 事 合 略 ィ ー 件 対 払 算 ・ の 完 様
応 ト の の 交 ・ 約 居 ⼊ 1 ン 管 ・ の タ
な 対 指
策 下
渉
の ・意 ⽴ ン シ 交 応 い ︶ ポ の ⽴ 報 つ ⾦ ⼿
⼿
了 の
定・ げ 完 対 締 調 ⾦ ー 回 作 案 告 い 配 テ 理 是 実 ー
ど 応 導 督 案 グ ン 渉 業 額 配 確 策 施
︶ 了 応 結 整 確 ト ︶ 成 て 定 ナ 正 連
︶ 促 ・ グ ・ 務 査 ・ 認 ン 提 ︑ 携
確 ・ 認 作 の
業 ・ 成 定 ・ ス 案
認
務 ︶
35
APPENDIX
ITBMについて
ザイマックスグループではITを活⽤したサポート体制を構築しており、平準的に⾼レベルなビルメンテナンス
を実現させています。
「安⼼・安全」な状態の維持・提供のために、ビルメンテナンス業務に情報通信技術を導⼊しています。
┃ＩＴＢＭ センター┃ より先進的、より⾼品質、より安全 安⼼なビルメンテナンスの仕組みと価値の創造。
・
この取組を「ITBM」（Information Technology Building Maintenance）と名付け、建物管理に導⼊しています。
TＡ（テクニカルアドバイザー）サポート ナレッジサポート
ビルメンテナンスのすべての現場をTAがバックアップ いつでも、どこでも専⽤Webサイトから
知りたい・欲しい情報にアクセス可能
様々な現場での経験に基づいたビルメンテナンスの知識・技術・ノウハウをも 管理物件の情報やビルメンテナンス業務に関する知識・情報を集約してデータ
つTAが、ITBMセンターに常駐し、その知⾒を活かし、すべての現場業務を ベース化しています。知りたい・欲しい情報に、すべての現場のデバイスから、
バックアップします。 いつでも、どこでも、アクセスが可能です。
緊急・災害発⽣時のリアルタイムな情報集約機能
⽕災や⾃然災害発⽣時に、現場のスマートデバイスとITBMセン
ターを繋ぐことで、関係部⾨や本社機能との情報共有を、動画で
リアルタイムに実施することが可能となります。
現場より送られてくる動画は、⼤型ディスプレイへの出⼒も可能
ITBMセンターから現場への確認・指⽰ であり、その動画及び双⽅のやりとりの⾳声は、そのまま録画・
録⾳されるため、リアルで正確な状況報告に活⽤できます。
管理物件の近隣ビルにて⽕災が発
⽣した際の動画の⼀コマ。
在館者を安全に避難させた後、
本動画をITBMセンターとつなぎ、
その後のオーナー様や本社への
状況報告に活⽤しました。
現場設備員（巡回・常駐）
36
APPENDIX
FMについて
ザイマックスグループは、多店舗展開事業者様の店舗設備を⼀元的に管理し、店舗管理にかかる業務負荷を⼤幅
に軽減するサービスを提供しています。
従来の店舗管理
ザイマックス店舗管理システム
クライアント様の 各店舗
課題
企業本部
・店舗管理における
問い合わせ
マンパワーの不⾜ 状況確認
・コストと仕様の最適化 企業本部
発注
店舗管理システム
協⼒会社
発注 問い合わせ
24h コールセンター
⼀元管理によるクライアント様のメリット
店舗管理部⾨の業務効率化
・コールセンター及び店舗管理システムを導⼊ ・施設管理系本部スタッフを削減
コストの適正化、品質の向上
・委託先集約、仕様統⼀ ・店舗固定費（委託先発注費）を削減
コンプライアンスの徹底、官公庁対応 協⼒会社 各店舗
・官公庁対応業務、巡回点検 ・コンプライアンス違反箇所の是正
37
APPENDIX
独⾃のソーシング戦略
スポンサーグループの豊富な顧客基盤から得られる多様な不動産売却ニーズを捕捉します。
⽇々のコミュニケーションを通じて不動産オーナーの動向を早期に把握し、外部成⻑の好機に繋げます。
┃不動産オーナーとのダイレクトリレーション┃ ビルオーナーの70%超が、保有物件の⼤規模改修や建替え時のテナント調整や
資⾦確保を不安視 →必要資⾦との兼ね合いから⽣じる売却ニーズを捕捉
本投資法⼈ ビルオーナーの年齢が上昇するにつれて、相続、事業承継への不安が⾼まる傾向
物 →ビルオーナーの事業承継・相続発⽣時の売却ニーズを捕捉
件
取
本資産運⽤会社
得 外部成⻑の実現
ザイマックスグループ
売
却
オーナーリレーション・顧客基盤 ザイマックス不動産総合研究所によるビルオーナー実態調査
ニ ビルオーナー 事業会社 その他
｜ ┃今後のビル事業での不安（保有棟数別）┃ 不安に思う やや不安に思う 不安に思わない
ズ ⼤規模改修や建替え時の 3棟以上 30% 50% 20%
の ⼊居テナントの調整 1〜2棟 36% 42% 23%
資⾦調達
捕 3棟以上 24% 52% 24%
相続 ROE経営 資⾦調達 ⼤規模改修や建替え時の資⾦確保
捉 1〜2棟 30% 46% 24%
3棟以上 16% 39% 45%
相続、事業承継の対策
1〜2棟 20% 45% 35%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
┃リレーションを有する不動産オーナーの多様性┃ （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「ビルオーナーの実態調査2017」
不動産マネジメント業務受託オーナーの属性の割合（2020年1⽉末現在） ┃今後のビル事業での不安（年齢別）┃ 不安に思う やや不安に思う 不安に思わない
〜40歳代
●J-REIT 本投資法⼈を含むJ-REIT ⼤規模改修や建替え時の 50歳代
⼊居テナントの調整
受託棟数
60歳代
J-REIT ●個⼈等 個⼈、資産管理会社、 70歳以上
906棟 その他 21% 〜40歳代
⼀般事業法⼈など ⼤規模改修や建替え時の資⾦確保
50歳代
38% 60歳代
●その他 私募REIT、私募ファンド、
70歳以上
〜40歳代
個⼈等 不動産会社等 相続、事業承継の対策
50歳代
60歳代
41% 70歳以上
（出所）株式会社ザイマックスの提供資料に基づき、
0% 20% 40% 60% 80% 100%
資産運⽤会社が作成 （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
38
APPENDIX
ザイマックスグループの売却・仲介実績
取り扱い件数・総額・エリアともに豊富な不動産売却・仲介実績を活⽤し、外部成⻑を図ります。
対投資法⼈等* ／ 全体 ┃ 不動産売却及び不動産売買仲介実績における不動産の⽤途・エリア ┃
売却及び売買 36件 2.8%
オフィス 1.8% 都⼼5区
仲介件数 0.8%
306件 9.8% 商業 14.1%
東京23区
0.5% 東京都内
8.9% ホテル
8.9% その他⾸都圏
1,491億円
42.1%
売却及び売買 53.4% 物流
⼤阪圏
11.8% 4.9%
仲介総額
5,300億円 レジ
5.3% 名古屋圏
12.8% ⼟地 22.1% 福岡圏
41億円 その他 その他
1棟あたり
平均額
17億円 アセット別（全体）（取引価格ベース） エリア別（全体）（取引価格ベース）
（出所）株式会社ザイマックス
┃ 不動産売却及び売買仲介実績の累計（2010年４⽉１⽇からの累積、本投資法⼈への売却は除く）┃
(億円)
6,000
■投資法⼈等以外への売却及び仲介
5,500 対投資法⼈等149億円 ／ 全体530億円
■投資法⼈等への売却及び仲介
5,000 （2010年4⽉1⽇~2020年３⽉31⽇実績 年度平均）
4,500
4,000
3,500
3,809
3,000 3,323
2,977
2,500 2,607
2,000 2,071
1,500 1,676
1,251
1,000 934
645 1,148 1,384 1,482 1,491
500
756 1,075
427 585 694
0 269
2011年3⽉末 2012年3⽉末 2013年3⽉末 2014年3⽉末 2015年3⽉末 2016年3⽉末 2017年3⽉末 2018年3⽉末 2019年3⽉末 2020年3⽉末
（出所）株式会社ザイマックス
*不動産投資法⼈及び不動産投資法⼈への譲渡を企図して物件を取得・保有するビークルをいいます。 39
APPENDIX
ザイマックス不動産総合研究所による、独⾃のデータ蓄積と活⽤
┃東京23区におけるオフィスマーケット循環┃
技術・
情報提供 マスメディア （新規成約賃料インデックス） 賃料指数（100＝2010年Q1）
情報発信
ザイマックス 株式会社ザイマックス 180
グループ事業
不動産総合研究所
諸媒体
160 2008Q2
140
2001Q1
マスメディア・諸媒体への掲載・寄稿・講演（⼀例） 120
2003Q2
掲 載 ⽇本経済新聞 2019Q4
100
⽇経産業新聞 他
寄 稿 ARES不動産証券化ジャーナル 80
BUILDING TOKYO 他 2012Q2
60
講 演 早稲⽥⼤学スマート社会技術融合研究機構
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
国⼟交通省 ⼟地・建設産業局 （空室率︓％）
（財）建築環境・省エネルギー機構（IBEC）
WORKTECH 2018 2019 2019 2019 2019
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
共同研究 公益社団法⼈⽇本ファシリティマネジメント協会（JFMA） 他
空室率 0.87% 0.81% 0.87% 0.79% 0.78%
そのほか 東京⼤学 ⽇本⼤学
早稲⽥⼤学 兵庫県⽴⼤学 他 新規成約賃料
123 123 127 135 128
インデックス
MIT不動産センターへ
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
インダストリアル・パートナーとして参画 (2011年3⽉以前の空室率は⼤⼿賃貸仲介料会社のデータをもとに計算したものを接続)
40
APPENDIX
市場分析①
中⼩規模のオフィスビルは新規供給が限定的であり、その希少性は今後も⾼まると考えられます。
また、中⼩規模ビルは⼤規模ビルに⽐して賃料のボラティリティが低く、収益の安定性が⾼いと考えられます。
┃ 東京23区オフィスピラミッド2020（賃貸⾯積ベース）┃ ┃オフィス規模別に⾒た新規成約賃料の推移┃
中⼩規模ビル（延床5000坪未満）
東京23区 1,296万坪 9,293棟 平均築年数31.6年 賃料指数（100＝2010年Q1） ⼤規模ビル（延床5000坪以上）
Q1︓1⽉〜3⽉
200 190
70 Q2︓4⽉〜6⽉
Q3︓7⽉〜9⽉
Q4︓10⽉〜12⽉
中⼩規模（延床300〜5,000坪） 65 ⼤規模（延床5,000坪以上） 180
全体: 607万坪 8,538棟 平均32.3年 60 全体: 689万坪 755棟 平均23.6年
160
55 129
140
50
120 146
旧耐震基準: 45 旧耐震基準:
79 127
築年数（年）
152万坪(25%) 40 114万坪(17%) 100
築20年以上: 築20年以上:
500万坪(82%) 35 340万坪 (49%) 80
30 76
60
25
20
15 2018 2019 2019 2019 2019
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
築20年未満: 10 築20年未満:
107万坪 (18%) 349万坪 (51%) 中⼩規模ビル
5 123 122 125 135 129
（延床5,000坪未満）
0 ⼤規模ビル
50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 118 119 118 127 127
（延床5,000坪以上）
賃貸⾯積（万坪）
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所 （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
「【東京 23 区】オフィスオフィスピラミッド 2020」 「オフィスマーケットレポート 東京 2019Q4」
41
APPENDIX
市場分析②
賃貸マーケット環境に関わらず、概ね1万円〜２万円台までに旺盛なテナントニーズが存在します。
また、最寄駅からの徒歩分数による利便性と稼働率の間には、⼀定の相関性があると考えられます。
┃東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）┃ ┃東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率┃
（%） 全体
20 マーケットにおける
18 成約事例の 2010年1⽉〜3⽉ （％）
最寄駅から徒歩3分以内
16 ボリュームゾーン
14.0%
14 事例数︓1,287 最寄駅から徒歩3分以内超5分以内
12 対象物件数︓1,031
8 最寄駅から徒歩5分超
6
4 12.0%
2
0
（%）
20 10.0%
18
16 2012年4⽉〜6⽉
14
12 事例数︓593 8.0%
8 対象物件数︓568
6
4
2
0
6.0%
（%）
20
4.0%
18
16
2019年10⽉〜12⽉
14 事例数︓980
12 対象物件数︓853
8 2.0%
6
4
2
0 0.0%
賃料単価（円/坪）
■■ 2018年10⽉〜12⽉ （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、
■■ 2019年10⽉〜12⽉ 株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成 （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
42
APPENDIX
ザイマックスグループの拡⼤するビジネス（ZXY）
働き⽅改⾰を牽引する会員制サテライトオフィスサービス「ZXY（ジザイ）」
┃「ジザイワーク」のための新しいワークプレイス┃
「GOOD DESIGN BEST 100」
受賞
ZXY Share ZXY Monthly ZXY Kids
拠点図 会員数と拠点数の推移
会員数（⼈） 会員数 拠点数 拠点数
250,000 100
80
200,000 75 80
69
226,692
150,000 54 219,934 60
49
45 223,689
41
212,954
100,000 35 40
32
29 30 30 31 179,583
26 28 139,244
21 122,925
50,000 14 113,412
20
20,516 44,199 89,220
7,572 30,380 76,902
6,242 23,785 46,618
0 0
2016/6
2016/9
2016/12
2017/3
2017/6
2017/9
2017/12
2018/3
2018/6
2018/9
2018/12
2019/3
2019/6
2019/9
2019/12
2020/2
2020/3
（出所）株式会社ザイマックス
43
APPENDIX
ザイマックスグループの拡⼤するビジネス（からくさホテル）
インバウンドニーズにも適応した⾃社ブランド「からくさホテル」を全国に展開しております。
新 か
⼤阪府 ⼤ ら 北海道
阪 く
2016年3⽉ 69室 からくさホテル⼤阪⼼斎橋 I*（運営中） タ さ 2018年1⽉ 177室 からくさホテル札幌*（運営中）
ワ ホ 開業時期未定 140室
2017年1⽉ 139室 からくさスプリングホテル関⻄エアゲート*（運営中） ー テ
2017年11⽉ 112室 からくさホテル⼤阪なんば*（運営中） ル
2019年11⽉ 396室 からくさホテルグランデ新⼤阪タワー*（運営中） グ
ラ
開業時期未定 176室 ン
デ
京都府
2016年3⽉ 36室
からくさホテル京都 I*（運営中）
千葉県
からくさホテル⼤阪なんば 開業時期未定 190室
からくさホテル札幌
開発・運営棟数と客室数の推移
（棟） （室）
15 2,000
棟数
客室数 1,908
からくさホテルプレミア東京銀座 1,600
10
からくさホテル京都 I 1,200
1,137
13
533 800
5
東京都 356
8
2019年5⽉ 57室 からくさホテルプレミア東京銀座*（運営中） 105 400
5
2019年7⽉ 151室 からくさホテル TOKYO STATION*（運営中） 2 4
からくさホテル TOKYO STATION
開業時期未定 103室 0 0
開業時期未定 162室 時期未定
運営中 開業予定 2016年 2017年 2018年 2019年
（出所）株式会社ザイマックス
*本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組み⼊れられる保証はありません。 44
APPENDIX
投資主価値の最⼤化を実現する原動⼒︓本投資法⼈の３つの⼒
本投資法⼈は、スポンサーであるザイマックスグループの不動産マネジメント⼒を「３つの⼒」として活⽤し、
投資主価値の最⼤化を実現します。
本投資法⼈の「３つの⼒」
⽇本全国での不動産マネジメント受託で培った知⾒と、スポンサーグループが有する独⾃の
膨⼤な不動産データの分析を掛け合わせることで、対象物件の賃料や管理コストの適正⽔準
を⾒極め、対象物件の市場におけるポジショニングを的確に判断します。
⾒極め⼒
⽇々の闊達な議論により、スポンサーグループ内の各専⾨知識や運営現場の声をダイレクトに
活かした運営を遂⾏します。運営現場との密なコミュニケーションが迅速な判断を可能とし、
内部成⻑の好機を確実に捕捉するとともに、物件のポテンシャルを最⼤限に引き出します。
マネジメント⼒
スポンサーグループが有する不動産オーナーとのダイレクトリレーションを活⽤し、
相対取引での物件取得機会を確実に捕捉します。
スポンサーグループが提供するCREサービス顧客基盤が持つ不動産売買ニーズを活⽤し、
ソーシング⼒ 相対取引での物件取得機会を創出します。
45
APPENDIX
ポートフォリオ⼀覧①
物件番号 OF-01 OF-02 OF-03 OF-04 OF-05 OF-06
アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス
物件名 ザイマックス⻄新橋ビル ザイマックス岩本町ビル ザイマックス新宿御苑ビル ザイマックス神⾕町ビル ザイマックス東⿇布ビル ザイマックス東上野ビル
所在地 東京都港区 東京都千代⽥区 東京都新宿区 東京都港区 東京都港区 東京都台東区
都営地下鉄三⽥線 都営地下鉄⼤江⼾線
東京メトロ⽇⽐⾕線
「内幸町」駅 徒歩3分 都営地下鉄新宿線 東京メトロ丸ノ内線 東京メトロ⽇⽐⾕線 「⾚⽻橋」駅 徒歩5分
アクセス 「仲御徒町」駅 徒歩3分
JR・東京メトロ銀座線 「岩本町」駅 徒歩3分 「新宿御苑前」駅 徒歩2分 「神⾕町」駅 徒歩1分 東京メトロ⽇⽐⾕線
JR「御徒町」駅 徒歩4分他
「新橋」駅 徒歩6分他 「神⾕町」駅 徒歩7分
取得価格 2,500百万円 4,250百万円 5,020百万円 880百万円 1,550百万円 1,150百万円
⼟地⾯積 402.53㎡ 864.83㎡ 839.09㎡ 228.83㎡ 365.05㎡ 368.84㎡
延床⾯積 2,517.50㎡ 6,261.06㎡ 6,084.32㎡ 1,356.51㎡ 2,570.13㎡ 1,942.54㎡
賃貸可能⾯積 1,897.75㎡ 4,152.30㎡ 4,792.13㎡ 1,205.29㎡ 2,016.00㎡ 1,735.34㎡
竣⼯年 2000年 2001年 2001年 1991年 1999年 1999年
鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造 鉄⾻・鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造
構造・階数 鉄⾻造陸屋根8階建
陸屋根9階建 陸屋根地下1階付9階建 陸屋根地下1階付地上9階建 陸屋根地下1階付9階建 陸屋根8階建
テナント数
（第４期末時点） 8 14 6 8 4 8
稼働率
（第４期末時点） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
46
APPENDIX
ポートフォリオ⼀覧②
物件番号 OF-07 RT-01 RT-02 RT-03 HT-01 OT-01
アセットタイプ オフィス 商業施設 商業施設 商業施設 ホテル その他（住宅）
物件名 ザイマックス⼋王⼦ビル ミューザ川崎 ライフ川崎御幸店 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 ホテルビスタ仙台 ルネッサンス21千早
所在地 東京都⼋王⼦市 神奈川県川崎市 神奈川県川崎市 東京都多摩市 宮城県仙台市 福岡県福岡市
京王電鉄京王線 JR「仙台」駅 徒歩4分 JR⿅児島本線「千早」駅
JR「⿅島⽥」駅 京王電鉄京王線
アクセス 「京王⼋王⼦」駅 徒歩4分 JR「川崎」駅 直結 仙台市地下鉄東⻄線 ⻄⽇本鉄道⾙塚線
「⽮向」駅 徒歩15分 「聖蹟桜ヶ丘」駅 直結
JR「⼋王⼦」駅 徒歩5分 「宮城野通」駅 徒歩1分 「⻄鉄千早」駅 徒歩6分
取得価格 2,600百万円 4,100百万円 790百万円 3,100百万円 4,400百万円 2,700百万円
⼟地⾯積 1,220.58 ㎡ 742.44 ㎡ *1 1,879.15 ㎡ 4,467.51 ㎡ *2 1,461.36 ㎡ *3 2,644.63 ㎡
延床⾯積 7,404.81㎡ 3,671.09㎡ *1 2,596.80㎡ 27,161.00㎡ *2 6,977.47㎡ 10,856.15㎡
賃貸可能⾯積 5,556.03㎡ 3,703.87㎡ 2,677.54㎡ 27,610.61㎡ 7,066.25㎡ 10,287.93㎡
竣⼯年 1993年 2004年 1997年 1999年 2016年 2006年
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリー 鉄⾻鉄筋コンクリート造・
鉄⾻鉄筋コンクリート・鉄