第3期 （2019年8⽉期）
決算説明会資料
証券コード︓3488
本投資法⼈の基本理念と特徴
本投資法⼈は、国内No.１のプロパティマネジメント実績を有するザイマックスグループの知⾒・ノウハウを
基盤とした「マネジメント⼒」「⾒極め⼒」「ソーシング⼒」の３つの⼒を最⼤限活⽤し、個々の不動産の価
値を⾒極め、投資主価値の最⼤化を実現します。
⽤語 定義
⽬次
期末⽇を調査の時点として本投資法⼈の規約及び｢投資法⼈
の計算に関する規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後
期末算定価額
の改正を含む。）に基づき取得した、不動産鑑定⼠による
Ⅰ.第3期決算概要 3 鑑定評価額⼜は調査価額による価格を記載しています
含み益額 不動産等の期末算定価額－期末帳簿価額
総資産LTV 有利⼦負債残⾼÷総資産
鑑定LTV 有利⼦負債残⾼÷（総資産＋含み益）
Ⅱ.第3期運⽤ハイライト 9
１⼝当たり純資産 （純資産－分配⾦総額）÷発⾏済投資⼝の総⼝数
１⼝当たりNAV （純資産＋含み益－分配⾦総額）÷発⾏済投資⼝の総⼝数
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代⾦
Ⅲ.業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略 13 取得価格 をいい、消費税及び地⽅消費税並びに売買⼿数料等の諸費
⽤を含みません
＜注＞
本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載⾦額は単位未満を
切り捨て、⽐率は⼩数第2位を四捨五⼊しています。
Ⅳ.ESG 23
本資料において、物件名は以下の略称を⽤いています。
ザイマックス⻄新橋ビル ︓⻄新橋 ザイマックス岩本町ビル︓岩本町
ザイマックス新宿御苑ビル︓新宿御苑 ザイマックス神⾕町ビル︓神⾕町
ザイマックス東⿇布ビル ︓東⿇布 ザイマックス東上野ビル︓東上野
APPENDIX 29 ザイマックス⼋王⼦ビル ︓⼋王⼦ ミューザ川崎 ︓ミューザ
ライフ川崎御幸店 ︓川崎御幸 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 ︓聖蹟桜ヶ丘
ホテルビスタ仙台 ︓仙台 ルネッサンス21千早 ︓千早
2
第3期決算概要
第3期決算概要
第3期決算概要①
営業収益は直近予測⽐+4.0％の1,348百万円、当期純利益は同+3.5％の681百万円となりました。
第3期予想 第3期実績 差異 主なポイント DPU換算
賃料収⼊の増加 9.4百万円 +42円
営業収益 1,296 1,348 51
想定ストレスの
5.2百万円 +23円
不発⽣
営業費⽤ 591 621 30 ⽔道光熱収⽀の改善 6.5百万円 +29円
営業利益 704 726 21
経常利益 659 682 23
当期純利益 658 681 23
１⼝当たりDPU 2,947 3,052 105
運⽤⽇数 184⽇ 184⽇ －
単位︓百万円
4
第3期決算概要
第3期決算概要②・アセットタイプ別稼働率
ポートフォリオ 財務状況
12物件
資産規模 期末有利⼦負債 11,680百万円
33,040百万円
31.9％
期末算定価額 43,335百万円 総資産LTV
（鑑定LTV25.1％）
9,865百万円
含み益額 １⼝当たり純資産額 101,100円
（含み益率29.5％）
NOI利回り※ 5.9％ １⼝当たりNAV 145,261円
アセットタイプ別稼働率 第１期末時点 第２期末時点 第３期末時点 前期末⽐
全体 99.0％ 98.9％ 98.8％ △0.1％
オフィス 99.3％ 98.8％ 99.5％ +0.7％
オフィス（店舗・付置住宅区画を除く） 99.2％ 99.1％ 99.5％ +0.4％
商業 100.0％ 100.0％ 100.0％ -
ホテル 100.0％ 100.0％ 100.0％ -
その他（住宅） 94.3％ 95.1％ 92.6％ △2.5％
※第３期実績NOIを年換算した額÷取得価格の合計額で算出しています。
5
第3期決算概要
１⼝当たり分配⾦の推移
IPO以降堅調に成⻑を続け、第3期の実績は3,052円/⼝、直近予測⽐+105円を達成しました。
（円） 初回開⽰ 直近開⽰ 実績
4,000 上場時予想より+135円（+4.6％）
第2期末予想より+105円（+3.6％）
3,596
3,500
3,473 第2期末予想より+42円（+1.5％）
3,276
3,052 3,062
3,000 2,917 2,947 2,901 2,943
2,610
2,500
2,309
2,000
1,500
第1期 第2期 第3期 第4期（予想） 第5期（予想）
1⼝当たり
138,263円 140,479円 145,261円
NAV
6
第3期決算概要
財務状況
安定性及び健全性を重視し、かつ資⾦調達の機動性を確保する財務基盤を構築しています。
┃第３期の実績┃ ┃ 借⼊先の状況（第３期末時点）┃
みずほ銀⾏ 23.2%
スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地⽅銀⾏等を中⼼に、幅広い、かつ、
三井住友銀⾏ 18.4%
安定的なバンクフォーメーションを構築
三菱UFJ銀⾏ 13.3%
有利⼦負債残⾼ 平均残存年数 平均利率 ⻄⽇本シティ銀⾏ 8.6%
参加⾦融機関数 福岡銀⾏ 8.6%
116.8億円 2.0年 0.575%
13社 りそな銀⾏ 5.6%
広島銀⾏ 4.3%
借⼊⾦額
固定⾦利⽐率 ⻑期借⼊⾦⽐率 総資産LTV 北海道銀⾏ 4.3%
116.8億円 新⽣銀⾏ 3.6%
71.3％ 71.3％ 31.9% あおぞら銀⾏ 2.6%
千葉銀⾏ 2.6%
肥後銀⾏ 2.6%
┃ 有利⼦負債の返済期限の状況（第３期末時点）┃ 富国⽣命 2.6%
（百万円）
5,000
┃ LTV⽔準ごとの借⼊余⼒ ┃
4,000
3,350
総資産LTV⽔準 調達可能額 鑑定LTV
3,000 2,646
2,336 2,336
2,000 35.0％ 約17億円 27.8％
1,012
1,000
40.0％ 約49億円 32.3％
0
第4期末 第6期末 第8期末 第10期末 第12期末
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 45.0％ 約87億円 37.0％
2⽉期 2⽉期 2⽉期 2⽉期 2⽉期
7
〜Memo〜
8
第3期運⽤ハイライト
第3期運⽤ハイライト
テナント⼊替による賃料増額実績
第3期のテナント⼊替により、⽉額26.6万円の収益拡⼤を達成しています。
┃テナント新規⼊居の状況┃ ・オフィス7物件（付置住宅除く）及びミューザ
（坪） 同額⾯積
増額⾯積 減額⾯積
減額⾯積 増額⾯積
同額⾯積 賃料増減率 （％）
500 20
400 16
350.97坪
300 12
248.49坪
200
169.50坪 8
増額
100 218.64坪 増額 4
増額 144.66坪
61.85坪
0 0
第1期 第2期 第3期
第1期 第2期 第3期 3期累計
賃料増減額 30,925円 561,548円 266,055円 858,528円
合計/⽉ （+5.4％） （+15.2％） （+12.4％） （+13.4％）
増額⼊替率※1 17.6％ 88.0％ 85.3％ 55.3％
退去率※2 4.2％ 3.5％ 2.0％ -
※1 増額⼊替率は「オフィス7物件（付置住宅除く）及びミューザの増額⼊替⾯積÷各物件の新規⼊居⾯積」により算出しています。
※2 退去率は「オフィス7物件（付置住宅除く）及びミューザの退去⾯積÷各物件の総賃貸可能⾯積」より算出しています。
10
第3期運⽤ハイライト
契約更新による賃料増額実績
第3期の契約更新時の増額改定により、⽉額225.5万円の収益拡⼤を達成しています。
┃契約更新⾯積┃ ・オフィス7物件（付置住宅除く）及びミューザ
増額更改
同額更改 同額更改
増額更改 賃料増減率
（坪）
2,000
1,945.54坪 （％）
15
1,600 12
1,271.69坪
1,200 9
800 716.54坪 増額 6
1,408.96坪
増額
400 3
747.50坪
0 0
第1期 第2期 第3期
第1期 第2期 第3期 3期累計
賃料増減額 0円 909,380円 2,255,763円 3,165,143円
合計/⽉ （0％） （+8.5％） （+9.8％） （+9.4％）
増額改定率※ 0％ 58.8％ 72.4％ 54.8％
第3期の⼊替 契約更新
・
による賃料増加額 約 250万円/⽉ 第3期までの⼊替 契約更新
・
による賃料増加額累計 約 400万円/⽉（第1期初⽐+10.1％）
※増額改定率は「オフィス7物件（付置住宅除く）及びミューザの増額改定⾯積÷各物件の契約更新⾯積」により算出しています。
11
第3期運⽤ハイライト
ホテルの実績推移
前年実績を上回る⾼稼働率とADRを達成し、安定的な変動賃料を享受しています。
┃稼働率・ADR・RevPARの実績┃
第3期（2019/3/1〜2019/8/31） 移動平均による変動賃料を採⽤
直近12ヶ⽉分のGOPの移動平均によ
る変動賃料を採⽤することで、季節
稼働率 ADR RevPAR 変動による収益増減の影響を受けに
前年同期⽐ 前年同期⽐
91.0% 前年同期⽐
+2.4%
9,057円 +121円 8,240円 +320円
くい安定的な変動賃料の体系として
います。
（+1.4%） （+4.0％）
（％） 稼働率（％） ADR 第3期 （円）
100 11,000
90 10,000
80 9,000
70 8,000
60 7,000
50 6,000
┃仙台市の宿泊者数推移┃ ┃仙台市内外国⼈宿泊者数推移┃
（⼈） 5,873,875 （⼈）
6,000,000 250,000
4,487,275 204,340
200,000
4,000,000
150,000
100,000 83,339
2,000,000
50,000
0 0
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
（出所）仙台市 ⽂化観光局
12
業績予想・
本投資法⼈の成⻑戦略
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第４期・第５期決算予想
第３期 第４期 差異 第５期 第3期実績と第4期予想の
DPU換算
実績(A) 予想(B) (B)-(A) 予想 差異の主なポイント
営業収益
営業収益 1,348 1,329 △18 1,336 オフィス賃料の増額
+8.3百万円 +37円
による増収
ミューザのDTによる
営業費⽤ 621 614 △7 606 減収
△4.3百万円 △19円
その他収⼊を
保守的に計画 △12.8百万円 △57円
営業利益 726 715 △10 730
営業費⽤
投資主総会費⽤の
+3.9百万円 +17円
経常利益 682 658 △24 685 剥落による費⽤減少
営業外費⽤
財務関連費⽤による
当期純利益 681 657 △24 684 費⽤の増加
△13.2百万円 △59円
１⼝当たり 3,052 2,943 △109 3,062
分配⾦(円)
運⽤⽇数 184⽇ 182⽇ △2⽇ 184⽇
単位︓百万円
14
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
今後の運⽤戦略
本投資法⼈は、３つの⼒を活⽤した運⽤を継続し、収益拡⼤を追求します。
「３つの⼒」を活⽤した運⽤
⾒極め⼒ マネジメント⼒ ソーシング⼒
によるポ－トフォリオ構築 による内部成⻑ による外部成⻑
┃第４期以降の運⽤⽅針┃
• 東京都区部に⽴地するオフィス６物件のレントギャップ解消により増収を実現
内部成⻑ • テナント満⾜度を損なわないレベルでの費⽤削減を検討
• 適切な修繕・CAPEXの実⾏により、資産価値を維持
• 内部成⻑余地を含む物件ポテンシャルを的確に⾒極め、パイプラインを積上げ
外部成⻑ • スポンサーグループの顧客基盤を活⽤した、独⾃のソーシングを継続
• 取得環境は厳しいが、⼀定の利回り⽬線を堅持
• 低位なLTV⽔準（31.9％）を背景に、借⼊余⼒を戦略的に活⽤した物件取得
財務⽅針
• 第４期のリファイナンスは、返済期限と調達コストの両⾯を検討のうえ実⾏
15
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
内部成⻑① 〜保有物件ごとの運⽤⽅針〜
個々の不動産の強みを⾒極め、ポートフォリオ全体の収益成⻑性と収益安定性の拡⼤を図ります。
実績
収益性区分 NOI 特徴/ポテンシャル 運⽤⽅針
収益成⻑性
⻄新橋
OF-01 駅⾄近に所在する好⽴地の物件群
岩本町 収益成⻑のドライバーとして、継続的
OF-02 中⼩企業のニーズにマッチする賃料単価帯及び⾯積帯を提 な賃料増額を図る
OF-03 新宿御苑 供可能な中⼩型ビル
37％ 逼迫するオフィス賃貸需要や競合の動
OF-04 神⾕町 中⼩型ビルの新規供給は限定的であることから安定的な収
向を⾒極め、より⾼い賃料単価による
OF-05 益が獲得可能、かつ、マーケットの上昇局⾯では積極的な
OF-06 東⿇布 増収の追求が可能
テナント⼊替と増額改定を実現する
東上野
職住遊の施設が集まる川崎駅⻄⼝エリアに所在 区画とテナント双⽅の特性を⾒極め、
RT-01 ミューザ 12％ エリアのニーズにマッチしたテナント構成と、エリアの発展 既存テナントとの再契約の是⾮を的確
により、収益の安定性と成⻑性を期待 に判断し、収益の維持向上を図る
博多への良好なアクセスと優れた住環境により、安定的な
OT-01 千早 7％
居住ニーズを有する
安定収益の維持を原則としつつ、
マネジメントの知⾒・ノウハウにより
⾒出された収益向上機会を着実に実現
エリアトップクラスのビルグレードと⾯積帯の多様性により、
OF-07 ⼋王⼦ 10％
安定的な賃貸ニーズを有する する
交通結節点である仙台駅エリアに位置し、国内宿泊客の
実⼒あるオペレーターの運営のもと、
HT-01 仙台 15％ 安定的なニーズが存在
安定した収益を享受する
外国⼈宿泊客数も増加傾向にある
（川崎御幸）
川崎御幸 賃料負担率も適正な⽔準であり、安定的な商圏を有する ポートフォリオ全体の基盤として与信
RT-02
19％ あるテナントからの固定賃料による安
RT-03 聖蹟桜ヶ丘 （聖蹟桜ヶ丘）
定した収益を享受する
京王線の主要駅に直結し、底堅い集客⼒を有する
収益安定性
16
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
内部成⻑② 〜今後のポテンシャル〜
内部成⻑ドライブであるオフィス6物件において、レントギャップを解消し、賃料増額を遂⾏します。
┃オフィス6物件*におけるレントギャップ┃ ┃オフィス6物件における今後の更新予定⾯積┃
（付置住宅・店舗を除く）
■レントギャップのない区画
■想定新規賃料単価のみとレントギャップのある区画
第1期末 第2期末 第3期末 （坪） ■鑑定賃料単価とレントギャップのある区画
時点 時点 時点 1,600
1,527.61
契約賃料単価 16,277円 16,524円 17,059円 1,400
172.24
1,356.46
(前期末⽐) - ＋247円 ＋535円 1,200 291.37
1,102.03
95.84
鑑定賃料単価 17,526円 17,526円 17,831円 1,000
172.24
レントギャップ 7.7% 6.1% 4.5% 800
1,355.37
(前期末⽐) - △1.6% △1.5% 600
459.91 1,065.09
12.10
833.95
想定新規賃料単価 - - 19,732円 400 98.98
レントギャップ - - 15.7% 200
348.83
0
鑑定賃料単価︓継続鑑定において採⽤されている賃料単価
第4期 第5期 第6期 第7期
想定新規賃料単価︓ザイマックス独⾃のマーケット分析等に基づき、
テナント⼊替時の新規賃料として想定する単価
※ ⻄新橋、岩本町、新宿御苑、神⾕町、東⿇布、東上野の６物件を総称していいます。 17
※ 各賃料単価は、共益費を含む⽉額賃料単価を賃貸⾯積に応じ加重平均し算出しています。
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第５期の内部成⻑ 〜ミューザのテナント⼊替〜
スポンサーグループ各セクションが誇る「マネジメント⼒」と独⾃のデータベースを駆使。
プロアクティブなリーシング戦略のもと、区画を最有効活⽤し、⼤幅な賃料増額を達成しました。
第4期に定借満了を迎える約220坪の区画において
前テナント⽐ 約60%※ の賃料増額を達成
※共益費を含む坪当たり賃料単価における従前テナントとの⽐較。加重平均法により算出。
戦略 分析 実⾏
近隣環境の変化を踏まえ 幅広い テナントリレーションや
区画分割による賃料増額 プレマーケティング 独⾃のネットワーク
のシナリオを描く によるテナントニーズの確認 を活⽤したリーシング
• 15 年 超 に 及 ぶ 物 件 関 与 実 績 か ら 、 • 商業施設マネジメント受託やFM受託 • 既存テナントとの良好な関係性より、
繁華性の向上や夜間⼈⼝の増加に代表 を通じてスポンサーグループが獲得し 内部テナントの拡張ニーズを獲得。
される昨今の近隣環境の変化を把握し、 た約10,000件の商業テナントデータ • スポンサーグループの独⾃ネットワー
より⼩規模な⾯積帯の⽅がテナント ベースを活⽤し、プレマーケティング クを活⽤した迅速なリーシングを実⾏。
ニーズが豊富であり、より⾼い賃料単 を実施。
• 複数の好条件な出店意向テナントを競
価での成約が⾒込めると想定。 • 当初想定通り、100坪程度の⾯積帯の わせることで、⻑期安定的な定期借家
⽅がテナントの出店ニーズが豊富であ
契約を締結し、施設の収益性と利便性
り、⾼賃料単価を実現できることを を向上。
確認。
18
〜Memo〜
19
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
外部成⻑① 〜アセットタイプ別の着⽬点〜
本投資法⼈は、テナントニーズの旺盛さを、不動産の収益性を⾒極める重要な要素と考えます。
アセットタイプ毎に以下のポイントを総合的に判断し、収益性の⾼いポートフォリオを構築します。
オフィス 商業施設 ホテル
テナント訴求⼒の強い テナント賃料の安定性または 交通結節点に所在する
不動産に着⽬ 物件価格の割安さに着⽬ 宿泊特化型ホテルに着⽬
都⼼８区、名古屋中⼼部、 スポンサーの運営ノウハウに
✔ ⼤阪中⼼部、福岡中⼼部
に所在する物件
✔ 施設売上 が分析可能な物件 ✔ 基づき売上げ動向が分析可能な
宿泊特化型ホテル
交通結節点への
１ ２万円台
✔ 賃料単価
中盤の物件
万円台 〜
✔ テナントの賃料負担率が
分析可能な物件 ✔ 良好なアクセス性
エリアに所在する物件
を有する
５分圏内に
✔ 最寄駅から概ね徒歩
所在する物件 ✔ 価格が市場対⽐で割安な物件 ✔ 訪⽇外国⼈の増加 が
⾒込まれるエリアに所在する物件
ポートフォリオの 80％以上をオフィス・商業施設・ホテルで構成
20
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
外部成⻑② 〜取得検討状況〜
本投資法⼈はアセットタイプ別の着⽬点を堅持し、物件の取得検討をしています。
特に、「マネジメント⼒」を活⽤した 内部成⻑機会が⾒込まれる物件 を積極的に検討していきます。
┃物件取得への考え⽅┃ ┃LTV⽔準ごとの借⼊余⼒┃
インプライド・キャップレートを意識した価格⽬線を堅持 現状のLTV⽔準31.9％
スポンサーグループの「⾒極め⼒」
・「ソーシング⼒」を最⼤限 総資産LTV⽔準 調達可能額 鑑定LTV
に活⽤
35.0％ 約17億円 27.8％
レントギャップが存在する等の内部成⻑の機会を有する物件
については、取得後の内部成⻑を織り込んだ投資実⾏も想定 40.0％ 約49億円 32.3％
本投資法⼈はLTV⽔準が低いことから、投資⼝価格の動向も 45.0％ 約87億円 37.0％
踏まえて、借⼊⾦による機動的な取得も選択可能
┃取得検討中物件┃
所在地 アセットタイプ 情報元 着⽬ポイント
マーケットとのレントギャップが⼤きく、賃貸借契約の更改時
都⼼5区 オフィス PMオーナー
やテナント⼊替による⼤幅な内部成⻑を期待可能。
商業施設 テナント売上の安定性が⾒込まれ、賃料負担率も⽐較的低位と
政令指定都市 CRE営業先
（⾷品スーパー） 想定されることから、安定した収益の獲得が可能。
ホテル スポンサーグループ 地域経済の拠点であり、且つ観光資源も豊富な都市に所在し、
地⽅中核都市 （宿泊特化型） 底堅い宿泊需要が存在。
私募ファンド
（2020年11⽉竣⼯予定）
21
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
DPUの成⻑イメージ
IPO時より堅調なDPUの推移を続けており、今後もさらなるDPUの増加を⽬指していきます。
3,300円
┃巡航DPU┃ 特殊要因を除く※DPUの推移
年率5.2%のDPU成⻑実績
3,050円 3,052円 3,062円
継続した内部成⻑
2,943円 機動的な外部成⻑
2,902円
第1期 第2期 第3期 第4期（予想） 第5期（予想） 近い将来
ミューザのリテナントにおける
4期以降のリテナントに向けた
ダウンタイムの発⽣・
リーシングコストの先⾏発⽣等
修繕費の⼀時的増加等
※1・2期のIPOコストや公租公課による特殊要因を除いた巡航ベースのDPUを算出しています。 22
ESG
ESG
ESGへの取組み(1) Environment
環境認証の取得状況
以下の物件で環境認証を取得しており、引き続き、保有物件の環境・省エネ対策やエネルギー利⽤の効率化を推進していきます。
┃ CASBEE－不動産 ┃ ┃ BELS ┃
第３期 第３期
新規取得 新規取得
ザイマックス ザイマックス ホテルビスタ
岩本町ビル 新宿御苑ビル 仙台
評価ランク 評価ランク
評価ランク
Aランク Aランク ★★★
（⼤変良い） （⼤変良い）
ザイマックス ザイマックス
東⿇布ビル ⼋王⼦ビル
評価ランク 評価ランク
┃第3期迄の取得状況┃
Aランク Aランク 認証取得物件数 5棟
（⼤変良い） （⼤変良い）
取得率（延床⾯積ベース） 36.9%
┃建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上┃ ┃ 資産運⽤におけるペーパーレス化の推進 ┃
専有部の空調更新⼯事を実施し、テナント 資産運⽤会社における業務フローのペーパーレス化に取り組
の満⾜度向上だけではなく、省エネルギー み、省資源化を推進しています。
化と環境負荷の低減に取り組んでいます。
• 資産運⽤会社における電⼦決裁システムの導⼊
岩本町空調更新 • 各保有物件の信託受託者との間で、指図書をペーパーレス化
24
ESG
ESGへの取組み(2) Social①
持続可能な社会への取り組み
┃ 21世紀⾦融⾏動原則への署名┃
持続可能な社会の形成に向けた⾦融⾏動原則（21世紀⾦融⾏動原則）とは、地球の未来を憂い、
持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える⾦融機関の⾏動指針と
して2011年10⽉４⽇に策定された原則です。
本投資法⼈の資産運⽤会社である株式会社ザイマックス不動産投資顧問では、本原則の考え⽅
に賛同し、2013年12⽉27⽇に署名しました。
災害救援ベンダーの導⼊
⼤規模災害等の⾮常時に、遠隔操作等により飲料を無料で提供する「災害救援ベンダー」を東上野、東⿇
布、⼋王⼦の３物件で導⼊しました。
本投資法⼈の収⽀に影響を与えない形で既存⾃動販売機から「災害救援ベンダー」への⼊替を図り、
災害発⽣によりライフラインが⼨断されてしまった場合の⼀時的なインフラとして、社会に貢献する役割を
担っています。
平時は通常の⾃販機として使⽤ 専⽤カギ or 遠隔操作 飲料の無料供給を開始
災害発⽣時の停電 ⾮常⽤電源に
切り替わる
25
ESG
ESGへの取組み(3) Social②
⼈材育成について
┃資格報奨⾦制度の導⼊┃
宅地建物取引⼠や不動産証券化協会認定マスターをはじ 本資産運⽤会社社員の資格合格状況（2019年10⽉１⽇現在）
めとして、不動産の運⽤・管理に必要となる⼀定の資格 • 宅地建物取引⼠ 26名 • 不動産鑑定⼠ 2名
を取得した社員に資格報奨⾦を授与する制度を導⼊し、 • 不動産証券化協会認定マスター 6名 • 不動産コンサルティングマスター 3名
社員の育成と⾃⼰研鑽のモチベーションアップを推進し
• ビル経営管理⼠ 3名
ています。
「働き⽅改⾰」への取り組み
┃フレックスタイム制の導⼊┃ ┃ダイバーシティの尊重┃
スポンサーグループにて幅広くフレックスタイム制が導⼊されており、本資 役職員の半数超が⼥性社員で構成されており、運⽤フロン
産運⽤会社の社員にも同制度が適⽤されています。 ト／ミドルバックを問わず、幅広い分野で⼥性社員が活躍
しています。
フレックスタイム制の導⼊により、業務繁忙に合わせた柔軟な働き⽅を⽀援
することで、各社員のワークライフバランスの向上を推進しています。
役職員数
出産 育児
・
休暇取得者
男性 ⼥性 （⼥性⽐） 合計
┃スポンサーグループにおけるテレワークの推進┃
2018年4⽉ 16 21 56.8％ 37 0
総務省が提唱する『2020年に向けたテレワーク※国⺠運動プロジェクト』へ
スポンサーグループ全体で参画し、時差BIZ実施を推進しました。 2019年4⽉ 15 23 60.5％ 38 1
（実施期間2019年7⽉22⽇〜8⽉2⽇、8⽉19⽇〜8⽉30⽇） 2019年10⽉ 13 22 62.9％ 35 2
※テレワークとは、インターネットなどのICTを利⽤することで、本来勤務する場所から離れた場所で仕事をすること。
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
「2017.04.13 働き⽅改⾰と多様化するオフィス働き⽅改⾰と多様化するオフィス」より抜粋
26
ESG
ESGへの取組み(4) Governance
本資産運⽤会社の意思決定フロー
投資家の利益に重⼤な影響を及ぼす事項について、外部委員が参加する委員会を経る意思決定フローとし、投資主の利益保護を図っています。
リートコンプライアンス委員会及びリート投資委員会では、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席と賛成が決議要件となっており、
資産運⽤会社による恣意的な運⽤を防⽌するガバナンス体制が構築されています。
不承認 資産の取得・譲渡 否決 否決 否決
利害関係⼈への
所 オ 管理業務委託など
フ リートコンプライアンス委員会
管 コ による審議・決議（※）
部 ィ リート投資委員会 取締役会による
サ ン
⾨ プ による審議・決議（※） 審議・決議
に ー ⼀定額以上の⽀出など
に ラ
よ イ
る よ ア
る ン
審 上記以外の事項
起 査 ス
案 ・ 稟議決裁
（※）可決には外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの出席と賛成が必須
本資産運⽤会社でのコンプライアンス教育 スポンサーによる本投資法⼈への出資割合
四半期に1度以上の頻度で、コンプライアンス・オフィサー主催 スポンサーが本投資法⼈の投資⼝を保有することで投資家と利害を
のコンプライアンス勉強会を実施しています。 ⼀致させ、投資主価値の向上を実現します。
資産運⽤にかかるコンプライアンス知識の維持向上を図ると
• スポンサーによる本投資法⼈の投資⼝保有割合
ともに、本資産運⽤会社社員のコンプライアンス意識の醸成を
推進しています。
5.6 ％ （2019年8⽉31⽇現在）
27
ESG
スポンサーグループのESG／本投資法⼈のIR活動実績
スポンサーグループでのESGの取組み
┃ 拠点ビルにおけるDBJ Green Building認証の取得 ┃ ┃ 社会に向けた取組み ┃
ザイマックス⾚坂111ビル* ザイマックス溜池⼭王ビル* 「からくさ不動産塾」を通じた不動産ビジネス⼈材の育成
CASBEE不動産 評価員への就任
国⼟交通省 環境不動産普及促進検討委員会での講演
国⼟交通省 ⼟地・建設産業局での講演
「ARES不動産証券化ジャーナル」への寄稿
「ARES不動産証券化マスター」養成講座での講師活動
*本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組 バックオフィス部⾨でのテレワークの導⼊
み⼊れられる保証はありません。
IR活動について
┃第3期のIR活動┃ ┃第4期以降のIR活動┃
個⼈向けIR活動実績 • 2019/9 ︓Jリート⼥⼦会@東京
• 2019/8︓⽇経IR・個⼈投資家フェア • 2019/11︓Jリートフェア2019＠東京
• 2019/8︓⽇経Jリート・ • 2019/12︓⽇経Jリート・
インフラファンドフォーラム インフラファンドフォーラム＠東京
• 2020/1 ︓SMBC⽇興J-REITセミナー＠福岡
機関投資家向けIR活動実績
• 国内IR︓中央15件、地⽅15件
• 海外IR︓13件（⾹港・シンガポール投資家）
⽇経Jリート・インフラファンドフォーラム
28
APPENDIX
APPENDIX
ザイマックスグループ概要
オフィス 商業施設・店舗 物流施設 ホテル
社名 株式会社ザイマックス（⾮上場）
不 不動産
動 コンサルティング
産 ザイマックス
1990年3⽉1⽇ コ • CRE戦略、有効活⽤、
設⽴ ※2000年、従業員参加型MBOにより ン 開発・設計 ザイマックストラスト
株式会社リクルートから独⽴ サ • 相続、資⾦調達などの
ル 相談や企画
テ
本社 ィ 資産管理 ザイマックス不動産投資顧問 ／ マックスリアルティー
東京都港区⾚坂⼀丁⽬1番1号 ン
所在地 グ • アセットマネジメント バローマックス／ SGアセット アビリタス
・ 資産戦略 など ワイ・エステート マックス ホスピタリティ
マ
ネ 不動産
資本⾦ 26億1,286万5,000円 ジ
（2019年3⽉末⽇現在） メ
マネジメント 東⽇本 ザイマックスアルファ
ン • プロパティマネジメント
ザイマックス関⻄
ト ビルメンテナンス 関⻄
サ 九州 ザイマックス九州
売上⾼ 884億8,800万円（2019年3⽉期実績） ー 店舗施設⼀元管理
※グループ連結 ビ
• ファシリティマネジメント
ス
マーケット調査・分析 不動産鑑定
代表執⾏役員会⻑兼CEO 島⽥ 雅⽂ 賃貸仲介 ホテル事業
代表者 管理修繕研究・計画⽴案 不動産評価・調査
代表執⾏役員社⻑ 吉本 健⼆
そ
の ザイマックス ザイマックス ザイマックスアセット
からくさホテルズ
他 インフォニスタ 不動産総合研究所 コンサルティング
主な ザイマックス持株会ならびに
専
株主 役員・従業員、取引先、⾦融機関 ⾨
合計 274名（2019年3⽉末⽇現在） サ 清掃 警備 サテライトオフィス リスクマネジメント
ー
ビ
従業員 5,322名（2019年4⽉1⽇現在） ス マックスセキュリティ ザイマックス
数 ザイマックスサラ 都市開発安全機構
※グループ連結 サービス ジザイワーク事業部
ザイマックスグループの持つ専⾨性と戦⼒を総動員し、本投資法⼈の成⻑を実現
30
APPENDIX
ザイマックスグループの沿⾰
オフィスプロパティマネジメント事業の開始
1982年︓ リクルート「ビル事業部」創部後
リクルートの⾃社ビルの企画開発・
管理等（投資・利⽤の両⾯）を
スタート 商業プロパティマネジメント事業に本格参⼊
1996年︓ リクルートグループ以外の企業・
個⼈オーナー様から物件運営の
受託を開始 2001年︓ ザイマックス内に商業施設マネジメント事業部創部
2000年︓ MBOによりリクルートから独⽴し、
商号をザイマックスに変更
ホテル関連事業への進出
2012年︓ アビリタスホスピタリティの株式を100％取得
アセットマネジメント事業開始
2007年︓ 本資産運⽤会社分社化
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
三井住友銀⾏グループ ⻑⾕⼯アネシスとの合 ダイエーの⼦会社で 佐川急便を傘下に持つ SGリアルティとの合弁 からくさホテル⼤阪⼼斎
との合弁会社である 弁会社であるザクテク ある朝⽇ビルマネジメ SG ホ ー ル デ ィ ン グ ス 会社であるSGアセット 橋Ⅰ、京都Ⅰオープン
マックスリアルティー ノサービスを設⽴し、 ントサービスを100%⼦ と業務提携 マックスにて私募不動 J-REITへの
設⽴により、不動産と BM事業へ進出 会社化し、BM事業を強 産投資法⼈運⽤開始
⾦融の融合サービスを 化 参⼊
提供開始
31
APPENDIX
ザイマックスグループの不動産マネジメント基盤
ザイマックスグループは、「プロパティマネジメント」において国内トップクラスの実績を有しており、
2010年より6年連続で国内No.1の受託実績*を誇ります。
■ ⼈的リソース︓不動産マネジメント 1,897名、リーシング86名、CRE営業76名（2019年9⽉１⽇現在）
■ 不動産オーナーリレーション︓約260社
■ 不動産売却・仲介実績︓269棟、 約4,780億円（2010年4⽉１⽇から2019年３⽉31⽇までの累計）
北海道地⽅
27
┃不動産マネジメント受託実績 （2019年7⽉末⽇現在） ┃
受託実績数 延床⾯積 北海道・東北地⽅
867棟 約380万坪（約1,250万m2） 1,000
東北地⽅
中部・甲信越地⽅ 8
┃ファシリティマネジメント受託実績（2019年6⽉末⽇現在） ┃
1,900
受託実績数 顧客数 関東地⽅
約12,100店舗 中部・甲信越地⽅
144社 関東地⽅ 4,800
中国・四国地⽅ 62
関⻄地⽅ 500
600
中国・四国地⽅ 190
14
関⻄地⽅ 沖縄地⽅
九州地⽅
九州・沖縄地⽅ 2,600 10
56
1,200
* 2010年から2015年までの各「⽉刊プロパティマネジメント 11⽉号」において、2010年より6年連続でPM受託⾯積上位企業第1位とされています。
32
APPENDIX
「不動産マネジメント」について
ザイマックスグループは、プロパティマネジメント（不動産オーナー代⾏）業務からビルメンテナンス業務まで、
不動産の管理運営に関するサービスを⼀気通貫で提供しています。
また、⻑年にわたる実績を通じて、不動産マネジメントに関する豊富なデータを有しています。
┃ 不動産マネジメントの業務領域 ┃ ┃ 不動産マネジメントに関するデータストック ┃
成約賃料データ 120,794件 38,651棟
オーナー様 (過去24年間)
募集賃料データ 24,391件 52,821棟
指⽰・判断 報告・提案 (過去8.5年間)
ザイマックスグループ ⼯事データ 141,482件 （2000年4⽉1⽇〜2019年8⽉末⽇実績）
会計 修繕・
テナント管理業務 リーシング関連業務 レポート業務 資産維持業務 建物管理業務
︵
滞 修 清 指
︵ 納 ダ 仲 ⼊ 掃 摘 Ｉ
︵ 原 イ 請 マ 繕
ク ⼊ テ テ 介 居 テ 求 ン 修 状 必 ⾒ 修 ・ 項 法 Ｔ
値 状 マ レ 審 ⼊ 費 積 ⼯ 繕
レ 居 ナ 館 ナ 上 回 会 賃 ナ 書 ︵ ス 提 年 繕 況 要 警 建 ⽬ 定 Ｂ
ー テ ン ン 営 ー ク 査 居 ⽤ り 事 ⼯ 管
内 げ 復 解 社 貸 ン 発 ⽉ リ 出 間 計 確 項 ⽀ 理 備 物 の 点 Ｍ
ム ナ ト ト 賃 業 ケ ト 広 ・ ⼯ の ︵ 取 業 事 ・ 保 確 検 セ
細 ・ ⼯ 約 戦 テ リ 借 ト ⾏ ー 予 画 認 ⽬ 払 仕
対 ン へ へ 料 報 契 条 事 ⼊ ⽀ ・ 1回 レ 年 の ・ に 得 者 い の メ 守 認 ン
則 値 事 合 略 ィ ー 件 対 払 算 ・ の 完 様
応 ト の の 交 ・ 約 居 ⼊ 1 ン 管 ・ の タ
な 対 指
策 下
渉
の ・意 ⽴ ン シ 交 応 い ︶ ポ の ⽴ 報 つ ⾦ ⼿
⼿
了 の
定・ げ 完 対 締 調 ⾦ ー 回 作 案 告 い 配 テ 理 是 実 ー
ど 応 導 督 案 グ ン 渉 業 額 配 確 策 施
︶ 了 応 結 整 確 ト ︶ 成 て 定 ナ 正 連
︶ 促 ・ グ ・ 務 査 ・ 認 ン 提 ︑ 携
確 ・ 認 作 の
業 ・ 成 定 ・ ス 案
認
務 ︶
33
APPENDIX
ITBMについて
ザイマックスグループではITを活⽤したサポート体制を構築しており、平準的に⾼レベルなビルメンテナンス
を実現させています。
「安⼼・安全」な状態の維持・提供のために、ビルメンテナンス業務に情報通信技術を導⼊しています。
┃ＩＴＢＭ ＣＥＮＴＥＲ┃ より先進的、より⾼品質、より安全 安⼼なビルメンテナンスの仕組みと価値の創造。
・
この取組を「ITBM」（Information Technology Building Maintenance）と名付け、建物管理に導⼊しています。
TＡ（テクニカルアドバイザー）サポート ナレッジサポート
ビルメンテナンスのすべての現場をTAがバックアップ いつでも、どこでも専⽤Webサイトから
知りたい・欲しい情報にアクセス可能
様々な現場での経験に基づいたビルメンテナンスの知識・技術・ノウハウをも 管理物件の情報やビルメンテナンス業務に関する知識・情報を集約してデータ
つTAが、ITBMセンターに常駐し、その知⾒を活かし、すべての現場業務を ベース化しています。知りたい・欲しい情報に、すべての現場のデバイスから、
バックアップします。 いつでも、どこでも、アクセスが可能です。
緊急・災害発⽣時のリアルタイムな情報集約機能
⽕災や⾃然災害発⽣時に、現場のスマートデバイスとITBMセン
ターを繋ぐことで、関係部⾨や本社機能との情報共有を、動画で
リアルタイムに実施することが可能となります。
現場より送られてくる動画は、⼤型ディスプレイへの出⼒も可能
であり、その動画及び双⽅のやりとりの⾳声は、そのまま録画・
ITBMセンターから現場への確認・指⽰
録⾳されるため、リアルで正確な状況報告に活⽤できます。
管理物件の近隣ビルにて⽕災が発
⽣した際の動画の⼀コマ。
在館者を安全に避難させた後、
本動画をITBMセンターとつなぎ、
その後のオーナー様や本社への
状況報告に活⽤しました。
現場設備員（巡回・常駐）
34
APPENDIX
FMについて
ザイマックスグループは、多店舗展開事業者様の店舗設備を⼀元的に管理し、店舗管理にかかる業務負荷を⼤幅
に軽減するサービスを提供しています。
従来の店舗管理
ザイマックス店舗管理システム
クライアント様の 各店舗
課題
企業本部
・店舗管理における
問い合わせ
マンパワーの不⾜ 状況確認
・コストと仕様の最適化 企業本部
発注
店舗管理システム
協⼒会社
発注 問い合わせ
24h コールセンター
⼀元管理によるクライアント様のメリット
店舗管理部⾨の業務効率化
・コールセンター及び店舗管理システムを導⼊ ・施設管理系本部スタッフを削減
コストの適正化、品質の向上
・委託先集約、仕様統⼀ ・店舗固定費（委託先発注費）を削減
コンプライアンスの徹底、官公庁対応 協⼒会社 各店舗
・官公庁対応業務、巡回点検 ・コンプライアンス違反箇所の是正
35
APPENDIX
独⾃のソーシング戦略
スポンサーグループの豊富な顧客基盤から得られる多様な不動産売却ニーズを捕捉します。
⽇々のコミュニケーションを通じて不動産オーナーの動向を早期に把握し、外部成⻑の好機に繋げます。
┃不動産オーナーとのダイレクトリレーション┃ ビルオーナーの70%超が、保有物件の⼤規模改修や建替え時のテナント調整や
資⾦確保を不安視 →必要資⾦との兼ね合いから⽣じる売却ニーズを捕捉
本投資法⼈ ビルオーナーの年齢が上昇するにつれて、相続、事業承継への不安が⾼まる傾向
物 →ビルオーナーの事業承継・相続発⽣時の売却ニーズを捕捉
件
取
本資産運⽤会社
得 外部成⻑の実現
ザイマックスグループ
売
却
オーナーリレーション・顧客基盤 ザイマックス不動産総合研究所によるビルオーナー実態調査
ニ ビルオーナー 事業会社 その他
｜ ┃今後のビル事業での不安（保有棟数別）┃ 不安に思う やや不安に思う 不安に思わない
ズ ⼤規模改修や建替え時の 3棟以上 30% 50% 20%
の ⼊居テナントの調整 1〜2棟 36% 42% 23%
資⾦調達
捕 3棟以上 24% 52% 24%
相続 ROE経営 資⾦調達 ⼤規模改修や建替え時の資⾦確保
捉 1〜2棟 30% 46% 24%
3棟以上 16% 39% 45%
相続、事業承継の対策
1〜2棟 20% 45% 35%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
┃リレーションを有する不動産オーナーの多様性┃ （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「ビルオーナーの実態調査2017」
不動産マネジメント業務受託オーナーの属性の割合（2019年7⽉末⽇現在） ┃今後のビル事業での不安（年齢別）┃ 不安に思う やや不安に思う 不安に思わない
〜40歳代
●J-REIT 本投資法⼈を含むJ-REIT ⼤規模改修や建替え時の 50歳代
⼊居テナントの調整
受託棟数
60歳代
J-REIT ●個⼈等 個⼈、資産管理会社、 70歳以上
867棟 その他 21% 〜40歳代
⼀般事業法⼈など ⼤規模改修や建替え時の資⾦確保
50歳代
38% 60歳代
●その他 私募REIT、私募ファンド、
70歳以上
〜40歳代
個⼈等 不動産会社等 相続、事業承継の対策
50歳代
60歳代
41% 70歳以上
（出所）株式会社ザイマックスの提供資料に基づき、
0% 20% 40% 60% 80% 100%
資産運⽤会社が作成 （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
36
APPENDIX
ザイマックスグループの売却・仲介実績
取り扱い件数・総額・エリアともに豊富な不動産売却・仲介実績を活⽤し、外部成⻑を図ります。
対投資法⼈等* ／ 全体 ┃ 不動産売却及び不動産売買仲介実績における不動産の⽤途・エリア ┃
売却及び売買 34件 2.3%
オフィス 1.9% 都⼼5区
仲介件数 0.7%
269件 0.6%
10.4% 商業 13.1%
東京23区
東京都内
8.1% ホテル
9.6% 40.1% その他⾸都圏
売却及び売買 1,476億円 7.0%
57.5%
物流
4.9% ⼤阪圏
仲介総額
4,780億円 14.0%
レジ
5.3% 名古屋圏
⼟地 24.3% 福岡圏
43億円 その他 その他
1棟あたり
平均額
17億円 アセット別（全体）（取引価格ベース） エリア別（全体）（取引価格ベース）
（出所）株式会社ザイマックス
┃ 不動産売却及び売買仲介実績の累計（2010年４⽉１⽇からの累積、本投資法⼈への売却は除く）┃
(億円)
5,000 ■投資法⼈等以外への売却及び仲介 対投資法⼈等164億円 ／ 全体531億円
4,500 ■投資法⼈等への売却及び仲介 （2010年4⽉1⽇~2019年３⽉31⽇実績 年度平均）
4,000
3,500
3,000 3,304
2,964
2,500 2,607
2,000 2,071
1,500 1,676
1,251
1,000 934
645 1,378 1,476
500 1,075 1,148
427 585 694 756
0 269
2011年3⽉末 2012年3⽉末 2013年3⽉末 2014年3⽉末 2015年3⽉末 2016年3⽉末 2017年3⽉末 2018年3⽉末 2019年3⽉末
（出所）株式会社ザイマックス
*不動産投資法⼈及び不動産投資法⼈への譲渡を企図して物件を取得・保有するビークルをいいます。 37
APPENDIX
ザイマックス不動産総合研究所による、独⾃のデータ蓄積と活⽤
┃東京23区におけるオフィスマーケット循環┃
技術・
情報提供 マスメディア （新規成約賃料インデックス） 賃料指数（100＝2010年Q1）
情報発信
ザイマックス 株式会社ザイマックス 180
グループ事業
不動産総合研究所
諸媒体
160 2008Q2
140
2019Q2
2001Q1
マスメディア・諸媒体への掲載・寄稿・講演（⼀例） 120
2003Q2
掲 載 ⽇本経済新聞
⽇経産業新聞 他 100
2012Q2
寄 稿 ARES不動産証券化ジャーナル 80
BUILDING TOKYO 他
60
講 演 早稲⽥⼤学スマート社会技術融合研究機構
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
国⼟交通省 ⼟地・建設産業局 （空室率︓％）
（財）建築環境・省エネルギー機構（IBEC）
WORKTECH 他
2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2
共同研究 北京⼤学
東京⼤学
⽇本⼤学 他 空室率 1.29% 1.10% 0.87% 0.81% 0.87%
そのほか MIT不動産センターへ 新規成約賃料
113 122 123 123 127
インダストリアル・パートナーとして参画 インデックス
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
(2011年3⽉以前の空室率は⼤⼿賃貸仲介料会社のデータをもとに計算したものを接続)
38
APPENDIX
市場分析①
中⼩規模のオフィスビルは新規供給が限定的であり、その希少性は今後も⾼まると考えられます。
また、中⼩規模ビルは⼤規模ビルに⽐して賃料のボラティリティが低く、収益の安定性が⾼いと考えられます。
┃ 東京23区オフィスピラミッド2019（賃貸⾯積ベース）┃ ┃オフィス規模別に⾒た新規成約賃料の推移┃
中⼩規模ビル（延床5,000坪未満）
東京23区 1,281万坪 9,206棟 平均築年数30.9年 賃料指数（100＝2010年Q1） ⼤規模ビル（延床5,000坪以上）
200 Q1︓1⽉〜3⽉
190 Q2︓4⽉〜6⽉
70
Q3︓7⽉〜9⽉
180 Q4︓10⽉〜12⽉
65
中⼩規模（延床300〜5,000坪） ⼤規模（延床5,000坪以上）
60 160
全体: 605万坪 8,459棟 平均31.6年 全体: 676万坪 747棟 平均23.3年
55
140
125
50
120 146
旧耐震基準: 45 旧耐震基準:
79 118
155万坪(26%) 121万坪(18%) 100
40
築20年以上: 築20年以上:
築年数（年）
80
498万坪 (82%) 35
339万坪 (50%)
76
30 60
25
20
15 2018 2018 2018 2019 2019
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
築20年未満: 10
築20年未満:
中⼩規模ビル
107万坪 (18%) 337万坪 (50%) 115 124 123 122 125
5 （延床5,000坪未満）
0 ⼤規模ビル
116 124 118 119 118
50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 （延床5,000坪以上）
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所 （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
「【東京 23 区】オフィス新規供給量 2019・オフィスピラミッド 2019」 「オフィスマーケットレポート 東京 2019Q2」
39
APPENDIX
市場分析②
賃貸マーケット環境に関わらず、概ね1万円〜２万円台までに旺盛なテナントニーズが存在します。
また、最寄駅からの徒歩分数による利便性と稼働率の間には、⼀定の相関性があると考えられます。
┃東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）┃ ┃東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率┃
（%） 全体
20 マーケットにおける
18 成約事例の 2010年1⽉〜3⽉ （％）
最寄駅から徒歩3分以内
16 ボリュームゾーン
14.0
14 事例数︓1,287 最寄駅から徒歩3分以内超5分以内
12 対象物件数︓1,031
8 最寄駅から徒歩5分超
6
4 12.0
2
0
（%）
20 10.0
18
16 2012年4⽉〜6⽉
14
12 事例数︓593 8.0
8 対象物件数︓568
6
4
2
0 6.0
（%）
20
4.0
18
16
2019年4⽉〜6⽉
14 事例数︓1,117
12 対象物件数︓949
8 2.0
6
4
2
0.0
0
賃料単価（円/坪）
■■ 2018年10⽉〜12⽉ （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、
■■ 2019年4⽉〜6⽉ 株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成 （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
40
APPENDIX
ザイマックスグループの拡⼤するビジネス（ZXY）
働き⽅改⾰を牽引する会員制サテライトオフィスサービス「ZXY（ジザイ）」
┃「ジザイワーク」のための新しいワークプレイス┃
ZXY Monthly ZXY kids space
「GOOD DESIGN BEST 100」
受賞
拠点図
オープンスペース ZXY三鷹* ZXY梅⽥*
東京都 神奈川県 千葉県 埼⽟県 ⼤阪府
会員数と拠点数の推移
会員数（⼈） 会員数 拠点数 拠点数
250,000 100
⼤阪環状線
200,000 80
150,000 54 60
49
45
41
32 35
209,150
100,000 40
26 28 29 30 30 31 179,583
139,244
21 122,925
50,000 14 113,412
20
20,516 44,199 89,220
7,572 30,380 76,902
6,242 23,785 46,618
0 0
（出所）株式会社ザイマックス
*本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組み⼊れられる保証はありません。 41
APPENDIX
ザイマックスグループの拡⼤するビジネス（からくさホテル）
インバウンドニーズにも適応した⾃社ブランド「からくさホテル」を全国に展開しております。
新 か
⼤阪府 ⼤ ら 北海道
阪 く
2016年3⽉ 69室 からくさホテル⼤阪⼼斎橋 I*（運営中） タ さ 2018年1⽉ 177室 からくさホテル札幌*（運営中）
ワ ホ 開業時期未定 140室
2017年1⽉ 139室 からくさスプリングホテル関⻄エアゲート*（運営中） ー テ
2017年11⽉ 112室 からくさホテル⼤阪なんば*（運営中） ル
2019年11⽉ 396室 からくさホテルグランデ新⼤阪タワー*（開業予定） グ
ラ
開業時期未定 176室 ン
デ
京都府
2016年3⽉ 36室
からくさホテル京都 I*（運営中）
千葉県
からくさホテル⼤阪なんば 開業時期未定 190室
からくさホテル札幌
開発・運営棟数と客室数の推移
（棟） （室）
15 2,000
棟数
客室数 1,908
からくさホテルプレミア東京銀座 1,600
10
からくさホテル京都 I 1,200
1,137
13
533 800
5
東京都 356
8
2019年5⽉ 57室 からくさホテルプレミア東京銀座*（運営中） 105 400
5
2019年7⽉ 151室 からくさホテル TOKYO STATION*（運営中） 2 4
からくさホテル TOKYO STATION
開業時期未定 103室 0 0
開業時期未定 162室 時期未定
運営中 開業予定 2016年 2017年 2018年 2019年
*本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組み⼊れられる保証はありません。 （出所）株式会社ザイマックス 42
APPENDIX
投資主価値の最⼤化を実現する原動⼒︓本投資法⼈の３つの⼒
本投資法⼈は、スポンサーであるザイマックスグループの不動産マネジメント⼒を「３つの⼒」として活⽤し、
投資主価値の最⼤化を実現します。
本投資法⼈の「３つの⼒」
⽇本全国での不動産マネジメント受託で培った知⾒と、スポンサーグループが有する独⾃の
膨⼤な不動産データの分析を掛け合わせることで、対象物件の賃料や管理コストの適正⽔準
を⾒極め、対象物件の市場におけるポジショニングを的確に判断します。
⾒極め⼒
⽇々の闊達な議論により、スポンサーグループ内の各専⾨知識や運営現場の声をダイレクトに
活かした運営を遂⾏します。運営現場との密なコミュニケーションが迅速な判断を可能とし、
内部成⻑の好機を確実に捕捉するとともに、物件のポテンシャルを最⼤限に引き出します。
マネジメント⼒
スポンサーグループが有する不動産オーナーとのダイレクトリレーションを活⽤し、
相対取引での物件取得機会を確実に捕捉します。
スポンサーグループが提供するCREサービス顧客基盤が持つ不動産売買ニーズを活⽤し、
ソーシング⼒ 相対取引での物件取得機会を創出します。
43
APPENDIX
ポートフォリオ⼀覧①
物件番号 OF-01 OF-02 OF-03 OF-04 OF-05 OF-06
アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス
物件名 ザイマックス⻄新橋ビル ザイマックス岩本町ビル ザイマックス新宿御苑ビル ザイマックス神⾕町ビル ザイマックス東⿇布ビル ザイマックス東上野ビル
所在地 東京都港区 東京都千代⽥区 東京都新宿区 東京都港区 東京都港区 東京都台東区
都営地下鉄三⽥線 都営地下鉄⼤江⼾線
東京メトロ⽇⽐⾕線
「内幸町」駅 徒歩3分 都営地下鉄新宿線 東京メトロ丸ノ内線 東京メトロ⽇⽐⾕線 「⾚⽻橋」駅 徒歩5分
アクセス 「仲御徒町」駅 徒歩3分
JR・東京メトロ銀座線 「岩本町」駅 徒歩3分 「新宿御苑前」駅 徒歩2分 「神⾕町」駅 徒歩1分 東京メトロ⽇⽐⾕線
JR「御徒町」駅 徒歩4分他
「新橋」駅 徒歩6分他 「神⾕町」駅 徒歩7分
取得価格 2,500百万円 4,250百万円 5,020百万円 880百万円 1,550百万円 1,150百万円
⼟地⾯積 402.53㎡ 864.83㎡ 839.09㎡ 228.83㎡ 365.05㎡ 368.84㎡
延床⾯積 2,517.50㎡ 6,261.06㎡ 6,084.32㎡ 1,356.51㎡ 2,570.13㎡ 1,942.54㎡
賃貸可能⾯積 1,897.75㎡ 4,152.30㎡ 4,792.13㎡ 1,205.29㎡ 2,016.00㎡ 1,735.34㎡
竣⼯年 2000年 2001年 2001年 1991年 1999年 1999年
鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造 鉄⾻・鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造
構造・階数 鉄⾻造陸屋根8階建
陸屋根9階建 陸屋根地下1階付9階建 陸屋根地下1階付地上9階建 陸屋根地下1階付9階建 陸屋根8階建
テナント数
（第３期末時点） 8 14 6 8 4 8
稼働率
（第３期末時点） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
44
APPENDIX
ポートフォリオ⼀覧②
物件番号 OF-07 RT-01 RT-02 RT-03 HT-01 OT-01
アセットタイプ オフィス 商業施設 商業施設 商業施設 ホテル その他（住宅）
物件名 ザイマックス⼋王⼦ビル ミューザ川崎 ライフ川崎御幸店 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 ホテルビスタ仙台 ルネッサンス21千早
所在地 東京都⼋王⼦市 神奈川県川崎市 神奈川県川崎市 東京都多摩市 宮城県仙台市 福岡県福岡市
京王電鉄京王線 JR「仙台」駅 徒歩4分 JR⿅児島本線「千早」駅
JR「⿅島⽥」駅 京王電鉄京王線
アクセス 「京王⼋王⼦」駅 徒歩4分 JR「川崎」駅 直結 仙台市地下鉄東⻄線 ⻄⽇本鉄道⾙塚線
「⽮向」駅 徒歩15分 「聖蹟桜ヶ丘」駅 直結
JR「⼋王⼦」駅 徒歩5分 「宮城野通」駅 徒歩1分 「⻄鉄千早」駅 徒歩6分
取得価格 2,600百万円 4,100百万円 790百万円 3,100百万円 4,400百万円 2,700百万円
⼟地⾯積 1,220.58 ㎡ 742.44 ㎡（*１） 1,879.15 ㎡ 4,467.51 ㎡（*２） 1,461.36 ㎡（*３） 2,644.63 ㎡
延床⾯積 7,404.81㎡ 3,671.09㎡（*１） 2,596.80㎡ 27,161.00㎡（*２） 6,977.47㎡ 10,856.15㎡
賃貸可能⾯積 5,556.03㎡ 3,703.87㎡ 2,677.54㎡ 27,610.61㎡ 7,066.25㎡ 10,287.93㎡
竣⼯年 1993年 2004年 1997年 1999年 2016年 2006年
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリー 鉄⾻鉄筋コンクリート造・
鉄⾻鉄筋コンクリート・鉄 鉄⾻鉄筋コンクリート造
構造・階数 ト造陸屋根・ステンレス鋼 鉄⾻造陸屋根2階建 鉄筋コンクリート・鉄⾻造 鉄⾻造陸屋根12階建
⾻造陸屋根地下1階付9階建 陸屋根14階
板葺地下2階付27階建 陸屋根地下3階付27階建
テナント数
（第３期末時点） 24 17 1 1 1 133
稼働率
（第３期末時点） 98.2% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.6%
（*１） ⼟地⾯積は、ミューザ川崎の１棟の敷地⾯積のうち本投資法⼈が有する敷地権割合6.9％（⼩数第２位以下切り捨て）に相当する数値を記載しています。また、建物⾯積は、本投資法⼈が保有する信託受益
権の対象区画の不動産登記簿に基づく建物の⾯積の合計を記載しています。
（*２） ⼟地⾯積は、ヴィータ聖蹟桜ヶ丘１棟の敷地⾯積のうち本投資法⼈が有する敷地権割合49.6％（⼩数第２位以下切り捨て）に相当する数値を記載しています。また、建物⾯積は、本投資法⼈が保有する信託
受益権の対象区画の不動産登記簿に基づく建物の⾯積の合計（但し、共有となっている区画（家屋番号72番の３及び72番の７）については、持分割合（それぞれ100万分の93万7,995及び100万分の59万
1,485）を乗じた⾯積）に相当する数値の⼩数第3位を四捨五⼊して記載しています。
（*３） ⼟地⾯積のうち524.21㎡は地上権です。
45
APPENDIX
ポートフォリオマップ
好⽴地に所在するポートフォリオ群
┃ 東京エリア ┃ ┃ 東京経済圏エリア ┃
OF‐07 ザイマックス⼋王⼦ビル
RT‐01 ミューザ川崎
OF‐06 ザイマックス東上野ビル
RT‐02 ライフ川崎御幸店
RT‐03 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘
OF‐02
ザイマックス岩本町ビル
OF‐03 ザイマックス新宿御苑ビル
┃ 福岡エリア ┃ ┃ 仙台エリア ┃
OT‐01 ルネッサンス21千早
OF‐01 ザイマックス⻄新橋ビル
OF‐04 ザイマックス神⾕町ビル HT‐01 ホテルビスタ仙台
OF‐05 ザイマックス東⿇布ビル
オフィス 商業施設 ホテル その他（住宅）
46
APPENDIX
ポートフォリオの投資⽐率・タイプ別優位性
⽤途別投資⽐率 エリア別投資⽐率 ザイマックスグループの物件関与期間
■オフィス ■都⼼5区** 8.2% ■5年未満
8.2%
■商業施設 ■東京23区（都⼼5区を除く） 6.1% ■5年以上10年未満
■ホテル 21.5% ■東京経済圏*** ■10年以上15年未満
13.3%
■その他 ■政令指定都市 25.0% ■15年以上20年未満
■メインアセット 43.0% ■東京圏 25.1% ■20年以上
*内訳は取得価格ベース *内訳は取得価格ベース 平均13.5年 ■5年以上
54.3% **千代⽥区、中央区、港区、 *内訳は取得価格ベース、
24.2% 新宿区、渋⾕区 平均は単純平均
32.1% ***東京都（東京23区を除く）、
3.5% 神奈川県、埼⽟県及び千葉県
35.6%
91.8% 78.5% 91.8%
平均賃料単価 15,519円 / 坪 最寄駅からの徒歩分数 物件関与期間
オ 8.9% ■10,000円〜15,000円 ■3分以内 11.3% ■10年以上15年未満
フ ■15,000円〜20,000円
■20,000円〜
23.1% ■3分超5分以内 ■15年以上20年未満
■20年以上
ィ
*内訳は取得価格ベース、
*2019年8⽉末⽇現在 平均は単純平均 *内訳は取得価格ベース、
43.2% 23.1%
ス **店舗区画や
駐⾞場等の賃料を除く
平均3.0分 平均17.2年 平均は単純平均
47.9% ***共益費を含む賃料坪単価
65.6%
76.9%
（2019年2⽉末 15,135円 /坪 +2.5％）
商業施設構成