2019年２月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年４月17日
不動産投資信託証券発行者名 ザイマックス・リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3488 Ｕ Ｒ Ｌ https://xymaxreit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）稲月 伸仁
資 産 運 用 会 社 名 株式会社ザイマックス不動産投資顧問
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）稲月 伸仁
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）企画ディビジョン長 （氏名）中山 達也
ＴＥＬ 03-5544-6880
有価証券報告書提出予定日 2019年５月29日 分配金支払開始予定日 2019年５月22日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年２月期の運用、資産の状況（2018年９月１日～2019年２月28日）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年２月期 1,312 △4.5 856 △4.5 804 37.5 803 37.7
2018年８月期 1,374 － 897 － 584 － 583 －
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年２月期 3,595 3.5 2.2 61.3
2018年８月期 4,606 2.6 1.6 42.5
（注１） ザイマックス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）における2018年８月期の計算期間は2017
年９月14日から2018年８月31日までの352日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は2018年２月16日からの
197日間です。
（注２） 2018年８月期の１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（126,587口）で除することによ
り算定しています。また、実際に運用を開始した日である2018年２月16日時点を期首とみなして、日数による
加重平均投資口数（221,695口）により算出した2018年８月期の１口当たり当期純利益は2,630円です。
（注３） 2018年８月期の自己資本当期純利益率及び総資産経常利益率については、実質的な運用期間の開始日である
2018年２月16日と2018年８月期末日現在の自己資本額、総資産額のそれぞれの平均値を用いています。
（注４） 営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益における％表示は対前期増減率ですが、2018年８月期は第１期
であるため該当はありません。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金は （利益超過分配金は
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
含まない） 含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年２月期 3,596 803 0 0 100.0 3.5
2018年８月期 2,610 583 0 0 100.0 2.6
（注１） 2018年８月期における配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算し、小数第２
位を四捨五入して表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注２） 純資産配当率については、次の算式により算出しています。
１口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)/｛(期首１口当たり純資産＋期末１口当たり純資産)÷２｝
×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年２月期 36,701 23,389 63.7 104,696
2018年８月期 37,150 23,168 62.4 103,710
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年２月期 1,486 △203 △1,162 3,021
2018年８月期 448 △32,299 34,752 2,901
２．2019年８月期の運用状況の予想（2019年３月１日～2019年８月31日）及び2020年２月期の運用状況の予想（2019年９
月１日～2020年２月29日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は
利益超過分配金
含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年８月期 1,296 △1.2 704 △17.7 659 △18.0 658 △18.0 2,947 0
2020年２月期 1,291 △0.4 699 △0.8 649 △1.6 648 △1.6 2,901 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
（2019年８月期）2,947円、（2020年２月期）2,901円
（注）１口当たり分配金は、本書の日付現在の発行済投資口の総口数223,400口により算出しています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年２月期 223,400口 2018年８月期 223,400口
② 期末自己投資口数 2019年２月期 0口 2018年８月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、５ページ「2019年８月期（2019年３月１日～2019年８月31日）及び
2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。状況の変化によ
り実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動す
る可能性があります。
以 上
ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
目次
１．投資法人の関係法人 …………………………………………………………………………………………………………… 2
２．運用方針及び運用状況 ………………………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用方針 …………………………………………………………………………………………………………………… 2
（2）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………………… 2
（3）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………………… 6
３．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………………… 7
（1）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………………… 7
（2）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………………… 9
（3）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………………… 10
（4）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………………… 11
（5）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………………… 12
（6）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………………… 13
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………………… 13
（8）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………………… 14
（9）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………………… 26
４．役員の異動 ……………………………………………………………………………………………………………………… 27
（1）投資法人の役員 …………………………………………………………………………………………………………… 27
（2）資産運用会社の役員 ……………………………………………………………………………………………………… 27
５．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………………… 28
（1）投資状況 …………………………………………………………………………………………………………………… 28
（2）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………………… 29
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略
しています。
２．運用方針及び運用状況
（1）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な
変更がないため開示を省略します。
（2）運用状況
（当期の概況）
① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社ザイマックス不動産投資顧問（以下「本資産運用会社」
といいます。）を設立企画人として、2017年９月14日に出資金300百万円（3,000口）で設立され、2017年10月
31日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第131号）。その後、本投資法人は、
2018年２月14日を払込期日として公募による新投資口（209,905口）の発行を行い、2018年２月15日に株式会
社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3488）に上
場しました。また、2018年３月20日には、第三者割当による新投資口の発行（10,495口）を実施しました。
これらにより、当期末日現在での発行済投資口の総口数は223,400口となっています。
本投資法人は、ザイマックスグループ（注１）の有する不動産マネジメント（注２）力を活用した適切な
ポートフォリオ運営を行うことにより、不動産が持つ価値を最大限に引き出し、投資主価値の最大化を図りま
す。
（注１）「ザイマックスグループ」とは、株式会社ザイマックス並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成され
る企業集団をいいます。以下同じです。
（注２）「不動産マネジメント」とは、プロパティマネジメント、総合ビルメンテナンス業務並びにプロパティマネジメント及
び総合ビルメンテナンス業務の複合受託業務（サブリースを受託する場合に当該業務を受託する場合を含みます。）を総
称していいます。以下同じです。
② 運用環境
当期における日本経済は、相次いだ自然災害の影響で2018年７～９月期の実質GDPが0.6％（年率2.5％）減
のマイナス成長となった後、2018年10～12月においては0.5％（年率1.9％）のプラスに転じています。資本市
場では米国と中国の貿易摩擦による景気減速懸念などにより、その動向を注視すべき状況が続いていますが、
J-REIT市場はその安定した利回りが評価され、東証J-REIT指数も堅調に推移しています。
このような環境下で、本投資法人が主として投資対象とするオフィス、商業施設及びホテルの各市場並びに
不動産売買市場においては、以下の動きが見られます。
オフィスについては、企業の活発な採用活動によりオフィススペース需要は引き続き旺盛です。株式会社ザ
イマックス不動産総合研究所が公表している「オフィスマーケットレポート 東京 2018Q4」（注）によれば
「空室増減量」は2015年第１四半期以降16期連続して空室の減少が増加を上回り、空室率も継続して低下を示
しており、オフィス需給はひっ迫した状況が続いています。
商業施設については、経済産業省の商業動態統計によると、2018年第４四半期の小売業販売額が前年同期比
102.0％となりました。業種別では飲料食品小売業、織物・衣服・身の回り小売業、機械器具小売業ではそれ
ぞれ101％前後の伸び率を示しており、微増ながらも増加傾向を維持していくことが期待されます。
ホテルについては、アジア諸国からの旅行者を中心とした訪日外国人が増加し、日本政府観光局の公表によ
ると2018年の訪日外客数は過去最高となる31.2百万人、伸び率8.7％を記録しています。こうしたインバウン
ド旅行者の増加によりホテル客室需要も底堅く推移しています。一方で、観光庁の宿泊旅行統計調査によれ
ば、2018年の我が国の宿泊客数は前年比横ばいとなっており、宿泊客数の動向には注視が必要な環境であると
いえます。
不動産売買市場については、上場REIT、私募REIT、海外投資家及び不動産会社をはじめとする国内事業法人
による投資意欲が旺盛であり、資金調達環境の良好さも背景にして、引き続き激しい取得競争が続いていると
ともに、取引価格が高止まり、期待利回りの低下傾向が続いている状況にあります。
（注）調査結果の詳細については、株式会社ザイマックス不動産総合研究所のホームページ（https://soken.xymax.co.jp/）をご
参照ください。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
③ 運用状況
当期末日現在において本投資法人が保有する物件は12物件となっています。取得価格の合計は33,040百万
円、総賃貸可能面積は72,701.04㎡、総賃貸面積は71,936.29㎡となりました。当期末日における稼働率は
98.9％となりました。
④ 資金調達の状況
（エクイティ・ファイナンス）
当期は、新投資口の発行による資金調達を実施していません。当期末日現在における出資総額は、22,585百
万円となっています。
（デット・ファイナンス）
当期は、2019年１月31日に返済期限が到来した短期借入金2,916百万円のうち580百万円については、2018年
11月30日に還付された消費税還付金及び手元資金を充当して2018年12月28日付で期限前弁済を行い、2,336百
万円については借り換えを実行しました。
この結果、当期末日現在における借入金残高は11,680百万円となりました。
⑤ 業績の概要
当期の業績は、営業収益1,312百万円、営業利益856百万円、経常利益804百万円、当期純利益803百万円とな
りました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特
別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち
発行済投資口の総口数223,400口の整数倍の最大値である803,346,400円を分配することとしています。この結
果、投資口１口当たりの分配金は3,596円となりました。
（次期の見通し）
① 運用全般に関する見通し
（A）外部成長戦略
不動産マネジメントの顧客基盤を通じた幅広い不動産売却ニーズの捕捉
本投資法人は、スポンサーである株式会社ザイマックスとのスポンサー・サポート契約に基づき、ザイマッ
クスグループの顧客基盤から得られる不動産売却ニーズを捕捉し、本投資法人の物件取得機会に繋げることを
目指します。
（B）内部成長戦略
ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ及びネットワークの活用
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループから、各種不動産マネジメント
に関する知見・ノウハウの提供を受けております。これにより、本投資法人は、ザイマックスグループの不動
産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム及び私募ファンドの運用経験等を活かした安
定的かつ効率的な運用を行います。
（C）財務戦略
安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、
安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
② 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
③ 運用状況の見通し
2019年８月期（2019年３月１日～2019年８月31日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）
における本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでおります。
１口当たり
１口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配金
金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2019年８月期 1,296 704 659 658 2,947 ０
2020年２月期 1,291 699 649 648 2,901 ０
なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2019年８月期（2019年３月１日～2019年８月31
日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照くださ
い。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期
純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するもので
はありません。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
2019年８月期（2019年３月１日～2019年８月31日）及び2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）の運用状況の
予想の前提条件
項目 前提条件
● 2019年８月期（第３期）（2019年３月１日～2019年８月31日）（184日）
計算期間
● 2020年２月期（第４期）（2019年９月１日～2020年２月29日）（182日）
● 本投資法人が本書の日付現在保有している不動産信託受益権（合計12物件）（以下「現保
有資産」といいます。）を2020年２月期（第４期）末まで保有し続けること及び現保有資
運用資産 産以外に新規物件の取得が行われないことを前提としています。
● 現保有資産以外の新規物件の取得又は現保有資産の処分等により、変動が生ずる可能性が
あります。
● 賃貸事業収益については、現保有資産の締結済みの賃貸借契約の内容、過去のテナント及
び市場の動向等をベースに、テナントの入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や
賃料変動予測等を勘案して算出しています。
● なお、変動賃料の算定にあたっては、主にオペレーター提出の運営予想数値をベースに、
賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
[ホテルビスタ仙台]
固定賃料：月額2,000万円
変動賃料：毎月の変動賃料は、当該月を含む過去12か月において、賃借人が転借人から受
営業収益 け取った変動賃料（以下「転貸テナント変動賃料」（注）といいます。）の合
計を12で除した金額
（注）「転貸テナント変動賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した
額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。
2019年８月期 2020年２月期
（第３期） （第４期）
変動賃料 36百万円 36百万円
● テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと及び不動産等売却損益の発生がないこと
を前提としています。
● 営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
2019年８月期 2020年２月期
（第３期） （第４期）
賃貸事業費用合計 469百万円 473百万円
管理委託費 84百万円 84百万円
修繕費 40百万円 42百万円
公租公課 134百万円 134百万円
減価償却費 123百万円 127百万円
賃貸事業費用以外合計 122百万円 118百万円
営業費用 運用報酬 77百万円 76百万円
● 主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投
資法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績
値）を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
● 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
● 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用
として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する
可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する
金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
● 2019年８月期（第３期）は、支払利息その他融資関連費用として45百万円を見込んでいま
す。
営業外費用
● 2020年２月期（第４期）は、支払利息その他融資関連費用として50百万円を見込んでいま
す。
● 有利子負債の総額は、2019年８月期（第３期）末において11,680百万円、2020年２月期
（第４期）末において11,680百万円を前提としています。2020年2月期において短期借入
金1,014百万円、長期借入金2,336百万円の返済期限が到来しますが、これらの返済資金に
有利子負債 ついては、借入金等で調達する前提としています。
● LTVについては、2019年８月期（第３期）末に32.0％、2020年２月期（第４期）末に
32.0％を見込んでいます。また、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
● 当期末日現在の発行済投資口の総口数223,400口を前提とし、2020年２月期（第４期）末
まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口 ● １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、2019
年８月期（第３期）及び2020年２月期（第４期）の予想期末発行済投資口の総口数
223,400口により算出しています。
● １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金 配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ● 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
含まない） む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
があります。
１口当たり ● 利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点において行う
利益超過分配金 予定はありません。
● 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会の
定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提とし
その他 ています。
● 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（3）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略し
ます。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
３．財務諸表
（1）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2018年８月31日) (2019年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 943,567 1,161,697
信託現金及び信託預金 1,958,065 1,860,121
営業未収入金 19,928 22,951
前払費用 32,703 33,557
未収消費税等 572,370 -
その他 2,077 210
流動資産合計 3,528,713 3,078,538
固定資産
有形固定資産
工具、器具及び備品 108,551 108,551
減価償却累計額 △15,114 △29,150
工具、器具及び備品（純額） 93,436 79,400
信託建物 8,881,351 8,973,338
減価償却累計額 △107,658 △211,056
信託建物（純額） 8,773,693 8,762,281
信託構築物 45,459 45,459
減価償却累計額 △824 △1,597
信託構築物（純額） 44,635 43,862
信託工具、器具及び備品 4,047 6,452
減価償却累計額 △233 △705
信託工具、器具及び備品（純額） 3,814 5,747
信託土地 24,606,271 24,606,271
有形固定資産合計 33,521,850 33,497,562
投資その他の資産
長期前払費用 43,504 41,701
繰延税金資産 28 11
差入敷金及び保証金 22,600 22,600
その他 33,507 61,336
投資その他の資産合計 99,639 125,649
固定資産合計 33,621,490 33,623,212
資産合計 37,150,203 36,701,751
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2018年８月31日) (2019年２月28日)
負債の部
流動負債
営業未払金 201,131 100,769
短期借入金 2,916,000 1,014,000
1年内返済予定の長期借入金 - 2,336,000
未払金 106,382 95,119
未払法人税等 1,687 836
未払消費税等 - 65,039
前受金 181,442 173,375
その他 2,540 883
流動負債合計 3,409,184 3,786,023
固定負債
長期借入金 9,344,000 8,330,000
信託預り敷金及び保証金 1,228,116 1,196,612
固定負債合計 10,572,116 9,526,612
負債合計 13,981,301 13,312,636
純資産の部
投資主資本
出資総額 22,585,746 22,585,746
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 583,155 803,368
剰余金合計 583,155 803,368
投資主資本合計 23,168,901 23,389,114
純資産合計 ※１ 23,168,901 ※１ 23,389,114
負債純資産合計 37,150,203 36,701,751
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（2）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
営業収益
賃貸事業収入 ※１1,268,583 ※１1,204,800
その他賃貸事業収入 ※１ 106,260 ※１ 107,604
営業収益合計 1,374,843 1,312,404
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 352,220 ※１ 333,945
資産運用報酬 85,797 79,815
資産保管手数料 882 835
一般事務委託手数料 12,040 9,902
役員報酬 4,800 2,400
その他営業費用 21,588 28,778
営業費用合計 477,330 455,677
営業利益 897,512 856,727
営業外収益
受取利息 16 14
還付加算金 - 752
営業外収益合計 16 767
営業外費用
支払利息 32,979 30,776
融資関連費用 102,607 22,575
投資口交付費 93,423 -
創立費 72,045 -
開業費 11,654 -
営業外費用合計 312,710 53,351
経常利益 584,818 804,142
税引前当期純利益 584,818 804,142
法人税、住民税及び事業税 1,690 838
法人税等調整額 △28 16
法人税等合計 1,662 855
当期純利益 583,155 803,287
前期繰越利益 - 81
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 583,155 803,368
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（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 - - - - -
当期変動額
新投資口の発行 22,585,746 22,585,746 22,585,746
当期純利益 583,155 583,155 583,155 583,155
当期変動額合計 22,585,746 583,155 583,155 23,168,901 23,168,901
当期末残高 ※１ 22,585,746 583,155 583,155 23,168,901 23,168,901
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 22,585,746 583,155 583,155 23,168,901 23,168,901
当期変動額
剰余金の配当 - △583,074 △583,074 △583,074 △583,074
当期純利益 - 803,287 803,287 803,287 803,287
当期変動額合計 - 220,213 220,213 220,213 220,213
当期末残高 ※１ 22,585,746 803,368 803,368 23,389,114 23,389,114
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（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
区分 自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
Ⅰ 当期未処分利益 583,155,819円 803,368,973円
Ⅱ 分配金の額 583,074,000円 803,346,400円
（投資口１口当たり分配金の額） （2,610円） （3,596円）
Ⅲ 次期繰越利益 81,819円 22,573円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項に定め 本投資法人の規約第35条第１項に定め
る金銭の分配の方針に従い、分配金の る金銭の分配の方針に従い、分配金の
額は利益金額を限度とし、租税特別措 額は利益金額を限度とし、租税特別措
置法第67条の15に規定されている本投 置法第67条の15に規定されている本投
資法人の配当可能利益の金額の100分 資法人の配当可能利益の金額の100分
の90に相当する金額を超えるものとし の90に相当する金額を超えるものとし
ております。かかる方針により、当期 ております。かかる方針により、当期
未処分利益を超えない額で発行済投資 未処分利益を超えない額で発行済投資
口の総口数223,400口の整数倍の最大 口の総口数223,400口の整数倍の最大
値となる583,074,000円を利益分配金 値となる803,346,400円を利益分配金
として分配することとしました。 として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第35条第２項 なお、本投資法人の規約第35条第２項
に定める利益を超えた金銭の分配は行 に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。 いません。
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（5）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 584,818 804,142
減価償却費 123,830 118,679
投資口交付費 93,423 -
受取利息 △16 △14
支払利息 32,979 30,776
営業未収入金の増減額（△は増加） △19,928 △3,023
未収消費税等の増減額（△は増加） △572,370 572,370
前払費用の増減額（△は増加） △32,703 △854
営業未払金の増減額（△は減少） 61,608 △13,833
未払金の増減額（△は減少） 106,382 △11,263
未払消費税等の増減額（△は減少） - 65,039
前受金の増減額（△は減少） 181,442 △8,066
長期前払費用の増減額（△は増加） △43,504 1,802
その他 △34,774 △37,188
小計 481,187 1,518,566
利息の受取額 16 14
利息の支払額 △32,815 △30,760
法人税等の支払額 △2 △1,690
営業活動によるキャッシュ・フロー 448,384 1,486,130
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △108,288 △263
信託有形固定資産の取得による支出 △33,397,869 △180,657
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △7,120 △61,198
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,236,803 39,098
敷金及び保証金の差入による支出 △22,600 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △32,299,074 △203,020
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 3,976,000 1,014,000
短期借入金の返済による支出 △1,060,000 △2,916,000
長期借入れによる収入 9,344,000 1,322,000
投資口の発行による収入 22,492,322 -
分配金の支払額 - △582,923
財務活動によるキャッシュ・フロー 34,752,322 △1,162,923
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,901,632 120,186
現金及び現金同等物の期首残高 - 2,901,632
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 2,901,632 ※１ 3,021,818
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（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の
とおりです。
建物 ３～63年
構築物 13～51年
工具、器具及び備品 ２～13年
（２）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、
都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対
応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資
法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該
不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資
産税等相当額は、前期において233百万円であり、当期において該当はありませ
ん。
３．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用し
ています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクを
ヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。
４．キャッシュ・フロー計算書にお キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現
ける資金の範囲 金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能で
あり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月
以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のための基 （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地
③ 信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資
産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入していま
す。
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[表示方法の変更に関する注記]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期の期首から適
用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更
しています。この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」28千円は、「投資その他
の資産」の「繰延税金資産」28千円に含めて表示しております。
（8）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
50,000千円 50,000千円
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,100,548 1,052,642
共益費収入 168,035 1,268,583 152,158 1,204,800
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 69,759 63,294
駐車場収入 28,147 28,869
その他賃貸収入 8,353 106,260 15,441 107,604
不動産賃貸事業収益合計 1,374,843 1,312,404
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 89,059 82,636
水道光熱費 71,065 62,542
修繕費 35,850 36,351
損害保険料 4,034 3,720
減価償却費 123,830 118,679
その他賃貸事業費用 28,379 352,220 30,016 333,945
不動産賃貸事業費用合計 352,220 333,945
C.不動産賃貸事業損益（A－B） 1,022,622 978,458
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[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
発行可能投資口総口数 5,000,000口 5,000,000口
発行済投資口の総口数 223,400口 223,400口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
現金及び預金 943,567千円 1,161,697千円
信託現金及び信託預金 1,958,065千円 1,860,121千円
現金及び現金同等物 2,901,632千円 3,021,818千円
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[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたっては、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資
法人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を
行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預
金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、
投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています
が、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定していま
す。
借入金は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期日において代替資金が調
達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動
性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性
リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていま
すが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。
なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「２．金融商品の時価等に関する事項」をご参
照ください。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されていますが、原則と
して返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価格のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することに
より、当該価額が変動することがあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバテ
ィブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではあ
りません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年８月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注２）をご参
照ください）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
（１）現金及び預金 943,567 943,567 -
（２）信託現金及び信託預金 1,958,065 1,958,065 -
資産計 2,901,632 2,901,632 -
（１）短期借入金 2,916,000 2,916,000 -
（２）１年内返済予定の長期借入金 - - -
（３）長期借入金 9,344,000 9,399,880 55,880
負債計 12,260,000 12,315,880 55,880
デリバティブ取引 - - -
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
2019年２月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注２）をご参
照ください）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
（１）現金及び預金 1,161,697 1,161,697 -
（２）信託現金及び信託預金 1,860,121 1,860,121 -
資産計 3,021,818 3,021,818 -
（１）短期借入金 1,014,000 1,014,000 -
（２）１年内返済予定の長期借入金 2,336,000 2,336,000 -
（３）長期借入金 8,330,000 8,385,422 55,422
負債計 11,680,000 11,735,422 55,422
デリバティブ取引 - - -
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によ
っています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似してい
ると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変
動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引」をご参照ください。）及び固定金利による長期借入金の
時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引
いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記［デリバティブ取引に関する注記］をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期 当期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
信託預り敷金及び保証金 1,228,116千円 1,196,612千円
（※）信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の
可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて
困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日（2018年８月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 943,567 - - - - -
信託現金及び
1,958,065 - - - - -
信託預金
合計 2,901,632 - - - - -
金銭債権の決算日（2019年２月28日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 1,161,697 - - - - -
信託現金及び
1,860,121 - - - - -
信託預金
合計 3,021,818 - - - - -
（注４）借入金の決算日（2018年８月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,916,000 - - - - -
長期借入金 - 2,336,000 2,336,000 2,336,000 2,336,000 -
合計 2,916,000 2,336,000 2,336,000 2,336,000 2,336,000 -
借入金の決算日（2019年２月28日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 1,014,000 - - - - -
長期借入金 2,336,000 2,336,000 2,336,000 2,646,000 1,012,000 -
合計 3,350,000 2,336,000 2,336,000 2,646,000 1,012,000 -
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年８月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下の
とおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の 主な 契約額等（注１）
デリバティブ取引の種類等 時価
方法 ヘッジ対象 うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 2,336,000 2,336,000 （注２）
の特例処理 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期
借入金の時価に含めて記載しています（前記［金融商品に関する注記］２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方
法及びデリバティブ取引に関する事項 負債（３）長期借入金をご参照ください。）。
当期（2019年２月28日）
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下の
とおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の 主な 契約額等（注１）
デリバティブ取引の種類等 時価
方法 ヘッジ対象 うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 2,336,000 2,336,000 （注２）
の特例処理 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期
借入金の時価に含めて記載しています（前記［金融商品に関する注記］２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方
法及びデリバティブ取引に関する事項 負債（３）長期借入金をご参照ください。）。
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[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2018年８月31日 2019年２月28日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 28 11
繰延税金資産合計 28 11
繰延税金資産の純額 28 11
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因
となった主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2018年８月31日 2019年２月28日
法定実効税率 31.74 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.65 △31.48
その他 0.19 0.08
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.28 0.11
[持分法損益等に関する注記]
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
１.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
議決権等
関係内容 期末
会社等の 資本金又は 事業の内 の所有 取引金額
取引の 残高
属性 名称又は 所在地 出資金 容又は職 （被所 （千円） 科目
内容 (千円)
氏名 （千円） 業 有）割合 役員の兼 事業上 （注２）
任等 の関係 （注２）
（％）
株式会社 出資金の
総合不動
ザイマッ 東京都 受け入れ
親会社 2,612,865 産サービ 100.00 - 親会社 300,000 - -
クス 港区 （私募設
ス業
（注３） 立）
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）株式会社ザイマックスは、取引時においては、議決権の被所有割合は100.00％であり、親会社に該当していまし
たが、公募による新投資口の発行により議決権の被所有割合が5.59％となったため、期末日現在においては親会
社に該当しません。そのため、議決権等の被所有割合及び取引金額には親会社であった期間の割合及び金額を記
載しています。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
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２.関連会社等
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
３.兄弟会社等
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
議決権等
会社等の 資本金又 事業の内 の所有 関係内容 取引金額 期末残高
取引の内
属性 名称又は 所在地 は出資金 容又は職 （被所 （千円） 科目 (千円)
容
氏名 （千円） 業 有）割合 役員の兼 事業上の （注２） （注２）
（％） 任等 関係
株式会社
ザイマッ 資産運用 設立企画
親会社の 東京都港 不動産投 役員の兼
クス不動 200,000 - 業務の委 人報酬 50,000 - -
子会社 区 資運用業 任
産投資顧 託 （注３）
問
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）「１．親会社及び法人主要投資主等」の（注３）に記載のとおり、株式会社ザイマックスが本投資法人の親会社
に該当しなくなったことに伴い、株式会社ザイマックス不動産投資顧問も兄弟会社等に該当しなくなっていま
す。そのため、設立企画人報酬に係る取引金額には兄弟会社等であった期間の金額を記載しています。
（注４）設立企画人報酬の額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
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４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
議決権等
会社等の 資本金又 事業の内 の所有 関係内容 取引金額 期末残高
取引の内
属性 名称又は 所在地 は出資金 容又は職 （被所 （千円） 科目 (千円)
容
氏名 （千円） 業 有）割合 役員の兼 事業上の （注２） （注２）
（％） 任等 関係
本投資法
人執行役 設立企画
員兼株式 本投資法人執行役 人報酬 50,000 - -
会社ザイ 員兼株式会社ザイ （注３）
役員 稲月伸仁 - - マックス - マックス不動産投
不動産投 資顧問代表取締役 資産運用
資顧問代 社長 報酬等
250,997 未払金 92,661
表取締役 （注３）
社長 （注４）
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）設立企画人報酬及び資産運用報酬等の額は、稲月伸仁が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の代表者として行
った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
（注４）資産運用報酬等には、個々の不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（165,200千円）が含まれてい
ます。
（注５）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
議決権等
会社等の 資本金又 事業の内 の所有 関係内容 取引金額 期末残高
取引の内
属性 名称又は 所在地 は出資金 容又は職 （被所 （千円） 科目 (千円)
容
氏名 （千円） 業 有）割合 役員の兼 事業上の （注２） （注２）
（％） 任等 関係
本投資法
人執行役
員兼株式 本投資法人執行役
会社ザイ 員兼株式会社ザイ 資産運用
役員 稲月伸仁 - - マックス - マックス不動産投 報酬等 79,815 未払金 86,200
不動産投 資顧問代表取締役 （注３）
資顧問代 社長
表取締役
社長
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬等の額は、稲月伸仁が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の代表者として行った取引であり、報
酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
（注４）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
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[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2017年９月14日 至 2018年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社新都市ライフホールディングス 非開示（注） 不動産賃貸事業
株式会社ザイマックス 154,778 不動産賃貸事業
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社新都市ライフホールディングス 非開示（注） 不動産賃貸事業
株式会社ザイマックス 148,200 不動産賃貸事業
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
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[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有していま
す。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
貸借対照表計上額 33,521,850 33,497,562
期首残高 － 33,521,850
期中増減額 33,521,850 △24,288
期末残高 33,521,850 33,497,562
期末時価 41,824,000 42,295,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期の期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権12物件の取得（33,603,535千円）によるものであり、主な減少額は
減価償却費（123,830千円）によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（94,391千円）によるもの
であり、主な減少額は減価償却費（118,679千円）によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
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[１口当たり情報に関する注記]
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
１口当たり純資産額 103,710円 104,696円
4,606円
１口当たり当期純利益 3,595円
（2,630円）
（注１）前期の１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数（126,587口）で除することにより算定していま
す。また、実際に運用を開始した日である2018年２月16日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数（221,695口）
により算出した１口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、
潜在投資口がないため記載しておりません。
当期の１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投
資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2017年９月14日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
当期純利益（千円） 583,155 803,287
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 583,155 803,287
期中平均投資口数（口） 126,587 223,400
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[開示の省略]
リース取引、有価証券、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必
要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（9）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降当期末日までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（千円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2017年９月14日 私募設立 3,000 3,000 300,000 300,000 （注１）
2018年２月14日 公募増資 209,905 212,905 21,224,544 21,524,544 （注２）
2018年３月20日 第三者割当増資 10,495 223,400 1,061,201 22,585,746 （注３）
（注１）１口当たり発行価格100,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格105,000円（発行価額101,115円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
行しました。
（注３）１口当たり発行価額101,115円にて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
４．役員の異動
（1）投資法人の役員
当期における役員の異動はありません。
（2）資産運用会社の役員
当期における役員の異動はありません。
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５．参考情報
（1）投資状況
前期 当期
2018年８月31日現在 2019年２月28日現在
地域
資産の種類 用途
（注１）
保有総額 保有総額
対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
（％）（注３） （％）（注３）
（注２） （注２）
都心５区 14,376 38.7 14,402 39.2
オフィス 東京23区 1,162 3.1 1,160 3.2
東京経済圏 2,627 7.1 2,618 7.1
信託不動産
商業施設 東京経済圏 8,112 21.8 8,124 22.1
ホテル 政令指定都市 4,431 11.9 4,399 12.0
その他 政令指定都市 2,810 7.6 2,791 7.6
信託不動産合計 33,521 90.2 33,497 91.3
預金・その他の資産 3,628 9.8 3,204 8.7
資産総額 37,150 100.0 36,701 100.0
（注１）「都心５区」とは、東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「東京23区」には「都心５区」を含みません。
「東京経済圏」とは、「都心５区」「東京23区」を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注２）「保有総額」は、各期末日における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円
未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随する動産の帳簿価額を
含みます。
（注３）「対総資産比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
前期 当期
2018年８月31日現在 2019年２月28日現在
金額 金額
対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
（％）（注２） （％）（注２）
（注１） （注１）
負債総額 13,981 37.6 13,312 36.3
純資産総額 23,168 62.4 23,389 63.7
資産総額 37,150 100.0 36,701 100.0
（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、決算日時点における貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて
記載しています。
（注２）「対総資産比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
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（2）投資資産
①運用資産の概要
当期末日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して
「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。
投資
物件 取得価格 当期末 鑑定評価額
取得 比率 所有
分類 番号 物件名称 所在地 （百万円） 帳簿価額 （百万円）
年月日 （％） 形態
(注１) (注２) （百万円） (注４)
(注３)
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-01 2,500 7.6 2,525 3,080
西新橋ビル 港区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-02 4,250 12.9 4,332 5,540
岩本町ビル 千代田区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-03 5,020 15.2 5,066 6,520
新宿御苑ビル 新宿区 ２月16日 受益権
オ ザイマックス 東京都 2018年 信託
フ OF-04 880 2.7 894 1,160
神谷町ビル 港区 ２月16日 受益権
ィ
ス ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-05 1,550 4.7 1,584 2,100
東麻布ビル 港区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-06 1,150 3.5 1,160 1,590
東上野ビル 台東区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-07 2,600 7.9 2,618 3,570
八王子ビル 八王子市 ２月16日 受益権
小計／平均 - - 17,950 54.3 18,181 23,560 -
神奈川県 2018年 信託
RT-01 ミューザ川崎 4,100 12.4 4,112 5,210
川崎市 ２月16日 受益権
商 ライフ川崎御 神奈川県 2018年 信託
業 RT-02 790 2.4 799 975
幸店 川崎市 ２月16日 受益権
施
設 ヴィータ聖蹟 東京都 2018年 信託
RT-03 3,100 9.4 3,212 3,870
桜ヶ丘 多摩市 ２月16日 受益権
小計／平均 - - 7,990 24.2 8,124 10,055 -
信託
ホ ホテルビスタ 宮城県 2018年 受益権及び
HT-01 4,400 13.3 4,399 5,550
テ 仙台 仙台市 ２月16日 ホテルに付
ル 随する動産
小計／平均 - - 4,400 13.3 4,399 5,550 -
そ ルネッサンス 福岡県 2018年 信託
OT-01 2,700 8.2 2,791 3,130
の 21千早 福岡市 ２月16日 受益権
他 小計／平均 - - 2,700 8.2 2,791 3,130 -
合計／平均 - - 33,040 100.0 33,497 42,295 -
（注１）「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号につ
いて、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
（注２）「取得価格」は、保有資産の取得に要する諸費用（媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（各保有資産に係る信託受益権売買契
約書等に記載された不動産等の売買代金の金額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方
消費税を含みません。
（注３）「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記
載しています。
（注４）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託してお
り、「鑑定評価額」は、2019年２月28日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2019年２月期決算短信
②賃貸借の状況
賃貸可能面
テナント 賃貸事業収益 敷金・保証金 賃貸面積 稼働率
物件 建築時期 積
物件名称 数 （百万円） （百万円） （㎡） （％）
番号 （注１） （㎡）
（注２） （注３） （注４） （注５） （注７）
（注６）
2000年
OF-01 ザイマックス西新橋ビル 8 78 105 1,897.75 1,897.75 100.0
８月22日
2001年
OF-02 ザイマックス岩本町ビル 13 141 175 4,071.72 4,152.30 98.1
３月22日
2001年
OF-03 ザイマックス新宿御苑ビル 6 161 225 4,792.13 4,792.13 100.0
２月28日
1991年
OF-04 ザイマックス神谷町ビル 8 42 49 1,205.29 1,205.29 100.0
４月30日
1999年
OF-05 ザイマックス東麻布ビル 5 58 87 2,016.00 2,016.00 100.0
11月30日
1999年
OF-06 ザイマックス東上野ビル 8 43 62 1,735.34 1,735.34 100.0
４月９日
1993年
OF-07 ザイマックス八王子ビル 23 129 156 5,375.25 5,556.03 96.7
１月26日
2004年
RT-01 ミューザ川崎 17 158 225 3,703.87 3,703.87 100.0
１月７日
1997年 非開示 非開示
RT-02 ライフ川崎御幸店 1 2,677.54 2,677.54 100.0
１月13日 （注８） （注８）
1999年 非開示 非開示
RT-03 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 1 27,610.61 27,610.61 100.0
９月17日 （注８） （注８）
2016年
HT-01 ホテルビスタ仙台 1 148 50 7,066.25 7,066.25 100.0
３月14日
2006年
OT-01 ルネッサンス21千早 138 101 19 9,784.37 10,287.93 95.1
10月19日
合計／平均 - 229 1,312 1,196 71,936.29 72,701.04 98.9
（注１）「建築時期」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注２）「テナント数」は、当期末日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に基づく当該信託不動産に関するテ
ナント数（パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント数）の合計を記載しています。
（注３）「賃貸事業収益」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収益（その他賃貸事業収入を含みま
す。）の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、当期末日現在における各信託不動産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき単位未満
を切り捨てて記載しています。
（注５）「賃貸面積」は、当期末日現在における各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸
面積の合計を記載しています。
（注６）「賃貸可能面積」は、当期末日現在における各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく
賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、当期末日現在における各信託不動