2021年２月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年４月14日
不動産投資信託証券発行者名 ザイマックス・リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3488 Ｕ Ｒ Ｌ https://xymaxreit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）稲月 伸仁
資 産 運 用 会 社 名 株式会社ザイマックス不動産投資顧問
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）金光 正太郎
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）企画ディビジョン長 （氏名）中山 達也
ＴＥＬ 03-5544-6880
有価証券報告書提出予定日 2021年５月28日 分配金支払開始予定日 2021年５月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年２月期の運用、資産の状況（2020年９月１日～2021年２月28日）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年２月期 1,293 △5.2 716 △7.2 651 △10.2 650 △10.2
2020年８月期 1,364 1.6 771 6.6 725 7.8 724 7.8
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年２月期 2,911 2.8 1.8 50.4
2020年８月期 3,241 3.1 2.0 53.1
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金は （利益超過分配金は
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
含まない） 含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年２月期 2,911 650 - - 100.0 2.8
2020年８月期 3,242 724 - - 100.0 3.1
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年２月期 37,636 23,236 61.7 104,011
2020年８月期 36,716 23,310 63.5 104,342
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年２月期 665 △1,170 376 2,867
2020年８月期 884 △116 △672 2,996
２．2021年８月期の運用状況の予想（2021年３月１日～2021年８月31日）及び2022年２月期の運用状況の予想（2021年９
月１日～2022年２月28日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は
利益超過分配金
含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年８月期 1,291 △0.1 676 △5.5 623 △4.2 622 △4.2 2,788 -
2022年２月期 1,321 2.3 706 4.3 641 2.8 640 2.8 2,867 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
（2021年８月期）2,788円、（2022年２月期）2,866円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年２月期 223,400口 2020年８月期 223,400口
② 期末自己投資口数 2021年２月期 0口 2020年８月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。実際の運用状況等に影響を与える可能性のある重要な要因には、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大、
収束までの長期化等による、賃貸事業収入の減少、保有物件に入居するテナントの賃料不払いや倒産等が挙げられま
す。なお、運用状況に影響を与える要因はこれらに限定されるものではありません。また、本予想は分配金の額を保
証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予想のご利用にあたっての注意事項等
については、５ページ「2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）及び2022年２月期（2021年９月１日～
2022年２月28日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。
以 上
ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………………… ２
（1）当期の概況 ………………………………………………………………………………………………………………… ２
（2）次期の見通し ……………………………………………………………………………………………………………… ４
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………………… ７
（1）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………………… ７
（2）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………………… ９
（3）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………………… 10
（4）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………………… 11
（5）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………………… 12
（6）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………………… 13
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………………… 13
（8）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………………… 16
（9）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………………… 25
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………………… 26
（1）投資状況 …………………………………………………………………………………………………………………… 26
（2）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………………… 27
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
１．運用状況
（1）当期の概況
① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社ザイマックス不動産投資顧問（以下「本資産運用会社」
といいます。）を設立企画人として、2017年９月14日に出資金300百万円（3,000口）で設立され、2017年10月
31日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第131号）。その後、本投資法人は、
2018年２月14日を払込期日として公募による新投資口（209,905口）の発行を行い、2018年２月15日に株式会
社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3488）に上
場しました。また、2018年３月20日には、第三者割当による新投資口の発行（10,495口）を実施しました。
これらにより、当期末日現在での発行済投資口の総口数は223,400口となっています。
本投資法人は、ザイマックスグループ（注１）の有する不動産マネジメント（注２）力を活用した適切な
ポートフォリオ運営を行うことにより、不動産が持つ価値を最大限に引き出し、投資主価値の最大化を図りま
す。
（注１）「ザイマックスグループ」とは、株式会社ザイマックス並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成され
る企業集団をいいます。以下同じです。
（注２）「不動産マネジメント」とは、プロパティマネジメント、総合ビルメンテナンス業務並びにプロパティマネジメント及
び総合ビルメンテナンス業務の複合受託業務（サブリースを受託する場合に当該業務を受託する場合を含みます。）を総
称していいます。以下同じです。
② 運用環境
当期における経済環境について、政府の各種需要喚起策による個人消費の回復や企業の設備投資の増加が見
られた影響もあり、2020年10～12月期の実質GDP成長率が2.8％の増加（年率11.7％の増加）と２期連続のプラ
ス成長となりましたが、2020年通年では4.8％の減少と11年ぶりのマイナス成長となりました。また、金融市
場については、新型コロナウイルス感染症による実体経済の悪化に伴う手元資金の拡充の動きや企業の合併・
買収の動きなどから、日本銀行が公表している「貸出先別貸出金」によれば、2020年12月末時点での総貸出残
高は541兆円、不動産向けの貸出残高は84.3兆円と、非常に高い水準で推移しています。
このような環境下で、本投資法人が主として投資対象とするオフィス、商業施設及びホテルの各市場並びに
不動産売買市場においては、以下の動きが見られます。
オフィスについては、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が公表している「オフィスマーケットレポー
ト 東京 2020Q4」（注）によれば、2020年第４四半期の東京23区の空室率は、前四半期比0.53ポイント増加し
1.87％となっています。新型コロナウイルス感染症予防対策の為、在宅勤務の実施やシェアオフィスサービス
を利用するなどのテレワークの動きが業種を問わず浸透したことなどにより、オフィスの縮小移転や部分解約
を行なう動きなどが見られました。
商業施設については、経済産業省の商業動態統計によると、2020年第４四半期の小売業販売額は前年同期比
2.1％の増加となりました。百貨店ではGo Toキャンペーンなどによる消費の押し上げの影響を受け、第４四半
期は第２四半期に比べて販売額が約２倍になるなど回復の兆しが一定見られた他、日常必需品の販売を主とし
ているスーパーマーケットにおける販売額は全国平均3.6％の増加となり、新型コロナウイルス感染症拡大の
影響下においても堅調に推移しています。また、総務省統計局のサービス産業動向調査によると、飲食店の売
上高は前年同四半期比で21.1％の減少となりました。
ホテルについては、観光庁の宿泊旅行統計調査によると、2020年下半期（７～12月）の延べ宿泊者数は前年
同期比45.7％の減少となりました。また日本政府観光局の公表による訪日外客数も同下半期は98.9％の減少と
なりました。2020年上半期に引き続き新型コロナウイルス感染症による国内外の人の移動の制限により、ホテ
ル業界全体が大きなマイナス影響を受けています。2020年下半期にはGo Toトラベル事業などにより日本国内
の宿泊需要には一部持ち直しの動きも出ていましたが、新型コロナウイルス感染症の収束への先行き不透明感
などから宿泊需要の本格的な回復には相応の時間を要するものと考えられます。また、訪日外客数に関して
は、新型コロナウイルス感染症の世界的な蔓延が続いていることや変異株の存在の確認による入国制限などか
ら、依然として非常に低い水準となっています。
不動産売買市場については、新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けているホテルの売買が引き続き
停滞している一方で、売買市場全体としては、良好な資金調達環境を背景に、特に共同住宅や物流施設などの
アセットタイプでは投資活動の継続が見られた他、本社ビルの売却案件など大型の取引事例も複数観測されま
した。
（注）調査結果の詳細については、株式会社ザイマックス不動産総合研究所のホームページ
（https://soken.xymax.co.jp/）をご参照ください。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
③ 運用状況
当期末日現在において本投資法人が保有する物件は13物件となっています。取得価格の合計は34,105百万
円、総賃貸可能面積は76,010.33㎡、総賃貸面積は75,168.96㎡となりました。当期末日における稼働率は
98.9％となりました。
④ 資金調達の状況
（エクイティ・ファイナンス）
当期は、新投資口の発行による資金調達を実施していません。当期末日現在における出資総額は、22,585百
万円となっています。
（デット・ファイナンス）
当期は、新規物件取得資金の一部に充当するため、2020年９月１日に1,100百万円の借入れを新規に実施し
たほか、2021年１月29日に返済期限が到来した短期借入金1,914百万円および長期借入金2,336百万円について
借り換えを実行しました。
この結果、当期末日現在における借入金残高は12,780百万円となっています。
⑤ 業績の概要
当期の業績は、営業収益1,293百万円、営業利益716百万円、経常利益651百万円、当期純利益650百万円とな
りました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特
別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち
発行済投資口の総口数223,400口の整数倍の最大値である650,317,400円を分配することとしています。この結
果、投資口１口当たりの分配金は2,911円となりました。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
（2）次期の見通し
① 運用全般に関する見通し
（A）外部成長戦略
不動産マネジメントの顧客基盤を通じた幅広い不動産売却ニーズの捕捉
本投資法人は、スポンサーである株式会社ザイマックスとのスポンサー・サポート契約に基づき、ザイマッ
クスグループの顧客基盤から得られる不動産売却ニーズを捕捉し、本投資法人の物件取得機会に繋げることを
目指します。
（B）内部成長戦略
ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ及びネットワークの活用
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループから、各種不動産マネジメント
に関する知見・ノウハウの提供を受けております。これにより、本投資法人は、ザイマックスグループの不動
産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム及び私募ファンドの運用経験等を活かした安
定的かつ効率的な運用を行います。
（C）財務戦略
安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、
安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。
② 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
③ 運用状況の見通し
2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）及び2022年２月期（2021年９月１日～2022年２月28日）に
おける本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでおります。
１口当たり
１口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配金
金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2021年８月期 1,291 676 623 622 2,788 -
2022年２月期 1,321 706 641 640 2,867 -
なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）
及び2022年２月期（2021年９月１日～2022年２月28日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期
純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するもので
はありません。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
2021年８月期（2021年３月１日～2021年８月31日）及び2022年２月期（2021年９月１日～2022年２月28日）の運用状況の
予想の前提条件
項目 前提条件
● 2021年８月期（第７期）（2021年３月１日～2021年８月31日）（184日）
計算期間
● 2022年２月期（第８期）（2021年９月１日～2022年２月28日）（181日）
● 本投資法人が本書の日付現在保有している不動産信託受益権（合計13物件）（以下「現保
有資産」といいます。）を2022年２月期（第８期）末まで保有し続けること及び現保有資
運用資産 産以外に新規物件の取得が行われないことを前提としています。
● 現保有資産以外の新規物件の取得又は現保有資産の処分等により、変動が生ずる可能性が
あります。
● 賃貸事業収益については、現保有資産の締結済みの賃貸借契約の内容、過去のテナント及
び市場の動向等をベースに、テナントの入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や
賃料変動予測等を勘案して算出しています。
● 変動賃料の算定にあたっては、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大や長期化の影
響が今後12ヶ月以上継続するものとして、オペレーター提出の運営予想数値をベースに保
守的に読み直し、賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。なお、2021年
３月11日付でオペレーターが東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い、2021年
３月18日付で手続開始の決定がなされたが、オペレーターよりホテルビスタ仙台の賃貸借
契約を継続したい意向を受領している為、ホテル営業収益の算出においては2021年１月に
合意した契約条件が続くものと仮定して算出しています。
営業収益 [ホテルビスタ仙台]
固定賃料：2022年２月期（第８期）より月額20百万円
変動賃料：2021年８月期（第７期）の毎月の変動賃料は、当月のGOP（注１）に一定歩合
（注２）を乗じて算出した額。2022年２月期（第８期）の毎月の変動賃料は、
当月のGOPから21百万円を差し引いた金額（注３）に一定歩合（注２）を乗じ
て算出した額。
（注１）当月のGOPがマイナスとなった場合は、当月の変動賃料は０円となります。
（注２）各歩合の開示についてはオペレーターの同意が得られていないため非開示とします。
（注３）当月のGOPから21百万円を差し引いた金額がマイナスとなった場合は、当月の変動賃料は０円とな
ります。
● テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと及び不動産等売却損益の発生がないこと
を前提としています。
● 営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
2021年８月期 2022年２月期
（第７期） （第８期）
賃貸事業費用合計 494百万円 493百万円
管理委託費 84百万円 84百万円
修繕費 29百万円 37百万円
公租公課 137百万円 137百万円
減価償却費 135百万円 140百万円
賃貸事業費用以外合計 120百万円 122百万円
営業費用 運用報酬 75百万円 75百万円
● 主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投
資法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績
値）を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
● 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
● 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用
として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する
可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する
金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
● 2021年８月期（第７期）は、支払利息その他融資関連費用として53百万円を見込んでいま
す。
営業外費用
● 2022年２月期（第８期）は、支払利息その他融資関連費用として64百万円を見込んでいま
す。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
● 有利子負債の総額は、2021年８月期（第７期）末において12,780百万円、2022年２月期
（第８期）末において12,780百万円を前提としています。2022年２月期（第８期）におい
て短期借入金500百万円、長期借入金3,088百万円の返済期限が到来しますが、これらの返
有利子負債 済資金については、借入金等で調達する前提としています。
● LTVについては、2021年８月期（第７期）末に34.0％、2022年２月期（第８期）末に
34.0％を見込んでいます。また、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
● 当期末日現在の発行済投資口の総口数223,400口を前提とし、2022年２月期（第８期）末
まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口 ● １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、2021
年８月期（第７期）及び2022年２月期（第８期）の予想期末発行済投資口の総口数
223,400口により算出しています。
● １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金 配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ● 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
含まない） む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
があります。
１口当たり ● 利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点において行う
利益超過分配金 予定はありません。
● 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会の
定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提とし
その他 ています。
● 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
２．財務諸表
（1）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年８月31日) (2021年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,022,211 986,598
信託現金及び信託預金 1,974,404 1,881,240
営業未収入金 21,642 17,736
前払費用 32,279 37,043
その他 554 865
流動資産合計 3,051,092 2,923,484
固定資産
有形固定資産
工具、器具及び備品 109,618 109,618
減価償却累計額 △69,781 △82,383
工具、器具及び備品（純額） 39,837 27,234
信託建物 9,309,855 9,524,508
減価償却累計額 △539,569 △657,756
信託建物（純額） 8,770,285 8,866,751
信託構築物 54,827 73,944
減価償却累計額 △4,415 △5,989
信託構築物（純額） 50,411 67,954
信託工具、器具及び備品 28,437 29,743
減価償却累計額 △3,402 △5,877
信託工具、器具及び備品（純額） 25,034 23,865
信託土地 24,606,271 25,529,781
信託建設仮勘定 5,511 -
有形固定資産合計 33,497,350 34,515,588
投資その他の資産
長期前払費用 39,058 46,443
繰延税金資産 11 13
差入敷金及び保証金 22,600 22,600
その他 106,862 128,095
投資その他の資産合計 168,532 197,153
固定資産合計 33,665,883 34,712,741
資産合計 36,716,975 37,636,226
- 7 -
ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2020年８月31日) (2021年２月28日)
負債の部
流動負債
営業未払金 125,758 100,018
短期借入金 814,000 500,000
1年内返済予定の長期借入金 2,336,000 3,088,000
未払金 105,716 94,359
未払法人税等 841 891
未払消費税等 34,459 7,973
前受金 198,430 166,214
その他 3,501 9,347
流動負債合計 3,618,707 3,966,804
固定負債
長期借入金 8,530,000 9,192,000
信託預り敷金及び保証金 1,258,186 1,241,265
固定負債合計 9,788,186 10,433,265
負債合計 13,406,893 14,400,070
純資産の部
投資主資本
出資総額 22,585,746 22,585,746
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 724,336 650,410
剰余金合計 724,336 650,410
投資主資本合計 23,310,082 23,236,156
純資産合計 ※１ 23,310,082 ※１ 23,236,156
負債純資産合計 36,716,975 37,636,226
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（2）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
営業収益
賃貸事業収入 ※１1,258,613 ※１ 1,200,153
その他賃貸事業収入 ※１ 105,909 ※１ 93,222
営業収益合計 1,364,523 1,293,375
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 469,247 ※１ 456,312
資産運用報酬 78,106 76,213
資産保管手数料 823 826
一般事務委託手数料 9,932 10,641
役員報酬 2,400 2,400
その他営業費用 32,050 30,499
営業費用合計 592,560 576,894
営業利益 771,962 716,481
営業外収益
受取利息 14 14
受取保険金 － 475
営業外収益合計 14 490
営業外費用
支払利息 36,745 37,894
融資関連費用 10,194 27,850
営業外費用合計 46,940 65,744
経常利益 725,036 651,227
税引前当期純利益 725,036 651,227
法人税、住民税及び事業税 843 893
法人税等調整額 4 △2
法人税等合計 848 891
当期純利益 724,188 650,336
前期繰越利益 147 73
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 724,336 650,410
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（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 22,585,746 671,911 671,911 23,257,657 23,257,657
当期変動額
剰余金の配当 △671,763 △671,763 △671,763 △671,763
当期純利益 724,188 724,188 724,188 724,188
当期変動額合計 - 52,424 52,424 52,424 52,424
当期末残高 ※１ 22,585,746 724,336 724,336 23,310,082 23,310,082
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 22,585,746 724,336 724,336 23,310,082 23,310,082
当期変動額
剰余金の配当 △724,262 △724,262 △724,262 △724,262
当期純利益 650,336 650,336 650,336 650,336
当期変動額合計 - △73,925 △73,925 △73,925 △73,925
当期末残高 ※１ 22,585,746 650,410 650,410 23,236,156 23,236,156
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（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
区分 自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
Ⅰ 当期未処分利益 724,336,212円 650,410,246円
Ⅱ 分配金の額 724,262,800円 650,317,400円
（投資口１口当たり分配金の額） （3,242円） （2,911円）
Ⅲ 次期繰越利益 73,412円 92,846円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項に定め 本投資法人の規約第35条第１項に定め
る金銭の分配の方針に従い、分配金の る金銭の分配の方針に従い、分配金の
額は利益金額を限度とし、租税特別措 額は利益金額を限度とし、租税特別措
置法第67条の15に規定されている本投 置法第67条の15に規定されている本投
資法人の配当可能利益の金額の100分 資法人の配当可能利益の金額の100分
の90に相当する金額を超えるものとし の90に相当する金額を超えるものとし
ております。かかる方針により、当期 ております。かかる方針により、当期
未処分利益を超えない額で発行済投資 未処分利益を超えない額で発行済投資
口の総口数223,400口の整数倍の最大 口の総口数223,400口の整数倍の最大
値となる724,262,800円を利益分配金 値となる650,317,400円を利益分配金
として分配することとしました。 として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第35条第２項 なお、本投資法人の規約第35条第２項
に定める利益を超えた金銭の分配は行 に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。 いません。
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（5）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 725,036 651,227
減価償却費 129,226 134,838
受取利息 △14 △14
支払利息 36,745 37,894
営業未収入金の増減額（△は増加） 2,261 3,906
前払費用の増減額（△は増加） 1,467 △4,764
営業未払金の増減額（△は減少） 12,325 △28,705
未払金の増減額（△は減少） 9,427 △5,845
未払消費税等の増減額（△は減少） 5,112 △26,486
前受金の増減額（△は減少） 14,734 △32,216
長期前払費用の増減額（△は増加） 2,052 △7,385
その他 △16,030 △18,258
小計 922,345 704,190
利息の受取額 14 14
利息の支払額 △36,943 △37,420
法人税等の支払額 △939 △843
営業活動によるキャッシュ・フロー 884,477 665,941
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △121,636 △1,155,620
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △17,399 △80,874
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 22,611 65,723
投資活動によるキャッシュ・フロー △116,424 △1,170,772
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 1,600,000
短期借入金の返済による支出 － △1,914,000
長期借入れによる収入 － 3,750,000
長期借入金の返済による支出 － △2,336,000
分配金の支払額 △672,343 △723,945
財務活動によるキャッシュ・フロー △672,343 376,054
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 95,710 △128,776
現金及び現金同等物の期首残高 2,900,905 2,996,615
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 2,996,615 ※１ 2,867,839
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（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の
とおりです。
建物 ３～63年
構築物 10～51年
工具、器具及び備品 ２～13年
（２）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、
都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対
応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資
法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該
不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資
産税等相当額は、前期は該当がなく、当期は4,383千円です。
３．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用し
ています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクを
ヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。
４．キャッシュ・フロー計算書にお キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現
ける資金の範囲 金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能で
あり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月
以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のための基 （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建
設仮勘定
③ 信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資
産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入していま
す。
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[未適用の会計基準等]
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号2020年３月31日企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号2020年３月31日企業会計基準委員
会）
※１．概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基
準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいては
Topic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15
日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包
括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。企業会計基準委員会の収益認識に関する
会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の１つである財務諸表間の比
較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとさ
れ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない
範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※２.適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
※３.当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号2019年７月４日企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号2019年７月４日企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号2019年７月４日企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号2020年３月31日企業会計基準委
員会）
※１．概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の
詳細なガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準において
はAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業会計基
準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準と
の整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方
法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定
めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間
の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
※２.適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
※３.当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号2020年３月31日企業会計基準委員会）
※１．概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第１号「財務諸表の表示」（以下「IAS
第１号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者
にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄
せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基準」）が開発
され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではな
く、原則（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開
発にあたっては、IAS第１号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
※２.適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
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・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号2020年３月31日企業会
計基準委員会）
※１．概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実に
ついて検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開
示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の
充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないた
めに、企業会計原則注解（注1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
※２.適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
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（8）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
50,000千円 50,000千円
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,107,412 1,052,005
共益費収入 151,201 1,258,613 148,148 1,200,153
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 54,508 53,885
駐車場収入 31,548 32,164
その他賃貸収入 19,852 105,909 7,172 93,222
不動産賃貸事業収益合計 1,364,523 1,293,375
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 133,746 133,386
外注委託費 84,120 84,331
水道光熱費 49,901 45,456
修繕費 31,670 31,927
損害保険料 3,541 3,517
減価償却費 129,226 134,838
その他賃貸事業費用 37,040 469,247 22,854 456,312
不動産賃貸事業費用合計 469,247 456,312
C.不動産賃貸事業損益（A－B） 895,276 837,062
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
発行可能投資口総口数 5,000,000口 5,000,000口
発行済投資口の総口数 223,400口 223,400口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
現金及び預金 1,022,211千円 986,598千円
信託現金及び信託預金 1,974,404千円 1,881,240千円
現金及び現金同等物 2,996,615千円 2,867,839千円
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[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたって、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法
人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を行
います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預
金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、
投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています
が、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定していま
す。
借入金は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期限において代替資金が調
達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動
性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性
リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていま
すが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。
なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「２．金融商品の時価等に関する事項」をご参
照ください。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されていますが、原則と
して返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価格のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することに
より、当該価額が変動することがあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバテ
ィブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではあ
りません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年８月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注２）をご参
照ください）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
（１）現金及び預金 1,022,211 1,022,211 -
（２）信託現金及び信託預金 1,974,404 1,974,404 -
資産計 2,996,615 2,996,615 -
（１）短期借入金 814,000 814,000 -
（２）１年内返済予定の長期借入金 2,336,000 2,336,000 -
（３）長期借入金 8,530,000 8,567,813 37,813
負債計 11,680,000 11,717,813 37,813
デリバティブ取引 - - -
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2021年２月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注２）をご参
照ください）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
（１）現金及び預金 986,598 986,598 -
（２）信託現金及び信託預金 1,881,240 1,881,240 -
資産計 2,867,839 2,867,839 -
（１）短期借入金 500,000 500,000 -
（２）１年内返済予定の長期借入金 3,088,000 3,088,000 -
（３）長期借入金 9,192,000 9,200,968 8,968
負債計 12,780,000 12,788,968 8,968
デリバティブ取引 - - -
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によ
っています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似してい
ると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変
動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引」をご参照ください。）及び固定金利による長期借入金の
時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期限までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引
いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記［デリバティブ取引に関する注記］をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期 当期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
信託預り敷金及び保証金 1,258,186千円 1,241,265千円
（※）信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の
可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて
困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
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（注３）金銭債権の決算日（2020年８月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 1,022,211 - - - - -
信託現金及び
1,974,404 - - - - -
信託預金
合計 2,996,615 - - - - -
金銭債権の決算日（2021年２月28日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 986,598 - - - - -
信託現金及び
1,881,240 - - - - -
信託預金
合計 2,867,839 - - - - -
（注４）借入金の決算日（2020年８月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 814,000 - - - - -
長期借入金 2,336,000 3,088,000 2,646,000 2,796,000 - -
合計 3,150,000 3,088,000 2,646,000 2,796,000 - -
借入金の決算日（2021年２月28日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 500,000 - - - - -
長期借入金 3,088,000 2,796,000 3,426,000 1,920,000 1,050,000 -
合計 3,588,000 2,796,000 3,426,000 1,920,000 1,050,000 -
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［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年２月28日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2020年８月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下の
とおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の 主な 契約額等（注１）
デリバティブ取引の種類等 時価
方法 ヘッジ対象 うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 2,336,000 - （注２）
の特例処理 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期
借入金の時価に含めて記載しています（前記［金融商品に関する注記］２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の
算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債（２）１年内返済予定の長期借入金をご参照ください。）。
当期（2021年２月28日）
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下の
とおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の 主な 契約額等（注１）
デリバティブ取引の種類等 時価
方法 ヘッジ対象 うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 630,000 630,000 （注２）
の特例処理 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期
借入金の時価に含めて記載しています（前記［金融商品に関する注記］２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の
算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債（３）長期借入金をご参照ください。）。
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[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2020年８月31日 2021年２月28日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 11 13
繰延税金資産合計 11 13
繰延税金資産の純額 11 13
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因
となった主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2020年８月31日 2021年２月28日
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △ 31.43 △ 31.42
その他 0.09 0.10
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.12 0.14
[関連当事者との取引に関する注記]
１.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
２.関連会社等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
３.兄弟会社等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
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４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
議決権等
会社等の 資本金又 事業の内 の所有 関係内容 取引金額 期末残高
取引の内
属性 名称又は 所在地 は出資金 容又は職 （被所 （千円） 科目 (千円)
容
氏名 （千円） 業 有）割合 役員の兼 事業上の （注２） （注２）
（％） 任等 関係
本投資法
人執行役
員兼株式 本投資法人執行役
会社ザイ 員兼株式会社ザイ 資産運用
役員 稲月伸仁 - - マックス - マックス不動産投 報酬等 78,106 未払金 85,917
不動産投 資顧問代表取締役 （注３）
資顧問代 社長
表取締役
社長
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬等の額は、稲月伸仁が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の代表者として行った取引であり、報
酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
（注４）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
議決権等
会社等の 資本金又 事業の内 の所有 関係内容 取引金額 期末残高
取引の内
属性 名称又は 所在地 は出資金 容又は職 （被所 （千円） 科目 (千円)
容
氏名 （千円） 業 有）割合 役員の兼 事業上の （注２） （注２）
（％） 任等 関係
本投資法
人執行役
員兼株式 本投資法人執行役
会社ザイ 員兼株式会社ザイ 資産運用
役員 稲月伸仁 - - マックス - マックス不動産投 報酬等 76,213 未払金 83,835
不動産投 資顧問代表取締役 （注３）
資顧問代 社長
表取締役
社長
（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
（注２）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬等の額は、稲月伸仁が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の代表者として行った取引であり、報
酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
（注４）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
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[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社新都市ライフホールディングス 非開示（注） 不動産賃貸事業
株式会社ザイマックス 141,284 不動産賃貸事業
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社新都市ライフホールディングス 非開示（注） 不動産賃貸事業
野原ホールディングス株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
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[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有していま
す。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
貸借対照表計上額 33,491,839 34,515,588
期首残高 33,476,361 33,491,839
期中増減額 15,478 1,023,748
期末残高 33,491,839 34,515,588
期末時価 43,225,000 44,416,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（144,705千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（129,226千
円）によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権１物件の取得（1,085,958千円）及び資本的
支出（72,627千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（134,838千円）によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
（注４）貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[１口当たり情報に関する注記]
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
１口当たり純資産額 104,342円 104,011円
１口当たり当期純利益 3,241円 2,911円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口
調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
当期純利益（千円） 724,188 650,336
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 724,188 650,336
期中平均投資口数（口） 223,400 223,400
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[開示の省略]
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信に
おける開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（9）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降当期末日までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（千円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2017年９月14日 私募設立 3,000 3,000 300,000 300,000 （注１）
2018年２月14日 公募増資 209,905 212,905 21,224,544 21,524,544 （注２）
2018年３月20日 第三者割当増資 10,495 223,400 1,061,201 22,585,746 （注３）
（注１）１口当たり発行価格100,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格105,000円（発行価額101,115円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
行しました。
（注３）１口当たり発行価額101,115円にて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
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３．参考情報
（1）投資状況
前期 当期
2020年８月31日現在 2021年２月28日現在
地域
資産の種類 用途
（注１）
保有総額 保有総額
対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
（％）（注３） （％）（注３）
（注２） （注２）
都心５区 14,444 39.3 14,438 38.4
オフィス 東京23区 1,176 3.2 1,173 3.1
東京経済圏 2,591 7.1 2,599 6.9
信託不動産 東京経済圏 8,206 22.4 8,193 21.8
商業施設
政令指定都市 - - 1,083 2.9
ホテル 政令指定都市 4,307 11.7 4,277 11.4
その他 政令指定都市 2,765 7.5 2,749 7.3
信託不動産合計 33,491 91.2 34,515 91.7
預金・その他の資産（注４） 3,225 8.8 3,120 8.3
資産総額 36,716 100.0 37,636 100.0
（注１）「都心５区」とは、東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「東京23区」には「都心５区」を含みません。
「東京経済圏」とは、「都心５区」「東京23区」を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注２）「保有総額」は、各期末日における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円
未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随する動産の帳簿価額を
含みます。
（注３）「対総資産比率」については、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「預金・その他の資産」は、信託建設仮勘定の金額を含みます。
前期 当期
2020年８月31日現在 2021年２月28日現在
金額 金額
対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
（％）（注２） （％）（注２）
（注１） （注１）
負債総額 13,406 36.5 14,400 38.3
純資産総額 23,310 63.5 23,236 61.7
資産総額 36,716 100.0 37,636 100.0
（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、決算日時点における貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて
記載しています。
（注２）「対総資産比率」については、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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（2）投資資産
①運用資産の概要
当期末日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して
「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。
投資
物件 取得価格 当期末 鑑定評価額
取得 比率 所有
分類 番号 物件名称 所在地 （百万円） 帳簿価額 （百万円）
年月日 （％） 形態
(注１) (注２) （百万円） (注４)
(注３)
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-01 2,500 7.3 2,515 3,120
西新橋ビル 港区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-02 4,250 12.5 4,368 5,740
岩本町ビル 千代田区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-03 5,020 14.7 5,058 7,300
新宿御苑ビル 新宿区 ２月16日 受益権
オ ザイマックス 東京都 2018年 信託
フ OF-04 880 2.6 890 1,220
神谷町ビル 港区 ２月16日 受益権
ィ
ス ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-05 1,550 4.5 1,605 2,140
東麻布ビル 港区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-06 1,150 3.4 1,173 1,620
東上野ビル 台東区 ２月16日 受益権
ザイマックス 東京都 2018年 信託
OF-07 2,600 7.6 2,599 3,570
八王子ビル 八王子市 ２月16日 受益権
小計／平均 - - 17,950 52.6 18,211 24,710 -
神奈川県 2018年 信託
RT-01 ミューザ川崎 4,100 12.0 4,095 5,390
川崎市 ２月16日 受益権
ライフ川崎御 神奈川県 2018年 信託
RT-02 790 2.3 794 976
商 幸店 川崎市 ２月16日 受益権
業
ヴィータ聖蹟 東京都 2018年 信託
施 RT-03 3,100 9.1 3,303 3,870
桜ヶ丘 多摩市 ２月16日 受益権
設
大阪府 2020年 信託
RT-04 ライフ福泉店 1,065 3.1 1,083 1,090
堺市 ９月１日 受益権
小計／平均 - - 9,055 26.6 9,277 11,326 -
信託
ホ ホテルビスタ 宮城県 2018年 受益権及び
HT-01 4,400 12.9 4,277 5,170
テ 仙台 仙台市 ２月16日 ホテルに付
ル 随する動産
小計／平均 - - 4,400 12.9 4,277 5,170 -
そ ルネッサンス 福岡県 2018年 信託
OT-01 2,700 7.9 2,749 3,210
の 21千早 福岡市 ２月16日 受益権
他 小計／平均 - - 2,700 7.9 2,749 3,210 -
合計／平均 - - 34,105 100.0 34,515 44,416 -
（注１）「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号につ
いて、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
（注２）「取得価格」は、保有資産の取得に要する諸費用（媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（各保有資産に係る信託受益権売買契
約書等に記載された不動産等の売買代金の金額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方
消費税を含みません。
（注３）「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記
載しています。
（注４）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託してお
り、「鑑定評価額」は、2021年２月28日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
②賃貸借の状況
賃貸事業収益 敷金・保証金 賃貸面積 賃貸可能面積 稼働率
物件 建築時期 テナント数
物件名称 （百万円） （百万円） （㎡） （㎡） （％）
番号 （注１） （注２）
（注３） （注４） （注５） （注６） （注７）
2000年
OF-01 ザイマックス西新橋ビル 8 81 127 1,897.75 1,897.75 100.0
８月22日
2001年
OF-02 ザイマックス岩本町ビル 14 140 187 4,152.30 4,152.30 100.0
３月22日
2001年
OF-03 ザイマックス新宿御苑ビル 6 184 259 4,792.13 4,792.13 100.0
２月28日
1991年
OF-04 ザイマックス神谷町ビル 7 41 50 1,205.29 1,205.29 100.0
４月30日
1999年
OF-05 ザイマックス東麻布ビル 4 47 61 1,511.97 2,016.00 75.0
11月30日
1999年
OF-06 ザイマックス東上野ビル 8 48 70 1,735.34 1,735.34 100.0
４月９日
1993年
OF-07 ザイマックス八王子ビル 23 127 153 5,322.89 5,556.03 95.8
１月26日
2004年
RT-01 ミューザ川崎 18 171 216 3,703.87 3,703.87 100.0
１月７日
1997年 非開示 非開示
RT-02 ライフ川崎御幸店 1 2,677.54 2,677.54 100.0
１月13日 （注８） （注８）
1999年 非開示 非開示
RT-03 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 1 27,610.61 27,610.61 100.0
９月17日 （注８） （注８）
1996年 非開示 非開示
RT-04 ライフ福泉店 1 3,309.29 3,309.29 100.0
12月17日 （注８） （注８）
2016年 非開示 非開示
HT-01 ホテルビスタ仙台 1 7,066.25 7,066.25 100.0
３月14日 （注８） （注８）
2006年
OT-01 ルネッサンス21千早 139 109 24 10,183.73 10,287.93 99.0
10月19日
合計／平均 - 231 1,293 1,241 75,168.96 76,010.33 98.9
（注１）「建築時期」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注２）「テナント数」は、当期末日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に基づく当該信託不動産に関するテ
ナント数（パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント数）の合計を記載しています。
（注３）「賃貸事業収益」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収益（その他賃貸事業収入を含みま
す。）の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、当期末日現在における各信託不動産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき単位未満
を切り捨てて記載しています。
（注５）「賃貸面積」は、当期末日現在における各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸
面積の合計を記載しています。
（注６）「賃貸可能面積」は、当期末日現在における各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく
賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、当期末日現在における各信託不動産に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入し
て記載しています。
（注８）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
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ザイマックス・リート投資法人（3488）2021年２月期決算短信
③不動産鑑定評価書の概要
収益価格
鑑定 最終
物件 鑑定評価機関 直接還元法 還元 DCF法
分類 物件名称 評価額 割引率 還元
番号 （注２） による価格 利回り による価格
（百万円） （％） 利回り
（百万円） （％） （百万円）