第6期 （2021年2⽉期）
決算説明会資料
証券コード︓3488
本投資法⼈の基本理念と特徴
本投資法⼈は、国内No.１のプロパティマネジメント実績を有するザイマックスグループの知⾒・ノウハウを
基盤とした「マネジメント⼒」「⾒極め⼒」「ソーシング⼒」の３つの⼒を最⼤限活⽤し、個々の不動産の価
値を⾒極め、投資主価値の最⼤化を実現します。
⽤語 定義
⽬次 期末⽇を調査の時点として本投資法⼈の規約及び｢投資法⼈
の計算に関する規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後
期末算定価額
の改正を含む。）に基づき取得した、不動産鑑定⼠による
鑑定評価額⼜は調査価額による価格を記載しています
Ⅰ.第6期決算概要・運⽤報告 3 含み益額 不動産等の期末算定価額－期末帳簿価額
総資産LTV 有利⼦負債残⾼÷総資産
鑑定LTV 有利⼦負債残⾼÷（総資産＋含み益）
１⼝当たり純資産 （純資産－分配⾦総額）÷発⾏済投資⼝の総⼝数
Ⅱ.業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略 10 １⼝当たりNAV （純資産＋含み益－分配⾦総額）÷発⾏済投資⼝の総⼝数
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代⾦
取得価格 をいい、消費税及び地⽅消費税並びに売買⼿数料等の諸費
⽤を含みません
＜注＞
Ⅲ. ESG 31 本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載⾦額は単位未満を
切り捨て、⽐率は⼩数第2位を四捨五⼊しています。
本資料において、物件名は以下の略称を⽤いています。
ザイマックス⻄新橋ビル ︓⻄新橋 ザイマックス岩本町ビル︓岩本町
ザイマックス新宿御苑ビル︓新宿御苑 ザイマックス神⾕町ビル︓神⾕町
ザイマックス東⿇布ビル ︓東⿇布 ザイマックス東上野ビル︓東上野
APPENDIX 36 ザイマックス⼋王⼦ビル ︓⼋王⼦
ライフ川崎御幸店
ミューザ川崎
︓川崎御幸 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘
︓ミューザ
︓聖蹟桜ヶ丘
ライフ福泉店 ︓福泉 ホテルビスタ仙台 ︓仙台
ルネッサンス21千早 ︓千早
2
第6期決算概要・運⽤報告
第6期決算概要・運⽤報告
運営ハイライト
新型コロナウイルスの影響が継続する中、アセット毎・テナント毎の状況に応じたポートフォリオ運営を実
施しました。
┃ポートフォリオ運営ハイライト┃
新型コロナウイルス影響
賃料減額対応 解約申し⼊れ
緊急事態宣⾔の発出の影響で、リーシング期間が通常期よりも⻑期化
オフィス テナントからの賃料減額要請に対しては、個別具体的に検討のうえで対応 2件/70件 0件/70件
⼀部テナントとの間では賃料の増額改定に成功
商業テナントとの賃貸借契約は固定賃料であり、売上減少による減収なし
商業施設 マルチテナント型商業施設（ミューザ）のテナント売上は、前年同期間と 1件/21件 0件/21件
の対⽐で約83％まで回復
ホテルオペレーターからの賃料減免要請に対し、⼀時的に完全GOP連動型
ホ テ ル 1件/1件 ―
契約とすることで合意
期末稼働率99.0％（前期末⽐＋2.3％）
そ の 他（住宅） 0件/139件 ―
⼊替による住⼾区画の値上げの実現、店舗区画の賃料増額改定実施
外 部 成 ⻑ 期初にライフ福泉店取得
財 務 戦 略 リファイナンス時に新規⾏の招聘、⻑期化、固定化を実現（7ページ参照）
4
第6期決算概要・運⽤報告
第6期決算概要①
営業収益は直近予想⽐△0.5％の1,293百万円、当期純利益は同3.0％の650百万円となりました。
単位︓百万円
第6期 第6期 差異 主なポイント DPU
予想(A) 実績(B) (B)-(A) （+︓増益要因、△︓減益要因） 換算
営業収益
営業収益 1,300 1,293 △7
オフィス賃料の⼀時減免 △5.8百万円
△12円
収⼊ストレスの不発⽣ +3.1百万円
営業費⽤ 602 576 △25 ホテル賃料の計画⽐減 △3.1百万円 △14円
⽔光熱収⼊の計画⽐減 △2.2百万円 △10円
営業利益 698 716 18
営業費⽤
原状回復費⽤の計画⽐減 ＋6.2百万円 ＋27円
経常利益 631 651 19
⽔光熱原価の計画⽐減 +7.7百万円 ＋34円
当期純利益 630 650 19 リーシングコストの不発⽣ +13.5百万円 ＋60円
営業外収⽀
１⼝当たり
分配⾦ 2,822円 2,911円 89円
⽀払利息の計画⽐減 ＋1.1百万円 ＋4円
* 第6期の運⽤⽇数︓181⽇
5
第6期決算概要・運⽤報告
第6期決算概要②・アセットタイプ別稼働率
┃ポートフォリオ┃ ┃財務状況┃
13物件
資産規模 期末有利⼦負債 12,780百万円
34,105百万円
期末算定価額 44,416百万円 総資産LTV 34.0％
（鑑定LTV26.9％）
含み益額 9,900百万円 １⼝当たり純資産額 101,100円
（含み益率28.7％）
NOI利回り* 5.7％ １⼝当たりNAV 145,417円
* NOI利回り︓第6期実績NOIを年換算した額÷取得価格の合計額
┃アセットタイプ別稼働率┃
（%） 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.6%
100% 100%
100
100%
99.3% 99.1% 99.2% 全体
99.5% 99.5% 99.0%
99.2%
98
98% 98.8% 98.9% 98.9% 98.9% オフィス
99.0% 98.8% 98.7%
97.0%
96
96% 96.7% オフィス
95.1% 96.5%
（店舗・附置住宅を除く）
94.3%
商業、ホテル
94
94%
92.7%
その他（住宅）
92
92% 91.0%
90
90%
第1期末時点 第2期末時点 第3期末時点 第4期末時点 第5期末時点 第6期末時点
6
第6期決算概要・運⽤報告
第6期末の財務状況
安定性及び健全性を重視し、かつ資⾦調達の機動性を確保する財務基盤を構築しています。
┃借⼊状況┃ ┃レンダーシェア┃
スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地⽅銀⾏等を中⼼に
みずほ銀⾏ 24.7%
幅広い、かつ、安定的なレンダーフォーメーションを構築 三井住友銀⾏ 18.4%
三菱UFJ銀⾏ 13.3%
総資産LTV50％迄の借⼊れ余⼒︓約120億円
⻄⽇本シティ銀⾏ 7.8%
参加⾦融機関数 福岡銀⾏ 7.8%
有利⼦負債残⾼ 平均残存期間 平均利率
13社 りそな銀⾏ 7.0%
127.8億円 2年5ヶ⽉ 0.598％
新⽣銀⾏ 4.5%
借⼊⾦額 広島銀⾏ 3.9%
127.8億円 あおぞら銀⾏ 3.9%
千葉銀⾏ 2.3%
固定⾦利⽐率 ⻑期借⼊⾦⽐率 総資産LTV
肥後銀⾏ 3.1%
89.0％ 96.1％ 34.0％ 富国⽣命 2.3%
みずほ信託銀⾏ 0.8%
┃マチュリティラダー┃ ┃第6期リファイナンスによる指標の変化┃
（百万円） リファイナンスにより返済期限を分散
5,000 第6期初時点 第6期末時点
4,250
4,000
3,588
3,426 有利⼦負債残⾼ 127.8億円 127.8億円
3,000 2,796
平均残存期間 1年6ヶ⽉ 2年5ヶ⽉
2,000 1,920
1,050 固定⾦利⽐率 79.1％ 89.0％
1,000
0
⻑期借⼊⾦⽐率 85.0％ 96.1％
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期
7
第6期決算概要・運⽤報告
テナント⼊替・契約更新による賃料収益拡⼤実績
第6期までのテナント⼊替と契約更新時の改定により、⽉額1,084万円の収益拡⼤を達成しています。
┃テナント新規⼊居（リテナント）の状況┃ ・オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザ
（坪） （％）
500 50
増額⾯積 賃料増減率*3
400 350.97坪 348.38坪 40 第6期ハイライト
300 30 ✔新規契約１区画（⼋王⼦）
248.49坪
鑑定賃料単価⽔準を維持しつつ、
200 169.50坪 20 ダウンタイム無く契約開始
318.53坪 97.59坪
100 218.64坪 10
144.66坪 97.59坪 25.94坪
61.85坪
0 0
第6期までの賃料増減額
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 6期平均 合計/⽉
増額⼊替率*1 17.6％ 88.0％ 85.3％ 91.4％ 100.0％ 0.0％ 67.8% +4,047,113円
退去率*2 4.2％ 3.5％ 2.0％ 4.3％ 2.3％ 2.0％ 2.6％ (＋29.6％）
┃契約更新の状況┃ ・オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザ
（坪） （％） 第6期ハイライト
1,945.54坪 1,887.28坪
2,000 16
増額更改 賃料増減率*3 ✔減額1区画（ミューザ飲⾷短期契約）
1,600 1,277.48坪 1,433.01坪
1,271.69坪 12 ✔増額更新（3区画）
1,200 第5期末時点で鑑定賃料単価と10％以上の
8
800 716.54坪 レントギャップがあった7区画（548.33坪）
1,408.96坪 1,107.07坪 4
400 747.50坪 のうち、3区画（231.58坪）を増額更新
468.62坪 231.58坪
0 0
‐400 ‐4 第6期までの賃料増減額
合計/⽉
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 6期平均
+6,798,254円
増額改定率*⁴ 0％ 58.8％ 72.4％ 36.7％ 57.2% 16.2% 46.5% （+10.7％）
*1
*2
増額⼊替率︓オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザの増額⼊替⾯積÷各物件の新規⼊居⾯積
退去率︓オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザの退去⾯積÷各物件の総賃貸可能⾯積
第6期までの⼊替 契約更新
・ 約＋1,084万円/⽉
*3 賃料増減率︓（⼊替後⼜は更新後の共益費を含む坪当たり賃料単価 - ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり賃料単価）
による賃料増減額累計 （第1期初⽐+14.0％）
÷ ⼊替前⼜は更新前の共益費を含む坪当たり賃料単価
*4 増額改定率︓オフィス7物件（附置住宅除く）及びミューザの増額改定⾯積÷各物件の更新⾯積の合計
8
第6期決算概要・運⽤報告
レントギャップの推移・今後の更新区画
継続的な賃料増額の成果により、鑑定賃料単価とのレントギャップは解消。
┃オフィス6物件*¹におけるレントギャップ推移┃（附置住宅・店舗を除く）
①想定新規賃料単価︓ザイマックス独⾃のマーケット分析等に基づきテナント⼊替時の新規賃料として想定する単価
②鑑定賃料単価 ︓継続鑑定において採⽤されている賃料単価 18,192円
18,009円
（円） ■契約賃料単価 ■鑑定賃料単価 ■想定新規賃料単価 対新規賃料レントギャップ 対鑑定賃料レントギャップ （％）
18,177円
20,000 16,277円 15%
0.6％ 0.9％
15,000 △6.1％ △4.5％ △4.1％ 0%
△7.7％ △0.1％
△15.7％ △14.9％
10,000 △6.6％ ‐15%
5,000 ‐30%
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末
┃オフィス6物件*¹における今後の更新予定⾯積┃（附置住宅・店舗を除く） オフィス6物件*¹における総賃貸可能⾯積 4,485.88坪
（坪） 1,483.58 ■①・②ともにレントギャップのない区画
1,600 （15区画） ■①想定新規賃料単価のみ とレントギャップのある区画
1,400 ■②鑑定賃料単価 とレントギャップのある区画
②のうち10％以上のレントギャップがある区画
1,200
764.43
1,000 （6区画） 649.39
800 （10区画）
95.84 425.06 95.84（2区画）
600
（2区画） （9区画）
（5区画）
400 623.31 68.43 186.83 553.55
（8区画）
（7区画） （1区画） （3区画）
200
144.66(2区画) 211.97(2区画) 356.63 138.91
（2区画） 47.92
166.32(3区画)
0 （4区画） （1区画）
第7期 第8期 第9期 第10期
*1 ⻄新橋、岩本町、新宿御苑、神⾕町、東⿇布、東上野の6物件を総称していいます。 *2 各賃料単価︓共益費を含む⽉額賃料単価を賃貸⾯積に応じ加重平均 9
業績予想・
本投資法⼈の成⻑戦略
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
環境認識・今後のポイント
環境認識 今後のポイント
新型コロナウイルスの影響により、各企業がオフィス戦略を模
スポンサーグループのネットワークを活⽤し、賃貸マーケット
索し始めており、オフィスの「使われ⽅」に変化がみられるが、
の動向を早期に把握し、個々の物件の市場価値を⾒極め、妥協
都⼼部に本社を構えるニーズも依然として存在
しない賃料⽬線を維持
⼤企業においては、BCPや社員の健康と安全への意識の⾼まり
CFダウンタイムが従前よりも⻑期化する傾向にあるが、「⽴地
オフィス を受け「働き⽅改⾰」が加速し、サテライトオフィスのニーズ
の良さ」、「管理の質の⾼さ」といった優位性を活かし、優良
も顕在化
なテナントを誘致
本社ビルが「集まる場」であることは新型コロナウイルス感染
テナントリレーションや感染症対策等も含めた丁寧な運営によ
拡⼤前後で不変であり、⽴地や管理⾯等で優れたビルが競争⼒
り、既存テナントの退去リスクを軽減
を持つ
業種や事業規模による差異はあるが、総じて郊外型・デイリー ほぼ全てのテナントとの契約は固定賃料型であるが、テナント
商 業 ユース型の施設は底堅い売上傾向 の業況把握のため売上動向を注視
ホテルオペレーターの⺠事再⽣⼿続き開始 テナント⺠事再⽣⼿続きの動向を注視（原契約の継続意向は確
ホテル 認済み）
客室売上は回復傾向にあるが、新型コロナウイルスの感染再拡
⼤もあり、楽観視はできない状況 客室売上の動向を注視するとともに、コスト⾯の適正管理も実施
⼀定の利回り⽬線を堅持しつつ、物件ポテンシャルを的確に⾒
極め、パイプラインを積上げ
外 部 成 ⻑ 売買マーケットでは厳しい取得競争が継続 低位なLTV⽔準（第6期末時点︓34.0％）を背景に、借⼊余⼒
財 務 戦 略 ⾦融機関の融資姿勢に⼤きな変化はない の戦略的な活⽤を継続
スポンサーグループと連携し、レンダーリレーションの深耕を
継続
11
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第7期・第8期業績予想の前提
新型コロナウイルスの影響によるオフィスリーシングの⻑期化傾向やホテルの営業成績の不確実性を踏ま
え、第7期及び第8期の業績予想においては、⼀定の範囲で減収を織り込んだ計画を⽴案しています。
【第7期】稼働率︓第6期末時点の稼働率97.0％に対し94.7％で計画
オフィス 【第8期】稼働率︓93.5％で計画
（参考）リーマンショック後のボトム年平均稼働率95.9％（2010年度）（21ページ参照）
商業施設 各テナントとの契約条件から、第7期・第8期とも⼤きな変動は⾒込んでいません。
物件運営関連
【第7期】GOPと完全連動型の賃料形態
ホ テ ル 期中の想定RevPAR5,132円、2019年の同期間対⽐約37％のGOP⽔準で計画
【第8期】固定賃料+変動賃料の賃料形態となるが、固定賃料収⼊のみを⾒込む。
そ の 他 リテナント順調であり、⼤きな変動は⾒込んでいません。
販管費及び⼀般管理費
第7期に投資主総会関連費⽤を計上
法⼈運営関連
営業外費⽤
第8期の2022年1⽉末に総額35億円のリファイナンスに伴う融資関連費⽤を計上
12
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第7期業績予想
単位︓百万円
第6期 第7期 第7期 差異 第6期実績と第7期予想の
DPU
差異の主なポイント
実績(A) 前回予想 予想(B) (B)-(A) （+︓増益要因、△︓減益要因）
換算
営業収益 1,293 1,304 1,291 △1 営業収益
オフィス賃料の減少 △11.5百万円 △51円
営業費⽤ 576 613 614 37
⼀時⾦収⼊の発⽣ +16.7百万円 +74円
営業利益 716 691 676 △39 営業費⽤
原状回復費⽤の平常化 △6.2百万円 △27円
経常利益 651 638 623 △27
リーシングコストの
△23.9百万円 △107円
増加
当期純利益 650 637 622 △27 福泉の公租公課の
費⽤計上開始
△3.8百万円 △17円
投資主総会費⽤の発⽣ △2.6百万円 △11円
１⼝当たり 2,911円 2,854円 2,788円 △123円
分配⾦
営業外収⽀
運⽤⽇数 181⽇ 184⽇ 184⽇ 3⽇ 融資関連費⽤の剥落 +16.6百万円 +74円
13
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
第8期業績予想
単位︓百万円
第7期 第8期 差異 第7期予想と第8期予想の
DPU
差異の主なポイント
予想(A) 予想(B) (B)-(A) （+︓増益要因、△︓減益要因）
換算
営業収益
営業収益 1,291 1,321 29
オフィス賃料の減少 △8.3百万円 △37円
営業費⽤ 614 615 0 ホテル賃料の増加（固定賃料の復活） +56.9百万円 +254円
⼀時⾦収⼊の剥落 △17.6百万円 △78円
営業利益 676 706 29
営業費⽤
経常利益 623 641 17 修繕費⽤の前期⽐増 △8.1百万円 △36円
リーシングコストの平常化 +15.4百万円 +69円
当期純利益 622 640 17
減価償却費の増加 △4.9百万円 △22円
１⼝当たり 2,788円 2,867円 79円 投資主総会関連費⽤の剥落 +2.6百万円 +11円
分配⾦
営業外収⽀
運⽤⽇数 184⽇ 181⽇ △3⽇ 融資関連費⽤の発⽣ +12.3百万円 +55円
14
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ホテルビスタ仙台交渉の経緯
┃仙台の賃貸借契約交渉の経緯┃
2020年9⽉
新型コロナウイルスの影響による宿泊需要の“蒸発”を背景に、オペレーターから賃料減免の要
請を受ける。
賃料減免協議が継続しており、協議後の条件を合理的に⾒積もることが困難な状況であった。
仙台のNOIが本投資法⼈のポートフォリオNOIの10％超を占め、協議の結果が業績に与える影
2020年10⽉
響が⼤きい。
（第5期決算開⽰）
→仙台の減収リスクを最⼤限織り込んだ業績予想を公表（第6期DPU2,688円）
オペレーターと賃料条件の変更に合意（詳細次ページ）
2021年1⽉
変更後の賃料条件を前提に、修正業績予想を公表（第6期DPU2,822円）
（修正業績予想公表）
3⽉11⽇付でオペレーターが東京地⽅裁判所に⺠事再⽣⼿続開始の申⽴てを⾏い、
3⽉18⽇付で⼿続開始の決定がなされる。
2021年3⽉ オペレーターからは仙台の賃貸借契約を継続したい意向を受領済み。
→2021年1⽉に合意した契約条件が継続する前提で、業績予想を計画
15
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ホテルビスタ仙台の賃料改定
┃条件改定のコンセプト┃
2021年8⽉までは、新型コロナウイルスの影響に配慮し、⽉次GOPに連動する完全変動賃料⽅式を採⽤する。
2021年9⽉以降は固定賃料を復活させ、かつ、⼀定のGOPを超えた場合には変動賃料を収受可能な⽅式とする。
2022年9⽉以降は固定賃料を⽉額0.5百万円増額し、完全変動賃料⽅式の期間の減免分の回収を企図する。
┃改定後の賃貸条件┃
宿泊需要 賃料形態 固定賃料 変動賃料
改定前 － － 年額240百万円 （年間GOP-252百万円） × α％
2020年11⽉〜2021年2⽉ Ⅰ-1 なし 当⽉のGOP × β％*
低迷期
2021年3⽉〜2021年8⽉ Ⅰ-2 なし 当⽉のGOP × γ％*
固定賃料
改定後 復活
2021年9⽉〜2022年8⽉ 回復期 Ⅱ ⽉額20百万円 （当⽉のGOP-21百万円） × α％
減免分を （過去1年間のGOP÷12-21.5百万円）
2022年9⽉以降 安定期 Ⅲ ⽉額20.5百万円 ⻑期で回収 × α％
*当⽉のGOPがマイナスの場合は、0円
＜賃料イメージ＞
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
2020年 2021年 2022年 2023年
9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉
改定前 賃料形態Ⅰ-1 賃料形態Ⅰ-2 賃料形態Ⅱ 賃料形態Ⅲ
9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉
10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉
11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉
変動賃料算出根拠となるGOPを
12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉
移動平均とし、季節変動を緩和
1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉
2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉
16
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ホテルビスタ仙台の実績推移
（円） （％）
稼働率
10,000 100
100%
ADR 緊急事態宣⾔ Go To トラベル Go To トラベルキャンペーン 緊急事態宣⾔
RevPAR キャンペーン （東京を対象に追加）
8,488
8,000 7,382 7,455 7,351 7,494 80
80%
7,213 7,090 7,044
6,359 6,441 6,473
6,233 6,207
6,004
5,751
6,000 5,352 5,384 60
60%
5,339
4,199 4,203
4,000 3,608
3,388 40
40%
3,322
2,414 2,083
2,000 1,481 20
20%
678
583
72.5% 85.0% 44.6% 9.2% 8.2% 24.7% 38.7% 58.1% 66.0% 75.8% 71.8% 65.3% 36.2% 52.3%
0 0
0%
2020年 2021年
1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉
RevPAR
前年 △2.0％ △4.8% △54.8% △92.0% △92.9% △81.3% △69.6% △62.1% △49.1% △34.5% △36.1% △42.6% △61.1% △53.0%
同期⽐
G 指数* 100.0 149.3 24.4 △65.5 △59.5 △21.9 10.1 48.0 64.8 110.7 102.4 74.2 △20.3 27.0
O
前年
P
同期⽐
△9.5% △8.8% △86.4% △129.9%△128.1%△111.0% △95.1% △82.2% △69.3% △47.4% △53.5% △52.8% △120.3% △81.9%
* 2020年1⽉のGOPを100として算出しています。
17
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ポストコロナにおけるオフィスニーズの⽅向性①
ウィズコロナでのリモートワークの経験を経てメリットやデメリットが⾒えてきた中、コミュニケーション
等の課題を解決する、⼈や機能が「集まる場」としてのオフィスの機能が再認識されています。
コロナ収束後の出社率として、50％を意向する企業の割合が最も⾼いですが、中⼩規模企業は⼤規模企業と⽐較
した場合、出社率100％を意向する割合も⾼くなっています。
┃テレワークの課題から⾒える「集積の場」としてのオフィス意義┃ ┃コロナ危機収束後の出社率の将来意向（企業規模別)┃
※従業員数が不明な企業を除く
⼩規模企業（従業員数100⼈未満）(n=432)
(%)
テレワーク運⽤の課題・困りごと（複数回答、ｎ＝1,005） 30%
30
19.9%
17.6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
0 10 20 30 40 50 60 70 (%) 20%
20
8.3% 8.6% 10.0%
コミュニケーションが難しい 60.1% 10%
10 5.3% 5.3% 5.1%
3.7% 3.9%
5.6% 5.3%
1.4%
マネジメント（業務、勤怠、評価等）が難しい 53.3% 0%
0
従業員の⽣産性・業務効率の低下 42.5% 中規模企業（従業員数100⼈以上1,000⼈未満）(n=323)
(%)
ペーパーレス対応が不⼗分 40.7% 30%
30
20.4%
職種等によりテレワークできる⼈と 20% 13.9%13.9%
職種等によりテレワークできる⼈とできない⼈の不公… 40.6% 20
できない⼈の不公平感がある 10.8%
7.4% 8.7% 8.4%
決裁等の電⼦化対応が不⼗分（ハンコ⽂化） 37.8% 10%
10 4.6% 4.6%
2.5% 3.4%
0.6% 0.6%
従業員が負担するコスト
従業員が負担するコスト（光熱費・通信費、什器）の… 27.4% 0%
0
（光熱費・通信費、什器）の対応
部署や職種ごとの最適なテレワーク率設定が難しい 24.0% ⼤規模企業（従業員数1,000⼈以上）(n=212)
(%)
30% 28.8%
ネットワーク環境の整備が不⼗分 23.4% 30
20%
20 14.6%
ICT機器の整備などにかかるコストが重い 10.9% 10.4%
7.1% 6.1% 5.7% 4.7% 5.2% 7.1%
10%
10 5.7%
その他 3.3% 0.5% 1.4%
2.8%
0%
0
特になし 6.5%
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「働き⽅とワークプレイスに関する⾸都圏企業調査 2021年1⽉」*
* ⾸都圏（東京都、神奈川県、埼⽟県、千葉県）の法⼈向けサテライトオフィスサービス「ZXY」利⽤登録企業、ザイマックスインフォニスタの取引先企業へ配信したアンケート調査（有効回答数1,005社）に基づく。
調査期間2021年1⽉27⽇〜2021年2⽉5⽇
18
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ポストコロナにおけるオフィスニーズの⽅向性②
過去から現在の賃貸マーケットにおいて、概ね1万円〜2万円台までに旺盛なテナントニーズが存在し、
また、最寄駅からの徒歩分数による利便性と稼働率の間には、⼀定の相関性があると考えられます。
┃東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）┃ ┃東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率┃
（%） （％）
20 マーケットにおける
2010年1⽉〜3⽉
18 成約事例の 14.00%
16 ボリュームゾーン 全体
14
12 事例数︓1,287
8 対象物件数︓1,031 最寄駅から徒歩3分以内
6 12.00%
4 最寄駅から徒歩3分以内超5分以内
2
0 最寄駅から徒歩5分超
（%）
20 10.00%
18
16 2012年4⽉〜6⽉
14
12 事例数︓593
8 対象物件数︓568
8.00%
6
4
2
0
6.00%
（%）
20
18
16 2020年10⽉〜12⽉
14 4.00%
事例数︓622
12
対象物件数︓577
8
6
4
2.00%
2
0
0.00%
賃料単価（円/坪）
■■ 2019年 10⽉〜12⽉ （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、
■■ 2020年 10⽉〜12⽉ 株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成 （出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
「集まる場」であるオフィス選定において、
「賃料⽔準」と「交通利便性・⽴地のよさ」は、
ビフォー／ポストコロナを問わず重要項⽬だと考えます。
19
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
オフィス市場分析（規模別）
中⼩規模のオフィスビルは新規供給が限定的であり、その希少性は今後も⾼まると考えられます。
また、中⼩規模ビルは⼤規模ビルに⽐して賃料のボラティリティが低く、収益の安定性が⾼いと考えられます。
┃ 東京23区オフィスピラミッド2021（賃貸⾯積ベース）┃ ┃オフィス規模別に⾒た新規成約賃料の推移┃
賃料指数（100＝2010年Q1）
東京23区 1,300万坪 9,318棟 平均築年数32.3年 200
190
中⼩規模ビル（延床5000坪未満）
⼤規模ビル（延床5000坪以上）
70 180 Q1︓1⽉〜3⽉
Q2︓4⽉〜6⽉
Q3︓7⽉〜9⽉
中⼩規模（延床300〜5,000坪） 65 ⼤規模（延床5,000坪以上） 160 Q4︓10⽉〜12⽉
全体: 605万坪 8,563棟 平均33.0年 60 全体: 695万坪 755棟 平均24.3年
140 122
55
146
50 120
120
45 79
旧耐震基準: 旧耐震基準: 100
148万坪(25%) 40 112万坪(16%)
築20年以上: 築20年以上:
築年数（年）
80
502万坪(83%) 35 352万坪 (51%) 76
60
30
25
20
15 2019 2020 2020 2020 2020
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
築20年未満: 築20年未満:
10
103万坪 (17%) 343万坪 (49%) 中⼩規模ビル
129 139 129 134 122
5 （延床5,000坪未満）
0 ⼤規模ビル
127 132 124 120 120
50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 （延床5,000坪以上）
賃貸⾯積（万坪）
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所 （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
「【東京 23 区】オフィスピラミッド 2021」 「オフィスマーケットレポート 東京 2020Q4」
20
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ポストコロナにおける保有オフィスの優位性
┃オフィスアセットの優位性┃
新型コロナウイルスの拡⼤に端を発した経済環境の悪化と、オフィスの使われ⽅の変化により、オフィスニーズが変化してい
ますが、「⽴地の良さ」と「管理の質の⾼さ」を強みとする本投資法⼈の保有するオフィスは、ポストコロナにおいて優位性
を持つと考えます。
リーマンショック後に他のJ-REIT保有オフィス対⽐で⾼い稼働率を維持していた点は、その証左です。
⽴地の良さ 「集まる場」としての本社機能の集約に適した最寄駅から3〜5分以内の⽴地
PMのノウハウを活かしたきめ細やかな管理による安⼼安全なオフィス環境の
管理の質の⾼さ 提供や多様化するテナントニーズへの柔軟な対応
郊外サテライトオフィス 勤務地と居住地のギャップの解消に向けた、
としてのポテンシャル 郊外サテライト拡充ニーズに適応（東京経済圏オフィス／⼋王⼦）
┃過去のオフィス平均稼働率推移┃
ボトム稼働率︓ 99.2% 99.7%
100% 98.7% 98.9% 98.9%
2010年度 95.9％ 97.8%
98.6%
97.6% 97.4%
98% 96.7% 96.6% 96.8% 99.0% 99.2%
96.4% 96.4% 98.6% 98.4%
95.9%
97.7% 97.7% 97.8%
96% 97.2%
96.5% 96.4%
94% 95.3% IPO
94.3% 94.3%
92% 93.2%
92.4% ザイマックスリートオフィス7物件平均稼働率 *1
90% リーマンショック
J‐REIT物件（オフィス）平均稼働率 *2
88%
2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
*1 ザイマックスリートオフィス（7物件）における各年度の平均稼働率 21
*2 J-REITのオフィスにおける各年度の平均稼働率
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
⼊居テナントの特徴
アセットタイプとテナントの分散状況は以下のとおりです。本投資法⼈が保有するオフィスビルの⼊居テナン
トは業種の偏りが少なく、また、賃貸⾯積上位テナントの⼊居期間が平均以上と⾼い粘着性を有します。
┃ポートフォリオ分散状況＜賃料収⼊ベース＞（第6期末時点） ┃ 保有物件数︓13物件（テナント数231件）
オフィス 商業施設 ホテル その他
マルチテナント型 シングルテナント型 （住宅）
50.95％ 12.47％ 22.83％ 5.11％ 8.63％
1物件 1物件
7物件（70件） 1物件（18件） 3物件（3件） （1件） （139件）
┃オフィステナント分散状況＜賃料収⼊ベース＞（附置住宅を除く） オフィステナント60件）
（ ┃
業種別分類 ⾯積上位テナントの割合
保有オフィスの
卸売業 36.54% 平均テナント⼊居期間
上位10位
製造業 22.06% 3.42%
情報・通信業 13.95% 14.84%
11位〜30位
全テナント ︓11年8ヶ⽉
その他サービス
31位〜50位
⾯積上位10社︓16年7ヶ⽉
9.34% 51位〜60位
医療・福祉
賃貸⾯積 4.38%
6,042.95坪 弁護⼠・会計事務所
49.58%
オフィスビルの
3.51%
不動産 3.33%
32.16％ 平均テナント⼊居期間
⼩売り 3.16%
建設業 2.74% 9.6年*
飲⾷店 0.98%
* （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
「東京23区オフィステナントの⼊居期間分析（2018年）」
22
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
オフィス運営・感染症対策
スポンサーグループの管理運営ノウハウを集約し「安⼼・安全」なオフィスに向けた取り組みを進めています。
┃オフィスの安⼼安全性に対する意識調査┃
⾸都圏企業1,005社を対象とした「オフィス運⽤の課題・困りごと」に関する意識調査の結果からも、ポストコロナにおけるオフィス選択基準
の⼀つとして「安⼼安全性」の重要度が⾼まっていると考えられます。
0%
0 5%
5 10%
10 15%
15 20%
20 25%
25 30%
30 35%
35 40%
40 (%)
オフィスの安⼼安全な環境をどう整備するか 33.8%
オフィスの最適なレイアウトをどう考えるか 31.1%
出社させる場合のルール設定が難しい 29.9%
BCP対策をどのようにしていけばいいかわからない 15.0%
フリアドを導⼊促進したいが、その最適な運⽤がわからない 9.5%
オフィス⾯積を削減したいがその⽅法がわからない 6.3%
出社率を把握したいが難しい・⽅法がわからない 6.0%
その他 3.8% （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所
特になし 26.8% 「働き⽅とワークプレイスに関する⾸都圏意識調査 2021年1⽉」
┃保有物件における感染症対策実施例┃ ┃「Withコロナオフィス」に向けた提案ラインナップ┃
ウイルス不活性化コーティングを全オフィス7物件に実施 スポンサーグループ各現場における感染症対策の課題を集約し、
・空間丸ごと接触感染対策 PMにより解決策を各ビルオーナーへ提案しています。
・安⼼して働ける職場環境を提供
提案例
共⽤部へのアルコール消毒・
・アルコールスタンド
⾜踏式スタンドの設置 ・ソーシャルディスタンスシール
・抗ウイルス壁紙
洗⾯所⼿洗⾃動⽔栓への更新
・抗菌フィルター
洗⾯所ハンドドライヤー使⽤停⽌ ・アクリルパネル
・ウイルス不活性化コーティング 他
管理清掃スタッフの感染症対策の徹底
（マスク着⽤、⼿洗い 消毒 うがいの実施等）
・ ・
23
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
新型コロナウイルスが商業マーケットに与えた影響
新型コロナウイルスの影響により、飲⾷業の退潮が鮮明な⼀⽅、その他の業種は変化が⼩さく影響は限定的と
なっております。消費者⾏動や価値観が変化しています。郊外施設は堅調と⾒込まれます。
１．出店意欲の程度（業種・業態別） ⼩売業 before（n=123） 7% 55% 38%
⼩
（⾷品）
with/after（n=123） 6% 53% 33% 8%
飲⾷業の出店意欲については、 ⼩売業 before（n=237） 13% 45% 40% 3%
⼩
（⾮⾷品）
「積極出店」が減少（22%→7%）、 with/after（n=237） 8% 43% 40% 9%
「原則出店しない」が3倍（9%→30%）に。 22% 65% 9% 4%
娯楽 飲⾷
before（n=54）
業
飲⾷業
with/after（n=54） 7% 56% 30% 7%
before（n=26） 12% 54% 31% 4%
⼀⽅、⼩売業（⾷品）や娯楽業をはじめ、 娯楽業
業
with/after（n=26） 73% 8% 19%
その他の業種は変化が⼩さく、
商業セクター全般への影響は限定的。 サービス業 before（n=75） 11% 53% 33% 3%
サ
with/after（n=75） 3% 53% 37% 7%
■店舗数拡⼤のために積極的に出店 ■優良物件に絞って出店 ■原則として出店せず ■無回答
２．消費者⾏動や価値観の変化 巣ごもり消費の増加傾向が続く 34% 51% 10% 4% 2% 1%
テレワーク（在宅勤務など）が
38% 45% 11% 4%1% 1%
今後も拡⼤する
ドライブスルー型の店舗ニーズが増える 24% 44% 21% 8% 2% 1%
以下の項⽬は、「そう思う」「ややそう思う」 ライブコマースの利⽤者が増える 25% 40% 26% 5% 2% 1%
の合計が⾼い割合を占める。 都市部郊外の店舗利⽤が増える 14% 51% 25% 8% 2% 1%
「巣ごもり消費の増加傾向が続く」（85％） 買い物での公共交通機関利⽤が減る 21% 44% 24% 10% 1% 1%
商業施設・店舗での
「テレワーク（在宅勤務など）が今後も拡⼤する」（83％） シェアオフィス利⽤が増える
14% 40% 31% 12% 2% 1%
「都市部郊外の店舗利⽤が増える」（65%） 地⽅への移住者が増える 8% 43% 32% 11% 4% 1%
品揃えや価格よりも混雑情報など
新型コロナ対策重視の顧客が増える 12% 40% 31% 14% 3% 1%
消費者のSDGsを
8% 27% 39% 18% 7% 1%
意識した⾏動が増える
消費者ニーズの変化がみられ、郊外に所在する 国内旅⾏に伴う消費が増える 8% 26% 36% 23% 6% 1%
商業施設は堅調と⾒込まれる。 東京への⼀極集中が進む 2% 5% 33% 41% 18% 1%
■そう思う ■ややそう思う ■どちらともいえない ■あまりそう思わない ■思わない ■無回答
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所 「コロナ禍における店舗戦略に関する実態調査2020」
24
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
ポートフォリオの状況︓本投資法⼈の商業施設
新型コロナウイルスの影響は極めて軽微な状況であり、安定的な賃料収⼊を獲得しています。
本投資法⼈が保有する全ての商業施設が、堅調なテナント業況が⾒込まれる⼤都市圏の近郊に⽴地
マスターリース物件の多くは売上が堅調なスーパー等の施設
マルチテナント型商業施設のミューザに飲⾷テナントが含まれるが、売上は回復傾向
ミューザの賃料シェア30%を占める⽬的来店型業種は後背の住宅地のニーズを獲得
┃本投資法⼈の物件┃
マルチテナント型商業施設（ミューザ）の業態内訳
＜賃料収⼊ベース＞
建設業 2.6％
学校教育
8.1％
マルチ ■ミューザの飲⾷テナントについて
⼩売業
テナント型 医療・福祉
10.9％ 26.2％ 近隣居住のファミリー向け店舗が多い。
35.3％
マスターリース サービス業
飲⾷店の2020年9⽉〜2021年2⽉の
⼀棟貸し店舗
64.7％
11.8％ 売上平均は対前年同期⽐約76%まで回復
飲⾷店
⾦融・保険業 23.2％ （⼀時休業した店舗を含む）
17.2％
保有物件のタイプ別割合（賃料収⼊ベース）
賃料⽀払猶予 1件 ⽀払猶予分の賃料を回収済み
商業施設物件のテナント動向 賃料減額 1件 個⼈飲⾷店減額要望に短期契約で減額対応
テナント破綻、解約申⼊、賃料滞納は０件
25
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
外部成⻑① 〜アセットタイプ別の着⽬点〜
本投資法⼈は、テナントニーズの旺盛さを、不動産の収益性を⾒極める重要な要素と考えます。
アセットタイプ毎に以下のポイントを総合的に判断し、収益性の⾼いポートフォリオを構築します。
オフィス 商業施設 ホテル
テナント訴求⼒の強い テナント賃料の安定性⼜は 交通結節点に所在する
不動産に着⽬ 物件価格の割安さに着⽬ 宿泊特化型ホテルに着⽬
都⼼8区、名古屋中⼼部、 スポンサーの運営ノウハウに
✔ ⼤阪中⼼部、福岡中⼼部
に所在する物件
✔ 施設売上 が分析可能な物件 ✔ 基づき売上動向が分析可能な
宿泊特化型ホテル
交通結節点への
１ ２万円台
✔ 賃料単価
中盤の物件
万円台 〜
✔ テナントの賃料負担率が
分析可能な物件 ✔ 良好なアクセス性
エリアに所在する物件
を有する
５分圏内に
✔ 最寄駅から概ね徒歩
所在する物件 ✔ 価格が市場対⽐で割安な物件 ✔ 訪⽇外国⼈の増加 が
⾒込まれるエリアに所在する物件
ポートフォリオの 80％以上をオフィス・商業施設・ホテルで構成
26
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
外部成⻑② 〜外部成⻑への施策を継続して実⾏〜
本投資法⼈はアセットタイプ別着⽬点を堅持し、ポートフォリオ戦略に則り、物件の取得検討をしています。
分配⾦成⻑と財務健全性のバランスを意識し、対象物件の根源的な価値を⾒極める取得活動を継続します。
┃物件取得への考え⽅┃ ┃LTV⽔準ごとの借⼊余⼒┃
分配⾦成⻑と財務健全性のバランスを意識した価格⽬線を堅持 第6期末時点の総資産LTV⽔準︓34.0％
総資産LTV⽔準 調達可能額 鑑定LTV
スポンサーグループの「⾒極め⼒」
「ソーシング⼒」を最⼤限に活⽤
40％ 約37億円 32.3％
対象物件が本来有している収益⼒を⾒極めた投資実⾏を想定
45％ 約75億円 36.9％
本 投 資 法 ⼈ は LTV ⽔ 準 が 低 い こ と か ら 、 投 資 ⼝ 価 格 の 動 向 も
踏まえて、借⼊⾦による機動的な取得も選択可能 50％ 約120億円 41.7％
┃取得検討中物件┃
所在地 アセットタイプ 情報元 着⽬ポイント
⼀部テナントにマーケットとのレントギャップがあり、
都⼼5区 オフィス PMオーナー 賃貸借契約の更改時やテナント⼊替による内部成⻑を期待可能
テナント退去区画をセットアップオフィス化し、⾼単価でのリテナントを促進
New
⼀部テナントにマーケットとのレントギャップがあり、
東京23区 オフィス CRE営業先 賃貸借契約の更改時やテナント⼊替による内部成⻑を期待可能
居住エリアに位置し、幅広いテナントニーズが⾒込める物件
New
所在都市における希少な新築オフィスビルであり、
地⽅政令指定都市 オフィス PMオーナー
与信の⾼いテナントがアンカーテナントとして⼊居中
ホテル スポンサーグループ 地域経済の拠点であり、且つ観光資源も豊富な都市に所在し、
地⽅中核都市
（宿泊特化型） 私募ファンド 底堅い宿泊需要が存在
その他（寮） 与信の⾼いテナントと⻑期安定的な契約が締結されており、
東京23区 CRE営業先
（企業1棟借り） ⼀定の利回り確保が⾒込まれる物件
27
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
資産運⽤報酬体系の変更
投資主利益の向上に資する体系とすべく、第7期（2021年8⽉期）から資産運⽤報酬の体系を変更します。
┃資産運⽤報酬体系の変更のポイント┃
期中運⽤報酬については、運⽤成果連動部分の割合をアップ
期中運⽤報酬の総額は、変更前後で同⽔準を維持
譲渡報酬については、譲渡益発⽣時にのみ報酬が発⽣する成果報酬型の体系に変更
1. 期中運⽤報酬体系の概略
規約による規定 第7期（2021年8⽉期）以降の変更点
総資産
総資産連動報酬 直前期末総資産額×年率1％（上限） 左記上限の範囲内で、料率を低減
連動部分
NOI連動報酬 当該営業期間におけるNOI×7.5％（上限） 左記上限の範囲内で、料率を増加
運⽤成果
連動部分 期中運⽤報酬に対する運⽤成果連動部分の割合
DPU連動報酬控除前1⼝当たり分配⾦× 変更前約30％ → 変更後約50％
DPU連動報酬
NOI×年率0.01％（上限）
2. 取得報酬・譲渡報酬体系の概略
2021年5⽉24⽇開催予定の投資主総会にて規約変更を付議し、譲渡報酬を成果連動型の体系に変更予定
変更前 変更後
取得報酬
売買代⾦額×1.0％ 売買代⾦額×1.0％（変更なし）
（参考）
決算期における譲渡益から譲渡損を控除した⾦額の15%（上限）
譲渡報酬 売買代⾦額×1.0％
（負の数となる場合は0円）
28
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
新型コロナウイルスのDPUへの影響
新型コロナウイルスの影響により⼀時的な減配はあるものの、今後もさらなるDPUの増加を⽬指していきます。
実績値 仙台賃料収⼊減少分*1
予想値 オフィスリーシングの⻑期化影響＊2
オフィス賃料の⼀時減額分
（3,331円） （3,391円） （30円） （3,322円）
（89円） （10円） （95円） （3,140円）
（440円） （89円）
（439円） （184円）
3,242円 2,911円 2,788円 2,867円
第5期 第6期 第7期（予想） 第8期（予想）
*1 第4期の賃料実績値と当該期の実績値⼜は予想値の差により想定値として算出しています。
*2 新型コロナウイルス拡⼤前のダウンタイム予想値よりも⻑期化予想している値の差異により想定値として算出しています。
29
業績予想・本投資法⼈の成⻑戦略
今後の運⽤成⻑戦略
新型コロナウイルスの影響を受けてDPUが減少しているものの、オフィス物件の収益回復や外部成⻑による
巡航DPUの向上を通じて投資主価値の向上を⽬指します。
ホテル固定賃料復活による巡航DPU回復
巡航DPU向上のための外部成⻑の検討
リーシング促進による巡航DPU回復
将来を⾒据えたオフィス賃料・稼働率のバランスの維持
第6期 第7期 第8期
新型コロナウイルス感染拡⼤によ オフィス区画において、賃料収受 オフィス区画の賃料収受開始に
り、オフィス区画の⼀部において 不能期間やリーシングコストの発 より、DPU回復効果を享受し始め
リーシング期間が⻑期化（リース ⽣による減配を⾒込む る
コストが翌期以降へ期ズレ） （DPU換算△95円）
ホテル固定賃料の復活による
テナントの経済状況・契約賃料に スポンサーグループとの連携によ 増収を⾒込む
応じて⼀時減額対応を実施し、 りオフィスのリテナントを促進し、
退去リスクを低減 DPUの回復を⽬指す 低位なLTV⽔準を活⽤し、
状況を⾒定めて物件の取得を検討
ホテルオペレーターとの契約を暫 低位なLTV⽔準を活⽤し、状況を
定的にGOP完全連動型の体系とし、 ⾒定めて物件の取得を検討
オペレーターの撤退リスクを回避
巡航DPU
ライフ福泉店の取得による 向上
DPU向上（巡航期想定+60円）
30
ESG
ESG
ESGへの取組み(1) Environment
環境認証の取得状況
以下の物件で環境認証を取得しており、引き続き、保有物件の環境・省エネ対策やエネルギー利⽤の効率化を推進していきます。
┃ CASBEE－不動産 ┃ ┃ BELS ┃
ホテルビスタ ザイマックス
ザイマックス ザイマックス ザイマックス
仙台 東⿇布ビル
⻄新橋ビル 岩本町ビル 新宿御苑ビル
評価ランク 評価ランク
★★★ ★★
ザイマックス ザイマックス ザイマックス
東⿇布ビル 東上野ビル ⼋王⼦ビル *東⿇布は
評価ランク ┃取得状況┃ CASBEEとBELSを取得
Aランク 認証取得物件数 7物件
（⼤変良い）
取得率
42.5%
（延床⾯積ベース）
┃建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上┃
空調更新⼯事を計画的に実施しています。
実施物件︓岩本町、新宿御苑、東⿇布、東上野
共⽤部・専⽤部のLED更新⼯事を計画的に実施しています。
実施物件︓⻄新橋、岩本町、新宿御苑、神⾕町、東⿇布、東上野
⽔⼒発電タイプの⾃動⽔栓を導⼊し、節⽔と省エネルギー化を図っています。
実施物件︓⻄新橋、新宿御苑、東⿇布、東上野
32
ESG
ESGへの取組み(2) Social①
テナント・地域社会への取組み
┃エレベーター⾮常⽤収納ボックスの設置┃ ┃災害救援ベンダーの導⼊┃
震災時の閉じ込め対策として、 ⾮常時に遠隔操作等により
エレベーター⾮常⽤収納ボックス 飲料を無料で提供する
を導⼊しています。 「災害救援ベンダー」を
導⼊しています。
導⼊物件︓岩本町、新宿御苑、神⾕町、
東⿇布、東上野、⼋王⼦ 導⼊物件︓東⿇布、東上野、⼋王⼦
持続可能な社会への取り組み
┃21世紀⾦融⾏動原則への署名┃
本投資法⼈の資産運⽤会社である株式会社ザイマックス不動産
投資顧問では、本原則の考え⽅に賛同し、2013年12⽉27⽇に
署名しました。
資産運⽤会社の取り組み
┃ペーパーレス化の推進 ┃
資産運⽤会社における業務フローのペーパーレス化に取り組み、省資源化を推進しています。
• 資産運⽤会社における電⼦決裁システムの導⼊ ・各保有物件の信託受託者との間で、指図書をペーパーレス化
33
ESG
ESGへの取組み(3) Social②
本資産運⽤会社社員への取り組み
┃資格取得の⽀援┃ ┃ダイバーシティの尊重┃
⼀定の資格取得時に、資格報奨⾦を授与する制度を導⼊しています。 役職員の半数超が⼥性社員で構成されており、運⽤フロント／
ミドルバックを問わず、幅広い分野で⼥性社員が活躍しています。
本資産運⽤会社社員の資格合格状況（2021年4⽉1⽇現在）
• 宅地建物取引⼠ 24名 役職員数
出産 育児
・
• 不動産証券化協会認定マスター 7名 休暇取得者
男性 ⼥性 （⼥性⽐） 合計
• ビル経営管理⼠ 5名
2019年4⽉ 15 23 60.5％ 38 1
2020年4⽉ 13 23 63.9％ 36 1
┃フレックスタイム制・ウィズコロナの働き⽅┃
2021年4⽉ 15 19 55.9％ 34 1
フレックスタイム制を導⼊し、業務繁忙に合わせた柔軟な働き⽅を⽀援しています。
各⼈の業務状況に応じて本社勤務と在宅勤務を選択可能とすることで、ウィズコロナにおける業務継続性と社員の
安全性の双⽅を確保しています。（フィジカルディスタンス確保のため、本社勤務⼈数の上限を設定）
IR活動実績 スポンサーグループのESG活動
新型コロナウイルス拡⼤防⽌に配慮したオンライン 「からくさ不動産塾」を通じた不動産ビジネス⼈材の育成
セミナー等の取り組みに参加しています。
個⼈向けIR活動実績
• 2020年12⽉︓ 国⼟交通省 環境不動産普及促進検討委員会での講演
⽇経Jリート・インフラファンドフォーラム 国⼟交通省 ⼟地・建設産業局での講演
「ARES不動産証券化ジャーナル」への寄稿
機関投資家向けIR活動実績
⽇経Jリート・インフラ 「ARES不動産証券化マスター」養成講座での講師活動
• 国内IR︓中央16件、地⽅10件 ファンドフォーラム
働く場所や時間の多様化を推進
• 海外IR︓9件
• Property Conference Tokyo 2020（主催︓SMBC⽇興証券） ヤンゴン⼯科⼤学の学⽣への奨学⾦付与
• Nomura Global Real Estate Forum 2021（主催︓野村證券） 海外からの技能実習⽣の受け⼊れ
34
ESG
ESGへの取組み(4) Governance
本資産運⽤会社の意思決定フロー
投資家の利益に重⼤な影響を及ぼす事項について、外部委員が参加する委員会を経る意思決定フローとし、投資主の利益保護を図っています。
リートコンプライアンス委員会及びリート投資委員会では、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席と賛成が決議要件となっており、
資産運⽤会社による恣意的な運⽤を防⽌するガバナンス体制が構築されています。
不承認 資産の取得・譲渡 否決 否決 否決
利害関係⼈への
所 オ 管理業務委託など
フ リートコンプライアンス委員会
管 コ による審議・決議 *
部 ィ リート投資委員会 取締役会による
サ ン
⾨ プ による審議・決議 * 審議・決議
に ー ⼀定額以上の⽀出など
に ラ
よ イ
る よ ア
る ン
審 上記以外の事項
起 査 ス
案 ・ 稟議決裁
* 可決には外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの出席と賛成が必須
本資産運⽤会社でのコンプライアンス教育 スポンサーによる本投資法⼈への出資割合
四半期に1度以上の頻度で、コンプライアンス・オフィサー主催 スポンサーが本投資法⼈の投資⼝を保有することで投資家と利害を
のコンプライアンス勉強会を実施しています。 ⼀致させ、投資主価値の向上を実現します。
資産運⽤にかかるコンプライアンス知識の維持向上を図ると
• スポンサーによる本投資法⼈の投資⼝保有割合
ともに、本資産運⽤会社社員のコンプライアンス意識の醸成を
推進しています。
5.6 ％ （2021年2⽉末現在）
35
APPENDIX
APPENDIX
本投資法⼈の特徴
本投資法⼈は、スポンサーであるザイマックスグループが有する不動産の知⾒・ノウハウを活⽤した適切な
ポートフォリオ運営により、不動産が持つ価値を最⼤限に引き出し、投資主価値の最⼤化を図ります。
ザイマックスグループの特徴
国内有数の不動産マネジメント受託実績
不動産マネジメント受託実績︓965棟・延床⾯積 約500万坪
本投資法⼈以外のJ-REITからの受託実績︓30社・186物件
⼈的リソース︓不動産マネジメント 2,022名、リーシング66名、CRE営業67名
蓄積したデータを活⽤した不動産運営と、知⾒・ノウハウを応⽤した新規事業の展開
不動産データストック︓成約賃料データ39,779棟/128,747件、募集賃料データ56,237棟/32,798件、
⼯事データ154,621件
会員制サテライトオフィスサービス「ZXY（ジザイ）」や⾃社ブランドホテル「からくさホテル」の展開
強固な顧客基盤を活⽤した不動産売却・仲介実績
不動産オーナーリレーション︓約320社
不動産売却・仲介実績︓345棟、約5,800億円（2010年4⽉1⽇から2021年3⽉31⽇までの累計）
ザイマックスグループの知⾒・ノウハウを本投資法⼈の「３つの⼒」として活⽤
⾒極め⼒ マネジメント⼒ ソーシング⼒
37
APPENDIX
投資主価値の最⼤化を実現する原動⼒︓本投資法⼈の３つの⼒
本投資法⼈は、スポンサーであるザイマックスグループの知⾒・ノウハウを「３つの⼒」として活⽤し、
投資主価値の最⼤化を実現します。
本投資法⼈の「３つの⼒」
⽇本全国での不動産マネジメント受託で培った知⾒と、スポンサーグループが有する独⾃の
膨⼤な不動産データの分析を掛け合わせることで、対象物件の賃料や管理コストの適正⽔準
を⾒極め、対象物件の市場におけるポジショニングを的確に判断します。
⾒極め⼒
⽇々の闊達な議論により、スポンサーグループ内の各専⾨知識や運営現場の声をダイレクトに
活かした運営を遂⾏します。運営現場との密なコミュニケーションが迅速な判断を可能とし、
内部成⻑の好機を確実に捕捉するとともに、物件のポテンシャルを最⼤限に引き出します。
マネジメント⼒
スポンサーグループが有する不動産オーナーとのダイレクトリレーションを活⽤し、
相対取引での物件取得機会を確実に捕捉します。
スポンサーグループが提供するCREサービスの顧客が持つ不動産売買ニーズを活⽤し、
ソーシング⼒ 相対取引での物件取得機会を創出します。
38
APPENDIX
貸借対照表及び損益計算書
（単位︓千円） （単位︓千円）
第5期 第6期 第5期 第6期
貸借対照表 損益計算書
（2020年8⽉期） （2021年2⽉期） （2020年8⽉期） （2021年2⽉期）
資産の部 営業収益 1,364,523 1,293,375
流動資産 3,051,092 2,923,484 賃貸事業収⼊ 1,258,613 1,200,153
現⾦及び預⾦ 1,022,211 986,598 その他賃貸事業収⼊ 105,909 93,222
信託現⾦及び信託預⾦ 1,974,404 1,881,240 営業費⽤ 592,560 576,894
営業未収⼊⾦ 21,642 17,736 賃貸事業費⽤ 469,247 456,312
前払費⽤ 32,279 37,043 資産運⽤報酬 78,106 76,213
その他 554 865 資産保管⼿数料 823 826
固定資産 33,665,883 34,712,741 ⼀般事務委託⼿数料 9,932 10,641
有形固定資産 33,497,350 34,515,588 役員報酬 2,400 2,400
その他営業費⽤ 32,050 30,499
⼯具、器具及び備品 39,837 27,234
営業利益 771,962 716,481
信託建物 8,770,285 8,866,751
営業外収益 14 490
信託構築物 50,411 67,954
受取利息 14 14
信託⼯具、器具及び備品 25,034 23,865 受取保険⾦ - 475
信託⼟地 24,606,271 25,529,781 営業外費⽤ 46,940 65,744
信託建設仮勘定 5,511 - ⽀払利息 36,745 37,894
投資その他の資産 168,532 197,153 融資関連費⽤ 10,194 27,850
⻑期前払費⽤ 39,058 46,443 経常利益 725,036 651,227
繰延税⾦資産 11 13 税引前当期純利益 725,036 651,227
差⼊敷⾦及び保証⾦ 22,600 22,600 法⼈税等合計 848 891
その他 106,862 128,095 法⼈税、住⺠税及び事業税 843 893
負債の部
資産合計 36,587,864 36,716,975 法⼈税等調整額 4 △2
流動負債 3,618,707 3,966,804 当期純利益 724,188 650,336
営業未払⾦ 125,758 100,018 前期繰越利益 147 73
短期借⼊⾦ 814,000 500,000 当期未処分利益(⼜は損失) 724,336 650,410
1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 2,336,000 3,088,000
未払⾦ 105,716 94,359
未払法⼈税等 841 891
未払消費税等 34,459 7,973
前受⾦ 198,430 166,214
その他 3,501 9,347
固定負債 9,788,186 10,433,265
⻑期借⼊⾦ 8,530,000 9,192,000
信託預り敷⾦及び保証⾦ 1,258,186 1,241,265
負債合計 13,406,893 14,400,070
純資産の部
投資主資本 23,310,082 23,236,156
出資総額 22,585,746 22,585,746
剰余⾦ 724,336 650,410
純資産合計 23,310,082 23,236,156
負債純資産合計 36,716,975 37,636,226
39
APPENDIX
ポートフォリオ⼀覧①
物件番号 OF-01 OF-02 OF-03 OF-04 OF-05 OF-06 OF-07
アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス
物件名 ザイマックス⻄新橋ビル ザイマックス岩本町ビル ザイマックス新宿御苑ビル ザイマックス神⾕町ビル ザイマックス東⿇布ビル ザイマックス東上野ビル ザイマックス⼋王⼦ビル
所在地 東京都港区 東京都千代⽥区 東京都新宿区 東京都港区 東京都港区 東京都台東区 東京都⼋王⼦市
都営地下鉄⼤江⼾線 東京メトロ⽇⽐⾕線 京王電鉄京王線
都営地下鉄三⽥線
東京メトロ丸ノ内線 「⾚⽻橋」駅 「仲御徒町」駅 「京王⼋王⼦」駅
「内幸町」駅 徒歩3分 都営地下鉄新宿線 東京メトロ⽇⽐⾕線
アクセス 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 徒歩3分 徒歩4分
JR・東京メトロ銀座線 「岩本町」駅 徒歩3分 「神⾕町」駅 徒歩1分
徒歩2分 東京メトロ⽇⽐⾕線 JR「御徒町」駅 JR「⼋王⼦」駅
「新橋」駅 徒歩6分他
「神⾕町」駅 徒歩7分 徒歩4分他 徒歩5分
取得価格 2,500百万円 4,250百万円 5,020百万円 880百万円 1,550百万円 1,150百万円 2,600百万円
⼟地⾯積 402.53㎡ 864.83㎡ 839.09㎡ 228.83㎡ 365.05㎡ 368.84㎡ 1,220.58 ㎡
延床⾯積 2,517.50㎡ 6,261.06㎡ 6,084.32㎡ 1,356.51㎡ 2,570.13㎡ 1,942.54㎡ 7,404.81㎡
賃貸可能⾯積 1,897.75㎡ 4,152.30㎡ 4,792.13㎡ 1,205.29㎡ 2,016.00㎡ 1,735.34㎡ 5,556.03㎡
竣⼯年 2000年 2001年 2001年 1991年 1999年 1999年 1993年
鉄⾻・鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリー
鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造 鉄⾻鉄筋コンクリート造
構造・階数 陸屋根地下1階付地上9 鉄⾻造陸屋根8階建 ト・鉄⾻造陸屋根地下1
陸屋根9階建 陸屋根地下1階付9階建 陸屋根地下1階付9階建 陸屋根8階建
階建 階付9階建
テナント数
（第6期末時点） 8 14 6 7 4 8 23
稼働率
（第6期末時点） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 75.0% 100.0% 95.8%
40
APPENDIX
ポートフォリオ⼀覧②
物件番号 RT-01 RT-02 RT-03 RT-04 HT-01 OT-01
アセットタイプ 商業施設 商業施設 商業施設 商業施設 ホテル その他（住宅）
物件名 ミューザ川崎 ライフ川崎御幸店 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 ライフ福泉店 ホテルビスタ仙台 ルネッサンス21千早
所在地 神奈川県川崎市 神奈川県川崎市 東京都多摩市 ⼤阪府堺市 宮城県仙台市 福岡県福岡市
JR「仙台」駅 徒歩4分 JR⿅児島本線「千早」駅
JR「⿅島⽥」駅 京王電鉄京王線 JR阪和線「鳳」駅
アクセス JR「川崎」駅 直結 仙台市地下鉄東⻄線 ⻄⽇本鉄道⾙塚線
「⽮向」駅 徒歩15分 「聖蹟桜ヶ丘」駅 直結 徒歩12分
「宮城野通」駅 徒歩1分 「⻄鉄千早」駅 徒歩6分
取得価格 4,100百万円 790百万円 3,100百万円 1,065百万円 4,400百万円 2,700百万円
⼟地⾯積 742.44 ㎡ *1 1,879.15 ㎡ 4,467.51 ㎡ *2 6,225.21 ㎡ 1,461.36 ㎡ *3 2,644.63 ㎡
延床⾯積 3,671.09㎡ *1 2,596.80㎡ 27,161.00㎡ *2 3,358.26㎡ 6,977.47㎡ 10,856.15㎡
賃貸可能⾯積 3,703.87㎡ 2,677.54㎡ 27,610.61㎡ 3,309.29㎡ 7,066.25㎡ 10,287.93㎡
竣⼯年 2004年 1997年 1999年 1996年 2016年 2006年
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリー 鉄⾻鉄筋コンクリート造・
鉄⾻鉄筋コンクリート造
構造・階数 ト造陸屋根・ステンレス鋼 鉄⾻造陸屋根2階建 鉄筋コンクリート・鉄⾻造 鉄⾻造陸屋根2階建 鉄⾻造陸屋根12階建
陸屋根14階
板葺地下2階付27階建 陸屋根地下3階付27階建
テナント数
（第6期末時点） 18 1 1 1 1 139
稼働率
（第6期末時点） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.0%
*1 ⼟地⾯積は、ミューザ川崎の１棟の敷地⾯積のうち本投資法⼈が有する敷地権割合6.9％（⼩数第2位以下切り捨て）に相当する数値を記載しています。また、建物
⾯積は、本投資法⼈が保有する信託受益権の対象区画の不動産登記簿に基づく建物の⾯積の合計を記載しています。
*2 ⼟地⾯積は、ヴィータ聖蹟桜ヶ丘１棟の敷地⾯積のうち本投資法⼈が有する敷地権割合49.6％（⼩数第2位以下切り捨て）に相当する数値を記載しています。また、
建物⾯積は、本投資法⼈が保有する信託受益権の対象区画の不動産登記簿に基づく建物の⾯積の合計（但し、共有となっている区画（家屋番号72番の３及び72番
の７）については、持分割合（それぞれ100万分の93万7,995及び100万分の59万1,485）を乗じた⾯積）に相当する数値の⼩数第3位を四捨五⼊して記載してい
ます。
*3 ⼟地⾯積のうち524.21㎡は地上権です。
41
APPENDIX
ポートフォリオマップ（好⽴地に所在するポートフォリオ群）
┃ 東京エリア ┃ ┃ 東京経済圏エリア ┃
OF‐07 ザイマックス⼋王⼦ビル
RT-01 ミューザ川崎