3488 Ｒ－ザイマックス 2021-01-05 17:30:00
定期建物賃貸借契約の改定に関するお知らせ [pdf]
2021 年 1 月 5 日
各 位
不動産投資信託証券発行者 名
東京都港区赤坂一丁目１番１号
ザイマックス・リート投資法人
代表者名 執行役員 稲月 伸仁
（ コ ー ド番 号 3488）
資産運用会社名
株式会社ザイマックス不動産投資顧問
代表者名 代表取締役社長 稲月 伸仁
問合せ先 企画ディビジョン長 中山 達也
TEL: 03-5544-6880
定期建物賃貸借契約の改定に関するお知らせ
ザイマックス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、株式会社ビスタホテルマネジメン
トとの間で、同社を賃借人として締結しているホテルビスタ仙台に係る定期建物賃貸借契約について、下記
のとおり改定する内容の覚書（以下「本覚書」といいます。）を本日付で締結いたしましたので、お知らせい
たします。
記
1. 改定理由
2020 年 2 月以降、新型コロナウイルス（COVID-19）の感染拡大により、国内外での経済活動が大幅に
抑制され、国内の宿泊需要は諸外国からの日本への渡航制限の影響による訪日外国人の減少のみならず、
政府による緊急事態宣言（以下、単に「緊急事態宣言」といいます。 ）の発出等に伴う全国的な出張やイ
ベントの自粛等の影響を大きく受けました。2020 年 5 月に緊急事態宣言が解除され、2020 年 7 月以降は
「Go To キャンペーン」による需要喚起によって国内の宿泊需要は回復の兆しを見せていますが、新型
コロナウイルス（COVID-19）の感染拡大前の程度まで回復するには更なる時間を要する状況です。
本投資法人が保有するホテルビスタ仙台（以下「本物件」といいます。 ）についても「Go To キャンペ
ーン」が開始した 2020 年 7 月以降の営業成績には改善の傾向が見られますが、緊急事態宣言が発出され
ていた 2020 年 4 月及び 5 月並びに緊急事態宣言解除直後の 2020 年 6 月の期間においては賃料支払前の
GOP（注）がマイナスとなる等、極度の営業不振に陥りました。
かかる事態を背景に、本投資法人は本物件の賃借人である株式会社ビスタホテルマネジメント（以下
「賃借人」といいます。 ）から本物件に係る賃料の減免要請を受けており、賃借人による本物件でのホテ
ル運営に係る今後の計画（運営コストの削減を含みます。、 ） 賃借人の経営状況、 賃借人の資金繰り状況を
踏まえて、賃借人との間で今後の本物件に係る賃料条件について協議を重ねました。
協議の結果、宿泊需要が回復するまでの暫定的な措置として本物件に係る賃料条件を改定することが
本物件及び本投資法人の運営の安定に資すると判断し、以下「2. 改定の概要」に記載のとおりの条件に
改定することに合意いたしました。
(注) GOP とは Gross Operating Profit（売上高営業粗利益）であり、ホテルの売上高から人件費・一般管理費等ホテルの運営にか
かる費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
2. 改定の概要
本覚書の締結に伴う本物件の賃料の改定方式は、3 つの段階に大別されます。
2020 年 11 月 1 日から 2021 年 8 月 31 日までの期間は、宿泊需要が回復の途上にあり、賃借人が月次の
固定賃料の支払に十分な GOP を生み出せない可能性を考慮し、かかるリスクに対して最も柔軟な賃料ス
キームである全額変動賃料方式とします。なお、月次の賃料算出に際して月次 GOP に乗じる料率につい
ては、本物件の賃料対 GOP 比率のトラックレコードを踏まえ、従前と同程度の対 GOP 負担率となる設
計としています。
2021 年 9 月 1 日から 2022 年 8 月 31 日までの期間は、賃借人が月次の固定賃料の支払に必要な GOP を
継続して生み出すことが可能な程度にまで宿泊需要が回復すると想定されることから、賃料改定前と同
水準の月額固定賃料を設定したうえで、月次の GOP が一定額を超過した場合には当該超過部分に対して
一定歩合を乗じた金額を変動賃料として受領可能な方式としています。
2022 年 9 月 1 日以降は、宿泊需要がさらに回復すると想定されることから、月額固定賃料を改定前か
ら増額したうえで、 各月の変動賃料を当月の前月を含む過去 1 年間の GOP を用いて算出することにより、
季節変動を緩和することが可能な方式としています。
【賃料体系の概要】
固定賃料（注 1） 変動賃料（注 1）
改定前 年額 240,000 千円 毎年 4 月から翌年 3 月までの GOP の合計額 （以
下「年間 GOPⅠ」といいます。 ）から固定賃料
の年間合計額及びトランシェ 12 百万円を差し
引いた金額に一定歩合（注 2）を乗じて算出し
た額。 但し、年間 GOPⅠが一定額を超過した場
合、 当該超過部分に乗じる歩合は、 年間 GOP が
一定額以下の場合の歩合と比較して低位とな
っています。
改定後 2020 年 11 月 1 日から − 当月の GOP に一定歩合 （注 3）を乗じて算出し
2021 年 8 月 31 日 た額。但し、当月の GOP がマイナスとなった
場合は、当月の賃料は 0 円とする。
2021 年 9 月 1 日から 月額 20,000 千円 当月の GOP から当月分の固定賃料及びトラン
2022 年 8 月 31 日 シェ 1 百万円を差し引いた金額（以下「変動賃
料算出基準値Ⅰ」 といいます。 に一定歩合
） （注
4）を乗じて算出した額。 但し、 変動賃料算出基
準値Ⅰがマイナスとなった場合は、 当月の変動
賃料は 0 円とする。
2022 年 9 月 1 日以降 月額 20,500 千円 当月の前月を含む過去 1 年間の GOP の合計額
（以下「年間 GOPⅡ」といいます。 ）を 12 で除
した金額から当月分の固定賃料及びトランシ
ェ 1 百万円を差し引いた金額（以下「変動賃料
算出基準値Ⅱ」 といいます。 に一定歩合
） （注 4）
を乗じて算出した額。
但し、 変動賃料算出基準値Ⅱがマイナスとなっ
た場合は、当月の変動賃料は 0 円とする。
また、年間 GOP が一定額を超過した場合、当
該超過部分に乗じる歩合は、年間 GOP が一定
額以下の場合の歩合と比較して低位となって
います。
(注 1) 消費税及び地方消費税相当額を含まない金額を記載しています。
(注 2) 各歩合の開示については賃借人の同意が得られていないため非開示とします。
(注 3) 歩合の開示については賃借人の同意が得られていないため非開示とします。なお、2020 年 11 月 1 日から 2021 年 2 月 28
日までの期間にかかる歩合と、2021 年 3 月 1 日から 2021 年 8 月 31 日までの期間にかかる歩合とは、その料率が異なりま
す。
(注 4) 歩合の開示については賃借人の同意が得られていないため非開示とします。なお、2021 年 9 月 1 日以降の歩合は、賃料条
件改定前と同水準です。
3. 今後の見通し
本覚書の影響を反映した 2021 年 2 月期（第 6 期：2020 年 9 月 1 日∼2021 年 2 月 28 日）及び 2021 年
8 月期（第 7 期：2021 年 3 月 1 日∼2021 年 8 月 31 日）の運用状況の予想及び分配金予想につきまして
は、本日付「2021 年 2 月期（第 6 期）及び 2021 年 8 月期（第 7 期）の運用状況の予想及び分配金予想の
修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://xymaxreit.co.jp/