3488 Ｒ－ザイマックス 2021-01-05 17:30:00
2021年2月期（第6期）及び2021年8月期（第7期）の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 1 月 5 日
各 位
不動産投資信託証券発行者 名
東京都港区赤坂一丁目 1 番 1 号
ザイマックス・リート投資法人
代表者名 執行役員 稲月 伸仁
（ コ ー ド番 号 3488）
資産運用会社名
株式会社ザイマックス不動産投資顧問
代表者名 代表取締役社長 稲月 伸仁
問合せ先 企画ディビジョン長 中山 達也
TEL: 03-5544-6880
2021年2月期（第6期）及び2021年8月期（第7期）の
運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ
ザイマックス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2020年10月14日付「2020年8月期
決算短信（REIT）」にて公表した2021年2月期（第6期：2020年9月1日∼2021年2月28日）及び2021年8月期（第
7期：2021年3月1日∼2021年8月31日）の運用状況の予想及び分配金予想について、下記のとおり修正するこ
とといたしましたのでお知らせいたします。
記
1. 運用状況の予想及び分配金予想の修正の内容
(1) 2021年2月期（第6期）
1口当たり分配金 1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過
は含まない） 分配金
前回発表予想 1,270 668 601 600 2,688 0
（A） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想 1,300 698 631 630 2,822 0
（B） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額 30 29 29 29 134 0
（B−A） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減率 2.3 4.4 4.9 4.9 4.9 −
（（B−A）） % % % % %
/（A）
(参考) 2021年2月期（第6期）：予想期末発行済投資口の総口数223,400口
(注 1) 本予想数値は、別紙記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市
場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利
益及び 1 口当たり分配金並びに 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の
額を保証するものではありません。
(注 2) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注 3) 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期（第 6 期）及び 2021 年 8 月期（第 7 期）の運用状況の予想及び分配
金予想の修正に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
1
(2) 2021年8月期（第7期）
1口当たり分配金 1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過
は含まない） 分配金
前回発表予想 1,227 615 562 561 2,515 0
（A） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想 1,304 691 638 637 2,854 0
（B） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額 77 75 75 75 339 0
（B−A） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減率 6.3 12.3 13.4 13.4 13.4 −
（（B−A）） % % % % %
/（A）
(参考) 2021年8月期（第7期）：予想期末発行済投資口の総口数223,400口
(注 1) 本予想数値は、別紙記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市
場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利
益及び 1 口当たり分配金並びに 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の
額を保証するものではありません。
(注 2) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注 3) 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。
2. 修正の理由
本投資法人は、本日付「定期建物賃貸借契約の改定に関するお知らせ」にて公表のとおり、2021年1月
5日付にてホテルビスタ仙台の賃借人である株式会社ビスタホテルマネジメントとの間の定期建物賃貸
借契約を改定することを決定いたしました。これに伴い、ホテルビスタ仙台の2020年11月以降の賃料の
合理的な見積もりが可能となり、2020年10月14日付「2020年8月期 決算短信（REIT）」にて公表した
2021年2月期（第6期：2020年9月1日∼2021年2月28日）及び2021年8月期（第7期：2021年3月1日∼2021年
8月31日） の前提条件において最大限保守的に見積もっていたホテルビスタ仙台の賃料収入に関する前提
条件が変更となりました。また、かかる前提条件の変更に伴い、2021年8月期（第7期：2021年3月1日∼
2021年8月31日）の1口当たり分配金の予想値から5%以上の差異が生じたため、上表のとおり運用状況の
予想の修正及び分配金の予想について修正を行うものです。
以上
*本投資法人のホームページアドレス： https://xymaxreit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期（第 6 期）及び 2021 年 8 月期（第 7 期）の運用状況の予想及び分配
金予想の修正に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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【別紙】
2021 年 2 月期（第 6 期：2020 年 9 月 1 日∼2021 年 2 月 28 日）及び 2021 年 8 月期（第 7 期：2021 年 3 月 1
日∼2021 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2021 年 2 月期（第 6 期：2020 年 9 月 1 日∼2021 年 2 月 28 日）（181 日）
計算期間
2021 年 8 月期（第 7 期：2021 年 3 月 1 日∼2021 年 8 月 31 日）（184 日）
本投資法人が 2021 年 1 月 5 日現在保有している不動産信託受益権 （合計 13 物件）
（以下「現保有資産」といいます。 ）を 2021 年 8 月期（第 7 期）末まで保有し続
けること及び現保有資産以外に新規物件の取得が行われないことを前提としてい
運用資産
ます。
現保有資産以外の新規物件の取得又は現保有資産の処分等により、変動が生ずる
可能性があります。
賃貸事業収益については、2021 年 1 月 5 日現在で締結済みの賃貸借契約の内容、
過去のテナント及び市場の動向等をベースに、テナントの入退去及び賃料水準の
予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
なお、変動賃料の算定にあたっては、主にオペレーター提出の運営予想数値をベ
ースに、賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
[ホテルビスタ仙台]
① 2020 年 9 月 1 日から 2020 年 10 月 31 日までの間
固定賃料：月額 2,000 万円
変動賃料：毎月の変動賃料は、当該月を含む過去 12 ヶ月において、賃借人が
オペレーターから受け取った変動賃料 （以下 「オペレーター変動賃
料」 （注）といいます。 ）の合計を 12 で除した金額となります。
（注）
「オペレーター変動賃料」は、オペレーターのホテル営業における売上総額に一
定歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示についてはオペレータ
ーの同意が得られていないため非開示とします。
営業収益
② 2020 年 11 月 1 日から 2021 年 8 月 31 日までの間
毎月の賃料は、当該月の GOP（注 1）に一定歩合（注 2）を乗じて算出した額
です。なお、歩合の開示についてはオペレーターの同意が得られていないた
め非開示とします。
（注1） GOP とは Gross Operating Profit（売上高営業粗利益）であり、ホテルの売上高
から人件費・一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいい
ます。
（注2） なお、歩合の開示についてはオペレーターの同意が得られていないため非開
示とします。
2021 年 2 月期 2021 年 8 月期
（第 6 期） （第 7 期）
変動賃料 26 百万円 76 百万円
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと及び不動産等売却損益の発生が
ないことを前提としています。
営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
2021 年 2 月期 2021 年 8 月期
（第 6 期） （第 7 期）
賃貸事業費用計 484 百万円 486 百万円
管理委託費 85 百万円 85 百万円
営業費用
修繕費 31 百万円 29 百万円
公租公課 133 百万円 140 百万円
減価償却費 135 百万円 139 百万円
賃貸事業費用以外計 118 百万円 126 百万円
運用報酬 75 百万円 78 百万円
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期（第 6 期）及び 2021 年 8 月期（第 7 期）の運用状況の予想及び分配
金予想の修正に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績
値（本投資法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示
された過去の実績値）を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した
額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又
は追加で発生する可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなる
こと及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想
金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
2021 年 2 月期（第 6 期）は、支払利息その他融資関連費用として 66 百万円を見
込んでいます。
営業外費用
2021 年 8 月期（第 7 期）は、支払利息その他融資関連費用として 53 百万円を見
込んでいます。
有利子負債の総額は、2021 年 2 月期（第 6 期）末において 12,780 百万円、2021 年
8 月期（第 7 期）末において 12,780 百万円を前提としています。2021 年 2 月期に
おいて短期借入金 1,914 百万円、 長期借入金 2,336 百万円の返済期限が到来します
が、これらの返済資金については、借入金等で調達する前提としています。
有利子負債
LTV については、2021 年 2 月期（第 6 期）末に 33.9％、2021 年 8 月期（第 7 期）
末に 34.0％を見込んでいます。また、LTV の算出にあたっては、次の算式を使用
しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
発行済投資口の総口数については、2021 年 1 月 5 日現在の発行済投資口の総口数
223,400 口を前提とし、2021 年 8 月期（第 7 期）末まで新投資口の発行等による
投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金
は、2021 年 2 月期（第 6 期）及び 2021 年 8 月期（第 7 期）の予想期末発行済投
資口の総口数 223,400 口により算出しています。
1 口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） は、 本投資法人の規約に定める金
1 口当たり分配金 銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
含まない） 1
生等を含む種々の要因により、 口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） は
変動する可能性があります。
1 口当たり 利益を超える金銭の分配 （1 口当たり利益超過分配金） については、 現時点におい
利益超過分配金 て行う予定はありません。
法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信
託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われな
その他 いことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期（第 6 期）及び 2021 年 8 月期（第 7 期）の運用状況の予想及び分配
金予想の修正に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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