3453 Ｒ－ケネディクス商業 2020-05-18 15:30:00
2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに2021年3月期の運用状況の予想及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 5 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケ ネ デ ィ ク ス 商 業 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 渡 辺 萌
（コ ー ド番 号 3453）
資産運用会社
ケ ネ デ ィ ク ス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田 島 正 彦
問合せ先
商業リート本部 企画部長 野畑 光一郎
TEL:03-5157-6013
2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに2021年3月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関するお知らせ
ケネディクス商業リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年 11 月 15 日付で公
表した 2020 年 9 月期（2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）の運用状況の予想及び分配金の予想につ
いて、下記のとおり修正いたします。また、2021 年 3 月期（2020 年 10 月 1 日～2021 年 3 月 31 日）の
運用状況の予想及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
1. 2020 年 9 月期（第 11 期）の運用状況の予想及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過 (利益超過分配
純利益 (利益超過分配
金は含まない） 分配金 金を含む）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
前回発表予想（Ａ） 8,414 4,069 3,484 3,483 6,496 10 6,506
今回発表予想（Ｂ） 7,857 3,547 2,966 2,965 5,530 10 5,540
増減額（Ｂ-Ａ） △556 △521 △518 △518 △966 - △966
増減率（％） △6.6％ △12.8％ △14.9％ △14.9％ △14.8％ - △14.8％
2020 年 9 月期：予想期末発行済投資口の総口数 536,177 口
（注1） 2020 年 9 月期の運用状況の予想及び分配金の予想については、別紙 1「2020 年 9 月期及び 2021 年 3 月期における運
用状況の予想及び分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、
今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の
変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、
前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利
益超過分配金は含まない） 口当たり利益超過分配金及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可
、1
能性があります。また、本予想はこれらを保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 円単位で表示している金額は円未満を、百万円単位で表示している金額は百万円未満を、それぞれ切り捨てて、比率
については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
2. 2021 年 3 月期（第 12 期）の運用状況の予想及び分配金の予想
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過 （利益超過分
純利益 （利益超過分配
金は含まない） 分配金 配金を含む）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
2021 年 3 月期
8,268 4,032 3,454 3,453 6,440 10 6,450
（第 12 期）
1
2021 年 3 月期：予想期末発行済投資口の総口数 536,177 口
（注1） 2021 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想については、別紙 1「2020 年 9 月期及び 2021 年 3 月期における運
用状況の予想及び分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、
今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の
変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、
前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利
益超過分配金は含まない） 口当たり利益超過分配金及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可
、1
能性があります。また、本予想はこれらを保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 円単位で表示している金額は円未満を、百万円単位で表示している金額は百万円未満を、それぞれ切り捨てて記載し
ています。
3. 修正及び公表の理由
新型コロナウイルス（COVID-19）の感染拡大及び緊急事態宣言の発令に伴い、外出自粛が要請
され、一部のテナントについては休業措置を余儀なくされています。本投資法人は、新型コロナ
ウイルス感染拡大により深刻な売上減少に直面する一部のテナントに対しては、事業継続を支え
るため一時的な賃料減額又は支払い猶予を受け入れ共存を目指すことが必要であり、それがポー
トフォリオの長期的価値最大化にもつながるものと判断しています。現時点の新型コロナウイル
スの感染拡大状況を踏まえ、新型コロナウイルス感染拡大の本投資法人の運用状況への影響につ
き、現時点におけるテナントとの一時的な賃料減額や支払い猶予に関する協議の状況や変動賃料
の減少、空室率の上昇等の営業収益への影響を加味し、2020 年 9 月期（第 11 期）に 645 百万円、
2021 年 3 月期（第 12 期）に 52 百万円を、不動産賃貸事業損益において一定の減収リスクとして
見積もっています。この結果、2020 年 9 月期（第 11 期）の 1 口当たり分配金の予想値が 2019 年
11 月 15 日付「2019 年 9 月期 決算短信（REIT）
」にて公表した 2020 年 9 月期（第 11 期）の 1 口
当たり分配金の予想値から 5％以上の差異が生じたため、公表を行うものです。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.krr-reit.com/
2
【別紙】
2020 年 9 月期及び 2021 年 3 月期における運用状況の予想及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
➢ 2020 年 9 月期（第 11 期）
（2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）（183 日）
計算期間
➢ 2021 年 3 月期（第 12 期）
（2020 年 10 月 1 日～2021 年 3 月 31 日）（182 日）
➢ 2020 年 9 月期の運用状況の予想にあたっては、 2020 年 3 月 31 日現在本
投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権 （合計 62 物件） 以下、
（
「既取得資産」といいます。 ）に 2020 年 4 月 15 日に取得したコンフォ
ートマーケット西馬込店（以下、 「取得資産」といいます。 ）を加えた
63 物件を前提としています。また、2021 年 3 月期の運用状況の予想に
あたっては、上記 63 物件から 2020 年 9 月 30 日付で譲渡予定であるケ
運用資産 ーズデンキ新守山店 （底地） （以下、 「譲渡資産」 ということがあります。 ）
を除く 62 物件（期末時点）を前提としています。
➢ 上記以外に運用資産に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生
じないことを前提としています。
➢ 実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は譲渡予定資産以外の
既取得資産を含む保有物件の処分等により変動が生じる可能性があり
ます。
➢ 既取得資産の賃貸事業収益については、2020 年 3 月 31 日現在、効力を
有する賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出してい
ます。
➢ 取得予定資産の賃貸事業収益については、 各取得予定資産の前所有者等
より提供を受けた情報、取得予定資産の 2020 年 3 月 31 日現在、効力を
有する予定の賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出
した取得資産の営業収益を前提として算出しています。
➢ ケーズデンキ新守山店 （底地） の譲渡による不動産等売却益については、
営業収益
2020 年 9 月期に 123 百万円を見込んでいます。
➢ 営業収益については、 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと
を前提としています。
➢ 新型コロナウイルス感染拡大の影響につき、 現時点におけるテナントと
の一時的な賃料減額や支払い猶予に関する協議の状況や変動賃料の減
少、空室率の上昇等の営業収益への影響を加味し、2020 年 9 月期（第
11 期）に 645 百万円、2021 年 3 月期（第 12 期）に 52 百万円を、不動
産賃貸事業損益において一定の減収リスクとして想定しています。
➢ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、 減価償却費以外の費用につ
いては、 現保有資産及び取得予定資産ともに、 過去の実績値をベースに、
取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約に
基づき想定されるリーシングコスト等、 費用の変動要素を反映して算出
しています。
➢ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出してお
り、2020 年 9 月期に 1,046 百万円、2021 年 3 月期に 1,060 百万円を想
定しています。
営業費用
➢ 公租公課 （固定資産税及び都市計画税等 （以下「固都税等」 といいます。 ））
については、 2020年9月期に741百万円及び2021年3月期に740百万円を想
定しています。なお、2020年1月1日以降に取得した物件については、不
動産等の売買にあたり固都税等を前所有者と精算し、 当該精算金相当額
が取得原価に算入される等の理由により、2021年9月期以降に費用計上
される見込みです。
➢ 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と
想定した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因によ
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り修繕費が増額又は追加で発生する可能性があること、 一般に年度によ
る金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこ
と等から、 各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可
能性があります。
➢ 新投資口の発行及び投資口の売出しに係る費用の償却額として、2020
年 9 月期及び 2021 年 3 月期に 7 百万円を見込んでいます。なお、新投
資口の発行及び投資口の売出しに係る費用については、3 年で定額法に
営業外費用
より償却することを前提としています。
➢ 支払利息及び有利子負債に関連する費用として 2020 年 9 月期に 573 百
万円、2021 年 3 月期に 570 百万円を見込んでいます。
➢ 本書の日付現在、104,800 百万円の借入残高及び 8,000 百万円の投資法
人債発行残高があります。
借入金及び ➢ 2020 年 9 月期末及び 2021 年 3 月期末の LTV（小数第 2 位を四捨五入）
投資法人債 は、それぞれ約 45.0％となる見込みです。
➢ LTV の算出に当たっては、次の式を使用しています。
LTV=（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額
➢ 本書の日付現在発行済みである投資口数 536,177 口を前提とし、2021
投資口 年 3 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないこと
を前提としています。
➢ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約
に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1 口当たり分配金 ➢ 2020 年 9 月期及び 2021 年 3 月期において、金利スワップの時価の変動
（利益超過分配金 が 1 口当たり分配金に影響がない前提で算出しています。
は含まない） ➢ 運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ
修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分
配金は含まない）は変動する可能性があります。
➢ サニー野間店の事業用定期借地契約及び始期付土地賃貸借契約に係る
期間（2007 年 3 月 16 日から 30 年間）において、事業用定期借地権に
係る借地権償却費の計上、 資産除去債務に係る利息費用の計上及び建物
等に係る減価償却費の税会不一致に対して、 一時差異等調整引当額の計
上を見込んでいます。なお、金利スワップの時価の変動が 1 口当たり分
1 口当たり 配金に影響がない前提で算出していますが、 実際には金利変動等の影響
利益超過分配金 を受け、当該時価によっては、一時差異等調整引当額の計上を行わない
可能性があります。
➢ 利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増
加額に相当する利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、
2020 年 9 月期及び 2021 年 3 月期に、それぞれ 1 口当たり 10 円の利益
超過分配を行うことを想定しています。
➢ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
➢ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこ
とを前提としています。
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