3453 Ｒ－ケネディクス商業 2019-10-08 15:20:00
2020年3月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 10 月 8 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケ ネ デ ィ ク ス 商 業 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 浅 野 晃 弘
（コ ー ド番 号 3453）
資産運用会社
ケ ネ デ ィ ク ス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田 島 正 彦
問合せ先
商業リート本部 企画部長 野畑 光一郎
TEL:03-5157-6013
2020年3月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正
並びに2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想に関するお知らせ
ケネディクス商業リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年 5 月 16 日付で公
表した 2020 年 3 月期（2019 年 10 月 1 日～2020 年 3 月 31 日）の運用状況の予想及び分配金の予想に
ついて、下記のとおり修正いたします。また、2020 年 9 月期（2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）
の運用状況の予想及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。なお、2019 年 5 月
16 日付で公表した 2019 年 9 月期（2019 年 4 月 1 日～2019 年 9 月 30 日）の運用状況の予想及び分配金
の予想の修正はございません。
記
1. 2020 年 3 月期（第 10 期）の運用状況の予想及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過 (利益超過分配
純利益 (利益超過分配
金は含まない） 分配金 金を含む）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
前回発表予想（Ａ） 8,298 3,809 3,226 3,226 6,354 10 6,364
今回発表予想（Ｂ） 8,257 4,087 3,482 3,481 6,491 10 6,501
増減額（Ｂ-Ａ） △41 277 255 255 137 - 137
増減率（％） △0.5％ 7.3％ 7.9％ 7.9％ 2.2％ - 2.2％
2020 年 3 月期：予想期末発行済投資口の総口数 536,300 口
（注1） 2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想については、別紙 1「2020 年 3 月期及び 2020 年 9 月期における運
用状況の予想及び分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、
今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の
変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、
前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利
益超過分配金は含まない） 口当たり利益超過分配金及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可
、1
能性があります。また、本予想はこれらを保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 円単位で表示している金額は円未満を、百万円単位で表示している金額は百万円未満を、それぞれ切り捨てて、比率
については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
1
2. 2020 年 9 月期（第 11 期）の運用状況の予想及び分配金の予想
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過 （利益超過分
純利益 （利益超過分配
金は含まない） 分配金 配金を含む）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
2020 年 9 月期
8,414 4,069 3,484 3,483 6,496 10 6,506
（第 11 期）
2020 年 9 月期：予想期末発行済投資口の総口数 536,300 口
（注1） 2020 年 9 月期の運用状況の予想及び分配金の予想については、別紙 1「2020 年 3 月期及び 2020 年 9 月期における運
用状況の予想及び分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、
今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の
変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、
前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利
益超過分配金は含まない） 口当たり利益超過分配金及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可
、1
能性があります。また、本予想はこれらを保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 円単位で表示している金額は円未満を、百万円単位で表示している金額は百万円未満を、それぞれ切り捨てて記載し
ています。
3. 修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、新投資口の追加発行及び投資口の売出
し（注 1）につき決議し、あわせて資産の取得（注 2）を決定しました。上記及び別紙 1「2020 年 3 月期
及び 2020 年 9 月期における運用状況の予想及び分配金の予想の前提条件」 に記載した資金の借入
れに伴い、2019 年 5 月 16 日付で公表しました 2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想
について、その前提条件に重要な変更が生じたことから、修正を行います。
さらに、上記の資産の取得及び資金の借入れに伴い、2020 年 9 月期の運用状況の予想及び分配
金の予想について新たに公表を行います。
（注1） 新投資口の追加発行及び投資口の売出しの詳細については、本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関
するお知らせ」をご参照下さい。
（注2） 資産の取得の詳細については、本日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ 物件）
（5 」
をご参照下さい。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.krr-reit.com/
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
2
【別紙 1】
2020 年 3 月期及び 2020 年 9 月期における運用状況の予想及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
➢ 2020 年 3 月期（第 10 期）
（2019 年 10 月 1 日～2020 年 3 月 31 日）（183 日）
計算期間
➢ 2020 年 9 月期（第 11 期）
（2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）（183 日）
➢ 2020 年 3 月期の運用状況の予想にあたっては、 2019 年 9 月 30 日現在本
投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権（合計 55 物件）から、
2019 年 10 月 31 日付で譲渡予定であるウエルシア岸和田加守店（底地）
（以下「譲渡予定資産」ということがあります。 ）を除き、2019 年 10
月 1 日に取得した行田配送センター（2019 年 9 月 30 日現在本投資法人
が保有する不動産及び不動産信託受益権と合わせて「既取得資産」とい
います。、2019 年 11 月 1 日付で取得予定であるアピタテラス横浜綱島
）
並びに 2019 年 10 月 24 日及び 2019 年 11 月 1 日に取得予定である国内
不動産信託受益権 5 物件（アピタテラス横浜綱島と合わせて「取得予定
資産」 といいます。 を加えた 61 物件
） （期末時点） を前提としています。
なお、ウエルシア岸和田加守店（底地）の譲渡については 2019 年 5 月
運用資産 16 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（ウエルシア
岸和田加守店（底地）」を、行田配送センター及びアピタテラス横浜綱
）
島の取得については 2019 年 9 月 11 日付 「国内不動産信託受益権の取得
（3 物件）並びに譲渡及び貸借の解消（フルルガーデン八千代）に関す
るお知らせ」を、国内不動産信託受益権（5 物件）については本日付で
公表した「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ（5
物件） 」をご参照下さい。
➢ 上記以外に運用資産に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生
じないことを前提としています。
➢ 実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は譲渡予定資産以外の
既取得資産を含む保有物件の処分等により変動が生じる可能性があり
ます。
➢ 既取得資産の賃貸事業収益については、本日現在、効力を有する賃貸借
契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
➢ 取得予定資産の賃貸事業収益については、 各取得予定資産の現所有者等
より提供を受けた情報、 取得予定資産の取得予定日において効力を有す
る予定の賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出した
営業収益
取得予定資産の営業収益を前提として算出しています。
➢ ウエルシア岸和田加守店（底地）の譲渡による不動産等売却益について
は、2020 年 3 月期に 56 百万円を見込んでいます。
➢ 営業収益については、 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと
を前提としています。
➢ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、 減価償却費以外の費用につ
いては、 現保有資産及び取得予定資産ともに、 過去の実績値をベースに、
営業費用 取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約に
基づき想定されるリーシングコスト等、 費用の変動要素を反映して算出
しています。
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
3
➢ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出してお
り、2020 年 3 月期に 1,014 百万円、2020 年 9 月期に 1,025 百万円を想
定しています。
➢ 公租公課 （固定資産税及び都市計画税等 （以下 「固都税等」 といいます。 ））
については、 2020年3月期に630百万円及び2020年9月期に740百万円を想
定しています。なお、一般的に、不動産等の売買にあたり固都税等につ
いては現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、 本
投資法人においては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取
得期には費用計上されません。かかる理由により、取得予定資産及び
2019年1月1日以降に取得した物件の取得日から2019年12月31日までの
固都税等については、2020年3月期の計算期間に対応する税額は費用計
上されません。また、2020年度の固都税等の賦課決定される期日が2020
年4月以降であることから、2020年1月1日時点の保有資産に係る同日か
ら2020年3月31日までの固都税等については、 2020年3月期の計算期間に
対応する税額は費用計上されません。
➢ 修繕費については、物件ごとに資産運用会社（ケネディクス不動産投資
顧問株式会社）が、各営業期間に必要と想定した額を費用として計上し
ています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生
する可能性があること、 一般に年度による金額の差異が大きくなること
及び定期的に発生する金額ではないこと等から、 各営業期間の修繕費が
予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
➢ 本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口の追加発行及び投資
口の売出しに係る費用については 3 年で定額法により償却する予定で
あり、当該費用の償却額は、2017 年 4 月 19 日の新投資口発行及び売出
営業外費用 しに係る費用の償却額と合わせ、2020 年 3 月期に 27 百万円、2020 年 9
月期に 8 百万円を見込んでいます。
➢ 支払利息及び有利子負債に関連する費用として 2020 年 3 月期に 578 百
万円、2020 年 9 月期に 576 百万円を見込んでいます。
➢ 本日現在、99,100 百万円の借入残高及び 7,000 百万円の投資法人債発
行残高がありますが、これに加え、合計 4,800 百万円の借入れを 2019
年 11 月 1 日に行うことを前提としています。
➢ 2020 年 3 月期末及び 2020 年 9 月期末の LTV（小数第 2 位を四捨五入）
借入金及び
は、それぞれ約 44.5％となる見込みです。
投資法人債
➢ LTV の算出に当たっては、次の式を使用しています。
LTV=（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額
➢ 今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、LTV は変動する可
能性があります。
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
4
➢ 本日現在、発行済みである投資口数 507,700 口に加えて、本日開催の本
投資法人役員会で決議した新投資口の発行 （一般募集における引受会社
の買取引受けの対象口数 27,300 口）及び第三者割当による新投資口の
発行（上限 1,300 口）によって新規に発行される予定の投資口数の上限
である合計 28,600 口が全て発行されることを前提としています。
投資口
➢ 上記を除き、2020年9月期末までに新投資口の発行等による投資口数の
変動がないことを前提としています。
➢ 2020年3月期及び2020年9月期の1口当たり分配金は、上記の新規に発行
予定の投資口数の上限である合計28,600口を含む予想期末発行済投資
口の総口数536,300口（上限）により算出しています。
➢ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約
に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1 口当たり分配金 ➢ 2020 年 3 月期及び 2020 年 9 月期において、金利スワップの時価の変動
（利益超過分配金 が 1 口当たり分配金に影響がない前提で算出しています。
は含まない） ➢ 運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ
修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分
配金は含まない）は変動する可能性があります。
➢ サニー野間店の事業用定期借地契約及び始期付土地賃貸借契約に係る
期間（2007 年 3 月 16 日から 30 年間）において、事業用定期借地権に
係る借地権償却費の計上、 資産除去債務に係る利息費用の計上及び建物
等に係る減価償却費の税会不一致に対して、 一時差異等調整引当額の計
上を見込んでいます。なお、金利スワップの時価の変動が 1 口当たり分
1 口当たり 配金に影響がない前提で算出していますが、 実際には金利変動等の影響
利益超過分配金 を受け、当該時価によっては、一時差異等調整引当額の計上を行わない
可能性があります。
➢ 利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増
加額に相当する利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、
2020 年 3 月期及び 2020 年 9 月期に、それぞれ 1 口当たり 10 円の利益
超過分配を行うことを想定しています。
➢ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
➢ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこ
とを前提としています。
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
5
【別紙 2】特殊要因調整後 1 口当たり分配金（試算）の推移
2020 年 3 月期における 2020 年 9 月期における
固都税等の費用化を前提とし、 固都税等の費用化を前提とし、
売却損益等の一時的な特殊要因 売却損益等の一時的な特殊要因
を除いた運用状況及び分配金の を除いた運用状況及び分配金の
試算値 試算値（本募集等後） （注 2）
（2019 年 5 月 16 日時点）
（注 1）
営業収益 8,242 百万円 8,414 百万円
営業利益 3,758 百万円 4,069 百万円
経常利益 3,195 百万円 3,484 百万円
当期純利益 3,194 百万円 3,483 百万円
1 口当たり分配金
6,293 円 6,496 円
（利益超過分配金は含まない）
1 口当たり利益超過分配額 10 円 10 円
1 口当たり分配金
6,303 円 6,506 円
（利益超過分配金を含む）
発行済投資口の総口数 507,700 口 536,300 口
（円）
6,506
6,500
6,303
6,000
5,500
0
2019年5月16日時点の試算（注1） 本募集等後（2020年9月期）（注2）
（注1） 本投資法人では収益予想発表時に、固都税等の費用化を前提とし、売却損益等の一時的な特殊要因を除いた運用状況
及び分配金の試算値を算出しています。前回公表した試算値からの変化が分かりやすいように、前回の収益予想発表
時（2019 年 5 月 16 日）の試算値を掲載しています。
（注2） 本募集等後の 2020 年 9 月期においては、固都税等が既に費用化され、また、売却損益もないため、本プレスリリース
でお知らせしている 2020 年 9 月期の運用状況の予想を 2020 年 9 月期における固都税等の費用化を前提とし、売却損
益等の一時的な特殊要因を除いた運用状況及び分配金の試算値として掲載しています。
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
6
＜2020 年 3 月期における固都税等の費用化を前提とし、売却損益等の一時的な特殊要因を除いた運用
状況及び分配金の試算値（2019 年 5 月 16 日時点）の前提条件＞
2020 年 3 月期における運用状況及び分配金の予想数値（2019 年 5 月 16 日時点）を基に下記の前提条
件の変更を行い、試算しています。
➢ 座間配送センター、追浜配送センター、武蔵嵐山配送センター及び横浜上郷配送センターにおけ
る固都税等が営業期間にわたって費用化された場合の影響額は、23 百万円を想定しています。
➢ ウエルシア岸和田加守店（底地）の売却益 56 百万円を営業収益から控除し、譲渡に係る控除対象
外消費税に与える影響額を 4 百万円と想定しています。
➢ 固定資産及び繰延資産の償却のうち、 2020 年 3 月期に終了する金額を 30 百万円と想定しています。
➢ 上記に係る利益の変動に伴う資産運用報酬の減少を 13 百万円と想定しています。
ご注意：本報道発表文は、2020 年 3 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 9 月期の運用状況の予想
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法
に従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受け
る場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証
券の公募は行われません。
7