本日公表のプレスリリースに関する補足説明資料
「国内不動産信託受益権の取得（3物件）並びに
譲渡及び貸借の解消（フルルガーデン八千代）に関するお知らせ」
2019年9月11日
補足説明資料
本取引の概要
本投資法人は、本投資法人の保有資産で唯一総合スーパー（GMS）がテナントとして入居するフルルガーデン八千代を譲渡し優良物件を3物件
取得すること（本資産入替）で、ポートフォリオの質及び収益性の向上を図り、持続的な投資主価値向上を目指します。
入替資産の概要 本資産入替の効果
譲渡予定資産 1. リスク資産の譲渡による将来リスクの軽減
フルルガーデン八千代 CSC フルルガーデン八千代の譲渡によりGMSに関連するリスクを排除
譲渡予定価格 15,200百万円 GMS入居商業施設は他のJ-REIT保有資産において退去事例が複数存在し、投資家
帳簿価額（2019/3期末時点） 14,866百万円 が比較的懸念
鑑定評価額 15,000百万円 競争力維持向上のため、今後資本的支出及び修繕費の増加が見込まれる
譲渡予定日 2019年9月27日 当該リスク資産を帳簿価額及び鑑定評価額を上回る価格で譲渡予定
竣工日(注1) 2002年10月3日/2002年9月26日
2. ポートフォリオの収益性向上(注2)
取得予定資産
アピタテラス横浜綱島 NSC
譲渡予定資産 取得予定資産
取得予定価格 5,899百万円 NOI利回り 4.7% → 平均鑑定NOI利回り 5.1%
足元収益性が低下していたフルルガーデン八千代を譲渡し、より利回りの高い物件を取得
鑑定評価額 6,220百万円
することでポートフォリオの収益性が向上
取得予定日 2019年11月1日
竣工日 2017年12月20日 3. 成長資金の確保
羽曳が丘ショッピングセンター NSC 取得予定資産の取得予定価格合計と
取得予定価格 2,000百万円 譲渡予定資産の帳簿価額（2019/3期末時点）の差額：+38億円
鑑定評価額 2,020百万円 フルルガーデン八千代の帳簿価額に対して、今回取得する物件の取得予定価格合計が
少ないため、本資産入替に際して余剰資金を確保
取得予定日 2019年9月27日
余剰資金に関しては、将来の資産取得資金への充当をメインシナリオとして検討
2009年3月25日/
竣工日(注1)
2009年3月18日/2007年4月9日
4. ポートフォリオの安定性向上(注3)
行田配送センター L
取得予定価格 3,160百万円 上位5物件比率 23.0％ （2019/3期末比 ▲2.8%）
上位テナント10社比率 32.1％ （2019/3期末比 ▲0.8%）
鑑定評価額 3,350百万円
GMSテナント比率 0.0％ （2019/3期末比 ▲4.6%）
取得予定日 2019年10月1日
ポートフォリオにおいて最大規模の物件であったフルルガーデン八千代を譲渡することでポー
竣工日(注1) 1997年7月31日/2004年10月29日 トフォリオの分散が進展
（注1）同一敷地内に複数の建物があり、それぞれの竣工日を記載しています。以下同じです。 本譲渡により、GMSテナント比率は0.0%へ
（注2）NOI利回りは、譲渡予定資産については2018年9月期(第7期)及び2019年3月期(第8期)の実績値を取得価格で除して算出しています。
取得予定資産については鑑定評価書記載のNOIに基づいて算出しています。
（注3）上位5物件比率については取得(予定)価格ベース、上位テナント10社比率及びGMSテナント比率は賃料ベースで算出しています。
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補足説明資料
取得予定資産の概要
スポンサー及びサポート会社のパイプライン並びに独自の取得ルートの活用により、本投資法人の重点投資対象である生活密着型商業施設及び
2018年から新たに投資対象とした消費地配送型物流施設を取得します。
取得予定資産の概要
アピタテラス横浜綱島（準共有持分51％） 羽曳が丘ショッピングセンター 行田配送センター
人口密集・成長エリアの次世代都市型スマートシティを構成する、多様な 大阪府南東部の区画整理の進んだニュータウンに所在するNSC 首都圏近郊地区での地域配送及び準広域配送に対応した汎用性の高い
ニーズに対応したNSC（注） 保管型配送センター
■大阪府南部で強いドミナントを形成する食品スーパーのサンプラザと家電量
■高い人口の成長性を有し、周辺では大規模な住宅・インフラ面での開発が 販店のジョーシンを核テナントとするNSC。サンプラザは羽曳野市に本社を ■首都圏近郊エリアの中でも物流施設が集積する地区に立地し、国道125
進むエリアにおける多頻度来店型NSC 置き、大阪府南部を中心に32店舗を展開 号及び17号へのアクセスが良好で、地域配送及び準広域配送について利
便性を有する
■食品スーパーや各種専門店、郵便局、銀行、クリニックモール等のテナント構 ■国道170号及び309号を結ぶ府道32号線に接道する視認性の高い施設
成により生活に必要な物品やサービスがワンストップで揃う上に、時間課金型 ■当該施設はA棟（平屋建て）及びB棟（3階建て）の2棟の低床式施設
幼児向け施設やブック＆カフェ等、滞在することを楽しむ顧客のニーズにも対 ■周辺は大阪難波のベッドタウンであり、主要最寄駅の「古市」駅から大阪中 で構成され、多様な荷物を扱うことができる汎用性が高い施設
応したコト消費テナントも入居し、幅広い世代の多様なニーズに対応 心部の「大阪阿部野橋」駅へは18分程度の距離。区画整理のされた戸建
住宅が広がるニュータウンを商圏とするエリアであり、住宅分譲が進む足元 ■大手物流事業者である日本通運株式会社が食品関連及び家電製品の荷
■ 「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」では、次世代都市型スマー 1km圏で商圏人口は増加トレンド 主の配送センターとして使用
トシティが達成すべき目標として、まち全体でCO2排出量削減、生活用水使
用量削減、新エネルギー等利用率の環境目標や安心・安全目標等を設定し
ており、本物件でも太陽光パネルを導入
取得予定日 2019年11月1日 取得予定日 2019年9月27日 取得予定日 2019年10月1日
取得予定価格 5,899百万円 取得予定価格 2,000百万円 取得予定価格 3,160百万円
鑑定評価額 6,220百万円 鑑定評価額 2,020百万円 鑑定評価額 3,350百万円
鑑定NOI利回り 4.8％ 鑑定NOI利回り 5.3％ 鑑定NOI利回り 5.7％
竣工日 2017年12月20日 2009年3月25日/ 1997年7月31日/
竣工日 竣工日
2009年3月18日/2007年4月9日 2004年10月29日
（注）本物件のテナントであるユニー株式会社は「アピタ」というブランドで総合スーパー（GMS）を展開していますが、本物件ではユニー株式会社は「アピタフードマーケット」という食品スーパーを展開しており、他の区画は約60の専門店を複合しているため、本投資法人では本物件をNSCと位置付けています。 2
補足説明資料
注意事項
本資料は、本日付公表の「国内不動産信託受益権の取得（3物件）並びに譲渡及び貸借の解消（フルルガーデン八千代）に関するお知らせ」にて公表した内容並びに
それらに付随する情報を追加し整理したものです。
本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。
本資料には、ケネディクス商業リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとにケネディクス不動産投資顧
問株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます）が作成した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運用会社の現時点での分析・判断・その他
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本資産運用会社は、金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です。
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