ケネディクス商業リート投資法人
決算説明会資料 第8期（2019年3月期）
2019年5月17日
目次
Section 1 環境変化に適応し、持続的成長へ P.3
Section 2 2019年3月期の運用状況 P.10
Section 3 成長戦略の着実な実行 P.17
Section 4 2019年3月期の決算と業績予想 P.27
Section 5 GMSから生活密着型商業施設への流れ P.32
Appendix 1 本投資法人の特徴 P.37
Appendix 2 補足資料 P.44
01
環境変化に適応し、持続的成長へ
Security Code
3453
環境変化に適応し、持続的成長へ
持続的成長へ向けた施策の進捗
消費地配送型物流施設の 物件の入替 資産運用報酬体系の 自己投資口の取得体制整備
組み入れ ポートフォリオのクオリティ改善 変更
収益性強化
✔ ✔ ✔ ✔
「J-REIT市場の商業施設に対するリスク認識の乖離の解消」＋「DPU及びNAVの成長をより強く意識した運用」
資金調達コストの低減 信用力の向上
資産規模の拡大
投資家層の拡大
持続的成長のサイクル
収益の安定性の向上
テナントネットワークの拡大 流通業界における 収益の成長機会の増加
存在感の強化
4
環境変化に適応し、持続的成長へ
分配金の推移と運用状況のサマリー
1口当たり分配金の推移（円）
（点線枠内は2018/9期決算発表時の予想分配金）
＋61円
＋90円 2019年3月期（第8期）のポイント
• ソララプラザ及びグルメシティ千葉中央店の売却益によるDPUの増加
6,477 6,480 • MONA新浦安のリニューアル完了によるNOIの増加
6,364
6,299 • 第7期取得物件の通期フル寄与によるDPU成長
6,255
6,115
• フルルガーデン八千代における原状回復工事先送りによる予算比費用減
6,044
5,974
2019年9月期（第9期）のポイント
• ソララプラザの売却益によるDPUの増加
• 消費地配送型物流施設の取得によるNOI増
• ソララプラザの売却によるNOIの減少
• 第6期・第7期取得物件の固定資産税等の費用化によるNOIの減少
2020年3月期（第10期）のポイント
• ウエルシア岸和田加守店（底地）の売却益によるDPUの増加
• 第9期取得物件の通期フル寄与によるDPU成長
• ウエルシア岸和田加守店（底地）の売却によるNOIの減少
2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 ※売却益の増減については29ページを参照ください
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
（予想） （予想）
5
環境変化に適応し、持続的成長へ
巡航分配金の推移と目標
特殊要因調整後1口当たり分配金の推移（円）
（固都税等の費用化を前提とし、売却損益等の一時的な特殊要因を除いた試算値）
資産入替の開始
6,500
6,500
6,303 資産入替を含む外部成長・
6,255
内部成長によるDPU成長
6,098
6,038
5,961
6,000
5,843
5,738
5,555
5,500
5,000
4,600
4,500
4,000
0
発表時点 2015/2 2015/8 2016/3 2016/11 2017/3 2017/11 2018/5 2018/11 2019/5 b
短期的な目標
18物件 32物件 40物件 41物件 50物件 51物件 53物件 52物件 54物件
808億円 1,297億円 1,587億円 1,601億円 1,970億円 2,049億円 2,128億円 2,071億円 2,132億円
注：日付は収益予想の発表時点を示し、物件数及び金額は試算値の前提となるポートフォリオを示しています。
6
環境変化に適応し、持続的成長へ
1口当たりNAV及び含み益の推移
1口当たりNAV及び含み益の推移
純資産控除項目の計上による減少
（円） （330円相当）
詳細は15ページをご参照ください
260,000
257,913 257,915
253,803
250,892
249,301
250,000
244,905
240,000 238,401
237,472
230,000
0
220,000
2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末
含み益 2,130百万円 4,657百万円 6,720百万円 8,493百万円 10,861百万円 12,270百万円 14,213百万円 14,438百万円
注：1口当たりNAV=（各期末の純資産額+ポートフォリオ全体含み損益）÷（各期末時点の発行済投資口数）
7
環境変化に適応し、持続的成長へ
資産入替の概要
取得資産
座間配送センター 追浜配送センター 武蔵嵐山配送センター 横浜上郷配送センター
取得価格 1,400百万円 1,300百万円 3,879百万円 790百万円
鑑定評価額 1,640百万円 1,570百万円 4,000百万円 840百万円
鑑定NOI利回り 6.0％ 6.5％ 5.7％ 5.0%（注2）
償却後NOI利回り 5.1％ 5.1％ 3.8％ 4.3％（注2）
NOI +92百万円
取得価格 譲渡（予定）価格
償却後NOI +86百万円
7,369百万円 売却益 474百万円 7,340百万円
売却（予定）資産
ソララプラザ グルメシティ千葉中央店 ウエルシア岸和田加守店（底地）
売却（予定）価格 5,980百万円 800百万円 560百万円
鑑定評価額 5,960百万円 792百万円 488百万円
鑑定NOI利回り 5.0％ 5.7％ 4.5%
償却後NOI利回り 3.5％ 2.1％ 4.5％
注1：2019年3月末日現在の数値を記載しています。鑑定評価額及び鑑定NOI利回りについて、横浜上郷配送センターについては2019年2月1日、ソララプラザ及びグルメシティ千葉中央店については2018年9月30日を価格時点とする鑑定評価書の数値に基づいています。
注2：横浜上郷配送センターの敷地内に想定している増築建物に関する運営収益及び建築費を考慮して算出しています。以下、同様です。 8
環境変化に適応し、持続的成長へ
変化する商業施設と物流施設
サプライチェーンにおける商業施設と物流施設
KRRが投資対象とする物流施設・商業施設
来店
生産
配送
店舗
大型物流施設
配送
消費地配送型物流施設
宅配便
輸入
貨物の集約による効率化 多頻度・小口配送に対応する分散化 宅配便の増加
環境変化に対応する商業施設
店舗で宅配物を受け取る 店舗から商品を宅配する 物流施設と商業施設の併設
PUDOステーション（フルルガーデン八千代） 杏林堂のネットスーパー用配送車（ピーワンプラザ天王店） 増築を想定中の飲食店棟（横浜上郷配送センター）
9
02
2019年3月期の運用状況
Security Code
3453
2019年3月期の運用状況
ポートフォリオの概要
ポートフォリオに関する各種指標
鑑定評価額の合計 鑑定NOI利回り 償却後NOI利回り 稼働率 四大都市圏比率 生活密着型商業施設 食品関連テナント入居
2,309億円 5.3% 4.4% 99.2% 79.5% 96.6% 77.8%
資産規模・テナント数・物件数の推移
（億円） （件） 上位5物件の投資比率（取得価格ベース）
2,500 1,000
取得価格合計（左軸） 八千代 6.9%
PO
2,128 2,132 2,137 HAT神戸 5.1%
テナント数（右軸） 2,049 2,061
浜北 5.0%
2,000 800 水戸 4.7%
上位5物件
PO 舞多聞 3.9%
1,587
1,643 25.7%
PO 74.3%
1,500 600
1,316
542
522 520 511 513
1,000 918 400
テナント上位10社の構成比率（賃料ベース）（注4）
808 405 409
389 4.6%
4.4%
3.7%
321
3.5%
286
500 200 3.3%
テナント 3.3%
上位10社 2.8%
18物件 19物件 33物件 40物件 42物件 51物件 52物件 53物件 53物件 55物件 32.7% 2.8%
2.3%
0 0 1.9%
67.3%
IPO時点 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 4月末
（2015/2）（2015/9） (2016/3) (2016/9) (2017/3) (2017/9) (2018/3) (2018/9) (2019/3) (2019/4)
注1：鑑定評価額、NOI利回り、稼働率及びポートフォリオに関する各種指標は、2019年4月30日時点で保有している55物件の2019年3月31日時点における数値を記載しています。
注2：鑑定NOI利回りは、最新の不動産鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益（年額）を取得価格で除して記載しています。また、償却後NOI利回りは第9期収益予想に基づく値を記載しています。
注3：IPO時点のテナント数は、2014年9月30日現在の数値を記載しています。
注4： 「賃料ベース」とは、テナントとの賃貸借契約に定める固定賃料（共益費を含みます。）の額の割合をいいます。以下、同様です。 11
2019年3月期の運用状況
賃貸借契約の概要
マルチテナント物件の構成比率（取得価格ベース） 残存賃貸借期間の構成比率（賃料ベース）
シングルテナント物件にも多様 20年以上
その他
な特徴があり、長期安定を基 15年以上 6.2% 2年未満
12.5%
本とし、インフレヘッジや収益改 20年未満 18.3%
善の可能性がある 12.6%
賃料改定不可
14.1%
マルチテナント 平均残存
物件 10年以上 賃貸借期間 2年以上
57.4%
15年未満
マルチテナント物件 13.4% 9.0年 5年未満
16.1%
金利/CPIに連動 57.4%
7.6%
マスターリース
8.4% 5年以上
10年未満
33.4%
賃貸借契約形態の構成比率（賃料ベース） 売上歩合賃料（2018/10-2019/3）
実質的な歩合賃料
その他 完全歩合 4.0%
定期借地 0.0% 3.1%
固定+歩合
13.5%
12.9%
普通借家
17.7%
定期借家
68.8%
固定
84.0%
注1：本投資法人が2019年4月30日時点で保有する資産の2019年3月31日時点の数値を記載し、売上歩合賃料は、2019年3月31日時点で保有する資産の当期間の数値を記載しています。
注2：普通賃貸借契約を含むテナントとの賃貸借契約に定める賃料の額に対する割合を記載しています。
注3：上記グラフにおいて「マスターリース」とは、賃借人が占有せず小売業等に転貸しているテナントをいい、「金利/CPIに連動」とは、賃貸借契約において賃料が金利又はCPIに連動し更改されるテナントをいいます。 12
2019年3月期の運用状況
賃料動向の概要
新規賃料/更改の動向（件数ベース） リーシングマチュリティ（賃料ベース）
ダウン 同条件 アップ 各会計期間に満期を迎える定期建物賃貸借契約の状況（注2）
30.3% 28.6% 26.0% 26.8%
43.1% 砂田橋の 2.8%
53.9% マスターリース
51.5% 50.0% 56.0% 57.1%
36.1%
4.2%
34.6% 3.2%
2.1% 1.7%
18.2% 21.4% 18.0% 20.8% 16.1% 1.3%
11.5% 0.6%
2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 増減率（注1） 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 -0.4% 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
増減額（年額）
49 42 19 55 28 26
+3百万円 +28百万円 +9百万円 -12百万円 +7百万円 -1百万円
テナント テナント テナント テナント テナント テナント
テナントの入居及び退去の動向（注3） 定期建物賃貸借契約満期を迎えたテナントの動向（賃料ベース）
入居 退去 再契約 満期退去 新浦安リニューアルに伴う退去
10.2% 4.1%
2.4% 14.2% 14.4%
22.3%
2.2% 34.5%
1.7% 16.9%
1.3%1.2% 1.2%
1.1% 89.8% 95.9%
85.8% 85.6%
0.8%
60.8% 65.5%
0.6%
0.4%0.4%
0.1%
2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
注1 ：賃料更改の対象となるテナント更改前の共益費込の賃料に対する増減割合を記載しています。
注2 ：2019年3月31日時点で保有する資産の当期間における普通賃貸借契約を含むテナントとの賃貸借契約に定める賃料の額に対する割合を記載しています。
注3 ：各々の対象となる賃料に対し、各決算期末の属する月の賃貸事業収入の額に占める割合を記載しています。 13
2019年3月期の運用状況
消費者から支持されるテナント構成
テナントの属性比率の推移（賃料ベース）
100%
その他 10.6%
その他物販 14.3%
80% ホームセンター 8.5%
衣料 6.5%
60% 家電 5.0%
総合スーパー（GMS） 4.7%
サービス 10.3% Eコマースの影響を受けにくい業種
40%
スポーツクラブ 6.0%
50.5%
アミューズメント 4.6%
20%
飲食 4.1%
食品+コストコ 25.5%
0%
2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
テナントの属性別の売上推移（前年同期増減比）（注3）
20.0%
食品 ドラッグストア 100円ショップ 飲食 ポートフォリオ全体
10.0%
4.6%
1.6% 1.4% 0.7%
0.2% 0.2% 0.0%
0.0%
-0.4%
2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
-10.0% 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
-20.0%
注1： 2019年3月31日現在保有する53物件のうち、商業施設52物件に関する数値を記載しています。
注2：上記「コストコ」はコストコホールセールをいいます。
注3：テナントの売上高は、把握できている売上高に基づき記載しています。また、ポートフォリオの売上高は各期間における曜日の影響を考慮しない数値を記載し、属性別の売上高は曜日の影響を考慮した数値を記載しています。 14
2019年3月期の運用状況
借入金及び投資法人債の状況・利益超過分配の概要
財務ハイライト 平均残存期間、平均調達年数、平均調達コストの推移
第7期末 第8期末 平均調達期間（左軸） 平均残存年数（左軸） 平均金利（右軸）
（年）
12 1.2%
長期負債比率（注） 96.7% 96.7% 1.00% 0.99% 0.96% 0.96%
1.01% 1.02%
10 1.0%
固定金利比率 92.7% 92.7% 8 7.3 0.8%
7.0
6.3 6.4
5.7 6.0
LTV 44.5% 44.6% 6
4.6 4.5 4.8 4.6
4.9 4.9 0.6%
4 0.4%
格付の状況
2 0.2%
株式会社日本格付研究所
長期発行体格付 A+（安定的） 0 0.0%
2016/9期 2017/3期 2017/9期 2018/3期 2018/9期 2019/3期
利益超過分配の概要（百万円）
分配金総額 3,288 ATAの利益超過分配は、税法上、資本の払戻しではなく配当
として取り扱われ、源泉徴収の対象となる
ATAの利益超過分配 172 利益超過分配（A+B）の概要
一時差異等調整引当額の導入に則り、利益超過分配（”ATAの利益超過分配”）することにより、
所得超過税会不一致 4 「所得超過税会不一致」及び「純資産控除項目」の計上に起因する二重課税の解消を図る
A:所得超過税会不一致
純資産控除項目 167 サニー野間店の事業用定期借地権の設定により、会計上は費用として処理されるが、税務上は損金と
認められない費目が発生し、税会不一致が発生
投信法上の利益 3,116 支払配当損金算入前の税務上の所得＞会計上の利益
B:純資産控除項目
会計上の利益 3,283
特例処理ができない一部の金利スワップの時価の変動により、貸借対照表の純資産の部に繰延ヘッジ損
益が発生し、投信法上の利益が当期未処分利益（”会計上の利益”）を下回る
0
3,000 3,100 3,200 3,300 3,400 会計上の利益＞投信法上の利益
（百万円）
注：2018年9月28日に実施した借入れシリーズ24-A（700百万円）については、短期借入金として集計しています。
15
2019年3月期の運用状況
借入金及び投資法人債の状況
金融機関別借入金及び投資法人債の残高 コミットメントラインの設定状況（2019/4/1時点）
（百万円）
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 契約先 極度額 契約期限
三井住友銀行 35.0%
三井住友銀行 37,170 106,100百万円 三井住友銀行 1,000百万円 2020/3/31
三菱UFJ銀行 14.9%
三菱UFJ銀行 15,860 みずほ銀行 1,000百万円 2021/3/31
日本政策投資銀行 9.9%
日本政策投資銀行 10,490
三菱UFJ銀行 1,000百万円 2020/3/31
みずほ銀行 みずほ銀行
9.1% 9,670
三井住友信託銀行 8.5%
三井住友信託銀行 9,070
投資法人債の発行状況
りそな銀行 りそな銀行
4.7% 5,000
みずほ信託銀行 4.4%
みずほ信託銀行 4,650 回号 発行総額 利率 発行年月 年限
あおぞら銀行あおぞら銀行
3.4% 3,640 第1回 1,000百万円 0.20% 2016/10 5年
福岡銀行 0.9%
福岡銀行 1,000
第2回 1,000百万円 0.60% 2016/10 10年
武蔵野銀行 武蔵野銀行
0.9% 950
第3回 1,000百万円 0.32% 2017/8 5年
群馬銀行 0.8%
群馬銀行 900
日本生命 0.7%
日本生命 700 第4回 2,000百万円 0.70% 2017/8 10年
投資法人債 投資法人債
6.6% 7,000 第5回 2,000百万円 0.70% 2018/4 10年
借入金及び投資法人債の返済期限分散状況（注）
（百万円）
15,000
短期借入金 長期借入金 投資法人債 13,200
12,000 2,000
9,750
9,000 8,000
7,000 7,000 7,000 7,170
6,350 6,300 1,000 6,500
6,000 7,000 5,200 5,000 4,850
11,200 4,500
3,050 3,390 1,000
5,650 7,000 2,000
3,000 1,000 1,340 4,000
2,750 500 2,500
2,050
700
0
19/9 20/3 20/9 21/3 21/9 22/3 22/9 23/3 23/9 24/3 24/9 25/3 25/9 26/3 26/9 27/3 27/9 28/3 28/9 29/3
注：2018年9月28日に実施した借入れシリーズ24-A（700百万円）については、短期借入金として集計しています。 （期）
16
03
成長戦略の着実な実行
Security Code
3453
成長戦略の着実な実行
スポンサー及びサポート会社からの幅広いサポート
アセットマネジメント
プロパティマネジメント
ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社
パイプライン・サポート パイプライン・サポート
ウェアハウジング機能 ウェアハウジング機能
リーシング業務 リーシング業務
プロパティマネジメント
プロパティマネジメント業務
業務
運営状況評価業務
環境配慮技術・ノウハウ
運営に関する助言業務
人的支援 人的支援
商標の無償使用許諾
スポンサー/物件サポートライン提供会社 サポート会社
ケネディクス・インベストメント・ 三井住友ファイナンス&リース株式会社 株式会社ピーアンドディ
ケネディクス株式会社 日本商業開発株式会社 伊藤忠商事株式会社（注）
パートナーズ株式会社 SMFLみらいパートナーズ株式会社 コンサルティング
注：ケネディクス株式会社及び伊藤忠商事株式会社が共同で開発する商業施設開発型ファンドが保有する一定の不動産等について、同開発型ファンドから優先的に情報が提供されます。
18
成長戦略の着実な実行
2019年3月期以降の物件取得
座間配送センター 追浜配送センター
大手コンビニエンスストア店舗への配送を担う、物流施設集積地の配送センター 大手コンビニエンスストア店舗への配送やプロセスセンターの併設等、基幹配送センター
取得価格 1,400百万円 取得価格 1,300百万円
所在地 神奈川県座間市 所在地 神奈川県横須賀市
鑑定評価額 1,640百万円 鑑定評価額 1,570百万円
鑑定NOI利回り 6.0% 鑑定NOI利回り 6.5%
武蔵嵐山配送センター 横浜上郷配送センター
関越自動車ICから至近の距離の物流施設集積地に所在する保管型配送センター 人口集積エリア内の希少な土地における宅配便の集配拠点
取得価格 3,879百万円 取得価格 790百万円
所在地 埼玉県比企郡嵐山町 所在地 神奈川県横浜市栄区
鑑定評価額 4,000百万円 鑑定評価額 840百万円（注）
鑑定NOI利回り 5.7% 鑑定NOI利回り 5.0%（注）
注：2019年2月1日時点の数値を記載しています。
19
成長戦略の着実な実行
2019年3月期以降の物件の売却（予定）
ソララプラザ グルメシティ千葉中央店
所在地 千葉県千葉市中央区
譲渡価格 800百万円
帳簿価額 741百万円
譲渡先 非開示
譲渡日 2019年3月5日
取得日 2015年10月2日
ウエルシア岸和田加守店（底地）
所在地 宮城県仙台市青葉区
所在地 大阪府岸和田市
譲渡価格 5,980百万円
譲渡価格 560百万円
帳簿価額 5,595百万円
帳簿価額 497百万円
合同会社KRF80
譲渡先
（ケネディクスが100%TK出資）
譲渡先 日本商業開発株式会社
2018年12月21日 2019年4月5日
譲渡日 譲渡日 2019年10月31日
（準共有持分49％） （準共有持分51％）
取得日 2016年4月21日 取得日 2015年10月2日
注：帳簿価額はソララプラザ及びグルメシティ千葉中央店は2018年9月30日時点、ウエルシア岸和田加守店（底地）は2019年3月31日時点の数値を記載しています。
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成長戦略の着実な実行
スポンサー及びサポート会社からのパイプラインの一例
アピタテラス横浜綱島 福岡市開発プロジェクト アクロスプラザ浦安東野（底地）
所在地：神奈川県横浜市（2018年3月オープン） 所在地：福岡県福岡市（2021年春オープン予定） 所在地：千葉県浦安市（2017年12月オープン）
開発 ケネディクス・伊藤忠商事 開発ファンド 開発 ケネディクス 開発 サポート会社（NCD/SMFL）
敷地 延床 敷地 延床 敷地 延床
18,300.01ｍ2 44,562.53ｍ2 3,471.00m2 未定 6,229.00m2 ---
面積 面積 面積 面積 面積 面積
バロー中志段味店（底地） 調布センタービル（商業棟） 行田配送センター
所在地：愛知県名古屋市（2019年4月オープン） 所在地：東京都調布市 所在地：埼玉県行田市
開発 サポート会社（伊藤忠商事） ケネディクス（仲介） ケネディクス
敷地 延床 敷地 延床 敷地 延床
13,480.42m2 --- 13,265.06m2 18,961.61m2 24,382.98m2 21,961.16m2
面積 面積 面積 面積 面積 面積
注1：オープン前の物件について、設計図面等に基づく完成予想図であり、実際の完成した建物とは異なる場合があります。
注2：本書の日付現在、スポンサーが開発又はサポート会社が本投資法人に対して優先交渉権を付与した物件及びサポート会社が保有し、かつ、本投資法人の投資方針に合致している物件であることをサポート会社と本投資法人との間で確認している物件を記載しています。
21
本書の日付現在、本投資法人が当該物件を取得する具体的な予定はなく、今後取得できる保証もありません。
注3：敷地面積及び延床面積は現時点で入手しうる情報を元に記載しており、実際の数値とは異なる可能性があります。
成長戦略の着実な実行
能動的な商業施設マネジメント
AM 業務及びPM 業務の一体的な推進による商業施設マネジメント 商業施設マネジメントによる内部成長の追求
アセットマネジメント業務
安定的なポートフォリオの構築、管理
牽制 未消化容積を活用した
売上歩合賃料
連携強化 建物増築
プロパティマネジメント業務
テナント企業への直接アプローチ
テナント構成の最適化 CAPEXの有効活用
課題の発見
ノウハウの蓄積
テナント満足度の向上 収益の安定化
適切な商業施設マネジメントにより見込んでいる効果
業況モニタリング ソリューションの実行
収益力の向上 資産価値の向上
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成長戦略の着実な実行
能動的な商業施設マネジメントの具体例
内部成長への取組事例
パサージオ ブルメール ブルメール アシコタウン 横浜上郷
MONA新浦安 ウニクス伊奈 ロゼオ水戸
西新井 舞多聞 HAT神戸 あしかが 配送センター
✔ ✔ ✔ （注）
建物増築
✔ ✔ ✔ ✔
改装/リニューアル
✔ ✔
大型テナント入替
✔ ✔ ✔
BMコストカット
✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
光熱費カット
注：横浜上郷配送センターにおいて今後、想定される飲食店棟の増築について記載しています。
23
成長戦略の着実な実行
ESGに関する取組みへの評価
3年連続でGRESB評価で「Green Star」を取得
初参加した2016年から3年連続でGRESBリアルエステイト評価に参加
「実行と計測」及び「マネジメントと方針」が高く評価され、「Green Star」を取得
総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング3スター」を取得
ケネディクス不動産投資顧問は2017年より、不動産会社・運用機関メンバーに加盟
DBJ Green Building認証を取得
認証件数：15物件（36.6％）、認証床面積：456,910.77ｍ2（62.8％）
極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル 非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル 優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル
フルルガーデン八千代 パサージオ西新井 ウニクス伊奈
代官山アドレス・ディセ ゆめまち習志野台モール
ウニクス吉川 Update! かわまち矢作モール
MONA新浦安
ブルメールHAT神戸 カリーノ江坂
ロゼオ水戸 リソラ大府ショッピングテラス
Update!
ブルメール舞多聞 アシコタウンあしかが サンストリート浜北
SMBC環境配慮評価の取得 New!
本投資法人は、株式会社三井住友銀行による「SMBC環境配慮評価融資」において、資産運用において良好な環境配慮を実施している点が評価され、「A」の評価を取得しました。
「MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR」における評価の取得 New!
本投資法人及び本資産運用会社は、三菱UFJリサーチ＆コンサルティング株式会社による「MUFG J-REIT向けESG評価supported by JCR」において、最高評価「Sランク」のESG評価を取得しました。
ケネディクス株式会社のPRI署名 New!
ケネディクス株式会社は2019年4月、国連責任投資原則（PRI: Principles for Responsible Investment）に署名しました。
本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクスグループの一員として、責任投資原則（PRI）の実践を通じて、サステナビリティへの取組みを推進します。
注：認証床面積の比率は本投資法人保有物件の総床面積（727,870.92ｍ2）（区分所有及び共有物件は持分比率で按分）に対する各床面積の割合です。なお、本投資法人の認証可能な総物件数は、2019年3月31日現在保有する53物件のうち、底地12物件を除く41物件をいいます。
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成長戦略の着実な実行
ESGに関する取組み（ウニクス伊奈における取組み）
太陽光パネルの導入の概要
設置場所 収益性の向上 省エネ効果・BCP効果（注2）
NOI利回り（投資リターン）（注1） 太陽光パネルの設置による建物内
への熱負荷軽減と空調負荷低減
7.0％
最大デマンド削減効果 87kW
設置場所
想定増加NOI（注2） 設備投資額 停電時に発電した電気の使用が可
4.2百万円 61百万円 能となることによるBCP対策
CO2排出量の軽減（注2）
年間CO2削減量
164,235kg
＝
杉の木
11,731本分
地域行政との連携 施設の緑化 地元参加型イベント
施設を災害時の一時的な避難場所として 「彩の国みどりの優秀プラン賞」優秀賞を受賞 地域コミュニティの活性化を図る（夏祭り）
提供する協定を伊奈町と締結
注1：電力供給事業者からの発電設備賃料及び建物賃借人とのグリーンリースに基づき想定される付加賃料の合計額を設備投資額で除した数値を記載しています。
注2：電力供給事業者による試算です。
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成長戦略の着実な実行
ESGに関する取組み（ガバナンス）
ケネディクス・グループによるJ-REITへの強いコミットメント 投資主利益と連動した報酬体系
ケネディクス・グループAUMの過半をJ-REIT保有資産が占め、運用するJ-REIT 投資主価値向上に高いインセンティブを与える報酬体系を導入
の健全な成長はケネディクス・グループにとっても利益が一致 算定方法
私募ファンド・私募
J-REIT
REIT・海外REIT 報酬計算対象 料率
62.9%
33.7%
連結対象不動産
運用報酬Ⅰ 前期末の総資産額 0.27％（年率）
3.4% 運用報酬
ケネディクスによるKRRへの出資 （2019年3月31日現在） 運用報酬Ⅱ 当期純利益×DPU 0.0013％
保有口数 5,750口 保有比率 1.1％ KRRの超過リターン
投資口パフォーマンス報酬 0.1％
×時価総額
利害関係者からの資産の取得等における意思決定フロー（注1） 取得報酬（注2） 取得価額 1.0％
起案 商業リート本部
譲渡報酬 譲渡価額 0.5％
合併報酬 承継する資産の評価額 1.0％（上限）
審査 コンプライアンス・オフィサー
投資口パフォーマンス報酬の具体的な計算方法と金額
審議及び決議 コンプライアンス委員会
(1)KRRの東証リート指数（配当込み）に対する超過リターン（2018/9末-2019/3末）
KRRの同期間のトータルリターン（分配金を加味した投資口価格の増加率）: 13.76%
東証リート指数（配当込み）の同期間の増加率: 9.61%
審議及び決議 商業リート本部 運用委員会 ⇒KRRの超過リターン: 4.15%
(2)KRRの2018/9/28時点の時価総額
243,300円×507,700口≒123,523百万円
審議及び決議 KRR役員会
(3)報酬の2019年9月期計上見込み額
4.15%×123,523百万円×0.1%≒5,123千円
報告 取締役会 (1) (2)
注1：当該取引が所定の軽微な取引に該当する場合には、役員会の承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の執行役員の同意を要せず、商業リート本部運用委員会の承認の決議をもって、当該取引を実施します。
注2：増築又は建替えにより建物を取得した場合を含みます。
26
04
2019年3月期決算と業績予想
Security Code
3453
2019年3月期の決算と業績予想
損益計算書の概要（百万円）
2018/9 2019/3 増減
予想比に対する備考
第7期実績 第8期予想 第8期実績 前期比 予想比
賃貸事業収入 固定賃料：テナント退去（大府）-19、入居遅れ等（代官山）-5
7,066 7,109 7,068 +1 -41
売上歩合賃料（HAT神戸、八千代等）-12
その他賃貸事業収入 賃料相当額の敷金取崩し等（大府）+37、水道光熱費収入-30、駐車場
1,298 1,123 1,128 -169 +4
（代官山）-6
不動産等売却益 212 175 218 +5 +42
営業収益 8,577 8,409 8,415 -161 +5
賃貸事業費用
（除く、減価償却費） 3,012 2,780 2,742 -269 -37 修繕費（舞多聞等）-20、原状回復費（八千代）-27
NOI 5,352 5,453 5,454 +101 +0
減価償却費 971 985 990 +19 +5
賃貸事業利益 4,380 4,467 4,463 +82 -4
その他営業費用 775 788 796 +21 +7
営業利益 3,816 3,854 3,884 +67 +30
営業外収益 0 0 1 +1 +1
営業外費用 615 600 601 -13 +0
経常利益 3,201 3,253 3,284 +83 +31
当期純利益 3,197 3,252 3,283 +85 +31
1口当たり分配金（円） 6,299 6,416 6,477 +178 +61
28
2019年3月期の決算と業績予想
業績予想：2019年9月期及び2020年3月期（百万円）
2019/3 2019/9 2019/9 2020/3
運用状況 増減 増減
第8期実績 第9期予想 第9期予想 第10期予想
営業収益 8,415 8,586 +171 8,586 8,298 -287
うち、不動産等売却益 218 200 -17 200 56 -144
営業費用 4,530 4,710 +180 4,710 4,488 -221
営業利益 3,884 3,876 -8 3,876 3,809 -66
営業外費用 601 590 -11 590 583 -7
支払利息及び有利子負債関連費用 557 566 +8 566 583 -2
投資口交付費の償却額 38 19 -19 19 19 ---
経常利益 3,284 3,285 +1 3,285 3,226 -58
当期純利益 3,283 3,284 +1 3,284 3,226 -58
1口当たり分配金（円） 6,477 6,480 +3 6,480 6,364 -116
2019/3 2019/9 2019/9 2020/3
参考指標 増減 増減
第8期実績 第9期予想 第9期予想 第10期予想
NOI 5,454 5,484 +30 5,484 5,542 +58
NOI利回り（%） 5.1% 5.1% --- 5.1% 5.2% ---
減価償却費 990 1,012 +22 1,012 1,011 -1
償却後NOI 4,463 4,471 +8 4,471 4,531 +59
償却後NOI利回り（%） 4.2% 4.2% --- 4.2% 4.2% ---
FFO 4,105 4,125 +19 4,125 4,204 +78
CAPEX 500 873 +372 873 797 -75
LTV（%） 44.6%
注：FFO＝当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損 44.5% --- 44.5% 44.5% ---
29
2019年3月期の決算と業績予想
売上歩合賃料の計上のある10物件の収支（予想・実績） （百万円）
予想
八千代 新浦安 西新井 代官山 舞多門 HAT神戸 江坂 大府 足利 浜北
決算期 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3
賃収（固定） 533 552 326 328 203 210 183 185 351 355 326 318 151 150 186 202 176 177 432 431
賃収（歩合） 61 64 37 35 13 13 6 5 15 17 26 28 44 42 14 14 8 9 6 6
水光熱収入 76 69 47 42 42 37 36 31 104 82 85 70 34 32 51 45 72 55 73 63
違約・原復収入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 70 0 0 0
その他収入 28 28 103 106 65 59 53 53 28 27 35 33 77 76 15 14 8 7 23 24
収入計 700 715 514 512 324 321 278 276 499 482 474 451 308 300 267 276 336 249 536 525
管理委託費 141 144 78 76 48 46 53 53 64 61 67 65 45 42 37 38 40 41 70 68
水光熱費 76 65 68 62 47 43 42 36 73 62 71 58 40 30 52 48 72 63 57 51
租税公課 69 69 22 22 35 35 12 12 41 41 47 47 24 24 26 26 24 24 25 25
修繕費 62 32 20 10 4 4 8 2 20 2 3 17 45 3 9 9 52 32 22 4
その他費用 44 42 59 64 32 31 37 40 26 23 21 20 3 2 21 13 10 10 71 69
費用計 395 354 249 236 168 159 154 144 226 192 211 210 159 104 147 135 200 171 247 218
NOI 304 360 264 276 156 161 124 132 273 290 262 240 148 196 119 140 135 78 288 306
実績
八千代 新浦安 西新井 代官山 舞多門 HAT神戸 江坂 大府 足利 浜北
決算期 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3
賃収（固定） 546 534 268 324 197 191 180 177 343 343 332 326 154 153 230 205 200 199 431 434
賃収（歩合） 64 65 42 38 13 14 6 5 17 18 18 25 46 43 12 14 8 8 6 6
水光熱収入 80 64 39 41 43 32 32 28 106 78 84 68 33 28 54 43 69 59 67 60
違約・原復収入 14 3 29 0 0 0 2 6 0 0 51 0 0 0 0 0 0 0 0 0
その他収入 29 31 91 111 67 62 57 48 34 35 42 34 77 77 20 54 8 9 28 25
収入計 736 699 471 514 321 301 279 267 502 475 529 455 311 302 317 318 286 276 533 526
管理委託費 141 143 84 79 47 47 52 52 62 61 68 69 42 41 38 39 40 39 66 68
水光熱費 73 66 60 63 44 38 38 33 79 64 77 56 40 30 52 45 64 59 51 47
租税公課 69 69 22 23 35 35 12 12 41 41 47 47 24 24 26 26 24 24 25 25
修繕費 43 33 135 7 3 3 5 7 17 10 17 10 7 3 19 4 11 6 15 11
その他費用 48 50 111 71 41 34 35 47 38 22 22 27 3 3 16 22 11 9 73 68
費用計 378 364 414 245 171 159 144 153 239 201 234 211 118 103 153 139 153 140 232 222
NOI 358 334 56 269 150 142 135 114 262 274 295 244 193 199 163 179 133 136 301 303
30
2019年3月期の決算と業績予想
売上歩合賃料の計上のない物件群の収支（予想・実績） （百万円）
予想
取得済み物件 18/9期以降取得物件 売却（予定）物件
マルチテナント シングルテナント マルチテナント シングルテナント マルチテナント シングルテナント
決算期 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3 19/9 20/3
賃収（固定） 1,330 1,336 2,210 2,210 0 0 462 466 0 0 15 1
賃収（歩合） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
水光熱収入 89 80 15 12 0 0 0 0 0 0 0 0
違約・原復収入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
その他収入 21 21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
収入計 1,441 1,439 2,226 2,223 0 0 463 466 0 0 15 1
管理委託費 94 93 52 52 0 0 10 10 0 0 1 0
水光熱費 89 81 15 12 0 0 0 0 0 0 0 0
租税公課 128 128 208 208 0 0 27 27 0 0 5 1
修繕費 31 48 11 31 0 0 12 20 0 0 0 0
その他費用 28 29 19 19 0 0 2 4 0 0 0 0
費用計 373 381 308 325 0 0 53 62 0 0 7 1
NOI 1,068 1,057 1,918 1,898 0 0 409 403 0 0 8 -0
実績
取得済み物件 18/9期以降取得物件 売却（予定）物件
マルチテナント シングルテナント マルチテナント シングルテナント マルチテナント シングルテナント
決算期 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3 18/9 19/3
賃収（固定） 1,332 1,329 2,206 2,210 0 0 151 207 0 0 253 189
賃収（歩合） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
水光熱収入 84 77 15 13 0 0 0 0 0 0 0 0
違約・原復収入 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
その他収入 24 22 0 7 0 0 0 0 0 0 0 0
収入計 1,446 1,430 2,222 2,230 0 0 151 207 0 0 253 189
管理委託費 92 92 52 52 0 0 2 3 0 0 53 40
水光熱費 84 79 15 13 0 0 0 0 0 0 0 0
租税公課 128 128 205 205 0 0 0 0 0 0 23 23
修繕費 31 24 28 20 0 0 1 52 0 0 0 3
その他費用 27 28 19 19 0 0 0 11 0 0 1 1
費用計 364 352 322 312 0 0 4 67 0 0 79 69
NOI 1,081 1,077 1,900 1,918 0 0 146 140 0 0 173 120
注：「取得済み物件」とは、2018年3月期までに取得した物件のうち、売却（予定）物件を除いた物件群をいいます。
31
05
GMSから生活密着型商業施設への流れ
Security Code
3453
GMSから生活密着型商業施設への流れ
「生活利便性」の高い生活密着型商業施設への重点投資
「日常型/生活密着型」 「目的型/週末時間消費型」
本投資法人が重点投資対象とする 先行する商業施設特化型J-REITにおいて、
生活密着型商業施設 過半を占める商業施設
小さい 商圏 大きい
高い 来店頻度 低い
施設タイプ 特徴 商圏 郊外型大規模商業施設
ネイバーフッド
食品スーパー等を中心とした RSC（リージョナルショッピングセンター）
NSC ショッピング
各種専門店
3～5km
センター
※本投資法人の投資対象外
SM
スーパー
食品スーパー 3km GMS（総合スーパー）
マーケット
コミュニティ
CSC ショッピング
核テナントと
5～10km アウトレットモール
各種専門店
センター
都市の駅前に立地する
都市駅前型 商業施設
3～10km
都市型商業施設
ドラッグストア、コンビニ、
スペシャリティ ブランド専門店等
SS ストア
スポーツクラブ、家電量販店等の 1～10km
各種専門店
33
GMSから生活密着型商業施設への流れ
生活密着型商業施設の主な特徴～ウニクス伊奈の事例～
立地 日常生活圏に所在
◼ 商圏人口：1km圏10千人、3km圏62千人、5km圏247千人
► 徒歩・自転車でアクセス可能で、都市近郊の住宅地に所在
テナント 生活必需品を中心に商品・サービスを提供
◼ 食品スーパーであるヤオコー（核テナント）と専門店群（小割区画）の
構成
► 消費者トレンドに対応しつつ、安定した消費者需要を喚起
高い集客力を有する核テナントの食品スーパー（核テナント）
設備 高い来店頻度に対応し、収益のアップサイドポテンシャルを有する
◼ 駐車場：平面駐車場約480台分 増築棟 飲食店棟
► 駐車しやすい広い平面駐車場をはじめと
追加取得日 2017年1月16日
した、高い来店頻度に対応した設備
◼ 未消化容積の活用 延床面積 397.98m2
► 増築可能なスペース（未消化容積）を 地域の幅広い消費者ニーズに対応した専門店群（小割区画）
活用し、飲食店棟を増築 増築棟 建築費総額 91百万円 （衣料店、ドラッグストア、飲食店、100円ショップ、歯科等）
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GMSから生活密着型商業施設への流れ
各業種における売上高の変化
GMSで何でも揃う時代 近くの専門店で欲しいものを買う時代
2007年 （金額単位：億円） 2018年 （金額単位：億円）
業種 売上高 業種 売上高 増減率
1 スーパーマーケット 129,610 1 スーパーマーケット 163,008 +25.8%
2 総合スーパー（GMS） 86,021 2 コンビニエンスストア 106,615 +43.8%
3 百貨店 82,831 3 ドラッグストア 81,060 +119.5%
4 コンビニエンスストア 74,139 4 各種専門店 74,127 +29.1%
5 各種専門店 57,437 5 総合スーパー（GMS） 71,475 -16.9%
6 家電量販店 57,191 6 百貨店 60,036 -27.5%
7 ドラッグストア 36,922 7 アパレル 55,311 +74.1%
8 アパレル 31,777 8 家電量販店 53,926 -5.7%
9 ホームセンター 28,356 9 ホームセンター 34,468 +21.6%
10 生活協同組合 24,870 10 生活協同組合 24,535 -1.3%
出所：「日本の小売業1000社ランキング」（ダイヤモンド・チェーンストア 2016.9.15及びダイヤモンド・チェーンストア 2018.9.15） より本資産運用会社にて加工
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GMSから生活密着型商業施設への流れ
生活密着型商業施設の優位性
代表的な生活密着型商業施設 代表的なGMS単独店
生活密着型商業施設の施設形態 VS GMS単独店の施設形態
小～中 商圏 中～大
高（低層構造） 回遊性 低（立体構造）
平面駐車場 駐車場 立体駐車場
食品スーパー＋各種専門店等 テナント GMSによる一棟借り
生活密着型商業施設の不動産価値 VS GMS単独店の不動産価値
テナント入替えや定期借家契約満期による賃料増額改定
アップサイド
低
（低い賃料増額改定頻度）
未消化容積を活用した増築
易 テナント入替え 難
商業施設セクターにおけるボリュームゾーンを形成 投資余地 不動産ファンドの保有物件において退店事例が存在
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物件名 略称 物件名 略称 物件名 略称
フルルガーデン八千代 八千代 プライムスクエア自由が丘 自由が丘 サニー野間店 野間
MONA新浦安 新浦安 ラウンドワン市川鬼高店 市川 ラウンドワンスタジアム博多・半道橋店 博多
パサージオ西新井 西新井 オオゼキときわ台店 ときわ台 久留米西ショッピングセンター 久留米西
代官山アドレス・ディセ 代官山 コナミスポーツクラブ渋谷 渋谷 ロゼオ水戸 水戸
ウニクス伊奈 伊奈 ブルメール舞多聞 舞多聞 ケーズデンキ青森本店 ケーズ青森
ヨークタウン北金目 北金目 ライフ高殿店（底地） 高殿 スーパースポーツゼビオ青森中央店 ゼビオ青森
ウニクス吉川 吉川 ピアゴ・カーマホームセンター近江八幡店 近江八幡 アシコタウンあしかが 足利
スポーツクラブルネサンス富士見台 富士見台 ブルメールHAT神戸 HAT神戸 ヨークタウン新田東 新田東
スーパービバホーム岩槻店（底地） 岩槻 カリーノ江坂 江坂 カスミテクノパーク桜店 カスミ桜
ケーズデンキ湘南藤沢店（底地） 湘南藤沢 COMBOX光明池 光明池 ソララプラザ ソララプラザ
ウニクス上里（底地） 上里 阪急オアシス枚方出口店 枚方 ピーワンプラザ天王 ピーワン
ウニクス鴻巣（底地） 鴻巣 ウエルシア岸和田加守店（底地） 岸和田 西友楽市守谷店（底地） 守谷
いなげや横浜南本宿店（底地） 南本宿 ライフ西天下茶屋店 西天下茶屋 サンストリート浜北 浜北
グルメシティ千葉中央店 千葉中央 ミリオンタウン塚口（底地） 塚口 コストコホールセール札幌倉庫店 札幌
仲町台東急ストア 仲町台 カーマホームセンター中川富田店（底地） カーマ中川 座間配送センター 座間
セントラルウェルネスクラブ長津田みなみ台 長津田 バロー一宮西店 一宮西 追浜配送センター 追浜
ライフ亀戸店 亀戸 ケーズデンキ中川富田店（底地） ケーズ中川 武蔵嵐山配送センター 嵐山
戸塚深谷ショッピングセンター（底地） 戸塚 ホームセンターコーナン砂田橋店 砂田橋 横浜上郷配送センター 上郷
ゆめまち習志野台モール 習志野台 ケーズデンキ新守山店（底地） 新守山
かわまち矢作モール 矢作 リソラ大府ショッピングテラス 大府