3453 Ｒ－ケネディクス商業 2021-04-07 15:40:00
国内不動産信託受益権の取得（4物件）及び貸借並びに譲渡（ウニクス伊奈（準共有持分20％））に関するお知らせ [pdf]
2021 年 4 月 7 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケ ネ デ ィ ク ス 商 業 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 渡 辺 萌
(コー ド 番号 3453)
資産運用会社
ケ ネ デ ィ ク ス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田 島 正 彦
問合せ先
商業リート本部 企画部長 野畑 光一郎
TEL:03-5157-6013
国内不動産信託受益権の取得（4物件）及び貸借並びに
譲渡（ウニクス伊奈（準共有持分20％））に関するお知らせ
ケネディクス商業リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会社であるケネディ
クス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり資産の取
得（4物件）（以下、当該4物件を総称して「取得予定資産」ということがあります。）及び貸借並びに1物
件（以下「譲渡予定資産」ということがあります。）の譲渡（以下、それぞれ「本取得」及び「本譲渡」
といいます。）を決定しましたので、お知らせいたします。なお、本資産運用会社の「商業リート本部利
害関係取引規程」に定める利害関係者に該当する者からの資産の取得のうちアピタテラス横浜綱島（準共
有持分49％）については、本資産運用会社は、本投資法人役員会における取引についての審議、承認の決
議及び当該決議に基づく本投資法人の執行役員の同意を取得しています。
記
１． 取得予定資産の概要
取得予定価格 鑑定NOI
物件
物件名称 所在地 特定資産の種類 （百万円） 利回り（％）
番号
（注1） （注2）
アピタテラス
神奈川県横浜市 不動産信託受益権
T-25 横浜綱島 5,667 4.7
港北区 (準共有持分49％)
(準共有持分49％)
T-31 キテラタウン調布 東京都調布市 不動産信託受益権 10,500 5.2
ウニクス浦和美園 埼玉県さいたま市
T-32 不動産信託受益権 732 4.6
（底地）（注3） 岩槻区
兵庫県神戸市
O-12 メラード大開 不動産信託受益権 5,440 5.3
兵庫区
合計/平均 22,340 5.1
（1） 売買契約締結日 ：2021年4月7日
（2） 取得予定日 ：2021年4月9日（物件番号T-32）
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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2021年4月21日（物件番号T-31、O-12）
2021年4月30日（物件番号T-25）
（3） 取得先 ：後記「５.取得先及び譲渡先の概要」をご参照下さい。
（4） 取得資金 ：2021年4月7日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行によ
る手取金及び借入金並びに自己資金（注4）(注5)
（5） 決済方法 ：引渡時に全額支払
（注1） 取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。なお、アピタテラス横浜綱島（準共有持分
49％）の取得予定価格は5,667,830,000円、ウニクス浦和美園（底地）の取得予定価格は732,300,000円ですが、単位未
満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注2） 「鑑定NOI利回り」は以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
鑑定NOI利回り＝各取得予定資産に係る2021年3月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOI÷各取得
予定資産の各取得予定価格
なお、 「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating
Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF
（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記鑑定NOIは、直接還元法によるNOIです。ただし、直接還元法の適用が
ない場合には、DCF法による初年度の運営純収益です。
（注3） 本物件の信託財産は、ウニクス浦和美園の建物の敷地の一部（敷地全体の32.9％に相当）の底地です。
（注4） 新投資口の発行及び投資口の売出しの詳細については、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」を
ご参照下さい。
（注5） 借入金の詳細については、決定次第お知らせします。
２． 本譲渡の概要
譲渡予定価格 帳簿価額
物件
物件名称 所在地 特定資産の種類 (百万円) (百万円)
番号
(注1) (注2)
埼玉県北足立郡 不動産信託受益権
T-5 ウニクス伊奈 1,048 880
伊奈町 (準共有持分20％)
譲渡予定価格と帳簿価額の差額(注3) 167
(1) 売買契約締結日 :2021年4月7日
(2) 譲渡予定日 :2021年4月9日
(3) 譲渡先 :後記「５．取得先及び譲渡先の概要」をご参照下さい。
(4) 譲渡資金の使途 :前記「１．取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得資金及び関連
費用に充当し、残額は手元資金として、将来の特定資産の取得資金及び関連
費用、投資法人債の償還資金又は借入金の返済資金等の一部に充当
(5) 決済方法 :譲渡時一括決済
(注1) 譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。
(注2) 本投資法人が譲渡予定の準共有持分割合 20％に相当する 2020 年 9 月期末の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未
満を切り捨てて記載しています。
(注3) 譲渡予定価格と本投資法人が譲渡予定の準共有持分割合 20％に相当する 2020 年 9 月期末の帳簿価額の差額として算定さ
れた参考数値であり譲渡損益とは異なります。なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。
３． 取得、譲渡及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、資産規模の成長と安定した収益の確
保を実現する「生活密着型商業施設」への投資を通じたポートフォリオの分散と充実を図るため、取得予
定資産（4 物件）の取得及び譲渡予定資産（1 物件）の譲渡を決定しました。なお、いずれの取得予定資
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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産についても取得予定価格は鑑定評価額未満であり、 また、譲渡予定価格についても鑑定評価額以上であ
り、 いずれも妥当であると判断しています。 本取得及び本譲渡を通じて、 本投資法人のポートフォリオは、
2021 年 8 月 10 日に予定している阪急オアシス枚方出口店及び 2021 年 10 月 1 日に予定している代官山ア
ドレス・ディセ（準共有持分 30％）の譲渡後、物件数は 65 物件、取得(予定)価格合計は 2,436 億円まで
拡大する予定です。
また、本投資法人は、2020 年 12 月 25 日付「有価証券報告書」に記載のとおり、属性、信用力、業種、
使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、テナントの入居につ
いて判断することをテナントの選定基準としており、 取得予定資産の貸借先に関しては、 本投資法人の定
めるテナントの選定基準に適合していると判断しています。
各取得予定資産について評価した点は、後記「４.取得予定資産の内容」をご参照下さい。一方、本譲
渡につきましては、本物件を開発し、現在もサブ・リース型マスターレッシーとして本物件の運営に関与
しており、 かつ本投資法人のサポート会社の 1 社である株式会社ピーアンドディコンサルティング （以下
「P&D」ということがあります。）より、本物件への関与をより強め、本物件の資産価値向上に努めるた
め、本物件の準共有持分を取得したいとの申し出がありました。本投資法人は、P&D が本物件の準共有持
分を本投資法人とともに保有することにより施設運営により強く取り組むことが期待でき中長期的に本
物件の価値向上が見込めること、本譲渡に伴い P&D との賃貸借契約が見直され賃貸借期間の 2042 年 9 月
までの延長及び将来的な賃料の引上げが約定されることにより本物件の将来の利回りが向上することが
見込めること、本投資法人は引き続き本物件の過半の準共有持分を保有し本物件に関する意思決定は今
後も本投資法人側が主体的に行えること、本譲渡における譲渡予定価格が本物件の準共有持分 20％の帳
簿価格を約 19.0％上回ることが見込めること、 本譲渡に関連し、P&D から取得予定資産であるウニクス浦
和美園（底地）の提供の申し出があったこと等から、P&D への譲渡を決定しました。
４． 取得予定資産の内容
取得予定資産の個別物件の概要
取得予定資産である不動産信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。）の個別の概
要は、以下のとおりです。
「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約又は信託受益権準共有持分売買契
約に記載された各信託受益権又はその準共有持分の取得予定年月日を記載していますが、本投資法人
及び現所有者の間で合意の上変更されることがあります。
「物件タイプ」は、生活密着型商業施設における、NSC（ネイバーフッドショッピングセンター）、SM
（スーパーマーケット）、CSC（コミュニティショッピングセンター）、都市駅前型及びSS（スペシャ
リティストア）並びに物流施設（L）の6つのタイプの分類を記載しています。
「特定資産の種類」は、本投資法人が取得予定の権利の種類を記載しています。
「信託受託者」は、各取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載していま
す。
「信託期間」は、各信託受益権に関する信託契約に記載された又は記載される予定の信託設定日及び
信託期間満了日を記載しています。
「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、登記簿に記載の代表的な建物
所在地又は登記簿に記載の代表的な地番を記載しています。
「土地」及び「建物」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有し、又は保有する予定の
場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利の種類を、本投資法人が信託受益権若しくはその
準共有持分を保有し、又は保有する予定の場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有す
る権利の種類を、それぞれ記載しています。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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「土地」の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
なお、区分所有建物については、一棟の建物が所在する土地全体の地積を記載しています。
「土地」の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第8条
第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「土地」の「指定建蔽率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以
下「建築基準法」といいます。）第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で
あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値を記載しています。
「土地」の「指定容積率」は、建築基準法第52条第1項に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対す
る割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
「建物」の「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除き
ます。）の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分であ
る場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
「建物」の「竣工日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日又は工事完了検査年月日を記載してい
ます。
「建物」の「用途」は、主たる建物の登記簿上の建物種別を記載しています。なお、区分所有建物に
ついては、本投資法人の保有する専有部分の種別を記載しています。
「建物」の「構造・階数」は、主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。なお、区分所有建物
については、区分所有建物が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。
「設計会社」、「施工会社」及び「建築確認機関」は、取得予定資産の設計者、施工者及び確認検査
機関を記載しています。 社名は、 過去に社名変更等がなされた場合であっても、 各物件の建築確認時、
竣工時又は検査済証取得時にかかる当時の名称等を記載しています。
「マスターリース会社」は、各物件についてマスターリース契約を締結している又は締結する予定の
マスターリース会社を記載しています。
「マスターリース種別」は、本日現在を基準として、締結されている又は締結予定のマスターリース
契約（第三者への転貸借を目的又は前提とした賃貸借（リース）契約をいいます。）において、エン
ドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が支払うこ
ととされている場合を「パス・スルー型」、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされてい
る場合を「サブ・リース型」としており、主たる契約形態を記載しています。
「PM会社」は、各物件についてPM契約を締結している又は締結する予定のPM会社を記載しています。
「サブPM会社」は、各物件についてサブPM契約を締結している又は締結する予定のサブPM会社を記載
しています。
「地震 PML 値」は、SOMPO リスクマネジメント株式会社が作成した 2021 年 3 月付ポートフォリオ地震
PML 評価報告書に基づき記載しています。ただし、本報告書については、本投資法人がその内容の正
確さを保証するものではありません。また、ポートフォリオ地震 PML 評価報告書の記載は、一定時点
における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありま
せん。なお、SOMPO リスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別
の利害関係はありません。
「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る各信託受益権売買契約又は信託受益権準共有持分売買
契約に記載された各信託受益権又はその準共有持分の売買代金額（取得経費、固定資産税・都市計
画税の精算額及び消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
「鑑定評価額（価格時点）」は、本投資法人が、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律
第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づく不動産鑑定評価基
準運用上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号。その後の改正を
含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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動産研究所に取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評
価額及び価格時点を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意
見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではあ
りません。
「鑑定 NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第 2 位を四捨五入して記載してい
ます。
各取得予定資産に係る 2021 年 3 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定 NOI÷
各取得予定資産の取得予定価格
なお、「鑑定 NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収
益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOI に敷金等の運用益
を加算し、資本的支出を控除した NCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記鑑定 NOI は、
直接還元法による NOI です。ただし、直接還元法の適用がない場合には、DCF 法による初年度の運営
純収益です。なお、「鑑定 NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
「担保設定の有無」は、本投資法人の取得後に存続する担保の有無を記載しています。
「テナントの総数」は、2021 年 1 月末日現在の各取得予定資産に係る賃借人の数を記載しています。
建物に係る賃貸借契約においては、店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人に限り、同一の
賃借人が複数の区画を賃借している場合には、 区画ごとに 1 件として計算した数字を記載しています。
なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約を締結している場
合には、マスターリース会社の数の後に括弧書きでエンドテナントの数を記載しています。また、マ
スターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結し
ている場合には、マスターリース会社の数を記載しています。
「年間賃料の総額」は、2021 年 1 月末日現在の各取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている
賃貸借契約（ただし、商業施設の建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きま
す。）に規定する月額固定賃料（共益費を含みます。）（消費税別）を 12 倍した金額を、千円未満を
切り捨てて記載しています（ただし、2021 年 1 月末日現在において覚書等で本投資法人の取得までに
賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。な
お、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を
締結している場合には、マスターリース契約に規定する年間賃料（消費税別）又は月額賃料（消費税
別）を 12 倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2021 年 1 月末日現在の覚
書等で本投資法人の取得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反
映して算出しています。）。
「敷金・保証金の総額」は、2021 年 1 月末日現在における各取得予定資産に係る賃借人との間で締結
されている賃貸借契約（ただし、商業施設の建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契
約を除きます。）に規定する敷金・保証金の残高を記載しています。
「総賃貸面積」は、2021 年 1 月末日現在の各取得予定資産に係るテナントとの間で締結されている各
賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています（ただし、商業施設の建物に係る賃貸借契
約においては、倉庫及び土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸面積を含みません。物流施設の建物
に係る賃貸借契約においては、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸面積を含みません。）。ただ
し、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約による賃貸借契約を
締結している場合には、 2021 年 1 月末日現在の各取得予定資産に係るエンドテナントとの間で締結さ
れている各転貸借契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。また、マスターリース会社
が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、
マスターリース契約に表示された賃貸面積を記載しています。
「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）
本投資法人が賃貸が可能と考える面積を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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「稼働率」は、2021 年 1 月末日現在の各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占
める割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
「特記事項」は、本日現在の各取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各
取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載
しています。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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T-25 アピタテラス横浜綱島（準共有持分49％）
物 件 名 称 アピタテラス横浜綱島
取 得 予 定 年 月 日 2021年4月30日
物 件 タ イ プ NSC
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権（準共有持分49％） （注1）
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 2016年10月21日から2041年3月31日まで
前 所 有 者 ( 前 受 益 者 ) 合同会社RF3
所 在 地 神奈川県横浜市港北区綱島東四丁目3番17号（住居表示）
所 有 形 態 所有権
土 敷 地 面 積 18,300.01㎡
地 用 途 地 域 準工業地域
(注 2) 指 定 建 蔽 率 60％
指 定 容 積 率 200％
所 有 形 態 所有権
建 延 床 面 積 38,442.49㎡
物 竣 工 日 2017年12月20日
(注 2) 用 途 店舗・駐車場
構 造 ・ 階 数 鉄骨造陸屋根4階建
設 計 会 社 木内建設株式会社一級建築士事務所
施 工 会 社 木内建設株式会社東京支店
建 築 確 認 機 関 株式会社都市居住評価センター
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 ユニー株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 サブ・リース型
P M 会 社 ケネディクス不動産投資顧問株式会社
サ ブ P M 会 社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
地 震 P M L 値 3.59％
取 得 予 定 価 格 5,667百万円
鑑 定 評 価 額 ( 価 格 時 点 ) 5,930百万円(2021年3月1日)（注3）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
鑑 定 N O I 利 回 り 4.7％
担 保 設 定 の 有 無 なし
テ ナ ン ト の 内 容 (2021年1月末日現在)
テナントの総数 1
年 間 賃 料 の 総 額 非開示（注4）
敷金・保証金の総額 非開示（注4）
総 賃 貸 面 積 21,838.34㎡（注3）
総 賃 貸 可 能 面 積 21,838.34㎡（注3）
稼 働 率 100.0％
特 記 事 項 • 本投資法人は、2019年11月1日に本物件に係る準共有持分51％を
取得するに際し、本物件の準共有者である合同会社IKインベスト
メント・フォーとの間で受益権準共有者間協定書を締結していま
す（本日現在、合同会社IKインベストメント・フォーの地位は合
同会社RF3（以下、本項目において「本準共有者」といいます。 ）
が承継しています。。当該受益権準共有者間協定書の主要な内容
）
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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は、以下のとおりです。当該受益権準共有者間協定書は、本投資
法人による本物件の取得に伴い終了します。
① 本物件にかかる意思決定の方法
② 各準共有者が準共有持分を譲渡する際に、優先して他の準共
有者に対して譲渡を申し出ること
③ 本投資法人が、本準共有者が保有する準共有持分について、
本物件に係る準共有持分51％の取得から1年6ヶ月経過以降、
本投資法人から本準共有者に対して申し入れることにより、
所定の価格で取得することについて優先的に交渉できる権
利
④ 本投資法人及び本準共有者は、準共有持分を譲渡する際に、
受益権準共有者間協定書の定めに違反して自己の準共有持
分を譲渡した場合、その相手方は、自己の準共有持分につい
て所定の金額で買い取るよう請求することができること
• 本物件土地の一部について、導管及びその中に配置される電線の
設置、所有、運営及び維持の目的で地上権が設定されています。
• 本物件土地の一部については、都市計画道路（東京丸子横浜線）
の道路拡幅事業の予定地となっています。
そ の 他 （注1） 本日現在、本投資法人は、本物件の信託受益権の準共有持分
（準共有持分割合51％）を保有しており、取得予定資産とし
て、本準共有者からその保有する準共有持分（準共有持分割
合49％）を取得する予定です。
（注2） 本投資法人が保有又は取得する準共有持分にかかわらず、本
物件の土地及び建物全体について記載しています。
（注3） 本投資法人が取得する予定の準共有持分割合49％に相当する
面積及び金額を記載しています。
（注4） 賃借人からの同意が得られていないため、非開示としていま
す。
物件の特徴
人口密集・成長エリアの次世代都市型スマートシティを構成する、多様なニーズに対応したNSC
1. 物件の特徴
本物件は、東急東横線「綱島」駅と「日吉」駅の中間に位置する次世代都市型スマートシティ
「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」の商業施設として2018年3月に開業しました。食
品スーパーのアピタフードマーケットを核に家具・雑貨のニトリ、ドラッグストア、100円ショッ
プ等の地域密着型の物販専門店に加え、飲食店、クリニックモール、郵便局等のサービス系テナ
ントを計約60店複合したNSCです。主要幹線道路である綱島街道及び県道102号線沿いに立地し、
約900台の駐車場が整備されていることに加え、駐輪台数が約450台整備されており、自動車及び
自転車双方でのアクセスの利便性が高い施設となっています。また、太陽光パネルの設置等、サ
スティナビリティに配慮した施設となっています。
2. 商圏の概要
① 立地・交通アクセス
本物件は「綱島」駅から北に1km程度、 「日吉」駅から南に1.2km程度の綱島街道沿いに位置し
ます。また、東急東横線をくぐる県道102号線との交差点に位置するため、東西への商圏も広
げやすいアクセスに恵まれ、視認性にも優れた立地です。
② 商圏特性
2015年国勢調査に基づく商圏人口は、1km圏約4.8万人、2km圏約17.8万人、3km圏約37.4万人
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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で、 足元1km圏の徒歩や自転車商圏でも食品スーパーとして好業績が期待できる密度感があり
ます。
2010年比では、商圏人口は1km圏104.8％、2km圏104.7％、3km圏104.1％と増加傾向にあり、
マーケットポテンシャルは非常に高いエリアです。また、今後も綱島エリアでは東急「新綱
島」駅及び周辺エリアの開発が進められており、近隣の大規模マンション開発も含め、更な
る商圏人口の増加が見込まれるエリアです。
T-31 キテラタウン調布
物 件 名 称 キテラタウン調布
取 得 予 定 年 月 日 2021年4月21日
物 件 タ イ プ NSC
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2019年12月25日から2041年3月31日まで（予定）
前所有者（前受益者） 合同会社KRF89
所 在 地 東京都調布市菊野台一丁目33番3
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 10,527.17㎡
土
用 途 地 域 準工業地域
地
指 定 建 蔽 率 60％
指 定 容 積 率 200％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 23,588.18㎡
建
竣 工 日 2017年4月3日
物
用 途 店舗・駐車場
構 造 ・ 階 数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建
設 計 会 社 株式会社伊藤建築設計事務所
施 工 会 社 株式会社イチケン本社
建 築 確 認 機 関 ビューローベリタスジャパン株式会社
マスターリース会社 JLLモールマネジメント株式会社（予定）
マスターリース種別 パス・スルー型（予定）
P M 会 社 ケネディクス不動産投資顧問株式会社（予定）
サ ブ P M 会 社 JLLモールマネジメント株式会社（予定）
地 震 P M L 値 7.46％
取 得 予 定 価 格 10,500百万円
鑑定評価額（価格時点） 11,400百万円（2021年3月1日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑 定 N O I 利 回 り 5.2％
担 保 設 定 の 有 無 なし
テ ナ ン ト の 内 容 （2021年1月末日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 1（26）
年 間 賃 料 の 総 額 650,274千円
敷金・保証金の総額 635,907千円
総 賃 貸 面 積 10,314.81㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 10,665.73㎡
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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稼 働 率 96.7％
特 記 事 項 • 本物件隣地との境界のうち、書面での境界確認が一部未了ですが、
本日現在、当該土地所有者との間に紛争等は発生していません。
そ の 他 • 該当事項はありません。
物件の特徴
1km 圏で 4 万人を超える商圏人口を有する、食品スーパーのライフを核とした NSC
1. 物件の特徴
本物件は、東京都調布市の京王線沿いに広がる密度感のある居住エリアと、国道 20 号（甲州
街道）沿いに伸びる車商圏をターゲットとする NSC です。
2017 年 4 月に開業した築浅の生活密着型商業施設で、食品スーパー業界最大手のライフを核
に、ドラッグストア、100 円ショップ、家電量販店、生活サービス店、飲食店等で構成されて
います。
2. 商圏の概要
① 立地・交通アクセス
本物件は、東京都調布市の中心となる「調布」駅からは直線で 2km 程度の距離で、京王電鉄
「柴崎」駅及び「つつじヶ丘」駅のほぼ中間に位置しています。両駅から徒歩圏で住宅密度の
高いエリアを商圏とします。駐輪場は 415 台分と多く、近隣生活者の利用が見込まれます。
国道 20 号（甲州街道）に接道し、車客も狙える道路アクセスが良好なロケーションに立地し
ており、来客用駐車場 400 台が収容可能です。
② 商圏特性
2015 年国勢調査に基づく商圏人口は、1km 圏約 4.3 万人、2km 圏約 16.3 万人、3km 圏約 33.6
万人で、 特に足元 1km 圏は戸建住宅が広がるエリアで、 都区部並みの密度感があります。 2010
年比では、1km 圏 100.5％、2km 圏 101.8％、3km 圏 101.8％と、増加傾向であり、特に子育て
世代に厚みのあるエリアです。
T-32 ウニクス浦和美園（底地）
物 件 名 称 ウニクス浦和美園（底地）
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 4 月 9 日
物 件 タ イ プ NSC
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2021 年 4 月 9 日から 2041 年 3 月 31 日まで（予定）
前 所 有 者 （ 前 受 益 者 ） 株式会社ピーアンドディコンサルティング
所 在 地 埼玉県さいたま市岩槻区美園東二丁目 17 番 13
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 3,533.59 ㎡
土
用 途 地 域 準住居地域
地
指 定 建 蔽 率 60％
指 定 容 積 率 200％
所 有 形 態 －
延 床 面 積 －
建
竣 工 日 －
物
用 途 －
構 造 ・ 階 数 －
設 計 会 社 －
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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施 工 会 社 －
建 築 確 認 機 関 －
マスターリース会社 －
マスターリース種別 －
P M 会 社 ケネディクス不動産投資顧問株式会社（予定）
サ ブ P M 会 社 －
地 震 P M L 値 －
取 得 予 定 価 格 732 百万円
鑑定評価額（価格時点） 817 百万円（2021 年 3 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑 定 N O I 利 回 り 4.6％
担 保 設 定 の 有 無 なし
テ ナ ン ト の 内 容 （2021 年 1 月末日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 1
年 間 賃 料 の 総 額 35,915 千円
及び土地に係る固定資産税・都市計画税の年税額相当額
敷 金 ・ 保 証 金 の 総 額 19,242 千円
総 賃 貸 面 積 3,533.59 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 3,533.59 ㎡
稼 働 率 100.0％
特 記 事 項 • 本物件の信託財産は、ウニクス浦和美園の建物の敷地の一部の底地
です。
そ の 他 • 該当事項はありません。
物件の特徴
人口増加が続くさいたま市のニュータウン「みそのウィングシティ」に開発された地域密着型 NSC の
底地
1. 物件の特徴
本物件は、東京メトロ南北線直結により都心への通勤に快適な埼玉高速鉄道の始発駅「浦和
美園」駅周辺に広がるニュータウンに所在する NSC の底地です。周囲一帯は埼玉県さいたま
市及び UR 都市機構施行の土地区画整理事業である「みそのウィングシティ」であり、その
一角に株式会社ピーアンドディコンサルティングが 2017 年に開発しました。
エンドテナントには食品スーパーのヤオコー、ドラッグストア、100 円ショップに加え、浦
和美園に所在する埼玉スタジアム 2002 を本拠地とする J リーグプロサッカーチーム浦和レ
ッドダイヤモンズのサテライトショップ等、約 20 店舗が入居しています。
2. 商圏の概要
① 立地・交通アクセス
本物件は、埼玉高速鉄道「浦和美園」駅から 1km 程の住宅地に立地します。周辺道路は整備
された片側 2 車線の計画道路に囲まれるため、車でのアクセスは良好です。
② 商圏特性
2015 年国勢調査に基づく商圏人口は、1km 圏約 4 千人、3km 圏約 4.0 万人、5km 圏約 26.0 万
人で、2010 年比は 1km 圏で 25.9％増、3km 圏で 11.0％増、5km 圏で 4.6％増と、ファミリー
世帯の増加が進む地域です。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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O-12 メラード大開
物 件 名 称 メラード大開
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 4 月 21 日
物 件 タ イ プ NSC
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2001 年 3 月 22 日から 2041 年 3 月 31 日まで（予定）
前所有者（前受益者） 非開示（注）
所 在 地 兵庫県神戸市兵庫区水木通七丁目 1 番 10 号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 7,256.34 ㎡
土
用 途 地 域 近隣商業地域
地
指 定 建 蔽 率 80％
指 定 容 積 率 400％、300％、200％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 14,521.91 ㎡
建
竣 工 日 1994 年 9 月 27 日
物
用 途 店舗・車庫・倉庫
構 造 ・ 階 数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 4 階建
設 計 会 社 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施 工 会 社 株式会社竹中工務店
建 築 確 認 機 関 神戸市
マスターリース会社 －
マスターリース種別 －
P M 会 社 ケネディクス不動産投資顧問株式会社（予定）
サ ブ P M 会 社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
地 震 P M L 値 南館 4.46%
北館 4.10%
取 得 予 定 価 格 5,440 百万円
鑑定評価額（価格時点） 5,780 百万円（2021 年 3 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑 定 N O I 利 回 り 5.3％
担 保 設 定 の 有 無 なし
テ ナ ン ト の 内 容 （2021 年 1 月末日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 7
年 間 賃 料 の 総 額 297,906 千円
敷金・保証金の総額 277,801 千円
総 賃 貸 面 積 11,922.77 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 11,922.77 ㎡
稼 働 率 100.0％
特 記 事 項 • 本物件土地の一部（138.57㎡）には、歩道設置を目的とした区分地
上権が設定されています。当該区分地上権の内容は、以下のとおり
です。
目的：歩道設置
範囲：東京湾平均海面から上2.67ｍより6.57ｍの間
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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存続期間：設定契約の日から本施設存続中
地代：無償
地上権者：神戸市
そ の 他 （注）前所有者（前受益者）である国内一般事業法人からの同意が得ら
れていないため、非開示としています。
物件の特徴
1km 圏で 5 万人を超える商圏人口を有する、食品スーパーの関西スーパーを核テナントとする NSC
1. 物件の特徴
本物件は、大阪府及び兵庫県で強いドミナントを形成する食品スーパーチェーンである関西
スーパーを核に、ホームセンター、衣料品ストア、100 円ショップの他、各種物販店及び生
活サービス店で構成されています。
北館と南館の 2 棟に分かれ、南館の地下 1 階から 2 階及び北館の 1 階が商業フロアとなって
います。駐車場は北館と南館で合計 328 台収容可能であり、十分な台数が確保されていま
す。
2. 商圏の概要
① 立地・交通アクセス
本物件は、神戸市湾岸エリアのほぼ中央部に位置し、国道 28 号（大開通り）に面している
他、国道 28 号下を通る阪神神戸高速線「大開」駅至近に立地しています。南側 400m 程度に
は JR 山陽本線「兵庫」駅、北側 400m 地点には神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅もあ
り、交通至便な市街地で、徒歩及び自転車客並びに車客双方が狙える立地です。
② 商圏特性
2015 年国勢調査に基づく商圏人口は、1km 圏約 5.3 万人、2km 圏約 15.0 万人、3km 圏約
23.8 万人で、特に足元 1km 圏は、3 駅が近接するため居住密度の高いエリアが広がり、都区
部並みの密度感があります。2010 年比では、1km 圏 100.2％、2km 圏 99.0％、3km 圏 99.4％
と横ばい傾向で、若い勤労世帯が多いマーケットです。
５． 取得先及び譲渡先の概要
(1) 取得先の概要
T-25 アピタテラス横浜綱島（準共有持分49％）
名 称 合同会社RF3
所 在 地 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 業務執行社員 一般社団法人KSLF3
職務執行者 石本 忠次
事 業 内 容 1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
資 本 金 の 額 100 万円
設 立 年 月 日 2020 年 3 月 16 日
純 資 産 取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
総 資 産 取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
本投資法人・本資産運用会社と売主の関係
資 本 関 係 本資産運用会社の100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等であ
るケネディクス株式会社は、売主の全出資持分を保有する一般社団法人
の基金の拠出者であるケネディクス・インベストメント・パートナーズ
株式会社の100％親会社です。
人 的 関 係 本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係は
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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ありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社
と売主の関係者及び関係会社の間には、記載すべき人的関係はありませ
ん。
取 引 関 係 本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係は
ありません。なお、ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株
式会社が売主よりアセットマネジメント業務を受託しています。
関連当事者等への 売主は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「商業リート本
該 当 状 況 部利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。
※2021年1月31日現在
T-31 キテラタウン調布
名 称 合同会社KRF89
所 在 地 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
代表者の役職・氏名 業務執行社員 一般社団法人KRF89
職務執行者 石本 忠次
事 業 内 容 1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
資 本 金 の 額 100 万円
設 立 年 月 日 2019 年 11 月 1 日
純 資 産 取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
総 資 産 取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
本投資法人・本資産運用会社と売主の関係
資 本 関 係 本資産運用会社の100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等であ
るケネディクス株式会社は、売主の全出資持分を保有する一般社団法人
の基金の拠出者であるケネディクス・インベストメント・パートナーズ
株式会社の100％親会社です。
人 的 関 係 本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係は
ありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社
と売主の関係者及び関係会社の間には、記載すべき人的関係はありませ
ん。
取 引 関 係 本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係は
ありません。なお、ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株
式会社が売主よりアセットマネジメント業務を受託しています。
関 連 当 事 者 等 へ の 売主は、本資産運用会社の「商業リート本部利害関係取引規程」に定め
該 当 状 況 る利害関係者に該当します。
※2021年1月31日現在
T-32 ウニクス浦和美園（底地）
名 称 株式会社ピーアンドディコンサルティング
所 在 地 埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目7番地5
代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 代表取締役 溝口 隆朗
事 業 内 容 1. 不動産の有効利用に関する企画・調査・設計及びコンサルタント業
務
2. 建築物・構築物の企画・設計・施工・監理及び請負業務
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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3. 店舗施設、設備、備品の保守・管理及び営繕に関する業務
4. 不動産の賃貸及び管理
5. 不動産の売買、仲介並びに斡旋
6. 前各号に掲げる事業を営む企業の経営指導及び業務受託
7. 損害保険の代理業務
8. 信託受益権の保有、運用、管理、仲介及び売買
9. 有価証券への投資、販売、保有、運用
10. ショッピングセンター、健康トレーニング施設、飲食施設、展示
場、遊戯施設、映画館、ボウリング場、温泉の掘削及び駐車場等商
業施設に関する管理及び運営業務
11. 演劇、コンサート、講演、講座、会議、スポーツ、披露宴、セレモ
ニー等の企画、運営、及びコンサルタント業務
12. 飲食店の経営並びに食料品の加工販売
13. 家具、インテリア、日用雑貨の販売
14. 宅配便の委託取次業務
15. 一般労働者人材派遣事業及び特定労働者派遣事業
16. 発電事業及びその管理・運営並びに電気の売買に関する事業
17. 前各号に附帯する一切の事業
資 本 金 の 額 90 百万円（2021 年 1 月 31 日現在）
設 立 年 月 日 1998 年 8 月 12 日
純 資 産 取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
総 資 産 取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
本投資法人・本資産運用会社と売主の関係
資 本 関 係 本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係は
ありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社
と売主の関係者及び関係会社の間には記載すべき資本関係はありませ
ん。
人 的 関 係 本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係は
ありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社
と売主の関係者及び関係会社の間には記載すべき人的関係はありませ
ん。
取 引 関 係 売主は、本投資法人のサポート会社として、サポート契約に基づき、優
先的物件情報の提供その他のサポート会社としての業務を提供していま
す。
関 連 当 事 者 等 へ の 売主は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「商業リート本
該 当 状 況 部利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。
※2021年1月31日現在
O-12 メラード大開
売主である国内一般事業法人より名称等の開示について了承を得られていないため非開示とします。な
お、本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はありま
せん。
(2) 譲渡先の概要
T-32 ウニクス浦和美園（底地）の取得先と同様です。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
15
６． 利害関係人等との取引
本投資法人は、取得予定資産の取得に関連し、利害関係人等若しくは利害関係者又は本資産運用会社
との間で下記の取引を行う予定です。
本資産運用会社は、投信法又は「商業リート本部利害関係取引規程」に基づき、法令や諸規則に定め
る基準を遵守し、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、商業リート本部運用委員
会において各々の取引についての承認を決議し、更に、アピタテラス横浜綱島（準共有持分49％）の取
得については、上記各承認の決議に加え、2021年4月7日開催の本投資法人役員会において承認の決議及
び当該決議に基づく本投資法人の執行役員の同意を得ています。ただし、下記の取引のうちアピタテラ
ス横浜綱島（準共有持分49％）のプロパティ・マネジメント業務の委託については、既に一部取得済の
対象不動産の準共有持分を追加取得するものであり、これに伴う変更の覚書の締結はあるものの、締結
済契約から業務内容及び報酬水準の変更を伴わない軽微なものであることから、 かかる決議等は行わず、
商業リート本部長が承認し、商業リート本部運用委員会にその旨を報告しています。
① 資産の取得
取得予定価格
取得先の名称 物件名称
(百万円)
アピタテラス横浜綱島
合同会社RF3 5,667
（準共有持分49％）
合同会社KRF89 キテラタウン調布 10,500
② 媒介業務の委託
媒介の概要は、後記「８.媒介の概要」に記載のとおりです。
③ 本資産運用会社へのプロパティ・マネジメント業務の委託
個別の不動産に関し、本投資法人は、信託受託者及び本資産運用会社との間でプロパティ・マネジメ
ント契約を締結する予定です。本資産運用会社に支払われる賃貸管理業務報酬と工事管理報酬の概要
は、以下のとおりです。
マルチテナントの商業施設2物件向け賃貸管理業務報酬：
委託先の名称 物件名称 主な委託業務 賃貸管理業務報酬(年額)
プロパティ・
ケネディクス キテラタウン調布 不動産収入 × 1.5％
マネジメント
不動産投資顧問株式会社 メラード大開 ＋ オンサイト人件費
業務
シングルテナントの商業施設1物件向け賃貸管理業務報酬：
委託先の名称 物件名称 主な委託業務 賃貸管理業務報酬(年額)
プロパティ・
ケネディクス
アピタテラス横浜綱島 マネジメント 3.6百万円(注)
不動産投資顧問株式会社
業務
(注)アピタテラス横浜綱島（準共有持分49％）を取得後の、アピタテラス横浜綱島全体に関する賃貸管理業務報酬(年額)の金額
を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
16
底地1物件向け賃貸管理業務報酬：
委託先の名称 物件名称 主な委託業務 賃貸管理業務報酬(年額)
プロパティ・
ケネディクス
ウニクス浦和美園（底地） マネジメント 2.4百万円
不動産投資顧問株式会社
業務
工事管理報酬（全物件共通）：工事金額に応じて定められる以下の金額
工事金額 工事管理報酬
100万円未満 なし
100万円以上200万円未満 工事金額の6％
200万円以上500万円未満 12万円＋工事金額のうち200万円を超過する分の5％
500万円以上1,000万円未満 27万円＋工事金額のうち500万円を超過する分の4％
1,000万円以上1億円未満 47万円＋工事金額のうち1,000万円を超過する分の3％
1億円以上2億円未満 317万円＋工事金額のうち1億円を超過する分の2％
2億円以上 517万円＋工事金額のうち2億円を超過する分の1％
７． 物件取得者等の状況
名称（所在地） アピタテラス横浜綱島（準共有持分 49％） （神奈川県横浜市港北区）
物件所有者等の状況 前 所 有 者 等 前 々 所 有 者 等
合同会社
名称 合同会社 RF3
IK インベストメント・フォー
本資産運用会社の 100％親会社であ
本資産運用会社の 100％親会社であ
り金融商品取引法上の親法人等であ
り金融商品取引法上の親法人等であ
るケネディクス株式会社が匿名組合
るケネディクス株式会社が匿名組合
特別な利害関係に 出資総額の 100％を保有し、ケネデ
出資総額の 20％を保有し、ケネディ
ある者との関係 ィクス・インベストメント・パート
クス・インベストメント・パートナー
ナーズ株式会社がアセットマネジメ
ズ株式会社がアセットマネジメント
ント業務を受託する不動産私募ファ
業務を受託する不動産私募ファンド
ンド
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 開発目的で取得
取得価格 5,667 百万円（税抜） 非開示（注 1）
（土地）2016 年 10 月
取得時期 2020 年 8 月 31 日 （建物）2017 年 12 月
（注 2）
名称（所在地） キテラタウン調布（東京都調布市）
物件所有者等の状況 前 所 有 者 等 前 々 所 有 者 等
名称 合同会社 KRF89 -
本資産運用会社の 100％親会社であ
り、金融商品取引法上の親法人等で
特別な利害関係に
あるケネディクス株式会社を 100％ 特別な利害関係にある者以外
ある者との関係
親会社とし、前所有者等の全出資持
分を保有する一般社団法人の基金の
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
17
拠出者であるケネディクス・インベ
ストメント・パートナーズ株式会社
がアセットマネジメント業務を受託
する不動産私募ファンド
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 -
取得価格 非開示（注 3） -
取得時期 2019 年 12 月 25 日 -
なお、ウニクス浦和美園（底地）及びメラード大開の取得及びウニクス伊奈の譲渡は、本投資法人
及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者との取引ではありません。
(注1) 土地については前々所有者等が1年を超えて所有しているため、また、建物については前々所有者等の開発案件である
ため、非開示としています。
（注2）建物の取得日については、竣工日を記載しています。
（注3）前所有者等が1年を超えて所有しているため、非開示としています。
８． 媒介の概要
該当事項はありません。
９． 取得及び譲渡の日程
(1) 取得の日程
物件 取得決定日 代金支払予定日
物件名称
番号 売買契約締結日 物件取得予定日
アピタテラス横浜綱島
T-25 2021年4月30日
（準共有持分49％）
T-31 キテラタウン調布 2021年4月7日 2021年4月21日
T-32 ウニクス浦和美園（底地） 2021年4月9日
O-12 メラード大開 2021年4月21日
(2) 譲渡の日程
物件 譲渡決定日
物件名称 物件譲渡予定日
番号 売買契約締結日
T-5 ウニクス伊奈 2021年4月7日 2021年4月9日
１０． 今後の見通し
本日付で公表の「2021年3月期及び2021年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに2022年
3月期の運用状況の予想及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照下さい。
１１． 鑑定評価書の概要
T-25 アピタテラス横浜綱島
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 5,930,000,000 円（注 1）
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
18
価格時点 2021 年 3 月 1 日
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格がより説得力が高いと
12,100,000,000
収益価格 判断し、直接還元法による収益価格からの検
円
証も行い査定。
12,300,000,000 中期的に安定的であると認められる標準化し
直接還元法による価格
円 た純収益を還元利回りで還元して査定。
（1） 運営収益（注 2）
非開示
（ア）－イ））
ア） 可能総収益 非開示
中期的に安定的と認められる稼働率水準に基
イ） 空室等損失 0円
づき査定。
（2） 運営費用（注 2） 非開示
維持管理費 0 円 借人負担のため、非計上。
水道光熱費 0 円 借人負担のため、非計上。
修繕費 非開示
PM フィー 3,600,000 円 予定 PM フィーを計上。
現行の賃貸借契約の長期継続を想定している
テナント募集費用等 0円
ため、非計上。
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
（3） 運営純収益
544,543,158 円
（NOI＝（1）－（2））
（4） 一時金の運用益 3,274,998 円 運用利回りを 1.0％として運用益を査定。
類似不動産の資本的支出水準を参考に、建物
（5） 資本的支出 20,714,536 円 再調達価格の 0.28％相当額に、別途 CM フィ
ーを考慮して、計上。
（6） 純収益
（NCF＝（3）＋（4）－ 527,103,620 円
（5））
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件
（7） 還元利回り 4.3％
を総合的に勘案して査定。
12,000,000,000
DCF 法による価格
円
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資
割引率 4.1％ 産の利回りに不動産の個別性を加味すること
により査定。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
19
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の
最終還元利回り 4.5％ 不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査
定。
15,200,000,000
積算価格
円
土地比率 67.5％
建物比率 32.5％
試算価格の調
整及び鑑定評
価額の決定に 特になし。
際し留意した
事項
（注 1） 鑑定評価額については、本投資法人が取得予定の準共有持分（準共有持分割合 49％）に相当する価格を、その他の数値及び金
額については、本物件土地及び建物全体の数値及び金額を、それぞれ記載しています。なお、本物件土地・建物全体の鑑定評
価額は、12,100,000,000 円です。
（注 2） 上記直接還元法による価格の（1）及び（2）において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出する
ことができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人に秘密
保持義務の違反による損害賠償の請求若しくは解除の請求を受け又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の
不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の事項を除
き、非開示としています。
T-31 キテラタウン調布
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 11,400,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 3 月 1 日
項目 内容 概要等
11,400,000,000 DCF 法による収益価格と、直接還元法による
収益価格
円 収益価格を関連づけて査定。
11,400,000,000 中期的に安定的であると認められる標準化し
直接還元法による価格
円 た純収益を還元利回りで還元して査定。
（1） 運営収益
825,689,000 円
（ア）－イ））
現行契約に基づく適正賃料水準に基づき計
ア） 可能総収益 842,002,000 円
上。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域に
おいて代替競争等の関係にある類似不動産の
稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去
イ） 空室等損失 16,313,000 円
の稼働状況や今後の動向をもとに、空室等損
失を計上。なお、水道光熱費収入、駐車場収
入、その他収入については中長期的な見込額
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
20
をもとに収入金額を査定しているので、空室
等損失は非計上。
（2） 運営費用 275,445,000 円
過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を
維持管理費 50,300,000 円 参考に、対象不動産の個別性を考慮して計
上。
過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等
水道光熱費 100,000,000 円
を考慮の上査定
エンジニアリング・レポートにおける年平均
修繕費 2,941,000 円
修繕費を基に査定。
PM 業務予定報酬額に基づき、類似不動産の
PM フィー 14,866,000 円
PM 料率による検証の上査定。
新規テナントの募集に際して行われる仲介業
務や広告宣伝等に要する費用等について、賃
テナント募集費用等 1,223,000 円
借人の想定回転期間をもとに査定した年平均
額を計上。
公租公課関係資料による課税標準額、負担調
公租公課 73,082,000 円
整措置の内容等を勘案し、税額を査定。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似
損害保険料 1,033,000 円
の建物の保険料率等を考慮して計上。
その他費用 32,000,000 円 販促費等をその他費用として計上。
（3） 運営純収益
550,244,000 円
（NOI＝（1）－（2））
（4） 一時金の運用益 6,353,000 円 運用利回りを 1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける年平均
（5） 資本的支出 7,207,000 円
更新費に CM フィーを加算して査定。
（6） 純収益
（NCF＝（3）＋（4）－ 549,390,000 円
（5））
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件
（7） 還元利回り 4.8％
を総合的に勘案して査定。
11,300,000,000
DCF 法による価格
円
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資
割引率 4.5％ 産の利回りに対象不動産の個別性を加味する
ことにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の
最終還元利回り 5.0％ 不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査
定。
11,400,000,000
積算価格
円
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
21
土地比率 70.0％
建物比率 30.0％
試算価格の調
整及び鑑定評
価額の決定に 特になし。
際し留意した
事項
T-32 ウニクス浦和美園（底地）
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 817,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 3 月 1 日
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格と、直接還元法による
収益価格 817,000,000 円
収益価格を関連づけて査定。
中期的に安定的であると認められる標準化し
直接還元法による価格 821,000,000 円
た純収益を還元利回りで還元して査定。
（1） 運営収益
38,486,000 円
（ア）－イ））
ア） 可能総収益 38,486,000 円
予定賃借人の状況、予定契約内容等を勘案
イ） 空室等損失 0円
し、非計上。
（2） 運営費用 4,998,000 円
維持管理費 0円
水道光熱費 0円
修繕費 0円
PM 業務予定報酬額に基づき、類似不動産の
PM フィー 2,400,000 円
PM 料率による検証の上査定。
テナント募集費用等 0円
公租公課 2,568,000 円 公租公課関係資料に基づき査定。
損害保険料 0 円 保険料の負担はないため非計上。
その他費用 30,000 円 銀行手数料をその他費用として計上。
（3） 運営純収益
33,488,000 円
（NOI＝（1）－（2））
（4） 一時金の運用益 192,000 円 運用利回りを 1.0％として運用益を査定。
（5） 資本的支出 0円
（6） 純収益 33,680,000 円
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
22
（NCF＝（3）＋（4）－
（5））
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件
（7） 還元利回り 4.1％
を総合的に勘案して査定。
DCF 法による価格 812,000,000 円
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資
割引率 4.0％ 産の利回りに不動産の個別性を加味すること
により査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の
最終還元利回り 4.1％ 不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査
定。
積算価格 -
土地比率 -
建物比率 -
試算価格の調
整及び鑑定評
価額の決定に 特になし。
際し留意した
事項
O-12 メラード大開
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 5,780,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 3 月 1 日
項目 内容 概要等
5,780,000,000 DCF 法による収益価格と、直接還元法による
収益価格
円 収益価格を関連づけて査定。
5,830,000,000 中期的に安定的であると認められる標準化し
直接還元法による価格
円 た純収益を還元利回りで還元して査定。
（1） 運営収益
398,381,000 円
（ア）－イ））
現行契約に基づく適正賃料水準に基づき計上
ア） 可能総収益 399,410,000 円
した。
現在の稼働状況、競合関係にある他の不動産
の稼働率、需給バランス等のほか、現行の賃
貸借契約の内容を勘案し、空室等損失は計上
イ） 空室等損失 1,029,000 円
しない。なお、その他収入については見込額
を基に収入金額を査定しているので、空室等
損失は計上しない。
（2） 運営費用 107,351,000 円
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
23
過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を
維持管理費 4,758,000 円 参考に、対象不動産の個別性を考慮して計
上。
過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等
水道光熱費 59,000,000 円
を考慮のうえ査定。
エンジニアリング・レポートにおける年平均
修繕費 3,569,000 円
修繕費を基に査定。
PM 業務予定報酬額に基づき、類似不動産の PM
PM フィー 6,998,000 円
料率による検証のうえ査定。
新規テナントの募集に際して行われる仲介業
務や広告宣伝等に要する費用等について、賃
テナント募集費用等 159,000 円
借人の想定回転期間をもとに査定した年平均
額を計上した。
公租公課 32,195,000 円 公租公課関係資料に基づき査定。
損害保険料 672,000 円 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用として計上する特段の費用はな
その他費用 0円
い。
（3） 運営純収益
291,030,000 円
（NOI＝（1）－（2））
（4） 一時金の運用益 3,124,000 円 運用利回りを 1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける年平均
（5） 資本的支出 8,660,000 円
更新費に CM フィーを加算して査定。
（6） 純収益
（NCF＝（3）＋（4）－ 285,494,000 円
（5））
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件
（7） 還元利回り 4.9％
を総合的に勘案して査定。
5,730,000,000
DCF 法による価格
円
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資
割引率 4.6％ 産の利回りに不動産の個別性を加味すること
により査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の
最終還元利回り 5.1％ 不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査
定。
5,510,000,000
積算価格
円
土地比率 86.1％
建物比率 13.9％
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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試算価格の調
整及び鑑定評
価額の決定に 特になし。
際し留意した
事項
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.krr-reit.com/
＜添付資料＞
参考資料1 建物状況調査報告書の概要
参考資料2 外観写真及び地図
参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧（取得予定資産取得、譲渡予定資産譲渡、代官山アドレス・
ディセ譲渡及び阪急オアシス枚方出口店譲渡後）
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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参考資料1 建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、取得予定資産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の
法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等に関する建物状況調査報告書(建物エンジニア
リングレポート)を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況調査報
告書の記載は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証
するものではありません。
長期修繕費用
物件 報告書
物件名称 調査業者 12年合計 うち初年度
番号 年月
（千円）（注1） （千円）（注1）
東京海上日動リスク 2019 年
T-25 アピタテラス横浜綱島 114,471 -
コンサルティング株式会社 9月
東京海上日動リスク 2021 年
T-31 キテラタウン調布 117,649 -
コンサルティング株式会社 3月
ウニクス浦和美園
T-32 （注 2） － - -
（底地）
東京海上日動リスク 2021 年 南館：88,117
O-12 メラード大開 -
コンサルティング株式会社 3月 北館：54,663
合計 374,900 -
（注 1） 「長期修繕費用」欄の「12 年合計」は、調査書日付から起算して 12 年以内に必要とされる修繕費用の合計額を、「う
ち初年度」には、調査書日付から起算して 1 年以内に必要とされる修繕費用の合計額を、いずれも建物状況評価報告
書の記載に基づき、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 2） 底地物件のため、建物状況調査報告書は取得していませんが、株式会社フィールド・パートナーズより土地利用履歴
調査報告書を取得しています。
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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参考資料 2 外観写真及び地図
T-25 アピタテラス横浜綱島
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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T-31 キテラタウン調布
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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T-32 ウニクス浦和美園（底地）
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いい
たします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に
従って登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける
場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
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O-12 メラード大開
ご注意：本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資
勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の