ケネディクス商業リート投資法人
第11期（2020年9月期）
決算説明資料
2020年11月17日
目次
Section 1 エグゼクティブ・サマリー P.3
Section 2 新型コロナウイルス感染拡大の影響 P.9
Section 3 2020年9月期の運用状況 P.15
Section 4 安定性を重視した成長戦略 P.22
Appendix 1 本投資法人の特徴 P.35
Appendix 2 補足資料 P.43
01
エグゼクティブ・サマリー
Security Code
3453
エグゼクティブ・サマリー
新型コロナ感染拡大による「混乱期」から「回復期」へ
新型コロナ感染拡大の環境下での運用状況（第11期（2020年9月期））
・ 本投資法人の核テナントである食品スーパーやホームセンター等、生活必需品を扱う業種は新型コロナ感染拡大の環境下
（以下、「コロナ下」ということがあります）でも好調
・ 一方、コロナ下で売上減少に直面する一部テナントに対しては、一時的な賃料減額要請に対応
・ 賃料減額要請への対応やテナント売上減少による歩合賃料の減少により収入減となるものの、物件売却益及びコスト削減
により、分配金は6,546円と、第10期を上回る水準に
今後の運営に関する考え方
・ 新型コロナ感染拡大に伴う「混乱期」は第11期で乗り越え、「回復期」に移行
・ コロナ下において、生活密着型商業施設を中心とするポートフォリオ構成の安定性を再認識
・ ただし、飲食等のサービス系テナント（注1）を中心に一部テナントについてはコロナ下での売上回復に時間を要しており、
新型コロナ感染拡大が長引くことにより、追加的な賃料減額要請や退去が今後発生する可能性
・ 「代官山アドレス・ディセ」の売却益（計1,137百万円）（注2）を2022年3月期までの3期間に渡って享受することで、今後
3期間の分配金を下支えし、資産入替え及びテナント入替えを進めることでポートフォリオの収益性及び質の向上を目指す
注1：飲食等の非物販系テナントを指します。
4
注2：本書の日付時点の試算です。以下同じです。
エグゼクティブ・サマリー
代官山アドレス・ディセの譲渡
代官山アドレス・ディセ物件・譲渡取引概要 本物件の譲渡の狙い
1. 安定性が比較的劣る物件の譲渡
新型コロナウイルスの影響が比較的大きい物件
本物件は、代官山という立地ゆえ、賃料単価が高く、衣料系テナントが多いため、
テナント退去が定期的に発生し、収益性の懸念が比較的大きい
立地上、緊急事態宣言下に休業したテナントの割合がマルチテナント物件の中で
最も多く、新型コロナ感染拡大の影響が比較的大きい
2. ポートフォリオの収益性向上
所在地 東京都渋谷区代官山町17番6号
譲渡資産（取得価格ベース）（注3） ポートフォリオ平均
譲渡予定日 2020年12月1日 2021年4月1日 2021年10月1日 NOI利回り 4.5% 鑑定NOI利回り 5.2%
償却後NOI利回り 3.9% 償却後NOI利回り 4.2%
2,657百万円 1,993百万円 1,993百万円
（40%） （30%） （30％） 本物件の実績値に基づくNOI利回り及び償却後NOI利回りはポートフォリオ平均
譲渡予定価格（注1） 鑑定NOI利回り及び償却後NOI利回りを下回る
合計6,644百万円 今後、本物件のNOI利回り、償却後NOI利回りを上回る鑑定NOI利回り、償却
後NOI利回りの物件を取得することで本投資法人のポートフォリオの収益性の向
上を図る
帳簿価額
5,363百万円
（2020/9期末時点）
3. 3期間に渡る安定的な分配金の配当への寄与（注4）
鑑定評価額
6,120百万円
（2020/9期末時点） +841円 +638円 +642円
第12期 第13期 第14期
NOI利回り （2021年3月期） （2021年9月期） （2022年3月期）
3.6%
（譲渡価格ベース）（注2）
コロナ下において、帳簿価額を23.9%、鑑定評価額を8.6％上回る価格で譲渡
取得日 2015年2月10日 譲渡益（計1,137百万円）を今後3期間に渡って享受
注1：譲渡予定価格は単位未満を切り捨てて記載しています。
注2：譲渡価格ベースのNOI利回りは、譲渡資産の2020年3月期(第10期)及び2020年9月期(第11期)の実績値を譲渡価格で除して算出しています。
注3：取得価格ベースのNOI利回り及び償却後NOI利回りは、譲渡資産の2020年3月期(第10期)及び2020年9月期(第11期)の実績値を取得価格で除して算出しています。
注4：想定される1口当たり分配金については、本書の日付現在において、資産運用会社にて試算した将来の帳簿価格及び本書の日付時点の投資口数を基に算出しています。1口当たり分配金の変動要因についてはp.6をご覧ください。
5
エグゼクティブ・サマリー
1口当たり分配金の変動要因
新型コロナウイルス感染拡大の影響を想定しない場合に上乗せとなる分配金額
1口当たり分配金 増加要因 減少要因
利益・分配金連動
AM報酬、投資口
パフォーマンス報酬の増加
（円）
-205 その他
7,000 （各種費用
売却益の剥落
増加等）
（代官山）
（ネットAM報酬
利益・分配金連動
-127 増加分）
76 AM報酬の増加
（第12期分）
-117
841
76
-41
売却益の剥落 その他 売却益の剥落 その他
（岸和田） （各種費用削減等） （新守山） （各種費用
西馬込の取得 増加等）
6,500 -105
新型コロナウイルス
65 感染拡大の -635 638
売却益 175
-235 影響の解消
（新守山）
-206 （第11期分）
-76
固定資産税の 153
235 -112
費用化 売却益
-153 （代官山） 修繕費の減少
NOIの剥落
6,785 売却益
（新守山・代官山） -75 80
新型コロナウイルス （代官山）
感染拡大の影響 6,635
NOIの剥落
6,535 (賃料減額対応・ 6,546
6,000 歩合賃料の減少)
（代官山）
第12期及び第13期において、新型コロナ感染
者数の増加、再度の緊急事態宣言の発令等
のリスクを前提とした収益上のストレス（賃料減
額対応）を想定
0
5,500
第10期 第11期 第12期 第13期
（2020年3月期） （2020年9月期） （2021年3月期） （2021年9月期）
実績 実績 予想 予想
6
エグゼクティブ・サマリー
損益計算書の概要
新型コロナウイルス （単位：百万円）
感染拡大の影響
2020/3 2020/9 -82 増減
予想比に対する備考
第10期実績 第11期予想（注） 第11期実績 前期比 予想比
賃貸事業収入 7,238 6,684 7,276 +38 +592 固定賃料・共益費+507（減賃差異等）、変動賃料+88（売上差異等）
その他賃貸事業収入 996 1,049 995 -0 -53 水光熱費収入-58
不動産等売却益 56 123 126 +69 +2
営業収益 8,291 7,857 8,398 +107 +540
賃貸事業費用
（除く、減価償却費） 2,335 2,550 2,439 +103 -110 水道光熱費-64、修繕費（習志野台等）-17
NOI 5,899 5,183 5,833 -66 +649
減価償却費 1,024 1,046 1,040 +15 -6
賃貸事業利益 4,875 4,137 4,793 -82 +655
その他営業費用 830 713 837 +7 +123 資産運用報酬Ⅱ（利益・分配金連動）+113
営業利益 4,101 3,547 4,082 -19 +534
営業外収益 0 0 3 +2 +3
営業外費用 602 580 579 -23 -1
経常利益 3,499 2,966 3,505 +6 +539
当期純利益 3,498 2,965 3,504 +6 +539
1口当たり分配金（円） 6,535 5,540 6,546 +11 +1,006
注：第11期予想は2020年5月18日時点のものです。
7
エグゼクティブ・サマリー
業績予想：2021年3月期及び2021年9月期
（単位：百万円）
2020/9 2021/3 2021/3 2021/9
運用状況 増減 増減
第11期実績 第12期予想 第12期予想 第13期予想
営業収益 8,398 8,606 +207 8,606 8,453 -152
更なる 更なる
うち、不動産等売却益 126 感染拡大を想定した 451 +324 451 感染拡大を想定した 342 -108
ストレス ストレス
（賃料減額対応） （賃料減額対応）
営業費用 4,316 -41 4,385 +68 4,385 -41 4,296 -88
営業利益 4,082 4,221 +139 4,221 4,156 -64
営業外費用 579 587 +7 587 603 +15
支払利息及び有利子負債関連費用 571 579 +7 579 595 +15
投資口交付費の償却額 7 7 -0 7 7 -
経常利益 3,505 3,633 +128 3,633 3,553 -80
当期純利益 3,504 3,632 +128 3,632 3,552 -80
1口当たり分配金（円） 6,546 6,785 +239 6,785 6,635 -150
2020/9 2021/3 2021/3 2021/9
参考指標 増減 増減
第11期実績 第12期予想 第12期予想 第13期予想
NOI 5,833 5,752 -80 5,752 5,753 +0
NOI利回り（%） 5.2% 5.1% --- 5.1% 5.1% ---
減価償却費 1,040 1,059 +19 1,059 1,066 +7
償却後NOI 4,793 4,692 -100 4,692 4,686 -6
償却後NOI利回り（%） 4.3% 4.2% --- 4.2% 4.2% ---
FFO 4,431 4,252 -179 4,252 4,289 +36
CAPEX 544 992 +447 992 891 -100
LTV（%） 44.8%
注：FFO＝当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損 44.9% --- 44.9% 44.9% ---
8
02
新型コロナウイルス感染拡大の影響
Security Code
3453
新型コロナウイルス感染拡大の影響
新型コロナ感染拡大の環境下におけるテナントへの対応
賃料減額・支払い猶予要請の状況
要望の新規件数は緊急事態宣言期間中の2020年4月、5月がピーク（緊急事態宣言下の休業テナントは最大で12.9％（賃貸面積ベース））（注）
飲食を含むサービス系及び衣料系テナントからの要請が多い傾向
要望件数の推移（2020年2月～9月） 要望件数内訳（件数ベース） 対応方針
飲食 賃料減額又は支払猶予の受入に際しては
496テナント中196件
104 その他 54 以下の事項を勘案
82
196件 • テナントの業績
55 • テナントの売上高減少率
25
• テナントの財務状況
8 8 9 10 衣料
18 14 • テナントの契約形態
1 1 1 2 教室 • 緊急事態宣言の発令期間
スポーツクラブ • 補助金の状況
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 マッサージ 理美容室 • 本投資法人の運営に与える影響
現在の対応状況（2020年10月31日時点）
196件の要請のうち、協議中のテナントは3件のみ
賃料減額内訳（賃料ベース）
賃料減額 賃料減額合計額 41百万円
95件 （1口当たり分配金影響額 76円）
その他 飲食
第11期賃貸事業収入
協議済み 支払猶予
支払猶予額 17百万円 31.6% 31.9% 8,272百万円
193件 2件
賃料減額なし 41百万円 賃料減額合計額
での合意 41百万円
4.9%
96件 教室
5.4%
9.7%
16.6%
賃貸事業収入全体に占める
スポーツクラブ
衣料 賃料減額の割合は0.5％
アミューズメント
注：緊急事態宣言下の休業テナントの面積を2020年9月末時点の総賃貸可能面積で除して算出しています。 10
新型コロナウイルス感染拡大の影響
新型コロナウィルス環境下における運用状況
売上歩合賃料の状況
売上歩合賃料の割合（2020/4-2020/9）（注） 売上歩合賃料のテナントの属性比率（賃料ベース）
3.1% 0.6%
4.0%
6.1%
雑貨 53.6％
固定+歩合
その他物販系 15.1％ • 売上歩合賃料のテナントの業態は、
6.5%
11.2%
衣料 11.1％ 雑貨・衣料等の物販が90%超
実質的な歩合賃料 ドラッグストア 6.5％
2.1% 53.6% 100円ショップ 6.1％
11.1% 歩合賃料額
固定 飲食 4.0％
87.2% 食品 3.1% 116百万円 -36百万円
完全歩合
1.6% 15.1% その他サービス系 0.6％ （11期） （10期比）
賃料滞納、テナント退去、テナント破綻の状況
新型コロナウイルス感染拡大に起因する
テナント退去 テナント破綻
賃料滞納件数
期中のテナント退去・破綻及び
発生31件 未回収2件 8件 +1件 1件 +1件 期末の滞納件数は通常時と比
（11期） （11期末） （11期） （10期比） （11期） （10期比） 較しても大きな変化なし
敷金の範囲内 敷金にて回収済み
（2020年10月末日時点）
稼働率の推移及び空室区画のリーシング状況
ポートフォリオ稼働率はコロナ下にもかかわらず改善 アシコタウンあしかがの事例
• 大型区画テナント（約1,000坪）のスポーツ用
品店が退去した後、区画を3分割
99.4％ 99.7％
（10期末） （11期末） • コロナ下で内定済みテナントの1社がキャンセルと
なったが、代替テナントの早期誘致に成功
• 本物件の稼働率は95.0％から99.9％へ向上
（2020年11月1日時点）
注：売上歩合賃料は、記載の期間の実績値を記載しています。 11
新型コロナウイルス感染拡大の影響
テナント属性別の影響度
緊急事態 緊急事態 緊急事態 緊急事態
テナント属性 構成比 営業状況 テナント属性 構成比 営業状況
（注1） 宣言時 宣言後 （注1） 宣言時 宣言後
生活必需品に対する需要は堅調で、
食品+ 物流施設
27.9％ 巣ごもり消費、内食需要増加も追い 5.4％ 巣ごもり消費による宅配量の増加が継続
コストコ（注2） テナント
風
食品スーパーやホームセンターを核テナ
マスターリース 生活圏にある家電量販店は好調。政府
12.4％ ントとした商業施設で、MLの体力も 家電 5.1％
(ML) による特別定額給付金の特需あり
有り
滞在時間が短く、テイクアウト可能なファス
外出自粛等により、園芸用品やDIY
ホームセンター 8.5％ 飲食 3.9％ トフード店等は比較的影響が少ない。都
用品に特需
市部、酒提供の店舗は影響継続
新型コロナ感染拡大の環境下前の水 生活必需品に対する需要は堅調。生活
サービス 7.7％ 準には戻らずも、マッサージや理美容 ドラッグストア 2.7％ 圏の店舗はインバウンド減少の影響を受
室等の売上も回復傾向 けず。調剤薬局部門は多少影響あり
マスクや衛生用品、生活用品を中心に需
巣ごもりにより、家具・寝具や調理用
その他物販 7.0％ 100円ショップ 1.4％ 要が増加。レジ袋有料化に伴いエコバッグ
品等は好調
も売れ行き好調
新型コロナ感染拡大の環境下にて、テレ
アミューズメント 営業は再開したものの、屋内での長
6.2％ 事務所 0.2％ ワークが進む動きも見られるが、本投資法
（注3） 時間の活動が敬遠され売上低迷
人の事務所区画の解約は起こらず
営業は再開したものの、休退会者の
スポーツクラブ 5.9％ 増加、入会者の減少等の影響を受け テナントの属性比率（賃料ベース）（注1）
る
26.5%
衣料 記録的猛暑により夏物商品が好調。 27.9%
(カジュアル) 2.9％
在宅需要に対応する衣料品も堅調
（注4）
0.2% 新型コロナウイルス感染拡大の影響を
外出機会が減り、購入サイクルの長 1.4%
衣料 比較的受けにくいテナント（9月時点）
2.7％ 期化傾向が継続。テレワークの浸透に 2.7%
(その他)
伴いビジネスウェアも苦戦 2.9% 73.5％
12.4%
注1：2020年9月30日時点の数値を記載しています。また、業種別構成比は小数第2位を四捨五入しております。以下同じです。 5.1%
注2：上記「コストコ」はコストコホールセールをいいます。
注3：映画館を含みます。以下同じです。 5.4% 8.5%
7.0%
注4：しまむら、ユニクロ、ジーユーを指します。以下同じです。
12
新型コロナウイルス感染拡大の影響
テナント売上推移
テナント業種別影響度（前年同月比）
緊急事態宣言期間中はサービス系及び衣料テナントの売上が大きく減少
緊急事態宣言後のサービス系テナントの回復は遅れるものの、2020年9月期を通じたポートフォリオの売上高は前年同期比99.1％とほぼ横ばい
既存飲食店の月次売上高は緊急事態宣言前（2020年3月）の水準を回復
130% 2,000
ポートフォリオ全体 食品 ホームセンター ドラッグストア 緊急事態宣言期間 2020年9月期
120% 1,800
100円ショップ 衣料 家電 飲食
110% 1,600
100% 1,400
90% 1,200
80% 1,000
70% 800
（百万円）
既存飲食店売上高
消費増税の影響 前年の消費増税前の駆け込み
60% （食品は軽減税率適用） 需要の反動減であり、2018/9比は 600
ポートフォリオ全体で100.5％
50% 400
40% 200
30% 0
2019/10 2019/11 2019/12 2020/1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9
注：テナントの売上高は、把握できている売上高に基づき記載しています。 また、ポートフォリオの売上高は各期間における曜日の影響を考慮しない数値を記載し、業態別の売上高は、曜日の影響を考慮した数値を記載しています。但し、ホームセンターの売上高は前年同月比の値を記載しています。
なお、スポーツクラブ及び一部の大型アミューズメント施設は集計に含まれていません。 13
新型コロナウイルス感染拡大の影響
新型コロナ感染拡大の環境下で消費は生活圏へシフト
KRR保有物件のテナント売上高は全国のSC売上高比で安定推移（注1） コロナ下においては生活圏における滞在人口が増加
滞在人口の前年同週比の推移（注2）
120% 市区町村内での滞在比率 東京 神奈川 千葉 埼玉
都県外からの流入比率 東京 神奈川 千葉 埼玉
110% 40%
20%
100%
0%
90% -20%
-40%
80%
-60%
70%
-80%
2020/1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9
60% 生活圏に多いスーパーマーケット、ホームセンターの業績は堅調
スーパーマーケット（SM）、ホームセンター（HC）の売上高前年同月比（注3）
SM売上 東京 神奈川 千葉 埼玉
50%
HC売上 東京 神奈川 千葉 埼玉
ポートフォリオ全体 25%
20%
40%
中心地域 15%
10%
30% 周辺地域 5%
0%
-5%
20% -10%
-15%
-20%
-25%
出所：日本ショッピングセンター協会「SC販売統計調査報告」 2020/1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8
注1：日本ショッピングセンター協会のデータを参照しています。中心地域は人口15万人以上の各都市東京23区を含む都市で、商業機能が集積した中心市街地、周辺地域は中心地域以外の地域を指します。
注2：V-RESAS（提供：内閣府地方創生推進室、内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局）及び株式会社Agoopのデータを基に資産運用会社にて加工しています。
注3：経済産業省のデータを参照しています。2020年7月、8月の売上高は速報値を記載しています。スーパーマーケットの売上高は直近1年以内に開業した店舗を含む全店舗の売上を記載しています。
14
03
2020年9月期の運用状況
Security Code
3453
2020年9月期の運用状況
ポートフォリオの概要
ポートフォリオに関する各種指標
鑑定評価額の合計 鑑定NOI利回り 償却後NOI利回り 稼働率 四大都市圏比率 生活密着型商業施設 食品関連テナント入居
2,428億円 5.2% 4.2% 99.7% 80.7% 94.9% 84.9%
上位5物件の投資比率
資産規模・テナント数・物件数の推移 （取得価格ベース）
（億円） （件） HAT神戸 4.9%
2,500 PO
1,000 浜北 4.7%
水戸 4.4%
2,258 2,264 舞多聞 3.7%
取得価格合計（左軸） テナント数（右軸） PO
2,128 2,132
2,061 新浦安 3.6%
2,049
2,009
上位5物件
2,000 800
21.3％
PO
1,643 78.7%
1,587
PO
1,500 600
1,316
テナント上位10社の構成比率
542
522 520 （賃料ベース）
511
496 496
480
1,000 918 400 A. 4.3%
B. 3.6%
808 405 409 C. 3.4%
389
D. 3.3%
321 E. 3.2%
286 F. 3.1%
500 200 テナント G. 3.0%
上位10社
H. 2.7%
18物件 19物件 33物件 40物件 42物件 51物件 52物件 53物件 53物件 55物件 62物件 62物件 31.6％ I. 2.7%
68.4% J. 2.4%
0 0
IPO時点 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末
（2015/2） （2015/9） (2016/3) (2016/9) (2017/3) (2017/9) (2018/3) (2018/9) (2019/3) (2019/9) (2020/3) (2020/9)
注1：鑑定評価額、NOI利回り、稼働率及びポートフォリオに関する各種指標は、本書の日付現在保有している62物件の2020年9月30日時点における数値を記載しています。
注2：鑑定NOI利回りは、最新の不動産鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益（年額）を取得価格で除して記載しています。また、償却後NOI利回りは第11期の実績に基づく値を記載しています。
注3：食品関連テナント入居は、食品関連のテナントが入居する物件の取得価格の合計を商業施設の取得価格の合計で除して算出しています。
注4：IPO時点のテナント数は、2014年9月30日現在の数値を記載しています。
16
2020年9月期の運用状況
1口当たり分配金・NAV、含み益の推移
1口当たり分配金の推移
（円）
7,000 6,785
6,635
6,477 6,486 6,535 6,546
6,500 6,255 6,299
6,044 6,115 6,450
6,000
5,500
5,540
5,000
0
2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
（予想） （予想）
1口当たりNAVの推移
（円）
270,000
261,151
257,913 257,915 258,187 259,008
260,000
253,803
250,892
249,301
250,000
244,905
237,472 238,401
240,000
230,000
0
220,000
2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末
含み益 2,130百万円 4,657百万円 6,720百万円 8,493百万円 10,861百万円 12,270百万円 14,213百万円 14,438百万円 14,695百万円 15,572百万円 14,565百万円
注1：オレンジ点線枠内は2020年3月期決算発表時（2020年5月）の予想分配金を示しています。
注2：1口当たりNAV=（各期末の純資産額+ポートフォリオ全体含み損益）÷（各期末時点の発行済投資口数） 17
2020年9月期の運用状況
賃貸借契約の概要
テナントタイプ（マルチ/シングル）比率（取得価格ベース） 残存賃貸借期間の構成比率（賃料ベース）
20年以上
シングルテナント物件にも多様 その他
9.4% 2年未満
な特徴があり、長期安定を基
14.2%
本とし、インフレヘッジや収益改 マルチテナント物件 15年以上 18.2%
善の可能性がある 52.4% 20年未満
12.5%
賃料改定不可
15.7% 平均残存 2年以上
マルチテナント物件 10年以上 賃貸借期間
52.4% 15年未満
9.2年
5年未満
13.7%
8.6%
金利/CPIに連動
7.2% 5年以上
10年未満
マスターリース
37.6%
10.6%
賃貸借契約形態の構成比率（賃料ベース） テナントの属性比率（賃料ベース）
Eコマースの影響を受けにくい業種
その他
普通借家
0.0% A. 食品+コストコ 27.9％
12.9% N. 5.1%
M. 5.5% B. マスターリース 12.4％
C. ホームセンター 8.5％
L. 7.0% A. 27.9%
D. サービス 7.7％
定期借地 K. 0.2% E. アミューズメント 6.2％
J. 1.4%
13.8% F. スポーツクラブ 5.9％
I. 2.7% 右記A～Kに
G. 物流施設 5.4％
H. 3.9% 属するテナント
H. 飲食 3.9％
テナントが退去しづらい契約形
態であり、契約形態として安定 G. 5.4% 82.3％ I. ドラッグストア 2.7％
感がある J. 100円ショップ 1.4％
K. 事務所 0.2％
F. 5.9% B. 12.4%
定期借家 L. その他物販 7.0％
73.3% E. 6.2% M. 衣料 5.5％
D. 7.7% C. 8.5% N. 家電 5.1％
注1：本投資法人が本書の日付現在保有する資産の2020年9月30日時点の数値を記載しています。
注2：普通賃貸借契約を含むテナントとの賃貸借契約に定める賃料の額に対する割合を記載しています。
注3：上記グラフにおいて「マスターリース」とは、賃借人が占有せず小売業等に転貸しているテナントをいい、「金利/CPIに連動」とは、賃貸借契約において賃料が金利又はCPIに連動し更改されるテナントをいいます。
注4：「Eコマースの影響を受けにくい業種」につき、昨今の状況を踏まえ、前期から見直しています。以下同じです。 18
2020年9月期の運用状況
賃料動向の概要
新規賃料/更改の動向（件数ベース）（注1） リーシングマチュリティ
各会計期間に満期を迎える定期建物賃貸借契約の状況（注2）
賃料増額 同条件 賃料減額
26.0% 26.8% 29.0%
43.1% 44.0% 39.5%
砂田橋のマスターリース
2.7%
35.5% （マスターレッシーとの契約満期に当たり、エンドテナントと直接契約締結の想定）
56.0% 57.1%
36.1% 48.8%
48.0%
35.5% 2.7% 2.3% 2.7%
18.0% 20.8% 16.1% 11.6%
1.8% 1.7% 1.6%
8.0%
2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 2023/9
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
増減額（年額）(注2）
54 45 37 18 24 25
-12百万円 +7百万円 -1百万円 -10百万円 +57百万円 -46百万円 テナント テナント テナント テナント テナント テナント
テナントの入居及び退去の動向（注3） 定期建物賃貸借契約満期を迎えたテナントの動向（賃料ベース）(注3）
再契約 満期退去 新浦安リニューアルに伴う退去
2.4% 西新井における能動的なテナント入替えに伴う退去
2.2%
入居 退去 9.8%
14.4% 16.8% 13.6%
1.7% 22.3% 25.5%
17.6%
1.2% 16.9%
1.1% 1.0%
0.8% 0.9% 0.8%
0.6%
0.4% 85.6% 86.4% 90.2%
0.2% 74.5%
60.8% 65.5%
2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
新浦安 西新井 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
リニューアル テナント入替え 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
注1：賃料更改の対象となるテナント更改前の共益費込の賃料に対する増減割合を記載しています。なお、新型コロナ感染拡大の環境下における一時的な賃料減額及び支払い猶予は対象に含めていません。
注2：本書の日付現在保有する資産の当期間における普通賃貸借契約を含むテナントとの賃貸借契約に定める賃料の額に対する割合を記載しています。
注3：各々の対象となる賃料に対し、各決算期末の属する月の賃貸事業収入の額に占める割合を記載しています。
19
2020年9月期の運用状況
借入金及び投資法人債の状況（2020年9月末時点）
返済期限分散状況
2020年9月に返済期限が到来した短期借入金700百万円をリファイナンスし、コロナ下においても返済期限の長期化を実現
（百万円）
15,950 短期借入金
16,000
13,200 長期借入金
12,000 2,000
投資法人債
9,300
13,200 8,000 8,060
7,500 1,000 7,490
8,000 7,200 7,000 7,000 6,820
1,000
1,000 5,850 20/9期の短期
11,200 借入金を長期化
2,000
3,390 8,300
4,000 3,050
7,000 6,500 700
1,990
1,000
700 2,750 500 3,150 500
2,050
0
20/9 21/3 21/9 22/3 22/9 23/3 23/9 24/3 24/9 25/3 25/9 26/3 26/9 27/3 27/9 28/3 28/9 29/3 29/9 30/3
（期）
金融機関別借入金及び投資法人債の残高 コミットメントラインの設定状況（設定枠計3,000百万円）
（百万円）
112,800 契約先 極度額 契約期限
0 40,000 80,000 120,000
三井住友銀行 1,000百万円 2021/3/31
三井住友銀行 34.6% 39,070
三菱UFJ銀行 15.4% みずほ銀行 1,000百万円 2021/3/31
17,360
日本政策投資銀行 9.7% 10,990 三菱UFJ銀行 1,000百万円 2021/3/31
みずほ銀行 9.5% 10,670
三井住友信託銀行 8.0%
投資法人債の発行状況
9,070
りそな銀行 4.7% 回号 発行総額 利率 発行年月 年限
5,300
みずほ信託銀行 4.6% 5,150 第1回 1,000百万円 0.20% 2016/10 5年
あおぞら銀行 3.2% 3,640 第2回 1,000百万円 0.60% 2016/10 10年
福岡銀行 0.9% 1,000 第3回 1,000百万円 0.32% 2017/8 5年
武蔵野銀行 0.8% 950
第4回 2,000百万円 0.70% 2017/8 10年
群馬銀行 0.8% 900
日本生命 0.6% 第5回 2,000百万円 0.70% 2018/4 10年
700
投資法人債 7.1% 8,000 第6回 1,000百万円 0.40% 2020/4 5年
20
2020年9月期の運用状況
財務の状況・利益超過分配の概要
財務ハイライト 平均残存期間・平均調達年数・平均調達コストの推移
第9期末 第10期末 第11期末
（年） 平均調達期間（左軸） 平均残存年数（左軸） 平均金利（融資実行手数料を含む）（右軸）
長期負債比率 96.2% 96.9% 97.6％ 12 1.2%
1.01% 1.02% 1.03% 0.99%
0.96% 0.99%
10 1.0%
固定金利比率 94.2% 91.3% 91.3％
8 7.3 7.4 7.3 7.3 0.8%
7.0
6.4
LTV 44.9% 44.5% 44.8％ 6 0.6%
4.6 4.9 4.9 4.6 4.5
4.0
4 0.4%
格付の状況
2 0.2%
長期発行体格付（JCR）
0 0.0%
A+（安定的） 2018/3期 2018/9期 2019/3期 2019/9期 2020/3期 2020/9時点
利益超過分配の概要
ATAの利益超過分配は、税法上、資本の払戻しではなく配当
分配金総額 3,509 として取り扱われ、源泉徴収の対象となる
ATAの利益超過分配 147 利益超過分配（A+B）の概要
一時差異等調整引当額の導入に則り、利益超過分配（”ATAの利益超過分配”）することにより、
所得超過税会不一致 「所得超過税会不一致」及び「純資産控除項目」の計上に起因する二重課税の解消を図る
5
A:所得超過税会不一致
純資産控除項目 142 サニー野間店の事業用定期借地権の設定により、会計上は費用として処理されるが、税務上は損金と
認められない費目が発生し、税会不一致が発生
投信法上の利益 3,361 支払配当損金算入前の税務上の所得＞会計上の利益
B:純資産控除項目
会計上の利益 3,504 特例処理ができない一部の金利スワップの時価の変動により、貸借対照表の純資産の部に繰延ヘッジ損
益が発生し、投信法上の利益が当期未処分利益（”会計上の利益”）を下回る場合に発生
3,100
0 3,200 3,300 3,400 3,500 3,600 会計上の利益＞投信法上の利益
（百万円）
21
04
安定性を重視した成長戦略
Security Code
3453
安定性を重視した成長戦略
今後の戦略
・コロナ下においても、食品スーパーやドラッグストア等、日常生活に必要な商品を扱う生活密着型商業施設の重要性は不変
・本投資法人が上場来一貫して行ってきた生活密着型商業施設への重点投資を今後も継続
・Eコマース需要を取り込む消費地配送型物流施設についても厳選投資を継続
・新型コロナウイルス感染拡大に伴う「混乱期」は第11期で乗り越え、「回復期」に移行
・生活必需品の提供
生活密着型商業施設 ・生活圏での消費
本投資法人の重点投資対象 ・巣ごもり消費による売上増加
混乱期 回復期 回復後
テナント退去の抑制 投資口価格の向上を目指す 規模の拡大と信用力の向上
➢ テナントとの共存 ➢ スポンサーサポート等を活用した資産入替え ➢ 公募増資
新型コロナウイルス感染拡大及び緊急事態宣言に 償却後NOI利回りの低い物件を売却することに 公募増資による資金調達により、資産規模
基づく店舗の営業休止要請等を踏まえ、テナントの よるポートフォリオの収益性向上 を拡大し、中長期的な投資主価値向上を
状況や本投資法人の運用に与える影響等を考慮 食品スーパーや食品スーパーを核とするNSC、消 目指す
しながら、一部のテナントに対して賃料減額又は 費地配送型物流施設を中心に取得することにより
➢ 信用力の向上
支払い猶予を受け入れ、テナントとの共存を目指す 環境変化に適応したポートフォリオの構築を目指す
資産規模の拡大による収益の安定性の向上
➢ 新型コロナウイルス感染拡大の影響を最小限に ➢ 自己投資口取得の考え方 により格付の向上を目指す
テナント退去・破綻によるダウンタイムの発生を抑止 投資口価格、1口当たりNAVや将来的な手元 資金調達コストの低減により、更なる成長へ
し、影響を最小限に留める 資金の使途を総合的に勘案して判断
稼働率の向上 代官山アドレス・ディセの譲渡
・99.4％（第10期末）→ 99.7％（第11期末） ・ポートフォリオの中で収益性及び安定性の劣る物件
の譲渡
テナントへの対応 ・売却資金を活用した資産入替えによりポートフォリオ
・196件のテナントからの要望に対し、193件について の収益性及び質の向上を模索
合意済み（うち96件については賃料減額なし） ・今後3期間に渡って売却益を享受することで、今後
3期間の分配金を下支え 23
安定性を重視した成長戦略
「生活利便性」の高い生活密着型商業施設への重点投資
「日常型/生活密着型」 「目的型/週末時間消費型」
本投資法人が重点投資対象とする 先行する商業施設特化型J-REITにおいて、
生活密着型商業施設 過半を占める商業施設
小さい 商圏 大きい
高い 来店頻度 低い
施設タイプ 特徴 商圏 郊外型大規模商業施設
ネイバーフッド
食品スーパー等を中心とした RSC（リージョナルショッピングセンター）
NSC ショッピング
各種専門店
3～5km
センター
※本投資法人の投資対象外
SM
スーパー
食品スーパー 3km GMS（総合スーパー）
マーケット
コミュニティ
CSC ショッピング
核テナントと
5～10km アウトレットモール
各種専門店
センター
都市の駅前に立地する
都市駅前型 商業施設
3～10km
都市型商業施設
ドラッグストア、コンビニ、
スペシャリティ ブランド専門店等
SS ストア
スポーツクラブ、家電量販店等の 1～10km
各種専門店
24
安定性を重視した成長戦略
ポートフォリオ構成比率
テナント属性別影響度
ポートフォリオの73.5％がコロナ耐性、82.3％がEコマース耐性を有するテナントによって構成
ポートフォリオの半分以上はコロナ耐性及びEコマース耐性を有するテナント構成
食品 ：27.9％
比 その他物販 ML（マスターリース）：12.4％
：7.0％
較
家電 ホームセンター ： 8.5％
的 ：5.1％ 15.0％ 物流 ： 5.4％ 58.6％
強 衣料（カジュアル） ：2.9％
ドラッグストア ： 2.7％
い
100円ショップ ： 1.4％
事務所 ： 0.2％
コロナ耐性
比 サービス ： 7.7％
較 ： 6.2％
的 衣料（その他） 2.7％ アミューズメント 23.8％
スポーツクラブ ： 5.9％
弱
い 飲食 ： 3.9％
比較的弱い 比較的強い
Eコマース耐性
25
安定性を重視した成長戦略
スポンサー及びサポート会社からの幅広いサポート
アセットマネジメント
プロパティマネジメント(注1）
ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社
パイプライン・サポート パイプライン・サポート
ウェアハウジング機能 ウェアハウジング機能
ブリッジファンド等への
リーシング業務 リーシング業務
ファイナンス機能
プロパティマネジメント
プロパティマネジメント業務
業務
運営状況評価業務
環境配慮技術・ノウハウ
運営に関する助言業務
人的支援 人的支援
商標の無償使用許諾
スポンサー/物件サポートライン提供会社 サポート会社
ケネディクス・インベストメント・ 三井住友ファイナンス&リース株式会社 株式会社ピーアンドディ
ケネディクス株式会社 日本商業開発株式会社 伊藤忠商事株式会社（注2）
パートナーズ株式会社 SMFLみらいパートナーズ株式会社 コンサルティング
注1：一部物件に関しケネディクス不動産投資顧問株式会社がプロパティマネジメント業務を行わない場合があります。
注2：ケネディクス株式会社及び伊藤忠商事株式会社が共同で開発する商業施設開発型ファンドが保有する一定の不動産等について、同開発型ファンドから優先的に情報が提供されます。
26
安定性を重視した成長戦略
スポンサー及びサポート会社等からのパイプラインの一例
アピタテラス横浜綱島（準共有持分49％） キテラタウン調布 キテラタウン福岡長浜 ウニクス浦和美園（底地）
所在地：神奈川県横浜市（2018年3月オープン） 所在地：東京都調布市 所在地：福岡県福岡市（2021年春オープン予定） 所在地：埼玉県さいたま市（2017年3月オープン）
ケネディクス・伊藤忠商事 （開発ファンド）（注1） ケネディクス（ウェアハウジング） ケネディクス（開発） サポート会社（P&D）
敷地 延床 敷地 延床 敷地 延床 敷地 延床
18,300.01ｍ2 38,442.49ｍ2 10,527.17ｍ2 23,588.18ｍ2 3,471.00ｍ2 未定 3,533.59ｍ2 ---
面積 面積 面積 面積 面積 面積 面積 面積
もねの里モール（増築棟） メラード大開 消費地配送型物流施設 消費地配送型物流施設
所在地：千葉県四街道市（2020年秋全店オープン） 所在地：兵庫県神戸市 所在地：千葉県 所在地：北海道札幌市
ケネディクス（仲介） サポート会社（SMFL）
敷地 延床 敷地 延床 敷地 延床 敷地 延床
--- 625.49m2 7,256.34m2 19,465.69m2 --- --- --- ---
面積 面積 面積 面積 面積 面積 面積 面積
注1：本物件（準共有持分割合49％）の現受益者はスポンサーが100％出資する特別目的会社です。
注2：もねの里モールは、設計図面等に基づく完成予想図であり、実際の完成した建物とは異なる場合があります。また、パイプライン対象は完成予想図内赤線枠内の増築棟です。
注3：本書の日付現在、スポンサーが開発又はサポート会社若しくはその他の資産保有会社が本投資法人に対して優先交渉権を付与した物件及びサポート会社が保有し、かつ、本投資法人の投資方針に合致している物件であることをサポート会社と本投資法人との間で確認している物件を記載しています。
本書の日付現在、本投資法人が当該物件を取得する具体的な予定はなく、今後取得できる保証もありません。
注4：敷地面積及び延床面積は本書の日付現在で入手しうる情報を元に記載しており、実際の数値とは異なる可能性があります。 27
安定性を重視した成長戦略
商業施設と物流施設の垣根の低下
ポートフォリオにおける垣根の低下の事例
オンラインストアによる実店舗の出店 商業施設からの商品配送 商業施設での商品受取
杏林堂のネットスーパー用配送車（ピーワンプラザ天王） Amazonロッカー（ピーワンプラザ天王）
M-ALL +PLUS ブルメール舞多聞店（ ブルメール舞多聞 ）
物流施設と商業施設の併設 商業施設の敷地の一部を宅配業者へ賃貸
• メガネ・コンタクトレンズ専門のネットショッピングモールである「M-ALL」の
初の実店舗「M-ALL+PLUS」をブルメール舞多聞に誘致
• ウェブサイトで購入した商品の店舗受け取り、店舗での再調整やフィッ
ティング等、実店舗だからこそ出来る「新サービス」を提供
増築が完了した飲食店棟（横浜上郷配送センター） 荷物の積替場所（久留米西ショッピングセンター）
28
安定性を重視した成長戦略
商業施設と物流施設の垣根の低下
サプライチェーンにおける商業施設と物流施設
KRRの主な投資対象
来店
生産
配送
生活密着型商業施設
大型物流施設
配送
宅配便
輸入
消費地配送型物流施設
貨物の集約による効率化 多頻度・小口配送に対応する分散化 宅配便の増加
本投資法人の投資比率の目標
Eコマース進展に伴う商業施設の変化
◼ インターネット販売事業者と小売事業者の提携等
◼ 商業施設からの商品配送
◼ 商業施設での商品受け取り（クリックアンドコレクト）
◼ 物流施設と商業施設の併設 物流施設
その他投資対象商 生活密着型
Eコマース進展に伴う物流業界の課題
◼ 多頻度小口配送 業施設と合わせて 商業施設
◼ リードタイム短縮 20％以下 80％以上
◼ ラストマイルへの対応
◼ 消費地に近い配送拠点に対する需要
29
安定性を重視した成長戦略
内部成長事例
未消化容積を活用した増築・増床
横浜上郷配送センター カスミテクノパーク桜店（注）
敷地内に新たに建築（増築）した建物（飲食店棟）を追加取得 収益力向上を目的とした増床工事を実施予定。
今後更に別棟を増築予定（詳細p.33） 2021年１月着工、4月リニューアルオープン予定
収益性の 投資 収益性の 投資
工事費 工事費
向上 リターン 向上 リターン
総事業費 増加NOI NOI利回り 総事業費 増加NOI NOI利回り
119百万円 +17百万円 +14.4％ 92百万円 +5.6百万円 +6.2％
リーシング事例
アシコタウンあしかが ホームセンターコーナン砂田橋店
• 大規模区画テナントのスポーツ用品店が退去し
たため、区画を分割しリーシング活動を実施し、 • 現状、マスターレッシーである一般事業会社によ
後継テナントに子供服販売店、ゲームセンター、 り、エンドテナントへサブリースが行われているが、
ホットヨガ専門店を誘致 2021年3月の契約満了に伴い、本投資法人
が直接エンドテナントと賃貸借契約を締結するこ
とを想定
• 子供服販売店は2020年9月、ゲームセンター
は同年10月オープン済み。ホットヨガ専門店は • エンドテナントの出店継続意思は確認済み
2021年1月オープン予定
ゲームセンター
スポーツ用品店
ホットヨガ
子供服販売店 専門店
注：外観イメージは、本書の日付現在増築予定の計画に関するものであり、実際の完成した建物とは異なる可能性があります。また、数値は想定値です。 30
安定性を重視した成長戦略
ESGに関する取組み（新たな取組み）
グリーンファイナンス・フレームワークの評価の取得 グリーンボンド発行に向けた準備
「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である 以下の適格クライテリアを満たす、グリーンボンドの発行が可能に
「Green 1 (F)」を取得
適格クライテリア1 適格クライテリア2
総合評価 Green 1 (F) （グリーンビルディングの取得資金、 （省エネルギー・環境改善に資する工事や
借入金の返済資金、投資法人債の償還資金） 設備等改修工事）
g1 (F)
グリーン性評価（資金使途）
（5段階評価の最上位） DBJ Green
CASBEE
Building認証 BELS評価
不動産評価認証
「three stars」 「★★★」以上 その他使用量
「B+ランク」以上 エネルギー
以上 水使用量 10％以上削減
使用量
m1 (F) 10％以上削減
10％以上削減 (環境改善に資
管理・運営・透明性評価 するもの)
（5段階評価の最上位）
投資法人ウェブサイトの改修 ESGディスクロージャー2020の発行
投資法人のウェブサイトを改修し、ESGに特化したページを拡充 ESGディスクロージャー2020を作成し、投資法人ウェブサイトへ掲載
31
安定性を重視した成長戦略
ESGに関する取組み（外部評価）
環境認証物件数・床面積（2020年9月30日時点）
物件数 認証床面積 比率（注）
16物件 392,484.56ｍ2 54.2％
DBJ Green Building認証の取得実績（14物件）
★★★★ 極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル ★★★ 非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル ★★ 優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル
MONA新浦安 ブルメールHAT神戸
ブルメール舞多聞 ゆめまち習志野台モール
パサージオ西新井 カリーノ江坂
代官山アドレス・ディセ ウニクス伊奈 ロゼオ水戸 リソラ大府ショッピングテラス
ウニクス吉川 アシコタウンあしかが
かわまち矢作モール サンストリート浜北
CASBEE不動産評価認証の取得実績（2物件）
ホームセンターコーナン砂田橋店
Sランク ★★★★★
武蔵嵐山配送センター
Aランク ★★★★
GRESB総合スコアで「東アジア・商業・上場」部門1位（2019年度評価）
初参加した2016年から継続してGRESBリアルエステイト評価に参加
「実行と計測」及び「マネジメントと方針」が高く評価され、4年連続で「Green Star」を取得
2019年度評価では総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」は「4スター」を取得
また、総合スコアで「東アジア・商業・上場」部門1位を獲得
2020年度評価は11月下旬に公表予定
注：認証床面積の比率は本投資法人保有物件（底地を除く）の総床面積（724,800.29m2）（区分所有及び共有物件は持分比率で按分）に対する各床面積の割合です。
なお、本投資法人の認証可能な総物件数は、2020年9月末日現在保有する62物件のうち、底地12物件を除く50物件です。 32
安定性を重視した成長戦略
ESGに関する取組み（環境・社会への取組み）
環境への取組み
かわまち矢作モールにおける太陽光パネルの導入の概要 横浜上郷配送センターにおける雨水の活用（注2）
敷地内にテナントの従業員用の休憩室の建築（増築）を決定
2020年7月30日より稼働開始（発電容量：302.40kW）
貯水した雨水は中水として活用する方針
実績（2020年8月～9月） スケジュール（予定）
消費電力 312,145kWh 2020年11月 2021年2月
契約・発注 完成・取得予定日
発電量 67,047kWh
想定増加NOI NOI利回り
電気代削減額（注1） 1,154千円 1.1百万円 12.5％
グリーンリースの実施
グリーンリースとは、建物所有者とテナントが環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約です。本投資法人は一部のテナントとグリーンリースを実施しています
グリーンリース締結済みテナント数 グリーンリース締結割合（注3）
171件 34.5%
2020年8月31日時点
社会への取組み
地域行政との連携 ユニセフ・マンスリーサポーター募集キャンペーン 地元参加型イベントの開催（注4）
災害が発生した場合に、施設を一時的な避難場所として提供する ユニセフ・マンスリーサポーター 地元参加型のイベントを通じて
協定を吉川市、伊奈町、鴻巣市と締結 募集キャンペーンの実施場所を提供 地域コミュニティの活性化に貢献
ウニクス伊奈 ブルメール舞多聞 ウニクス伊奈
注1：太陽光パネルによる発電量に、電力会社から受領した各月の単価を乗じて算出しています。
注2：外観イメージは、本書の日付現在増築予定の計画に関するものであり、実際の完成した建物とは異なる可能性があります。
注3：グリーンリース締結済みテナント件数を全テナント数（496 件）で除して算出しています。
注4：新型コロナウイルス感染拡大の影響に伴い、開催を自粛又は制限しています。 33
安定性を重視した成長戦略
ESGに関する取組み（ガバナンス）
ケネディクス・グループによるJ-REITへの強いコミットメント 投資主利益と連動した報酬体系
ケネディクス・グループAUM（2020年9月末日）の過半をJ-REIT保有資産が占め、 投資主価値向上に高いインセンティブを与える報酬体系を導入
運用するJ-REITの健全な成長はケネディクス・グループにとっても利益が一致 算定方法
私募ファンド・私募
J-REIT 報酬計算対象 料率
REIT・海外REIT
57.6%
39.4% 運用報酬Ⅰ 前期末の総資産額 0.27％（年率）
連結対象不動産
運用報酬
3.0%
ケネディクスによるKRRへの出資 （2020年9月30日現在） 運用報酬Ⅱ 当期純利益×DPU 0.0013％
保有口数 10,050口 保有比率 1.9％ KRRの超過リターン
投資口パフォーマンス報酬 0.1％
×時価総額
利害関係者からの資産の取得等における意思決定フロー（注1） 取得報酬（注2） 取得価額 1.0％
起案 商業リート本部
譲渡報酬 譲渡価額 0.5％
合併報酬 承継する資産の評価額 1.0％（上限）
審査 コンプライアンス・オフィサー
投資口パフォーマンス報酬の具体的な計算方法と金額
審議及び決議 コンプライアンス委員会
(1)KRRの東証リート指数（配当込み）に対する超過リターン（2020/3末-9末）
KRRの同期間のトータルリターン（分配金を加味した投資口価格の増加率）: 42.53%
東証リート指数（配当込み）の同期間の増加率: 10.63%
審議及び決議 商業リート本部 運用委員会 ⇒KRRの超過リターン: 31.90%
(2)KRRの2020/3/31時点の時価総額
152,700円×536,177口≒81,874百万円
審議及び決議 KRR役員会 (3)報酬の2021年3月期計上見込み額
31.90%×81,874百万円×0.1%≒26百万円
(1) (2)
報告 取締役会
注1：当該取引が所定の軽微な取引に該当する場合には、役員会の承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の執行役員の同意を要せず、商業リート本部運用委員会の承認の決議をもって、当該取引を実施します。
注2：増築又は建替えにより建物を取得した場合を含みます。
34
05
本投資法人の特徴
Security Code
3453
本投資法人の特徴
生活密着型商業施設の主な特徴～ウニクス伊奈の事例～
立地 日常生活圏に所在
◼ 商圏人口（注）：1km圏10千人、3km圏62千人、5km圏247千人
► 徒歩・自転車でアクセス可能で、都市近郊の住宅地に所在
テナント 生活必需品を中心に商品・サービスを提供
◼ 食品スーパーであるヤオコー（核テナント）と専門店群（小割区画）の
構成
► 消費者トレンドに対応しつつ、安定した消費者需要を喚起
高い集客力を有する核テナントの食品スーパー（核テナント）
設備 高い来店頻度に対応し、収益のアップサイドポテンシャルを有する
◼ 駐車場：平面駐車場約480台分 増築棟 飲食店棟
► 駐車しやすい広い平面駐車場をはじめと
追加取得日 2017年1月16日
した、高い来店頻度に対応した設備
◼ 未消化容積の活用 延床面積 397.98m2
► 増築可能なスペース（未消化容積）を 地域の幅広い消費者ニーズに対応した専門店群（小割区画）
活用し、飲食店棟を増築 増築棟 建築費総額 91百万円 （衣料店、ドラッグストア、飲食店、100円ショップ、歯科等）
注：2015年国勢調査に基づき算出された各商圏における人口を記載しています。
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本投資法人の特徴
各業種における売上高の変化
GMSで何でも揃う時代 近くの専門店で欲しいものを買う時代
2007年 （金額単位：億円） 2020年 （金額単位：億円）
業種 売上高 業種 売上高 増減率
1 スーパーマーケット 129,610 1 スーパーマーケット 163,387 +26.1%
2 総合スーパー（GMS） 86,021 2 コンビニエンスストア 111,685 +50.6%
3 百貨店 82,831 3 ドラッグストア 92,135 +149.5%
4 コンビニエンスストア 74,139 4 各種専門店 74,867 +30.3%
5 各種専門店 57,437 5 総合スーパー（GMS） 71,755 -16.6%
6 家電量販店 57,191 6 アパレル 60,840 +91.5%
7 ドラッグストア 36,922 7 家電量販店 56,788 -0.7%
8 アパレル 31,777 8 百貨店 56,351 -32.0%
9 ホームセンター 28,356 9 ホームセンター 34,570 +21.9%
10 生活協同組合 24,870 10 生活協同組合 24,557 -1.3%
出所：「日本の小売業1000社ランキング」（ダイヤモンド・チェーンストア 2016.9.15及びダイヤモンド・チェーンストア 2020.9.15） より本資産運用会社にて加工
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本投資法人の特徴
生活密着型商業施設の優位性
代表的な生活密着型商業施設 代表的なGMS単独店
生活密着型商業施設の施設形態 VS GMS単独店の施設形態
小～中 商圏 中～大
高（低層構造） 回遊性 低（立体構造）
平面駐車場 駐車場 立体駐車場
食品スーパー＋各種専門店等 テナント GMSによる一棟借り
生活密着型商業施設の不動産価値 VS GMS単独店の不動産価値
テナント入替えや定期借家契約満期による賃料増額改定
アップサイド
低
（低い賃料増額改定頻度）
未消化容積を活用した増築
易 テナント入替え 難
商業施設セクターにおけるボリュームゾーンを形成 投資余地 不動産ファンドの保有物件において退店事例が存在
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本投資法人の特徴
ポートフォリオ構築方針
物件選定基準 本投資法人の投資対象地域
以下の4つの要素を中心とする総合的判断 人口動態が比較的安