3453 Ｒ－ケネディクス商業 2020-07-30 15:30:00
2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 7 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケ ネ デ ィ ク ス 商 業 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 渡 辺 萌
（コ ー ド番 号 3453）
資産運用会社
ケ ネ デ ィ ク ス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田 島 正 彦
問合せ先
商業リート本部 企画部長 野畑 光一郎
TEL:03-5157-6013
2020年9月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
ケネディクス商業リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 5 月 18 日付で公
表した 2020 年 9 月期（2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）の運用状況の予想及び分配金の予想につ
いて、下記のとおり修正いたします。
記
1. 2020 年 9 月期（第 11 期）の運用状況の予想及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過 (利益超過分配
純利益 (利益超過分配
金は含まない） 分配金 金を含む）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
前回発表予想（Ａ） 7,857 3,547 2,966 2,965 5,530 10 5,540
今回発表予想（Ｂ） 8,151 3,849 3,268 3,267 6,093 10 6,103
増減額（Ｂ-Ａ） 293 301 301 301 563 - 563
増減率（％） 3.7％ 8.5％ 10.2％ 10.2％ 10.2％ - 10.2％
2020 年 9 月期：予想期末発行済投資口の総口数 536,177 口
（注1） 2020 年 9 月期の運用状況の予想及び分配金の予想については、別紙「2020 年 9 月期における運用状況の予想及び分配
金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等の取得
若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、又は今
後の新投資口の発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） 口当たり利益超過分配金及び 1 口当たり分配金（利益
、1
超過分配金を含む）は変動する可能性があります。また、本予想はこれらを保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 円単位で表示している金額は円未満を、百万円単位で表示している金額は百万円未満を、それぞれ切り捨てて、比率
については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
2. 修正及び公表の理由
新型コロナウイルス（COVID-19）の感染拡大及び緊急事態宣言の発令に伴い、外出自粛が要請
され、一部のテナントについては緊急事態宣言が発令されていた本年 4 月及び 5 月を中心に休業
措置を余儀なくされました。 本投資法人は、 本年 5 月 18 日付「2020 年 3 月期 決算短信（REIT）
」
及び 「2020 円 9 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正並びに 2021 年 3 月期の運用状況の
予想及び分配金の予想に関するお知らせ」 （以下「2020 年 3 月期決算短信等」といいます。 ）にお
いて、当時の新型コロナウイルスの感染拡大及び緊急事態宣言の発令状況を踏まえ、新型コロナ
ウイルス感染拡大の本投資法人の運用状況への影響につき、テナントとの一時的な賃料減額や支
払い猶予に関する協議の状況や変動賃料の減少、空室率の上昇等の営業収益への影響を加味し、
2020 年 9 月期（第 11 期）に 645 百万円、2021 年 3 月期（第 12 期）に 52 百万円を、不動産賃貸
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事業損益において一定の減収リスクとして見積もっていました。
その後、緊急事態宣言は本投資法人が想定していたよりも早く、本年 5 月 25 日までに全都道府
県において解除され、一部のテナントからの一時的な賃料減額又は支払い猶予要請に関する協議
も本年 7 月 27 日までに 88.6％（件数ベース）の要請について合意（賃料減額なしでの合意を含み
ます。）に至りました。また、本年 4 月から 6 月までの変動賃料の減少は当初の見積もりほどでは
なかったことが判明しました。これらの結果、2020 年 9 月期（第 11 期）の 1 口当たり分配金の予
想値が 2020 年 3 月期決算短信等にて公表した予想値から 5％以上の差異が生じたため、公表を行
うものです。
今回の業績予想の修正では以下の事項を 2020 年 9 月期（第 11 期）に織り込んでいます。
・テナントからの賃料減額又は支払い猶予要請のうち、協議済みの要請の結果を反映
（協議中の要請については一定の減収リスクを想定。また、本年 8 月及び 9 月に再度、緊急
事態宣言が発令される等の新型コロナウイルス感染拡大の影響を想定）
・本年 4 月から 6 月までの変動賃料の実績を反映
（本年 7 月から 9 月までの変動賃料については一定の減収リスクを想定。特に、本年 8 月及
び 9 月については再度、緊急事態宣言が発令される等の新型コロナウイルス感染拡大の影響
を想定）
・上記新型コロナウイルス感染拡大の影響（既に確定したものを除きます。 ）につき、計 229 百
万円を不動産賃貸事業損益において一定の減収リスクとして想定
なお、2021 年 3 月期（2020 年 10 月 1 日～2021 年 3 月 31 日）の運用状況の予想については現時
点において変更はございません。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.krr-reit.com/
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【別紙】
2020 年 9 月期における運用状況の予想及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
➢ 2020 年 9 月期（第 11 期）
計算期間
（2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）
（183 日）
➢ 2020 年 9 月期の運用状況の予想にあたっては、本日現在本投資法人が
保有する不動産及び不動産信託受益権（合計 63 物件） （以下、「既取得
資産」といいます。 ）を前提としています。なお、2020 年 9 月 30 日付
で上記 63 物件のうちケーズデンキ新守山店（底地） （以下、
「譲渡資産」
運用資産 ということがあります。 ）の譲渡を予定しています。
➢ 上記以外に運用資産に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生
じないことを前提としています。
➢ 実際には新規物件の取得又は譲渡資産以外の既取得資産を含む保有物
件の処分等により変動が生じる可能性があります。
➢ 既取得資産の賃貸事業収益については、本日現在、効力を有する賃貸借
契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
➢ ケーズデンキ新守山店 （底地） の譲渡による不動産等売却益については、
2020 年 9 月期に 123 百万円を見込んでいます。
➢ 営業収益については、 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと
を前提としています。
営業収益
➢ 新型コロナウイルス感染拡大の影響（既に確定したものを除き、本年 8
月及び 9 月に再度、 緊急事態宣言が発令される等の新型コロナウイルス
感染拡大の影響を含みます。 ）につき、一時的な賃料減額や支払い猶予
や変動賃料の減少、空室率の上昇等の営業収益への影響を加味し、2020
年 9 月期（第 11 期）に計 229 百万円を、不動産賃貸事業損益において
一定の減収リスクとして想定しています。
➢ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、 減価償却費以外の費用につ
いては、過去の実績値をベースに、賃貸借契約に基づき想定されるリー
シングコスト等、費用の変動要素を反映して算出しています。
➢ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出してお
り、2020 年 9 月期に 1,046 百万円を想定しています。
➢ 公租公課 （固定資産税及び都市計画税等 （以下「固都税等」 といいます。 ）
）
については、2020年9月期に742百万円を想定しています。なお、2020
年1月1日以降に取得した物件については、 不動産等の売買にあたり固都
営業費用
税等を前所有者と精算し、 当該精算金相当額が取得原価に算入される等
の理由により、2021年9月期以降に費用計上される見込みです。
➢ 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と
想定した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因によ
り修繕費が増額又は追加で発生する可能性があること、 一般に年度によ
る金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこ
と等から、 各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可
能性があります。
➢ 新投資口の発行及び投資口の売出しに係る費用の償却額として、2020
年 9 月期に 7 百万円を見込んでいます。なお、新投資口の発行及び投資
口の売出しに係る費用については、3 年で定額法により償却することを
営業外費用
前提としています。
➢ 支払利息及び有利子負債に関連する費用として 2020 年 9 月期に 573 百
万円を見込んでいます。
➢ 本書の日付現在、104,800 百万円の借入残高及び 8,000 百万円の投資法
借入金及び 人債発行残高があります。
投資法人債 ➢ 2020 年 9 月期末の LTV（小数第 2 位を四捨五入）は、約 45.0％となる
見込みです。
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➢ LTV の算出に当たっては、次の式を使用しています。
LTV=（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額
➢ 本書の日付現在発行済みである投資口数 536,177 口を前提とし、2020
投資口 年 9 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないこと
を前提としています。
➢ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約
に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1 口当たり分配金 ➢ 2020 年 9 月期において、金利スワップの時価の変動が 1 口当たり分配
（利益超過分配金 金に影響がない前提で算出しています。
は含まない） ➢ 運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ
修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分
配金は含まない）は変動する可能性があります。
➢ サニー野間店の事業用定期借地契約及び始期付土地賃貸借契約に係る
期間（2007 年 3 月 16 日から 30 年間）において、事業用定期借地権に
係る借地権償却費の計上、 資産除去債務に係る利息費用の計上及び建物
等に係る減価償却費の税会不一致に対して、 一時差異等調整引当額の計
上を見込んでいます。なお、金利スワップの時価の変動が 1 口当たり分
1 口当たり 配金に影響がない前提で算出していますが、 実際には金利変動等の影響
利益超過分配金 を受け、当該時価によっては、一時差異等調整引当額の計上を行わない
可能性があります。
➢ 利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増
加額に相当する利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、
2020 年 9 月期に、1 口当たり 10 円の利益超過分配を行うことを想定し
ています。
➢ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
➢ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこ
とを前提としています。
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