2019 年 2 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケ ネ デ ィ ク ス 商 業 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 浅 野 晃 弘
（ コ ー ド番 号 3453）
資産運用会社
ケ ネ デ ィ ク ス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 田 島 正 彦
問合せ先
商業リート本部 企画部長 野畑 光一郎
TEL:03-5157-6013
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（グルメシティ千葉中央店）
ケネディクス商業リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会社であるケネディ
クス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり資産の譲
渡を決定しましたので、お知らせします。
記
１． 譲渡の概要
(1) 譲渡予定資産 ：不動産を信託財産とする信託の受益権（以下「本受益権」といいます。）
(2) 物件名称 ：グルメシティ千葉中央店（以下「本物件」といいます。）
(3) 譲渡予定価格（注） ：800百万円
(4) 帳簿価額 ：741百万円
（2018年9月期末の帳簿価額。百万円未満を切り捨てて記載しています。）
(5) 譲渡予定価格と ：58百万円
帳簿価額の差額 （譲渡予定価格と2018年9月期末の帳簿価額の差額として算定された
参考数値であり売却損益とは異なります。なお、百万円未満を切り捨て
て記載しています。）
(6) 譲渡先 ：後記「４．譲渡先の概要」をご参照下さい。
(7) 売買契約締結日 ：2019年2月27日
(8) 譲渡予定日 ：2019年3月5日
(9) 譲渡代金の使途 ：手元資金として、将来の特定資産の取得資金及び関連費用、投資法人債
の償還資金又は借入金の返済資金等の一部に充当
(10) 決済方法 ：契約締結時に手付金80百万円を受領、譲渡日に残代金を受領
(11) 譲渡先の選定 ：複数の購入検討者の中から価格及び売買条件等の検証を経て決定しまし
た。
（注）譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。
２． 譲渡の理由
本投資法人は、投資主価値向上に向け、1 口当たり分配金の成長を意識した運用の施策のひとつと
して物件の入替を挙げておりますが、ポートフォリオの構築方針、不動産マーケット動向、個別物件
の特性等を総合的に勘案し、本投資法人の運用方針に即して本物件の譲渡を決定しています。
本物件は、千葉県庁に近い官民複合施設である Qiball（きぼーる）の商業施設部分ですが、大型物
件の区分所有建物であるために減価償却費の運営純収益（NOI）に占める割合が比較的大きく、その
結果、本物件の 2018 年 9 月期（第 7 期）時点での償却後 NOI 利回りが 2.1％と、ポートフォリオ平均
1
償却後 NOI 利回り 4.4％を大きく下回っています。
本物件はシングルテナントの物件でありアップサイド余地は限定的であるため、好調な不動産売買
マーケットに鑑み、現時点で本物件の譲渡を行い、譲渡により得られた資金の活用により他の生活密
着型商業施設又は消費地配送型物流施設の取得に努めることでポートフォリオの質及び収益性の改
善を図ることが望ましいという結論に至りました。
３． 譲渡予定資産の内容
物 件 名 称 グルメシティ千葉中央店
物 件 タ イ プ（注 1） SM
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
所 在 地 千葉県千葉市中央区中央四丁目 5 番 1 号
所 有 形 態 所有権の共有持分（敷地権割合 10.2％）
敷 地 面 積 6,614.13 ㎡（注 2）
土
用 途 地 域 商業地域
地
指 定 建 ぺ い 率 80％
指 定 容 積 率 600％
主 所 有 形 態 区分所有権
た 延 床 面 積 49,829.47 ㎡（注 3）
る 竣 工 日 2007 年 7 月 31 日
建 用 途 店舗・診療所・機械室（専有部分）
物 構造 ・ 階 数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付17階建（注4）
取 得 価 格 760 百万円
鑑定評価額（価格時点） 792 百万円（2018 年 9 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
テ ナ ン ト の 内 容 （2018 年 9 月 30 日時点）
テ ナ ン ト の 総 数 1
年 間 賃 料 の 総 額 非開示（注 5）
敷金 ・ 保証金 非開示（注 5）
総 賃 貸 面 積 3,488.77 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 3,488.77 ㎡
稼 働 率 100.0％
特記事項 該当事項はありません。
その他 （注1） 生活密着型商業施設における NSC（ネイバーフッドショッピン
グセンター） 、SM（スーパーマーケット） 、CSC（コミュニティシ
ョッピングセンター） 、都市駅前型及び SS（スペシャリティス
トア）並びに L（物流施設）の 6 つのタイプの分類を記載して
います。
（注2） 本物件建物は区分所有建物であり、譲渡予定資産である専有部
分の敷地権の割合は 100 万分の 10 万 2,441 ですが、本物件建物
を含む一棟の建物の敷地全体の面積を記載しています。
（注3） 本物件建物は区分所有建物ですが、本物件建物を含む一棟の建
物の延床面積を記載しています（本物件建物の他の区分所有者
の専有部分及び共用部分の延床面積を含みます。なお、譲渡予
定資産である専有部分の延床面積は附属建物を含め合計
3,434.39 ㎡です。。
）
（注4） 本物件建物は区分所有建物ですが、本物件建物を含む一棟の建
2
物の構造・階層を記載しています（なお、譲渡予定資産である
家屋番号中央四丁目 19 番 6 の構造・階層は、鉄骨・鉄筋コンク
リート造 2 階建（附属建物として別途鉄骨・鉄筋コンクリート
造 1 階建あり）です。。
）
（注5） 賃借人より同意が得られていないことから非開示としていま
す。
４． 譲渡先の概要
譲渡先である国内一般事業法人より名称等の開示について了承を得られていないため非開示としま
す。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・
取引関係はありません。
５． 媒介の概要
本譲渡に係る媒介業者及び媒介手数料は以下の通りです。
名 称 野村不動産株式会社
所 在 地 東京都新宿区西新宿一丁目 26 番 2 号
代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 代表取締役 宮嶋 誠一
１. 不動産の所有、貸借ならびに管理
２. 不動産の売買ならびにその仲介および鑑定
３. 宅地、商業用地、工業用地等の開発・造成および販売
４. 建築並びに土木工事の設計、監理および請負
５. ホテル、レストラン、スポーツ施設等の所有、貸借および経営
６. 不動産特定共同事業法による不動産特定共同事業
７. 特定目的会社、特別目的会社（ 「財務諸表等の用語、様式及び作成
方法に関する規則」に定める会社）および不動産投資信託に対する
出資ならびに出資持分の売買、仲介および管理
事 業 内 容 ８. 金融商品取引法による第二種金融商品取引業および投資助言・代理
業
９. 電気通信事業法による一般第二種電気通信事業
１０. 抵当証券の売買および売買の仲介
１１. 家具装飾および室内設備の販売および請負ならびにインテリアコ
ーディネイト業務
１２. 損害保険代理業ならびに生命保険の募集に関する業務
１３. 煙草、印紙、切手および飲食物の販売
１４. 信用保証業務
１５. 前各号に附帯する一切の業務
資 本 金 の 額 20 億円
設 立 年 月 日 1957 年 4 月 15 日
媒 介 手 数 料 等 の 非開示
内 訳 及 び 額
媒介業者は投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「商業リート
本投資法人又は本資産運 本部利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当せず、また、媒介業
用 会 社 と の 関 係 者と本投資法人・本資産運用会社との間には、記載すべき資本関係・人
的関係・取引関係はありません。
６. 利害関係人等との取引
本物件の譲渡に関連し、利害関係人等との取引は発生しません。
3
７. 譲渡の日程
譲渡決定日、売買契約締結日 2019 年 2 月 27 日
売買代金受領日、物件譲渡日 2019 年 3 月 5 日（予定）
８. 今後の見通し
本物件の譲渡に伴い、2019 年 3 月期に譲渡益が計上される見込みです。本物件の譲渡による業績へ
の影響は軽微であり、 2019 年 3 月期（2018 年 10 月 1 日～2019 年 3 月 31 日）及び 2019 年 9 月期（2019
年 4 月 1 日～2019 年 9 月 30 日）における運用状況の予想に変更はありません。
９. 鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 792,000,000 円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2018 年 9 月 30 日
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準に、直接
収益価格 792,000,000 円 還元法による収益価格からの検証を行
って査定。
中期的に安定的であると認められる標
直接還元法による価格 784,000,000 円 準化した純収益を還元利回りで還元し
て査定。
(1) 運営収益
非開示（注）
（ア）－イ））
ア） 可能総収益 非開示（注）
イ） 空室損失等 非開示（注）
(2) 運営費用 非開示（注）
維持管理費 非開示（注）
水道光熱費 0 円 賃借人負担であるため計上しない。
修繕費 非開示（注）
PM 業務予定料率に基づき、類似不動産
PM フィー 3,600,000 円
の PM 料率による検証の上査定。
テナント募集費用の計上は不要と判断
テナント募集費用等 0円
した。
公租公課 非開示（注）
損害保険料 非開示（注）
その他費用 非開示（注）
(3) 運営純収益
42,974,502 円
（NOI=（1）－（2））
運用利回りを 1.0％として運用益を査
(4) 一時金の運用益 601,500 円
定。
エンジニアリング・レポートにおける
年平均更新費、類似不動産の更新費を
(5) 資本的支出 3,613,100 円 参考に査定し、コンストラクション・
マネジメント（以下 「CM」といいます。）
フィーを考慮の上、計上。
(6) 純収益
39,962,902 円
（NCF=
（3） （4） （5）
＋ － ）
対象不動産の立地条件・建物条件・契
(7) 還元利回り 5.1％
約条件を総合的に勘案して査定。
4
DCF 法による価格 796,000,000 円
類似の不動産の取引事例との比較及び
割引率 4.9％ 金融資産の利回りに不動産の個別性を
加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、
最終還元利回り 5.3％ 将来の不確実性、流動性、市場性等を
勘案の上査定。
積算価格 994,000,000 円
土地比率 25.0％
建物比率 75.0％
対象不動産を含む一棟の建物は、「千葉中央第六地区第一種市街地再開発事業」に
より再開発された官民複合型の店舗兼事務所ビルである。当該建物は、対象不動産が
属する駐車場棟と公共公益施設を含む本棟から構成され、四方路地に位置するため
視認性は良好である。本棟側にあるアトリウム部分は、全面ガラス張りの採光に優れ
その他、鑑 た構造で、デザイン性が高い。
定評価機関 また、駐車場棟には313台分の自走式駐車スペースを確保しており、建物周囲にも駐
が鑑定評価 輪スペースが十分確保されている等、車両及び自転車による利用を目的とした顧客
に当たって のニーズに対応できる設計になっている。
留意した事 「千葉」駅から若干離れているため、「千葉」駅から徒歩での来店は見込みにくい
項 ものの、大通りに面しており、自動車及び自転車でのアクセスは良好である。なお、
近隣においては、43階建てのタワーマンション「千葉セントラルタワー」の竣工以降、
中規模の分譲マンションも増えており、 足元商圏におけるファミリー世帯数の増加も期
待される。
以上のことを勘案して鑑定評価額を決定した。
（注）上記直接還元法による価格の（1）及び（2）において、賃借人から開示の承諾が得られていない情
報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人
との信頼関係が損なわれる等により本投資法人に秘密保持義務の違反による損害賠償の請求若しく
は解除の請求を受け又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終
的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目
を除き、非開示としています。
以上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.krr-reit.com/
＜添付資料＞
参考資料 本投資法人のポートフォリオ一覧
5
参考資料 本投資法人のポートフォリオ一覧（本物件及びソララプラザ譲渡並びに座間物流センター及
び追浜物流センター取得後）
取得 鑑定 投資
物件 取得
物件 価格 評価額 比率
タイプ 物件名称 所在地 （予定）
番号 (百万円) (百万円) (％)
(注 1) 年月日
(注 2) (注 3) (注 4)
2015 年
T-1 CSC フルルガーデン八千代 千葉県八千代市 14,848 15,200 7.1
2 月 10 日
都市 2015 年
T-2 MONA 新浦安 千葉県浦安市 8,063 9,410 3.9
駅前型 2 月 10 日
都市 2015 年
T-3 パサージオ西新井 東京都足立区 5,850 6,710 2.8
駅前型 2 月 10 日
都市 2015 年
T-4 代官山アドレス・ディセ 東京都渋谷区 5,390 6,360 2.6
駅前型 2 月 10 日
2015 年
T-5 NSC ウニクス伊奈 埼玉県北足立郡伊奈町 2 月 10 日 4,470 5,050 2.1
(注 5)
2015 年
T-6 NSC ヨークタウン北金目 神奈川県平塚市 4,000 4,350 1.9
2 月 10 日
2015 年
T-7 NSC ウニクス吉川 埼玉県吉川市 3,600 3,840 1.7
2 月 10 日
スポーツクラブ 2015 年
T-8 SS 東京都練馬区 2,586 2,760 1.2
ルネサンス富士見台 2 月 10 日
スーパービバホーム岩槻店 2015 年
T-9 NSC 埼玉県さいたま市岩槻区 4,815 5,510 2.3
(底地) 10 月 2 日
ケーズデンキ湘南藤沢店 2015 年
T-10 SS 神奈川県藤沢市 3,169 3,510 1.5
(底地) 10 月 2 日
2015 年
T-11 NSC ウニクス上里(底地) 埼玉県児玉郡上里町 3,000 3,050 1.4
10 月 2 日
2015 年
T-12 NSC ウニクス鴻巣(底地) 埼玉県鴻巣市 1,700 1,770 0.8
10 月 2 日
2015 年
T-13 SM いなげや横浜南本宿店(底地) 神奈川県横浜市旭区 1,442 1,430 0.7
10 月 2 日
2015 年
T-14 SM グルメシティ千葉中央店 千葉県千葉市中央区 - - -
10 月 2 日
2016 年
T-15 NSC 仲町台東急ストア 神奈川県横浜市都筑区 3,360 3,810 1.6
4 月 21 日
セントラルウェルネスクラブ 2016 年
T-16 SS 神奈川県横浜市緑区 1,724 1,890 0.8
長津田みなみ台 4 月 20 日
2016 年
T-17 SM ライフ亀戸店 東京都江東区 1,450 1,520 0.7
4 月 21 日
戸塚深谷 2017 年
T-18 NSC 神奈川県横浜市戸塚区 4,170 4,310 2.0
ショッピングセンター（底地） 4 月 19 日
2017 年
T-19 NSC ゆめまち習志野台モール 千葉県船橋市 3,416 3,510 1.6
4 月 19 日
2017 年
T-20 NSC かわまち矢作モール 千葉県千葉市中央区 3,097 3,210 1.5
5 月 18 日
2017 年
T-21 SS プライムスクエア自由が丘 東京都目黒区 2,820 2,830 1.3
4 月 19 日
2017 年
T-22 SS ラウンドワン市川鬼高店 千葉県市川市 1,880 1,970 0.9
4 月 19 日
2018 年
T-23 SM オオゼキときわ台店 東京都板橋区 1,263 1,350 0.6
2 月 13 日
2018 年
T-24 SS コナミスポーツクラブ渋谷 東京都渋谷区 3,400 3,420 1.6
4 月 27 日
6
取得 鑑定 投資
物件 取得
物件 価格 評価額 比率
タイプ 物件名称 所在地 （予定）
番号 (百万円) (百万円) (％)
(注 1) 年月日
(注 2) (注 3) (注 4)
2015 年
O-1 NSC ブルメール舞多聞 兵庫県神戸市垂水区 8,389 9,370 4.0
2 月 10 日
2015 年
O-2 SM ライフ高殿店(底地) 大阪府大阪市旭区 2,685 3,150 1.3
2 月 10 日
ピアゴ・カーマホームセンター 2015 年
O-3 NSC 滋賀県近江八幡市 2,140 2,470 1.0
近江八幡店 2 月 10 日
2015 年
O-4 NSC ブルメール HAT 神戸 兵庫県神戸市中央区 11,000 11,500 5.3
4 月 16 日
都市 2015 年
O-5 カリーノ江坂 大阪府吹田市 6,555 7,040 3.1
駅前型 10 月 2 日
都市 2015 年
O-6 COMBOX 光明池 大阪府和泉市 6,450 6,790 3.1
駅前型 10 月 2 日
2015 年
O-7 SM 阪急オアシス枚方出口店 大阪府枚方市 1,280 1,330 0.6
10 月 2 日
ウエルシア岸和田加守店 2015 年
O-8 SS 大阪府岸和田市 487 488 0.2
(底地) 10 月 2 日
2016 年
O-9 SM ライフ西天下茶屋店 大阪府大阪市西成区 1,505 1,690 0.7
1 月 21 日
ミリオンタウン 2016 年
O-10 NSC 兵庫県尼崎市 3,723 3,950 1.8
塚口(底地) 4 月 21 日
カーマホームセンター 2015 年
N-1 SS 愛知県名古屋市中川区 2,311 2,700 1.1
中川富田店(底地) 2 月 10 日
2015 年
N-2 NSC バロー一宮西店 愛知県一宮市 2,174 2,330 1.0
2 月 10 日
ホームセンター 2016 年
N-4 SS 愛知県名古屋市東区 7,140 7,290 3.4
コーナン砂田橋店 4 月 21 日
2016 年
N-5 SS ケーズデンキ新守山店(底地) 愛知県名古屋市守山区 1,370 1,440 0.7
11 月 1 日
リソラ大府 2017 年
N-6 NSC 愛知県大府市 7,911 7,950 3.8
ショッピングテラス 8月1日
2015 年
F-1 SM サニー野間店 福岡県福岡市南区 1,497 1,620 0.7
2 月 10 日
ラウンドワンスタジアム 2017 年
F-2 SS 福岡県福岡市博多区 5,020 5,500 2.4
博多・半道橋店 4 月 19 日
久留米西 2017 年
F-3 NSC 福岡県久留米市 1,515 1,720 0.7
ショッピングセンター 4 月 19 日
2015 年
R-1 NSC ロゼオ水戸 茨城県水戸市 2 月 10 日 10,046 11,700 4.8
(注 6)
2015 年
R-2 SS ケーズデンキ青森本店 青森県青森市 1,469 1,580 0.7
2 月 10 日
スーパースポーツゼビオ 2015 年
R-3 SS 青森県青森市 898 938 0.4
青森中央店 2 月 10 日
2015 年
R-4 NSC アシコタウンあしかが 栃木県足利市 4,180 5,040 2.0
10 月 2 日
2015 年
R-5 NSC ヨークタウン新田東 宮城県仙台市宮城野区 3,252 3,340 1.6
10 月 2 日
2015 年
R-6 SM カスミテクノパーク桜店 茨城県つくば市 830 876 0.4
10 月 2 日
都市 2016 年
R-7 ソララプラザ（注 7） 宮城県仙台市青葉区 - - -
駅前型 4 月 21 日
7
取得 鑑定 投資
物件 取得
物件 価格 評価額 比率
タイプ 物件名称 所在地 （予定）
番号 (百万円) (百万円) (％)
(注 1) 年月日
(注 2) (注 3) (注 4)
2016 年
R-8 NSC ピーワンプラザ天王 静岡県浜松市東区 4,010 4,350 1.9
4 月 22 日
2017 年
R-9 NSC 西友楽市守谷店（底地） 茨城県守谷市 4,111 4,230 2.0
1 月 31 日
2017 年 11,160
R-10 NSC サンストリート浜北 静岡県浜松市浜北区 10,746 5.1
4 月 27 日 (注 8)
コストコホールセール札幌倉 2018 年
R-11 SS 北海道札幌市清田区 4,210 4,410 2.0
庫店 5 月 31 日
2019 年
L-1 L 座間物流センター（注 9） 神奈川県座間市 1,400 1,640 0.7
4月5日
2019 年
L-2 L 追浜物流センター（注 9） 神奈川県横須賀市 1,300 1,580 0.6
4月5日
合計 209,117 225,952 100.0
（注1） 「物件タイプ」は、生活密着型商業施設における NSC(ネイバーフッドショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)、CSC(コ
ミュニティショッピングセンター)、都市駅前型及び SS(スペシャリティストア)並びに L（物流施設）の 6 つのタイプの分類を記
載しています。
（注2） 「取得価格」は、各取得済資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金額(取得経費、固定資産税・都
市計画税の精算額及び消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)（ただし、追加取得した増築部分がある保有資産に
ついては、追加取得した増築部分である建物の建築（増築）に係る工事請負契約及び建築設計・監理等業務委託契約等に記載さ
れている代金額(経費及び税金等を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を含みます。）を記載しています。
（注3） 「鑑定評価額」は、2018 年 9 月 30 日現在の保有資産については 2018 年 9 月 30 日、座間物流センター及び追浜物流センターに
ついては 2019 年 1 月 1 日を価格時点としています。
（注4） 「投資比率」は、取得済資産に係る取得価格の合計に対して各取得済資産に係る取得価格が占める割合を、小数第 2 位を四捨五
入して記載しています。
（注5） 2017年1月16日に飲食店棟を追加取得しています。
（注6） 2015年11月26日にリサイクルショップ棟を追加取得しています。
（注7） ソララプラザの譲渡については、2018 年 11 月 14 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（ソララプラザ）、2018 」
年 12 月 20 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に係る譲渡先変更に関するお知らせ（ソララプラザ） 」及び 2018 年 12 月 21 日
付「国内不動産信託受益権の譲渡完了に関するお知らせ（ソララプラザ（準共有持分 49.0%）」をご参照下さい。 ）
（注8） 準共有持分（準共有持分割合90％）に相当する金額を記載しています。
（注9） 座間物流センター・追浜物流センターの取得については、2019年1月16日付「国内不動産の取得に関するお知らせ（座間物流セン
ター・追浜物流センター） 」をご参照下さい。
8