日本リート投資法人
「資産の取得及び譲渡」に関する補足説明資料
2019年2月18日
本資産入替の概要
・全保有物件を収益性/流動性/物件特性の観点から分析（Tieringプロジェクト）した結果、本資産入替を実行
譲渡予定資産 取得予定資産
資産入替え
FORECAST飯田橋 マイアトリア名駅 亀戸アイマークビル 天翔御茶ノ水ビル ヴァルトパーク南大井 イマザキマンション エヌ・ワン ラピュタ九条
2物件 平均鑑定NOI利回り(1) ：4.5% 5物件 平均鑑定NOI利回り(3)：4.6%
72億円 77億円
平均償却後鑑定NOI利回り(2) ：3.7％ 平均償却後鑑定NOI利回り(4)：3.9％
平均築年数：34年 平均築年数：10年
ポートフォリオ・クオリティの向上 バリューアップ戦略／成長性の確保 投資主還元
✓ 築年数の若返り（流動性の向上）
• 平均築年数5年の東京オフィス2物件を含む5物
✓ ストックを活かした再開発スキーム
の実現
✓ 含み益の具現化
• 2物件の売却に伴い、含み益を具現化した投資
件（平均築年数10年）の取得によるポート • 大手建設会社との連携により、都心6区オフィス 主還元を実現。生じる売却益492百万円の活
フォリオの若返り、及び流動性の向上を実現 （FORECAST飯田橋）の再開発によるバ 用等により、一口当たり分配金にして1,106円
リューアップを狙い、売却を実現。また、再開発後 の投資主還元を実現
✓ の優先交渉権を確保しており、その後の外部成 • 第14期は、売却益計上に合わせて修繕計画を
収益性の向上 長戦略も意識 見直し
＜2019年6月期及び12月期の予想DPU＞
• 取得予定資産の平均償却後鑑定NOI利回り
は3.9％（譲渡予定資産対比＋0.2%）と、 売却益等
再開発機会／ 9,486円
ポートフォリオの収益性の向上を実現 アセットの捕捉
巡航ベース
✓
日本 清水建設 1,106
キャッシュフローの安定化 リート 株式会社
8,556 8,622
• 将来的に収用が決定したマイアトリア名駅の売 バリューアップ後の 8,380
却により、ポートフォリオのキャッシュフロー安定化 優先交渉権の確保
第14期 第14期 第15期
を実現 （入替前） （入替後）
注
1. 「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 平均鑑定NOI利回り＝各資産の直近の鑑定NOIの合計÷譲渡資産の取得価格の合計
2. 「平均償却後鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 平均償却後鑑定NOI利回り＝（各資産の直近の鑑定NOIの合計－各資産に係る減価償却費の合計）÷譲渡資産の取得価格の合
計。「減価償却費」とは、本投資法人が、本投資法人の会計方針に従って試算した、第14期及び第15期の各譲渡資産に係る減価償却費の見込金額の合計をいいます。
3. 「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 平均鑑定NOI利回り＝各資産の直近の鑑定NOIの合計÷取得(予定)価格の合計
4. 「平均償却後鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 平均償却後鑑定NOI利回り＝（各資産の直近の鑑定NOIの合計－各資産に係る減価償却費の合計）÷取得(予定)価格の合計。
「減価償却費」とは、本投資法人が、本投資法人の会計方針に従って試算した、第15期の各取得予定資産に係る減価償却費の見込金額の合計をいいます。
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ポートフォリオへの効果と譲渡・取得予定資産の概要
《ポートフォリオへの効果》
第13期末時点 資産入替後(1)
譲渡予定資産 取得予定資産
ポートフォリオ ポートフォリオ
物件数 87物件 2物件 5物件 90物件
資産規模
（取得価格） 2,479億円 65億円 77億円 2,492億円
鑑定評価額の
合計 2,793億円 70億円 79億円 2,802億円
鑑定NOI
利回り 4.9% 4.5% 4.6% 4.9%
平均築年数
(2018年12月末時点) 24.7年 34.8年 10.6年 24.0年
都心6区比率 66.1% 64.4%
《譲渡及び取得物件の概要》
譲渡予定資産 取得予定資産
FORECAST ヴァルトパーク イマザキマンション
物件名 マイアトリア名駅 物件名 亀戸アイマークビル 天翔御茶ノ水ビル ラピュタ九条
飯田橋 南大井 エヌ・ワン
所在地 東京都千代田区 愛知県名古屋市 所在地 東京都江東区 東京都千代田区 東京都品川区 大阪府東大阪市 大阪府大阪市
種別 オフィス 住宅 種別 オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅
竣工年月 1978年11月 2006年3月 竣工年月 2010年9月 2018年11月 2005年2月 1999年3月 1998年3月
（築年数） （築40年） （築12年） （築年数） （築8年） （築0年） （築13年） （築19年） （築20年）
譲渡予定価格 5,490百万円 1,782百万円 取得予定価格 2,580百万円 1,800百万円 715百万円 1,180百万円 1,480百万円
想定帳簿価格
(2019年2月末時点)
5,392百万円 1,226百万円 鑑定評価額 2,650百万円 1,820百万円 735百万円 1,210百万円 1,501百万円
鑑定NOI利回り 鑑定NOI利回り
（償却後） 4.2%（3.8%） 5.7%（3.4%） （償却後） 4.7%（3.6%） 3.9%（3.3%） 4.2%（3.8%） 5.3%（4.7%） 4.8%（4.3%）
注
1. 「資産入替後」とは2019年2月末時点をいいます。
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ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提
は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法人の説明等に関する資料であって、本投資法人の投資口の取得その他金融商品取引契
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