日本リート投資法人（証券コード：3296）
第13期（2018年12月期）
決算説明資料
2019年2月18日
堅実な日本人気質を大切にしながら
新しい未来を創造していく独自の視点
NIPPON VISION
真面目に、地道に、堅実に 堅持する投資規律と機動的かつタイムリーな投資
日本の社会に深く根付いた3つの投資対象
需給バランスと分散に着眼した磐石さの追究
都心中規模オフィス・都心住宅への重点投資
独自の視点を以って不動産の未来価値を実現 ポートフォリオの強みを生かす「三位一体マネジメント」
日本の社会に深く根付いた3つの投資対象 堅持する投資規律
NOI利回り目線 4.5% リスク耐性の強さ
オフィス （働く） 投資比率：50% 以上 償却後NOI利回り目線 4.0%(1) （物件分散及びテナント分散の追究）
住宅 （住まう） 投資比率：50% 以下 都心6区比率(2) 成長ポテンシャル
商業施設 （消費する） 投資比率：20% 以下 立地力 都心中規模オフィス(3)
日本リート投資法人の特徴
需給バランスと分散に着眼した ポートフォリオの
磐石なポートフォリオの追究 強みを活かす運用体制
●都心中規模オフィスへの重点投資 ●リスク分散 ●三位一体マネジメント
3つの機能の相乗効果と牽制機能を活かし
《ポートフォリオの用途別割合》 《オフィスの地域別割合》 中長期目線での最適なポートフォリオ・マネジメントの遂行を目指す
オフィス 中長期運用戦略の策定
投資判断のトリプルチェック
比率 都心6区 （ティアリングプロジェクト）
77.9％ 比率
成長余力と磐石さを追究しつつ 的確なタイミングでの
70.7％ 資産の入替え実施を目指す
ポートフォリオを構成する
オフィス 住宅 商業施設 都心6区 東京23区(6区除く) 三大都市圏 投資運用部 資産管理部
不動産売買の専属集団 不動産運用の専属集団
《テナント分散の状況》 《物件分散の状況》 三位一体
上位5テナント比率(1) 上位5物件比率
マネジメント
7.3％ 22.4％
エンジニアリング・ 効果的なエンジニアリング・
マネジメント室 マネジメントの実施
建築・設備の専属集団
確実な内部成長の
実現を目指す
《中規模オフィスの特徴》
1) 賃料の安定性 2) 限定的な供給 3) 豊富な需要
《東京23区オフィス賃料のグレード別推移》 《東京23区供給量》 《東京23区従業者規模別事業所の割合》
平均想定成約賃料(円/坪） 賃貸面積（坪）
60,000 400,000
■延床3,000坪以上10,000坪未満
300,000
■延床10,000坪以上 10人～ 29人 1人～9人
50,000
17.1％ 74.4％
40,000 200,000
グレードＡ(2)
30,000 100,000 従業員29人以下の事業所
グレードＡ-(2)
20,000 0
91.5％
グレードＢ(2)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
10,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
出典：株式会社ザイマックス不動産総合研究所 「【東京23 区】オフィス新規供給量2019」を基に本資産運用会 出典：総務省統計局「平成26年経済センサス基礎調査事業所に関する集計」を
出典：シービーアールイー株式会社 社にて作成 基に本資産運用会社にて作成
2
1. 第13期（2018年12月期）決算概要
第13期（2018年12月期）決算ハイライト 4
第13期（2018年12月期）決算の概要 5
1口当たり分配金の実績と予想 7
2018年初来の投資口価格推移と分配金利回り 8
《日本リート投資法人のポジティブスパイラル》
外部成長と内部成長のポジティブスパイラルによる継続的な成長を実践
・これまでと同様の成長戦略を着実に繰り返すことで、継続的な成長を図る
ブリッジファンドを活用した外部成長により成長性のある磐石なポートフォリオを構築
独自の運用体制と戦略で成長余力を実現する内部成長により投資主価値を最大化
3
第13期（2018年12月期） 決算ハイライト
外部成長 内部成長
《ポートフォリオ》 2018年7月に公募増資を実施、
資産規模は2,479億円に拡大 《稼働率》 引き続き高稼働率を維持
第12期末 第13期末 99.5% 99.1% 第13期末
100%
物件数 66物件 87物件 （総合）
99.1％
資産規模 2,077億円 2,479億円 95%
（オフィス）
鑑定評価額の合計 2,322億円 2,793億円
99.4％
90%
1口当たりNAV(1) 334,542円 342,122円 2018年 2018年
6月末 12月末
含み損益 217億円 273億円
《Tieringの実施》 資産入替を見据えた各物件のAnnual分析を実施
《賃料増額改定（オフィス）》 当初目標を上回る賃料増額改定を達成
30百万円
Tieringの実施プロセス 第13期
25百万円
第13期中の 改定総増減額
1.各物件を収益性/流動性/物件特性の観点から分析し、Tier1-3の3段階に分類 20百万円 改定総増減額 第7期からの累計
Tier1：原則中長期的に保有継続 （月額） （月額）
15百万円
Tier2：建替え・再開発も視野に運用方針を継続検討
Tier3：3つの評価軸を改善させることを前提に入替えシナリオを策定 10百万円
約 639万円 約2,871万円
第7期～第12期
2.分類に即した運用戦略を3年から5年の時間軸を念頭に策定 5百万円 改定総増減率
3.効率的な運用戦略の遂行 第14期に資産入替を実施予定、
0百万円0 2.9％
第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
ポートフォリオクオリティの向上
ポートフォリオ収益力・競争力 維持・向上 (詳細はP.12ご参照) ※上記に加え、第13期のテナント入替時の賃料総
増減額約338万円（月額）
財務運営 《エンジニアリング・マネジメント》
3.0億円
第13期までの累計NOI向上額が2.45億円に到達
《投資法人債》 コストを抑えつつ借入期間の長期化を実現 第14期（計画）
第13期（実績）
第3回無担保投資法人債 2.0億円
第13期中の 第7期から第13期
第13期末 LTV 46.9% 第7期～第12期 NOI向上実績 までのNOI向上累計
発行日 2018年11月30日 （実績） （年間） （年間）
第15期（計画）
発行額 15億円 1.0億円 第13期（実績）
平均調達年数 5.67年 約 2.45億円
年限 10 年
約 1,990万円
0.0億円
利率 0.880 %
0
NOI向上見込み額 CAPEX
長期比率 100.0%
債券格付 A（JCR）
4
第13期（2018年12月期）決算の概要
第13期（2018年12月期）実績 第14期（2019年6月期）予想 第15期（2019年12月期）予想
営業収益 8,458百万円 8,983百万円 8,579百万円
営業利益 4,640百万円 4,903百万円 4,565百万円
経常利益 3,840百万円 4,268百万円 3,895百万円
当期純利益 3,839百万円 4,268百万円 3,895百万円
1口当たり分配金 8,536円 9,486円 8,657円
《1口当たり分配金の推移（予想対比）》 《1口当たりNAVの推移》
●上場以来全期で予想を上回る実績を達成 ●第4期末より約38.4％増加
9,486
当初予想(1) 342,122
9,211 340,000
9,250 実績(予想からの増加分) +約38.4%
334,542
今回予想 9,111 8,657
8,217 8,500 8,536 320,000 324,820
321,274
8,250 8,556
7,800 8,387 8,373 300,000 310,132
7,581 7,519
8,005 302,095
280,000
7,109 298,863
7,250
7,385
6,827 7,252 7,165 296,409
7,062 260,000
258,559
6,527 247,275
6,250 240,000
第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
(円) 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 (円) 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
5
第13期（2018年12月期）決算の概要
2018年8月16日発表 2019年2月18日発表
第13期実績 第14期予想 第15期予想
単位：百万円 第12期 第13期 第14期 第13期 第12期 第13期 第14期 第13期 第14期 第15期 第14期
(2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2018年12月期) 実績 予想 (2019年6月期) 実績 当初予想 (2019年12月期) 予想
実績 予想 当初予想 実績 対比 対比 予想 対比 対比 予想 対比
(a) (b) (c) (d) (d-a) (d-b) (e) (e-d) (e-c) (f) (f-e)
営業収益 7,225 8,418 8,434 8,458 1,233 40 8,983 524 548 8,579 ▲404
賃貸事業収入 6,551 7,670 7,753 7,678 1,126 7 7,815 137 61 7,852 37
その他賃貸事業
625 747 680 780 154 32 675 ▲105 ▲5 726 51
収入
不動産等
- - - - - - 492 492 492 - ▲492
売却益
受取配当金 47 - - - ▲47 - - - - - -
営業費用 ▲3,389 ▲3,842 ▲3,953 ▲3,818 ▲428 24 ▲4,080 ▲262 ▲126 ▲4,013 66
営業利益 3,835 4,575 4,481 4,640 805 65 4,903 262 422 4,565 ▲337
営業外収益 1 - - 3 2 3 - ▲3 - - -
営業外費用 ▲507 ▲807 ▲630 ▲804 ▲296 3 ▲634 169 ▲3 ▲669 ▲35
経常利益 3,329 3,767 3,850 3,840 510 72 4,268 428 418 3,895 ▲372
当期純利益 3,329 3,767 3,850 3,839 510 72 4,268 428 418 3,895 ▲372
1口当たり分配金 8,500円 8,373円 8,556円 8,536円 36円 163円 9,486円 950円 930円 8,657円 ▲829円
NOI 5,292 6,285 6,274 6,335 1,043 50 6,225 ▲110 ▲48 6,387 162
運用日数 181 184 181 184 - - 181 - - 184 -
6
1口当たり分配金の実績と予想
1口当たり分配金の予想 巡航一口あたり分配金
1口当たり分配金の実績
2019年2月18日時点 （一過性要因を除く）(1)
9,500 9,486
9,211
9,000 1口当たり分配金は、
9,000
9,000 9,000円を目標とする
8,536 8,657
8,500 8,380
8,500 8,616 8,622
8,217
8,387
第13期は8,536円を達成
8,238 • 第13期の一口当たり分配金は、前期
8,000 8,217
比36円の増額
7,800 • 2018年7月実施の公募増資における
費用等が一過性要因として含まれてお
り、巡航ベースでは8,616円
7,581 7,519 • 高稼働率・順調な賃料増額を背景に、
7,800
7,500 巡航ベースでの最高値を達成
7,109
7,219 第14期は資産入替による譲渡
7,000 益を計上、分配金に大きく寄与
6,827
7,072 • 2019年2月に実施予定の資産入替で譲
渡益を約4.9億円計上し、第14期分配金
は9,486円を予想
• 分配金マネジメントの一環で修繕計画を見
6,500 6,619
直し
第15期の分配金は、8,657円を
6,363
予想
• 第14期に計上予定の譲渡益約4.9億円
6,000
の剥落により、第15期は8,657円を予想
(円) 1 2
第6期
3
第7期
4
第8期
5
第9期
6
第10期
7
第11期
8
第12期
9
第13期
10 11
第15期
12 13
第5期 第14期
(2014年 (2015年 (2015年 (2016年 (2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2019年 目標
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
（予想） （予想）
7
2018年初来の投資口価格推移と分配金利回り
投資口価格
（円） (1)
投資口価格 東証REIT指数
400,000
2018/6/8 2018/9/7 2018/11/22 2018/12/13
第3回公募増資の FTSE EPRA/ NAREIT 投資法人債発行の発表 ヴァルトパーク南大井の
発行決議 Global Real Estate Index 取得決定の発表 本投資法人の
(2)
390,000 Seriesへの組入れ発表 分配金利回り
4.4%
380,000 （2019/1/31時点）
• 三位一体マネジメントによる
継続的な内部成長、及び
370,000
昨年の公募増資での外部
成長とのポジティブスパイラ
360,000
ルによる分配金の向上によ
り、東証REIT指数を大きく
アウトパフォーム
350,000 • 一方、東証リート指数の平
均分配金利回り対比では、
未だ高い利回り水準で推移
340,000
東証REIT指数の
(3)
平均分配金利回り
330,000 3.8%
（2019/1/31時点）
320,000
310,000
300,000
2018/1 2018/4 2018/7 2018/10 2019/1
8
2. 第13期（2018年12月期）の運用状況と今後の成長戦略
外部成長のトラックレコードとポートフォリオマネジメントの変遷 10
2018年7月取得物件（第3回公募増資） 11
本資産入替の概要 12
ポートフォリオへの効果と譲渡・取得予定資産の概要 13
ポートフォリオ概要（第13期末時点） 14
リスク分散の状況（第13期末時点） 15
稼働率とフリーレント期間の推移 16
テナント入退去状況の推移 17
賃料増額改定の実績（オフィス） 18
賃料総増減率とレントギャップの推移（オフィス） 19
エンジニアリング・マネジメント（計画的設備投資・戦略的バリューアップ投資）の計画と原資 20
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績と計画 21
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の主な実例 23
財務運営 25
有利子負債一覧とバンクフォーメーション（2019年2月末） 27
9
外部成長のトラックレコードとポートフォリオマネジメントの変遷
《資産規模とパイプラインの推移及び中長期目標》
外部成長フェーズ 内部成長フェーズ ポジティブスパイラル
パイプライン積み上げ
規律をもった外部成長により、
3,000 パイプライン合計 資産規模（取得価格ベース） 3,000 資産規模3,000億円の達成
2,492 を目指す
・ 2018年7月の公募増資により約172億
円の資金を調達、
225 225 297 249 315 約402億円の新規物件を取得し、
2,000 102
引き続き資産規模3,000億円を目指す
2,479
1,000 2,048 2,048 2,048 2,048 2,077 2,077
1,578
ブリッジファンドを活用したパ
704 738 イプライン積み上げによる外
0 部成長の実現
第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 ・ 上場来、計14のブリッジファンドを組成し、
（億円） 上場時 (2014年 (2015年 (2015年 (2016年 (2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 目標 48物件、合計約1,305億円のパイプライ
12月期末) 6月期末) 12月期末) 6月期末) 12月期末) 6月期末) 12月期末) 6月期末) 12月期末) 6月期末(予想))
ンを積み上げ、資産規模拡大に寄与
《取得資産》 IPO 期中取得 1st PO 期中取得 2nd PO 資産交換 3rd PO 資産入替
2014年12月
時期 2014年4月
2015年1月
2015年2月 2015年3月 2015年7月 2017年9月 2018年7月 2019年2月
（取得） （譲渡） （取得(3)） （譲渡）
物件数 20物件 2物件 31物件 1物件 11物件
3物件 2物件
21物件
5物件 2物件
取得価格/
譲渡価格
703.8億円 88.3億円 768.5億円 17.8億円 467.4億円
（取得）
115.9億円
（譲渡）
100.0億円
402.0億円 （取得）
77.5億円
（譲渡）
72.7億円
Tieringによる機動的かつ
タイムリーなポートフォリオ・
マネジメントを引き続き推進
《パイプラインの積み上げ》
・ Tieringの結果に基づき第11期に資産
ブリッジ 五反田
入替を実行、第14期にも実行予定
NC2 NC1 NC4 NC3 NC5 NC7 NC6 NC9 NC8 NC10 NC11 NG12 NG13
ファンド名(1) 大橋TMK
2014年 2014年 2014年 2014年 2015年 2015年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年
組成時期 9月 10月 12月 12月 3月 3月 4月 12月 3月 6月 3月 10月 2月 3月
物件数 1物件 16物件 4物件 1物件 2物件 1物件 4物件 3物件 3物件 4物件 5物件 6物件 3物件 2物件
73.9 333.2 91.0 65.2 76.2 153.3 81.5 115.9 72.3 10
90.0 130.8 22.2
取得価格(2) ー ー
億円 億円 億円 億円 億円 億円 億円 億円 億円 億円 億円 億円
NC8及びNC9の資産譲渡を
受け組成(1物件は外部売却)
10
2018年7月取得物件（第3回公募増資）
《取得のポイント》
・投資規律を遵守したパイプラインを積み上げ、機を見極めた上での公募増資を3年ぶりに実施
・都心6区の中規模オフィスを軸に、賃料上昇基調にある都心住宅、及び、収益力の高い三大都市圏のオフィス・住宅をバランスよく取得
・厳しい取得環境下、取得利回り目線を堅持した取得の実現（利回り目線：NOI利回り4.5％／償却後NOI利回り4.0％）
《取得資産の概要》
取得件数/ 取得資産(オフィス)における 平均償却後鑑定NOI利回り(2)
取得価格合計
平均鑑定NOI利回り(1)
都心中規模オフィス比率
21物件/402億円 72.2％ 4.6％ 4.0％
（取得価格ベース）
《取得資産一覧》
Ａ-58 Ａ-59 Ａ-60 Ａ-61 Ａ-62 Ａ-63 Ａ-64 Ａ-65 Ｂ-10 Ｂ-11 Ｂ-12
藤和神田錦町ビル 友泉東日本橋 広尾ＯＮビル ＴＫ五反田ビル 五反田さくらビル エスプリ亀戸 アルテビル肥後橋 ダイアビル名駅 レジデンス広尾 レジデンス Primegate
駅前ビル 日本橋箱崎 飯田橋
Ｂ-13 Ｂ-14 Ｂ-15 Ｂ-16 Ｂ-17 Ｂ-18 Ｂ-19 Ｂ-20 Ｂ-21 Ｃ-3
レジデンス メルヴィ洗足 フィールド ドミール北赤羽 ドーミー北赤羽 スプランディッド ゼフェロス南堀江 シャルマンフジ ピアチェーレ文の里 BECOME
江戸川橋 アベニュー 新大阪Ⅲ 大阪城南 SAKAE
11
本資産入替の概要
・全保有物件を収益性/流動性/物件特性の観点から分析（Tieringプロジェクト）した結果、本資産入替を実行
譲渡予定資産 取得予定資産
資産入替え
FORECAST飯田橋 マイアトリア名駅 亀戸アイマークビル 天翔御茶ノ水ビル ヴァルトパーク南大井 イマザキマンション エヌ・ワン ラピュタ九条
2物件 平均鑑定NOI利回り(1) ：4.5% 5物件 平均鑑定NOI利回り(3)：4.6%
72億円 77億円
平均償却後鑑定NOI利回り(2) ：3.7％ 平均償却後鑑定NOI利回り(4)：3.9％
平均築年数：34年 平均築年数：10年
ポートフォリオ・クオリティの向上 バリューアップ戦略／成長性の確保 投資主還元
✓ 築年数の若返り（流動性の向上）
• 平均築年数5年の東京オフィス2物件を含む5物
✓ストックを活かした再開発スキーム
の実現
✓ 含み益の具現化
• 2物件の売却に伴い、含み益を具現化した投資
件（平均築年数10年）の取得によるポート • 大手建設会社との連携により、都心6区オフィス 主還元を実現。生じる売却益492百万円の活
フォリオの若返り、及び流動性の向上を実現 （FORECAST飯田橋）の再開発によるバ 用等により、一口当たり分配金にして1,106円
リューアップを狙い、売却を実現。また、再開発後 の投資主還元を実現
✓ の優先交渉権を確保しており、その後の外部成 • 第14期は、売却益計上に合わせて修繕計画を
収益性の向上 長戦略も意識 見直し
＜2019年6月期及び12月期の予想DPU＞
• 取得予定資産の平均償却後鑑定NOI利回り
は3.9％（譲渡予定資産対比＋0.2%）と、 再開発機会／ 売却益等
9,486円
ポートフォリオの収益性の向上を実現 アセットの捕捉
巡航ベース
✓
日本 清水建設
キャッシュフローの安定化 リート 株式会社 1,106
• 将来的に収用が決定したマイアトリア名駅の売 バリューアップ後の
却により、ポートフォリオのキャッシュフロー安定化 優先交渉権の確保 8,556 8,622
8,380
を実現
第14期 第14期 第15期
（入替前） （入替後）
12
ポートフォリオへの効果と譲渡・取得予定資産の概要
《ポートフォリオへの効果》
第13期末時点 資産入替後(1)
譲渡予定資産 取得予定資産
ポートフォリオ ポートフォリオ
物件数 87物件 2物件 5物件 90物件
資産規模
（取得価格） 2,479億円 65億円 77億円 2,492億円
鑑定評価額の
合計 2,793億円 70億円 79億円 2,802億円
鑑定NOI
利回り 4.9% 4.5% 4.6% 4.9%
平均築年数
(2018年12月末時点) 24.7年 34.8年 10.6年 24.0年
都心6区比率 66.1% 64.4%
《譲渡及び取得物件の概要》
譲渡予定資産 取得予定資産
FORECAST ヴァルトパーク イマザキマンション
物件名 マイアトリア名駅 物件名 亀戸アイマークビル 天翔御茶ノ水ビル ラピュタ九条
飯田橋 南大井 エヌ・ワン
所在地 東京都千代田区 愛知県名古屋市 所在地 東京都江東区 東京都千代田区 東京都品川区 大阪府東大阪市 大阪府大阪市
種別 オフィス 住宅 種別 オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅
竣工年月 1978年11月 2006年3月 竣工年月 2010年9月 2018年11月 2005年2月 1999年3月 1998年3月
（築年数） （築40年） （築12年） （築年数） （築8年） （築0年） （築13年） （築19年） （築20年）
譲渡予定価格 5,490百万円 1,782百万円 取得予定価格 2,580百万円 1,800百万円 715百万円 1,180百万円 1,480百万円
想定帳簿価格
(2019年2月末時点)
5,392百万円 1,226百万円 鑑定評価額 2,650百万円 1,820百万円 735百万円 1,210百万円 1,501百万円
鑑定NOI利回り 鑑定NOI利回り
（償却後） 4.2%（3.8%） 5.7%（3.4%） （償却後） 4.7%（3.6%） 3.9%（3.3%） 4.2%（3.8%） 5.3%（4.7%） 4.8%（4.3%）
13
ポートフォリオ概要（第13期末時点）
《ポートフォリオの用途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合(1)》
商業施設 三大都市圏(東京23区を除く) 政令指定都市等
4.1％ 21.2% 0.9%
オフィス
住宅 東京経済圏
77.9％
18.0％ 84.2％
東京23区
87物件 87物件 都心6区
2,479億円 77.9％ 2,479億円
（取得価格ベース） 東京23区 66.1%
（取得価格ベース）
(都心6区を除く)
11.8%
《オフィス地域別割合》 《住宅地域別割合》 《商業施設地域別割合》
4.9%
17.0%
32.9%
28.8 %
都心6区
東京23区（都心6区を除く）
12.2% 63物件 21物件 3 物件
三大都市圏（東京23区を除く）
1,930億円 447億円 101億円
67.1% 政令指定都市等
53.7%
70.7% 12.6%
公募増資を通して「成長性の期待できる都心」に所在する「安定性のある中規模オフィス」中心のポートフォリオを強化
・上場以来“ぶれない投資規律”をもった 用途別割合の推移 地域別割合の推移
外部成長により、引き続き中規模オ
フィスを中心とした都心6区比率の高い オフィス 住宅 商業施設 都心6区 東京23区 東京 三大都市圏 政令指定都市等
ポートフォリオを強化
(都心6区を除く) 経済圏 (東京23区を除く)
第12期末 86.2％ 11.2％ 2.6％ 69.1％ 10.8％ 87.3% 19.1％ 1.1％
第13期末 77.9％ 18.0％ 4.1％ 66.1％ 11.8％ 84.2% 21.2％ 0.9％
14
リスク分散の状況（第13期末時点）
《物件分散の状況（上位5物件の割合）》 《テナント分散の状況（上位5テナントの比率）》
22.4％ 20.5％ 7.3％ 7.8％
87物件 87物件 620テナント 620テナント
2,479億円 306,621㎡ 229,235㎡ 1,036百万円
取得価格ベース 賃貸可能面積ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース
《上位5物件の状況（取得価格ベース）》 《上位5テナントの状況（賃貸面積ベース）》
取得価格 業種 賃貸面積 割合
物件名称 （百万円）
割合 物件名称 （㎡）
FORECAST新宿AVENUE
1 大宮センタービル 15,585 6.3% 1 FORECAST新宿SOUTH
情報通信業 3,973.23 1.7%
2 FORECAST新宿SOUTH 13,990 5.6% 2 芝公園三丁目ビル 情報通信業 3,559.85 1.6%
3 タワーコート北品川 11,880 4.8% 3 板橋本町ビル サービス業 3,189.12 1.4%
4 芝公園三丁目ビル 7,396 3.0% 4 ピジョンビル 製造業 3,022.25 1.3%
5 ホーマットホライゾンビル 6,705 2.7% 5 サンワールドビル 不動産業 3,012.86 1.3%
高いリスク耐性を維持 物件分散推移 テナント分散推移
• 引き続き、J-REITトップクラスの物件分散及びテナント分散を維持、 取得価格ベース 賃貸可能面積ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース
公募増資により、さらにリスク耐性の強いポートフォリオを実現
第12期末 26.7% 24.5% 8.1% 8.4%
第13期末 22.4% 20.4% 7.3% 7.8%
15
稼働率とフリーレント期間の推移
《稼働率の推移》 継続的に高稼働率を維持
全体 オフィス 住宅 商業施設 ・ 第13期末の稼働率は99.1％
・ オフィスの稼働率は99.4%
100.0%
高い賃料稼働率を維持
・ 低いフリーレント期間を背景に、引き続き
高い賃料稼働率を維持
95.0%
《契約稼働率と賃料稼働率の差異（オフィス）》
《予想》
全体 99.5％ 全体 99.1％ 全体 98.9％
オフィス 99.8％ オフィス 99.4％ オフィス 99.7％ 契約 賃料
差異
住宅 98.5％ 住宅 98.3％ 住宅 97.6％ 稼働率 稼働率
商業施設 97.5％ 商業施設 98.4％ 商業施設 93.7％
第9期末 98.8% 94.3% 4.5%
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期（予想）
90.0%
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
第10期末 99.9% 97.1% 2.8%
12月 6月 12月 6月 12月 6月
第11期末 100.0% 97.2% 2.8%
《賃料稼働率（オフィス）の推移》 《平均フリーレント期間(1)の推移》
第12期末 99.8% 98.4% 1.4%
5ヶ月
契約稼働率（オフィス） 賃料稼働率（オフィス）
99.9% 100.0% 99.8% 99.4% 100.0% 第13期末 99.4% 97.5% 1.9%
3.4ヶ月 4ヶ月
98.8%
2.8ヶ月
98.4% 3ヶ月
95.6% 97.5%
97.1% 97.2%
95.0% 1.6ヶ月 1.5ヶ月 1.6ヶ月 2ヶ月
94.3%
1ヶ月
92.9%
90.0% 0ヶ月
A B C D E F
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
(2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年
12月期) 6月期) 12月期) ６月期) 12月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
16
テナント入退去状況の推移
《テナント入退去の状況と退去率の推移（オフィス）》 《テナント入替時の賃料増減の推移》
※第13期末 総賃貸可能面積(オフィス物件):66,584坪
●オフィス 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
12.6% 13.2%
5,000 5,000 15.0%
10.2%
入居面積 退去面積 退去率（1）
2,500
4,000 3.2%
2,737 1,869 3,806 4,857 3,909
0 0.0%
3,000
▲ 465 ▲ 504 ▲ 522
▲ 1.8% ▲ 1,068
▲ 2,500
2,000
▲ 3,637
▲ 5,000 ▲ 15.0%
1,000
(千円） 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
3,552 1,692 2,101 2,144 1,871 (2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年
0 10% 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
▲ 1,516 ▲ 1,020 ▲ 1,985 ▲ 2,293 ▲ 2,196
●住宅(2) 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
▲ 1,000 8% 4.4%
5.0%
500
2.6%
▲ 2,000 6%
1.8%
1.5%
1.2%
250
▲ 3,000 4%
283 240 237 582 305
0.0%
0
3.7%
3.2% 3.3% ▲ 24 ▲ 36 ▲ 14
▲ 4,000 2% ▲ 97
2.4% ▲ 136
▲ 250
1.6%
▲ 5,000 0%
Jan-00 Jan-00 Jan-00 Jan-00 Jan-00 ▲ 500 ▲ 5.0%
(坪） 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
(2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (千円） 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
(2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
需給の逼迫と良好なテナントリレーションシップによる低い退去率 オフィスにおけるテナント入替時の賃料増減率は上昇
高い物件競争力による機動的かつスピーディーなリテナント ・逼迫した中規模オフィスのマーケット環境と高い物件競争力により、テナント入替時の
・エンジニアリング・マネジメントにより向上させた高い物件競争力により、機動的かつスピーディー 賃料増減率が上昇
なリテナントを実現 ・新しい保証サービス「移得-ittoku-」や「セレクトオフィス」により、ターゲットテナントの裾
野拡大と賃料増額を実現(詳細は53ページご参照)
※「賃料増減率」は（（テナント入替後の賃料総額－テナント入替前の賃料総額））÷テナント入替前の賃料総額）として各期計算しています。
17
賃料増額改定の実績（オフィス）
《賃料増額改定の実績（面積）(1)》 《賃料改定による月額賃料増減額の状況》
増額 据え置き 減額 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率※
100%
6,000 6,396
5,874
30.9% 5,494
80%
36.1% 36.7% 5,000
40.2%
47.7%
4,000 10.0%
60% 3,834
3,507
3,000
6.9% 6.8%
7.5% 5.9% 5.8%
40% 2,000
69.1%
62.5% 63.3%
59.8%
52.3% 1,000
20%
0
0 ▲ 635 0 0 0
0.0% 1.3% 0.0% 0.0% 0.0%
0% ▲ 1,000 0.0%
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 (千円/月） 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
(2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
テナント満足度向上策等の奏功により第13期も賃料増額改定は 過去最大の月額賃料増額639万円を達成
順調に増加 《賃料総増減額（賃料増額総額-賃料減額総額）の推移（月額）》
・第13期は、対象面積15,238坪（121テナント）中、47.7％にあたる7,270坪 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
（41テナント）で賃料増額に成功
3,834千円 4,858千円 3,507千円 5,874千円 6,396千円
※「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額））÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の
小数第2位を四捨五入して記載しています。 18
改定総増減率とレントギャップの推移（オフィス）
《賃料改定対象面積と改定総増減率の推移》 賃料増額改定実績は
2.9%
賃料改定対象面積 改定総増減率※ 目標を超過達成
20,000 2.8% 3.0% ・第13期の改定総増減率は2.9％、
目標の1.5％を大幅に超過達成
2.3% ・引き続き1.5％を目標
2.3% 2.5%
15,000 2.1%
2.0% ※ 改定総増減率は、
各期の賃料総増減額の
契約更新をした全テナントの更新前の
10,000 1.5%
賃料の合計値に対する増減率を記載
しています。
1.0%
5,000
0.5%
12,268 15,217 10,923 14,903 15,238 13,622 14,824 16,741 15,506
0 0.0% マーケット賃料の増加と資産入
（坪） 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 替によりレントギャップは拡大
(2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年
6月期)
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 12月期) ・第13期末のレントギャップは
▲9.03％、資産入替後のレントギャッ
プは▲9.21%へ拡大
（将来の賃料増額改定余地の拡大）
《レントギャップの推移》 《契約更新期別のレントギャップ分布状況》
※オフィス、基準階のみ ※月額賃料ベース、オフィス・基準階のみ 来期以降も対象テナントとの
オフィス平均賃料
（1） マーケット賃料
（2） レントギャップ（3） +10％～ 0％～+10％ -10％～0％ ～-10％ 交渉を継続
16,500 250 ・主にレントギャップがマイナスとなってい
16,158 16,128 るテナントを対象に交渉を継続し、賃
16,082 ▲1.00%
▲ 2.35%
15 26 28 料増額改定を目指す
200
▲ 4.17% 15,449 38 48 36
15,500 17
▲4.00% 150
▲ 5.52% 25 46
33 81 71
14,638 14,825 100
14,500 14,699 14,643
14,341 14,596 ▲ 7.81% ▲7.00%
▲ 9.03% ▲ 9.21% 50 97 114
71 85
14,004 14,028
13,500 ▲10.00% 0
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 資産入替後(4) 第14期 第15期 第16期 第17期
（円） (2016年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 （百万円） (2019年 (2019年 (2020年 (2020年
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 2月末) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期)
19
エンジニアリング・マネジメント（計画的設備投資・戦略的バリューアップ投資）の計画と原資
《エンジニアリング・マネジメントの計画額と原資》
《エンジニアリング・マネジメントの概要》
資本的支出（実績） 資本的支出（計画） 当初予定額
計画的設備投資 戦略的バリューアップ投資 減価償却額
1 計画的設備投資
2,000 長期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス
2 戦略的バリューアップ投資
物件収益力の向上 コスト削減
1,500 賃料増額/増収施策等 マネジメントコストの削減策
907
テナント満足度の向上 環境への配慮
951 979
1,000 テナント退去リスクの極小化 省エネ設備の導入や
776 977 721 リーシング期間の短縮化 地域コミュニティへの貢献等
734 751
575
1,420
458 1,287
500
1,086 338 資金余力を残しながら減価償却額を最大限有効活用
893
737 ・ 中規模オフィスビルを数多く保有する本投資法人の特性に鑑み、緊急修繕に
86
511 566 十分な資金余力を残しながら、減価償却額を最大限有効活用し、
396 309 435 443 その範囲内で効果的に保有物件の価値を維持・向上
398
・ 一時的に資本的支出の額が減価償却額を超える場合（中長期的な目線で、
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 集中的な投資が有効であると判断した場合等）においては、
(百万円) 累計余剰額を有効活用
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
(2017年6月期) (2017年12月期) (2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2019年12月期)
補助金の有効活用
・ 投資効率の更なる向上のため、補助金制度を有効活用
減価償却額(A) 734 751 776 907 951 979 ・ 採択基準の変更や競争激化を鑑み、最大限、積極的に申請
《補助金活用の実績と予定》
工事費総額 補助金総額
資本的支出(B) 396 1,086 893 1,420 737 1,287
～第9期（実績） 約274百万円 約98百万円
余剰/不足額 ～第11期（計画） 約695百万円 約192百万円
337 ▲335 ▲117 ▲513 214 ▲308
(A) – (B)
～第11期（実績） 約496百万円 約104百万円
～第13期（計画） 約161百万円 約65百万円
累計余剰額(1)
2,147 1,812 1,695 1,181 1,395 1,087
(期末時点) ～第13期（実績） 約162百万円 約64百万円
～第15期（計画） 約358百万円 約35百万円
20
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績と計画(1)
《エンジニアリング・マネジメントによる 《第13期（2018年12月期）実績》
NOI向上見込み額とCAPEXの推移(2) 》
新たな収入源の創出/物件収益力の向上 コスト削減
280
主な施策 効果 主な施策 効果
260 約37.7百万円
（グリーンオーク九段）
（FORECAST桜橋 等）
エレベーター仕様変更による賃料増 約1,174万円 約345万円
240 ※第15期にCAPEXを計上予定
共用部LED化工事
約19.9百万円
（FORECAST新宿SOUTH 等） （ピジョンビル 等）
約208万円 約204万円
220 第15期予定 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 BM仕様見直しによるコスト削減
第14期予定 （FORECAST高田馬場 等）
（板橋本町ビル） 約21万円
200 第13期実績 約24万円 警備システム変更による警備コスト削減
自動販売機設置
第7期～第12期実績
180 （目白NTビル）
約12万円
屋上アンテナ設置
160 約25.0百万円
合計NOI向上見込み総額 約1,418万円（年間） 合計NOI向上見込み総額 約571万円（年間）
140
+約31円 +約12円
約25.0百万円
1口当たり分配金への影響(3) 1口当たり分配金への影響
120
約225.1百万円
約39.3百万円
100
80
1口当たり分配金への影響 合計 +約44円
《第14期（2019年6月期）予定》
60
主な施策 効果 主な施策 効果
40 約85.2百万円
（MK麹町ビル 等）
約36万円 （対象23物件）
20 屋上アンテナ設置 約3,741万円
電気事業者変更による電気料金削減
0
(百万円) NOI向上見込み額 CAPEX
7期累計で約2.45億円のバリューアップ実績 第13期実績が1口あたり分配金に与える影響は+約44円
・ 積極的かつ効率的なNOI向上策により、第7期から第13期までの7期累計で ・ 第13期に実施したエンジニアリング・マネジメントによるNOI向上見込み額は総額年間1,990万円
約2.45億円の実績 ・ 1口あたり分配金に与える影響は+約44円
・ 第14期には約37百万円のNOI向上見込み（ROI目線：原則15％以上）
21
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績
効果 効果
施策 施策
（年間寄与額） （年間寄与額）
（MK麹町ビル 等）
約36万円の収入増 （FORECAST新宿SOUTH 等）
第14期 屋上アンテナ設置 約326万円の収入増
駐車場のサブリース条件変更
（計画） （対象23物件）
約3,741万円のコスト減 （ラ・ベリテ AKASAKA 等）
電気事業者変更による電気料金削減 約264万円の収入増
屋上アンテナ設置
（グリーンオーク九段） 第10期
約1,174万円の収入増 （対象13物件）
エレベーター仕様変更による賃料増 約2,967万円のコスト減
（実績） 電気事業者の変更
（FORECAST新宿SOUTH 等）
約208万円の収入増 （タワーコート北品川 等）
余剰スペースを活用した賃貸区画増設 約627万円のコスト減
共用部LED化
（板橋本町ビル）
約24万円の収入増 （FORECAST早稲田FIRST 等）
自動販売機設置 約611万円のコスト減
仕様見直しによる建物管理コストの削減
第13期 （目白NTビル）
約12万円の収入増 （対象20物件）
（実績） 屋上アンテナ設置 約2,719万円の収入増
駐車場サブリース会社切り替え
（FORECAST桜橋 等）
約345万円のコスト減 （JSプログレビル）
共用部LED化工事 約240万円の収入増
駐車スペース増設
（ピジョンビル 等）
約204万円のコスト減 （FORECAST新常盤橋）
BM仕様見直しによるコスト削減 約90万円の収入増
第9期 携帯基地局設置
（FORECAST高田馬場 等）
約21万円のコスト減 （実績） （対象16物件）
警備システム変更による警備コスト削減 約946万円のコスト減
仕様見直しによる建物管理コストの削減
（東池袋センタービル）
約1,195万円の収入増 （対象8物件）
用途変更に伴う賃料増 約370万円のコスト減
（FORECAST高田馬場） 節水器導入
約270万円の収入増 （マイアトリア名駅 等）
余剰スペースを活用した賃貸区画増設 約323万円のコスト減
（FORECAST三田） 共用部LED化
約168万円の収入増 （Shinto GINZA EAST 等）
屋上アンテナ設置 約118万円の収入増
第12期 （三井住友銀行高麗橋ビル） 共用部グロス貸し
（実績） 約142万円の収入増
駐車場サブリース条件変更 （ラ・ベリテ AKASAKA）
約83万円の収入増
（FORECAST高田馬場） 水廻りのリニューアルによる成約賃料単価増額
約75万円の収入増
駐車場スペース増設 （大宮センタービル）
第8期 約48万円の収入増
（対象25物件） 余剰スペースを利用した昼食販売ワゴンスペース設置
約1,242万円のコスト減 （実績）
電気事業者の変更 （三井ウッディビル）
約36万円の収入増
（FORECAST品川） 駐車場スペース増設
約33万円のコスト減
共用部LED化 （対象40物件）
約6,083万円のコスト減
（FORECAST品川 等） 電気事業者の変更
約264万円の収入増
余剰スペースを活用した賃貸区画増設 （東信東池袋ビル）
約14万円のコスト減
（シエル薬院） 共用部LED化
約128万円の収入増
駐車場サブリース会社切り替え （広尾リープレックス・ビズ 等）
約440万円の収入増
（タワーコート北品川） 余剰スペースを利用した看板設置
約36万円の収入増
第11期 グレードアップによる賃料増 第7期 （目白NTビル）
約250万円の収入増
（実績） （板橋本町ビル 等） （実績） 余剰スペースを利用した駐車場増設
約48万円の収入増
自動販売機の追加設置 （FORECAST西新宿）
（対象21物件） 約200万円の収入増
約1,794万円のコスト減 余剰スペースを有効活用した倉庫増設
電気事業者の変更
（目白ＮＴビル 他）
約363万円のコスト減
仕様見直しによる建物管理コストの削減
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エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の主な実例
《FORECAST新宿SOUTH》 《ピジョンビル》
全館空調更新及び照明LED化によりCO2を削減 トイレリニューアル工事によりテナント満足度向上
• 約1年間の工事期間で全館の空調更新及び照明 物件収益力
コスト削減 • デザイン等を含めテナントと協議を重ね、テナントのニー 物件収益力
LED化工事を実施 の向上 コスト削減
ズを直接反映することで、効果的にテナントの満足度を の向上
• ビルの大幅な省エネ化を実現、コストダウンとテナント
満足度向上を図る テナント満足 環境への 向上させることに成功
テナント満足 環境への
度の向上 配慮
度の向上 配慮
地下に倉庫を増設
• 地下一階のバックヤードに倉庫を新設 物件収益力
コスト削減
の向上
• 年間約121万円の収入増を見込む
Before
テナント満足 環境への
度の向上 配慮
After After
Under
Before Construction After
《レジデンス日本橋箱崎》 《フィールドアベニュー》
全館リニューアルによるリースアップ 物件収益力
住戸の内装をグレードアップし賃料増額 物件収益力
• 全館リニューアル工事の実施が奏功し、早期かつ コスト削減 • リーシング促進のため、水廻り、フローリング等の交換、 コスト削減
の向上 の向上
好条件でサブリース契約を締結 壁仕上げの張替え等を実施
• 2018年9月末時点で、稼働率100％を実現 テナント満足 環境への • 工事完了後、短期間で2室の賃貸借契約締結に成功 テナント満足 環境への
（2018年7月末時点稼働率:0％） 度の向上 配慮 度の向上 配慮
Before Before
Before Before
After After
After After
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MEMO
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財務運営
《有利子負債総額、長期比率及び固定化比率の推移》 長期比率、固定化比率は
有利子負債総額 長期比率 固定化比率
第13期末に100％を達成
• 第13期末の有利子負債は
100% 100% 100% 100% 97.6% 97.6% 100.0% 99.4% 126,170百万円、資産入替後の
150,000 100% 有利子負債は126,870百万円、
長期比率及び固定化比率は共に
100% 100% 100.0% 99.4%
97.6% 97.6% 高い水準を維持
90.3% 80%
100,000
50.2% 60%
40%
50,000