⽇本リート投資法⼈（証券コード：3296）
運⽤実績報告（2019年4⽉〜6⽉）
2019年8⽉19⽇
稼働率とフリーレント期間の推移
《稼働率の推移》 継続的に⾼稼働率を維持
全体 オフィス 住宅 商業施設 ・ 第14期末の稼働率は99.1％
・ オフィスの稼働率は99.5%
100.0%
⾼い賃料稼働率を維持
・ 低いフリーレント期間を背景に、引き続き
⾼い賃料稼働率を維持
90.0%
《契約稼働率と賃料稼働率の差異（オフィス）》
《予想》
全体 99.1％ 全体 99.1％ 全体 98.3％
オフィス 99.4％ オフィス 99.5％ オフィス 98.9％ 契約 賃料
差異
住宅 98.3％ 住宅 98.5％ 住宅 98.0％ 稼働率 稼働率
商業施設 98.4％ 商業施設 95.7％ 商業施設 88.4％
第10期末 99.9% 97.1% 2.8%
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期（予想）
80.0%
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
第11期末 100.0% 97.2% 2.8%
6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉
第12期末 99.8% 98.4% 1.4%
《賃料稼働率（オフィス）の推移》 《平均フリーレント期間(1)の推移》
第13期末 99.4% 97.5% 1.9%
5ヶ⽉
契約稼働率（オフィス） 賃料稼働率（オフィス）
99.9% 100.0% 99.8%
99.4% 99.5% 100.0% 第14期末 99.5% 99.1% 0.5%
98.8% 4ヶ⽉
99.1% 2.8ヶ⽉
98.4% 3ヶ⽉
97.2% 97.5%
97.1%
95.0% 1.6ヶ⽉ 1.5ヶ⽉ 1.6ヶ⽉ 2ヶ⽉
94.3% 0.6ヶ⽉
1ヶ⽉
90.0% 0ヶ⽉
B C D E F
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期)
注
1. 「平均フリーレント期間」は、当該期間に契約開始したオフィスビルの新規契約を対象として、区画ごとに以下の計算式で計算した値を平均したものです。
フリーレント期間 ＝（フリーレント等による賃料・共益費の減免額）÷（通常時の⽉額賃料・共益費の合計額）
1
テナント⼊退去状況の推移
《テナント⼊退去の状況と退去率の推移（オフィス）》 《解約予告の受領状況》
※第14期末 総賃貸可能⾯積(オフィス物件):66,671坪 物件名称 稼動率 解約予告対象区画 想定稼動率（2）
5,000
⻄新宿三晃ビル 100.0% 1区画（83坪） 解約予定 100％（2019年8⽉末）
⼊居⾯積 退去⾯積 退去率（1）
ダイアビル名駅 100.0% 1区画（20坪） 解約予定 100％（2019年8⽉末）
4,000
三宮ファーストビル 100.0% 2区画（43坪） 解約予定 100％（2019年9⽉末）
3,000 藤和神⽥錦町ビル 100.0% 1フロア（60坪） 解約予定 100％（2019年9⽉末）
イトーピア岩本町ANNEX 100.0% 1フロア（102坪） 解約予定 100％（2019年10⽉末）
2,000
ANTEX24ビル 100.0% 1フロア（91坪） 解約予定 100％（2019年11⽉末）
1,000 TK五反⽥ビル 93.1% 1フロア（76坪） 空室 100％（2019年11⽉末）
1,692 2,101 2,144 1,871 1,606 東池袋センタービル 100.0% 1フロア（154坪） 解約予定 100％（2019年12⽉末）
0 10%
NORE名駅 100.0% 1区画（15坪） 解約予定 98.8％（2020年1⽉末）
▲ 1,020 ▲ 1,985 ▲ 2,293 ▲ 2,196 ▲ 1,493
1区画（73坪） 空室
⼤宮センタービル 98.3% 97.6％（2020年2⽉末）
▲ 1,000 8% 2区画（204坪） 解約予定
FORECAST新宿SOUTH 100.0% 1区画（118坪） 解約予定 97.2％（2019年11⽉末）
▲ 2,000 6% 光明池アクト 96.9% 1フロア（57坪） 空室 96.9％（2019年7⽉末）
丸の内三丁⽬ビル 100.0% 3区画（119坪） 解約予定 91.5％（2019年12⽉末）
▲ 3,000 4%
FORECAST茅場町 100.0% 1フロア（161坪） 解約予定 86.2％（2019年9⽉末）
3.7% 1フロア・1区画
3.2% 3.3% アルテビル肥後橋 100.0% 解約予定 83.9％（2020年1⽉末）
▲ 4,000 2% （169坪）
2.2%
1.6% 神⽥オーシャンビル 100.0% 3フロア（77坪） 解約予定 82.9％（2019年11⽉末）
▲ 5,000 0%
エスプリ⻲⼾ 60.7% 4フロア（239坪） 空室 80.3％（2019年10⽉末）
(坪）
Jan-00
第10期 Jan-00
第11期 Jan-00
第12期 Jan-00
第13期 Jan-00
第14期
1フロア・1区画
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 空室
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) BECOME SAKAE 84.9% （211坪） 77.1％（2019年9⽉末）
定借満了
1フロア（161坪）
NORE伏⾒ 100.0% 5フロア（542坪） 定借満了 53.6％（2019年12⽉末）
需給の逼迫と良好なテナントリレーションシップによる低い退去率
⾼い物件競争⼒による機動的かつスピーディーなリテナント 対象区画について既に申込みがあり、或いは新規賃貸契約を締結し、将来の満室稼動が
・エンジニアリング・マネジメントにより向上させた⾼い物件競争⼒により、機動的かつスピーディー 想定される物件
なリテナントを実現
注
1. 「退去率」は、当該期間の退去⾯積÷当該期間の最終⽇時点の総賃貸可能⾯積として計算しています。
2. 「想定稼働率」は、2019年7⽉末時点で⼊居申込みを受領しているテナントが全て⼊居し、解約予告を受領しているテナントが全て退去した場合の稼働率を記載しています。
2
賃料増額改定の実績（オフィス）
《賃料増額改定の実績（⾯積）(1)》 《賃料改定による⽉額賃料増減額の状況》
増額 据え置き 減額 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率 (2）
100%
6,000 6,396 6,287
36.1% 36.7% 5,494
80% 40.2% 5,000
47.7% 47.4%
5,874
4,000 10.0%
60%
3,507
3,000
6.8% 6.6%
5.9% 5.8%
2,000 6.9%
40%
62.5% 63.3%
59.8%
52.3% 52.6% 1,000
20%
0
▲ 635 0 0 0 0
1.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0% ▲ 1,000 0.0%
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 (千円/⽉） 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期)
テナント満⾜度向上策等の奏功により第14期も対象⾯積の約50% 過去最⼤レベルの⽉額賃料増額628万円を達成
が賃料増額改定 《賃料総増減額（賃料増額総額-賃料減額総額）の推移（⽉額）》
・第14期は、対象⾯積14,209坪（147テナント）中、47.4％にあたる6,741坪 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
（69テナント）で賃料増額に成功
4,858千円 3,507千円 5,874千円 6,396千円 6,287千円
注
1. 各期に「据置」としたテナントが、当該期の翌期以降に「増額」となった場合、当該テナントの賃料改定対象⾯積は、当該期とその翌期以降の期の賃料増額対象⾯積に含まれています。
2. 「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の
⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
3
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の実績と計画
《エンジニアリング・マネジメントの実績（2019年4⽉〜6⽉）》 《エンジニアリング・マネジメントの計画》（2019年7⽉〜）
《FORECAST⾼⽥⾺場》 ●● 《対象8物件》 ●●
駐⾞場サブリース会社の変更による収益増 ●● 屋上アンテナ設置による収益増 ●●
• 駐⾞場のサブリース会社を切り替え • 物件の屋上に携帯電話基地局を設置
• 年間約188万円の収益増を⾒込む • 年間約482万円の収益増を⾒込む
《FORECAST茅場町》 ●● 《スプランディッド難波》 ●●
弁当販売スペースの貸し出しによる収益増 ●● バイクシェアの導⼊による収益増 ●●
• エントランスの⼀部を弁当販売スペースとして貸し出し • ⾃転⾞シェアリングのサイクルポート（⾃転⾞置き場）として敷地の⼀部を提供
• 年間約24万円の収益増を⾒込むと共に、利便性向上によるテナント • 年間約2万円の収益増を⾒込むと共に利便性向上によるテナント満⾜度の
満⾜度の向上を図る 向上を図る
●
《ゼフェロス南堀江》 ●● 《対象3物件》 ●
エレベーター内装のリニューアルによるテナント満⾜度向上 ●● 照明のLED化⼯事によるコスト削減 ●●
• 共⽤部照明のLED化⼯事実施 ●
• エレベーターの内装をリニューアルによりテナント満⾜度の向上を図る • 年間約238万円のコスト削減を⾒込む
《エンジニアリング・マネジメントの実施状況（1）》
《三井住友銀⾏⾼麗橋ビル》 800
●●
建物管理委託先の変更によるコスト削減 ●● 737
299 519
• 建物管理委託先を変更し、サービスの質を維持しつつ、コストの削減を実現
• 年間約154万円のコスト削減を⾒込む 400
58
89
10 30 30
《施策種別》 0
● 収益⼒の向上 ● コスト削減 ● テナント満⾜度向上 ● 環境への配慮 (百万円) 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 第14期 第14期
実績 実績 実績 実績 実績 実績 累計 計画
注
1. 第14期決算数値に合わせて2019年1⽉から3⽉の各⽉のエンジニアリング・マネジメントの実施状況を更新しております。また、計画的設備投資及び戦略的バリューアップ投資合計値を記載しています。 4
ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営⽬標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は
正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により⼤きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法⼈の説明等に関する資料であって、投資法⼈の投資⼝の取得その他⾦融商品取引契約の
締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありません。
本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに⼗分性を保証するものではありません。
本資料は、予告なく訂正、修正⼜は変更する可能性があります。
お問合せ先
TEL:03-5501-0080
http://www.sojitz-sra.com/
5