日本リート投資法人（証券コード：3296）
第14期（2019年6月期）
決算説明資料
2019年8月19日
目次
1. 第14期（2019年6月期）の決算概要
第14期（2019年6月期） 決算ハイライト 3
第15期（2019年12月期）及び第16期（2020年6月期） 運用状況の見通し 4
第14期（2019年6月期）決算の概要 5
第15期（2019年12月期）及び第16期（2020年6月期）の予想の概要 6
投資主価値の推移 7
2018年初来の投資口価格推移と分配金利回り 8
2. 第14期（2019年6月期）の運用状況と今後の成長戦略
資産規模の推移 10
ティアリングプロジェクト及びポートフォリオ・リファイニング戦略の概要 11
ポートフォリオ・リファイニング戦略の実績 12
ポートフォリオ概要（第14期末時点） 13
リスク分散の状況（第14期末時点） 14
稼働率とフリーレント期間の推移 15
テナント入退去状況及びテナント入替え時の賃料増減の推移 16
賃料増額改定の実績及び月額賃料増減額の推移（オフィス） 17
改定総増減率とレントギャップの推移（オフィス） 18
エンジニアリング・マネジメント（計画的設備投資・戦略的バリューアップ投資）の計画と原資 19
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績と計画 20
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の主な実例 22
財務運営 23
有利子負債一覧とバンクフォーメーション（2019年6月末） 25
1
1. 第14期（2019年6月期）の決算概要
2
第14期（2019年6月期）決算ハイライト
第14期 1口当たり分配金 9,617円（予想対比+131円）
営業収益 8,982百万円 営業利益 4,955百万円 経常利益 4,326百万円 当期純利益 4,326百万円
外部成長実績 内部成長実績 財務実績
資産規模
稼働率 LTV
（第14期末時点）
（第14期末時点） （第14期末時点）
2,492億円 99.1％
資産入替えにより、+13億円/90物件に拡大
高稼働を維持(オフィス 99.5%) 46.9%
月額賃料総増減額（オフィス）
平均調達年数 / 平均調達コスト
資産入替えに伴う売却益 (第14期中の実績）
（第14期末時点）
契約更新時 +628万円/月額
494 百万円
テナント入替え時 +583万円/月額 5.84年 0.95％
1口当たり分配金(1) +1,098円/期の効果
1口当たり分配金 +161円/期の効果 コストを抑えた借入期間の長期化を継続
エンジニアリング・マネジメントによる
パイプライン NOI向上見込み額 株式会社日本格付研究所 長期発行体格付(2)
（第14期末時点） （第14期中実施分）
7物件 102億円 Ａ（ポジティブ）
第14期中に新たに2件のブリッジファンドを組成 5,781 万円（年間） 「見通し」が変更（安定的→ポジティブ）
1口当たり分配金 +64円/期の効果
3
第15期（2019年12月期）及び第16期（2020年6月期） 運用状況の見通し
第15期 第16期
1口当たり予想分配金 8,737円 1口当たり予想分配金 8,805円
営業収益 8,645百万円 営業利益 4,581百万円 営業収益 8,565百万円 営業利益 4,589百万円
経常利益 3,932百万円 当期純利益 3,931百万円 経常利益 3,962百万円 当期純利益 3,961百万円
外部成長戦略 内部成長戦略 財務戦略
◆ 規律ある投資行動を堅持しつつ、中長期的に ◆ 引き続き高稼働率を維持 ◆ LTVは50％以下でのコントロールを目指す
資産規模3,000億円を目指す
◆ オフィス物件のレントギャップを活かした賃料 ◆ 平均調達コスト1％程度の維持を目処としな
◆ ポートフォリオ・クオリティの維持・向上を図ると共 増額を目指す がら、借入期間の長期化及び借入れ手法の
に適切なタイミングでの投資主還元を目指す 多様化を図る
ティアリングプロジェクト ◆ 効果的なエンジニアリング・マネジメントにより
NOIの向上を目指す
ポートフォリオ・リファイニング戦略 →Ｐ11
日本リート投資法人の ポジティブスパイラル
◆ 外部成長と内部成長のポジティブスパイラルによる継続的な成長を実践
◆ これまでと同様の成長戦略を着実に繰り返すことで、継続的な成長を図る
ブリッジファンドを活用した外部成長により成長性のある磐石なポートフォリオを構築
独自の運用体制と戦略で成長余力を実現する内部成長により投資主価値を最大化
4
第14期（2019年6月期）決算の概要
第13期（2018年12月期）実績との比較(c-a)
（百万円） 第13期 第14期 第14期 第14期実績 第14期実績
(2018年12月期) (2019年6月期) (2019年6月期) 第13期実績 第14期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 実績 比較 比較 営業収益の増加 +523
（増減金額） （増減金額）
賃貸事業収入の増加 賃料増額、2019年２月実施の物件の入替 +119
えによる影響
雑収入及び水光熱収入の減少 保険金収入等の剥落、季節要因 ▲92
a b c c-a c-b
不動産売却益 FORECAST飯田橋、マイアトリア名駅の売却 +494
営業収益 8,458 8,983 8,982 523 ▲0 営業費用の増加 ▲209
水光熱費の減少 季節要因 +49
修繕費の増加 ▲60
営業費用 ▲3,818 ▲4,080 ▲4,027 ▲209 52
租税公課の増加 第三回公募増資による取得物件の固定資産 ▲76
税及び都市計画税の発生
営業利益 4,640 4,903 4,955 314 52 減価償却費の増加 ▲40
資産運用報酬の増加 総資産増加による増加、NOI減少による減少 ▲57
営業外費用の減少 投資口発行費用の剥落、借入れ関連費用の +169
経常利益 3,840 4,268 4,326 486 57 減少
第14期（2019年6月期）予想との比較(c-b)
当期純利益 3,839 4,268 4,326 486 58
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲0
1口当たり 賃貸事業収入の減少 予算実績差異 ▲17
8,536円 9,486円 9,617円 1,081円 131円
分配金
雑収入の増加及び水光熱収入の 保険料収入、更新料等の発生、 +13
減少 水光熱使用量の減少
NOI 6,335 6,225 6,267 ▲68 42 営業費用の減少 +52
建物管理委託費の減少 建物管理業務委託効率化 +21
不動産等 水光熱費の減少 使用量の減少 +31
- 492 494 494 1
売却損益
修繕費の減少 +13
リーシング費用の増加 ▲23
運用日数 184日 181日 181日 - -
5
第15期（2019年12月期）及び第16期（2020年6月期）の予想の概要
第14期（2019年6月期）実績と第15期（2019年12月期）予想の比較(b-a)
（百万円） 第14期 第15期 第16期 第15期予想 第16期予想
(2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期) 第14期実績 第15期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 予想 比較 比較 営業収益の減少 ▲337
（増減金額） （増減金額）
賃貸事業収入の増加 賃料増額、2019年２月実施の物件の入替 +91
えによる影響
水光熱収入の増加 季節要因 +62
a b c b-a c-b
不動産売却益の剥落 ▲494
営業費用の増加 ▲36
営業収益 8,982 8,645 8,565 ▲337 ▲80
建物管理委託費の増加 ▲18
水光熱費の増加 季節要因 ▲49
営業費用 ▲4,027 ▲4,063 ▲3,975 ▲36 88 修繕費の減少 +16
減価償却費の増加 ▲21
資産運用報酬の増加 総資産増加による費用増 ▲16
営業利益 4,955 4,581 4,589 ▲373 8
営業外費用の増加 借入れ関連費用の増加、投資法人債発行費 ▲17
用の発生
経常利益 4,326 3,932 3,962 ▲394 30 第15期（2019年12月期）予想と第16期（2020年6月期）予想の比較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲80
当期純利益 4,326 3,931 3,961 ▲394 30
賃貸事業収入の増加 稼働率向上及び賃料増額 +7
雑収入及び水光熱収入の減少 テナント負担工事費収入の剥落、季節要因 ▲86
1口当たり
9,617円 8,737円 8,805円 ▲880円 68円 営業費用の減少 +88
分配金
水光熱費の減少 季節要因 +62
修繕費の減少 +64
NOI 6,267 6,380 6,416 112 36
租税公課の増加 取得物件の固定資産税及び都市計画税の発 ▲16
生
不動産等 減価償却費の増加 ▲33
494 0 0 ▲494 0
売却損益 営業外費用の減少 借入れ関連費用の減少 +25
運用日数 181日 184日 182日 - -
6
投資主価値の推移
10,000 1口当たりNAVの額 360,000
1口当たり分配金の実績 358,025
1口当たり分配金の予想（2019年8月19日時点） 342,122
巡航一口当たり分配金（一過性要因を除く）(1) 334,542 9,617 第14期は資産入替えによる
324,820 売却益を計上、1口当たり分
321,274
配金は9,617円
310,132 9,000 • 2019年2月に実施した資産入替に
9,211
302,095
よる売却益4.9億円を含む
9,000 310,000
298,863 8,805 • 2019年2月時点の予想対比131円
296,409 8,737
の増加
8,536 8,507
8,500 8,805
8,616
8,702 第15期の巡航1口当たり予想
8,217 分配金は8,700円台へ
8,387 • 第14期に計上された売却益が剥落
8,217 8,238 • 内部成長の実現により、巡航一口当
8,000 260,000
7,800 たり分配金は8,700円台を予想
258,559
7,581
7,519
7,800 第16期の巡航1口当たり予想
分配金は8,800円台へ
7,109 • 内部成長の実現により、巡航一口当
7,219 たり分配金は8,800円台を予想
7,000 210,000
6,827
7,072
1口当たり分配金は、
9,000円を目標とする
6,619
6,363
6,000 160,000
(1口当たり 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 目標 (1口当たり
分配金/円) NAVの額/円)
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月
当初予想(2) 7,062円 6,527円 7,252円 7,165円 7,385円 8,005円 9,111円 8,387円 8,373円 9,486円 8,657円 - 毎期予想を上回る実績を
当初予想(2)と
実績の差異
+47円 +300円 +329円 +354円 +415円 +212円 +100円 +113円 +163円 +131円 +80円 - 実現
増減率 +0.7％ +4.6％ +4.5％ +4.9％ +5.6％ +2.6％ +1.1％ +1.3％ +1.9％ +1.4％ +0.9％ -
7
2018年初来の投資口価格推移と分配金利回り
投資口価格
（円）
450,000
(1)
投資口価格 東証REIT指数
本投資法人の平均分配金
利回り4.1％(2)（2019/7/31時点）
2019年2月18日
• 三位一体マネジメントによる継続的な
資産の入替え発表
内部成長、及び昨年の公募増資での
外部成長とのポジティブスパイラルによる
分配金の向上により、
東証REIT指数を大きくアウトパフォーム
2018年9月7日
400,000 FTSE EPRA/NAREIT
Global Real Estate Index
Seriesへの組み入れ発表 東証REIT指数の平均分配金
利回り3.7％ (3) （2019/7/31時点）
• 本投資法人の投資口は、
東証リート指数の平均分配金利回り
2018年6月8日
対比、未だ高い利回り水準で推移
第3回公募増資
の発行決議
350,000
300,000
2018/1 2018/4 2018/7 2018/10 2019/1 2019/4 2019/7
8
2. 第14期（2019年6月期）の運用状況と今後の成長戦略
9
資産規模の推移
第3回
《資産規模とパイプラインの推移及び中長期目標》 公募増資 規律をもった外部成長により
21物件取得
402億円 資産規模3,000億円の達成
資産入替え を目指す
2物件譲渡 ・ NOI利回り4.5％（償却後4.0％）
72億円 3,000
3,000 などの投資規律を堅持した資産取得
資産交換 により資産規模3,000億円を目指す
パイプライン合計 2物件譲渡
第2回 100億円 5物件取得
資産規模（取得価格ベース） 公募増資 77億円
資産の入替えによるポートフォ
11物件取得
467億円 3物件取得 リオ・クオリティの維持・向上と
102
115億円 適切なタイミングでの投資主
第1回 還元の実現
公募増資 ・ ティアリングの結果に基づき資産の入替え
31物件取得 249 315 を実行、494百万円の売却益を計上
297
768億円 225 225
102
2,000 ブリッジファンドを活用した
パイプライン積み上げによる
外部成長の実現
・ 第14期は新たに組成した2件のブリッジ
ファンドを通じ、7物件102億円のパイプ
ラインを確保、外部成長機会を拡大
2,479
パイプライン 7物件102億円
2,492
《NRTグロース14》
● 天翔新橋5丁目ビル
2,048 2,048 2,048 2,048 2,077 2,077 ● tanosio shin-
1,000 yokohama
1,578 《NRTグロース15》
● 築地フロント
● 八丁堀リバーゲート
● DeLCCS KASAI
● セレニテ新大阪
● マリオン城西
704 738
0
ブリッジファンド組成実績
（億円） 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 中長期目標 （第14期末まで）
16件（55物件）
6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月
2014 2015 2016 2017 2018 2019
10
ティアリングプロジェクト及びポートフォリオ・リファイニング戦略の概要
《ティアリングプロジェクトの概要》 《ポートフォリオ・リファイニング戦略の概要》
1 年に1度、3つの評価軸でスコアリングし、Tier1からTier3に分類 資産の入替え
Tier3に分類された資産を主な対象として、ポートフォリオ・クオリティを向上させる新たな物件との
入替えを実施
収益性 流動性 物件特性 ① ポートフォリオ・クオリティの向上
収益性や物件特性に鑑み、ポートフォリオ全体のクオリティを向上
中長期的な収益力の 売買マーケットにおける トラックレコード分析に基
ポテンシャル検証 中長期目線での流動 づく運用上のリスク検証 ② 投資主還元と中長期的な投資主価値の向上
・レントギャップ 性検証 ・ダウンタイム
・その他内部成長余力 ・エリア、個別立地 ・リーシング難易度等 ◆ (1)中長期的な投資主価値の向上と、(2)既存投資主に対する還元の
・権利形態 双方に配慮した投資主還元
エリアポテンシャル検証 ・ 物件売却益の分配金による還元
・規模、築年数 ・所在エリアの賃貸市場動向
・需給動向等 ・ 法人税法第50条による「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入（交換スキー
ム）」規定の利用による取得物件の簿価圧縮
◆ ストックを活かした循環モデルの構築
物件の売却時に売却先による再開発（建替え）後の新築物件に係る優先交渉権を取
得することで将来の新築物件取得機会を確保
Tier1 原則中長期的に保有継続
社会資本循環再生モデル（底地スキームの活用）
Tier2 建替え・再開発も視野に運用方針を継続検討 老朽化した社会資本を再生させる意義を追究
既存物件の底地を活用、または新規物件の底地の取得
将来における新築物件の取得機会を創出、ポートフォリオ・クオリティの向上を目指す
Tier3 3つの評価軸を改善させることを前提に入替え戦略を策定 保有資産（建物）の売却
日本リート スポンサー/
投資法人 保有資産（土地）の賃貸 デベロッパー
再開発機会を獲得、
2 分類に即した運用戦略を3年から5年の時間軸を念頭に策定 再開発後の
再開発物件の出口
戦略の明確化
◆ 効率的な設備投資計画の立案、実行 優先交渉権を取得
◆ 「売り時」と「買い時」のタイミングと、賃貸マーケットのトレンドを見据えた
的確なタイミングでの資産入替えの検討
再開発後の優先交渉 地代の支払い
権取得により、将来の 再開発後の新築物件の譲渡
3 効率的な運用戦略の遂行 物件取得機会を確保
◆定期的な再検証による分類の見直し
11
ポートフォリオ・リファイニング戦略の実績
《第11期実施の交換による資産入替え》 《第14期実施の資産入替え》
交換に
資産
譲渡 よる 取得 譲渡 入替え
取得
入替え
2物件 100億円
●グリーンオーク御徒町
3物件 115億円
●ホーマットホライゾンビル
2物件 72億円
●FORECAST飯田橋
5物件
●亀戸アイマークビル
77億円
●JSブログレビル ●三宮ファーストビル ●マイアトリア名駅 ●天翔御茶ノ水ビル
●スプランディット難波 ●ヴァルトパーク南大井
●イマザキマンションエヌ・ワン
●ラピュタ九条
① ポートフォリオ・クオリティの向上
(1) 都心6区(1)比率の向上 ・ 競争力のある都心6区立地の物件を取得 (1) 収益力の向上 ・ 取得資産の平均償却後鑑定NOI利回り(2)は3.9％(譲渡資産
対比＋0.2%)と、ポートフォリオの収益性の向上を実現
(2) 平均築年数の若返り ・ 築40年を超えた物件を含む2物件を、相対的に築年数の若い物 (2) 平均築年数の若返り ・ 平均築年数5年のオフィス2物件を含む5物件(平均築年数10年)
件と交換、ポートフォリオの若返り及び流動性の向上を実現 の取得によるポートフォリオの若返り及び流動性の向上を実現
(3) キャッシュフローの安定化 ・ 収益性、物件特性(築年数・賃料のアップサイド・ダウンタイム)の
観点からTier3となった2物件を、成長性のある物件と交換するこ (3) キャッシュフローの安定化 ・ 将来的な収用が決定したマイアトリア名駅の売却により、
とで、ポートフォリオのキャッシュフロー安定化を実現 ポートフォリオのキャッシュフロー安定化を実現
② 投資主還元と中長期的な投資主価値の向上
◆ 1口当たり分配金の向上（資産入替え発表時の業績予想の修正の内容） ◆ 1口当たり分配金の向上（資産入替え発表時の業績予想の修正の内容）
2017年12月期 8,224円→9,111円 +887円(+10.8％) ※売却益等の分配 2019年6月期 8,556円→9,486円 +930円(+10.9％) ※売却益等の分配
2018年6月期 8,100円→8,225円 +125円(+1.5％) ※物件利回りの向上等 ◆ ストックを活かした循環モデルの実現
大手建設会社との連携により、都心6区オフィス（FORECAST飯田橋）の再開発によるバリューアップ
◆ 交換スキームの活用による取得物件の簿価圧縮 を狙った売却を実現。再開発後の優先交渉権を取得し、将来的な外部成長機会を創出。
「交換スキーム」を採用することで、(1)中長期的な投資主価値の向上と(2)既存投資主に対する還元の
双方をバランスよく実現
◆7.8億円のうち(1)4.0億円を簿価圧縮 (2)3.8億円を2017年12月期配当原資に
◆圧縮記帳により取得物件の鑑定NOI利回りが向上 再開発機会/アセットの捕捉
清水建設
（圧縮前） （圧縮後） 日本リート 株式会社
3物件取得価格 11,597百万円 11,191百万円 投資法人 バリューアップ後の優先交渉権の確保
鑑定NOI利回り(3) 4.7％ 4.9％
12
ポートフォリオ概要（第14期末時点）
《ポートフォリオの用途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合(1)》
商業施設 三大都市圏(東京23区を除く) 政令指定都市等
4.1％ 21.7% 0.9%
オフィス
住宅 東京経済圏
77.1％
18.8％ 83.7％
東京23区
90物件 90物件 都心6区
2,492億円 77.5％ 2,492億円
（取得価格ベース） 東京23区 64.7%
（取得価格ベース）
(都心6区を除く)
12.8%
《オフィス地域別割合》 《住宅地域別割合》 《商業施設地域別割合》
4.7%
17.1%
32.9%
30.5%
都心6区
東京23区（都心6区を除く）
13.6% 64物件 23物件 3 物件
三大都市圏（東京23区を除く）
1,922億円 468億円 101億円
67.1% 政令指定都市等
52.8%
69.2% 12.0%
「成長性の期待できる都心」に所在する「安定性のある中規模オフィス」中心のポートフォリオを維持
・上場以来“ぶれない投資規律”をもった 用途別割合の推移 地域別割合の推移
外部成長により、引き続き中規模オ
フィスを中心とした都心6区比率の高い オフィス 住宅 商業施設 都心6区 東京23区 東京 三大都市圏 政令指定都市等
ポートフォリオを維持
(都心6区を除く) 経済圏 (東京23区を除く)
第13期末 77.9％ 18.0％ 4.1％ 66.1％ 11.8％ 84.2% 21.2％ 0.9％
第14期末 77.1% 18.8% 4.1% 64.7% 12.8% 83.7% 21.7% 0.9%
13
リスク分散の状況（第14期末時点）
《物件分散の状況（上位5物件の割合）》 《テナント分散の状況（上位5テナントの比率(1)）》
22.3％ 20.2％ 7.3％ 7.7％
90物件 90物件 603テナント 603テナント
2,492億円 310,783㎡ 228,855㎡ 1,044百万円
取得価格ベース 賃貸可能面積ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース
《上位5物件の状況（取得価格ベース）》 《上位5テナントの状況（賃貸面積ベース）》
取得価格 業種 賃貸面積 割合
物件名称 （百万円）
割合 物件名称 （㎡）
1 大宮センタービル 15,585 1 FORECAST新宿AVENUE
6.3% 情報通信業 3,973.23 1.7%
FORECAST新宿SOUTH
2 FORECAST新宿SOUTH 13,990 5.6% 2 芝公園三丁目ビル 情報通信業 3,559.85 1.6%
3 タワーコート北品川 11,880 4.8% 3 板橋本町ビル サービス業 3,189.12 1.4%
4 芝公園三丁目ビル 7,396 3.0% 4 ピジョンビル 製造業 3,022.25 1.3%
5 ホーマットホライゾンビル 6,705 2.7% 5 サンワールドビル 不動産業 3,012.86 1.3%
高いリスク耐性を維持 物件分散推移 テナント分散推移
• 引き続き、J-REITトップクラスの物件分散及びテナント分散割合を維持、 取得価格ベース 賃貸可能面積ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース
第13期の公募増資により、さらにリスク耐性の強いポートフォリオを実現
第13期末 22.4% 20.4% 7.3% 7.8%
第14期末 22.3% 20.2% 7.3％ 7.7%
14
稼働率とフリーレント期間の推移
《稼働率の推移》 継続的に高稼働率を維持
全体 オフィス 住宅 商業施設 ・ 第14期末の稼働率は99.1％
・ オフィスの稼働率は99.5%
100.0%
高い賃料稼働率を維持
・ フリーレント期間の短縮等を背景に、引き
続き高い賃料稼働率を維持
90.0%
《契約稼働率と賃料稼働率の差異（オフィス）》
《予想》
全体 99.1％ 全体 99.1％ 全体 98.3％
オフィス 99.4％ オフィス 99.5％ オフィス 98.9％ 契約 賃料
差異
住宅 98.3％ 住宅 98.5％ 住宅 98.0％ 稼働率 稼働率
商業施設 98.4％ 商業施設 95.7％ 商業施設 88.4％
第10期末 99.9% 97.1% 2.8%
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期（予想）
80.0%
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
第11期末 100.0% 97.2% 2.8%
6月 12月 6月 12月 6月 12月
第12期末 99.8% 98.4% 1.4%
《賃料稼働率（オフィス）の推移》 《平均フリーレント期間(1)の推移》
第13期末 99.4% 97.5% 1.9%
5ヶ月
契約稼働率（オフィス） 賃料稼働率（オフィス）
99.9% 100.0% 99.8%
99.4% 99.5% 100.0% 第14期末 99.5% 99.1% 0.5%
98.8% 4ヶ月
99.1% 2.8ヶ月
98.4% 3ヶ月
97.2% 97.5%
97.1%
95.0% 1.6ヶ月 1.5ヶ月 1.6ヶ月 2ヶ月
94.3%
0.6ヶ月 1ヶ月
90.0% 0ヶ月
B C D E F
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
15
テナント入退去状況及びテナント入替え時の賃料増減の推移
《テナント入退去の状況と退去率の推移（オフィス）》 《テナント入替え時の賃料増減の推移（月額）》
※第14期末 総賃貸可能面積(オフィス物件):66,671坪
●オフィス 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
5,000 7,500 20.4% 25.0%
入居面積 退去面積 退去率（1） 12.6% 13.2%
5,000 10.2%
12.5%
4,000 3.2%
2,500
3,806 4,857 3,909 6,726
0 1,869 0.0%
3,000 ▲ 465 ▲ 504 ▲ 522
▲ 1,068 ▲ 890
▲ 2,500
▲ 12.5%
2,000
▲ 5,000
▲ 7,500 ▲ 25.0%
1,000
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(千円/月） (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
1,692 2,101 2,144 1,871 1,606 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
0 10%
▲ 1,020 ▲ 1,985 ▲ 2,293 ▲ 2,196 ▲ 1,493
●住宅(2) 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
▲ 1,000 8% 4.4%
1,000 5.0%
3.4%
2.6%
▲ 2,000 6%
500 1.2%
1.5%
▲ 3,000 4% 582 305 757
240 237
0 0.0%
3.7% ▲ 136 ▲ 24 ▲ 36 ▲ 14 ▲ 48
3.2% 3.3%
▲ 4,000 2%
2.2% ▲ 500
1.6%
▲ 5,000 0%
Jan-00 Jan-00 Jan-00 Jan-00 Jan-00 ▲ 1,000 ▲ 5.0%
(坪） 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (千円/月） 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
需給の逼迫と良好なテナントリレーションシップによる低い退去率 オフィスにおけるテナント入替え時の賃料増減率は上昇
高い物件競争力による機動的かつスピーディーなリテナント ・逼迫した中規模オフィスのマーケット環境と高い物件競争力により、テナント入替え時の
・エンジニアリング・マネジメントにより向上させた高い物件競争力により、機動的かつスピーディー 賃料増減率が上昇
なリテナントを実現 ・新しい保証サービス「移得-ittoku-」や「敷得-shikittoku-」、「セレクトオフィス」を活用
しつつ、ターゲットテナントの裾野拡大と賃料増額を実現(詳細は52ページご参照)
※「賃料増減率」は（（テナント入替後の賃料総額－テナント入替前の賃料総額）÷テナント入替前の賃料総額）として各期計算しています。
16
賃料増額改定の実績及び月額賃料増減額の推移（オフィス）
《賃料増額改定の実績（面積）(1)》 《賃料改定による月額賃料増減額の状況》
増額 据え置き 減額 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率※
100%
6,000 6,396 6,287
36.1% 36.7% 5,494
80% 40.2% 5,000
47.7% 47.4%
5,874
4,000 10.0%
60%
3,507
3,000
6.8% 6.6%
5.9% 5.8%
2,000 6.9%
40%
62.5% 63.3%
59.8%
52.3% 52.6% 1,000
20%
0
▲ 635 0 0 0 0
1.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0% ▲ 1,000 0.0%
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 (千円/月） 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
テナント満足度向上策等の奏功により第14期も対象面積の約50%が賃 過去最大レベルの月額賃料増額628万円を達成
料増額改定 《賃料総増減額（賃料増額総額-賃料減額総額）の推移（月額）》
・第14期は、対象面積14,209坪（147テナント）中、47.4％にあたる6,741坪 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
（69テナント）で賃料増額に成功 4,858千円 3,507千円 5,874千円 6,396千円 6,287千円
※「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の
小数第2位を四捨五入して記載しています。 17
改定総増減率とレントギャップの推移（オフィス）
《賃料改定対象面積と改定総増減率の推移》
賃料改定対象面積 改定総増減率※
賃料増額改定実績は
20,000 3.5%
2.9% 3.1% 目標を超過達成
2.8% 3.0% ・第14期の改定総増減率は3.1％、
2.3% 目標の1.5％を大幅に超過達成
15,000
2.5% ・引き続き1.5％を目標
2.1%
2.0%
10,000
1.5%
1.0%
5,000
0.5%
15,217 10,923 14,903 15,238 14,209 14,774 16,402 15,099 15,956
マーケット賃料の上昇と資産入
0 0.0% 替えによりレントギャップは拡大
（坪） 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 ・第14期末のレントギャップは▲13.04％
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) （将来の賃料増額改定余地の拡大）
《レントギャップの推移》 《契約更新期別のレントギャップ分布状況》
※オフィス、基準階のみ ※月額賃料ベース、オフィス・基準階のみ 来期以降も対象テナントとの
オフィス平均賃料
（1） マーケット賃料
（2） レントギャップ（3） +10％～ 0％～+10％ -10％～0％ ～-10％ 交渉を継続
17,500 0.00% 250 ・主にレントギャップがマイナスとなってい
17,190
14 るテナントを対象に交渉を継続し、賃
▲ 4.17% 200 18 18 料増額改定を目指す
16,500 11 29 46
▲ 5.52% 16,082 16,158 27 27
▲5.00%
150 29 44 48
15,449
▲ 7.81% 63
15,500
▲ 9.03%
100
14,638 14,948 ▲10.00%
14,500 14,825 14,699 132 122 121
14,596 ▲ 13.04% 50 108
14,028
13,500 ▲15.00% 0
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
（円） (2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2019年
（百万円） (2019年 (2020年 (2020年 (2021年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
※ 改定総増減率は、各期の賃料総増減額の契約更新をした全テナントの更新前の賃料の合計値に対する増減率を記載しています。
18
エンジニアリング・マネジメント（計画的設備投資・戦略的バリューアップ投資）の計画と原資
《エンジニアリング・マネジメントの計画額と原資》
《エンジニアリング・マネジメントの概要》
資本的支出（実績） 資本的支出（計画） 当初予定額
計画的設備投資 戦略的バリューアップ投資 減価償却額
1 計画的設備投資
2,000 長期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス
2 戦略的バリューアップ投資
物件収益力の向上 コスト削減
1,500 賃料増額/増収施策等 マネジメントコストの削減策
1,002 テナント満足度の向上 環境への配慮
907 947 969
1,000 テナント退去リスクの極小化 省エネ設備の導入や
776 977 リーシング期間の短縮化 地域コミュニティへの貢献等
751 792
575
1,420
458 1,266
500 1,086 188
資金余力を残しながら減価償却額を最大限有効活用
893
234 ・ 中規模オフィスビルを数多く保有する本投資法人の特性に鑑み、緊急修繕に
511 519 589 十分な資金余力を残しながら、減価償却額を最大限有効活用し、
435 443 474 400 その範囲内で効果的に保有物件の価値を維持・向上
284
・ 一時的に資本的支出の額が減価償却額を超える場合（中長期的な目線で、
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 集中的な投資が有効であると判断した場合等）においては、
(百万円) 累計余剰額を有効活用
第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
(2017年12月期) (2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期)
補助金の有効活用
・ 投資効率の更なる向上のため、補助金制度を有効活用
減価償却額(A) 751 776 907 947 969 1,002 ・ 採択基準の変更や競争激化を鑑み、最大限、積極的に申請
《補助金活用の実績と予定》
工事費総額 補助金総額
資本的支出(B) 1,086 893 1,420 519 1,266 589
～第11期（計画） 約695百万円 約192百万円
余剰/不足額 ～第11期（実績） 約496百万円 約104百万円
▲335 ▲117 ▲513 428 ▲297 413
(A) – (B) ～第13期（計画） 約161百万円 約65百万円
～第13期（実績） 約162百万円 約64百万円
累計余剰額(1)
1,812 1,695 1,181 1,610 1,312 1,726 ～第15期（計画） 約241百万円 約43百万円
(期末時点)
19
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績と計画(1)
《エンジニアリング・マネジメントによる 《第14期（2019年6月期）実績》
NOI向上見込み額とCAPEXの推移(2) 》
新たな収入源の創出/物件収益力の向上 コスト削減
350
主な施策 効果 主な施策 効果
約8.59百万円 (FORECAST高田馬場) (対象25物件)
約188万円 約5,414万円
駐車場サブリース会社変更 電気事業者の変更
300
(FORECAST茅場町) (三井住友銀行高麗橋ビル)
約24万円 約154万円
エントランスにおける弁当販売スペースの貸し出し 建物管理委託先の変更
約57.81百万円
250
第15期予定
第14期実績 合計NOI向上見込み総額 約212万円（年間） 合計NOI向上見込み総額 約5,569万円（年間）
第7期～第13期実績
200 1口当たり分配金への影響 +約2円/期 1口当たり分配金への影響 +約61円/期
150
約245.07百万円
約16.84百万円
1口当たり分配金への影響 合計 +約64円/期
《第15期（2019年12月期）予定》
100
主な施策 効果 主な施策 効果
約124.60百万円 (対象8物件) (対象3物件)
約482万円 約238万円
屋上アンテナ設置 照明LED化工事
50
(対象3物件) (対象3物件)
約96万円 約20万円
駐車場サブリース会社変更 電気事業者の変更
(フィールドアベニュー)
約19万円
住戸リニューアルによる賃料増額
0
(百万円) NOI向上見込み額 CAPEX (スプランディット難波)
約2万円
バイクシェアの導入
8期累計で約3.0億円のバリューアップ実績 第14期実績が1口当たり分配金に与える影響は+約64円/期
・ 積極的かつ効果的なNOI向上施策により、第7期から第14期までの8期累計で ・ 第14期に実施したエンジニアリング・マネジメントによるNOI向上見込み額は年間5,781万円
約3.0億円のバリューアップ実績 ・ 1口当たり分配金に与える影響は+約64円/期
・ 第15期には約859万円のNOI向上見込み（ROI目線：原則15％以上）
20
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績
施策 施策
対象物件 施策 効果の種別 効果額 対象物件 施策 効果の種別 効果額
種別 種別
第7期 ●● 第11期 ●●
広尾リープレックス・ビズ 等 余剰スペースを利用した看板設置 収入増 約440万円 対象21物件 電気事業者の変更 コスト減 約1,794万円
実績 ●● 実績 ●
●● 仕様見直しによる建物管理コストの
●● 目白NTビル 他 コスト減 約363万円
目白NTビル 余剰スペースを利用した駐車場増設 収入増 約250万円 ●● 削減
●●
第12期 ●●
●● 余剰スペースを有効活用した倉庫増 東池袋センタービル 用途変更に伴う賃料増 収入増 約1,195万円
FORECAST西新宿 収入増 約200万円 実績 ●●
●● 設 ●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増
第8期 FORECAST高田馬場 収入増 約270万円
●● ●● 設
実績 Shinto GINZA EAST 等 共用部グロス貸し 収入増 約118万円
●● ●●
FORECAST三田 屋上アンテナ設置 収入増 約168万円
●● 水廻りのリニューアルによる成約賃料 ●●
ラ・ベリテ AKASAKA 収入増 約83万円 ●●
●● 単価増額 三井住友銀行高麗橋ビル 駐車場サブリース条件変更 収入増 約142万円
●● 余剰スペースを利用した昼食販売ワ ●●
大宮センタービル 収入増 約48万円 ●●
●● ゴンスペース設置 FORECAST高田馬場 駐車場スペース増設 収入増 約75万円
●●
●●
三井ウッディビル 駐車場スペース増設 収入増 約36万円 ●●
●● 対象25物件 電気事業者の変更 コスト減 約1,242万円
●
●● ●●
対象40物件 電気事業者の変更 コスト減 約6,083万円 FORECAST品川 共用部LED化 コスト減 約33万円
● ●●
●● 第13期 ●●
東信東池袋ビル 共用部LED化 コスト減 約14万円 グリーンオーク九段 エレベーター仕様変更による賃料増 収入増 約1,174万円
●● 実績 ●●
第9期 ●● FORECAST新宿SOUTH ●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増
対象20物件 駐車場サブリース会社切り替え 収入増 約2,719万円 収入増 約208万円
実績 ●● 等 ●● 設
●●
●● 板橋本町ビル 自動販売機設置 収入増 約24万円
JSプログレビル 駐車スペース増設 収入増 約240万円 ●●
●●
●●
●● 目白NTビル 屋上アンテナ設置 収入増 約12万円
FORECAST新常盤橋 携帯基地局設置 収入増 約90万円 ●●
●● ●●
FORECAST桜橋 等 共用部LED化工事 コスト減 約345万円
●● 仕様見直しによる建物管理コストの ●●
対象16物件 コスト減 約946万円
●● 削減 ●●
ピジョンビル 等 BM仕様見直しによるコスト削減 コスト減 約204万円
●● ●●
対象8物件 節水器導入 コスト減 約370万円 ●● 警備システム変更による警備コスト
●● FORECAST高田馬場 等 コスト減 約21万円
●● ●● 削減
マイアトリア名駅 等 共用部LED化 コスト減 約323万円 第14期 ●●
●● FORECAST高田馬場 駐車場サブリース会社切り替え 収入増 約188万円
実績 ●●
第10期 FORECAST新宿SOUTH ●●
駐車場のサブリース条件変更 収入増 約326万円 ●● エントランスにおける弁当販売スペー
実績 等 ●● FORECAST茅場町 収入増 約24万円
●● スの貸し出し
●● ●●
ラ・ベリテ AKASAKA 等 屋上アンテナ設置 収入増 約264万円 対象25物件 電気事業者の変更 コスト減 約5,414万円
●● ●
●● ●●
対象13物件 電気事業者の変更 コスト減 約2,967万円 三井住友銀行高麗橋ビル 建物管理委託先の変更 コスト減 約154万円
● ●●
●● 第15期 ●●
タワーコート北品川 等 共用部LED化 コスト減 約627万円 対象8物件 屋上アンテナ設置 収入増 約482万円
●● 計画 ●●
FORECAST早稲田FIRST ●● 仕様見直しによる建物管理コストの 対象3物件 ● 駐車場サブリース会社変更 収入増 約96万円
コスト減 約611万円
等 ●● 削減
第11期 ●●
●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増 フィールドアベニュー 住戸リニューアルによる賃料増額 収入増 約19万円
実績 FORECAST品川 等 収入増 約264万円 ●●
●● 設
●● ●●
シエル薬院 駐車場サブリース会社切り替え 収入増 約128万円 スプランディット難波 バイクシェアの導入 収入増 約2万円
●● ●●
●● ●●
タワーコート北品川 グレードアップによる賃料増 収入増 約36万円 対象3物件 照明LED化工事 コスト減 約238万円
●● ●
●● ●●
板橋本町ビル 等 自動販売機の追加設置 収入増 約48万円 対象3物件 電気事業者の変更 コスト減 約20万円
●● ●
《施策種別》 ● 収益力の向上 ● コスト削減 ● テナント満足度向上 ● 環境への配慮
21
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の主な実例
《FORECAST高田馬場》 ●● 《ピジョンビル》 ●●
駐車場サブリース会社の変更による収益増 ●● トイレリニューアル工事によるテナント満足度向上 ●●
• デザイン等を含めテナントと協議を重ね、テナントのニーズを直接反映
• 駐車場のサブリース会社を切り替え
することで、効果的にテナントの満足度を向上させることに成功
• 年間約188万円の収益増を見込む
After
《FORECAST茅場町》 ●●
Before
弁当販売スペースの貸し出しによる収益増 ●●
• エントランスの一部を弁当販売スペースとして貸し出し
• 年間約24万円の収益増を見込むと共に、利便性向上によるテナン
ト満足度の向上を図る
After After
《対象25物件》 ●●
電気事業者変更によるコスト削減 ●
《タワーコート北品川・フィールドアベニュー》
• 電力の供給契約を、新電力供給会社との契約に変更 ●●
• 年間約5,414万円のコスト削減を見込む 内装リニューアル工事による賃料増額の実現 ●●
• リーシング促進及び賃料増額のため、水廻り、フローリング等の交換、壁仕
上げの張替え等の内装リニューアルを実施
《三井住友銀行高麗橋ビル》 ●●
建物管理委託先の変更によるコスト削減 ●●
• 建物管理委託先を変更し、サービスの質を維持しつつ、コストの削減を実現
Before Before
• 年間約154万円のコスト削減を見込む
《ゼフェロス南堀江》 ●●
エレベーター内装のリニューアルによるテナント満足度向上 ●●
After
After After
• エレベーターの内装をリニューアルによりテナント満足度の向上を図る
《施策種別》
● 収益力の向上 ● コスト削減 ● テナント満足度向上 ● 環境への配慮
22
財務運営
《有利子負債総額、長期比率及び固定化比率の推移》 長期比率、固定化比率は
有利子負債総額 長期比率 固定化比率
第14期末に99.5％と高水準
を維持
100% 100% 100% 100% 97.6% 97.6% 100.0% 99.5% • 第14期末の有利子負債は
150,000 100% 126,870百万円
99.5%
• 長期比率及び固定化比率は共に
100% 100% 100.0%
97.6% 97.6% 高い水準を維持
90.3% 80%
100,000
50.2% 60%
40%
50,000
LTVコントロールレベル
20%
を維持
104,470 103,570 103,570 103,570 106,170 106,170 126,170 126,870
0 0% • 第14期末のLTVは46.9％
• 45％～50％の間でコントロールする
(百万円) 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 方針に変更なし
(2015年12月期) (2016年6月期) (2016年12月期) (2017年6月期) (2017年12月期) (2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期
《LTVの実績と予想》 《リファイナンスの概要（2019年4月実行分）》 リファイナンスを実行
55% • 2019年4月に行ったリファイナンスで
は、平均調達コストを1%以内に抑え
借入金
つつ、借入れ期間の長期化を実現
リ 金額 1,070 9,900
フ (百万円)
50% ァ
イ 借入
LTVコントロールレンジ(1)（45％～50％） ナ 5年 4年
期間
ン
ス
45.9% 前 利率 0.914% 0.510%
46.9% 46.9% 46.9% 47.0%
45%
45.7% 45.7% 46.1% 46.0%
借入金 投資法人債
金額 3,320 3,100 2,550 1,000 1,000
リ (百万円)
フ
ァ
40% イ 借入
ナ 3年 7年 8年 10年 10年
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 期間
ン
6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 ス
後 利率 0.2625% 0.589% 0.739% 0.94826% 0.900%
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
23
財務運営
《有利子負債平均残存期間、平均調達年数、平均調達コストの推移》 投資法人債を起債、資金
調達の多様化を図る
平均残存期間 平均調達年数 平均調達コスト（アップフロントフィー、エージェントフィー及び投資法人債発行費用含む）
第4回無担保投資法人債
7年 2.0%
5.67年
5.84年 発行日 2019年4月24日
6年
5.18年
4.84年 発行額 10億円
4.51年 1.5%
5年
4.09年 年限 10年
3.76年 3.62年 3.67年
4年 3.49年
2.49年 2.78年 2.95年 1.0%
利率 0.900%
2.42年 2.40年 2.66年
3年 債券格付 A（JCR）
0.90% 0.93% 0.92% 0.96% 0.95%
0.84% 0.86% 0.89%
2年
0.5%
1年
0年 0.0%
コストを抑え
第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
借入れ期間を長期化
(2015年 (2016年 (2016年
12月期) 6月期) 12月期)
(2017年
6月期)
(2017年
12月期)
(2018年
6月期)
(2018年
12月期)
(2019年
6月期)
・平均調達コストを1%以内に抑え
ながら、借入れ期間を長期化し、
財務基盤の安定性を強化
《有利子負債返済期限の分散状況》
150 返済期限の分散を拡大
既存借入金 資産入替時借入 投資法人債
・今後も毎期100億円程度の返済と
なるよう、返済期限の分散を維持
7
100
《格付けの状況》
10
110 110
50 95 100 99 98 95 株式会社日本格付研究所
85 （ＪＣＲ）
70 66
61 56 長期発行体格付
42 48
33 10 10
25
12 15 10
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ａ
(億円) 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 （ポジティブ）
(2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 (2022年 (2022年 (2023年 (2023年 (2024年 (2024年 (2025年 (2025年 (2026年 (2026年 (2027年 (2027年 (2028年 (2028年 (2029年
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)