⽇本リート投資法⼈（証券コード：3296）
運⽤実績報告（2019年1⽉〜3⽉）
2019年4⽉26⽇
稼働率とフリーレント期間の推移
《稼働率の推移》 《賃料稼働率（オフィス）の推移》
全体 オフィス 住宅 商業施設 契約稼働率（オフィス） 賃料稼働率（オフィス）
99.8%
99.6% 99.5% 100.0%
99.4% 99.4%
99.8% 98.8%
99.6% 99.5% 99.5% 100.0%
99.4% 99.4%
97.5% 97.6% 97.7%
99.5% 98.4%
97.5%
98.50% 99.1% 99.1% 99.1% 99.1% 99.0%
98.4% 98.4% 98.4% 98.4%
98.7%
97.50% 98.2% 98.0%
98.3% 98.0% 95.0%
97.9%
97.3% 97.0%
96.0% 第12期 第13期 第14期(前半)
95.0%
94.0%
《平均フリーレント期間(1)の推移》
5ヶ⽉
93.0%
4ヶ⽉
92.0% 2.8ヶ⽉
91.3% 3ヶ⽉
1.6ヶ⽉ 1.5ヶ⽉ 1.6ヶ⽉
2ヶ⽉
91.0%
0.5ヶ⽉ 1ヶ⽉
90.0%
0ヶ⽉
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年
(前半)
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
第12期 第13期 第14期（予想を含む）
注
1. 「平均フリーレント期間」は、当該期間に契約開始したオフィスビルの新規契約を対象として、区画ごとに以下の計算式で計算した値を平均したものです。
フリーレント期間 ＝（フリーレント等による賃料・共益費の減免額）÷（通常時の⽉額賃料・共益費の合計額）
1
テナント⼊退去状況の推移
《テナント⼊退去の状況と退去率の推移》 《解約予告の受領状況》
※2019年3⽉末 総賃貸可能⾯積(オフィス物件):66,671.13坪 物件名称 稼動率 解約予告対象区画 想定稼動率（2）
5,000
⼊居⾯積 退去⾯積 1フロア（141坪） 解約予定
退去率（1） FORECAST新宿AVENUE 96.6% 100％（2019年4⽉末）
1フロア（45坪） 空室
4,000 グリーンオーク⾼輪台 100.0% 1フロア（58坪） 解約予定 92.7％（2019年7⽉末）
セントラル代官⼭ 100.0% 1区画（33坪） 解約予定 100％（2019年6⽉末）
3,000 九段北325ビル 100.0% 1フロア（73坪） 解約予定 100％（2019年7⽉末）
FORECAST⼈形町
100.0% 2フロア（145坪） 解約予定 100％（2019年4⽉末）
PLACE
2,000 FORECAST新常盤橋 90.5% 1フロア（52坪） 解約予定 100％（2019年5⽉末）
⻄新宿三晃ビル 100.0% 1区画（83坪） 解約予定 100％（2019年8⽉末）
1,000
丸の内三丁⽬ビル 100.0% 2区画（66坪） 解約予定 95.2％（2019年10⽉末）
1,692 2,101 2,144 1,871 889
⻁ノ⾨桜ビル 100.0% 1区画（22坪） 解約予定 100％（2019年5⽉末）
0 10%
▲ 1,020 ▲ 1,985 ▲ 2,293 ▲ 2,196 ▲ 813 ラ・ベリテAKASAKA 100.0% 1フロア（69坪） 解約予定 100%（2019年6⽉末）
神⽥オーシャンビル 100.0% 2区画（58坪） 解約予定 97.0％（2019年10⽉末）
▲ 1,000 8%
FORECAST茅場町 100.0% 1フロア（162坪） 解約予定 86.2％（2019年9⽉末）
1区画（102坪） 解約予定
▲ 2,000 6% ⼤宮センタービル 98.3% 98.3％（2019年6⽉末）
1区画（73坪） 空室
三井住友銀⾏⾼麗橋ビル 100.0% 1区画（96坪） 解約予定 93.8％（2019年7⽉末）
3.7%
▲ 3,000 3.2% 3.3% 4% ホーマットホライゾンビル 100.0% 1区画（44坪） 解約予定 100％（2019年7⽉末）
三宮ファーストビル 100.0% 2区画（43坪） 解約予定 96.1％（2019年9⽉末）
1.6%
▲ 4,000 1.2% 2% 藤和神⽥錦町ビル 100.0% 1フロア（61坪） 解約予定 84.8％（2019年9⽉末）
TK五反⽥ビル 100.0% 1区画（77坪） 解約予定 100％（2019年9⽉末）
▲ 5,000 0%
Jan-00
第10期 Jan-00
第11期 Jan-00
第12期 Jan-00
第13期 Jan-00 五反⽥さくらビル 100.0% 1フロア（49坪） 解約予定 100％（2019年7⽉末）
(坪） 第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 3フロア（179坪） 空室
（前半）
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) エスプリ⻲⼾ 70.5% 60.7％（2019年6⽉末）
1フロア（60坪） 解約予定
ダイアビル名駅 100.0% 1区画（20坪） 解約予定 96.3％（2019年8⽉末）
需給の逼迫と良好なテナントリレーションシップによる低い退去率 シエル薬院 88.4% 1区画（32坪） 空室 88.4％（2019年3⽉末）
⾼い物件競争⼒による機動的かつスピーディーなリテナント 光明池アクト 96.9% 1区画（57坪） 空室 96.9％（2019年6⽉末）
・エンジニアリング・マネジメントにより向上させた⾼い物件競争⼒により、機動的かつスピーディー BECOME SAKAE 100.0% 3区画（371坪） 解約予定 73.4％（2019年6⽉末）
なリテナントを実現
対象区画について既に申込みがあり、或いは新規賃貸契約を締結し、将来の満室稼動が
想定される物件
注
1. 「退去率」は、当該期間の退去⾯積÷当該期間の最終⽇時点の総賃貸可能⾯積として計算しています。
2. 「想定稼働率」は、2019年3⽉末時点で⼊居申込みを受領しているテナントが全て⼊居し、解約予告を受領しているテナントが全て退去した場合の稼働率を記載しています。 2
賃料増額改定の実績（オフィス）
《賃料増額改定の実績（⾯積）(1)》 《賃料改定による⽉額賃料増減額の状況》
(2)
増額 据え置き 減額 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率
100%
6,000 6,396
5,874
36.1% 36.7% 5,494
80% 40.2% 5,000
47.7% 45.6%
4,000 10.0%
60%
3,507
3,000
6.8%
6.4%
5.9% 5.8%
2,000 6.9%
40%
2,741
62.5% 63.3%
59.8%
52.3% 54.4% 1,000
20%
0
▲ 635 0 0 0 0
1.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0% ▲ 1,000 0.0%
第10期 第11期 第12期 第13期 (千円/⽉） 第10期 第11期 第12期 第13期
第14期 (2017年 (2018年
第14期
(2017年 (2017年 (2018年 (2018年 (2017年 (2018年
(前半) (前半)
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
テナント満⾜度向上策等の奏功により引き続き賃料増額改定は 第14期前半では⽉額賃料増額274万円を達成
順調に増加 《賃料総増減額（賃料増額総額-賃料減額総額）の推移（⽉額）》
・ 第14期前半は、対象⾯積6,491坪（75テナント）中、45.6％にあたる2,959坪（29 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
テナント）で賃料増額に成功
4,858千円 3,507千円 5,874千円 6,396千円 2,741千円
注
1. 各期に「据置」としたテナントが、当該期の翌期以降に「増額」となった場合、当該テナントの賃料改定対象⾯積は、当該期とその翌期以降の期の賃料増額対象⾯積に含まれています。
2. 「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額））÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値
の ⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
3
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の実績と計画
《エンジニアリング・マネジメントの実績（2019年1⽉〜3⽉）》 《エンジニアリング・マネジメントの計画》（2019年4⽉〜）
テナント要望対応による収⼊増（賃料増額） 収⼊増 テナント要望対応による収⼊増（賃料増額） 収⼊増
《ラ・ベリテ AKASAKA》 《グリーンオーク九段》
満⾜度 満⾜度
・ テナント要望により、トイレ改修⼯事を実施 ・ テナントの要望により、エレベーターが指定の階に⽌まるように仕様を変更
・ 本⼯事を通して、当該テナントと年間約220万円の賃料増額を合意 ・ 本⼯事を通して、当該テナントと年間約1,170万円の賃料増額を合意
《グリーンオーク九段》
・ テナント要望により防犯カメラ設置⼯事を実施 屋上アンテナ設置による 収⼊増 建物管理効率化による 費⽤減
・ 本⼯事を通して、当該テナントと賃料増額を合意
収⼊増 費⽤減
《MK麹町ビル 等》 《FORECAST桜橋等》
内装グレードアップによる収⼊増（賃料増額） 収⼊増 ・ 物件の屋上に携帯電話基地局 ・ 建物管理業者の変更と建物管理業務
《フィールドアベニュー》 を設置 の仕様⾒直しを実施
・ リーシング促進のため住⼾の内装リニューアルを実施 ・ 年間約330万円の収⼊（設置料） ・ 年間約558万円の費⽤（建物管理
・ 年間2.4万円の賃料増額を実現 増を⾒込む 費）減を⾒込む
照明のLED化・空調更新⼯事による環境への配慮、 費⽤減
コスト(電気料⾦）削減
壁⾯看板増設による 収⼊増 電気供給事業者変更 費⽤減
《I･S南森町ビル》
満⾜度
収⼊増 による費⽤減 ・ 共⽤部照明のLED化
環境
配慮
《⼩滝橋パシフィカビル》 《対象23物件》 ・ 年間約300万円の費⽤（電気料⾦）減を⾒込む
・ テナント⽤に壁⾯看板を増設 ・ 電気の供給事業者を変更
《イトーピア清洲橋ビル・藤和東五反⽥ビル》
・ 年間約36万円の収⼊（看板賃料） ・ 年間約3,741万円の費⽤（電気料⾦）
減を⾒込む ・ 環境に配慮した照明のLED化及び空調の設備更新を実施
増を⾒込む
・ 専有部の費⽤減によるテナント満⾜度の向上を狙う
・ テナントとグリーリース契約を締結予定
照明のLED化による環境への配慮、テナント満⾜度の向上 費⽤減
《アルテビル肥後橋》
満⾜度
《エンジニアリング・マネジメントの実施状況（1）》
・ 環境に配慮し、占有部及び共有部の⼀部について照明をLED化 800
環境
・ 専有部の費⽤減によるテナントの満⾜度向上を実現 配慮
・ 共⽤部の費⽤（電気料⾦）削減を⾒込む 737
建物管理効率化による費⽤減 費⽤減 400
《芝公園三丁⽬ビル 他3物件》
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・ 建物管理業者の変更及び建物管理業務の仕様⾒直し、並びに建物管理業の
9 26 28
効率化に資する⼯事の実施により、管理の質を下げない範囲で効率化
・ 年間約92万円の費⽤（建物管理費）減を⾒込む 0
1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 第14期 第14期
(百万円) 実績 実績 実績 実績 実績 実績 累計 計画
1. 計画的設備投資及び戦略的バリューアップ投資合計値を記載しています。
5
ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営⽬標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は
正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により⼤きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法⼈の説明等に関する資料であって、投資法⼈の投資⼝の取得その他⾦融商品取引契約の
締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありません。
本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに⼗分性を保証するものではありません。
本資料は、予告なく訂正、修正⼜は変更する可能性があります。
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