日本リート投資法人 (証券コード：3296)
第18期決算説明資料
(2021年6月期)
2021年8月17日
NIPPON VISION
真面目に、地道に、堅実に。
目次
1. 第18期（2021年6月期）の決算概要 4. 第18期（2021年6月期）の決算関連データ
⚫ 決算ハイライト 3 ⚫ 第18期（2021年6月期）決算の概要 25
⚫ 第18期（2021年6月期）決算の概要 4 ⚫ 第19期（2021年12月期）及び第20期（2022年6月期）業績予想の概要 26
⚫ 第19期（2021年12月期）及び第20期（2022年6月期）業績予想の概要 5 ⚫ 第19期（2021年12月期）業績予想の概要 27
⚫ 投資主価値の推移 6 ⚫ 物件別利回り 28
⚫ 鑑定評価サマリー 32
⚫ 鑑定価格比較表 33
⚫ 貸借対照表 37
⚫ 損益計算書 38
2. ポートフォリオ概要 ⚫ 営業成績及び財産状況の推移 39
⚫ 第18期末時点ポートフォリオ概要 41
⚫ ポートフォリオ概要（第18期（2021年6月期）末時点） 9 ⚫ 注記集 45
⚫ リスク分散の状況（第18期（2021年6月期）末時点） 10
3. 第18期（2021年6月期）の運用状況
⚫ 環境認識と運用戦略 12
⚫ 資産規模の推移 13
⚫ 第4回及び第5回資産入替えの対象物件とパイプライン 14
⚫ 稼働率とフリーレント期間の推移 15
⚫ テナント入退去状況 及びテナント入替え時の賃料増減額/率の推移 16
⚫ 賃料増額改定の実績 及び月額賃料増減額/率の推移（オフィス） 17
⚫ 賃料増減額/率の合計とレントギャップの推移（オフィス） 18
⚫ エンジニアリング・マネジメント 19
⚫ 財務運営 21
⚫ サステナビリティに関する取組み（サマリー） 23
1
1. 第18期（2021年6月期）の決算概要
2
決算ハイライト
第18期 1口当たり分配金 10,800円（予想対比+157円）
営業収益 9,410百万円 営業利益 5,499百万円 経常利益 4,859百万円 当期純利益 4,858百万円
外部成長実績 資産規模
（第18期末時点）
資産入替え
（第18期中の実績）
売却益 9.1億円
売却 3物件 67億円 パイプライン合計
（第18期末時点）
103物件 2,550億円 取得 6物件 50億円 15物件 131億円
内部成長実績 稼働率
（第18期末時点）
月額賃料総増減額（オフィス）
（第18期中の実績）
エンジニアリング・マネジメントによる
NOI向上見込み額
（第18期中実施分）
契約更新時+テナント入替時
97.8％ 164万円/月額
+ 1,733万円（年間）
（オフィス平均98.1％）
1口当たり分配金 +21円/期の効果 1口当たり分配金 +19円/期の効果
第19期 第20期
1口当たり予想分配金 11,665円 1口当たり予想分配金 8,750円
（内、1口当たり予想売却益：3,560円）
営業収益 10,042百万円 営業利益 5,904百万円 営業収益 8,513百万円 営業利益 4,579百万円
経常利益 5,249百万円 当期純利益 5,248百万円 経常利益 3,937百万円 当期純利益 3,936百万円
3
第18期（2021年6月期）決算の概要
◆ 第17期（2020年12月期）実績との比較(c-a)
（百万円） 第17期 第18期 第18期 第18期実績 第18期実績
(2020年12月期) (2021年6月期) (2021年6月期) 第17期実績 第18期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 実績 比較 比較
営業収益の減少 ▲716
（増減金額） （増減金額）
賃貸事業収入の減少 一部解約 ▲166
水道光熱費収入の減少 季節要因、稼働低下等 ▲71
a b c c-a c-b 雑収入の減少 原状回復費・違約金・補助金の剥落等 ▲69
不動産等売却益の減少 目白NTビル、他2物件の売却益の剥落 ▲407
営業収益 10,127 9,450 9,410 ▲716 ▲39 営業費用の減少 +127
建物管理委託費の減少 +19
水道光熱費の減少 季節要因、稼働低下等 +72
営業費用 ▲4,038 ▲4,017 ▲3,910 127 106
減価償却費の減少 物件入替 +12
支払手数料の増加 リーシング手数料の増加等 ▲69
営業利益 6,088 5,433 5,499 ▲588 66 その他支出の減少 借地更新料の剥落等 +70
営業外費用の減少 新規借入費用の不発生 +6
経常利益 5,444 4,789 4,859 ▲584 69 ◆ 第18期（2021年6月期）予想との比較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲39
当期純利益 5,443 4,788 4,858 ▲584 69 賃貸事業収入の減少 ▲34
水道光熱費収入の増加 +7
1口当たり 雑収入の減少 ▲15
12,100円 10,643円 10,800円 ▲1,300円 157円
分配金 営業費用の減少 +106
建物管理委託費の減少 +5
NOI 6,664 6,383 6,457 ▲207 73 修繕費の減少 +102
支払手数料の減少 リーシング手数料の減少等 +22
資産運用報酬の増加 NOI・DPUの増加 ▲4
運用日数 184日 181日 181日 - -
4
第19期（2021年12月期）及び第20期（2022年6月期）業績予想の概要
◆ 第18期（2021年6月期）実績と第19期（2021年12月期）予想の比較(b-a)
（百万円） 第18期 第19期 第20期 第19期予想 第20期予想
(2021年6月期) (2021年12月期) (2022年6月期) 第18期実績 第19期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 予想 比較 比較
営業収益の増加 +631
（増減金額） （増減金額）
賃貸事業収入の減少 物件入替えによるNOIの低下等 ▲49
水道光熱費収入の増加 季節要因等 +16
雑収入の減少 ▲24
a b c b-a c-b
不動産等売却益の増加 +690
営業費用の増加 ▲227
営業収益 9,410 10,042 8,513 631 ▲1,528 建物管理委託費の減少 物件入替え等 +10
水道光熱費の増加 季節要因等 ▲42
修繕費の増加 原状回復工事等 ▲133
営業費用 ▲3,910 ▲4,138 ▲3,933 ▲227 204 支払手数料の減少 リーシング手数料等 +24
その他支出の増加 借地更新料等 ▲56
広告宣伝費の増加 ▲16
営業利益 5,499 5,904 4,579 404 ▲1,324
控除対象外消費税の増加 ▲25
営業外費用の増加 支払利息の増加等 ▲13
経常利益 4,859 5,249 3,937 389 ▲1,311 ◆ 第19期（2021年12月期）予想と第20期（2022年6月期）予想の比較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲1,528
当期純利益 4,858 5,248 3,936 390 ▲1,311 賃貸事業収入の増加 稼働率の回復等 +99
水道光熱費収入の減少 季節要因等 ▲41
1口当たり 雑収入の増加 BELS補助金等 +15
10,800円 11,665円 8,750円 865円 ▲2,915円
分配金 不動産等売却益の減少 ▲1,602
営業費用の減少 +204
水道光熱費の減少 季節要因等 +26
NOI 6,457 6,226 6,464 ▲231 238
修繕費の減少 原状回復費の剥落等 +108
租税公課の増加 ▲43
その他支出の減少 借地更新料の剥落等 +54
運用日数 181日 184日 181日 - -
資産運用報酬の増加 ▲21
控除対象外消費税の減少 +45
営業外費用の減少 借入関連費用の減少等 +13
5
投資主価値の推移
◆ 第18期1口当たり分配金は、前期対比1,300円の減少
◆ 現在の情勢下においては実額1口当たり分配金9,000円台を維持し、中期的には再び巡航1口当たり分配金の持続的な成長を目指す
・ポートフォリオ競争力の強化策としての資産入替えを通じたタイムリーな含み益の具現化による、1口当たり分配金水準の維持
《1口当たりNAV及び1口当たり分配金の推移と中期目標》
400,000 386,052 16,000
1口当たりNAVの額 380,330 381,438 （中期目標）
1口当たり分配金の実績 372,454 実額1口当たり分配金
1口当たり分配金の予想（2021年8月17日時点） 従前予想から 9,000円台を維持し、
358,025 再び巡航1口あたり分配
上方修正 14,000
金の持続的成長を目指す
342,122
350,000
334,542 第3回 第4回
324,820 資産入替え 資産入替え
321,247 第5回
資産入替え 12,000
310,132
302,095
296,409 298,863
300,000 第2回 (2,930)
第1回 資産入替え
資産入替え (3,560) 10,000
(2,025)
258,559 (1,098)
(960)
250,000 8,000
6,000
200,000
9,228 12,100 11,665
8,892 10,800 8,750
8,217 9,211 8,500 8,536 9,617
7,800 4,000
7,581 7,519
7,109 6,827
150,000
2,000
100,000 0
(1口当たり (1口当たり
NAVの額/円) 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 分配金/円)
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 中期目標
12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月
※カッコ内の数値は内数で、不動産等売却益または不動産等交換差益による1口当たり分配金の増加額を表します。
6
MEMO
7
2. ポートフォリオ概要
8
ポートフォリオ概要（第18期（2021年6月期）末時点）
◆ 都心の中規模オフィスと三大都市圏の住宅を中心とした磐石なポートフォリオ
《ポートフォリオの用途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合(1)》
商業施設 三大都市圏(東京23区を除く) 政令指定都市等
3.2% 23.6% 1.5%
オフィス
住宅
73.6%
23.2%
東京経済圏
81.0％
103物件
2,550億円 東京23区
103物件 都心6区
（取得価格ベース） 2,550億円 64.8%
74.9％ （取得価格ベース）
東京23区
(都心6区を除く)
10.1%
《オフィス地域別割合》 《住宅地域別割合》 《商業施設地域別割合》
6.4%
17.2% 58.7%
41.8% 41.3%
38.9% 都心6区
9.7% 65物件 36物件 2 物件 東京23区（都心6区を除く）
1,877億円 592億円 81億円
三大都市圏（東京23区を除く）
政令指定都市等
73.1% 12.9%
●用途別割合の変化 ●地域別割合の変化
オフィス 住宅 商業施設 都心6区 東京23区 東京経済圏 三大都市圏 政令指定都市等
(都心6区を除く) (東京23区を除く)
第17期末 75.1% 21.7% 3.2% 第17期末 64.8% 10.8% 81.7% 23.2% 1.2%
第18期末 73.6% 23.2% 3.2% 第18期末 64.8% 10.1% 81.0% 23.6% 1.5%
第5回資産入替え後 71.6% 25.2% 3.2% 第5回資産入替え後 65.9% 6.2% 79.4% 26.5% 1.5%
9
リスク分散の状況（第18期（2021年6月期）末時点）
◆ J-REITトップクラスのリスク耐性（物件分散/テナント分散）を維持
《物件分散の状況（上位5物件の割合）》 《テナント分散の状況（上位5テナントの比率(1)）》
21.8％ 19.8％ 8.0％ 8.5％
103物件 103物件 582テナント 582テナント
2,550億円 315,718㎡ 208,693㎡ 1,021百万円
取得価格ベース 賃貸可能面積ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース
《上位5物件の状況（取得価格ベース）》 《上位5テナントの状況（賃貸面積ベース）》
取得価格 業種 賃貸面積 割合
物件名称 （百万円）
割合 物件名称 （㎡）
1 大宮センタービル 15,585 1 FORECAST新宿AVENUE
6.1% 情報通信業 4,438.55 2.1%
FORECAST新宿SOUTH
2 FORECAST新宿SOUTH 13,990 5.5% 2 芝公園三丁目ビル 情報通信業 3,559.85 1.7%
3 タワーコート北品川 11,880 4.7% 3 ピジョンビル 製造業 3,022.25 1.4%
4 芝公園三丁目ビル 7,396 2.9% 4 サンワールドビル 不動産業 3,012.86 1.4%
5 ホーマットホライゾンビル 6,705 2.6% 5 板橋本町ビル サービス業 2,613.99 1.3%
10
3. 第18期（2021年6月期）の運用状況
11
環境認識と運用戦略
現状認識 今後の見通し 運用戦略
売買マーケット ◆外部成長戦略
◼ 資産入替えによるポートフォリオ競争力の向上
• 東京経済圏・三大都市圏・中核都市においては引き • 不動産取引におけるCapレートは総じて低下傾向の • ポートフォリオリファイニング戦略を継続、資産入替えによる成長性
続き良好な資金調達環境を背景に取得環境の過熱 ままであり、現在の高水準な価格での取引はしばらく とディフェンシブ性を兼ね備えたポートフォリオの質的向上を目指す
感は継続しており、不動産取引価格の高値圏での 続くと考えられ、厳しい取得環境は継続 • 保有物件の高い流動性を活かしたタイムリーな含み益の具現化
推移が継続 • 現状は新型コロナの影響は限定的であるものの、金利
の動向と併せ、引き続き国内不動産に及ぼす影響に ◼ 規律を遵守したパイプラインの拡充
は注視が必要 • ブリッジファンドの組成と、メインスポンサーによるウエアハウジング
機能の両輪によるパイプライン積み上げにより、公募増資を視野
に入れた投資主価値向上に資する外部成長を目指す
賃貸マーケット ◆内部成長戦略
⚫ オフィス ⚫ オフィス ◼ アフターコロナを見据えた内部成長の実現
• 新型コロナの影響長期化、企業業績低迷を背景とした • 空室率上昇は継続し賃料指数は緩やかな下落傾向 • アフターコロナに向かう市況回復を見据えたリーシング活動による
需給緩和により、空室率の上昇は継続し賃料指数は • 大規模オフィスの大口テナントの集約及びコスト削減に 高稼働への回復を目指す
緩やかな下落傾向 よる移転が顕在化、中規模オフィスはアフターコロナに • テナント入替え及び更改時の賃料増額（オフィス・レジ）、投資
• 中規模オフィスは中小企業の業績悪化により退去率は 向かう市況回復を見据えた需要が増加傾向 効率の高い戦略的バリューアップを主軸とした内部成長の実現
上昇傾向 ⚫ 住宅
⚫ 住宅 • 法人需要、1R需要、外国人需要の減退傾向は継続 ◼ テナント満足度の向上
• 東京経済圏の人口動態はコロナ禍においても横這い • 稼働に与える影響は限定的、賃料は安定的に推移 • マーケットの変化や多様化するテナントニーズに即したサービスや
にて推移 ⚫ 商業 快適なオフィス環境を提供することによる「テナント満足度」向上を
• 一部の需要層は都心部から外周部、駅近よりも良好な • 業種により差異が顕著であるが、テナントの出店ニーズ 追求した収益性の維持、向上を目指す
住環境を重視する傾向、法人需要、1R需要、外国人 は限定的、アフターコロナに向かう市況回復を見据えた
需要は減退 反動需要が期待される
⚫ 商業
• 新型コロナの影響長期化によりテナントの出店ニーズは
限定的、消費動向の変化により業種による差異が顕著
財務・ESG ◆財務戦略・ESG
◼ 財務関連 ◼ 財務関連 ◼ コストを抑えつつ借入期間を長期化、調達手法を多様化
資金調達環境は安定 金融機関の融資姿勢に著変ない • LTVのコントロール（45~50％）
• 平均調達コスト1％程度の維持
• グリーンボンドの発行を含めた調達手法の多様化
◼ ESG ◼ ESG
ステークホルダーのESGに関する関心の高まりが加速 ステークホルダーの関心は一層高まり、ESGに関連する ■持続可能な社会の実現に向けた貢献
投資家等との対話がさらに増加する • 効率的なエネルギー使用等を通じた環境への配慮を継続
• GRESB Green Star評価の維持・向上を志向
12
資産規模の推移
◆ 資産の入替えを優先するポートフォリオ・リファイニング戦略の遂行
・ティアリングプロジェクトの結果に基づき、パイプライン等も活用の上、資産の入替えを実施することで、マーケット環境の変化に対応した磐石なポートフォリオを構築する
◆ 規律を堅持したパイプラインを積み重ね、機を見定めた公募増資により資産規模3,000億円を目指す
《資産規模とパイプラインの推移及び中期目標》 ●Tiering結果に基づく着実なポートフォリオ強化を継続的に実施
●譲渡物件再開発後の優先交渉権取得
●税法上の交換スキームを活用 譲渡 譲渡 取得
譲渡 取得 取得
譲渡 取得 2物件 72億円 5物件 77億円 3物件 93億円 13物件137億円 3物件 67億円 50億円
6物件
3,000 2物件 100億円 3物件 115億円
第2回 第3回 第4回
パイプライン合計 資産入替え 資産入替え 資産入替え
第1回
資産規模（取得価格ベース） 資産入替え
第3回公募増資
179 222 119 131
21物件(402億円) 102
第2回公募増資
11物件(467億円) 315
297 249
225 225
102
2,000
第1回公募増資
31物件(768億円)
3,000
2,479 2,492 2,492 2,492 2,554 2,550
1,000 2,048 2,048 2,048 2,048 2,077 2,077
1,578
704 738
0
中期目標
（億円） 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月
13
第4回及び第5回資産入替えの対象物件とパイプライン
《第4回資産入替え（第18期（2021年6月期）実施）》
譲渡 築44年のFORECAST内神田及び都心外周部のオフィスを売却 取得 築2年の都心6区オフィスを含む安定性の高い住宅物件群を取得
資産
入替え
●東池袋 ● FORECAST ● 丸の内三丁目ビル ● 天翔新橋 ● レジデンス錦糸町 ● マイスターハウス ● リエス鶴舞 ● 小松原山元 ● ベレーサ金山
センタービル 内神田 5丁目ビル 川崎 マンション
3物件 67億円 売却益 9.1億円 6物件 50億円
《第5回資産入替え（第19期（2021年12月期）実施予定）》
譲渡 築30年前後の都心外周部オフィスを売却 取得 ブリッジファンド「NRTG16」より、都心6区オフィスおよび安定性の高い住宅物件群を取得
資産
入替え
● 東信東池袋ビル ●板橋本町ビル ●イーストサイドビル ●エスプリ亀戸 ●リードシー飯田橋 ●リードシー御殿山 ●シルフィード ●ロイヤルブルーム ●エバースクエア同心 ●是空弁天 ●キャニスコート ●インペリアル鳳
ビル ビル 東品川 上新庄
4物件 86億円 売却益 16.0億円 8物件 76億円
《ブリッジファンド「NRTグロース17」組成（第18期（2021年6月期） 》 《スポンサー 《パイプライン概要》 ※第5回資産入替え実施後
ウエアハウジング物件》
●オフィス（都心6区）
ブリッジファンド ●オフィス（三大都市圏）
+ ●住宅（都心6区）
●住宅（三大都市圏）
スポンサー ●住宅（政令指定都市等）
●ミューズ両国Ⅱ ●南堀江アパートメント ●南堀江アパートメント ●南堀江アパートメント ●プラウランド堀田 ● Nasic 望が丘 ●ベルファース川原通
グランデ シエロ リオ ウエアハウジング
54億円
14
6物件 46億円 1物件 8億円 7物件
14
稼働率とフリーレント期間の推移
◆ 契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
・マーケット全体の空室率は増加傾向にあるものの、ポートフォリオの稼働率は堅調に推移
・フリーレントの増加により、賃料稼働率が一時的に減少傾向となるが、入居促進は順調に推移
《稼働率の推移》 《賃料稼働率（オフィス）の推移》
100.0% 契約稼働率（オフィス/実績） 契約稼働率（オフィス/予想）
賃料稼働率（オフィス/実績） 賃料稼働率（オフィス/予想）
100.0%
99.5%
99.3% 99.2% 100.0%
98.5%
98.1% 97.9%
99.5%
99.1% 98.9%
90.0%
97.2%
96.1% 95.0%
95.8% 95.5%
80.0%
90.0%
1 第14期 7 第15期 13 第16期 19 第17期 25 第18期 31 第19期 37 第20期
(2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 (2022年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
70.0%
全体（実績） 全体（予想） 《平均フリーレント期間(1)の推移》
5ヶ月
オフィス（実績） オフィス（予想）
住宅（実績） 住宅（予想）
商業施設（実績） 商業施設（予想） 4ヶ月
1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月 1900年2月
60.0% 3ヶ月
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 2.0ヶ月
1.5ヶ月 2ヶ月
99.1％ 99.4% 98.6% 97.6% 97.8% 97.5％ 98.4％ 全体 1.2ヶ月
0.8ヶ月
0.6ヶ月 1ヶ月
99.5％ 100.0% 99.3% 98.5% 98.1% 97.9％ 99.2％ オフィス
0ヶ月
98.5％ 98.6% 97.6% 95.8% 97.1% 97.3％ 96.9％ 住宅
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
商業 (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期) (2020年12月期) (2021年6月期)
95.7％ 94.1% 92.2% 95.4% 97.8% 88.9% 100.0%
施設
15
テナント入退去状況 及びテナント入替え時の賃料増減額/率の推移
◆ テナント入替え時の賃料増減率は新型コロナの影響を受け下落
・第18期はオフィス退去率上昇により退去面積が入居面積を上回るが、第19期以降は退去率は3%台に低減する見込み
・コロナ禍においてもオフィス・住宅共にテナント入替時の賃料増減率はプラスにて推移。アフターコロナに向かう需要回復時のアップサイドに期待
《テナント入退去の推移（オフィス）》 《テナント入替え時の月額賃料増減額の推移》
※第18期末 総賃貸可能面積(オフィス物件):62,969坪 ●オフィス
入居面積 退去面積
4,000 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
(千円/月） 26.2% 25.8%
24.4%
3,000 10,000 28%
20.4%
2,000 7,500 21%
1.3%
5,000 9,188 14%
1,000
1,606 1,897 2,447 1,802 3,619 6,726 6,388 7,015
2,500 5,154 7%
0
▲ 1,493 ▲ 1,585 ▲ 2,881 ▲ 2,261 ▲ 4,052 0 0%
▲ 1,000 0 0
▲ 890 ▲ 58
▲ 2,500 ▲ 4,394 ▲7%
▲ 2,000
▲ 5,000 ▲14%
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
▲ 3,000 (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期) (2020年12月期) (2021年6月期)
増減額 5,835 6,330 9,188 7,015 759
▲ 4,000 （千円/月）
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
（坪） (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
●住宅(2)
(千円/月） 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
5.8%
《退去率の推移（オフィス）》 1,500 6%
10% 3.4% 3.1% 0.6%
退去率(1)（実績） 退去率(1)（予定） 1,000 2.9% 4%
8% 6.4% 1,401
500 958 2%
757 660 600
6% 4.3%
3.4% 3.3% 3.8% 0 0%
4% 2.2% 2.4% ▲ 48 ▲ 155 ▲ 34 ▲ 151 ▲ 765
▲ 500 ▲ 2%
2%
▲ 1,000 ▲ 4%
0% 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期) (2020年12月期) (2021年6月期)
(2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 (2022年 増減額
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
（千円/月）
709 504 566 1,250 192
※「賃料増減率」は（（テナント入替後の賃料総額－テナント入替前の賃料総額）÷テナント入替前の賃料総額）として各期計算しています。
16
賃料増額改定の実績 及び月額賃料増減額/率の推移（オフィス）
◆ 契約更新時の賃料増額改定交渉を継続
・ 第18期は、対象面積13,343坪（139テナント）中、6.8％にあたる901坪（9テナント）で賃料増額を実施
・新型コロナウイルス感染拡大による経済活動の停滞のため、90.6％にあたる12,091坪（127テナント）で交渉を見送った（内、37.8％はマーケット賃料以上）
《賃料改定による月額賃料増減額の状況》 《賃料増額改定の実績（面積）(1)》
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率※
①②
12,000 12.0% ①
第17期 ① 第18期
10,500 10.5% 124テナント ②
139テナント
12,853坪 13,343坪
9,000 9.0%
④
④
6.8% 7.1%
7,500 7.5%
6.6% 面積（坪） 割合 面積（坪） 割合
6.0% ①増額 2,746 21.4% 901 6.8%
6,000 5.2% 6.0% ②据置 1,182 9.2% 351 2.6%
10,940 ③減額 0 0.0% 0 0.0%
4,500 4.5% ④交渉見送り 8,923 69.4% 12,091 90.6%
3,000 6,287 6,497 3.0% 《第18期中に賃料増額を合意したテナントの概要》
1回目 情報
1,500 1.5% その他
13.7% 通信業
2,082 17.4%
18.5%
886 3回目
0 0.0% 卸売
以上 業種別 金融業
0 0 0 0 0 42.1% 回数別 小売業
（賃貸面積ベース） 13.7% （賃貸面積ベース）
18.1%
▲ 1,500 ▲ 1.5% 2回目
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 教育業
44.3%
(千円/月） (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 15.1% 製造業
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 17.3%
※「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の小数第2位を四捨五入して記載し
ています。
17
賃料増減額/率の合計とレントギャップの推移（オフィス）
◆ マーケット賃料の調整と契約賃料の増額によりレントギャップは約3.5％縮小するが、内部成長は可能
・ 引き続き、入退去のタイミングを捉えた賃料増額を主軸とする
・ 賃料改定時の増額は、主にレントギャップがマイナスとなっているテナントを対象に、財務状況や業種を勘案しながら交渉を継続
《賃料増減率の推移（オフィス）》 《レントギャップの推移》 ※オフィス、基準階のみ
(3)
(A)テナント入替え時賃料増減額:P16 (A)/(C) オフィス平均賃料
(1)
マーケット賃料
(2)
レントギャップ
(B)契約更新時賃料増減額:P17 (B)/(C)
(C)契約更新及びテナント入替対象区画の変更前賃料合計額 (A+B)/(C)
18,500 ▲ 30%
17,974
20,000 8.00% 17,790
6.43% 17,190 17,280
17,500 ▲ 24%
16,852
15,000 5.20% 5.15% 6.00%
16,500 ▲ 15.59% ▲ 18%
4.06% ▲ 13.04% ▲ 13.07%
3.50%
10,000 4.00%
2.70% 2.61%
15,500 ▲ 9.29% ▲ 12%
0.59% ▲ 5.79%
2.94% 3.13%
5,000 2.50% 2.54%
0.27% 2.00% 14,500 15,675 ▲ 6%
0.32% 14,949 15,172 15,465 15,877
0.93%
13,500 0%
0 0.00%
1 2 3 4 5 （円/坪） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
（千円/月） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年
(2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期) (2020年12月期) (2021年6月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
A 5,835 6,330 9,188 7,015 759
B 6,287 6,497 10,940 2,082 886
A+B 12,123 12,828 20,128 9,098 1,645 《契約更新期別のレントギャップ分布状況》 ※月額賃料ベース、オフィス・基準階のみ
+10％～ 0％～+10％ ▲10％～0％ ～▲10％
《賃料改定対象面積の推移(オフィス）》
250
20,000
200
45
15,000
33 40 27
150 66
10,000 49 41
19,052 51
15,180 15,696 100 36 34
12,853 13,343 11,845 13,012 12,499 27
5,000 55
50 89
75 79
0 36
1
第15期
2
第16期 第17期
3 4
第18期
5
第19期 第20期
6 7
第21期
8
第22期 0
（坪） (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 (2022年 (2022年 (2023年
（百万円） 第19期 第20期 第21期 第22期
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) (2021年12月期) (2022年6月期) (2022年12月期) (2023年6月期)
18
エンジニアリング・マネジメント
◆ 内部成長のサブドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
・資金余力を残しながら減価償却額を最大限有効活用
エンジニアリング・マネジメントの概要 《戦略的バリューアップ投資の主な施策とその効果》
◆ 計画的設備投資：長期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス ●第18期（2021年6月期）の実績
◆ 戦略的バリューアップ投資：下記の目的にてNOI極大化に有効な投資を行う 新たな収入源の創出/物件収益力の向上 コスト削減
年間効果 年間効果
物件収益力の向上 賃料増額/増収施策等 コスト削減 マネジメントコストの削減策 主な施策 主な施策
(コスト) (コスト)
(対象3物件) 約195万円 (対象5物件) 約1,042万円
テナント満足度の向上 環境への配慮（省エネ関連補助金の活用） 携帯基地局の設置・増設 (0円) 電気事業者の変更 (0円)
テナント退去リスクの極小化/リーシング期間の短縮 省エネ設備の導入や地域コミュニティへの貢献等
(サン・名駅南ビル) (対象4物件)
約115万円 約102万円
空車区画の駐車場サブリース貸出 建物管理仕様の見直しによる管理
(0円) (0円)
費用の削減
《エンジニアリング・マネジメントの計画額と原資》 (FORECAST新宿SOUTH) 約114万円
シェアサイクル置き場設置 (0円)
1,500 資本的支出 計画的設備投資 戦略的バリューアップ投資 各計画 減価償却額 (対象2物件) 約111万円
リニューアルによる成約賃料単価増額 (約1,161万円)
約587万円 約1,145万円
1,016 1,004 1,010 1,024 合計 合計
992 (約1,181万円) (0円)
1,000
主な施策の年間効果合計額 約1,733万円
主な施策の1口当たり分配金への寄与 合計 +約19円/期
256
112
500
133 81 735 ●第19期以降に予定している主な施策
109 599
415 478 487
398
316 337 （オフィス4物件）
282 228 空車区画の駐車場サブリース貸出による収入増
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（住宅25物件）
（百万円） 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
(2020年6月期) (2020年12月期) (2021年6月期) (2021年12月期) (2022年6月期)
PPS事業者の入札を実施、切替えによるコスト削減
減価償却額 （TK五反田ビル）
992 1,016 1,004 1,010 1,024
(A) 未利用スペースの駐車場化による収入増
資本的支出
415 398 337 735 599
(B) （大宮センタービル）
資本的支出の 2階貸会議室の貸室化による収入増
41.9% 39.2% 33.6% 72.8％ 58.5%
割合(B)/(A)
19
エンジニアリング・マネジメント
《これまで実施した主な施策》 【施策種別】 ● 収益力の向上 ● コスト削減 ● テナント満足度向上 ● 環境への配慮
※主な施策の例示であるため、各年間効果額の合計と年間効果合計額は必ずしも一致しません
施策 施策 施策
施策 年間効果額 施策 年間効果額 施策 年間効果額
種別 種別 種別
第7期 ●● (広尾リープレックス・ビズ 等) 約440万円 第11期 ●● (FORECAST品川 等) 約264万円 第15期 ●● (対象12物件) 約810万円
実績 ●● 余剰スペースを利用した看板設置 収入増 実績 ●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 収入増 実績 ● 屋上アンテナの設置 収入増
●● (目白NTビル) 約250万円 ●● (対象21物件) 約1,794万円 ●● (対象5物件) 約279万円
●● 余剰スペースを利用した駐車場増設 収入増 ● 電気事業者の変更 コスト減 ● リニューアル工事よるバリューアップ 収入増
●● (FORECAST西新宿) 約200万円 ●● (目白NTビル 他) 約363万円 ●● (対象4物件) 約323万円
●● 余剰スペースを有効活用した倉庫増設 収入増 ● 仕様見直しによる建物管理コストの削減 コスト減 ●● 照明のLED化 コスト減
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約890万円 約2,634万円 約1,734万円
（第７期実施分） （第11期実施分） （第15期実施分）
第8期 ●● (Shinto GINZA EAST 等) 約118万円 第12期 ●● (東池袋センタービル) 約1,195万円 第16期 ●● (対象2物件) 約204万円
実績 実績 収入増 実績
●● 共用部グロス貸し 収入増 ●● 用途変更に伴う賃料増 ● リニューアルによる成約賃料単価増額 収入増
●● (ラ・ベリテAKASAKA) 約83万円 ●● (FORECAST高田馬場) 約270万円 ●● (対象12物件) 約2,229万円
●● 水廻りのリニューアルによる成約賃料単価増額 収入増 ●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 収入増 ● 電気事業者の変更 コスト減
●● (対象40物件) 約6,083万円 ●● (対象25物件) 約1,242万円 ●● (対象4物件) 約972万円
● 電気事業者の変更 コスト減 ● 電気事業者の変更 コスト減 ● 建物管理委託先の変更 コスト減
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約6,382万円 約3,128万円 約3,738万円
（第8期実施分） （第12期実施分） （第16期実施分）
第9期 ●● (対象20物件) 約2,719万円 第13期 ●● (グリーンオーク九段) 約1,174万円 第17期 ●● (セントラル代官山) 約254万円
実績 ●● 駐車場サブリース会社切り替え 収入増 実績 ●● エレベーター仕様変更による賃料増 収入増 実績 ●● 用途変更に伴う賃料増 収入増
●● (対象16物件) 約946万円 ●● (FORECAST新宿SOUTH 等) 約208万円 ●● (対象3物件) 約104万円
●● 仕様見直しによる建物管理コストの削減 コスト減 ●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 収入増 ● リニューアルによる成約賃料単価増額 収入増
(アルテビル肥後橋)
●● (対象8物件) 約370万円 ●● (FORECAST桜橋 等) 約345万円 ●● 約96万円
建物管理委託先の変更仕様見直しによる管理
●● 節水器導入 コスト減 ● 共用部LED化工事 コスト減 ●● コスト減
費用の削減
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約4,688万円 約1,990万円 約550万円
（第9期実施分） （第13期実施分） （第17期実施分）
第10期 ●● (FORECAST新宿SOUTH 等) 約326万円 第14期 ●● (FORECAST高田馬場) 約188万円 第18期 ●● (対象5物件) 約1,042万円
実績 ●● 駐車場のサブリース条件変更 コスト減 実績 ● 駐車場サブリース会社切り替え 収入増 実績 ● 電気事業者の変更 コスト減
●● (対象13物件) 約2,967万円 ●● (対象25物件) 約5,414万円 ●● (対象3物件) 約195万円
● 電気事業者の変更 コスト減 ● 電気事業者の変更 コスト減 ● 携帯基地局の設置・増設 収入増
●● (タワーコート北品川 等) 約627万円 ●● (三井住友銀行高麗橋ビル) 約154万円 ●● (サン・名駅南ビル) 約115万円
●● 共用部LED化 コスト減 ● 建物管理委託先の変更 コスト減 ● 空車区画の駐車場サブリース貸出 収入増
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約4,797万円 約5,781万円 約1,733万円
（第10期実施分） （第14期実施分） （第18期実施分）
第7期から第18期までに実施したエンジニアリングマネジメント 年間効果額累計 約 3.8億円
20
財務運営
◆ 財務基盤の更なる強化
・コストとのバランスを勘案した借入期間の長期化を継続的に実行
・第19期の100億円のリファイナンスのうち、20億円を初のグリーンボンド（10年債）で調達
◆ 2021年7月に格付けがA+（安定的）に上昇、今後も継続的な向上を目指す
⑩0.6% ⑪
《有利子負債の状況》 （百万円） 《借入先一覧》 ⑨0.9% 0.4%
⑧1.8%
第16期 第17期 第18期 ⑫
⑦ 3.4%
有利子負債総額 126,870 132,620 132,620 4.6%
⑥
4.9%
借入金 122,370 128,120 128,120
⑤
5.6%
投資法人債 4,500 4,500 4,500 有利子負債 ①
④ 47.1%
長期有利子負債比率 100% 100% 100% 7.2% 1,326億円
固定金利比率 100% 98.1% 97.2% ③
9.4%
格付け A（ポジティブ）
②
コミットメントライン 3,000 14.1%
① 三菱UFJ銀行 47.1％
《LTVの実績と予想(1)》 ② みずほ銀行 14.1％
LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース） ③ 三井住友銀行 9.4％
55% ④ りそな銀行 7.2％
⑤ 三井住友信託銀行 5.6％ 借入金総額
LTV（総資産ベース）コントロールレンジ(2)（45％～50％）
⑥ 新生銀行 4.9％ 1,281億円
⑦ みずほ信託銀行 4.6％ (10行＋1社)
50% 48.0% 47.9%
47.8% ⑧ 日本政策投資銀行 1.8％
46.9% 46.9% 47.0%
⑨ あおぞら銀行 0.9％
⑩ 野村信託銀行 0.6％
45% ⑪ 明治安田生命保険 0.4％
41.6% 41.2% ⑫ 投資法人債 3.4％
40.8% 41.0% 41.0%
40.3%
内訳 発行年月 年限 金額
40% 投資法人債
第1回 2018年 4月 7年 10億円
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 総額
第2回 2018年 4月 10年 10億円
(2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 45億円
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 第3回 2018年11月 10年 15億円
第4回 2019年 4月 10年 10億円
有利子負債総額 1,326億円
21
財務運営
《第18期中実行のファイナンスの概要》 《有利子負債の残存期間、平均調達年数、平均調達コストの推移》
金額 借入 金額 借入
利率 利率
（百万円） 期間 （百万円） 期間 平均残存期間 平均調達年数 平均調達コスト※
8年 2.0%
1 か月日本円
6.71年
1,150 3年 TIBOR + 7年 6.32年
6.55年
6.16年
0.245% 5.84年
6年 1.5%
0.3625％ 2,950 7年 0.5012%
8,500 5年 （金利スワップによる固定）
（金利スワップによる固定） 5年
3.49年 3.67年 4.14年 4.12年
2,400 8年 0.6303% 3.84年 3.87年
（金利スワップによる固定） 4年 2.49年 1.0%
2,000 10年 0.8130% 3年 0.95% 0.97% 0.93% 0.92% 0.94%
（金利スワップによる固定） 0.90%
《格付けの状況》 2年 0.5%
1年
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） グリーンボンドの発行
0年 0.0%
長期発行体格付 (2021年8月) 第7期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
20億円（10年債） (2015年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年
Ａ+（安定的） (2021年7月)
利率 0.670％
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
※アップフロントフィー、エージェントフィー及び投資法人債発行費用を含む
《有利子負債返済期限の分散状況》
(億円)
150
既存借入金 投資法人債
100
15.0
10.0 10.0
10.0
50 100.0
91.0 99.0 98.5 95.0 96.0 93.5 86.5
70.0 77.5 73.5 65.0
56.0 51.5 55.0
33.2
20.0 20.0
0
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期
(2021年 (2022年 (2022年 (2023年 (2023年 (2024年 (2024年 (2025年 (2025年 (2026年 (2026年 (2027年 (2027年 (2028年 (2028年 (2029年 (2029年 (2030年 (2030年 (2031年
12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期)
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サステナビリティに関する取組み（サマリー）
◆ ESG活動への取組みを非常に重要な経営課題の一つと位置づけ、環境負荷の低減やステークホルダーとの連携・協働に努める
■マテリアリティ（重要課題）の策定と実行 ■GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加
環境 「Green Star」を4年連続で取得
⁃ 気候変動への対応 ｢GRESB レーティング」は「3スター」を取得
⁃ エネルギー効率の向上
⁃ 水資源への対応 ■保有物件の環境認証取得の促進
⁃ 廃棄物管理
⁃ サステナビリティに関する外部認証への対応 • 2021 年 6 月 に 、 FORECAST 亀 戸 に お い て
DBJ Green Building認証３スターを取得
社会
■環境認証取得の状況
⁃ テナントの安心・安全の確保/快適性の向上
⁃ コミュニティへの貢献 DBJ Green CASBEE BELS評価 中小低炭素
⁃ ステークホルダーエンゲージメントと適時適切な情報開示 Building認証 不動産評価 モデルビル
(2件・6.90%) (1件・1.33%) (13件・17.26%) (1件・1.22%)
⁃ 人材育成・ 働きがいのある職場づくり
ガバナンス
⁃ 役員の第三者や多様性を重視したガバナンス体制の構築
⁃ コンプライアンス意識の向上を通じた法令遵守の徹底
合計 16件 25.48％（延床面積ベース）
⁃ 利害関係人等との取引に関する利益相反排除等の適切な
リスク管理
⁃ 内部監査を通じた内部統制プロセスの実効性確保
■グリーンファイナンス・フレームワークの策定
■環境負荷の低減 • 新規策定のグリーンファイナンス・フレームワークに対し、JCR
（日本格付研究所）より最上位のGreen 1(F)が付与される
[エネルギー消費原単位の推移] [CO2排出原単位の推移】
エネルギー消費原単位 2016年度比削減率 CO2排出原単位 2016年度比削減率 ■テナント満足度の向上
100.0% 100.0%
93.6% 100% 100.0 90.6% 100% • 空きスペースにシェアサイクル置き場開設
1,500
82.4%
77.4%
84.0% • テナント向けインターネット工事
75.0
1,000
73.5% 75.6% • トイレ空調機導入 ほか
75% 50.0 63.2% 75%
500
25.0
■ESG開示の充実（サステナビリティレポート・GRI基準表）
1,520 1,422 1,252 1,176 1,046