3296 Ｒ－日本リート 2021-08-17 16:00:00
2021年12月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 8 月 17 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 新 橋 一 丁 目 18 番 1 号
日 本 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 杉田俊夫
（コード番号：3296）
資産運用会社名
双日リートアドバイザーズ株式会社
代 表 者 名 代表取締役社長 杉田俊夫
問 合 せ 先 財務企画本部
業務企画部長 石井崇弘
（TEL：03-5501-0080）
2021 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
日本リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は 2021 年 2 月 18 日付「2020 年 12 月
期 決算短信（REIT）
」において公表した、2021 年 12 月期（2021 年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31
日）における本投資法人の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり修正いたしました
のでお知らせいたします。
記
1. 修正及び公表の理由
2021 年 6 月 29 日付で公表の「運用資産の譲渡及び貸借の解消並びにこれに伴う信託受益権譲
渡契約の解約に関するお知らせ」 及び 2021 年 7 月 27 日付で公表の「運用資産の譲渡及び貸借の
解消に関するお知らせ」並びに本日付で公表の「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」に記載
の不動産信託受益権の譲渡及び取得（以下「本取引」といいます。 ）の決定に伴い、2021 年 2 月
18 日に公表した 2021 年 12 月期における運用状況及び分配金の予想につき、算定の前提条件が
変動したことにより、2021 年 12 月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当
たり分配金の各予想の修正を行うものです。なお、本修正の主な要因は、本取引による不動産等
売却益 1,602 百万円の発生によるものです。
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2. 2021 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 利益超過
(百万円) (百万円) （百万円） （百万円） （円） 分配金
（利益超過分配金
は含まない）
（円）
8,597 4,593 3,921 3,920 8,713
前回発表予想(A) －
～8,857 ～4,851 ～4,179 ～4,178 ～9,286
今回修正予想
（B） 10,042 5,904 5,249 5,248 11,665 －
（注 1）
1,445 1,310 1,327 1,327 2,952
増減額(B-A) －
～1,184 ～1,053 ～1,070 ～1,070 ～2,379
16.8% 28.5% 33.9% 33.9% 33.9%
増減率 －
～13.4% ～21.7% ～25.6% ～25.6% ～25.6%
（参考）2021 年 12 月期 ：予想期末発行済投資口数 449,930 口
（注 1）2021 年 2 月 18 日付で公表しました「2020 年 12 月期 決算短信（REIT）
」の 2021 年 12 月期（2021
年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31 日）の運用状況の見通しにおいて、東信東池袋ビルの譲渡が実現し
ないことを前提とした見通し及び、実現することを前提とした見通しの両方を公表していました
が、今回修正予想は、当該物件の譲渡が見込まれることとなったため、特定値を記載しておりま
す。
（注 2）2021 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想の前提については、別紙「2021 年 12 月期（2021 年 7
月 1 日～2021 年 12 月 31 日）の運用状況の見通しの前提条件」に記載した前提条件に基づき算出
した現時点のものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金等は変動する可能性があ
ります。また、本予想数値は分配金の額を保証するものではありません。
（注 3）単位未満の数値は切り捨てて、%は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
以上
※本投資法人のホームページアドレス：http://www.nippon-reit.com/
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【別紙】
2021年12月期（2021年7月1日～2021年12月31日）の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2021年12月期（第19期）
（2021年7月1日～2021年12月31日）
（184日）
・本書の日付現在保有している不動産信託受益権及び不動産 （合計103物件）
から、2021年8月26日付で東信東池袋ビル、板橋本町ビル、イーストサイ
ドビル及びエスプリ亀戸を譲渡する（以下「本譲渡」といいます。
）こと
を予定しています。
・2021年8月31日付でリードシー飯田橋ビル、リードシー御殿山ビル、シル
フィード東品川、ロイヤルブルーム、エバースクエア同心、是空弁天、キ
ャニスコート上新庄及びインペリアル鳳を取得する（以下「本取得」とい
運用資産
い、本譲渡及び本取得を併せて「本取引」といいます。）ことを前提とし
ており、本取引後、保有不動産信託受益権及び不動産は合計107物件とな
る予定です。本取引以外、2021年12月期末までの間に、運用資産に関する
その他の変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前
提としています。
・実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可
能性があります。
・賃貸事業収益については、過去の実績値をもとに、それぞれ市場動向や物
件の競争力等を勘案して算出しており、2021年12月期は8,437百万円を見
込んでいます。
・東信東池袋ビル、板橋本町ビル、 イーストサイドビル及びエスプリ亀戸を
営業収益 売却することに伴い、2021年12月期に不動産等売却益として1,602百万円
を見込んでいます。
・賃貸事業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないこ
とを前提としています。
・受取配当金については、2021年12月期は3百万円を見込んでいます。
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、過去の実績値をもとに、 それぞれ費用
の変動要素を反映して算出しており、2021年12月期は2,215百万円を見込
んでいます。
・減価償却費については、取得価格に付随費用等を含めて定額法により算
出しており、2021年12月期は1,010百万円を想定しています。
・固定資産税及び都市計画税については、2021年12月期は574百万円を想定
しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税については売
主と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、当該精算金相当
額は取得原価に算入されるため、費用計上されません。したがって、2021
営業費用
年2月及び3月に取得した6物件及び2021年8月に取得予定の8物件の合計
14物件に関する2021年度の固定資産税及び都市計画税は2021年12月期に
おいては費用計上されません。なお、当該14物件について取得原価に算
入した、又は算入する固定資産税及び都市計画税の総額は2021年12月期
相当分として19百万円を想定しています。
・修繕費に関しては、 物件ごとに取得したエンジニアリング・レポートを参
考に、資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、必要と想定される額
を計上しています。ただし、予想し難い要因による修繕が発生する可能
性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定
期的に発生する金額ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果
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項目 前提条件
となる可能性があります。
・資産運用報酬については、2021年12月期は632百万円をを見込んでいます。
なお、資産運用報酬のうち、取得報酬は取得原価に算入され、処分報酬は
売却益から控除されるため、上記金額には含めていません。
・支払利息等（融資関連費用、投資法人債利息等を含みます。 として、
） 2021
営業外費用
年12月期に655百万円を見込んでいます。
・2021年6月期末現在において、本投資法人の有利子負債残高は132,620百
万円となっています。
・2021年12月期末までに返済期限が到来する借入金（10,000百万円）につ
いては、借換え又は投資法人債の発行を行うことにより、有利子負債残
借入金
高に変動が生じないことを前提としています。
・2021年12月期末時点でのLTVは、47.9%程度となる見込みです。
・LTVの算出に当たっては、以下の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
・本書の日付現在発行済みである449,930口を前提とし、2021年12月期末ま
投資口 でに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としてい
ます。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い
利益の全額を分配することを前提として算出しています。
・1口当たり分配金は、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の
1口当たり分配金
異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、
金利の変動又は今後の新投資口の発行等を含む種々の要因により大きく
変動する可能性があります。
・利益を超えた金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
・なお、金利スワップの繰延ヘッジ損益がマイナスとなる場合には、純資産
控除項目（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号ロに定めるも
1口当たり利益超過分配金
のをいいます。
）が分配金に与える影響を考慮して、純資産控除項目に相
当する金額として本投資法人が決定する金額を一時差異等調整引当額と
して分配する可能性があります。
・法令、税制、会計基準、東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投資信
託協会の規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われ
その他 ないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこと
を前提としています。
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