3296 Ｒ－日本リート 2021-08-17 16:00:00
資産の取得及び貸借に関するお知らせ [pdf]
2021 年 8 月 17 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 新 橋 一 丁 目 18 番 1 号
日 本 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 杉田俊夫
（コード番号：3296）
資産運用会社名
双日リートアドバイザーズ株式会社
代 表 者 名 代表取締役社長 杉田俊夫
問 合 せ 先 財務企画本部
業務企画部長 石井崇弘
（TEL：03-5501-0080）
資産の取得及び貸借に関するお知らせ
日本リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会
社である双日リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」 といいます。 は、
） 本日、
下記のとおり本投資法人による資産の取得（以下「本取得」といいます。）及び貸借を決定いた
しましたので、お知らせいたします。
なお、取得する各物件のテナントに関しては、2021 年 3 月 26 日付本投資法人の「不動産投資
信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定基準に合致していま
す。
記
1. 取得予定資産の概要
取得予定
物件
信託不動産 価格 取得先 取得予定
番号 所在地
（物件名称） （百万円） (注 3) 年月日
(注 1)
(注 2)
東京都 合同会社 NRT グ 2021 年
A-74 リードシー飯田橋ビル 1,195
千代田区 ロース 16 8 月 31 日
東京都 合同会社 NRT グ 2021 年
A-75 リードシー御殿山ビル 1,040
品川区 ロース 16 8 月 31 日
東京都 合同会社 NRT グ 2021 年
B-38 シルフィード東品川 961
品川区 ロース 16 8 月 31 日
埼玉県 合同会社 NRT グ 2021 年
B-39 ロイヤルブルーム 1,100
さいたま市 ロース 16 8 月 31 日
大阪府 合同会社 NRT グ 2021 年
B-40 エバースクエア同心 609
大阪市 ロース 16 8 月 31 日
大阪府 合同会社 NRT グ 2021 年
B-41 是空弁天 506
大阪市 ロース 16 8 月 31 日
大阪府 合同会社 NRT グ 2021 年
B-42 キャニスコート上新庄 1,359
大阪市 ロース 16 8 月 31 日
大阪府 合同会社 NRT グ 2021 年
B-43 インペリアル鳳 845
堺市 ロース 16 8 月 31 日
合計 7,615 - -
(注 1) 「物件番号」は、本投資法人の定める各用途の分類に応じて、物件毎に番号を付したものであり、A はオフィス、B
は住宅を表します。以下、同じです。
1
(注 2) 「取得予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、か
かる不動産信託受益権の価格には、消費税及び地方消費税並びに入替えに要した又は要する諸費用は含まず、百万
円未満を切り捨てて記載しています。以下、同じです。
(注 3) 「取得先」の詳細については、後記「6. 取得先の概要」をご参照ください。
2. 本取得の概要
(1) 契 約 締 結 予 定 日 ： 2021 年 8 月 17 日
(2) 取 得 予 定 日 ： 2021 年 8 月 31 日
(3) 取 得 資 金 ：2021 年 6 月 29 日付開示にて公表している譲渡 1 物件
及び 2021 年 7 月 27 日付開示にて公表している譲渡 3
物件の手取金、並びに手元資金
(4) 支 払 予 定 時 期 ： 2021 年 8 月 31 日
3. 本取得及び貸借の理由
① 本投資法人は、 資産規模の拡大を図りながらも、 中長期的な観点でのポートフォリオ競争
力維持・向上のため、 的確なタイミングを捉えた資産の入替えを実施していくことが必要
不可欠な戦略であると認識しています。
② 取得予定資産 8 物件は、本投資法人がその取得パイプラインとして優先交渉権を有する
ブリッジファンド（合同会社 NRT グロース 16）が保有する、いずれも本投資法人の投
資方針に合致した物件群で、リードシー飯田橋ビルとリードシー御殿山ビルの 2 物件が
オフィスビル、その他 6 物件が共同住宅となります。
③ リードシー飯田橋ビルは、東京都千代田区（都心 6 区）の東京メトロ東西線「飯田橋」駅
が最寄り駅で、東京メトロ有楽町線を始めとする 5 線の利用が可能であり交通利便性に
優れ、オフィス環境の相対的地位が高いと考えられるエリアに位置します。
リードシー御殿山ビルは、東京都品川区（都心 6 区）の京急本線「北品川」駅が最寄り駅
で、JR 山手線「大崎」駅へアクセス可能であるほか、御殿山エリアには、近年、オフィ
スビルやデータセンターが開発されたこともあり、オフィスエリアとして注目を集めて
いると考えられるエリアに位置します。
シルフィード東品川は、東京都品川区（都心 6 区）の東京臨海高速鉄道りんかい線「品川
シーサイド」駅が最寄り駅で、 都心へアクセスも良好であり、最寄り駅周辺には商店街が
形成されている等、単身者にとっての利便性に優れたエリアに位置すると考えます。
ロイヤルブルームは、さいたま市大宮区の JR 東北本線「さいたま新都心」駅が最寄り駅
で、最寄り駅から JR「東京」駅等の都心への接近性に優れ、近隣に大型ショッピングセ
ンター等もあり生活利便性の高さも訴求可能な物件と考えます。
エバースクエア同心は、大阪市北区の JR 東西線「大阪天満宮」駅が最寄り駅で、地下鉄
谷町線「南森町」 駅をはじめ複数路線が利用可能であることに加え、 全国有数の商業集積
地である「梅田エリア」 への接近性に優れているため、 シングル世帯を中心とした堅調な
賃貸需要が期待できると考えます。
是空弁天は、JR 大阪環状線「弁天町」駅が最寄り駅で、最寄り駅から JR「大阪」駅等都
心への接近性が良好で、スーパーマーケット・銀行・公園・病院がいずれも概ね徒歩圏内
にあり生活利便性も良好と考えます。
キャニスコート上新庄は、 阪急京都本線「上新庄」 駅が最寄り駅で、最寄り駅から阪急「梅
田」駅等都心への接近性に概ね優れ、単身層や DINKS・ファミリー層等多様な層からの
賃貸需要が期待できると考えます。
インペリアル鳳は、JR 阪和線「鳳」駅が最寄り駅で、最寄り駅から JR「天王寺」駅等へ
のアクセスが良好で、 関西空港へも直通しており、都心等への接近性は良好です。 また、
徒歩圏に大規模商業施設や商店街が複数存することから生活利便性は良好で、交通利便
性や生活利便性を重視するファミリー世帯層への訴求力が高い立地条件を有していると
考えます。
④ 以上の取得予定資産 8 物件と、2021 年 6 月 29 日付開示にて公表しました譲渡予定資産 1
物件及び 2021 年 7 月 27 日付開示にて公表しました譲渡予定資産 3 物件との資産入替え
2
により、キャッシュフローの安定化、 収益力及び内部成長ポテンシャルの向上に加え、築
年数の低下による CAPEX プランの最適化と流動性の向上が図れると考え、本投資法人の
ポートフォリオ競争力の向上に資すると判断しました。
3
4. 取得予定資産の内容
（1） A-74 リードシー飯田橋ビル
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都千代田区飯田橋二丁目 8 番 3 号
地 番 東京都千代田区飯田橋二丁目 16 番 6 他 1 筆
建蔽率／容積率 100％(注 1)／700％
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 173.71 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 1988 年 4 月
構 造 ／ 階 数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根 10 階建
建物 用 途 事務所
延 床 面 積 985.23 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人(予定)
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,240 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 3.6％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 795.18 ㎡
賃 貸 面 積 705.68 ㎡
稼 働 率 88.7％ 88.7％ 88.7％ 88.7％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 8
総賃料収入（年間） 43 百万円
敷 金 等 20 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 80％ですが、商業地域及び防火地域内の耐火建築物による緩和により 100%となっています。
本物件の特徴 対象不動産の存する飯田橋地区は、東京メトロ東西線のほか、東京メトロ
南北線、東京メトロ有楽町線、JR総武線、都営地下鉄大江戸線と5線の利用
が可能であり交通利便性に優れ、 オフィス環境の相対的地位は高いと考えま
す。
対象建物はオフィスビルで、 基準階床面積は約27坪とやや小さく、天井高
2.4mと近時の仕様と比べるとややスペックの劣後が認められるものの、 各階
個別空調、自家用発電機を備えるほか、飯田橋地区は、小規模オフィスの需
要も根強いことから代替競争等の関係にある不動産との比較において相応
の競争力を有していると考えます。
4
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
5
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 リードシー飯田橋ビル
鑑定評価額 1,240 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 1,240,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程
度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法に
よる収益価格を左記のとおり計算。
直接還元法による価格 1,240,000
運 営 収 益 61,732
潜 在 総 収 益 64,977
空室等損失合計 3,245 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 13,792
維 持 管 理 費 3,900 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産
の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 1,730 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のうえ計上。
修 繕 費 900 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用
水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 1,164 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬
料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 620 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 5,340 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上。
損 害 保 険 料 138 対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
そ の 他 費 用 0 その他の費用として計上すべき特段の費用はない。
運 営 純 収 益 47,940
一時金の運用益 240 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安
定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利
回りを乗じて一時金の運用益を査定。適正と考えられる運用利回
りは、運用及び調達双方の金利水準を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 2,170 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類
似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
純 収 益 46,010
還 元 利 回 り 3.7％ 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件
及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来
における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ
査定。
DCF 法による価格 1,230,000
割 引 率 3.4％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総
合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 3.8％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的
予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
積 算 価 格 909,000
土 地 比 率 92.7％
建 物 比 率 7.3％
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
評価に当って留意した事項 力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価
額を決定。
6
（2）A-75 リードシー御殿山ビル
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都品川区北品川五丁目 12 番 4 号
地 番 東京都品川区北品川五丁目 718 番 25
建蔽率／容積率 91％(注 1)／443％(注 2)
土地 用 途 地 域 第一種住居地域、商業地域
敷 地 面 積 287.96 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 1989 年 1 月
構 造 ／ 階 数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
建物 用 途 事務所
延 床 面 積 1,341.12 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,070 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 11.4％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,086.11 ㎡
賃 貸 面 積 961.98 ㎡
稼 働 率 88.6％ 88.6％ 88.6％ 88.6％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 4
総賃料収入（年間） 45 百万円
敷 金 等 18 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 80％・60％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和及び面積按分により 91.43%となっていま
す。
（注 2）容積率は本来 500％・300％ですが、面積按分により 442.93%となっています。
本物件の特徴 対象不動産は、京浜急行本線「北品川」駅から徒歩約8分に立地しており、
JR山手線「大崎」駅からも徒歩約11分でアクセス可能であり、交通利便性は
標準的であると考えます。御殿山エリアは、近年、オフィスビルやデータセ
ンターが開発され、 オフィスエリアとして注目を集めており、事務所需要も
相応に認められます。
対象建物の基準階貸室床面積は約52坪で、天井高は約2.45mと築浅のオ
フィスビルとの比較においては、 スペック面でやや劣るものの、2002年及び
2018年に外壁の修繕・塗装や屋上の防水工事等の大規模修繕、エントランス
部分の内装等のリニューアル工事が行われています。また、 貸室部分は個別
空調が設置され、 ・築年 規模等を考慮すると標準的な仕様であると考えます。
7
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
8
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 リードシー御殿山ビル
鑑定評価額 1,070 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 1,070,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程
度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法に
よる収益価格を左記のとおり計算。
直接還元法による価格 1,080,000
運 営 収 益 59,702
潜 在 総 収 益 62,845
空室等損失合計 3,143 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 13,116
維 持 管 理 費 3,200 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産
の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 2,600 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のうえ計上。
修 繕 費 1,956 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用
水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 853 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬
料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 507 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 3,819 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上。
損 害 保 険 料 181 対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
そ の 他 費 用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
運 営 純 収 益 46,586
一時金の運用益 227 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安
定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利
回りを乗じて一時金の運用益を査定。適正と考えられる運用利回
りは、運用及び調達双方の金利水準を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 4,670 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類
似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
純 収 益 42,143
還 元 利 回 り 3.9％ 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件
及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来
における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ
査定。
DCF 法による価格 1,050,000
割 引 率 3.6％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総
合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 4.0％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的
予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
積 算 価 格 1,060,000
土 地 比 率 91.8％
建 物 比 率 8.2％
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
評価に当って留意した事項 力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価
額を決定。
9
（3） B-38 シルフィード東品川
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都品川区東品川四丁目 7 番 1 号
地 番 東京都品川区東品川四丁目 38 番 1 他 1 筆
建蔽率／容積率 80(注 1)％／300％
土地 用 途 地 域 準工業地域
敷 地 面 積 582.26 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2003 年 6 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,598.77 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 980 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 8.9％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,174.19 ㎡
賃 貸 面 積 1,037.03 ㎡
稼 働 率 97.7％ 90.6％ 88.3％ 88.3％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 43
賃 貸 戸 数 38
戸 数 稼 働 率 97.7％ 90.7％ 88.4％ 88.4％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 38
総賃料収入（年間） 43 百万円
敷 金 等 5 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 60％ですが、角地緩和及び準防火地域内の耐火建築物による緩和により 80%となっています。
本物件の特徴 対象不動産は、 品川区の住宅地に所在し、東京臨海高速鉄道りんかい線「品
川シーサイド」駅および京急本線「青物横丁」から徒歩約6分、都心へのア
クセスが良好で、周辺には商店街等の生活利便施設も揃っています。
対象建物は、2003年築の主として都心への交通利便性を重視する単身者向
けの賃貸マンションであり、 周辺の賃貸マンションと比較して設備・仕様は
標準的であることから、相応の競争力を有すると考えます。
10
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
11
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 シルフィード東品川
鑑定評価額 980 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 980,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程
度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法に
よる収益価格を左記のとおり計算。
直接還元法による価格 997,000
運 営 収 益 50,284
潜 在 総 収 益 53,283
空室等損失合計 2,999 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 11,207
維 持 管 理 費 2,200 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産
の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 600 過年度実績額を参考に、類似不動産の水道光熱費、対象不動産の
個別性等を考慮して計上。
修 繕 費 1,306 過年度実績額、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レ
ポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 961 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬
料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 2,475 契約条件や周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸
募 集 費 用 等 手数料等については新規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料
及び広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際
し委託業者へ支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等
を考慮して計上。
公 租 公 課 3,143 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上。
損 害 保 険 料 172 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等
を考慮して計上。
そ の 他 費 用 350 CATV の費用をその他費用として計上。
運 営 純 収 益 39,077
一時金の運用益 37 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安
定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利
回りを乗じて一時金の運用益を査定。適正と考えられる運用利回
りは、運用及び調達双方の金利水準を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 1,230 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類
似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
純 収 益 37,884
還 元 利 回 り 3.8％ 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件
及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来
における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ
査定。
DCF 法による価格 962,000
割 引 率 3.6％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総
合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 4.0％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的
予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
積 算 価 格 1,050,000
土 地 比 率 87.2％
建 物 比 率 12.8％
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
評価に当って留意した事項 力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価
額を決定。
12
（4） B-39 ロイヤルブルーム
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 埼玉県さいたま市大宮区吉敷町四丁目 29 番 1 号
地 番 埼玉県さいたま市大宮区吉敷町四丁目 29 番 1 他 3 筆
建蔽率／容積率 60％／200％
土地 用 途 地 域 第二種住居地域
敷 地 面 積 628.71 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2018 年 3 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建
建物 用 途 共同住宅・店舗
延 床 面 積 1,412.26 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,140 百万円(2021 年 8 月 1 日)
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 5.0％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,236.61 ㎡
賃 貸 面 積 1,236.61 ㎡
稼 働 率 100％ 95.8％ 97.9％ 100％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 32
賃 貸 戸 数 32
戸 数 稼 働 率 100％ 94.3％ 97.1％ 100％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 35
総賃料収入（年間） 60 百万円
敷 金 等 11 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
本物件の特徴 対象不動産は、大宮区の住宅地に所在し、JR京浜東北線・高崎線・宇都宮
線「さいたま新都心」駅から徒歩約6分、都心へのアクセスも比較的良好で、
周辺には大型商業施設等の生活利便施設も揃っており、 生活環境面での優位
性も認められます。
対象建物は、主として都心への交通利便性を重視する単身者向けの賃貸マ
ンションです。周辺のマンションに比較して設備・仕様は標準的であり、築
浅物件であることから相応の競争力を有すると考えます。
13
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
14
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 ロイヤルブルーム
鑑定評価額 1,140 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 1,140,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程
度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法に
よる収益価格を左記のとおり計算。
直接還元法による価格 1,160,000
運 営 収 益 60,136
潜 在 総 収 益 62,637
空室等損失合計 2,501 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 9,874
維 持 管 理 費 2,140 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産
の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 600 過年度実績額を参考に、類似不動産の水道光熱費、対象不動産の
個別性等を考慮して計上。
修 繕 費 699 過年度実績額、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レ
ポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 1,463 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬
料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 1,566 新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、
募 集 費 用 等 契約条件や周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸
手数料等については新規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料
及び広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際
し委託業者へ支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等
を考慮して計上。
公 租 公 課 3,254 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容を勘案し、税額を計上。
損 害 保 険 料 152 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等
を考慮して計上。
そ の 他 費 用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
運 営 純 収 益 50,262
一時金の運用益 113 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安
定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利
回りを乗じて一時金の運用益を査定。適正と考えられる運用利回
りは、運用及び調達双方の金利水準を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 695 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類
似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
純 収 益 49,680
還 元 利 回 り 4.3％ 各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件
及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来
における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ
査定。
DCF 法による価格 1,120,000
割 引 率 4.1％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総
合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 4.5％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的
予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
積 算 価 格 1,040,000
土 地 比 率 75.4％
建 物 比 率 24.6％
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
評価に当って留意した事項 力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価
額を決定。
15
（5） B-40 エバースクエア同心
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府大阪市北区同心一丁目 1 番 13 号
地 番 大阪府大阪市北区同心一丁目 64 番 1
建蔽率／容積率 80％／600％
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 228.21 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2001 年 10 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,035.28 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 613 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 7.7％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 910.07 ㎡
賃 貸 面 積 886.76 ㎡
稼 働 率 97.7％ 97.7％ 95.3％ 97.4％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 40
賃 貸 戸 数 39
戸 数 稼 働 率 97.6％ 97.6％ 95.1％ 97.6％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 40
総賃料収入（年間） 32 百万円
敷 金 等 1 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
本物件の特徴 対象不動産は、JR東西線「大阪天満宮」駅、JR大阪環状線「天満」駅、地
下鉄谷町線・堺筋線の「南森町」駅等複数路線が利用可能で、全国有数の商
業集積地である「梅田エリア」への接近性に優れていることから、シングル
世帯を中心とした堅調な賃貸需要が期待できる地域であると考えます。
対象建物は、建物の品等及び維持管理の状態は、数多くある競合物件と同
程度であり、貸室の間取りや設備・仕様等も同程度と考えます。
16
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
17
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 エバースクエア同心
鑑定評価額 613 百万円
鑑定評価機関の名称 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 613,000 DCF 法によって求められた収益価格と直接還元法による収益価格
を関連づけて、収益価格を試算。
直接還元法による価格 626,000
運 営 収 益 34,341 現行条件等を元に中長期的に安定した賃料等を査定。
潜 在 総 収 益 35,824
空室等損失合計 1,483 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定。
運 営 費 用 7,811
維 持 管 理 費 1,952 類似不動産の水準を参考に、実績の水準を妥当と判断し採用。
水 道 光 熱 費 1,222 類似不動産の水準を参考に、実績の水準を基に査定。
修 繕 費 369 ER の見積りを妥当と判断し平準化した額の 30%を計上。
原 状 回 復 費 710 類似不動産の水準を参考に、実績及び退去率を勘案し査定。
P M フ ィ ー 683 類似不動産の水準を参考に、見積りを妥当と判断し採用。
テ ナ ン ト 1,171 新規月額賃料の 2.0 ヶ月分
募 集 費 用 等
公 租 公 課 1,590 土地：実額を基礎とし、変動率を考慮。
建物：経年減価を考慮し査定。
償却資産：なし。
損 害 保 険 料 114 再調達原価の 0.05％相当。
そ の 他 費 用 0
運 営 純 収 益 26,530
一時金の運用益 9 満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額に 1.0%の利回
りを乗じて査定。
資 本 的 支 出 861 ER の見積りを妥当と判断し平準化した額の 70%を計上。
純 収 益 25,678
還 元 利 回 り 4.1％ 割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。
DCF 法による価格 600,000
割 引 率 3.9％ 長期国債等の金利動向を踏まえ最もリスクが低いと判断される地
域に立地する標準的な基準利回りに、対象不動産の地域性・個別
性に係るリスク要因を考慮のうえ、投資家調査、REIT 事例、売買
市場における市場動向等を総合的に勘案して査定。
最終還元利回り 4.3％ 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確実性、
将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定。
積 算 価 格 354,000
土 地 比 率 84.8％
建 物 比 率 15.2％
その他鑑定評価機関が鑑定 地域分析及び個別分析並びに本件積算価格の特性及び収益価格との適合性
評価に当って留意した事項 に係る点を考慮し、かつ各適用手法において採用した資料の相対的信頼性の
判断から、より市場実態を反映した説得力のある価格は収益価格であると判
断。
18
（6）B-41 是空弁天
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府大阪市港区弁天四丁目 1 番 14 号
地 番 大阪府大阪市港区弁天四丁目 1 番 9
建蔽率／容積率 100％(注 1)／400％
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 282.06 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2006 年 4 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,277.22 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 521 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
P M L 14.2％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,093.21 ㎡
賃 貸 面 積 988.45 ㎡
稼 働 率 90.1％ 90.1％ 92.8％ 90.4％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 34
賃 貸 戸 数 30
戸 数 稼 働 率 88.2％ 88.2％ 91.2％ 88.2％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 30
総賃料収入（年間） 29 百万円
敷 金 等 0 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100%となっています。
本物件の特徴 対象不動産は、JR大阪環状線「弁天町」駅から徒歩約2分、地下鉄中央線
「弁天町」駅から徒歩約5分、JR大阪環状線「弁天町」駅から「大阪」駅ま
で約7分、「天王寺」駅まで約10分、地下鉄中央線「弁天町」駅より「本町」
駅まで約6分であり、都心への接近性は良好です。ドラッグストア、コンビ
ニエンスストア、スーパーマーケット、銀行、公園、病院がいずれも概ね徒
歩圏内にあり、生活の利便性は良好と考えます。
また、対象建物は一定の築年が経過しているものの、 建物グレードは高く、
地域にあっても一定の競争力を発揮していると考えます。
19
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
20
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 是空弁天
鑑定評価額 521 百万円
鑑定評価機関の名称 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 521,000 DCF 法及び直接還元法を適用して試算。純収益の各項目について
は、現実の不動産マーケットを反映し、対象不動産の個別性を加
味した水準を想定。
直接還元法による価格 527,000
運 営 収 益 31,802
潜 在 総 収 益 33,126 現行水準、市場賃料を考慮。
空室等損失合計 1,323 現行空室率、市場空室率水準等を考慮。
運 営 費 用 7,725
維 持 管 理 費 1,380 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
水 道 光 熱 費 277 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
修 繕 費 164 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
原 状 回 復 費 787 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
C M フ ィ ー 17 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
P M フ ィ ー 630 実績を基に求めた査定額を標準的と判断。
テ ナ ン ト 1,456 実績を基に求めた査定額を標準的と判断。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 2,076 土地：DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
建物：DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
償却資産：DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
損 害 保 険 料 148 DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
そ の 他 費 用 787 ケーブルテレビ等に関する利用料をその他費用として計上。
運 営 純 収 益 24,076
一時金の運用益 4 運用利回り 1.0%を標準的と判断。
資 本 的 支 出 1,410 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
純 収 益 22,671
還 元 利 回 り 4.3％ DCF 法における割引率の分析を前提として、割引率には織り込ま
れていない純収益の見通しや売却価格の変動予測を加味し、さら
に「類似不動産の取引事例」における利回り事例を参考に査定。
DCF 法による価格 514,000
割 引 率 4.1％ 「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」、
「類似不動産の取引事例との比較から求める方法」を併用し、更
に、「不動産投資家調査の結果」を参考に査定。
最終還元利回り 4.5％ 不動産市場の特性と対象不動産のポテンシャル等から、還元利回
りとの比較における当該リスクを判定し査定。
積 算 価 格 255,000
土 地 比 率 76.9％
建 物 比 率 23.1％
その他鑑定評価機関が鑑定 対象不動産は賃貸用不動産であり、本件が投資家等に示すための投資採算価値を表す
評価に当って留意した事項 価格を求めるものである点を考慮すれば、収益価格は最も説得力の高い価格と判断さ
れる。
21
（7）B-42 キャニスコート上新庄
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府大阪市東淀川区上新庄三丁目 19 番 57 号
地 番 大阪府大阪市東淀川区上新庄三丁目 169 番 1 他 1 筆
建蔽率／容積率 60％／200％
土地 用 途 地 域 工業地域
敷 地 面 積 1,629.28 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2002 年 2 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 3,914.93 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,370 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 5.6％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 2,804.00 ㎡
賃 貸 面 積 2,763.20 ㎡
稼 働 率 100％ 100％ 100％ 98.5％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 57
賃 貸 戸 数 56
戸 数 稼 働 率 100％ 100％ 100％ 98.2％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 56
総賃料収入（年間） 69 百万円
敷 金 等 1 百万円
特 記 事 項 本件土地と隣地の境界の一部が確定していませんが、本
日現在当該境界に関して紛争は生じていません。
本物件の特徴 対象不動産は、阪急京都本線「上新庄」駅から徒歩約5分、「上新庄」駅よ
り「梅田」駅まで阪急電鉄で約15分と都心接近性に概ね優れ、単身層やDINKS・
ファミリー層等多様な層からの賃貸需要が期待できる地域であると考えま
す。
対象建物は、建物の品等及び維持管理の状態は、数多くある競合物件と同
程度であり、 貸室の間取りや設備・仕様等も同程度と考えます。加えて、 ペッ
トが飼育可能であり、 競合不動産との比較においても堅調な需要が期待でき
ると考えます。
22
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
23
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 キャニスコート上新庄
鑑定評価額 1,370 百万円
鑑定評価機関の名称 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 1,370,000 DCF 法によって求められた収益価格と直接還元法による収益価格
を関連づけて、収益価格を試算。
直接還元法による価格 1,390,000
運 営 収 益 83,998 現行条件等を元に中長期的に安定した賃料等を査定。
潜 在 総 収 益 87,680
空室等損失合計 3,682 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定。
運 営 費 用 18,163
維 持 管 理 費 2,459 類似不動産の水準を参考に、実績の水準を基に査定。
水 道 光 熱 費 2,035 類似不動産の水準を参考に、実績の水準を基に査定。
修 繕 費 2,544 ER の見積りを妥当と判断し平準化した額の 30％を計上。
原 状 回 復 費 2,379 類似不動産の水準を参考に実績及び退去率を勘案し査定。
P M フ ィ ー 1,538 類似不動産の水準を参考に、見積りを妥当と判断し採用。
テ ナ ン ト 2,056 新規月額賃料の 1.5 ヶ月分。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 4,759 土地：実額を基礎とし、変動率を考慮。
建物：経年減価を考慮し査定。
償却資産：なし。
損 害 保 険 料 393 再調達原価の 0.05％相当。
そ の 他 費 用 0
運 営 純 収 益 65,835
一時金の運用益 0 満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額に 1.0%の利回
りを乗じて査定。
資 本 的 支 出 5,936 ER の見積りを妥当と判断し平準化した額の 70%を計上。
純 収 益 59,899
還 元 利 回 り 4.3％ 割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。
DCF 法による価格 1,340,000
割 引 率 4.1％ 長期国債等の金利動向を踏まえ最もリスクが低いと判断される地
域に立地する標準的な基準利回りに、対象不動産の地域性・個別
性に係るリスク要因を考慮のうえ、投資家調査、REIT 事例、売買
市場における市場動向等を総合的に勘案して査定。
最終還元利回り 4.5％ 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確実性、
将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定。
積 算 価 格 833,000
土 地 比 率 75.4％
建 物 比 率 24.6％
その他鑑定評価機関が鑑定 地域分析及び個別分析並びに本件積算価格の特性及び収益価格との適合性
評価に当って留意した事項 に係る点を考慮し、かつ各適用手法において採用した資料の相対的信頼性の
判断から、より市場実態を反映した説得力のある価格は収益価格であると判
断。
24
（8）B-43 インペリアル鳳
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 31 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 9 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 8 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府堺市西区鳳西町一丁 77 番 1
地 番 大阪府堺市西区鳳西町一丁 77 番 1
建蔽率／容積率 90％(注 1)／300％(注 2)
土地 用 途 地 域 第一種住居地域、近隣商業地域
敷 地 面 積 833.75 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2007 年 10 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 2,637.34 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 855 百万円（2021 年 8 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
P M L 14.7％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 2,363.88 ㎡
賃 貸 面 積 2,363.88 ㎡
稼 働 率 100％ 100％ 96.6％ 100％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 30
賃 貸 戸 数 30
戸 数 稼 働 率 100％ 100％ 96.7％ 100％
（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）（2021 年 6 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 30
総賃料収入（年間） 48 百万円
敷 金 等 0 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 80％・60％ですが、面積按分により 89.99%となっています。
（注 2）容積率は本来 200％・300％ですが、面積按分により 299.98%となっています。
本物件の特徴 対象不動産は、JR阪和線「鳳」駅から徒歩約9分、
「鳳」駅より快速を利用
して「天王寺」駅まで約15分、関西空港へも直通しており、都心等への接近
性は良好です。また、徒歩圏内に大規模商業施設や商店街が複数存すること
から、生活利便性は良好で、 交通利便性や生活利便性を重視するファミリー
世帯層への訴求力が高い立地条件を有していると考えます。
対象建物は、相応の仕様を備えた競争力の高い賃貸住宅で、 更にテナント
の稼働状況も良好である等、 地域にあっても一定の競争力を発揮していると
考えます。
25
② 外観写真及び地図
外観写真 地図
26
③ 鑑定評価書の概要
物件名称 インペリアル鳳
鑑定評価額 855 百万円
鑑定評価機関の名称 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2021 年 8 月 1 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 855,000 DCF 法及び直接還元法を適用して試算。純収益の各項目について
は、現実の不動産マーケットを反映し、対象不動産の個別性を加
味した水準を想定。
直接還元法による価格 860,000
運 営 収 益 51,665
潜 在 総 収 益 55,041 現行水準、市場賃料を考慮。
空室等損失合計 3,376 現行空室率、市場空室率水準等を考慮。
運 営 費 用 11,880
維 持 管 理 費 1,596 DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
水 道 光 熱 費 986 DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
修 繕 費 459 DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
原 状 回 復 費 1,395 実績を基に求めた査定額を標準的と判断。
P M フ ィ ー 1,022 実績を基に求めた査定額を標準的と判断。
C M フ ィ ー 67 実績を基に求めた査定額を標準的と判断。
テ ナ ン ト 1,332 実績を基に求めた査定額を標準的と判断。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 3,912 土地：DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
建物：DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
償却資産：DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
損 害 保 険 料 305 DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
そ の 他 費 用 802 DCF 法の初年度査定額を標準的と判断。
運 営 純 収 益 39,784
一時金の運用益 0 運用利回り 1.0%を標準的と判断。
資 本 的 支 出 2,786 DCF 法の 11 年目査定額を標準的と判断。
純 収 益 39,784
還 元 利 回 り 4.3％ DCF 法における割引率の分析を前提として、割引率には織り込ま
れていない純収益の見通しや売却価格の変動予測を加味し、さら
に「類似不動産の取引事例」における利回り事例を参考に査定。
DCF 法による価格 849,000
割 引 率 4.1％ 「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」、
「類似不動産の取引事例との比較から求める方法」を併用し、更
に、「不動産投資家調査の結果」を参考に査定。
最終還元利回り 4.5％ 不動産市場の特性と対象不動産のポテンシャル等から、還元利回
りとの比較における当該リスクを判定し査定。
積 算 価 格 477,000
土 地 比 率 73.6％
建 物 比 率 26.4％
その他鑑定評価機関が鑑定 対象不動産は賃貸用不動産であり、本件が投資家等に示すための投資採算価値を表す
評価に当って留意した事項 価格を求めるものである点を考慮すれば、収益価格は最も説得力の高い価格と判断さ
れる。
27
5. 「取得予定資産の内容」の記載事項の説明
「所在地（住居表示） 」は、信託財産である不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実
施の場合には、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
土地の「地番」は、登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち 1 筆の地番）を記載し
ています。
土地の「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正
を含みます。（以下「建築基準法」といいます。、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改
） ）
正を含みます。（以下「都市計画法」といいます。
） ）等の関連法令に従って定められた数値を記載して
おり、 小数点以下を四捨五入しています。 なお、信託財産である不動産によっては、 「建蔽率」 「容
及び
積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される
容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
土地の「所有形態」は、信託財産である不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する又は信託
受託者となる予定の者が保有する予定の権利の種類を記載しています。
建物の「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を
併せて記載しています。
建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
建物の「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載していま
す。
建物の「所有形態」は、信託財産である不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する又は信託
受託者となる予定の者が保有する予定の権利の種類を記載しています。
「マスターリース会社」は、信託財産である不動産について本日現在において有効なマスターリース
契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
「マスターリース種別」は、本日現在を基準として、締結されている又は締結予定のマスターリース
契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリー
ス会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー」 、マスターリース会社が固定賃料を支払うこ
ととされている場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所、JLL 森井鑑定株式会社又は日本ヴァリュアーズ
株式会社が作成した鑑定評価書記載の鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。鑑定
評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
りません。なお、鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、JLL 森井鑑定株式会社又は日本
ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
「PML」は、本投資法人が信託受益権を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上
ディーアール株式会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算定された PML 値（予想最大
損失率）を記載しています。なお、 「予想最大損失率（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予
想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定
される最大規模の地震（再現期間 475 年の大地震＝今後 50 年間に 10%の超過確率で発生する地震）に
よりどの程度の被害を被るかを、損害（当該地震が発生した場合の 90%の非超過確率に相当する物的
損失額）の再調達原価に対する比率（%）で示したものをいいます。
「担保の状況」は、交換予定資産にかかる引渡後における担保権設定の状況を記載しています。
「賃貸借の状況」は、特段の記載がない限り 2021 年 6 月末日現在において有効な賃貸借契約等の内
容等について、信託財産である不動産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情報
をもとに記載しています。
「賃貸可能面積」は、信託財産である不動産について、2021 年 6 月末日現在における各資産に係る建
物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもの(注 1)を記載しています。
「賃貸面積」は、2021 年 6 月末日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約書又は各賃
貸借予約契約書に表示された賃貸面積の合計(注 1)を記載しています。ただし、マスターリース会社
が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マス
ターリースによる賃貸借契約を締結している場合又は締結する予定の場合、 2021 年 6 月末現在におけ
る信託財産である不動産に係る各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示されたエンドテナン
トの賃貸面積の合計を記載しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれない
部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸面積が延床面積を上回る場合があ
ります。
「稼働率」は、各記載時点における信託財産である不動産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占
める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
28
「賃貸可能戸数」は、住宅について、各記載時点における取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は
建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる戸数 （店舗等がある場合、店舗数等を含みません。 を記
）
載しています。
「賃貸戸数」は、住宅について、2021 年 6 月末日現在における取得予定資産に係る建物の賃貸借契約
に基づき、実際にエンドテナントに対して賃貸している戸数（店舗等がある場合、店舗数等を含みま
せん。）を記載しています。
「戸数稼働率」は、住宅について、2021 年 6 月末日現在における信託財産である不動産に係る賃貸可
能戸数に対して賃貸戸数が占める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
「テナントの総数」は、2021 年 6 月末日現在における信託財産である不動産に係る賃貸借契約に表示
された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数(注 1)の合計を記載しています。なお、当該資産につき
パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている又は締結される予定の場合には、エンドテナ
ントの総数(注 1)を記載していますが、マスターリース種別がパス・スルーであるものの、マスター
リース会社より一括転貸を受けている又は一括転貸を受ける予定の転借人がマスターリース会社に
固定賃料を支払うこととされている場合、テナントの総数は 1 と記載しています。
「総賃料収入（年間） 」は、2021 年 6 月末日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約
書又は各賃貸借予約契約書に表示された建物に係る年間賃料又は月間賃料を 12 倍することにより年
換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、マスターリース会
社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マ
スターリースによる賃貸借契約を締結している又は締結する予定の場合、同日現在における信託財産
である不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示された年間
賃料又は月間賃料を 12 倍することにより年換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて
記載しています。
「敷金等」は、2021 年 6 月末日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約に基づき必要
とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限り
ます。 の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
） なお、 当該資産につきマスターリー
ス契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要
とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。また、エンドテナン
トより開示の承諾を得られていない場合、「敷金等」欄の記載を省略しています。
「特記事項」は、原則として、本日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考
えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事
項に関して記載しています。
「本物件の特徴」は、鑑定評価書及びシービーアールイー株式会社作成のマーケットレポートの記載
等に基づき、信託財産である不動産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載していま
す。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その
内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環
境変化等は反映されていません。
(注 1) 倉庫、看板、駐車場等は含みません。
(注 2) 複数の賃貸借契約が締結されている又は締結される予定の信託財産である不動産については、その合計額とします。
また、共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします（消
費税は含みません。。
）
29
6. 取得先の概要
名 称 合同会社 NRT グロース 16
所 在 地 東京都中央区日本橋二丁目 7 番 1 号
代 表 者 代表社員 一般社団法人 NRT グロース 16
職務執行者 菊池省吾
資 本 金 10 万円
匿 名 組 合 出 資 者 非開示（注 1）
設 立 年 月 日 2019 年 9 月 2 日
総 資 産 7,949 百万円（注 2）
純 資 産 10 万円
主 な 事 業 内 容 1. 信託受益権の取得、保有及び処分並びに管理
2. 不動産の売買、保有、管理及び賃貸
3. 太陽光発電設備の賃貸借
4. 太陽光等を利用した発電業務及び電力の販売
5. 前各号に付帯関連する一切の業務
本投資法人又は本資産運用会社との関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係、
資 本 関 係 人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関
人 的 関 係 係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係、人
的関係はありません。
本投資法人が匿名組合出資（70百万円）を行う匿名組合の営業者です。当該
取 引 関 係 匿名組合出資持分の詳細につきましては、2019年9月26日付で公表した「資
産（匿名組合出資持分） の取得に関するお知らせ（合同会社NRTグロース16）」
をご参照ください。
関連当事者への 当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況 また、当該会社の関係者及び関連会社は、本投資法人・本資産運用会社の関
連当事者には該当しません。
(注 1) 他の匿名組合出資者から承諾が得られていないため、非開示としています。
(注 2) 百万円未満を切り捨てて記載しています。
7. 物件取得者等の状況
取得予定資産の取得は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得で
はありません。
8. 利害関係者等との取引
取得予定資産のうち A-74 リードシー飯田橋ビル、A-75 リードシー御殿山ビル、B-38 シルフィー
ド東品川、B-39 ロイヤルブルームについて、本投資法人は、信託受託者をして、双日ライフワ
ン株式会社との運営管理業務委託契約書を締結させます。 なお、当該運営管理業務委託契約書の
締結は本日現在の計画に基づくものであり、今後予告なく変更され又は行われない可能性があ
ります。双日ライフワン株式会社は、本資産運用会社の親会社（出資割合 67.0%）である双日株
式会社の完全子会社であり、 投信法に定める利害関係人等に該当し、 かつ本資産運用会社の社内
規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、本投資
法人が信託受託者をして双日ライフワン株式会社との契約を締結又は継続させるに当たり、 「利
害関係者取引規程」に定める審査及び決議を経ています。
＜委託先の概要＞
名 称 双日ライフワン株式会社
本 店 所 在 地 東京都港区台場 2 丁目 3 番 1 号
代 表 者 代表取締役社長 梅田毅
資 本 金 324 百万円（注 1）
設 立 年 月 日 1989 年 9 月 12 日
主 な 事 業 内 容 不動産管理業
本投資法人又は本資産運用会社との関係
本資産運用会社の親会社（出資割合 67.0%）である双日株式会社の 100%出資子
資 本 関 係 会社であり、 投信法に定める利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程であ
る「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当します。
30
本資産運用会社は、当該会社の親会社である双日株式会社より、8 名の出向者
人 的 関 係
を受け入れています。
直前営業期間である第 18 期（2021 年 6 月期）において、本投資法人は同社に
対し管理業務費 280,240 千円、修繕工事費 58,750 千円（注 2）
、その他賃貸事
取 引 関 係 業費用 30,668 千円及び売却活動協力報酬 300 千円を支払っています。また、
当該会社は本投資法人及び本資産運用会社と双日株式会社間のスポンサー・サ
ポート契約に定めるスポンサーグループ会社です。
本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当します。 また、 上記のとおり、
当該会社は投信法に定める利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程であ
関連当事者への る「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当します。また、上記の通り、
該 当 状 況 本投資法人が信託受託者をして双日ライフワン株式会社との契約を締結又は
継続させるに当たり、 「利害関係者取引規程」に定める審査及び決議を経てい
ます。
（注 1）百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注 2）修繕工事費には、修繕費の他に資本的支出の額も含みます。
9. 今後の見通し
本日付で公表の「2021 年 6 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」及び「2021 年 12 月期の運用状況及び
分配金の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.nippon-reit.com/
31
＜添付資料＞
参考資料 本件取引実行後ポートフォリオ一覧
取得（予定）価格
物件 信託不動産 (注)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
オフィス
A-1 FORECAST西新宿 東京都新宿区 2011年3月29日 2,260 0.9
A-2 日本橋プラヤビル 東京都中央区 2011年3月29日 2,130 0.8
A-3 FORECAST四谷 東京都新宿区 2011年3月29日 1,430 0.6
A-4 FORECAST新宿AVENUE 東京都新宿区 2014年4月24日 6,500 2.5
A-5 FORECAST市ヶ谷（注2） 東京都新宿区 2014年4月24日 4,800 1.9
A-6 FORECAST三田 東京都港区 2014年4月24日 1,800 0.7
A-7 FORECAST新宿SOUTH 東京都新宿区 2014年4月24日 13,990 5.5
A-8 FORECAST桜橋 東京都中央区 2014年4月24日 5,760 2.3
A-9 グリーンオーク茅場町 東京都中央区 2014年4月24日 2,860 1.1
A-10 グリーンオーク九段 東京都千代田区 2014年4月24日 2,780 1.1
A-11 グリーンオーク高輪台 東京都港区 2014年4月24日 2,260 0.9
A-14 セントラル代官山 東京都渋谷区 2014年12月19日 3,510 1.4
A-16 広尾リープレックス・ビズ 東京都港区 2015年2月12日 2,827 1.1
A-17 芝公園三丁目ビル 東京都港区 2015年2月12日 7,396 2.9
A-19 九段北325ビル 東京都千代田区 2015年2月12日 1,850 0.7
A-21 イトーピア岩本町二丁目ビル 東京都千代田区 2015年2月12日 2,810 1.1
A-22 イトーピア岩本町一丁目ビル 東京都千代田区 2015年2月12日 2,640 1.0
A-23 イトーピア岩本町ANNEXビル 東京都千代田区 2015年2月12日 2,100 0.8
A-24 ピジョンビル 東京都中央区 2015年2月12日 2,837 1.1
A-25 FORECAST人形町 東京都中央区 2015年2月12日 2,070 0.8
A-26 FORECAST人形町PLACE 東京都中央区 2015年2月12日 1,650 0.6
A-27 FORECAST新常盤橋 東京都中央区 2015年2月12日 2,030 0.8
A-28 西新宿三晃ビル 東京都新宿区 2015年2月12日 2,207 0.9
A-29 飯田橋リープレックス・ビズ 東京都新宿区 2015年2月12日 1,249 0.5
A-30 FORECAST品川 東京都品川区 2015年2月12日 2,300 0.9
A-31 西五反田8丁目ビル 東京都品川区 2015年2月12日 2,210 0.9
A-32 藤和東五反田ビル 東京都品川区 2015年2月12日 2,033 0.8
A-33 FORECAST高田馬場 東京都豊島区 2015年2月12日 5,550 2.2
A-38 ANTEX24ビル 東京都台東区 2015年2月12日 1,691 0.7
A-39 イトーピア清洲橋通ビル 東京都台東区 2015年2月12日 1,550 0.6
A-41 I・S南森町ビル 大阪府大阪市 2015年2月12日 2,258 0.9
A-42 サンワールドビル 大阪府大阪市 2015年2月12日 1,200 0.5
A-44 MK麹町ビル 東京都千代田区 2015年3月27日 1,781 0.7
A-45 虎ノ門桜ビル 東京都港区 2015年7月2日 4,120 1.6
32
取得（予定）価格
物件 信託不動産 (注)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
A-46 ラ・ベリテ AKASAKA 東京都港区 2015年7月2日 2,000 0.8
A-47 神田オーシャンビル 東京都千代田区 2015年7月2日 1,440 0.6
A-48 Shinto GINZA EAST 東京都中央区 2015年7月2日 1,352 0.5
A-49 FORECAST茅場町 東京都中央区 2015年7月2日 3,000 1.2
A-50 FORECAST早稲田FIRST 東京都新宿区 2015年7月2日 4,775 1.9
A-51 FORECAST五反田WEST 東京都品川区 2015年7月2日 6,520 2.5
埼玉県さいたま
A-52 大宮センタービル 2015年7月2日 15,585 6.1
市
A-53 三井住友銀行高麗橋ビル 大阪府大阪市 2015年7月2日 2,850 1.1
A-54 NORE伏見 愛知県名古屋市 2015年7月2日 2,840 1.1
A-55 NORE名駅 愛知県名古屋市 2015年7月2日 2,520 1.0
A-56 ホーマットホライゾンビル 東京都千代田区 2017年9月28日 6,705 2.6
A-57 三宮ファーストビル 兵庫県神戸市 2017年9月28日 1,390 0.5
A-58 藤和神田錦町ビル 東京都千代田区 2018年7月3日 960 0.4
A-59 友泉東日本橋駅前ビル 東京都中央区 2018年7月3日 1,152 0.5
A-60 広尾ONビル 東京都渋谷区 2018年7月3日 2,392 0.9
A-61 TK五反田ビル 東京都品川区 2018年7月3日 4,130 1.6
A-62 五反田さくらビル 東京都品川区 2018年7月3日 1,460 0.6
A-64 アルテビル肥後橋 大阪府大阪市 2018年7月3日 1,453 0.6
A-65 ダイアビル名駅 愛知県名古屋市 2018年7月3日 1,167 0.5
A-66 天翔御茶ノ水ビル 東京都千代田区 2019年2月27日 1,800 0.7
A-67 FORECAST亀戸 東京都江東区 2019年2月27日 2,580 1.0
A-68 NRT神田須田町ビル 東京都千代田区 2020年10月30日 1,311 0.5
A-69 リードシー目黒不動前 東京都品川区 2020年10月30日 1,220 0.5
A-70 ザ・スクエア 愛知県名古屋市 2020年10月30日 1,080 0.4
A-71 築地フロント 東京都中央区 2020年11月20日 825 0.3
A-72 八丁堀リバーゲート 東京都中央区 2020年11月20日 835 0.3
A-73 天翔新橋5丁目ビル 東京都港区 2021年2月25日 1,200 0.5
2021年8月31日
A-74 リードシー飯田橋ビル 東京都千代田区 （予定）
1,195 0.5
2021年8月31日
A-75 リードシー御殿山ビル 東京都品川区 （予定）
1,040 0.4
オフィスビル 63物件 小計 183,222 71.6
住宅
B-1 タワーコート北品川 東京都品川区 2011年3月29日 11,880 4.6
B-2 スカイヒルズN11 北海道札幌市 2014年4月24日 1,570 0.6
B-4 マイアトリア栄 愛知県名古屋市 2014年4月24日 1,110 0.4
B-5 マックヴィラージュ平安 愛知県名古屋市 2014年4月24日 785 0.3
B-6 シーム・ドエル筒井 愛知県名古屋市 2014年4月24日 695 0.3
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取得（予定）価格
物件 信託不動産 (注)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
B-7 シエル薬院 福岡県福岡市 2014年4月24日 640 0.3
B-8 神田リープレックス・リズ 東京都千代田区 2015年2月12日 1,813 0.7
B-9 スプランディッド難波 大阪府大阪市 2017年9月28日 3,502 1.4
B-10 レジデンス広尾 東京都港区 2018年7月3日 2,590 1.0
B-11 レジデンス日本橋箱崎 東京都中央区 2018年7月3日 1,300 0.5
B-12 Primegate飯田橋（注3） 東京都新宿区 2018年7月3日 5,200 2.0
B-13 レジデンス江戸川橋 東京都新宿区 2018年7月3日 1,230 0.5
B-14 メルヴィ洗足 東京都大田区 2018年7月3日 740 0.3
B-15 フィールドアベニュー（注4） 東京都大田区 2018年7月3日 3,110 1.2
B-16 ドミール北赤羽 東京都北区 2018年7月3日 785 0.3
B-17 ドーミー北赤羽 東京都北区 2018年7月3日 986 0.4
B-18 スプランディッド新大阪III 大阪府大阪市 2018年7月3日 2,428 0.9
B-19 ゼフェロス南堀江 大阪府大阪市 2018年7月3日 1,608 0.6
B-20 シャルマンフジ大阪城南 大阪府大阪市 2018年7月3日 905 0.4
B-21 ピアチェーレ文の里 大阪府大阪市 2018年7月3日 571 0.2
B-22 ヴァルトパーク南大井 大阪府大阪市 2019年1月31日 715 0.3
B-23 ラピュタ九条 大阪府大阪市 2019年2月28日 1,480 0.6
B-24 イマザキマンション エヌ ワン
・ 大阪府東大阪市 2019年2月28日 1,180 0.5
B-25 ラルテ中津 大阪府大阪市 2020年10月30日 565 0.2
B-26 シティヒルズ安堂寺 大阪府大阪市 2020年10月30日 1,750 0.7
B-27 エルミタージュ新栄 愛知県名古屋市 2020年10月30日 1,150 0.4
B-28 サン・名駅南ビル 愛知県名古屋市 2020年10月30日 950 0.4
B-29 天神東レジデンス 福岡県福岡市 2020年10月30日 913 0.4
B-30 DeLCCS KASAI 東京都江戸川区 2020年11月20日 1,320 0.5
B-31 セレニテ新大阪 大阪府大阪市 2020年11月20日 1,148 0.4
B-32 マリオン城西 愛知県名古屋市 2020年11月20日 729 0.3
B-33 レジデンス錦糸町 東京都墨田区 2021年2月26日 700 0.3
B-34 マイスターハウス川崎 神奈川県川崎市 2021年2月26日 709 0.3
B-35 リエス鶴舞 愛知県名古屋市 2021年2月26日 1,082 0.4
鹿児島県鹿児島
B-36 小松原山元マンション 2021年2月26日 670 0.3
市
B-37 ベレーサ金山 愛知県名古屋市 2021年3月1日 702 0.3
2021年8月31日
B-38 シルフィード東品川 東京都品川区 （予定）
961 0.4
埼玉県さいたま 2021年8月31日
B-39 ロイヤルブルーム 1,100 0.4
市 （予定）
2021年8月31日
B-40 エバースクエア同心 大阪府大阪市 （予定）
609 0.2
2021年8月31日
B-41 是空弁天 大阪府大阪市 （予定）
506 0.2
2021年8月31日
B-42 キャニスコート上新庄 大阪府大阪市 （予定）
1,359 0.5
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取得（予定）価格
物件 信託不動産 (注)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
2021年8月31日
B-43 インペリアル鳳 大阪府堺市 （予定）
845 0.3
住宅 42物件 小計 64,592 25.2
商業施設
C-1 小滝橋パシフィカビル 東京都新宿区 2015年3月12日 3,350 1.3
C-3 BECOME SAKAE 愛知県名古屋市 2018年7月3日 4,770 1.9
商業施設 2物件 小計 8,120 3.2
107物件 合計 255,935 100
(注 1) 取得（予定）価格は百万円未満を切捨て、比率は小数点第 2 位以下を四捨五入しています。
(注 2) 本物件の 1 階から 7 階までは、オフィス用物件として「FORECAST 市ヶ谷」という名称が、8 階から 9 階までは、住
宅用物件として「Eponoqu 市ヶ谷」という名称がそれぞれ付されていますが、住宅部分も含め「FORECAST 市ヶ谷」
として記載しています。
(注 3) 本物件の 1 階から 4 階までの一部はオフィス・店舗物件として「S&S ビルディング」という名称が付されています
が、オフィス部分も含め「Primegate 飯田橋」として記載しています。
(注 4) 本物件は、本棟に加え構造的に独立した別棟がありますが、全体を 1 物件として記載しています。
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