3296 Ｒ－日本リート 2021-07-27 17:00:00
運用資産の譲渡及び貸借の解消に関するお知らせ [pdf]
2021 年 7 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 新 橋 一 丁 目 18 番 1 号
日 本 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 杉田俊夫
（コード番号：3296）
資産運用会社名
双日リートアドバイザーズ株式会社
代 表 者 名 代表取締役社長 杉田俊夫
問 合 せ 先 財務企画本部
業務企画部長 石井崇弘
（TEL：03-5501-0080）
運用資産の譲渡及び貸借の解消に関するお知らせ
日本リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会
社である双日リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。 は、
） 本日、
下記のとおり本投資法人による資産の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）及び貸借の解消を決
定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡予定資産の概要
譲渡予定
物件
信託不動産 価格 譲渡先 譲渡予定
番号 所在地
（物件名称） （百万円） (注 3) 年月日
(注 1)
(注 2)
東京都 非開示 2021 年
A-37 板橋本町ビル 3,950
板橋区 （注 4） 8 月 26 日
東京都 非開示 2021 年
A-40 イーストサイドビル 1,800
台東区 （注 4） 8 月 26 日
東京都 非開示 2021 年
A-63 エスプリ亀戸 1,400
江東区 （注 4） 8 月 26 日
合計 7,150 - -
(注 1) 「物件番号」は、本投資法人の定める各用途の分類に応じて、物件毎に番号を付したものであり、A はオフィスを
表します。以下、同じです。
(注 2) 「譲渡予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、
かかる不動産信託受益権の価格には、消費税及び地方消費税並びに売却に要した又は要する諸費用は含まず、百
万円未満を切り捨てて記載しています。以下、同じです。
(注 3) 「譲渡先」の詳細については、後記「7. 譲渡先の概要」をご参照ください。
(注 4) 譲渡先より名称の開示について承諾が得られていないことから非開示としておりますが、譲渡先は国内の特定目
的会社であり投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投
信法」といいます。）第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後
の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第 123 条に規定する利害関係人等（以下「利害関係人
等」といいます。）及び本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者のいずれにも
該当しません。
1
2. 本譲渡の概要
譲渡予定
想定帳簿 価格と想
譲渡予定
契約締結 引渡 価格 定帳簿価 譲渡代金
譲渡資産 資産名称 価格
予定日 予定日 (注 1) 格の差額 の使途
（百万円）
(百万円) (注2)
(百万円)
不動産を 板橋本町ビル 3,950 3,042 907
信託財産 イーストサイ 代替物
2021 年 2021 年 1,800 1,370 429
とする信 ドビル 件の取
7 月 27 日 8 月 26 日
託の受益 エスプリ亀戸 得資金
1,400 1,275 124
権
合計 7,150 5,689 1,460
(注 1) 「想定帳簿価格」は、第 17 期（2020 年 12 月期）の期末帳簿価格、引渡予定日までに予定されている資本的支出及び
想定される減価償却費を基に本資産運用会社が算定した、引渡予定日時点での想定される帳簿価格です。但し、百
万円未満を切り捨てて記載しています。以下、同じです。
(注 2) 「譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額」は、譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額として算出された参考値であり、売
却損益とは異なります。但し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
3. 本譲渡対象物件選定の理由
① 本投資法人は、資産規模の拡大を図りながらも、中長期的な観点でのポートフォリオ
競争力維持・向上のため、的確なタイミングを捉えた資産の入替えを実施していくこ
とが必要不可欠な戦略であると認識しています。
② 譲渡予定資産は、本資産運用会社の中長期運用戦略の一環として毎年実施している分
析(「Tiering-PJ」)に基づき選定しました。中長期目線での運用を視野に、ポートフォ
リオ競争力の維持・向上を図る上で、
・築年数のマネジメントによる資産流動性の維持／向上を図るため
・各物件の収益性・流動性・物件特性評価において、内部成長余力、及びエリアポテ
ンシャル上の懸念を払拭するため
という観点から、譲渡予定資産 3 物件につきましては、このタイミングで運用を終了
し、売却による含み益を具現化することが投資主価値の最大化に資すると判断しまし
た。
2
4. 譲渡予定資産の内容
（1） A-37 板橋本町ビル
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
譲 渡 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 26 日
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2004 年 9 月 10 日
信 託 期 間 満 了 日 2025 年 1 月 31 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都板橋区清水町 36 番 1 号
地 番 東京都板橋区清水町 35 番 10 他 1 筆
建蔽率／容積率 100％（注 1）／491％（注 2）
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 1,645.77 ㎡（注 3）
所 有 形 態 所有権・借地権
竣 工 年 月 1993 年 1 月
構 造 ／ 階 数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根 8 階建
建物 用 途 事務所
延 床 面 積 8,237.40 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 3,600 百万円（2020 年 12 月 31 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 7.8％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 6,356.89 ㎡
賃 貸 面 積 5,946.18 ㎡
稼 働 率 100％ 100％ 93.5％ 93.5％
（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 5
総賃料収入（年間） 209 百万円
敷 金 等 165 百万円
特 記 事 項 本件土地の一部について、 信託受託者は、 当該土地の所有
者である個人との間で、建物の所有を目的とした賃貸借
契約を締結しており、 当該土地を賃借しています。 当該賃
借権は、借地借家法の適用を受けるいわゆる普通借地権
であり、本日現在の賃貸借期間は 2046 年 3 月 31 日まで
ですが、 その他の内容については、本日現在、 本件土地の
所有者より承諾が得られていないことから非開示として
います。
(注1) 建蔽率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
(注2) 容積率は本来400%、500%ですが、それぞれの対象面積の加重平均により491%となっています。
(注3) 建築基準法第42 条第2 項に基づく私道負担部分（約34.15 ㎡）を含みます。
3
② 鑑定評価書の概要
物件名称 板橋本町ビル
鑑定評価額 3,600 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 12 月 31 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 3,600,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程
度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法に
よる収益価格を左記のとおり試算。
直接還元法による価格 3,640,000
運 営 収 益 279,522
潜 在 総 収 益 290,424 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、計上。
空室等損失合計 10,902 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 101,041
維 持 管 理 費 34,880 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産
の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 29,200 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のうえ計上。
修 繕 費 6,755 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用
水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平
均額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 3,696 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬
料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 2,062 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 17,909 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計
上。
損 害 保 険 料 285 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等
を考慮して計上。
そ の 他 費 用 6,254 地代をその他費用として計上。
運 営 純 収 益 178,481
一時金の運用益 1,681 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安
定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利
回りを乗じて査定。適正と考えられる運用利回りは、運用及び調
達双方の金利水準等を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 16,180 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類
似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
純 収 益 163,982
還 元 利 回 り 4.5％ 対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプ
レッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産
に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF 法による価格 3,550,000
割 引 率 4.2％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総
合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 4.7％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的
予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
積 算 価 格 2,490,000
土 地 比 率 73.1％
建 物 比 率 26.9％
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有す
評価に当って留意した事項 ると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
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（2） A-40 イーストサイドビル
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
譲 渡 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 26 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2013 年 9 月 6 日
信 託 期 間 満 了 日 2025 年 1 月末日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都台東区柳橋一丁目 1 番 11 号
地 番 東京都台東区柳橋一丁目 2 番 16 他 5 筆
建蔽率／容積率 100％（注 1）／477％（注 2）
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 503.57 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 1988 年 5 月
構 造 ／ 階 数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 6 階建
建物 用 途 事務所
延 床 面 積 2,349.54 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,640 百万円（2020 年 12 月 31 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 3.6％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 2,096.92 ㎡
賃 貸 面 積 2,096.92 ㎡
稼 働 率 100％ 100％ 100％ 100％
（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 4
総賃料収入（年間） 94 百万円
敷 金 等 62 百万円
特 記 事 項 本件土地の一部に、地下鉄道工作物所有を目的とした東
日本旅客鉄道株式会社の地上権 （期間：設定の日より鉄道
施設物存続期間中（地番 2 番 16 の土地）又は 20 年（地
番 2 番 39、2 番 40 及び 2 番 41 の土地）
）が設定されてい
ます。
(注1) 建蔽率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
(注2) 容積率は本来500%ですが、前面道路幅員による制限により477%となっています。
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② 鑑定評価書の概要
物件名称 イーストサイドビル
鑑定評価額 1,640 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 12 月 31 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 1.640.000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同
程度の規範性を有すると判断し、 両価格を関連づけ、収益還元法
による収益価格を左記のとおり試算。
直接還元法による価格 1,660,000
運 営 収 益 99,209
潜 在 総 収 益 103,328 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、計
上。
空室等損失合計 4,119 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 21,958
維 持 管 理 費 6,300 過年度実績額をはじめ、類似不動産の維持管理費を参考に、対象
不動産の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 6,470 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のうえ計上。
修 繕 費 2,022 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用
水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年
平均額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 1,359 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報
酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 620 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 5,095 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を
計上。
損 害 保 険 料 92 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率
等を考慮して計上。
そ の 他 費 用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
運 営 純 収 益 77,251
一時金の運用益 577 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に
安定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運
用利回りを乗じて査定。適正と考えられる運用利回りは、運用及
び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 4,860 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニア
リング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のう
え査定。
純 収 益 72,968
還 元 利 回 り 4.4% 対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するス
プレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不
動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF 法による価格 1,610,000
割 引 率 4.2% 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を
総合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 4.6% 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般
的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査
定。
積 算 価 格 1,380,000
土 地 比 率 90.8%
建 物 比 率 9.2%
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有す
評価に当って留意した事項 ると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
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（3） A-63 エスプリ亀戸
① 資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
譲 渡 予 定 年 月 日 2021 年 8 月 26 日
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2018 年 3 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2028 年 7 月 31 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都江東区亀戸二丁目 36 番 12 号
地 番 東京都江東区亀戸二丁目 36 番 21 他 1 筆
建蔽率／容積率 100％（注 1）／600％
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 401.81 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 1991 年 6 月 1991 年 10 月増築
構 造 ／ 階 数 鉄骨造陸屋根 10 階建
建物 用 途 事務所
延 床 面 積 2,239.02 ㎡ 附属建物 2.42 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 日本リート投資法人
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,320 百万円（2020 年 12 月 31 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 6.8％
担 保 の 状 況 該当事項はありません。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 2,010.81 ㎡
賃 貸 面 積 2,010.81 ㎡
稼 働 率 100％ 100％ 100％ 100％
（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）（2021 年 5 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 11
総賃料収入（年間） 79 百万円
敷 金 等 45 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
(注1) 建蔽率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
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② 鑑定評価書の概要
物件名称 エスプリ亀戸
鑑定評価額 1,320 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 12 月 31 日
（千円）
内容 概要等
収 益 価 格 1,320,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程
度の規範性を有すると判断し、 両価格を関連づけ、 収益還元法によ
る収益価格を左記のとおり試算。
直接還元法による価格 1,330,000
運 営 収 益 90,265
潜 在 総 収 益 95,627 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、計上。
空室等損失合計 5,362 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
運 営 費 用 27,650
維 持 管 理 費 5,400 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産
の個別性を考慮して計上。
水 道 光 熱 費 12,000 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のうえ計上。
修 繕 費 1,290 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水
準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均
額等を考慮して計上。
P M フ ィ ー 1,200 契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬
料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
テ ナ ン ト 545 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上。
募 集 費 用 等
公 租 公 課 6,814 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計
上。
損 害 保 険 料 89 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等
を考慮して計上。
そ の 他 費 用 312 町会費をその他費用として計上。
運 営 純 収 益 62,615
一時金の運用益 394 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安
定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利
回りを乗じて査定。適正と考えられる運用利回りは、運用及び調達
双方の金利水準等を勘案して 1.0%と査定。
資 本 的 支 出 3,070 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類
似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
純 収 益 59,939
還 元 利 回 り 4.5% 対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプ
レッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産
に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF 法による価格 1,300,000
割 引 率 4.3% 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総
合的に勘案のうえ査定。
最終還元利回り 4.7% 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資
対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予
測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
積 算 価 格 1,280,000
土 地 比 率 85.3%
建 物 比 率 14.7%
その他鑑定評価機関が鑑定 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有す
評価に当って留意した事項 ると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
8
5.「4.譲渡予定資産の内容」の記載事項の説明
「所在地（住居表示） 」は、信託財産である不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実
施の場合には、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
土地の「地番」は、登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち 1 筆の地番）を記載し
ています。
土地の「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正
を含みます。（以下「建築基準法」といいます。、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改
） ）
正を含みます。（以下「都市計画法」といいます。
） ）等の関連法令に従って定められた数値を記載して
おり、 小数点以下を四捨五入しています。 なお、信託財産である不動産によっては、 「建蔽率」 「容
及び
積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される
容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
土地の「所有形態」は、信託財産である不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する又は信託
受託者となる予定の者が保有する予定の権利の種類を記載しています。
建物の「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を
併せて記載しています。
建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
建物の「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載していま
す。
建物の「所有形態」は、信託財産である不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する又は信託
受託者となる予定の者が保有する予定の権利の種類を記載しています。
「マスターリース会社」は、信託財産である不動産について本日現在において有効なマスターリース
契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
「マスターリース種別」は、本日現在を基準として、締結されている又は締結予定のマスターリース
契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリー
ス会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー」 、マスターリース会社が固定賃料を支払うこ
ととされている場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所が作成した鑑定評価書記載の鑑定評価額を、百万
円未満を切り捨てて記載しています。鑑定評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売
買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑定評価を行った一般財団法人日本不動
産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
「PML」は、本投資法人が信託受益権を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上
日動リスクコンサルティング株式会社 （現 東京海上ディーアール株式会社）に依頼して行った地震リ
スク分析の評価において算定された PML 値（予想最大損失率）を記載しています。なお、 「予想最大損
失率（Probable Maximum Loss）
」とは、地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予
定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の大地
震＝今後 50 年間に 10%の超過確率で発生する地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害（当該地
震が発生した場合の 90%の非超過確率に相当する物的損失額）の再調達原価に対する比率（%）で示し
たものをいいます。
「担保の状況」は、交換予定資産にかかる引渡後における担保権設定の状況を記載しています。
「賃貸借の状況」は、特段の記載がない限り 2021 年 5 月末日現在において有効な賃貸借契約等の内
容等について、信託財産である不動産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情報
をもとに記載しています。
「賃貸可能面積」は、信託財産である不動産について、2021 年 5 月末日現在における各資産に係る建
物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもの(注 1)を記載しています。
「賃貸面積」は、2021 年 5 月末日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約書又は各賃
貸借予約契約書に表示された賃貸面積の合計(注 1)を記載しています。ただし、マスターリース会社
が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マス
ターリースによる賃貸借契約を締結している場合又は締結する予定の場合、 2021 年 5 月末日現在にお
ける信託財産である不動産に係る各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示されたエンドテナ
ントの賃貸面積の合計を記載しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれな
い部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸面積が延床面積を上回る場合が
あります。
「稼働率」は、各記載時点における信託財産である不動産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占
める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
9
「テナントの総数」は、2021 年 5 月末日現在における信託財産である不動産に係る賃貸借契約に表示
された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数(注 1)の合計を記載しています。なお、当該資産につき
パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている又は締結される予定の場合には、エンドテナ
ントの総数(注 1)を記載していますが、マスターリース種別がパス・スルーであるものの、マスター
リース会社より一括転貸を受けている又は一括転貸を受ける予定の転借人がマスターリース会社に
固定賃料を支払うこととされている場合、テナントの総数は 1 と記載しています。
「総賃料収入（年間） 」は、2021 年 5 月末日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約
書又は各賃貸借予約契約書に表示された建物に係る年間賃料又は月間賃料を 12 倍することにより年
換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、マスターリース会
社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マ
スターリースによる賃貸借契約を締結している又は締結する予定の場合、同日現在における信託財産
である不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示された年間
賃料又は月間賃料を 12 倍することにより年換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて
記載しています。
「敷金等」は、2021 年 5 月末日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約に基づき必要
とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限り
ます。 の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
） なお、当該資産につきマスターリー
ス契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要
とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。また、エンドテナン
トより開示の承諾を得られていない場合、「敷金等」欄の記載を省略しています。
「特記事項」は、原則として、本日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考
えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事
項に関して記載しています。なお、テナントからの解約予告及びテナントとの新契約の締結について
は、2021 年 5 月末日までに受領し又は締結したものを記載しています。
(注 1) 倉庫、看板、駐車場等は含みません。
(注 2) 複数の賃貸借契約が締結されている又は締結される予定の信託財産である不動産については、その合計額とします。
また、共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします（消
費税は含みません。。
）
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6. 譲渡代金の使途
本投資法人は、優先交渉権を有している物件を含む複数物件の取得を具体的に検討してお
り、本譲渡の譲渡代金は、代替物件の取得に係る取得資金に充当することを想定しています。
代替物件の取得の内容については、決定次第速やかにお知らせいたします。
7. 譲渡先の概要
A-37 板橋本町ビル
A-40 イーストサイドビル
A-63 エスプリ亀戸
本物件の譲渡先は国内の特定目的会社です。譲渡先から名称等の開示について同意を得ら
れていないため、詳細等を記載していません。
なお、 本投資法人及び本資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的
関係及び取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人又は本資産運用会社の関連当事
者でもありません。また、譲渡先は本日現在、利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程
である「利害関係者取引規程」上の利害関係者のいずれにも該当しません。
8. 今後の見通し
本譲渡の決済は 2021 年 8 月 26 日を予定しているため、2021 年 2 月 18 日付「2020 年
12 月期 決算短信（ＲＥＩＴ） 」にて公表いたしました 2021 年 6 月期（2021 年 1 月 1 日～
2021 年 6 月 30 日）の運用状況への影響はありません。
本譲渡に伴う譲渡益の発生や期間収益の変動により、2021 年 12 月期（2021 年 7 月 1 日～
2021 年 12 月 31 日）以降の運用状況に関して相応の影響が生じる見込みですが、本投資法人
は、本譲渡代金による代替物件の取得等の取組みの検討を進めており、当該取組みについて
決定した場合には、期間収益の増加や一時的な費用の発生等の収益及び費用の変動が見込ま
れることから、運用状況の見通しについては、これら変動要因の見込みについて定まり次第
お知らせいたします。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.nippon-reit.com/
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＜添付資料＞
参考資料 本譲渡実行後ポートフォリオ一覧
取得価格
物件 信託不動産 (注1)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
オフィス
A-1 FORECAST西新宿 東京都新宿区 2011年3月29日 2,260 0.9
A-2 日本橋プラヤビル 東京都中央区 2011年3月29日 2,130 0.9
A-3 FORECAST四谷 東京都新宿区 2011年3月29日 1,430 0.6
A-4 FORECAST新宿AVENUE 東京都新宿区 2014年4月24日 6,500 2.6
A-5 FORECAST市ヶ谷（注2） 東京都新宿区 2014年4月24日 4,800 1.9
A-6 FORECAST三田 東京都港区 2014年4月24日 1,800 0.7
A-7 FORECAST新宿SOUTH 東京都新宿区 2014年4月24日 13,990 5.6
A-8 FORECAST桜橋 東京都中央区 2014年4月24日 5,760 2.3
A-9 グリーンオーク茅場町 東京都中央区 2014年4月24日 2,860 1.2
A-10 グリーンオーク九段 東京都千代田区 2014年4月24日 2,780 1.1
A-11 グリーンオーク高輪台 東京都港区 2014年4月24日 2,260 0.9
A-14 セントラル代官山 東京都渋谷区 2014年12月19日 3,510 1.4
A-16 広尾リープレックス・ビズ 東京都港区 2015年2月12日 2,827 1.1
A-17 芝公園三丁目ビル 東京都港区 2015年2月12日 7,396 3.0
A-19 九段北325ビル 東京都千代田区 2015年2月12日 1,850 0.7
A-21 イトーピア岩本町二丁目ビル 東京都千代田区 2015年2月12日 2,810 1.1
A-22 イトーピア岩本町一丁目ビル 東京都千代田区 2015年2月12日 2,640 1.1
A-23 イトーピア岩本町ANNEXビル 東京都千代田区 2015年2月12日 2,100 0.8
A-24 ピジョンビル 東京都中央区 2015年2月12日 2,837 1.1
A-25 FORECAST人形町 東京都中央区 2015年2月12日 2,070 0.8
A-26 FORECAST人形町PLACE 東京都中央区 2015年2月12日 1,650 0.7
A-27 FORECAST新常盤橋 東京都中央区 2015年2月12日 2,030 0.8
A-28 西新宿三晃ビル 東京都新宿区 2015年2月12日 2,207 0.9
A-29 飯田橋リープレックス・ビズ 東京都新宿区 2015年2月12日 1,249 0.5
A-30 FORECAST品川 東京都品川区 2015年2月12日 2,300 0.9
A-31 西五反田8丁目ビル 東京都品川区 2015年2月12日 2,210 0.9
A-32 藤和東五反田ビル 東京都品川区 2015年2月12日 2,033 0.8
A-33 FORECAST高田馬場 東京都豊島区 2015年2月12日 5,550 2.2
A-38 ANTEX24ビル 東京都台東区 2015年2月12日 1,691 0.7
A-39 イトーピア清洲橋通ビル 東京都台東区 2015年2月12日 1,550 0.6
A-41 I・S南森町ビル 大阪府大阪市 2015年2月12日 2,258 0.9
A-42 サンワールドビル 大阪府大阪市 2015年2月12日 1,200 0.5
A-44 MK麹町ビル 東京都千代田区 2015年3月27日 1,781 0.7
A-45 虎ノ門桜ビル 東京都港区 2015年7月2日 4,120 1.7
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取得価格
物件 信託不動産 (注1)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
A-46 ラ・ベリテ AKASAKA 東京都港区 2015年7月2日 2,000 0.8
A-47 神田オーシャンビル 東京都千代田区 2015年7月2日 1,440 0.6
A-48 Shinto GINZA EAST 東京都中央区 2015年7月2日 1,352 0.5
A-49 FORECAST茅場町 東京都中央区 2015年7月2日 3,000 1.2
A-50 FORECAST早稲田FIRST 東京都新宿区 2015年7月2日 4,775 1.9
A-51 FORECAST五反田WEST 東京都品川区 2015年7月2日 6,520 2.6
埼玉県さいたま
A-52 大宮センタービル 2015年7月2日 15,585 6.3
市
A-53 三井住友銀行高麗橋ビル 大阪府大阪市 2015年7月2日 2,850 1.1
A-54 NORE伏見 愛知県名古屋市 2015年7月2日 2,840 1.1
A-55 NORE名駅 愛知県名古屋市 2015年7月2日 2,520 1.0
A-56 ホーマットホライゾンビル 東京都千代田区 2017年9月28日 6,705 2.7
A-57 三宮ファーストビル 兵庫県神戸市 2017年9月28日 1,390 0.6
A-58 藤和神田錦町ビル 東京都千代田区 2018年7月3日 960 0.4
A-59 友泉東日本橋駅前ビル 東京都中央区 2018年7月3日 1,152 0.5
A-60 広尾ONビル 東京都渋谷区 2018年7月3日 2,392 1.0
A-61 TK五反田ビル 東京都品川区 2018年7月3日 4,130 1.7
A-62 五反田さくらビル 東京都品川区 2018年7月3日 1,460 0.6
A-64 アルテビル肥後橋 大阪府大阪市 2018年7月3日 1,453 0.6
A-65 ダイアビル名駅 愛知県名古屋市 2018年7月3日 1,167 0.5
A-66 天翔御茶ノ水ビル 東京都千代田区 2019年2月27日 1,800 0.7
A-67 FORECAST亀戸 東京都江東区 2019年2月27日 2,580 1.0
A-68 NRT神田須田町ビル 東京都千代田区 2020年10月30日 1,311 0.5
A-69 リードシー目黒不動前 東京都品川区 2020年10月30日 1,220 0.5
A-70 ザ・スクエア 愛知県名古屋市 2020年10月30日 1,080 0.4
A-71 築地フロント 東京都中央区 2020年11月20日 825 0.3
A-72 八丁堀リバーゲート 東京都中央区 2020年11月20日 835 0.3
A-73 天翔新橋5丁目ビル 東京都港区 2021年2月25日 1,200 0.5
オフィス 61物件 小計 180,987 72.9
住宅
B-1 タワーコート北品川 東京都品川区 2011年3月29日 11,880 4.8
B-2 スカイヒルズN11 北海道札幌市 2014年4月24日 1,570 0.6
B-4 マイアトリア栄 愛知県名古屋市 2014年4月24日 1,110 0.4
B-5 マックヴィラージュ平安 愛知県名古屋市 2014年4月24日 785 0.3
B-6 シーム・ドエル筒井 愛知県名古屋市 2014年4月24日 695 0.3
B-7 シエル薬院 福岡県福岡市 2014年4月24日 640 0.3
B-8 神田リープレックス・リズ 東京都千代田区 2015年2月12日 1,813 0.7
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取得価格
物件 信託不動産 (注1)
所在地 取得年月日
番号 （物件名称） 価格 比率
（百万円） （%）
B-9 スプランディッド難波 大阪府大阪市 2017年9月28日 3,502 1.4
B-10 レジデンス広尾 東京都港区 2018年7月3日 2,590 1.0
B-11 レジデンス日本橋箱崎 東京都中央区 2018年7月3日 1,300 0.5
B-12 Primegate飯田橋（注3） 東京都新宿区 2018年7月3日 5,200 2.1
B-13 レジデンス江戸川橋 東京都新宿区 2018年7月3日 1,230 0.5
B-14 メルヴィ洗足 東京都大田区 2018年7月3日 740 0.3
B-15 フィールドアベニュー（注4） 東京都大田区 2018年7月3日 3,110 1.3
B-16 ドミール北赤羽 東京都北区 2018年7月3日 785 0.3
B-17 ドーミー北赤羽 東京都北区 2018年7月3日 986 0.4
B-18 スプランディッド新大阪Ⅲ 大阪府大阪市 2018年7月3日 2,428 1.0
B-19 ゼフェロス南堀江 大阪府大阪市 2018年7月3日 1,608 0.6
B-20 シャルマンフジ大阪城南 大阪府大阪市 2018年7月3日 905 0.4
B-21 ピアチェーレ文の里 大阪府大阪市 2018年7月3日 571 0.2
B-22 ヴァルトパーク南大井 大阪府大阪市 2019年1月31日 715 0.3
B-23 ラピュタ九条 大阪府大阪市 2019年2月28日 1,480 0.6
イマザキマンション エヌ・ワ
B-24 大阪府東大阪市 2019年2月28日 1,180 0.5
ン
B-25 ラルテ中津 大阪府大阪市 2020年10月30日 565 0.2
B-26 シティヒルズ安堂寺 大阪府大阪市 2020年10月30日 1,750 0.7
B-27 エルミタージュ新栄 愛知県名古屋市 2020年10月30日 1,150 0.5
B-28 サン・名駅南ビル 愛知県名古屋市 2020年10月30日 950 0.4
B-29 天神東レジデンス 福岡県福岡市 2020年10月30日 913 0.4
B-30 DeLCCS KASAI 東京都江戸川区 2020年11月20日 1,320 0.5
B-31 セレニテ新大阪 大阪府大阪市 2020年11月20日 1,148 0.5
B-32 マリオン城西 愛知県名古屋市 2020年11月20日 729 0.3
B-33 レジデンス錦糸町（注5） 東京都墨田区 2021年2月26日 700 0.3
B-34 マイスターハウス川崎 神奈川県川崎市 2021年2月26日 709 0.3
B-35 リエス鶴舞 愛知県名古屋市 2021年2月26日 1,082 0.4
鹿児島県
B-36 小松原山元マンション 2021年2月26日 670 0.3
鹿児島市
B-37 ベレーサ金山 愛知県名古屋市 2021年3月1日 702 0.3
住宅 36物件 小計 59,212 23.8
商業施設
C-1 小滝橋パシフィカビル 東京都新宿区 2015年3月12日 3,350 1.3
C-3 BECOME SAKAE 愛知県名古屋市 2018年7月3日 4,770 1.9
商業施設 2物件 小計 8,120 3.3
99物件 合計 248,320 100
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(注 1) 取得価格は百万円未満を切捨て、比率は小数点第 2 位以下を四捨五入しています。
(注 2) 本物件の 1 階から 7 階までは、オフィス用物件として「FORECAST 市ヶ谷」という名称が、8 階から 9 階までは、住
宅用物件として「Eponoqu 市ヶ谷」という名称がそれぞれ付されていますが、住宅部分も含め「FORECAST 市ヶ谷」
として記載しています。
(注 3) 本物件の 1 階から 4 階までの一部はオフィス・店舗物件として「S&S ビルディング」という名称が付されています
が、オフィス部分も含め「Primegate 飯田橋」として記載しています。
(注 4) 本物件は、本棟に加え構造的に独立した別棟がありますが、全体を 1 物件として記載しています。
(注 5) 本物件は、2021 年 8 月 1 日に「メゾン・ディーノ」から改称いたします。
なお、本投資法人は 2021 年 6 月 29 日付で公表いたしました「運用資産の譲渡及び貸借の解消並びにこれに伴う信託受益権
譲渡契約の解約に関するお知らせ」において、「東信東池袋ビル」を 2021 年 8 月 26 日（予定）に譲渡することを公表して
いるため、本参考資料では「東信東池袋ビル」を除いて記載しております。
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