3296 Ｒ－日本リート 2021-06-29 16:30:00
資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ（合同会社NRT グロース17） [pdf]
2021 年 6 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 新 橋 一 丁 目 18 番 1 号
日 本 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 杉田俊夫
（コード番号：3296）
資産運用会社名
双日リートアドバイザーズ株式会社
代 表 者 名 代表取締役社長 杉田俊夫
問 合 せ 先 財務企画本部
業務企画部長 石井崇弘
（TEL：03-5501-0080）
資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ（合同会社 NRT グロース 17）
日本リー卜投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する双日リート
アドバイザーズ株式会社は、本日、下記のとおり、本投資法人による資産（匿名組合出資持分）
の取得（以下「本取得」といいます。）につき決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 本取得の概要
(1) 取得予定資産： 不動産を信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿
名組合出資持分
(2) 資産名称： 合同会社 NRT グロース 17 劣後匿名組合出資持分
(3) 信託財産である不動産： ミューズ両国Ⅱ
南堀江アパートメントグランデ
南堀江アパートメントシエロ
南堀江アパートメントリオ
プラウランド堀田
Nasic 望が丘
(4) 出資金額： 50 百万円（匿名組合出資等総額のうち約 3.2％（注））
(5) 契約締結日： 2021 年 6 月 29 日
(6) 出資持分取得日： 2021 年 6 月 29 日
(7) 出資持分取得資金： 自己資金による
(注) 小数第 2 位を四捨五入して記載しています。以下、同じです。
1
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、 匿名組合出資持分に対する投資
を通じて、 ポートフォリオの資産規模の成長と安定的収益の確保を実現するポートフォリオ構築
を図るため、 本取得を決定しました。 本取得は本投資法人が基本方針として定める機動的かつタ
イムリーな投資を実現し、 本投資法人の将来の外部成長へ寄与する効果があるものと考えていま
す。
本投資法人は本取得により、 上記の信託財産である不動産の賃借人からの賃料収入等を原資と
する利益の配当を、 匿名組合の営業者 （合同会社 NRT グロース 17）から受けることとなります。
また、 本取得に伴い、 上記の信託財産である不動産の不動産信託受益権の取得に係る優先交渉権
（詳細は下記「3 取得予定資産の内容 (1) 出資対象である匿名組合の概要 その他 本取得に伴
い付与される優先交渉権について」をご参照ください。 ）が本投資法人に付与されますが、本投
資法人が上記の信託財産である不動産の受益権に関し取得義務を負うことはありません。なお、
合同会社 NRT グロース 17 匿名組合出資は、優先匿名組合出資と劣後匿名組合出資の 2 層構造と
なっていますが、 今般メインスポンサーである双日株式会社がスポンサーサポートの一環として、
劣後匿名組合の出資者として参画する予定です （詳細は、 「3.取得予定資産の内容(1)出資対象で
ある匿名組合の概要」をご参照下さい。。 ）
本投資法人は、 今後も本投資法人のポートフォリオの資産規模の成長と安定的収益の確保に向
けた取り組みを実行して参ります。
3. 取得予定資産の内容
(1) 出資対象である匿名組合の概要
営 業 者 名 合同会社 NRT グロース 17
匿 名 組 合 契 約 2023 年 7 月末日まで
の 有 効 期 間 ただし、当該日において営業者の借入債務が完済されていない場合
には、当該借入債務が完済されるまでの間、自動的に延長されます。
匿 名 組 合 出 資 等 1,570 百万円
の 総 額
匿 名 組 合 契 約 匿名組合契約の概要は以下のとおりです。
の 概 要
合同会社 NRT グロース 17
ノンリコース・ローン
（シニア）
2,700 百万円
ノンリコース・ローン
（メザニン）
不動産 550 百万円
信託受益権等(注1)
4,820百万円 匿名組合出資等(注2)
1,570 百万円
うち優先匿名組合出資
800百万円
うち劣後匿名組合出資
770百万円
計算期間： 毎年 2 月 1 日から 4 月末日まで、5 月 1 日から 7 月末日
まで、8 月 1 日から 10 月末日まで、及び 11 月 1 日から
1 月末日までの各 3 か月間です。ただし、初回の計算期
間は契約締結日から 2021 年 7 月末日までとなっていま
す。
損益分配： 各計算期間において本事業の利益が生じた場合、 営業者
2
は、その全てを、①各優先匿名組合出資者の出資金額の
匿名組合契約に定める一定割合に相当する金額に計算
期間の実日数を乗じて 365 で除した金額に充つるまで、
劣後匿名組合出資者に優先して、 かつ各優先匿名組合出
資者に平等に分配し、②①により残額が生じた場合に
は、その残額を各計算期間末日における出資割合に応じ
て劣後匿名組合出資者に分配します。また、各計算期間
において本事業の損失が生じた場合には、 本事業の損失
の額を限度として、営業者は、まず劣後匿名組合出資者
に、次に優先匿名組合出資者に、各計算期間末日におけ
る出資割合に応じて分配を行います。なお、各匿名組合
出資者に分配される損失の累計額が出資金総額を超え
る場合には、 超過する分については全て営業者に対して
分配されます。
匿名組合出資等：
メインスポンサーである双日株式会社がスポンサーサ
ポートの一環として、 劣後匿名組合出資総額 770 百万円
のうち、120 百万円の出資持分を取得します。
そ の 他 本取得に伴い付与される優先交渉権について
権 利 の 内 容 営業者が 2021 年 6 月 30 日に取得予定の不動
産信託受益権（詳細は下記「4. 不動産信託
受益権の信託財産である不動産の内容」をご
参照ください。 ）又は信託財産である不動産
（以下「本件不動産等」といいます。 ）につ
き、優先的に取得交渉ができる権利。
期 間 2023 年 7 月末日（予定）まで
優 先 交 渉 の 6 物件合計 4,651 百万円 （消費税別） での取得。
際の価格条件 （注 3）
(注 1) 不動産信託受益権等には、組成コストやリザーブ金等が含まれています。なお、不動産鑑定評価額合計は 6 物
件合計で 4,800 百万円です。
(注 2) 本取得後の匿名組合出資等総額のうち、本投資法人は 50 百万円（匿名組合出資等総額の約 3.2%）を出資する
予定です。
(注 3) 6 物件合計 4,651 百万円（消費税別）を前提として、鑑定評価額を上限として価格条件を協議することができ
るものとされています。
(注 4) 東洋不動産アセットマネジメント株式会社が、合同会社 NRT グロース 17 のアセット・マネージャーとなって
います。
(注 5) 三菱 UFJ モルガン・スタンレー証券株式会社が、合同会社 NRT グロース 17 の私募の取扱い業者となっていま
す。
(2) 匿名組合出資先の営業者の概要
名 称 合同会社 NRT グロース 17
所 在 地 東京都中央区八丁堀四丁目 2 番 10 号 AOJ 税理士法人内
事 業 内 容 1.信託受益権の取得、保有及び処分並びに管理
2.不動産の売買、保有、管理及び賃貸
3.前各号に付帯関連する一切の業務
代表者の役職・氏名 代表社員 一般社団法人 NRT グロース 17
職務執行者 出澤貴人
資 本 金 10 万円
匿 名 組 合 出 資 者 非開示（注 1）
3
設 立 年 月 日 2021 年 5 月 24 日
総 資 産 4,820 百万円（予定）（注 2）
純 資 産 10 万円
本投資法人又は資産運用会社との関係
資 本 関 係 本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本
人 的 関 係 関係、人的関係、取引関係はありません。また、本投資法人・本資産
取 引 関 係 運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の
間には、特筆すべき資本関係、人的関係、取引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しま
該 当 状 況 せん。また、当該会社の関係者及び関連会社は、本投資法人・本資産
運用会社の関連当事者には該当しません。
(注 1) 他の匿名組合出資者から承諾が得られていないため、非開示としています。
(注 2) 百万円未満を切り捨てて記載しています。
(3) 利害関係人との取引
本投資法人以外の匿名組合員として、 双日株式会社が予定されており、 同社は投資信託及び投
資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」とい
います。 ）第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。そ
の後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。 ）第 123 条に規定する利害関係人等
（以下「利害関係人等」といいます。 ）及び本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引
規程」 上の利害関係者に該当しますが、 同社による劣後匿名組合出資は利害関係者取引規程上の
利害関係者取引には該当致しません。また、営業者が取得予定の信託対象不動産のうち、レジデ
ンス 4 物件（ミューズ両国Ⅱ、 南堀江アパートメントグランデ、南堀江アパートメントシエロ （※
パーキングを含む） 南堀江アパートメントリオ)については、
、 本日現在双日株式会社が保有して
おり、 本取得時点では営業者が当該物件を保有していないことから、 利害者関係取引規程上は利
害関係者取引には該当しませんが、 営業者が本投資法人による匿名組合出資金を含む資金により
双日株式会社から物件を取得することが予定されており、 実態としては利害関係者取引と類似の
性質を持つと判断できることから、本資産運用会社は、本取得に当たり、利害関係者取引に準じ
て「利害関係者取引規程」に定める審査及び決議を経ています。
4
4. 不動産信託受益権の信託財産である不動産の内容
(1) ミュ－ズ両国Ⅱ
① 取得予定資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 6 月 30 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2020 年 1 月 31 日
信 託 期 間 満 了 日 2030 年 1 月 31 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都墨田区両国二丁目 2 番 6 号
土地 地 番 東京都墨田区両国二丁目 14 番 4
建蔽率／容積 100％（注）／500％
率
用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 190.41 ㎡
所 有 形 態 所有権
建物 竣 工 年 月 2002 年 11 月
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
用 途 共同住宅
延 床 面 積 996.62 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 17
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 711 百万円（2021 年 6 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 7.3％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローンの貸
付人を質権者とする質権が設定される予定です。また、信託
財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵当権者とする
ことを合意する停止条件付抵当権設定契約が締結される予定
です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 850.51 ㎡
賃 貸 面 積 772.95 ㎡
稼 働 率 90.9％ 94.1％ 91.2％ 90.9％
（2021 年 1 月末） （2021 年 2 月末） （2021 年 3 月末） （2021 年 4 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 34 戸
賃 貸 戸 数 31 戸
戸 数 稼 働 率 91.2％ 94.1％ 91.2％ 91.2％
（2021 年 1 月末） （2021 年 2 月末） （2021 年 3 月末） （2021 年 4 月末）
テナントの総数 31
総賃料収入 （年間） 31 百万円
敷 金 等 2 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
5
本物件の特徴 対象不動産は、JR中央・総武線「両国」駅徒歩約7分、都営大江戸線「両国」
駅徒歩約11分、都営新宿線「森下」駅徒歩約11分に位置し、複数路線が利
用可能であり、中央・総武線「両国」駅からＪＲ「東京」駅まで「秋葉原」
駅乗換え約11分、大江戸線「両国」駅より東京メトロ「大手町」駅までは
「門前仲町」駅乗換え約17分と通勤に便利な立地であり、生活施設も徒歩
10分圏内に整い生活利便性も概ね良好と考えらます。
建物については経年相応の劣化はみられますが、建物の品等及び維持管理
の状態は、競合物件と同程度であり、貸室の間取り、仕様等も標準的です。
単身者を中心に安定した需要が期待でき、特段の収益変動リスクは認めら
れず、同一需給圏内において標準的な競争力を有すると考えられます。
② 外観写真及び地図
信託財産である不動産の外観等写真 信託財産である不動産の地図
6
(2) 南堀江アパートメントグランデ
① 取得予定資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 6 月 30 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 11 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 11 月 30 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府大阪市西区南堀江三丁目 7 番 4 号
地 番 大阪府大阪市西区南堀江三丁目 39 番 2 他 1 筆
建蔽率／容積率 100％（注 1）／480％（注 2）
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 295.69 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2008 年 2 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,495.11 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 17
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 781 百万円（2021 年 6 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 10.6％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローン
の貸付人を質権者とする質権が設定される予定です。ま
た、信託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵
当権者とすることを合意する停止条件付抵当権設定契約
が締結される予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,248.70 ㎡
賃 貸 面 積 1,161.14 ㎡
稼 働 率 96.0％ 96.0％ 100％ 93.0％
（2021 年 1 月末） （2021 年 2 月末） （2021 年 3 月末） （2021 年 4 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 30 戸
賃 貸 戸 数 28 戸
戸 数 稼 働 率 96.7％ 96.7％ 100％ 93.3％
（2021 年 1 月末） （2021 年 2 月末） （2021 年 3 月末） （2021 年 4 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 28
総賃料収入（年間） 38 百万円
敷 金 等 0 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注1） 建蔽率は本来 80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
（注2） 容積率は本来 600％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により 480％となっています。
7
本物件の特徴 対象不動産は、大阪メトロ千日前線、阪神なんば線「桜川」駅徒歩約4分に
位置し、大阪メトロ千日前線・長堀鶴見緑地線「西長堀」駅まで徒歩約7
分と交通利便性が優り、大阪市内各所へのアクセス及び主要なオフィス
街・繁華街である梅田や本町、難波・心斎橋エリアへの接近性にも優れる
ため、都市型マンションとしての立地選好性が高い地域と考えられます。
また、建物の品等及び維持管理の状態は、数多くある競合物件と同程度で
あり、貸室の間取りや設備・仕様等も同程度です。加えて、ペットが飼育
可能であり、競合不動産との比較においても堅調な需要が期待できる状態
であると考えられ、周辺には、公園や動物病院、ペット同伴可能なカフェ
等が見られ、ペット飼育者のニーズも充足できるものと思料され、同一需
給圏内において概ね平均以上の競争力を有していると考えられます。
② 外観写真及び地図
信託財産である不動産の外観等写真 信託財産である不動産の地図
8
(3) 南堀江アパートメントシエロ（注 1）
① 取得予定資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 6 月 30 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 11 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 11 月 30 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） ①大阪府大阪市西区南堀江三丁目 7 番 6 号
②大阪府大阪市西区南堀江三丁目 6 番 7 号
地 番 ①大阪府大阪市西区南堀江三丁目 15 番 6 他 2 筆
②大阪府大阪市西区南堀江三丁目 25 番 2
建 蔽 率 ／ 容 積 率 ①90％（注 2）／480％（注 3）
土地 ②100％（注 4）／480％（注 3）
用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 ①327.47 ㎡ ②128.72 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 ①2008 年 2 月 ②2008 年 1 月
構 造 ／ 階 数 ①鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
建物
用 途 ①共同住宅 ②自動車車庫
延 床 面 積 ①1,623.62 ㎡ ②38.54 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 17
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 920 百万円（2021 年 6 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L ①7.8％ ②5.8％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローン
の貸付人を質権者とする質権が設定される予定です。ま
た、信託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵
当権者とすることを合意する停止条件付抵当権設定契約
が締結される予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,420.12 ㎡
賃 貸 面 積 1,271.20 ㎡
稼 働 率 92.3％ 87.0％ 87.1％ 89.5％
（2021 年 1 月末）（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 39 戸
賃 貸 戸 数 35 戸
戸 数 稼 働 率 92.3％ 87.2％ 87.2％ 89.7％
（2021 年 1 月末）（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末） （2021 年 4 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 35
総賃料収入（年間） 37 百万円
敷 金 等 1 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注1） 本物件は、住宅棟 1 棟に加え、構造上独立した駐車場棟がありますが、全体を 1 物件として記載しています。
以下同じです。
（注2） 建蔽率は本来 80％ですが、角地緩和のため 90％になっています。
（注3） 容積率は本来 600％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により 480％になっています。
（注4） 建蔽率は本来 80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
9
本物件の特徴 対象不動産は、大阪メトロ千日前線、阪神なんば線「桜川」駅徒歩約4分に
位置し、大阪メトロ千日前線・長堀鶴見緑地線「西長堀」駅まで徒歩約7
分と交通利便性が優り、大阪市内各所へのアクセス及び主要なオフィス
街・繁華街である梅田や本町、難波・心斎橋エリアへの接近性にも優れる
ため、都市型マンションとしての立地選好性が高い地域と考えられます。
また、建物の品等及び維持管理の状態は、数多くある競合物件と同程度で
あり、貸室の間取りや設備・仕様等も同程度です。加えて、ペットが飼育
可能であり、競合不動産との比較においても堅調な需要が期待できる状態
であると考えられ、周辺には、公園や動物病院、ペット同伴可能なカフェ
等が見られ、ペット飼育者のニーズも充足できるものと思料され、同一需
給圏内において概ね平均以上の競争力を有していると考えられます。
② 外観写真及び地図
信託財産である不動産の外観等写真 信託財産である不動産の地図
10
(4) 南堀江アパートメントリオ
① 取得予定資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 6 月 30 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 11 月 27 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 11 月 30 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府大阪市西区南堀江三丁目 6 番 10 号
地 番 大阪府大阪市西区南堀江三丁目 11 番 2
建蔽率／容積率 100％（注 1）／480％（注 2）
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 157.95 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2008 年 2 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき 7 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 537.82 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 17
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 270 百万円（2021 年 6 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 13.2％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローン
の貸付人を質権者とする質権が設定される予定です。ま
た、信託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵
当権者とすることを合意する停止条件付抵当権設定契約
が締結される予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 474.60 ㎡
賃 貸 面 積 474.60 ㎡
稼 働 率 100％ 100％ 100％ 100％
（2021 年 1 月末） （2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 10 戸
賃 貸 戸 数 10 戸
戸 数 稼 働 率 100％ 100％ 100％ 100％
（2021 年 1 月末） （2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 10
総賃料収入（年間） 14 百万円
敷 金 等 0 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
(注 1) 建蔽率は本来 80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
(注 2) 容積率は本来 600％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により 480％になっています。
11
本物件の特徴 対象不動産は、大阪メトロ千日前線、阪神なんば線「桜川」駅徒歩約4分に
位置し、大阪メトロ千日前線・長堀鶴見緑地線「西長堀」駅まで徒歩約7
分と交通利便性が優り、大阪市内各所へのアクセス及び主要なオフィス
街・繁華街である梅田や本町、難波・心斎橋エリアへの接近性にも優れる
ため、都市型マンションとしての立地選好性が高い地域と考えられます。
また、建物の品等及び維持管理の状態は、数多くある競合物件と同程度で
あり、貸室の間取りや設備・仕様等も同程度です。加えて、ペットが飼育
可能であり、競合不動産との比較においても堅調な需要が期待できる状態
であると考えられ、周辺には、公園や動物病院、ペット同伴可能なカフェ
等が見られ、ペット飼育者のニーズも充足できるものと思料され、同一需
給圏内において概ね平均以上の競争力を有していると考えられます。
② 外観写真及び地図
信託財産である不動産の外観等写真 信託財産である不動産の地図
12
(5) プラウランド堀田
① 取得予定資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 6 月 30 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信 託 設 定 日 2021 年 6 月 30 日（予定）
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 6 月末日（予定）
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 愛知県名古屋市瑞穂区堀田通七丁目 19 番
地 番 愛知県名古屋市瑞穂区堀田通七丁目 19 番
建蔽率／容積率 80％／400％
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 955.23 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2008 年 8 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 4,191.36 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 17
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,390 百万円（2021 年 6 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 5.4％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローン
の貸付人を質権者とする質権が設定される予定です。ま
た、信託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵
当権者とすることを合意する停止条件付抵当権設定契約
が締結される予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 3,564.00 ㎡
賃 貸 面 積 3,333.00 ㎡
稼 働 率 98.1％ 89.8％ 92.6％ 93.5％
（2021 年 1 月末）（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 108 戸
賃 貸 戸 数 101 戸
戸 数 稼 働 率 98.1％ 89.8％ 92.6％ 93.5％
（2021 年 1 月末）（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）
テ ナ ン ト の 総 数 101
総賃料収入（年間） 83 百万円
敷 金 等 6 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
13
本物件の特徴 対象不動産は名鉄本線「堀田」駅 徒歩 5 分・地下鉄名城線「堀田」駅徒
歩 8 分に位置し、堀田駅より金山駅まで 2 駅 4 分、名鉄名古屋駅まで 4 駅
10 分と都心接近性に優れ複数駅、複数路線が利用可能なことからアクセス
に優れていると考えられます。
また、生活施設が徒歩 10 分圏内に整っており、生活利便性に優れ、住宅
立地としては良好と考えられます。
建物の品等及び維持管理の状態は、数多くある競合物件と同程度であり、
貸室の間取りや設備・仕様等も同程度であることから、特段の収益変動リ
スクは認められず、同一需給圏内において標準的な競争力を有すると考え
られます。
② 外観写真及び地図
信託財産である不動産の外観等写真 信託財産である不動産の地図
14
(6) Nasic 望が丘
① 取得予定資産の概要
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 6 月 30 日
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信 託 設 定 日 2021 年 6 月 30 日（予定）
信 託 期 間 満 了 日 2031 年 6 月末日（予定）
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 愛知県名古屋市名東区望が丘 239 番
地 番 愛知県名古屋市名東区望が丘 239 番
建蔽率／容積率 70％（注 1）／200％
土地 用 途 地 域 第二種住居地域
敷 地 面 積 997.32 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2006 年 2 月
構 造 ／ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
建物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,896.32 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 17
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 728 百万円（2021 年 6 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
P M L 2.8％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローン
の貸付人を質権者とする質権が設定される予定です。ま
た、信託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵
当権者とすることを合意する停止条件付抵当権設定契約
が締結される予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 1,745.56 ㎡
賃 貸 面 積 1,698.08 ㎡
稼 働 率 93.2％ 90.4％ 83.6％ 97.3％
（2021 年 1 月末）（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）（2021 年 4 月末）
賃 貸 可 能 戸 数 73 戸
賃 貸 戸 数 71 戸
戸 数 稼 働 率 93.2％ 90.4％ 83.6％ 97.3%
（2021 年 1 月末）（2021 年 2 月末）（2021 年 3 月末）(2021 年 4 月末)
テ ナ ン ト の 総 数 71
総賃料収入（年間） 48 百万円
敷 金 等 2 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注 1）建蔽率は本来 60％ですが、角地緩和により 70％となっております。
15
本物件の特徴 対象不動産は名古屋市営地下鉄東山線「藤が丘」駅徒歩約 9 分に位置し、
乗換なしで「栄」駅まで約 23 分、「名古屋」駅まで約 30 分、生活利便施
設も徒歩圏内にあり、都心へ通勤する単身者や学生等の需要が見込める地
域と考えられます。
また、対象不動産周辺には大学や専門学校が多く存しているため、学生向
け共同住宅への一定の需要が見込まれると考えられます。
建物は、維持管理の状態は良好であり、オートロックやTVモニター付イン
ターホン等のセキュリティ性に配慮した設備・仕様が備わり、周辺の競合
マンションと比較しても競争力を有した建物グレードとなっており、対象
不動産は特段の収益変動リスクは認められず、同一需給圏内において標準
的な競争力を有していると考えられます。
② 外観写真及び地図
信託財産である不動産の外観等写真 信託財産である不動産の地図
16
＜「4. 不動産信託受益権の信託財産である不動産の内容」記載事項の説明＞
「所在地（住居表示） 」は、信託財産である不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の
場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
土地の「地番」は、登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち 1 筆の地番）を記載してい
ます。
土地の「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められ
た数値を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。なお、信託財産である不動産によっては、 「建
ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地
に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
土地の「所有形態」は、信託財産である不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を
記載しています。
建物の「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せ
て記載しています。
建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
建物の「用途」は、登記簿又は検査済証上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
建物の「所有形態」は、上記信託受益権に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載し
ています。
「マスターリース会社」は、信託財産である不動産について本日現在において有効なマスターリース契約
を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
「マスターリース種別」は、本日現在を基準として、締結されている又は締結予定のマスターリース契約
において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が
支払うこととされている場合を「パス・スルー」 、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされてい
る場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
「鑑定評価額」は、合同会社 NRT グロース 17 が不動産信託受益権を取得する際のデュー・ディリジェンス
の一環として、各取得物件の概要に記載の価格時点において、記載の鑑定評価機関に依頼して作成した鑑
定評価書記載の鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
「PML」 合同会社 NRT グロース 17 が信託受益権を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、
は、
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算定され
た PML 値（予想最大損失率）を記載しています。なお、 「予想最大損失率（Probable Maximum Loss）」とは、
地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）
中に想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の地震＝今後 50 年間に 10％の超過確率で発生する地震）
によりどの程度の被害を被るかを、損害（当該地震が発生した場合の 90％非超過確率に相当する物的損失
額）の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。
「担保の状況」は、合同会社 NRT グロース 17 による信託受益権の取得後における担保権設定の予定の有無
を記載しています。
「賃貸借の状況」は、特段の記載がない限り 2021 年 4 月 30 日現在において有効な賃貸借契約等の内容等
について、信託財産である不動産の前所有者又は前信託受益者等から提供を受けた数値及び情報をもとに
記載しています。
「賃貸可能面積」は、信託財産である不動産について、2021 年 4 月 30 日現在における各資産に係る建物
の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「賃貸面積」は、2021 年 4 月 30 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約書又は各賃貸
借予約契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。ただし、合同会社 NRT グロース 17 による当
該資産の取得に伴いパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結する予定の場合、2021 年 4 月
30 日現在における信託財産である不動産に係る各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示されたエン
ドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれ
ない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸面積が延床面積を上回る場合があ
ります。
「稼働率」は、基準時点における信託財産である不動産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割
合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
「賃貸可能戸数」は、住宅について、信託財産である不動産について、2021 年 4 月 30 日現在、賃貸が可
能な戸数（店舗等がある場合は、店舗数等を含みません。 ）を記載しています。
「賃貸戸数」は、住宅について、信託財産である不動産について、2021 年 4 月 30 日現在、実際にエンド
テナントの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数を記載しています。 （店
17
舗等がある場合は、店舗数等を含みません。 ）
「戸数稼働率」は、住宅について、基準時点における信託財産である不動産に係る賃貸可能戸数に対して
賃貸戸数が占める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（店舗等がある場合は、店舗数等を含みません。 ）
「テナントの総数」は 2021 年 4 月 30 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約に表示さ
れた信託財産である不動産の賃貸借契約上のテナント数(注 1)の合計を記載しています。なお、合同会社
NRT グロース 17 による当該資産の取得に伴いパス・スルー型のマスターリース契約を締結する予定の場合
には、エンドテナントの総数(注 1)を記載していますが、マスターリース種別がパス・スルーであるもの
の、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人が PM 業務を受託しており、かつ、マスターリー
ス会社に固定賃料を支払うこととされている場合、テナントの総数は 1 と記載しています。
「総賃料収入（年間） 」は、2021 年 4 月 30 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約書又
は各賃貸借予約契約書に表示された建物に係る年間賃料又は月間賃料を 12 倍することにより年換算して
算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等
との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マスターリースによ
る賃貸借契約を当該資産の取得に伴い締結する予定の場合、同日現在における信託財産である不動産に係
るエンドテナントとの各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を 12
倍することにより年換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
「敷金等」は、2021 年 4 月 30 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約に基づき必要と
される敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）
の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、合同会社 NRT グロース 17 による当該資
産の取得に伴いマスターリース契約を締結する予定の場合には、エンドテナントとの間で締結されている
賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
「物件特性」は、鑑定評価書の記載等に基づき、信託財産である不動産の基本的性格、特徴、その所在す
る地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における
判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書
等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(注 1) 倉庫、看板、駐車場等は含みません。また、住宅について、同一のテナントが複数の住戸を賃借又
は転借している場合は、住戸ごとに 1 テナントとして記載しています。
(注 2) 複数の賃貸借契約が締結されている信託財産である不動産については、 その合計額とします。また、
共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものと
します（消費税は含みません。。
）
以上
18
5. 取得の日程
2021 年 6 月 29 日 本取得決定
2021 年 6 月 29 日 劣後匿名組合契約締結
2021 年 6 月 29 日 劣後匿名組合出資
6. 今後の見通し
本取得が運用状況に与える影響は軽微であり、2021 年 2 月 18 日付「2020 年 12 月期決算短信
（ＲＥＩＴ） 」にて公表いたしました 2021 年 6 月期（2021 年 1 月 1 日～2021 年 6 月 30 日）及び
2021 年 12 月期（2021 年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31 日）の運用状況の見通しに変更はありませ
ん。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.nippon-reit.com/
19