⽇本リート投資法⼈（証券コード︓3296）
運⽤実績報告（2020年10⽉〜12⽉）
2021年2⽉18⽇
NIPPON VISION
真面目に、地道に、堅実に
稼働率とフリーレント期間の推移
◆ 契約稼働率、賃料稼働率共に堅調に推移
・ マーケット全体の空室率は増加傾向にあるものの、ポートフォリオの稼働率は堅調に推移
《稼働率の推移》 《賃料稼働率（オフィス）の推移》
100.0% 契約稼働率（オフィス/実績） 契約稼働率（オフィス/予想）
賃料稼働率（オフィス/実績） 賃料稼働率（オフィス/予想）
99.4% 99.5% 100.0%
99.3%
98.5% 98.5% 98.9% 100.0%
99.5%
99.1% 98.9%
90.0%
97.5%
96.8%
96.1% 95.0%
94.9%
80.0%
90.0%
1 第13期 7 第14期 13 第15期 19 第16期 25 第17期 31 第18期 第19期(1)
37
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
70.0%
全体（実績） 全体（予想） 《平均フリーレント期間(2)の推移》
オフィス（実績） オフィス（予想） 5ヶ⽉
住宅（実績） 住宅（予想）
商業施設（実績） 商業施設（予想） 4ヶ⽉
1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉
60.0%
3ヶ⽉
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期(1)
1.5ヶ⽉ 1.5ヶ⽉ 2ヶ⽉
99.1％ 99.1％ 99.4% 98.6% 97.6% 98.0% 98.4％ 全体 1.2ヶ⽉
0.8ヶ⽉
0.6ヶ⽉ 1ヶ⽉
99.4％ 99.5％ 100.0% 99.3% 98.5% 98.5% 98.9％ オフィス
98.3％ 98.5％ 98.6% 97.6% 95.8% 97.1% 97.3％ 住宅 0ヶ⽉
商業 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
98.4％ 95.7％ 94.1% 92.2% 95.4% 95.4% 100.0% (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期)
施設
注
1. 第19期の予想は、同期中に予定する東信東池袋ビルの譲渡が実現しないことを前提として試算した値を記載しています。
2. 「平均フリーレント期間」は、当該期間に契約開始したオフィスビルの新規契約を対象として、区画ごとに以下の計算式で計算した値を平均したものです。
フリーレント期間 ＝（フリーレント等による賃料・共益費の減免額）÷（通常時の⽉額賃料・共益費の合計額） 1
賃料増減の推移
◆ テナント⼊替時の賃料増額を軸に内部成⻑を継続的に実現
・オフィスについて、第17期は対象⾯積12,853坪（124テナント）中、21.4％にあたる2,746坪（19テナント）で賃料増額に成功
・新型コロナウイルス感染拡⼤による経済活動の停滞のため、69.4％にあたる8,923坪（94テナント）で交渉を⾒送った（内、12.6％はマーケット賃料以上）
《テナント⼊替え時の⽉額賃料増減額の推移》 《賃料増額改定の実績（⾯積）(3)》
●オフィス 増額 据置 減額
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率
(1)
100%
(千円/⽉）
21.4%
10,000 26.2% 30.0%
24.4% 25.8% 80% 42.7%
20.4%
47.7% 47.4% 53.3%
7,500 22.5%
13.2% 60%
5,000 9,188 15.0%
6,726 6,388 7,015 40%
2,500 7.5% 78.6%
3,909
52.3% 52.6% 57.3%
0 0.0% 20% 46.7%
▲ 58 0 0
▲ 522 ▲ 890
0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
▲ 2,500 ▲ 7.5%
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 0%
(2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期) 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
増減額 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年
（千円/⽉）
3,387 5,835 6,330 9,188 7,015 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
《賃料改定による⽉額賃料増減額の状況》
●住宅(2)
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率
(1)
12,000 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率 (4)
12.0%
(千円/⽉）
1,500 5.8% 7.5% 10,500 10.5%
10,940
9,000 9.0%
6.8% 7.1%
1,000 5.0%
3.4% 3.1% 7,500 5.8% 6.6% 7.5%
2.9%
1,401 5.2%
1.5%
6,000 6.0%
500 2.5%
757 660 4,500 4.5%
600
305
0 0.0% 3,000 6,396 6,287 6,497 3.0%
▲ 14 ▲ 48 ▲ 155 ▲ 34 ▲ 151 1,500 1.5%
▲ 500 ▲ 2.5%
2,082
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 0 0.0%
(2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期)
▲ 1,500 0 0 0 0 0 -1.5%
増減額 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
（千円/⽉）
291 709 504 566 1,250
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
注
1.「賃料増減率」は（（テナント⼊替後の賃料総額－テナント⼊替前の賃料総額）÷テナント⼊替前の賃料総額）として各期計算しています。
2.賃料固定マスターリースを除く住宅物件が対象です。
3.各期に「据置」としたテナントが、当該期の翌期以降に「増額」となった場合、当該テナントの賃料改定対象⾯積は、当該期とその翌期以降の期の賃料増額対象⾯積に含まれています。
4.「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
2
主な新規解約予告
物件名称 稼動率 解約予告対象区画 想定稼動率(1) 物件名称 稼動率 解約予告対象区画 想定稼動率(1)
神⽥オーシャンビル 100.0% 1フロア （92坪） 解約予定 100.0% （2021年2⽉末） ⻄五反⽥8丁⽬ビル 100.0% 1フロア （109坪） 解約予定 87.9% （2021年3⽉末）
ホーマットホライゾンビル 100.0% 1区画 （69坪） 解約予定 100.0% （2021年2⽉末） 1フロア （46坪） 空室
Shinto GINZA EAST 87.3% 87.3％ （2021年2⽉末）
1フロア （46坪） 解約予定
FORECAST新常盤橋 100.0% 1フロア （52坪） 解約予定 100.0% （2021年3⽉末）
FORECAST茅場町 100.0% 1フロア （149坪） 解約予定 87.3% （2021年6⽉末）
ダイアビル名駅 100.0% 1区画 （19坪） 解約予定 100.0% （2021年3⽉末）
1フロア （109坪） 解約予定
イトーピア岩本町ANNEXビル 100.0% 86.5% （2021年4⽉末）
FORECAST早稲⽥FIRST 100.0% 1区画 （59坪） 解約予定 100.0% （2021年4⽉末） 1フロア （125坪） 解約予定
イトーピア岩本町⼀丁⽬ビル 85.5% 1フロア （134坪） 空室 85.5% （2021年1⽉末）
三宮ファーストビル 97.5% 1区画 （27坪） 空室 97.5% （2021年1⽉末）
1フロア （220坪） 解約予定
1区画 （13坪） 解約予定 FORECAST五反⽥WEST 100.0% 85.2％ （2021年5⽉末）
FORECAST新宿SOUTH 100.0% 97.2% （2021年8⽉末） 3区画 （404坪） 解約予定
1区画 （118坪） 解約予定
1区画 （43坪） 解約予定 FORECAST桜橋 100.0% 1フロア （313坪） 解約予定 84.2% （2021年8⽉末）
三井住友銀⾏⾼麗橋ビル 100.0% 97.2% （2021年8⽉末）
1区画 （43坪） 解約予定 ⼋丁堀リバーゲート 100.0% 1フロア （38坪） 解約予定 83.4% （2021年5⽉末）
1区画 （69坪） 解約予定
NORE名駅 100.0% 96.6% （2021年7⽉末） FORECAST⼈形町 100.0% 1フロア （112坪） 解約予定 83.4% （2021年7⽉末）
1区画 （44坪） 解約予定
1フロア （50坪） 解約予定
⼤宮センタービル 100.0% 1区画 （163坪） 解約予定 96.2% （2021年6⽉末）
MK麹町ビル 74.3% 2フロア （91坪） 空室 82.9% （2021年3⽉末）
2区画 （81坪） 解約予定 1フロア （46坪） 空室
丸の内三丁⽬ビル 100.0% 95.2% （2021年4⽉末）
1区画 （67坪） 解約予定 ⼩滝橋パシフィカビル 79.9% 2フロア （84坪） 空室 79.9% （2021年1⽉末）
板橋本町ビル 100.0% 2区画 （124坪） 解約予定 93.5% （2021年4⽉末）
1フロア （141坪）
FORECAST新宿AVENUE 100.0% 解約予定 78.5% （2021年7⽉末）
ザ・スクエア 100.0% 1区画 （29坪） 解約予定 93.5% （2021年7⽉末） 2フロア （282坪）
飯⽥橋リープレックス・ビズ 100.0% 2フロア （100坪） 解約予定 76.5% （2021年6⽉末）
TK五反⽥ビル 100.0% 1フロア （76坪） 解約予定 93.2% （2021年5⽉末）
ラ・ベリテAKASAKA 100.0% 2フロア （134坪） 解約予定 73.9% （2021年8⽉末）
グリーンオーク⾼輪台 100.0% 1フロア （58坪） 解約予定 92.7% （2021年3⽉末）
1フロア （154坪） 空室 広尾ONビル 72.8% 2フロア （185坪） 空室 72.8% （2021年1⽉末）
東池袋センタービル 78.8% 90.9％ （2021年5⽉末）
1フロア （116坪） 空室 リードシー⽬⿊不動前 100.0% 2フロア （78坪） 解約予定 71.7% （2021年3⽉末）
藤和東五反⽥ビル 90.3% 1区画 （86坪） 空室 90.3% （2021年1⽉末）
1区画 （100坪） 空室
⻁ノ⾨桜ビル 89.2% 71.6% （2021年7⽉末）
1フロア （18坪） 解約予定 3区画 （163坪） 解約予定
築地フロント 100.0% 89.3％ （2021年3⽉末）
1フロア （22坪） 解約予定 藤和神⽥錦町ビル 69.7% 2フロア （122坪） 空室 69.7％ （2021年1⽉末）
FORECAST⻄新宿 100.0% 1フロア （65坪） 解約予定 89.0% （2021年4⽉末） 1フロア （43坪） 空室
セントラル代官⼭ 92.6% 2フロア （157坪） 解約予定 66.2％ （2021年3⽉末）
友泉東⽇本橋駅前ビル 100.0% 1フロア （56坪） 解約予定 88.5% （2021年2⽉末）
1区画 （37坪） 解約予定
九段北325ビル 100.0% 1フロア （73坪） 解約予定 88.0% （2021年7⽉末） 1フロア （122坪） 解約予定
FORECAST⻲⼾ 73.8% 2区画 （112坪） 解約予定 48.8% （2021年4⽉末）
2フロア （244坪） 空室
対象区画について既に申込みがあり、あるいは新規賃貸契約を締結し、将来の満室稼動が 想定される物件
注
1. 想定稼働率は、2021年1⽉末時点で⼊居申込みを受領しているテナントが全て⼊居し、解約予告を受領しているテナントが全て退去した場合の稼働率を記載しています。
3
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の実績と計画
◆ 内部成⻑のサブドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
《エンジニアリング・マネジメントの実績（2020年10⽉〜12⽉）》
《セントラル代官⼭》 《対象3物件》
●● ●●
⽤途変更による収⼊増 ●● トイレでの広告放映に伴う⼿数料収⼊
●●
• 住宅であった2区画をまとめてオフィス区画へコンバージョンする⼯事を実施 • タブレット画⾯に広告やお知らせを配信することで⼿数料収⼊を⾒込む。
• オフィス区画としてリーシングすることで賃料単価の上昇を達成
Before After
《エンジニアリング・マネジメントの計画（2021年1⽉〜）》
《対象22物件》 ●●
PPS（新電⼒供給会社）検討による電気料⾦削減 ●●
《アルテビル肥後橋》 ●● • 電⼒会社の切り替え検討により、電気料⾦を削減する。
PBM切替及び建物管理仕様の⾒直し ●●
• PBMの切替に伴うBIDにより運営管理・建物管理費削減効果を図る。
《FORECAST新常盤橋 他3物件》 ●●
《Primegate飯⽥橋》 建物管理仕様の⾒直しによるコスト削減 ●●
●●
宅配ボックス設置によるテナント満⾜度向上 • 建物管理仕様の⾒直しを⾏い、適正化を図り、建物管理費削減効果を⾒込む。
●●
• エントランスに宅配ボックスを新規設置
• ⼊居者ニーズが⾼い設備の導⼊により満⾜度向上を図る。
《藤和東五反⽥ビル》 ●●
関東地区電気使⽤合理化委員会委員⻑表彰受賞 ●●
• 空調設備の更新、照明LED化⼯事を実施した結果、2020年1⽉-12⽉の
CO２平均排出量について前年⽐35.1％削減を達成。
• この取り組みが認められ、2021年2⽉10⽇には、令和2年度関東地区電気使⽤
Before After 合理化委員会委員⻑表彰を3年連続受賞。
【施策種別】 ● 収益⼒の向上 ● コスト削減 ● テナント満⾜度向上 ● 環境への配慮
4
ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営⽬標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は
正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により⼤きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法⼈の説明等に関する資料であって、投資法⼈の投資⼝の取得その他⾦融商品取引契約の
締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありません。
本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに⼗分性を保証するものではありません。
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