⽇本リート投資法⼈ (証券コード︓3296)
第17期決算説明資料
(2020年12⽉期)
2021年2⽉18⽇
NIPPON VISION
真面目に、地道に、堅実に
⽬次
1. 第17期（2020年12⽉期）の決算概要 4. 第17期（2020年12⽉期）の決算関連データ
決算ハイライト 3 第17期（2020年12⽉期）決算の概要 28
環境認識と運⽤戦略 4 第18期（2021年6⽉期）及び第19期（2021年12⽉期）業績予想の概要 29
第17期（2020年12⽉期）決算の概要 5 第18期（2021年6⽉期）業績予想の概要 30
第18期（2021年6⽉期）及び第19期（2021年12⽉期）業績予想の概要 6 物件別利回り 31
第19期（2021年12⽉期）業績予想の概要 7 鑑定評価サマリー 35
投資主価値の推移 9 鑑定価格⽐較表 36
予想及び実績の差異の詳細 10 貸借対照表 40
損益計算書 41
営業成績及び財産状況の推移 42
第17期末時点ポートフォリオ概要 43
2. ポートフォリオ概要 注記集 47
ポートフォリオ概要（第17期末時点） 13
リスク分散の状況（第17期末時点） 14
3. 第17期（2020年12⽉期）の運⽤状況と
今後の成⻑戦略
資産規模の推移 16
資産⼊替えのトラックレコード 17
第3回及び第4回資産⼊替えの対象物件とパイプライン 18
稼働率とフリーレント期間の推移 19
テナント⼊退去状況 及びテナント⼊替え時の賃料増減額/率の推移 20
賃料増額改定の実績 及び⽉額賃料増減額/率の推移（オフィス） 21
賃料増減額/率の合計とレントギャップの推移（オフィス） 22
エンジニアリング・マネジメント 23
財務運営 25
1
1. 第17期（2020年12⽉期）の決算概要
2
決算ハイライト
第17期 1⼝当たり分配⾦ 12,100円（予想対⽐+208円）
営業収益 10,127百万円 営業利益 6,088百万円 経常利益 5,444百万円 当期純利益 5,443百万円
外部成⻑実績 資産規模
（第17期末時点）
第3回資産⼊替え
（第17期中の実績）
パイプライン合計
（第17期末時点）
売却 3物件 93億円 14物件 119億円
100物件 2,554億円 取得 13物件 137億円 ブリッジファンド+スポンサーウエアハウジング
内部成⻑実績 稼働率
（第17期末時点）
⽉額賃料総増減額（オフィス）
（第17期中の実績）
エンジニアリング・マネジメントによる
NOI向上⾒込み額
（第17期中実施分）
97.6％ 契約更新時+テナント⼊替時
（オフィス平均98.5％） + 909万円/⽉額 550万円（年間）
⾼稼働を維持 1⼝当たり分配⾦ +121円/期の効果 1⼝当たり分配⾦ +6円/期の効果
第18期 第19期
1⼝当たり予想分配⾦ 10,643円 1⼝当たり予想分配⾦ 8,713円〜9,286円
営業収益 8,597百万円 営業利益 4,593百万円
営業収益 9,450百万円 営業利益 5,433百万円
〜8,857百万円 〜4,851百万円
経常利益 3,921百万円 当期純利益 3,920百万円
経常利益 4,789百万円 当期純利益 4,788百万円
〜4,179百万円 〜4,178百万円
3
環境認識と運⽤戦略
◆ 環境認識 ◆ 外部成⻑戦略
■物件売買マーケット関連 ①資産⼊替えによるポートフォリオ競争⼒の向上（的確かつタイムリーな投資）
• 都⼼や三⼤都市圏及び中核都市においては、取引価格の⾼値圏での推移が 従来より進めていたポートフォリオリファイニング戦略を継続
継続 オフィスの賃貸マーケットの変化を捉え、ディフェンス⼒を重視した資産⼊替えを加速
• ⼀⽅で、引く⼿数多という環境に変化の兆候があり、エリア・規模感・築年数等 中規模オフィスの⾼い流動性を活かしたタイムリーな含み益の具現化
で訴求⼒に⽋ける物件の流動性は低下
■賃貸マーケット関連 ②規律を遵守したパイプラインの拡充（安定性を重視）
●オフィス 機能や⽴地の分散等の多様化するオフィスニーズを⾒極め、機動的に投資判断に反映
• 新型コロナウィルスの影響の⻑期化により、経済活動の停滞による業績低迷を 戦略的なソーシング活動により、需要トレンドの変化を意識した「住宅」への積極投資を継続
背景とする需要の減退や“ニューノーマル“における働き⽅の模索等により、オフィ
ス需要は全般的に緩和傾向、ひいては空室率の上昇トレンドへ移⾏
• 2021年以降、⼤企業を中⼼とする⼤⼝テナントの縮⼩移転に伴う解約が表⾯ ◆ 内部成⻑戦略
化するとみられ、これまで顕在化していなかった⼤規模オフィスの退去率の上昇が、
オフィス全体空室率の拡⼤に影響を及ぼす ①継続的な内部成⻑の実現
• ⼀⽅、中規模オフィスは、⾜元ではメインターゲットとなる中⼩企業の業績悪化に レントギャップを利⽤した「テナント⼊替え時の賃料増額」を主軸
よる退去率の上昇傾向がみられるが、歴史的に新規供給が限定的であり、引き テナントの財務状況等を注視しつつ、契約更改時における賃料増額交渉を継続
続き需給逼迫の状態が継続すること、中⼩企業の働き⽅改⾰の許容度が限定 継続的な「エンジニアリング・マネジメント施策の実施」による物件競争⼒・収益⼒の向上/コスト削減等
的であること、またオフィスの分散ニーズによる新規受け⽫需要等もあり、経済活
動の正常化と共に⽐較的早期に退去率が減少し、現状悪化傾向にある賃料 ②戦略的なリーシング活動による⾼稼働の維持
稼働率は改善に向かうと⾒込む
⼊居促進のためのテナントインセンティブとして有効な「リーシングツール」の継続的な開発と実施
●住宅
これまで以上のテナントコミュニケーションによる「ニーズの把握」と「退去リスクのミニマイズ」
• 新型コロナウィルスの影響により、エリア/物件指向・需要動態等、徐々に変化が
表⾯化
《エリア/物件指向︓都⼼部への交通利便性重視から住環境/室内環境重視 ③テナントの快適性や環境への配慮の促進
へ》 計画的なEMを通じ「オフィス内空間の快適性」や「環境への配慮」の促進
都⼼部から外周部へ、駅からの距離よりも良好な住環境（＋１の間取り/⾼
速Web回線/共⽤スペースの有無など）を重視
《需要動態︓⼀部の特定需要の減退》 ◆ 財務戦略
東京圏外における東京資本の法⼈需要の減退（東京圏外への転勤者の減
少/東京圏内への帰任者の増加）、1R需要の減退（単⾝層の実家への回
コストを抑えながら借⼊期間の⻑期化、借⼊⼿法を多様化
帰/法⼈借り上げ住宅の解約）、外国⼈需要の減退 LTVは45〜50％のレンジでコントロール
●商業 平均調達コスト1％程度の維持を⽬処に、借⼊期間の⻑期化及び借⼊れ⼿法の多様化を図る
• テナントを取り巻く環境には注視が必要（特に飲⾷店舗・サービス系（ジム・ス グリーンボンドの発⾏を検討
クール・スタジオ等）店舗、⼀⽅で、スーパーマーケット等の⽣活必需型は堅
調）
◆ ESG
■財務関連
• ⾦融機関の融資姿勢に著変はなく、投資法⼈債や借⼊れによる資⾦調達の環 持続可能な社会の実現に向けた貢献
境は安定 効率的なエネルギーの使⽤や温室効果ガス及び廃棄物のモニタリング等を通じた、環境に配慮した運⽤
GRESB Green Starの維持、及びレーティングの向上を志向
■ESG
• ステークホルダーのESGに関する関⼼の⾼まりは継続
4
第17期（2020年12⽉期）決算の概要
◆ 第16期（2020年6⽉期）実績との⽐較(c-a)
（百万円） 第16期 第17期 第17期 第17期実績 第17期実績
(2020年6⽉期) (2020年12⽉期) (2020年12⽉期) 第16期実績 第17期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 実績 ⽐較 ⽐較 営業収益の増加 +1,468
（増減⾦額） （増減⾦額）
賃貸事業収⼊の増加 商業施設の稼働回復等 +83
⽔光熱収⼊の増加 季節要因等 +36
a b c c-a c-b 雑収⼊の増加 原状回復費、違約⾦、補助⾦等 +32
不動産等売却益の発⽣ ⽬⽩NTビル、他2物件の売却 +1,318
営業収益 8,658 10,164 10,127 1,468 ▲37 営業費⽤の増加 ▲154
修繕費の減少 +9
減価償却費の増加 ▲24
営業費⽤ ▲3,884 ▲4,168 ▲4,038 ▲154 129 ⽀払⼿数料の増加 リーシング⼿数料の増加等 ▲16
その他⼿数料の減少 +12
営業利益 4,774 5,996 6,088 1,314 92
控除対象外消費税の増加 ▲49
営業外費⽤の増加 借⼊費⽤の増加等 ▲20
経常利益 4,151 5,351 5,444 1,292 92 ◆ 第17期（2020年12⽉期）予想との⽐較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲37
当期純利益 4,151 5,350 5,443 1,292 92 賃貸事業収⼊の減少 ▲25
⽔光熱収⼊の減少 使⽤量の低下等 ▲21
1⼝当たり
雑収⼊の増加 +7
9,228円 11,892円 12,100円 2,872円 208円
分配⾦ 営業費⽤の減少 +129
⽔光熱費の減少 使⽤量の低下等 +21
NOI 6,593 6,568 6,664 71 96 修繕費の減少 +93
⽀払⼿数料の減少 リーシング⼿数料の減少等 +33
資産運⽤報酬の増加 NOIの増加等 ▲6
運⽤⽇数 182⽇ 184⽇ 184⽇ - -
5
第18期（2021年6⽉期）及び第19期（2021年12⽉期）業績予想の概要
※⾒通し1︓第19期（2021年12⽉期）に予定する資産の譲渡が⾏われなかった場合。詳細はP7をご参照ください。
◆ 第17期（2020年12⽉期）実績と第18期（2021年6⽉期）予想の⽐較(b-a)
（百万円） 第17期 第18期 第19期 第18期予想 第19期予想
(2020年12⽉期) (2021年6⽉期) (2021年12⽉期) 第17期実績 第18期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 予想 ⽐較 ⽐較 営業収益の減少 ▲676
（増減⾦額） （増減⾦額）
⾒通し1※ 賃貸事業収⼊の減少 稼働率の低下等 ▲131
⽔光熱収⼊の減少 季節要因、オフィス/商業施設割合の低下 ▲79
雑収⼊の減少 原状回復収⼊の不発⽣等 ▲54
a b c b-a c-b
不動産等売却益の減少 ▲407
営業費⽤の減少 +21
営業収益 10,127 9,450 8,597 ▲676 ▲853 建物管理費の減少 +13
⽔光熱費の減少 季節要因、オフィス/商業施設割合の低下 +78
修繕費の増加 ▲100
営業費⽤ ▲4,038 ▲4,017 ▲4,003 21 13
減価償却費の減少 住宅物件の増加等 +12
⽀払⼿数料の増加 リーシング⼿数料等 ▲91
資産運⽤報酬の減少 NOIの減少等 +13
営業利益 6,088 5,433 4,593 ▲655 ▲839
控除対象外消費税の減少 +14
営業外費⽤の減少 借⼊費⽤の減少等 +4
経常利益 5,444 4,789 3,921 ▲654 ▲868 ◆ 第18期（2021年6⽉期）予想と第19期（2021年12⽉期）予想（⾒通し1）の⽐較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲853
当期純利益 5,443 4,788 3,920 ▲654 ▲868 賃貸事業収⼊の増加 稼働率の回復等 +37
⽔光熱収⼊の増加 季節要因等 +52
雑収⼊の減少 原状回復収⼊の不発⽣等 ▲41
1⼝当たり 不動産等売却益の減少 ▲911
12,100円 10,643円 8,713円 ▲1,457円 ▲1,930円
分配⾦ 営業費⽤の減少 +13
⽔光熱費の増加 季節要因等 ▲30
修繕費の減少 +43
NOI 6,664 6,383 6,472 ▲281 89
⽀払⼿数料の減少 リーシング⼿数料等 +54
資産運⽤報酬の増加 NOIの増加等 ▲20
運⽤⽇数 184⽇ 181⽇ 184⽇ - - 控除対象外消費税の減少 +24
営業外費⽤の増加 借⼊費⽤の増加等 ▲28
6
第19期（2021年12⽉期）業績予想の概要
（百万円） 第19期 第19期 第19期予想
【第19期（2021年12⽉期）業績予想の前提の詳細】
(2021年12⽉期) (2021年12⽉期) (前提1）
予想 予想 第19期予想 第19期に予定する東信東池袋ビルの譲渡について、当該物件の信託受益権譲渡契約
⾒通し1 ⾒通し2 （前提2） 書において、違約⾦の負担なく解約可能であることから、以下の2つの前提を置いています。
⽐較
（増減⾦額）
⾒通し1︓東信東池袋ビルの譲渡が実現しないことを前提とした⾒通し
⾒通し2︓東信東池袋ビルの譲渡が実現することを前提とした⾒通し
a b b-a
◆ 第19期（2021年12⽉期）予想 ⾒通し1と⾒通し2の⽐較(b-a)
営業収益 8,597 8,857 260
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の増加 +260
賃貸事業収⼊の減少 ▲6
営業費⽤ ▲4,003 ▲4,006 ▲2
不動産等売却益 +267
営業費⽤の増加 ▲2
賃貸事業費⽤の減少 +3
営業利益 4,593 4,851 257
控除対象外消費税の増加 ▲5
経常利益 3,921 4,179 257
当期純利益 3,920 4,178 257
1⼝当たり
8,713円 9,286円 573円
分配⾦
NOI 6,472 6,468 ▲4
運⽤⽇数 184⽇ 184⽇ -
7
MEMO
8
投資主価値の推移
◆ 第17期1⼝当たり分配⾦は前期対⽐2,872円の増加
◆ 現在の情勢下においては実額1⼝当たり分配⾦9,000円台を堅持、中期的には再び巡航1⼝当たり分配⾦の持続的な成⻑を⽬指す
・ポートフォリオ競争⼒の強化策としての資産⼊替えを通じたタイムリーな含み益の具現化による、1⼝当たり分配⾦⽔準の維持
《1⼝当たりNAV及び1⼝当たり分配⾦の推移と中⻑期⽬標》
400,000 1⼝当たりNAVの額 14,000
1⼝当たり分配⾦の実績 380,330 381,438
1⼝当たり分配⾦の予想（第19期予想は⾒通し1）（2021年2⽉18⽇時点） 372,454
⾒通し1と⾒通し2の差額（2021年2⽉18⽇時点） 358,025
巡航1⼝当たり分配⾦の実績（⼀過性要因を除く）(1) 第3回 13,000
342,122 資産⼊替え
350,000 巡航1⼝当たり分配⾦の予想（第19期予想は⾒通し1） （⼀過性要因を除く）(1)
334,542 12,100
321,247 324,820 （中期⽬標） 12,000
310,132 巡航1⼝あたり分配⾦の
302,095 成⻑に向けた再スタート
第4回資産⼊替え
296,409 298,863
300,000 11,000
10,643
第2回
資産⼊替え
第1回 10,000
資産⼊替え 9,617
250,000
258,559 9,211 9,228 9,286
8,892
8,536 573 9,000
8,500 9,228 9,181
(〜2022年頃）
8,217 8,858
含み益の具現化を含め
8,616 8,623 8,691
7,800 8,508 実額1⼝当たり分配⾦
200,000 8,387 8,000
7,581 7,519 8,217 8,238 9,000円台の堅持
を⽬指す
7,109 7,800
6,827 7,000
7,219 8,713
7,072
150,000
6,619
6,363 6,000
100,000 5,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
(1⼝当たり (1⼝当たり
NAVの額/円) 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 分配⾦/円)
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 中期⽬標
12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉
9
予想及び実績の差異の詳細
《第17期（2020年12⽉期）の予想と実績の差異分析》
既存物件 外部成⻑ その他 財務等 既存物件 その他
12,100
【収⼊関連】
11,892
【取得】 【売却】
新規契約 +55 ユニゾ神⽥須⽥町⼆丁⽬ビル ⽬⽩NTビル
賃料増額 +4 リードシー⽬⿊不動前 三井ウッディビル 控除対象外
解約 ▲4 ザ・スクエア 光明池アクト 消費税の増加
駐⾞場収⼊の減少 ▲3 築地フロント ▲112
⽔光熱収⼊の減少 ▲34 ⼋丁堀リバーゲート その他 ▲14
その他 +10 ラルテ中津
シティヒルズ安堂寺 【収⼊関連】
【費⽤関連】 エルミタージュ新栄 解約等 ▲56
⽔光熱費の減少 +58 サン・名駅南ビル ⽔光熱収⼊の減少 ▲46
修繕費の増加 ▲8 天神東レジデンス その他 +19
⽀払⼿数料の増加 ▲50 DeLCCS KASAI
その他 ▲58 セレニテ新⼤阪
マリオン城⻄ 【費⽤関連】
⽔光熱費の減少 +47
修繕費の減少 +208
9,106 ⽀払⼿数料の減少
その他
+73
▲34
（1⼝当たり
分配⾦（円））2020年8⽉時点 2020年10⽉時点
《第18期（2021年6⽉期）の予想の差異分析》
既存物件 外部成⻑ その他 財務等
【収⼊関連】 【費⽤関連】 【取得】 【売却】 控除対象外
新規契約 +53 ⽔光熱費の減少 +34 天翔新橋5丁⽬ビル 東池袋センタービル 消費税の増加 ▲75
賃料増額 +15 借地料の減少 +15 メゾン・ディーノ FORECAST内神⽥ その他 ▲2
解約 ▲183 修繕費の増加 ▲111 マイスターハウス川崎 丸の内三丁⽬ビル
リースアップの遅れ ▲65 ⽀払⼿数料の増加 ▲61 リエス鶴舞 10,643
賃料減額 ▲10 公租公課の減少 +56 ⼩松原⼭元マンション
駐⾞場収⼊の減少 ▲20 その他 ▲5 ベレーサ⾦⼭
⽔光熱収⼊の減少 ▲29
その他 +45
9,007
（1⼝当たり
分配⾦（円）） 2020年8⽉時点 2021年2⽉時点
10
MEMO
11
2. ポートフォリオ概要
12
ポートフォリオ概要（第17期（2020年12⽉期）末時点）
◆ 都⼼の中規模オフィスと三⼤都市圏の住宅を中⼼とした磐⽯なポートフォリオ
《ポートフォリオの⽤途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合(1)》
商業施設 三⼤都市圏(東京23区を除く) 政令指定都市等
3.2％ 23.2% 1.2%
オフィス
住宅 東京経済圏
75.1％
21.7％ 81.7％
100物件 東京23区
100物件 都⼼6区
2,554億円 75.6％ 2,554億円
（取得価格ベース） 東京23区 64.8%
（取得価格ベース）
(都⼼6区を除く)
10.8%
《オフィス地域別割合》 《住宅地域別割合》 《商業施設地域別割合》
5.6％
17.7%
41.3%
都⼼6区
東京23区（都⼼6区を除く）
10.8% 67物件 37.1% 31物件 2 物件
44.7% 三⼤都市圏（東京23区を除く）
1,919億円 553億円 81億円
58.7% 政令指定都市等
71.5%
12.5%
●⽤途別割合の変化 ●地域別割合の変化
オフィス 住宅 商業施設 都⼼6区 東京23区 東京経済圏 三⼤都市圏 政令指定都市等
(都⼼6区を除く) (東京23区を除く)
第16期末 77.1% 18.8% 4.1% 第16期末 64.7% 12.8% 83.7% 21.7% 0.9%
第17期末 75.1% 21.7% 3.2% 第17期末 64.8% 10.8% 81.7% 23.2% 1.2%
第4回資産⼊替え後 73.5％ 23.3％ 3.2％ 第4回資産⼊替え後 65.1％ 9.8％ 81.0％ 23.7％ 1.5％
13
リスク分散の状況（第17期（2020年12⽉期）末時点）
◆ J-REITトップクラスのリスク耐性（物件分散/テナント分散）を維持
《物件分散の状況（上位5物件の割合）》 《テナント分散の状況（上位5テナントの⽐率(1)）》
21.8％ 19.8％ 7.9％ 8.2％
100物件 100物件 616テナント 616テナント
2,554億円 316,713㎡ 217,603㎡ 1,052百万円
取得価格ベース 賃貸可能⾯積ベース 賃貸⾯積ベース 賃料ベース
《上位5物件の状況（取得価格ベース）》 《上位5テナントの状況（賃貸⾯積ベース）》
取得価格 業種 賃貸⾯積 割合
物件名称 （百万円）
割合 物件名称 （㎡）
1 ⼤宮センタービル 15,585 1 FORECAST新宿AVENUE
6.1% 情報通信業 4,438.55 2.0%
FORECAST新宿SOUTH
2 FORECAST新宿SOUTH 13,990 5.5% 2 芝公園三丁⽬ビル 情報通信業 3,559.85 1.6%
3 タワーコート北品川 11,880 4.7% 3 板橋本町ビル サービス業 3,189.12 1.5%
4 芝公園三丁⽬ビル 7,396 2.9% 4 ピジョンビル 製造業 3,022.25 1.4%
5 ホーマットホライゾンビル 6,705 2.6% 5 サンワールドビル 不動産業 3,012.86 1.4%
14
3. 第17期（2020年12⽉期）の運⽤状況と今後の成⻑戦略
15
資産規模の推移
◆ 資産の⼊替えを優先するポートフォリオ・リファイニング戦略の遂⾏
・ティアリングプロジェクトの結果に基づき、パイプライン等も活⽤の上、資産の⼊替えを実施することで、マーケット環境の変化に対応した磐⽯なポートフォリオを構築する
◆ 規律を堅持したパイプラインを積み重ね、機を⾒定めた公募増資により資産規模3,000億円を⽬指す
●譲渡物件再開発後の優先交渉権取得 ●Tiering結果に基づく着実なポートフォリオ強化
●税法上の交換スキームを活⽤
《資産規模とパイプラインの推移及び中期⽬標》 譲渡 取得 譲渡 取得
譲渡 取得
3,000 2物件 100億円 3物件115億円 2物件72億円 5物件77億円 93億円
3物件 13物件 137億円
パイプライン合計
資産規模（取得価格ベース）
第3回公募増資
179 222 119
21物件(402億円) 102
第2回公募増資
11物件(467億円) 315
297 249
225 225
102
2,000
第1回公募増資
31物件(768億円)
3,000
2,492 2,492 2,492 2,554
2,479
2,048 2,048 2,048 2,048 2,077 2,077
1,000
1,578
704 738
0
（億円）
中期⽬標
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉
16
資産⼊替えのトラックレコード
《資産⼊替え実績とその効果の概要》
第1回資産⼊替え 第2回資産⼊替え 第3回資産⼊替え 第4回資産⼊替え
第11期（2017年12⽉期）実施 第14期（2019年6⽉期）実施 第17期（2020年12⽉期）実施 第18期（2021年6⽉期）〜
第19期（2021年12⽉期）実施
（譲渡）2物件100億円 （譲渡）2物件72億円 （譲渡）3物件93億円 （譲渡）4物件80億円
（取得）3物件115億円 （取得）5物件77億円 （取得）13物件137億円 （取得）6物件50億円
◆ ポートフォリオ・クオリティの向上
収益性の向上 オフィスの都⼼6区⽐率の向上/住宅⽐率の向上
都⼼6区⽐率の向上、及び償却後NOI利回りの向上による、ポートフォリオ収益性の向上 マーケット変調の影響を受け易く、また内部成⻑ポテンシャルの希薄化が懸念される「外周部オフィス」を
競合優位性のある「都⼼オフィス」及び安定性の⾼い「住宅」と⼊替えることによるポートフォリオの競争⼒及び
ディフェンス⼒の強化
ポートフォリオの若返り及び流動性向上
築40年を超えた物件の売却による、ポートフォリオ 平均築年数5年のオフィス2物件を含む5物件の取 築30年を超えた物件と築浅物件との⼊替えによる、 築29〜44年の物件と相対的に築浅の物件との
の若返り及び流動性向上 得による、ポートフォリオの若返り及び流動性向上 ポートフォリオの若返り及び流動性向上 ⼊替えによる、ポートフォリオの若返り及び流動性
向上
キャッシュフローの安定化/将来的な成⻑余⼒の拡⼤
相対的にダウンタイムの⻑い物件と成⻑性のある物 収⽤が決定したマイアトリア名駅の売却による 将来的に⼤規模な修繕が予想される物件の売 テナント業種の精査によるダウンサイドリスクの回
件と交換することによるキャッシュフローの安定化 将来的なキャッシュフローの安定化 却によるキャッシュフローの安定化 避と、トラックレコードの安定した住宅への⼊替え
によるキャッシュフローの安定性の向上
◆ 投資主還元と中⻑期的な投資主価値の向上
投資主還元
売却益7.8億円のうち3.8億円を第11期（2017 売却益4.9億円を第14期（2019年6⽉期）に 売却益13.1億円を第17期（2020年12⽉期） 売却益9.11億円を第18期（2021年6⽉期）
年12⽉期）に配当 配当 に配当 に配当、売却益2.67億円を第19期（2021年
12⽉期）に配当⾒込み（⾒通し2）
中⻑期的な投資主価値向上の実現 将来の外部成⻑機会の創出
タイムリーな含み益の具現化
交換スキームの活⽤による簿価の圧縮による中⻑ 売却したFORECAST飯⽥橋の再開発後の優先
マーケット変調の影響を受けやすい物件を中⼼に「売り時」を捉えたタイムリーな含み益の具現化
期的な投資主価値向上を実現 交渉権取得による将来の外部成⻑機会を創出
◆ 継続的な資産の⼊替えによるポートフォリオのディフェンス⼒及び競争⼒の強化を⽬指す
◆ タイムリーな含み益の具現化による投資主還元を⽬指す
◆ 物件の「売り時」を捉えるべく、対象資産の売却を先⾏し、将来の「買い時」に備えることも視野に⼊れる
17
第3回及び第4回資産⼊替えの対象物件とパイプライン
《第3回資産⼊替え（第17期（2020年12⽉期）実施）》 《第4回資産⼊替え（第18期（2021年6⽉期）、第19期（2021年12⽉期）実施）》
150 150
譲渡 商業施設及び外周部のオフィスを売却 譲渡 築44年のFORECAST内神⽥及び外周部のオフィスを売却
100 100
商業施設
（三⼤都市圏）
●⽬⽩NTビル ●三井ウッディビル ●光明池アクト
50 ●東池袋 ●FORECAST ●丸の内三丁⽬ビル ●東信東池袋ビル オフィス 50
オフィス （三⼤都市圏）
センタービル 内神⽥
（三⼤都市圏）
3物件 93億円 0
4物件 80億円 オフィス（都⼼6区）
0
資産⼊替え 資産⼊替え
取得 都⼼6区オフィス4物件を含む安定性の⾼い住宅物件群を取得 取得 築2年の都⼼6区オフィスを含む安定性の⾼い住宅物件群を取得
150
●天翔新橋 ●メゾン・ディーノ ●マイスターハウス ●リエス鶴舞 100
●ユニゾ神⽥須⽥町 ●リードシー ●ザ・スクエア ●築地フロント ●⼋丁堀 5丁⽬ビル 川崎
⼆丁⽬ビル ⽬⿊不動前 リバーゲート
住宅（政令指定都市等） 50
住宅
50億円
（三⼤都市圏）
●⼩松原⼭元
マンション
●ベレーサ⾦⼭
6物件 オフィス（都⼼6区）
0
●ラルテ中津 ●シティヒルズ ●エルミタージュ ●サン・名駅南ビル ●天神東
安堂寺 新栄 レジデンス
150 《パイプライン概要》 ■オフィス（都⼼6区）
●エルミタージュ 150
新栄 住宅（政令指定都市等）
※第4回資産⼊替え実施後 ■オフィス（三⼤都市圏）
■住宅（都⼼6区）
■住宅（三⼤都市圏）
100 ブリッジファンド
住宅
100 ■住宅（政令指定都市等）
（三⼤都市圏）
+
■商業（三⼤都市圏）
●DeLCCS ●セレニテ新⼤阪 ●マリオン城⻄ 住宅
KASAI スポンサー
（三⼤都市圏） 外部からの取得
オフィス（三⼤都市圏）
50 ウエアハウジング
50 パイプラインからの取得
ブリッジファンド
13物件 137億円 オフィス（都⼼6区）
0 12物件 102億円
住宅（都⼼6区）
オフィス（都⼼6区）
0
スポンサーウエアハウジンング
18
稼働率とフリーレント期間の推移
◆ 契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
・ マーケット全体の空室率は増加傾向にあるものの、ポートフォリオの稼働率は堅調に推移
・退去率の上昇により、賃料稼働率が⼀時的に減少傾向にあるが、⼊居促進は順調に推移
《稼働率の推移》 《賃料稼働率（オフィス）の推移》
100.0% 契約稼働率（オフィス/実績） 契約稼働率（オフィス/予想）
賃料稼働率（オフィス/実績） 賃料稼働率（オフィス/予想）
99.4% 99.5% 100.0%
99.3%
98.5% 98.5% 98.9% 100.0%
99.5%
99.1% 98.9%
90.0%
97.5%
96.8%
96.1% 95.0%
94.9%
80.0%
90.0%
1 第13期 7 第14期 13 第15期 19 第16期 25 第17期 31 第18期 37 第19期
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
70.0%
全体（実績） 全体（予想） 《平均フリーレント期間(2)の推移》
オフィス（実績） オフィス（予想） 5ヶ⽉
住宅（実績） 住宅（予想）
商業施設（実績） 商業施設（予想） 4ヶ⽉
1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉
60.0%
3ヶ⽉
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期(1)
1.5ヶ⽉ 1.5ヶ⽉ 2ヶ⽉
1.2ヶ⽉
99.1％ 99.1％ 99.4% 98.6% 97.6% 98.0% 98.4％ 全体
0.8ヶ⽉
0.6ヶ⽉ 1ヶ⽉
99.4％ 99.5％ 100.0% 99.3% 98.5% 98.5% 98.9％ オフィス
98.3％ 98.5％ 98.6% 97.6% 95.8% 97.1% 97.3％ 住宅 0ヶ⽉
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
商業
98.4％ 95.7％ 94.1% 92.2% 95.4% 95.4% 100.0% (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期)
施設
19
テナント⼊退去状況 及びテナント⼊替え時の賃料増減額/率の推移
◆ テナント⼊替え時の賃料増減率は引き続き⾼⽔準を維持
・オフィスの退去率は上昇傾向にあり、現状では退去⾯積が⼊居⾯積を上回る
・中規模オフィスマーケットの逼迫、及び⾼い物件競争⼒を背景に、オフィス・住宅共にテナント⼊替え時の賃料上昇傾向が継続
《テナント⼊退去の推移（オフィス）》 《テナント⼊替え時の⽉額賃料増減額の推移》
※第17期末 総賃貸可能⾯積(オフィス物件):65,636坪
●オフィス
⼊居⾯積 退去⾯積 (千円/⽉）
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
3,000
10,000 26.2% 30.0%
24.4% 25.8%
2,000 20.4%
7,500 22.5%
13.2%
1,000 5,000 9,188 15.0%
1,871 1,606 1,897 2,447 1,802 6,726 6,388 7,015
2,500 7.5%
0 3,909
▲ 2,196 ▲ 1,493 ▲ 1,585 ▲ 2,881 ▲ 2,261
0 0.0%
0 0
▲ 1,000 ▲ 522 ▲ 890 ▲ 58
▲ 2,500 ▲ 7.5%
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
▲ 2,000 (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期)
増減額 3,387 5,835 6,330 9,188 7,015
（千円/⽉）
▲ 3,000
（坪） 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 ●住宅(2)
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
(千円/⽉） 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
《退去率の推移（オフィス）》 1,500 5.8% 7.5%
10%
退去率(1)（実績） 退去率(1)（予定）
1,000 3.4%
5.0%
8% 6.9% 2.9% 3.1%
1,401
500 1.5% 2.5%
6% 4.3% 4.5%
757 660
3.3% 3.4% 600
4% 2.4% 305
2.2% 0 0.0%
2% ▲ 14 ▲ 48 ▲ 155 ▲ 34 ▲ 151
▲ 500 ▲ 2.5%
0% 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
(2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期)
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 増減額
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年
（千円/⽉）
291 709 504 566 1,250
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
※「賃料増減率」は（（テナント⼊替後の賃料総額－テナント⼊替前の賃料総額）÷テナント⼊替前の賃料総額）として各期計算しています。
20
賃料増額改定の実績 及び⽉額賃料増減額/率の推移（オフィス）
◆ 契約更新時の賃料増額改定交渉を継続
・ 第17期は、対象⾯積12,853坪（124テナント）中、21.4％にあたる2,746坪（19テナント）で賃料増額に成功
・新型コロナウイルス感染拡⼤による経済活動の停滞のため、69.4％にあたる8,923坪（94テナント）で交渉を⾒送った（内、12.6％はマーケット賃料以上）
《賃料改定による⽉額賃料増減額の状況》 《賃料増額改定の実績（⾯積）(1)》
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率※
④
12,000 12.0% ①
第16期 ① ① 第17期
10,500 10.5% 162テナント 124テナント ②
② 19,052坪 12,853坪
④
9,000 9.0%
6.6% 7.1%
7,500 6.8% 7.5%
⾯積（坪） 割合 ⾯積（坪） 割合
5.8% ①増額 10,164 53.3％ 2,746 21.4%
6,000 5.2% 6.0% ②据置 5,516 29.0％ 1,182 9.2%
10,940 ③減額 0 0.0％ 0 0.0%
4,500 4.5% ④交渉⾒送り 3,371 17.7% 8,923 69.4%
3,000 6,396 6,287 6,497 3.0% 《第17期中に賃料増額を合意したテナントの概要》
３回⽬以上
1,500 1.5% 4.2% その他
2,082 15.9%
⾦融業 情報
0 0.0% 1回⽬ 8.8% 通信業
回数別 36.3% 業種別
0 0 0 0 0 卸売・ （賃貸⾯積ベース）49.5%
（賃貸⾯積ベース）
⼩売業
▲ 1,500 -1.5% ２回⽬ 9.3%
(千円/⽉） 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 59.5% 製造業
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 16.5%
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
※「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の⼩数第2位を四捨五⼊して記載し
ています。
21
賃料増減額/率の合計とレントギャップの推移（オフィス）
◆ マーケット賃料の調整と契約賃料の増額によりレントギャップは約3.8％縮⼩
・ 引き続き、⼊退去のタイミングを捉えたレントギャップの埋め戻しによる賃料増額を主軸
・ 賃料改定時の増額は、主にレントギャップがマイナスとなっている区画を対象に、テナントの財務状況を勘案しながら交渉を継続
《賃料増減率の推移（オフィス）》 《レントギャップの推移》 ※オフィス、基準階のみ
(A)テナント⼊替え時賃料増減額:P20 (A)/(C) オフィス平均賃料(1) マーケット賃料 (2) レントギャップ (3)
(B)契約更新時賃料増減額:P21 (B)/(C) オフィス平均賃料（予想）
18,500 ▲30.00%
(C)契約更新及びテナント⼊替対象区画の変更前賃料合計額 (A)+(B)/(C)
17,974
17,790
20,000 8.00% 17,500 17,190 17,280 ▲24.00%
6.43%
15,000 5.20% 5.15% 4.06% 6.00% 16,500 ▲ 15.59% ▲18.00%
3.92% ▲ 13.04% ▲ 13.07%
3.50%
10,000 2.70%
4.00% 15,500 ▲ 9.29% ▲12.00%
2.56% 2.61%
15,930
3.13%
5,000 2.94% 2.00% 14,500 15,888 ▲6.00%
2.50% 2.54% 15,675
14,949 15,172 15,465
1.36% 0.93%
0 0.00%
13,500 0.00%
（千円/⽉） 第13期
1
第14期
2
第15期
3
第16期
4
第17期
5
(2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期) （円/坪） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期
(2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期) 予想 予想
A 3,387 5,835 6,330 9,188 7,015
B 6,396 6,287 6,497 10,940 2,082
A+B 9,784 12,123 12,828 20,128 9,098
《契約更新期別のレントギャップ分布状況》 ※⽉額賃料ベース、オフィス・基準階のみ
+10％〜 0％〜+10％ ▲10％〜0％ 〜▲10％
《賃料改定対象⾯積の推移(オフィス）》
250
20,000
200 24 31
15,000 20 17
150 30 53 41
48
10,000 19,052
22 50 48
15,180 15,551 100
14,209 12,853 14,286 13,465 13,699 64
5,000
50 99 92 89
60
0 1 2 3 4 5 6 7 8
0
（坪） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
(2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 (2022年 (2022年 （百万円） 第18期 第19期 第20期 第21期
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) (2021年6⽉期) (2021年12⽉期) (2022年6⽉期) (2022年12⽉期)
22
エンジニアリング・マネジメント
◆ 内部成⻑のサブドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
・資⾦余⼒を残しながら減価償却額を最⼤限有効活⽤
エンジニアリング・マネジメントの概要 《戦略的バリューアップ投資の主な施策とその効果》
◆ 計画的設備投資︓⻑期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス ●第17期（2020年12⽉期）の実績
◆ 戦略的バリューアップ投資︓ 新たな収⼊源の創出/物件収益⼒の向上 コスト削減
年間効果 年間効果
物件収益⼒の向上 賃料増額/増収施策等 コスト削減 マネジメントコストの削減策 主な施策 主な施策
(コスト) (コスト)
(セントラル代官⼭) (アルテビル肥後橋)
テナント満⾜度の向上 環境への配慮（省エネ関連補助⾦の活⽤） ⽤途変更に伴う賃料増 約254万円 建物管理委託先の変更仕様⾒ 約96万円
テナント退去リスクの極⼩化/リーシング期間の短縮 省エネ設備の導⼊や地域コミュニティへの貢献等 (約2,204万円) 直しによる管理費⽤の削減 (0円)
(対象3物件) (神⽥オーシャンビル)
リニューアルによる成約賃料単価 約104万円 エレベーター保守会社変更による 約1万円
増額 (約1,451万円) 管理費⽤の削減 (0円)
《エンジニアリング・マネジメントの計画額と原資》 (対象3物件) (BECOME SAKAE)
トイレでの広告放映に伴う⼿数料 約74万円 電⼒供給会社の変更 約1万円
1,500 資本的⽀出 計画的設備投資 戦略的バリューアップ投資 各計画 減価償却額 収⼊ (0円) (0円)
(⻁ノ⾨桜ビル）
約100万円
屋上の時間貸し（撮影のため） 約16万円 合計
(0円)
による賃料収⼊ (0円)
992 1,016 1,004 1,009 約449万円
965 合計
(約3,655万円)
1,000
2020年実施の主な施策の年間効果合計額 約4,288万円
635
67
主な施策の1⼝当たり分配⾦への寄与 合計 +約47円/期
500 1,044 ●主な施策の実例
133 81 98 657 （セントラル代官⼭）
589
• 住宅であった2区画をまとめてオフィス区画へコンバージョンする⼯事を実施
409 415 398 389
282 316 290 • オフィス区画としてリーシングすることで賃料単価の上昇を達成
0 Before After
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（百万円） 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期
(2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期) (2021年6⽉期) (2021年12⽉期)
減価償却額
965 992 1,016 1,004 1,009
(A)
資本的⽀出
1,044 415 398 389 657
(B)
資本的⽀出の
108.2% 41.9% 39.2% 38.7% 65.1%
割合(B)/(A)
23
エンジニアリング・マネジメント
《これまで実施した主な施策》 【施策種別】 ● 収益⼒の向上 ● コスト削減 ● テナント満⾜度向上 ● 環境への配慮
※主な施策の例⽰であるため、各年間効果額の合計と年間効果合計額は必ずしも⼀致しません
施策 施策 施策
施策 年間効果額 施策 年間効果額 施策 年間効果額
種別 種別 種別
第7期 ●● (広尾リープレックス・ビズ 等) 約440万円 第11期 ●● (FORECAST品川 等) 約264万円 第15期 ●● (対象12物件) 約810万円
実績 ●● 余剰スペースを利⽤した看板設置 収⼊増 実績 ●● 余剰スペースを活⽤した賃貸区画増設 収⼊増 実績 ● 屋上アンテナの設置 収⼊増
●● (⽬⽩NTビル) 約250万円 ●● (対象21物件) 約1,794万円 ●● (対象5物件) 約279万円
●● 余剰スペースを利⽤した駐⾞場増設 収⼊増 ● 電気事業者の変更 コスト減 ● リニューアル⼯事よるバリューアップ 収⼊増
●● (FORECAST⻄新宿) 約200万円 ●● (⽬⽩NTビル 他) 約363万円 ●● (対象4物件) 約323万円
●● 余剰スペースを有効活⽤した倉庫増設 収⼊増 ● 仕様⾒直しによる建物管理コストの削減 コスト減 ●● 照明のLED化 コスト減
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約890万円 約2,634万円 約1,734万円
（第７期実施分） （第11期実施分） （第15期実施分）
第8期 ●● (Shinto GINZA EAST 等) 約118万円 第12期 ●● (東池袋センタービル) 約1,195万円 第16期 ●● (対象2物件) 約204万円
実績 実績 収⼊増 実績
●● 共⽤部グロス貸し 収⼊増 ●● ⽤途変更に伴う賃料増 ● リニューアルによる成約賃料単価増額 収⼊増
●● (ラ・ベリテAKASAKA) 約83万円 ●● (FORECAST⾼⽥⾺場) 約270万円 ●● (対象12物件) 約2,229万円
●● ⽔廻りのリニューアルによる成約賃料単価増額 収⼊増 ●● 余剰スペースを活⽤した賃貸区画増設 収⼊増 ● 電気事業者の変更 コスト減
●● (対象40物件) 約6,083万円 ●● (対象25物件) 約1,242万円 ●● (対象4物件) 約972万円
● 電気事業者の変更 コスト減 ● 電気事業者の変更 コスト減 ● 建物管理委託先の変更 コスト減
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約6,382万円 約3,128万円 約3,738万円
（第8期実施分） （第12期実施分） （第16期実施分）
第9期 ●● (対象20物件) 約2,719万円 第13期 ●● (グリーンオーク九段) 約1,174万円 第17期 ●● (セントラル代官⼭) 約254万円
実績 ●● 駐⾞場サブリース会社切り替え 収⼊増 実績 ●● エレベーター仕様変更による賃料増 収⼊増 実績 ●● ⽤途変更に伴う賃料増 収⼊増
●● (対象16物件) 約946万円 ●● (FORECAST新宿SOUTH 等) 約208万円 ●● (対象3物件) 約104万円
●● 仕様⾒直しによる建物管理コストの削減 コスト減 ●● 余剰スペースを活⽤した賃貸区画増設 収⼊増 ● リニューアルによる成約賃料単価増額 収⼊増
(アルテビル肥後橋)
●● (対象8物件) 約370万円 ●● (FORECAST桜橋 等) 約345万円 ●● 約96万円
建物管理委託先の変更仕様⾒直しによる管理
●● 節⽔器導⼊ コスト減 ● 共⽤部LED化⼯事 コスト減 ●● コスト減
費⽤の削減
年間効果合計額 年間効果合計額 年間効果合計額
約4,688万円 約1,990万円 約550万円
（第9期実施分） （第13期実施分） （第17期実施分）
第10期 ●● (FORECAST新宿SOUTH 等) 約326万円 第14期 ●● (FORECAST⾼⽥⾺場) 約188万円 第18期 ●●
実績 実績 電⼒供給会社の変更
●● 駐⾞場のサブリース条件変更 コスト減 ● 駐⾞場サブリース会社切り替え 収⼊増 予定 ●
●● (対象13物件) 約2,967万円 ●● (対象25物件) 約5,414万円 ●●
リーシングパッケージ活⽤による成約賃料単価増額
● 電気事業者の変更 コスト減 ● 電気事業者の変更 コスト減 ●●
●● (タワーコート北品川 等) 約627万円 ●● (三井住友銀⾏⾼麗橋ビル) 約154万円 ●●
建物管理委託業務の効率化による費⽤削減
●● 共⽤部LED化 コスト減 ● 建物管理委託先の変更 コスト減 ●
年間効果合計額 年間効果合計額 ●●
約4,797万円 約5,781万円 照明のLED化
（第10期実施分） （第14期実施分） ●●
第7期から第17期までに実施のエンジニアリングマネジメント 年間効果額累計 約 3.63億円
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財務運営
◆ 財務基盤の更なる強化
・コストとのバランスを勘案した借⼊期間の⻑期化を継続的に実⾏
・第17期中に実施の資産⼊替えにあたり、コミットメントラインを活⽤し、資産の取得と譲渡のタイミングにより⽣じる資⾦需要に対応
◆ 格付けの継続的な向上を⽬指す
《有利⼦負債の状況》 《借⼊先⼀覧》
⑩ 0.6%
⑨ 0.9% 0.4% ⑪
第15期 第16期 第17期
⑧ 1.8%
⑫
有利⼦負債総額 126,870百万円 126,870百万円 132,620百万円 ⑦ 3.4%
4.6%
⑥
借⼊⾦ 122,370百万円 122,370百万円 128,120百万円 4.9%
⑤
投資法⼈債 4,500百万円 4,500百万円 4,500百万円 5.6%
①
⻑期有利⼦負債⽐率 100% 100% 100% ④ 有利⼦負債 47.1%
7.2% 1,326憶円
固定⾦利⽐率 100% 100% 98.1%
格付け A（ポジティブ） ③
9.4%
コミットメントライン - 3,000百万円 ②
14.1%
《LTVの実績と予想(1)》
⾦融機関名 ⽐率
① 三菱UFJ銀⾏ 47.1％
LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース）
55% ② みずほ銀⾏ 14.1％
③ 三井住友銀⾏ 9.4%
④ りそな銀⾏ 7.2%
⑤ 三井住友信託銀⾏ 5.6％
LTV（総資産ベース）コントロールレンジ(2)（45％〜50％）
50%