⽇本リート投資法⼈
「資産の取得及び譲渡」
に関する補⾜説明資料
2021年2⽉18⽇
NIPPON VISION
真面目に、地道に、堅実に
資産⼊替えの概要と効果
中規模オフィスの⾼い流動性を活⽤し、直近2年間で3回⽬となる⼊替を実施し、投資主還元を実現
《第4回資産⼊替えの対象物件》 《第4回資産⼊替えによるポートフォリオの変化》
譲渡 4物件 80億円 第16期
（2020年6⽉）
第17期
（2020年12⽉）
第4回資産⼊替え
実施後
末時点 末時点
築44年のFORECAST内神⽥及び外周部のオフィスを売却
物件数 90物件 100物件 102物件
資産規模（取得価格） 2,492億円 2,554億円 2,541億円
鑑定評価額の合計 2,971億円 3,036億円 3,012億円
NOI利回り（償却前） 5.2% 5.1% 5.1%
NOI利回り（償却後） 4.4% 4.3% 4.3%
平均築年数 25.9年 25.7年 25.2年
●東池袋センタービル ●FORECAST内神⽥ ●丸の内三丁⽬ビル ●東信東池袋ビル
⽤途別分散
資産⼊替え
オフィス 77.1％ 75.1% 73.5%
取得 6物件 50億円 住宅
商業施設
18.8％
4.1％
21.7%
3.2%
23.3%
3.2%
築2年の都⼼6区オフィスを含む安定性の⾼い物件群を取得
地域別分散（オフィス）
都⼼6区 69.2％ 71.5% 73.5%
東京23区 13.6％ 10.8% 9.2%
（都⼼6区除く）
三⼤都市圏 17.1％ 17.7% 17.3%
（東京23区除く）
地域別分散（住宅）
●天翔新橋5丁⽬ビル ●メゾンディーノ ●マイスターハウス川崎 ●リエス鶴舞
都⼼6区 52.8％ 44.7% 41.8%
東京23区 12.0％ 12.5% 12.9%
●オフィス（都⼼6区） （都⼼6区除く）
●オフィス（三⼤都市圏）
三⼤都市圏 30.5％ 37.1% 38.9％
●住宅（都⼼6区） （東京23区除く）
●住宅（三⼤都市圏）
●住宅（政令指定都市等） 政令指定都市 4.7％ 5.6% 6.4％
外部からの取得 《投資主還元》
パイプラインからの取得
●⼩松原⼭元マンション ●ベレーサ⾦⼭
ブリッジファンド タイムリーな含み益の実現と分配⾦の安定化（売却益を2期にわたり分配⾒込み）
スポンサーウエアハウジンング 第18期（2021年6⽉期）︓9.11億円 第19期（2021年12⽉期）︓2.67億円
注
1. 「都⼼6区」とは、千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区及び品川区をいいます。「三⼤都市圏」とは、東京経済圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼⽟県）、⼤阪経済圏（⼤阪府、京都府、兵庫県）及び名古屋経済圏（愛知県、岐⾩県、三重県）を、「政令指定都市等」とは、三⼤都市
圏以外に所在する、政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡⼭市、広島市、福岡市、北九州市及び熊本市）及び県庁所在地である都市をいいます。以下、同じです。
1
注
本資産⼊替えの背景と狙い、今後の資産⼊替えの⽅針
《各資産⼊替えの狙いと今後の⽅針》
第1回資産⼊替え 第2回資産⼊替え 第３回資産⼊替え
第11期（2017年12⽉期）実施 第14期（2019年6⽉期）実施 第17期（2020年12⽉期）実施
（譲渡）2物件100億円 （取得）3物件115億円 （譲渡）2物件72億円 （取得）5物件77億円 （譲渡）3物件93億円（取得）13物件137億円
• 収益性の向上 • 収益性の向上 • オフィスの都⼼6区⽐率の向上/住宅⽐率の向上
• ポートフォリオの若返り及び流動性向上 • ポートフォリオの若返り及び流動性向上 • ポートフォリオの若返り及び流動性向上
• キャッシュフローの安定化 • キャッシュフローの安定化 • キャッシュフローの安定化
• 投資主還元 • 投資主還元 • 投資主還元
• 中⻑期的な投資主価値向上の実現 • 将来の外部成⻑機会の創出 • タイムリーな含み益の具現化
第4回資産⼊替え 第18期（2021年6⽉期）及び第19期（2021年12⽉期）実施
（譲渡）4物件80億円 （取得）6物件50億円
◆ ポートフォリオ・クオリティの向上 ◆ 投資主還元
オフィスの都⼼6区⽐率の向上/住宅⽐率の向上 2期にわたる売却益分配による1⼝当たり分配⾦の安定化
ポートフォリオの競合優位性（競争⼒）及びディフェンス⼒の強化 売却益9.11億円を2021年6⽉期に
売却益2.67億円を2021年12⽉期に配当⾒込み
ポートフォリオの若返り及び流動性向上
築29〜44年の物件と相対的に築浅の物件との⼊替えによる、ポートフォリオの 《1⼝当たり予想分配⾦への効果》
若返り及び流動性向上 12,000 分配⾦の安定化
1⼝当たり分配⾦の安定化
10,000 売却益2,024円 売却益等573円
キャッシュフローの安定化/将来的な成⻑余⼒の拡⼤
8,000
6,000
第18期（2021年6⽉） 第19期（2021年12⽉）
◆ 継続的な資産の⼊替えによるポートフォリオの競争⼒及びディフェンス⼒の強化を⽬指す
今後の⼊替え
◆ タイムリーな含み益の具現化による投資主還元を⽬指す
⽅針
◆ 物件の「売り時」を捉えるべく、対象資産の売却を先⾏し、将来の「買い時」に備えることも視野に⼊れる
2
ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営⽬標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提
は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により⼤きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法⼈の説明等に関する資料であって、本投資法⼈の投資⼝の取得その他⾦融商品取引契
約の締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありません。
本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに⼗分性を保証するものではありません。
本資料は、予告なく訂正、修正⼜は変更する可能性があります。
お問合せ先
TEL:03-5501-0080
http://www.sojitz-sra.com/
3