⽇本リート投資法⼈
「資産の取得及び譲渡」
に関する補⾜説明資料
2020年10⽉27⽇
本資産⼊替えの概要（対象物件）と効果
●本資産⼊替えの概要（対象物件） ●本資産⼊替えの効果
譲渡 3物件 93億円 ◆ ポートフォリオ・クオリティの向上
第16期（2020年6⽉）末 本⼊資産⼊替え後
時点ポートフォリオ ポートフォリオ
物件数 90物件 100物件
資産規模（取得価格） 2,492億円 2,554億円
●光明池アクト ●⽬⽩NTビル ●三井ウッディビル 鑑定評価額の合計 2,971億円 3,031億円
資産 NOI利回り（償却前） 5.2% 5.2%
⼊替え
取得 13物件 137億円 NOI利回り（償却後）
平均築年数
4.4% 4.4%
25.9年 25.3年
(2020年10⽉末時点)
《⽤途別分散の変化》 本資産⼊替え前 本資産⼊替え後
（取得価格ベース）
■オフィス 77.1％ 75.1% 本資産⼊替え後
■住宅 18.8％ 21.7% の⽤途別分散
●ユニゾ神⽥須⽥町 ●リードシー ●ザ・スクエア ●築地フロント ●⼋丁堀
⼆丁⽬ビル ⽬⿊不動前 リバーゲート ■商業施設 4.1% 3.2%
《地域別分散の変(1)》 本資産⼊替え前 本資産⼊替え後
（オフィス） （取得価格ベース）
■都⼼6区 69.2％ 71.5% 本資産⼊替え後
■東京23区（都⼼6区を除く） 13.6％ 10.8% の地域別分散
●ラルテ中津 ●シティヒルズ ●エルミタージュ ●サン・名駅南ビル ●天神東レジデンス
（オフィス）
安堂寺 新栄 ■三⼤都市圏（東京23区を除く） 17.1% 17.7%
■政令指定都市等 0% 0%
● オフィス
● 住宅
● 商業施設
外部からの取得 ◆ 投資主還元
パイプラインからの取得
(ブリッジファンド) 譲渡益1,317百万円を分配、第17期（2020年12⽉期） の1⼝当たり予想分配⾦は2,786円増加
注
●DeLCCS ●セレニテ新⼤阪 ●マリオン城⻄ 1. 「都⼼6区」とは、千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区及び品川区をいいます。「三⼤都市圏」とは、東京経済圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼⽟県）、⼤阪経済圏（⼤阪府、京都府、兵
KASAI 庫県）及び名古屋経済圏（愛知県、岐⾩県、三重県）を、「政令指定都市等」とは、三⼤都市圏以外に所在する、政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡⼭市、広島市、
福岡市、北九州市及び熊本市）及び県庁所在地である都市をいいます。以下、同じです。
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ポートフォリオリファイニング戦略としての本資産⼊替えの背景と狙い、今後の資産⼊替えの⽅針
●本資産⼊替えの背景 ●本資産⼊替えの狙いと今後の⽅針
本投資法⼈は、ティアリングプロジェクトの結果に基づき、資産⼊替えを軸とする （譲渡）2物件100億円 ⇔ （取得）3物件115億円
ポートフォリオリファイニング戦略を新型コロナウイルス感染拡⼤前から追究 第1回 ◆ ポートフォリオクオリティの向上
新型コロナウイルス感染を契機に不動産市場の変化やテナントニーズの変容の端緒 ⼊替え ◆ 交換スキームの活⽤によるバランスの取れた投資主還元
が顕れるなか、将来を⾒据えた取り組みとしてタイムリーに本⼊替えを実施
今後も継続してポートフォリオリファイニング戦略の⼀環としての⼊替え機会を模索
（譲渡）2物件72億円 ⇔ （取得）5物件77億円
《ティアリングプロジェクトの概要》 第2回 ◆ ポートフォリオクオリティの向上
① 年に1度、3つの評価軸でスコアリングし、Tier1からTier3に分類 ⼊替え ◆ 投資主還元
◆ ストックを活かした循環モデルの実現
収益性 流動性 （譲渡）3物件93億円 ⇔ （取得）13物件137億円
物件特性
◆ ポートフォリオ・クオリティの向上
中⻑期的な収益⼒の 売買マーケットにおける トラックレコード分析に基
◆ オフィスの都⼼6区⽐率の向上と住宅⽐率の向上
ポテンシャル検証 中⻑期⽬線での流動 づく運⽤上のリスク検証
・レントギャップ 性検証 ・ダウンタイム 競合優位性（競争⼒）及び安定性の強化
・その他内部成⻑余⼒ ・エリア、個別⽴地 ・リーシング難易度等 ◆ 平均築年数の若返り
・権利形態 エリアポテンシャル検証
・規模、築年数 ・所在エリアの賃貸市場動向
築30年を超えた物件を相対的に築年数の浅い物件と⼊替え、ポートフォリオの
・需給動向等 本件 若返り（資本的⽀出の適正化）及び流動性の向上を実現
(第3回) ◆ キャッシュフローの将来的な増加
⼊替え 成⻑性のある物件と⼊替えることで、ポートフォリオの将来的なキャッシュフロー
増加を⾒込む
Tier1 原則中⻑期的に保有継続
◆ 投資主還元
◆ オフィスのマーケット変調の影響を受け易く、また内部成⻑ポテンシャルの希薄
Tier2 建替え・再開発も視野に運⽤⽅針を継続検討 化が懸念される「外周部オフィス」の含み益具現化
◆ ３物件の譲渡に伴い発⽣した譲渡益1,317百万円を第17期（2020年
12⽉期）に還元
Tier3 3つの評価軸を改善させることを前提に⼊替え戦略を策定
◆ 継続的な資産の⼊替えによるポートフォリオ・クオリティの向上と、タイムリー
な含み益の具現化による投資主還元を⽬指す
② 分類に即した運⽤戦略を3年から5年の時間軸を念頭に策定 今後の ◆ 物件の「売り時」を逃がさないため、対象資産の売却を先⾏し、将来の「買
◆ 効率的な設備投資計画の⽴案、実⾏
⼊替え い時」に備えることも視野に⼊れる
◆ 「売り時」と「買い時」のタイミングと、賃貸マーケットのトレンドを⾒据えた
的確なタイミングでの資産⼊替えの検討
⽅針 資産
Tier3物件中⼼ ⼊替え
パイプライン、外部取得等
③ 効率的な運⽤戦略の遂⾏
◆定期的な再検証による分類の⾒直し
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ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営⽬標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提
は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により⼤きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法⼈の説明等に関する資料であって、本投資法⼈の投資⼝の取得その他⾦融商品取引契
約の締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありません。
本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに⼗分性を保証するものではありません。
本資料は、予告なく訂正、修正⼜は変更する可能性があります。
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