日本リート投資法人（証券コード：3296）
運用実績報告 （2 0 2 0年 4月 ～6 月）
2020年8月17日
稼働率とフリーレント期間の推移
◆ 契約稼働率、賃料稼働率共に高稼働を維持
・ 2020年4月から6月の契約稼働率及び賃料稼働率は、ともに順調に推移
《稼働率の推移》 全体 オフィス 住宅 商業施設
100.0%
90.0％ 90.0%
第15期 第16期 第17期
1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月 1900年1月
80.0%
2019年 2020年
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 12月（予想）
98.7% 98.8% 98.8% 99.4% 98.6% 98.8% 98.9% 98.9% 98.6% 98.6% 97.7% 全体
99.4% 99.6% 99.6% 100.0% 99.0% 99.4% 99.3% 99.7% 99.5% 99.3% 98.4% オフィス
98.2% 98.2% 98.1% 98.6% 98.2% 98.4% 98.7% 98.0% 97.3% 97.6% 97.3% 住宅
88.4% 88.4% 88.4% 94.1% 94.1% 92.2% 92.2% 91.1% 91.1% 92.2% 88.8% 商業施設
《賃料稼働率（オフィス）の推移》 《平均フリーレント期間（オフィス）の推移》
99.8% 99.4% 99.5% 100.0%
99.3% 5ヶ月
100.0%
99.5% 4ヶ月
99.1% 98.9%
98.4%
97.5% 3ヶ月
95.0%
1.5ヶ月 1.5ヶ月 2ヶ月
1.2ヶ月
契約稼働率（オフィス） 賃料稼働率（オフィス） 0.8ヶ月
0.6ヶ月 1ヶ月
90.0% 0ヶ月
1 7 13 19 25
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
(2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期) (2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2019年12月期) （2020年6月期）
1
テナント入退去状況 及びテナント入替え時の賃料増減の推移
◆ テナント入替え時の賃料増減率は引き続き上昇
・ 中規模オフィスマーケットの逼迫、及び高い物件競争力を背景に、オフィス・住宅共にテナント入替え時の賃料上昇傾向が継続
《テナント入退去の状況と退去率の推移（オフィス）》 《テナント入替え時の月額賃料増減額の推移》
※第16期末 総賃貸可能面積(オフィス物件):66,676坪 ●オフィス
(2)
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率
(千円/月）
5,000
入居面積 退去面積 退去率(1) 10,000 24.4% 26.2% 30.0%
20.4%
4,000 7,500 22.5%
12.6% 13.2%
5,000 15.0%
3,000
2,500 7.5%
4,857
3,909 6,726 6,388 9,188
2,000 0 0.0%
▲ 522 ▲ 890 ▲ 58 0
▲ 504
▲ 2,500 ▲ 7.5%
1,000 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
(2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期)
2,144 1,871 1,606 1,897 2,447 増減額
0 10% （千円/月）
4,352 3,387 5,835 6,330 9,188
▲ 2,293 ▲ 2,196 ▲ 1,493 ▲ 1,585 ▲ 2,881
▲ 1,000 8% ●住宅(3)
(2)
(千円/月） 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率
4.4%
▲ 2,000 6% 1,000 5.0%
3.4%
2.9% 3.1%
▲ 3,000 4%
500 1.5% 2.5%
4.3%
3.7% 582
3.3% 757 660 600
▲ 4,000 2% 305
2.2% 2.4% 0 0.0%
▲ 36 ▲ 14 ▲ 48 ▲ 155 ▲ 34
▲ 5,000 0%
(坪）
Jan-00
第12期 Jan-00
第13期 Jan-00
第14期 Jan-00
第15期 Jan-00
第16期 ▲ 500 ▲ 2.5%
(2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) (2018年6月期) (2018年12月期) (2019年6月期) (2019年12月期) (2020年6月期)
増減額 546 291 709 504 566
（千円/月）
1.「退去率」は、当該機関の退去面積÷当該機関の最終日時点の層賃貸可能面積として計算しています。
2.「賃料増減率」は（（テナント入替後の賃料総額－テナント入替前の賃料総額）÷テナント入替前の賃料総額）として各期計算しています。
3.賃料固定マスターリースを除く住宅物件が対象です。 2
主な新規解約予告
第16期末
物件名称 解約予告の状況 リーシング状況 想定稼働率(1)
稼働率
イトーピア清洲橋通りビル 100.0% 1フロア（112坪） 解約予定 新規テナント契約締結済み 100.0％（2020年8月末）
九段北325ビル 100.0% 2フロア（145坪） 解約予定 新規テナント契約締結予定 100.0％（2021年1月末）
大宮センタービル 100.0% 1区画（34坪） 解約予定 リーシング活動中 99.2％（2020年10月末）
FORECAST茅場町 100.0% 1区画（16坪） 解約予定 リーシング活動中 98.6％（2020年10月末）
三井住友銀行高麗橋ビル 100.0% 1区画（21坪） 解約予定 リーシング活動中 98.6％（2020年11月末）
1区画（118坪） 新規テナント契約締結済み
FORECAST新宿SOUTH 100.0% 1区画（109坪） 解約予定 新規テナント契約締結予定 97.0％（2020年12月末）
1区画（127坪） リーシング活動中
1区画（197坪） 新規テナント契約締結予定
光明池アクト 86.4% 空室 96.9％（2020年9月末）
1フロア（57坪） リーシング活動中
ダイアビル名駅 100.0% 1区画（19坪） 解約予定 リーシング活動中 96.4％（2020年12月末）
ホーマットホライゾンビル 100.0% 1区画（69坪） 解約予定 リーシング活動中 96.2％（2021年1月末）
丸の内三丁目ビル 95.2% 1区画（67坪） 空室 リーシング活動中 95.2％（2020年7月末）
NORE名駅 94.7% 1区画（69坪） 空室 リーシング活動中 94.7％（2020年7月末）
NORE伏見 92.8% 1区画（84坪） 空室 リーシング活動中 92.8％（2020年7月末）
2フロア（91坪） 新規テナント契約締結予定
MK麹町ビル 74.3% 空室 91.4％（2020年9月末）
1フロア（46坪） リーシング活動中
板橋本町ビル 100.0% 2区画（174坪） 解約予定 リーシング活動中 91.0％（2021年1月末）
藤和東五反田ビル 100.0% 1フロア（86坪） 解約予定 リーシング活動中 90.3％（2021年1月末）
西新宿三晃ビル 100.0% 1フロア（75坪） 解約予定 リーシング活動中 90.0％（2021年1月末）
TK五反田ビル 100.0% 1フロア（115坪） 解約予定 リーシング活動中 89.8％（2020年12月末）
1. 想定稼働率は、2020年7月末時点で入居申込みを受領しているテナントが全て入居し、解約予告を受領しているテナントが全て退去した場合の稼働率を記載しています。
3
主な新規解約予告
第16期末
物件名称 解約予告の状況 リーシング状況 想定稼働率(1)
稼働率
友泉東日本橋駅前ビル 100.0% 1フロア（56坪） 解約予定 リーシング活動中 88.5％（2021年1月末）
西五反田八丁目ビル 100.0% 1フロア（109坪） 解約予定 リーシング活動中 87.9％（2020年11月末）
Shinto GINZA EAST 100.0% 1区画（46坪） 解約予定 リーシング活動中 87.3%（2021年1月末）
1フロア（118坪） 新規テナント契約締結済み
イトーピア岩本町ANNEXビル 100.0% 解約予定 87.2％（2020年10月末）
1フロア（124坪） リーシング活動中
イトーピア岩本町一丁目ビル 100.0% 1フロア（134坪） 解約予定 リーシング活動中 85.5％（2020年11月末）
虎ノ門桜ビル 100.0% 2区画（141坪） 解約予定 リーシング活動中 84.7％（2021年6月末）
東信東池袋ビル 84.7% 1フロア（76坪） 空室 リーシング活動中 84.7％（2020年5月末）
三井ウッディビル 100.0% 1フロア（187坪） 解約予定 リーシング活動中 84.5％（2020年12月末）
BECOME SAKAE 83.6% 1フロア・1区画（229坪） 空室 リーシング活動中 83.6％（2020年7月末）
神田オーシャンビル 100.0% 1区画（92坪） 解約予定 リーシング活動中 79.5％（2021年1月末）
東池袋センタービル 100.0% 2フロア（270坪） 解約予定 リーシング活動中 78.8％（2020年12月末）
五反田さくらビル 100.0% 2フロア（97坪） 解約予定 リーシング活動中 78.6％（2020年11月末）
1フロア・1区画（189坪） 空室 新規テナント契約締結済み
FORECAST亀戸 100.0% 73.8％（2021年1月末）
2フロア（245坪） 解約予定 リーシング活動中
広尾ONビル 100.0% 2フロア（185坪） 解約予定 リーシング活動中 72.8％（2021年1月末）
小滝橋パシフィカビル 100.0% 3フロア（125坪） 解約予定 リーシング活動中 70.2％（2020年9月末）
1フロア（39坪） 新規テナント契約締結予定
藤和神田錦町ビル 100.0% 解約予定 69.7％（2020年11月末）
2フロア（122坪） リーシング活動中
1. 想定稼働率は、2020年7月末時点で入居申込みを受領しているテナントが全て入居し、解約予告を受領しているテナントが全て退去した場合の稼働率を記載しています。
4
賃料増額改定の実績 及び月額賃料増減額の推移（オフィス）
◆ 契約更新時の賃料更改においても賃料の増加傾向は継続
・ 第16期は、対象面積19,052坪（162テナント）中、53.3％にあたる10,164坪（70テナント）で賃料増額に成功
《賃料改定による月額賃料増減額の状況》 《賃料増額改定の実績（面積） (2) 》
(1)
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率
④ ④
12,000 12.0%
第15期 ① 第16期 ①
10,500 10,940 10.5% 151テナント 162テナント
② 15,180坪 ② 19,052坪
9,000 9.0%
7.1%
7,500 6.8% 6.6% 6.8% 7.5%
面積（坪） 割合 面積（坪） 割合
5.8%
①増額 6,477 42.7％ 10,164 53.3％
6,000 6,497 6.0% ②据置 7,343 48.4％ 5,516 29.0％
6,287
5,874 6,396 ③減額 0 0.0% 0 0.0％
4,500 4.5% ④マーケット賃料以上 1,359 9.0% 3,371 17.7%
3,000 3.0% 《第16期中に賃料増額を合意したテナントの概要》
３回目 その他
1,500 1.5% 以上 10.8%
5.1% 卸売・ 製造業
小売業 33.4%
0 0.0% 1回目 13.2%
0 0 0 0 0 回数別 43.4% 業種別
（賃貸面積ベース） （賃貸面積ベース）
情報
▲ 1,500 -1.5% ２回目 通信業
(千円/月） 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 51.4% 18.1%
(2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年
サービス業
6月期) 12月期) 6月期) 12月期) 6月期) 24.5%
1.「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
2.各期に「据置」としたテナントが、当該期の翌期以降に「増額」となった場合、当該テナントの賃料改定対象面積は、当該期とその翌期以降の期の賃料増額対象面積に含まれています. 5
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の実績と計画
◆ 内部成長のサブドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
《エンジニアリング・マネジメントの実績（2020年4月～6月）》 《エンジニアリング・マネジメントの計画（2020年7月～）》
《NORE伏見》 《芝公園三丁目ビル》
●● ●●
●● トイレ空調機導入によるテナント満足度の向上 ●●
賃貸可能面積の拡張による収入増
• テナントからの要望によりトイレにおける空調機を導入予定
• レイアウト変更による賃貸可能面積の拡大により年間約108万円の収入増を見込む • テナント満足度の向上を図る
• 併せて喫煙室のリニューアルによりテナント満足度向上を図る
《タワーコート北品川》 ●●
《虎ノ門桜ビル》 スカイラウンジにおける環境改善 ●●
●●
屋上アンテナ設置による収入増 ●● • スカイラウンジにおいて、ブラインド及び遮熱性のあるガラスフィルムを設置
• 利用者の満足度向上と共に、空調効率を高めることで光熱費削減を見込む
• 物件の屋上に携帯電話基地局を設置
• 年間約84万円の収入増を見込む
《ラ・ベリテ 赤坂》
●●
自動販売機を通じた社会貢献 ●●
《スカイヒルズN11》
● • 保有オフィスビルにおけるESG戦略の一環として、購買者の健康促進を目的とした、
効率的な空調設備更新によるテナント満足度の向上 ●● 禁煙啓発デザインの自動販売機を導入
• 北海道電力のエコ替えキャンペーンの補助金を活用し、効果的に、環境に配慮し
●
た設備更新を行い、テナント満足度の向上を図る 《エンジニアリング・マネジメントの実施状況（1）》
600
《対象51物件》
●● 532
デジタルサイネージの導入 ●●
300
• オフィスの1階エレベータホールにデジタルサイネージを設置
• 各種ニュースや地域情報等を放映し、エントランスでの待機時間の環境を改善 54 133
4 9
56
1 7
《施策種別》 0
● 収益力の向上 ● コスト削減 ● テナント満足度向上 ● 環境への配慮 (百万円) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 第16期 第16期
実績 実績 実績 実績 実績 実績 累計 計画
1. 計画的設備投資及び戦略的バリューアップ投資合計値を記載しています。また、勘定科目の確定に伴い前回の運用実績報告の数字から一部変更が生じております。
6
ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する
記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は
正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法人の説明等に関する資料であって、投資法人の投資口の取得その他金融商品取引契約の
締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。
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