⽇本リート投資法⼈ (証券コード︓3296)
第16期決算説明資料
(2020年６⽉期)
2020年8⽉17⽇
⽇本リート投資法⼈（証券コード︓3296）
第15期（2019年12⽉期）
決算説明資料
2020年2⽉19⽇
⽬次
1. 第16期（2020年6⽉期）の決算概要 4. 第16期（2020年6⽉期）の決算関連データ
新型コロナウイルスによる影響 3 第16期（2020年6⽉期）決算の概要 24
決算ハイライト 4 第17期（2020年12⽉期）及び第18期（2021年6⽉期）業績予想の概要 25
第16期（2020年6⽉期）決算の概要 5 第17期（2020年12⽉期）業績予想の概要 26
第17期（2020年12⽉期）及び第18期（2021年6⽉期）業績予想の概要 6 物件別利回り 27
投資主価値の推移 7 鑑定評価サマリー 30
鑑定価格⽐較表 31
貸借対照表 35
損益計算書 36
2. ポートフォリオ概要
営業成績及び財産状況の推移 37
ポートフォリオ概要（第16期末時点） 9 第16期末時点ポートフォリオ概要 38
リスク分散の状況（第16期末時点） 10 注記集 41
3. 第16期（2020年6⽉期）の運⽤状況と
今後の成⻑戦略
環境認識と運⽤戦略 12
資産規模の推移 13
「ティアリングプロジェクト」の概要及びパイプラインの概要 14
稼働率とフリーレント期間の推移 15
テナント⼊退去状況 及びテナント⼊替え時の賃料増減の推移 16
賃料増額改定の実績 及び⽉額賃料増減額の推移（オフィス） 17
賃料増減率とレントギャップの推移（オフィス） 18
エンジニアリング・マネジメント 19
財務運営 21
1
1. 第16期（2020年6⽉期）の決算概要
2
新型コロナウイルスによる影響
• 新型コロナウイルスの感染拡⼤が、向こう2期の1⼝当たり予想分配⾦に与える影響は、第17期▲197円（▲2.12％）第18期▲401円（▲4.26％）を想定
• 「既に合意した⼀時的な賃料の減額」及び「解約による影響」に加え、今後の不透明性を考慮し「更新率やダウンタイム等を保守的に想定した影響」（第18期においては
▲240円（▲2.55％）（上記影響額に含む））を計上
対応の⽅針 第16期業績への影響
（括弧内の数値は1⼝当たり分配⾦に与える影響の概算値）
個々のテナントの状況を確認し、リテナントの難易度やレントギャップ等も考慮したキャッシュフロー上の 活動⾃粛による事業停滞などを理由とする賃料減額の影響︓14百万円(▲33円)
プロス/コンスを検証の上対応を決定 活動⾃粛による事業停滞などを理由とする解約の影響︓1百万円(▲4円)
●テナントの動向と対応の概要 第17期以降の業績予想への反映
（括弧内の数値は1⼝当たり予想分配⾦に与える影響の概算値）
⽀払猶予 ⼀時的な減額 ⽀払猶予及び
⽤途別 ⼀時的な減額の 解約 事業停滞の⾒通しなどを理由とする賃料減額の影響
（ポートフォリオ割合）
要請受領 合意 要請受領 合意 対象テナント 第17期:14万円(0円) 第18期:17万円(0円)
オフィス 12件 8件 46件 7件
飲⾷店舗、
23件
事業停滞の⾒通しなどを理由とする解約の影響
（77.1％） スクール等 第17期:80百万円(▲179円) 第18期:72百万円(▲160円)
※リーシング費⽤等の増加⾒込み額を含む
住宅 0件 0件 5件 1件 店舗 0件
（18.8％） 保守的な想定の影響
第17期:8百万円(▲18円) 第18期:108百万円(▲240円)※
商業施設 3件 2件 15件 12件 飲⾷店舗等 3件 ① テナントの更新率︓各期に賃貸借契約期間の満了を迎えるテナントの更新率の
（4.1％） ⾒込みを88％から85％に変更
② ダウンタイム・フリーレント期間の⾒込み︓⼀部物件において保守的に変更
合計 15件 10件 66件 20件 26件 ③ リーシング費⽤等︓⼀部物件において費⽤を保守的に想定
●新型コロナウイルス感染拡⼤防⽌のための活動⾃粛により直接的な影響を受けやすい業種の割合 ●新型コロナウイルスが1⼝当たり分配⾦に与える影響の概要
（2020年6⽉末⽇時点） 割合
業種
(賃料ベース)
第16期 第17期 第18期
8.5％ 1 貸会議室、レンタルオフィス 2.5% 1⼝当たり分配⾦
（サービスオフィスを含む） (A) 9,228円 9,106円 9,007円
2 飲⾷店舗 2.0% 1⼝当たり予想分配⾦
3 幼稚園/保育園 1.3% 新型コロナウイルスの影響 (B) ▲37円 ▲197円 ▲401円
（▲0.39％） （▲2.12％） （▲4.26％）
4 スクール 0.9%
⼀時的な減額合意及び ▲37円 ▲179円 ▲161円
5 旅⾏関連業種 0.8% 解約による影響 （▲0.39％） （▲1.93％） （▲1.71％）
6 スポーツクラブ 0.6% 保守的な想定による影響※ 0円 ▲18円 ▲240円
（プライべートレッスン型含む） （ ス ト レ ス ） （-） （▲0.19％） （▲2.55％）
7 劇場/ホール 0.3%
その他 91.4％ （参考値）(Ａ)－(Ｂ) 9,265円 9,303円 9,408円
8 カラオケBOX 0.2%
（括弧内の数値は、（Ｂ）/（（Ａ）-（Ｂ））として計算しています。）
合計 8.5％
※ ⼀定の前提条件を元に算出した現時点での想定であり、実現しない場合には、1⼝当たり分配⾦にプラスの影響を与える可能性があります。
3
決算ハイライト
第16期 1⼝当たり分配⾦ 9,228円（予想対⽐+226円）
営業収益 8,658百万円 営業利益 4,774百万円 経常利益 4,151百万円 当期純利益 4,151百万円
内部成⻑実績 外部成⻑実績
◎稼働率 ◎ 資産規模
総合 オフィス
90物件 2,492億円 (前期末⽐ - )
98.6％ (前期末⽐▲0.8％) 99.3％ (前期末⽐▲0.7％)
⾼稼働を維持 ◎ パイプライン合計
21物件 222億円 (前期末⽐+43億円)
◎⽉額賃料増減額（オフィス） ブリッジファンド3本+スポンサーウエアハウジング
契約更新時/⽉額 テナント⼊替え時/⽉額
1,094万円 (前期⽐+444万円) 918万円 (前期⽐+285万円) 財務実績
1⼝当たり分配⾦ +268円/期の効果
◎総資産ベースLTV
◎エンジニアリング・マネジメントによるNOI向上⾒込み額 47.0% (前期末⽐+0.1％)
3,738万円/年間 ◎平均調達年数 ◎平均調達コスト
6.32年 (前期末⽐+0.16年) 0.93％ (前期末⽐▲0.04％)
1⼝当たり分配⾦ +41円/期の効果
コストを抑えた借⼊期間の⻑期化を継続
第17期 第18期
1⼝当たり予想分配⾦ 9,106円 1⼝当たり予想分配⾦ 9,007円
(前回予想対⽐+4円）
営業収益 8,803百万円 営業利益 4,718百万円 営業収益 8,636百万円 営業利益 4,668百万円
経常利益 4,097百万円 当期純利益 4,097百万円 経常利益 4,053百万円 当期純利益 4,052百万円
4
第16期（2020年6⽉期）決算の概要
◆ 第15期（2019年12⽉期）実績との⽐較(c-a)
（百万円） 第15期 第16期 第16期 第16期実績 第16期実績
(2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年6⽉期) 第15期実績 第16期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 実績 ⽐較 ⽐較 営業収益の増加 +24
（増減⾦額） （増減⾦額）
賃貸事業収⼊の増加 賃料増額等 +48
⽔光熱収⼊の減少 季節要因 ▲91
a b c c-a c-b 雑収⼊の増加 テナント負担⼯事費の受領、違約⾦等 +64
営業費⽤の減少 +107
営業収益 8,634 8,680 8,658 24 ▲22 建物管理費の減少 +17
⽔光熱費の減少 季節要因 +90
修繕費の減少 +25
営業費⽤ ▲3,992 ▲3,997 ▲3,884 107 113 減価償却費の増加 ▲27
⽀払⼿数料の減少 リーシング⼿数料等 +21
営業利益 4,642 4,682 4,774 132 91
その他⼿数料の増加 第三者レポート取得費等 ▲14
営業外費⽤の減少 借⼊関連費⽤の減少等 +18
経常利益 4,000 4,051 4,151 151 100 ◆ 第16期（2020年6⽉期）予想との⽐較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
営業収益の減少 ▲22
当期純利益 4,000 4,050 4,151 151 100 賃貸事業収⼊の減少 ⼀時的な賃料の減額合意等 ▲8
⽔光熱収⼊の減少 ⽔光熱使⽤量の減少 ▲53
1⼝当たり
雑収⼊の増加 テナント負担⼯事費の受領、更新料等 +38
8,892円 9,002円 9,228円 336円 226円
分配⾦ 営業費⽤の減少 +113
建物管理費の減少 +15
NOI 6,431 6,512 6,593 162 80 ⽔光熱費の減少 ⽔光熱使⽤量の減少 +45
修繕費の減少 +29
広告宣伝費の減少 IR活動の中⽌等 +11
運⽤⽇数 184⽇ 182⽇ 182⽇ - -
営業外費⽤の減少 借⼊関連費⽤の減少等 +4
5
第17期（2020年12⽉期）及び第18期（2021年6⽉期）業績予想の概要
◆ 第16期（2020年6⽉期）実績と第17期（2020年12⽉期）予想の⽐較(b-a)
（百万円） 第16期 第17期 第18期 第17期予想 第18期予想
(2020年6⽉期) (2020年12⽉期) (2021年6⽉期) 第16期実績 第17期予想 《主な変動要因》 (百万円)
実績 予想 予想 ⽐較 ⽐較 営業収益の増加 +144
（増減⾦額） （増減⾦額）
賃貸事業収⼊の増加 ⼤⼝区画の賃料増額等 +46
⽔光熱収⼊の増加 季節要因 +81
雑収⼊の増加 テナント負担⼯事費の受領、違約⾦等 +19
a b c b-a c-b
営業費⽤の増加 ▲200
⽔光熱費の増加 季節要因 ▲53
営業収益 8,658 8,803 8,636 144 ▲166 修繕費の増加 ▲87
減価償却費の増加 ▲13
⽀払⼿数料の増加 リーシング⼿数料等 ▲18
営業費⽤ ▲3,884 ▲4,085 ▲3,968 ▲200 116 その他⽀出の増加 借地に係る更新料等 ▲40
その他⼿数料の減少 第三者レポート取得費等の不発⽣等 +12
営業外費⽤の減少 借⼊関連費⽤の減少等 +7
営業利益 4,774 4,718 4,668 ▲56 ▲50
◆ 第17期（2020年12⽉期）予想と第18期（2021年6⽉期）予想の⽐較(c-b)
《主な変動要因》 (百万円)
経常利益 4,151 4,097 4,053 ▲53 ▲44 営業収益の減少 ▲166
賃貸事業収⼊の減少 退去率の上昇等 ▲4
⽔光熱収⼊の減少 季節要因 ▲76
当期純利益 4,151 4,097 4,052 ▲54 ▲44 雑収⼊の減少 テナント負担⼯事費の受領、違約⾦ ▲84
の剥落等
営業費⽤の減少 +116
1⼝当たり ⽔光熱費の減少 季節要因 +87
9,228円 9,106円 9,007円 ▲122円 ▲99円
分配⾦ 修繕費の減少 +69
租税公課の増加 ▲26
NOI 6,593 6,540 6,504 ▲52 ▲36 減価償却費の増加 ▲10
⽀払⼿数料の増加 リーシング⼿数料等 ▲35
運⽤⽇数 182⽇ 184⽇ 181⽇ - -
その他⽀出の減少 借地に係る更新料の不発⽣等 +42
営業外費⽤の減少 借⼊関連費⽤の減少等 +5
6
投資主価値の推移
◆ 第16期1⼝当たり分配⾦は前期対⽐+336円の増加
・巡航1⼝当たり分配⾦の当初⽬標（9,000円）を早期達成
◆ 現在の情勢下においては巡航1⼝当たり分配⾦9,000円台を堅持、中⻑期的には持続的な成⻑を⽬指す
《1⼝当たりNAV及び1⼝当たり分配⾦の推移と中⻑期⽬標》
11,000 390,000
380,330
1⼝当たりNAVの額 372,454
1⼝当たり分配⾦の実績
1⼝当たり分配⾦の予想（2020年8⽉17⽇時点）
巡航1⼝当たり分配⾦（⼀過性要因を除く）(1) 358,025
10,000 342,122
334,542
340,000
9,617 巡航1⼝当たり分配⾦の
324,820
321,274 持続的な成⻑を⽬指す
9,228
310,132 9,106 9,007
9,211 8,892
9,000 302,095 9,228
298,863
296,409 9,106
8,536 9,007
8,500 8,858
290,000
8,217 8,616
8,508
8,387
8,000 7,800 8,217 8,238
7,581
7,519
258,559 7,800
7,109 240,000
7,000 6,827 7,219
7,072
6,619
6,363
6,000 190,000
(1⼝当たり (1⼝当たり
分配⾦/円) 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 NAVの額/円)
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 中⻑期⽬標
12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉
7
2. ポートフォリオ概要
8
ポートフォリオ概要（第16期末時点）
◆ 都⼼の中規模オフィスと三⼤都市圏の住宅を中⼼とした磐⽯なポートフォリオ
《ポートフォリオの⽤途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合(1)》
商業施設 三⼤都市圏(東京23区を除く) 政令指定都市等
4.1％ 21.7% 0.9%
オフィス
住宅 東京経済圏
77.1％
18.8％ 83.7％
東京23区
90物件 90物件 都⼼6区
2,492億円 77.5％ 2,492億円 64.7%
（取得価格ベース） 東京23区
（取得価格ベース）
(都⼼6区を除く)
12.8%
《オフィス地域別割合》 《住宅地域別割合》 《商業施設地域別割合》
4.7%
17.1%
32.9%
30.5%
都⼼6区
東京23区（都⼼6区を除く）
13.6% 64物件 23物件 3 物件
三⼤都市圏（東京23区を除く）
1,922億円 468億円 101億円
67.1% 政令指定都市等
52.8%
69.2% 12.0%
9
リスク分散の状況（第16期末時点）
◆ J-REITトップクラスのリスク耐性（物件分散/テナント分散）を維持
《物件分散の状況（上位5物件の割合）》 《テナント分散の状況（上位5テナントの⽐率(1)）》
22.3％ 20.2％ 7.5％ 8.0％
90物件 90物件 605テナント 605テナント
2,492億円 310,770㎡ 228,767㎡ 1,076百万円
取得価格ベース 賃貸可能⾯積ベース 賃貸⾯積ベース 賃料ベース
《上位5物件の状況（取得価格ベース）》 《上位5テナントの状況（賃貸⾯積ベース）》
取得価格 業種 賃貸⾯積 割合
物件名称 （百万円）
割合 物件名称 （㎡）
1 ⼤宮センタービル 15,585 1 FORECAST新宿AVENUE
6.3% 情報通信業 4,438.55 1.9%
FORECAST新宿SOUTH
2 FORECAST新宿SOUTH 13,990 5.6% 2 芝公園三丁⽬ビル 情報通信業 3,559.85 1.6%
3 タワーコート北品川 11,880 4.8% 3 板橋本町ビル サービス業 3,189.12 1.4%
4 芝公園三丁⽬ビル 7,396 3.0% 4 ピジョンビル 製造業 3,022.25 1.3%
5 ホーマットホライゾンビル 6,705 2.7% 5 サンワールドビル 不動産業 3,012.86 1.3%
10
2. 第16期（2020年6⽉期）の運⽤状況と今後の成⻑戦略
11
環境認識と運⽤戦略
環境認識（外部成⻑関連） 環境認識（内部成⻑関連）
（物件売買マーケット関連） （賃貸マーケット関連）
• 新型コロナウイルスの感染拡⼤に伴うマーケットの停滞により、2020年4〜5⽉にかけては売り • 新型コロナウイルスの感染拡⼤予防のための経済活動の停滞により、影響を直接的に受ける業
⼿が物件の売却を急いだケースが散⾒されたが、本質的には売り⼿に優位な市場環境が継続 種の⼀部テナントを中⼼として賃料負担⼒が減少
（⾦融機関の不動産融資に対する姿勢に変化は⾒られない） → ⼀時的に、退去率の上昇、稼働率及び契約更改時における賃料増額割合の低下を招く
• 特に都⼼や三⼤都市圏及び中核都市においては、取引価格の⾼値圏での推移が継続 可能性がある
●オフィス
（財務関連） • ⼤量供給下にある都⼼⼤規模オフィスにおいて、空室率拡⼤及び賃料下落リスクが懸念され
• ⾦融機関の融資姿勢に著変はなく、投資法⼈債や借⼊れによる資⾦調達の環境は安定して る⼀⽅、都⼼・三⼤都市圏を中⼼とする中規模オフィスについては逼迫した需給環境が継続
いる • 新型コロナウイルスの感染拡⼤を契機とした、働き⽅や⽣活スタイルの変化に伴うオフィスニーズ
• ⼀⽅で、上場REIT投資⼝価格は全体的に低迷しており、公募増資による成⻑戦略の遂⾏は の多様化には注視が必要
⼀部のアセットクラスに限定 ●住宅
• ⼈⼝動態の傾向から三⼤都市圏を中⼼とした都市部での住宅賃料は引き続き堅調に推移
●商業
• テナントを取り巻く環境には注視が必要
（特に飲⾷店舗・サービス系（ジム・スクール・スタジオ等）店舗、⼀⽅で、スーパーマーケット等
の⽣活必需型は堅調）
外部成⻑戦略 内部成⻑戦略
● ポートフォリオの質を向上させる各種施策を実⾏しながら、投資規律を堅持したパイプ ●テナント⼊替え時の「レントギャップ埋め戻しによる賃料増額」を主軸とした内部成⻑
ラインの積み上げを継続（現状の最適化と持続的な成⻑への布⽯） （ポートフォリオの内部成⻑ポテンシャルの継続的な具現化）
①継続的な内部成⻑の実現
①資産⼊替えによるポートフォリオ競争⼒の向上と更なる内部成⻑余⼒の追究 （賃料の増額）
資産規模の拡⼤に優先し、従来より進めていたポートフォリオリファイニング戦略を継続
退去率が増加傾向にある中、レントギャップを利⽤したテナント⼊替え時の賃料増額を主軸
堅持する投資規律の⼀つである「内部成⻑余⼒（レントギャップポジション・建物バリューアップ
テナントの財務状況等を勘案しつつ、契約更改時における賃料増額交渉を継続
余地）」をこれまで以上に重視し「内部成⻑ポテンシャル」を拡⼤するための外部成⻑を強く
（エンジニアリング・マネジメント(EM)によるNOIの向上）
意識
継続的な「エンジニアリング・マネジメント（EM）施策の実施」による物件競争⼒/収益⼒の向
上/コスト削減等
②規律を遵守したパイプラインの拡充（内部成⻑余⼒と安定性を重視）
機能分散や職住近接等の多様化するオフィスニーズを⾒極め、機動的に投資判断に反映
②戦略的なリーシング活動による⾼稼働の維持
（サテライトオフィスニーズ、住宅集積エリアの駅前オフィス等）
⼊居促進のためのテナントインセンティブとして有効な「リーシングツールの開発と実施」
不動産所有者ユニバースを拡⼤した戦略的なソーシング活動により、三⼤都市圏を中⼼とした
オフィスニーズの多様化に向けたオペレーション機能の拡充
「住宅」への積極投資を継続
③テナントの快適性や環境への配慮の促進
計画的なEMを通じ「オフィス内空間の快適性」や「環境への配慮」の促進を⽬指す
12
資産規模の推移
◆ 資産の⼊替えを優先するポートフォリオ・リファイニング戦略の遂⾏
・ティアリングプロジェクトの結果に基づき、パイプライン等も活⽤の上、資産の⼊替えを実施することで、マーケット環境の変化に対応し、強固なポートフォリオを構築する
◆ 規律を堅持した外部成⻑を積み重ね、中期的に資産規模3,000億円を⽬指す
●譲渡物件再開発後の優先交渉権取得
●税法上の交換スキームを活⽤
《資産規模とパイプラインの推移及び中期⽬標》 譲渡 取得
譲渡 取得
3,000 2物件 100億円 3物件115億円 2物件72億円 5物件 77億円
パイプライン合計
資産規模（取得価格ベース）
第3回公募増資
21物件(402億円) 179 222
102
第2回公募増資
11物件(467億円) 315
297 249
225 225
102
2,000
第1回公募増資
31物件(768億円)
3,000
2,479 2,492 2,492 2,492
2,048 2,048 2,048 2,048 2,077 2,077
1,000
1,578
704 738
0
（億円）
中期⽬標
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉ 12⽉ 6⽉
13
「ティアリングプロジェクト」の概要及びパイプラインの概要
《ティアリングプロジェクトの概要》 《パイプラインの概要（第16期末時点）》
1 年に1度、3つの評価軸でスコアリングし、Tier1からTier3に分類 優先交渉価格合計額 ●パイプラインの⽤途別割合
（2020年6⽉末⽇時点）
222億円※
収益性 流動性 物件特性
18.9% 23.1%
パイプライン
中⻑期的な収益⼒の 売買マーケットにおける トラックレコード分析に基 平均想定NOI利回り(1)
パイプライン
ポテンシャル検証 中⻑期⽬線での流動 づく運⽤上のリスク検証 4.3% 222億円
・レントギャップ 性検証 ・ダウンタイム
（償却後︓3.9%)
・その他内部成⻑余⼒ ・エリア、個別⽴地 ・リーシング難易度等
・権利形態 エリアポテンシャル検証
・規模、築年数 ・所在エリアの賃貸市場動向 58.0%
・需給動向等 パイプライン平均築年数
（第16期末時点）
18.2年
オフィス 住宅 商業施設
Tier1 原則中⻑期的に保有継続
●パイプラインの地域別割合
Tier2 建替え・再開発も視野に運⽤⽅針を継続検討
100.0% 14.0% 7.4%
15.4%
Tier3 3つの評価軸を改善させることを前提に⼊替え戦略を策定 オフィス 住宅
51億円 129億円 5.5%
8.5%
2 分類に即した運⽤戦略を3年から5年の時間軸を念頭に策定 49.1%
◆ 効率的な設備投資計画の⽴案、実⾏
◆ 「売り時」と「買い時」のタイミングと、賃貸マーケットのトレンドを⾒据えた
的確なタイミングでの資産⼊替えの検討
都⼼6区 神奈川県 ⼤阪府
3 効率的な運⽤戦略の遂⾏ 東京23区（都⼼6区を除く） 埼⽟県 愛知県
◆定期的な再検証による分類の⾒直し
※ 優先交渉件を保有する21物件のうち、「天翔新橋5丁⽬ビル」及び「tanosio shin-yokohama」の2物件については、2020年8⽉末⽇をもって優先交渉期期間が満了します。当該期間満了⽇までに優先交渉権が⾏使されない場合、当該優先交渉権
は消滅することとなり、その場合のパイプランの合計額は168億円となります。 14
稼働率とフリーレント期間の推移
◆ 契約稼働率、賃料稼働率共に⾼稼働を維持
・ 中規模オフィスマーケットの逼迫を背景に、オフィス物件は⾼稼働を維持、住宅物件も⾼稼働で安定的に推移
・ 商業物件は、引き続きリーシングに注⼒
《稼働率の推移》 《賃料稼働率（オフィス）の推移》
100.0% 契約稼働率（オフィス） 賃料稼働率（オフィス）
99.8% 100.0%
99.4% 99.5% 99.3%
100.0%
99.5%
99.1% 98.9%
90.0% 98.4%
97.5%
95.0%
80.0%
90.0%
1 7 13 19 25
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
(2018年6⽉期) (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期)
全体 70.0%
オフィス 《平均フリーレント期間(1)の推移》
5ヶ⽉
住宅
商業施設 4ヶ⽉
1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年1⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉ 1900年2⽉
60.0%
3ヶ⽉
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
1.5ヶ⽉ 1.5ヶ⽉ 2ヶ⽉
1.2ヶ⽉
99.5％ 99.1％ 99.1％ 99.4% 98.6% 97.7% 全体
0.8ヶ⽉
0.6ヶ⽉ 1ヶ⽉
99.8％ 99.4％ 99.5％ 100.0% 99.3% 98.4% オフィス
98.5％ 98.3％ 98.5％ 98.6% 97.6% 97.3% 住宅 0ヶ⽉
商業 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
97.5％ 98.4％ 95.7％ 94.1% 92.2% 88.8% (2018年6⽉期) (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期)
施設
15
テナント⼊退去状況 及びテナント⼊替え時の賃料増減の推移
◆ テナント⼊替え時の賃料増減率は引き続き上昇
・ 中規模オフィスマーケットの逼迫、及び⾼い物件競争⼒を背景に、オフィス・住宅共にテナント⼊替え時の賃料上昇傾向が継続
《テナント⼊退去の状況と退去率の推移（オフィス）》 《テナント⼊替え時の⽉額賃料増減額の推移》
※第16期末 総賃貸可能⾯積(オフィス物件):66,676坪 ●オフィス
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
(千円/⽉）
5,000
⼊居⾯積 退去⾯積 退去率(1) 10,000 24.4% 26.2% 30.0%
20.4%
4,000 7,500 22.5%
12.6% 13.2%
5,000 15.0%
3,000
2,500 7.5%
4,857
3,909 6,726 6,388 9,188
2,000 0 0.0%
▲ 522 ▲ 890 ▲ 58 0
▲ 504
▲ 2,500 ▲ 7.5%
1,000 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
(2018年6⽉期) (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期)
2,144 1,871 1,606 1,897 2,447 増減額
0 10% （千円/⽉）
4,352 3,387 5,835 6,330 9,188
▲ 2,293 ▲ 2,196 ▲ 1,493 ▲ 1,585 ▲ 2,881
▲ 1,000 8% ●住宅(2)
(千円/⽉） 賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増減率※
4.4%
▲ 2,000 6% 1,000 5.0%
3.4%
2.9% 3.1%
▲ 3,000 4%
500 1.5% 2.5%
4.3%
3.7% 582
3.3% 757 660 600
▲ 4,000 2% 305
2.2% 2.4% 0 0.0%
▲ 36 ▲ 14 ▲ 48 ▲ 155 ▲ 34
▲ 5,000 0%
(坪）
Jan-00
第12期 Jan-00
第13期 Jan-00
第14期 Jan-00
第15期 Jan-00
第16期 ▲ 500 ▲ 2.5%
(2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) (2018年6⽉期) (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期)
増減額 546 291 709 504 566
（千円/⽉）
※「賃料増減率」は（（テナント⼊替後の賃料総額－テナント⼊替前の賃料総額）÷テナント⼊替前の賃料総額）として各期計算しています。
16
賃料増額改定の実績 及び⽉額賃料増減額の推移（オフィス）
◆ 契約更新時の賃料改定においても賃料の増加傾向は継続
・ 第16期は、対象⾯積19,052坪（162テナント）中、53.3％にあたる10,164坪（70テナント）で賃料増額に成功
《賃料改定による⽉額賃料増減額の状況》 《賃料増額改定の実績（⾯積）(1)》
賃料増額総額 賃料減額総額 賃料増額率※
④ ④
12,000 12.0%
第15期 ① 第16期 ①
10,500 10,940 10.5% 151テナント 162テナント
② 15,180坪 ② 19,052坪
9,000 9.0%
7.1%
7,500 6.8% 6.6% 6.8% 7.5%
⾯積（坪） 割合 ⾯積（坪） 割合
5.8%
①増額 6,477 42.7％ 10,164 53.3％
6,000 6,497 6.0% ②据置 7,343 48.4％ 5,516 29.0％
6,287
5,874 6,396 ③減額 0 0.0% 0 0.0％
4,500 4.5% ④マーケット賃料以上 1,359 9.0% 3,371 17.7%
3,000 3.0% 《第16期中に賃料増額を合意したテナントの概要》
３回⽬以 その他
1,500 1.5% 上 10.8%
5.1% 卸売・ 製造業
⼩売業 33.4%
0 0.0% 1回⽬ 13.2%
0 0 0 0 0 回数別 43.4% 業種別
（賃貸⾯積ベース） （賃貸⾯積ベース）
情報
▲ 1,500 -1.5% ２回⽬ 通信業
(千円/⽉） 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 51.4% 18.1%
(2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年
サービス業
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 24.5%
※「賃料増額率」は（（賃料増額改定をしたテナントの増額後の賃料総額－賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）÷賃料増額改定をしたテナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の⼩数第2位を四捨五⼊して記載し
ています。
17
賃料増減率とレントギャップの推移（オフィス）
◆ マーケット賃料の調整と契約賃料の増額によりレントギャップは約2.5％縮⼩
・主にレントギャップがマイナスとなっている区画を対象に、テナントの財務状況等を勘案しながら交渉を継続し、賃料増額改定を⽬指す
《賃料増減率の推移(オフィス）》 《レントギャップの推移》 ※オフィス、基準階のみ
(A)テナント⼊替え時賃料増減額:P16 (A)/(C) オフィス平均賃料(1) マーケット賃料 (2) レントギャップ (3)
(B)契約更新時賃料増減額:P17 (B)/(C)
18,500 ▲25.00%
(C)契約更新及びテナント⼊替対象区画の変更前賃料合計額 (A)+(B)/(C)
17,974
17,790
6.43% 17,500 ▲20.00%
20,000 8.00% 17,190
15,000 5.20% 5.15% 6.00% 16,500 ▲15.00%
16,158
4.16% 3.92% ▲ 15.59%
3.50%
10,000 4.00% 15,500 ▲ 13.04% ▲ 13.07% ▲10.00%
2.56% 2.70% 2.61%
2.39%
▲ 9.03% 15,465
5,000 2.94% 2.00% 15,172
2.50% 2.54% 14,500 14,949 ▲5.00%
1.77%
14,699
1.36%
0 0.00%
13,500 0.00%
（千円/⽉） 第12期 1
第13期
2
第14期
3
第15期
4
第16期
5
(2018年6⽉期) (2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) （円/坪） 第13期 第14期 第15期 第16期
(2018年12⽉期) (2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期)
A 4,352 3,387 5,835 6,330 9,188
B 5,874 6,396 6,287 6,497 10,940
A+B 10,226 9,784 12,123 12,828 20,128
《契約更新期別のレントギャップ分布状況》 ※⽉額賃料ベース、オフィス・基準階のみ
+10％〜 0％〜+10％ ▲10％〜0％ 〜▲10％
《賃料改定対象⾯積の推移(オフィス） 》
250
20,000
13 12 31
200 4
15,000 35 41
11 43
150 47 36 56 66
10,000 19,052 17,747
15,238 15,180 14,950 15,281 100
14,209 13,915
5,000 127 124
50 116 105
0 1 2 3 4 5 6 7 8
0
（坪） 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
(2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年 (2021年 (2021年 (2022年 （百万円） 第17期 第18期 第19期 第20期
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) (2020年12⽉期) (2021年6⽉期) (2021年12⽉期) (2022年6⽉期)
18
エンジニアリング・マネジメント
◆ 内部成⻑のサブドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
・資⾦余⼒を残しながら減価償却額を最⼤限有効活⽤
エンジニアリング・マネジメントの概要 《戦略的バリューアップ投資の主な施策とその効果》
◆ 計画的設備投資︓⻑期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス ●第16期（2020年6⽉期）の実績
◆ 戦略的バリューアップ投資︓ 新たな収⼊源の創出/物件収益⼒の向上 コスト削減
物件収益⼒の向上 賃料増額/増収施策等 コスト削減 マネジメントコストの削減策 主な施策
年間効果
主な施策
年間効果
(コスト) (コスト)
(対象2物件) 約31万円 (対象12物件) 約2,229万円
テナント満⾜度の向上 環境への配慮（省エネ関連補助⾦の活⽤） 駐⾞場サブリース業者の変更 (0円) 電⼒供給会社の変更 (0円)
テナント退去リスクの極⼩化/リーシング期間の短縮 省エネ設備の導⼊や地域コミュニティへの貢献等 EV充電設備設置
(対象4物件) 約972万円
(⻁ノ⾨桜ビル) 約84万円 建物管理委託先の変更 (0円)
屋上アンテナの設置 (0円)
(対象2物件) 約204万円 (シーム・ドエル筒井) 約40万円
《エンジニアリング・マネジメントの計画額と原資》
リニューアルによるバリューアップ (約958万円) 敷地外駐⾞場借り換え (約4万円)
1,500 (NORE伏⾒) 約108万円
資本的⽀出 計画的設備投資 戦略的バリューアップ投資 各計画 減価償却額 約3,242万円
専有部拡張 (約721万円) 合計
(約4万円)
喫煙室リニューアル
(タワーコート北品川） 約53万円
992 1,006 1,016
947 965 ポスティングの集約 (0円)
1,000 (スプランディット新⼤阪Ⅲ) 約10万円
原付置場のサブリース化 (0円)
(対象2物件) 約3万円
635 シェアサイクルポートの設置 (0円)
約495万円
500 1,044 合計
(約1,679万円)
234 119
133
519
409 415 422
59 主な施策の年間効果合計額 約3,738万円
303
+約41円/期
284 282 291 232
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
主な施策の1⼝当たり分配⾦への寄与 合計
（百万円） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
(2019年6⽉期) (2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年12⽉期) (2021年6⽉期)
減価償却額 ●第17期（2020年12⽉期）の予定
947 965 992 1,006 1,016
(A)
資本的⽀出 新たな収⼊源の創出/物件収益⼒の向上 コスト削減
519 1,044 415 422 291
(B) 年間効果 年間効果
主な施策 主な施策
余剰/不⾜額 (コスト) (コスト)
428 ▲79 576 583 724 (セントラル代官⼭) 約254万円 (神⽥オーシャンビル) 約1万円
(A)-(B)
⽤途変更⼯事 (約1,500万円) エレベーター保守業者の変更 （0円）
累計余剰額(1)
1,610 1,530 2,107 2,690 3,415
(期末時点)
19
エンジニアリング・マネジメント
《これまで実施した主な施策》 【施策種別】 ● 収益力の向上 ● コスト削減 ● テナント満足度向上 ● 環境への配慮
※主な施策の例示であるため、各年間効果額の合計と年間効果合計額は必ずしも一致しません 《エンジニアリング・マネジメントの実例》
施策 施策
施策 年間効果額 施策 年間効果額
種別 種別
●● 賃貸可能⾯積の拡張による収入増
第7期 第12期 ●●
●● (広尾リープレックス・ビズ 等) 約440万円 ●● (東池袋センタービル) 約1,195万円
実績 実績 NORE伏見
●● 余剰スペースを利用した看板設置 収入増 ●● 用途変更に伴う賃料増 収入増
・ レイアウト変更による賃貸可能⾯積の拡⼤により年間約108万円の収入増を
●● (FORECAST西新宿) 約200万円 ●● (FORECAST三田) 約168万円 ⾒込む
●● 余剰スペースを有効活用した倉庫増設 収入増 ●● 屋上アンテナ設置 収入増 ・ 併せて喫煙室のリニューアルによりテナント満⾜度向上を図る
年間効果合計額 ●● (対象25物件) 約1,242万円
約890万円
（第７期実施分） ● 電気事業者の変更 コスト減
第8期
●● (Shinto GINZA EAST 等) 約118万円 年間効果合計額
実績 約3,128万円
●● 共用部グロス貸し 収入増 （第12期実施分）
第13期 Before
●● (対象40物件) 約6,083万円 ●● (グリーンオーク九段) 約1,174万円
実績
● 電気事業者の変更 コスト減 ●● エレベーター仕様変更による賃料増 収入増
年間効果合計額 ●● (FORECAST新宿SOUTH 等) 約208万円
After
約6,380万円
（第8期実施分） ●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 収入増
第9期
●● (対象20物件) 約2,719万円 ●● (FORECAST桜橋 等) 約345万円 ●●
実績
●● 駐車場サブリース会社切り替え 収入増 ● 共用部LED化工事 コスト減 自動販売機を通じた社会貢献
●●
藤和東五反田ビル
●● (対象16物件) 約946万円 年間効果合計額
●● 仕様見直しによる建物管理コストの削減 コスト減 （第13期実施分）
約1,990万円 ・ 寄付型自動販売機を設置、飲料1本の販売につき1円を
東京都緑化推進委員会へ寄付される契約をベンダーと締結
第14期
●● (対象8物件) 約370万円 ●● (FORECAST高田馬場) 約188万円
実績
●● 節水器導入 コスト減 ● 駐車場サブリース会社切り替え 収入増
年間効果合計額 ●● (対象25物件) 約5,414万円 ●● 駐⾞場サブリース会社の変更による収益増及び
約4,680万円
（第9期実施分） ● 電気事業者の変更 コスト減 ●●
第10期
EV充電設備設置
●● (対象13物件) 約2,967万円 ●● (三井住友銀行高麗橋ビル) 約154万円 メルヴィ洗足、ヴァルトパーク南大井
実績
● 電気事業者の変更 コスト減 ● 建物管理委託先の変更 コスト減
・ 駐⾞場サブリース会社を切り替え、年間約31万円の収入増を見込む
●●
(タワーコート北品川 等) 約627万円 年間効果合計額 ・ EV充電設備を設置、テナント満⾜度向上を図る
●● 約5,781万円
共用部LED化 コスト減 （第14期実施分）
第15期
年間効果合計額 ●● (対象12物件) 約810万円
約4,797万円 実績
（第10期実施分） ● 屋上アンテナの設置 収入増
第11期
●● (FORECAST品川 等) 約264万円 ●● (対象5物件) 約279万円
実績
●● 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 収入増 ● リニューアル工事よるバリューアップ 収入増
●● (対象21物件) 約1,794万円 ●● (対象4物件) 約323万円
● 電気事業者の変更 コスト減 ●● 照明のLED化 コスト減
年間効果合計額 年間効果合計額
約2,634万円 約1,734万円
（第11期実施分） （第15期実施分）
第7期から第16期までに実施のエンジニアリングマネジメント
年間効果額累計 約 3.5億円
20
財務運営
◆ 財務基盤の更なる強化
・コストとのバランスを勘案した借⼊期間の⻑期化、及びコミットメントラインの設定を実⾏
◆ 格付けの継続的な向上を⽬指す
《有利⼦負債の状況》 《借⼊先⼀覧》
⑩ 0.6%
⑨ 0.6% 0.4% ⑪
第14期 第15期 第16期
⑧ 1.9%
⑫
有利⼦負債総額 126,870百万円 126,870百万円 126,870百万円 ⑦ 3.5%
4.8%
⑥
借⼊⾦ 122,370百万円 122,370百万円 122,370百万円 4.8%
⑤
投資法⼈債 4,500百万円 4,500百万円 4,500百万円 5.5%
①
⻑期有利⼦負債⽐率 99.5％ 100% 100% ④ 有利⼦負債 46.8%
7.3% 1,268億円
固定⾦利⽐率 99.5％ 100% 100%
格付け A（ポジティブ） ③
9.9%
コミットメントライン - 3,000百万円 ②
14.0%
《LTVの実績と予想(1)》
⾦融機関名 ⽐率
① 三菱UFJ銀⾏ 46.8％
LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース）
55% ② みずほ銀⾏ 14.0％
③ 三井住友銀⾏ 9.9%
④ りそな銀⾏ 7.3%
⑤ 三井住友信託銀⾏ 5.5％
LTV（総資産ベース）コントロールレンジ(2)（45％〜50％）
50% ⑥ 新⽣銀⾏ 4.8%
46.9% 46.9% 46.9% 47.0% 47.0% ⑦ みずほ信託銀⾏ 4.8％
46.0% ⑧ ⽇本政策投資銀⾏ 1.9％
⑨ あおぞら銀⾏ 0.6％ 借⼊⾦合計
45% ⑩ 野村信託銀⾏ 0.6％ 1,223億円
42.1% 42.6% （10⾏+1社)
41.6% ⑪ 明治安⽥⽣命保険 0.4％
40.8% 40.3% 40.3%
⑫ 投資法⼈債 3.5%
40% (内訳) 年限 ⾦額
第1回投資法⼈債 10年 10億円
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第2回投資法⼈債 7年 10億円
(2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年 (2020年
第3回投資法⼈債 10年 15億円 投資法⼈債総額
6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期)
第4回投資法⼈債 10年 10億円 45億円
有利⼦負債総額 1,268億円
21
財務運営
《第16期中実⾏のファイナンスの概要》 《有利⼦負債の残存期間、平均調達年数、平均調達コストの推移》
⾦額 借⼊ ⾦額 借⼊ 平均残存期間 平均調達年数 平均調達コスト※
利率 利率
（百万円） 期間 （百万円） 期間 7年 6.32年 2.0%
6.16年
5.67年 5.84年
6年
3年 0.246% 5.18年
500 1.5%
2ヶ⽉ （⾦利スワップによる固定） 5年
6,000 5年 0.85306％ 3.84年 3.87年
（固定⾦利） 3.62年 3.67年
4年 3.49年
6年 0.391% 2.49年
2.95年
1.0%
2,500
6ヶ⽉ （⾦利スワップによる固定） 3年
0.96% 0.95% 0.97% 0.93%
0.90% 0.92%
2年
7年 0.4495% 0.5%
500
4年 2ヶ⽉ （⾦利スワップによる固定） 1年
3,500 0.84355％
11ヶ⽉ （固定⾦利）
7年 0年 0.0%
6,000 0.4802%
6ヶ⽉ （⾦利スワップによる固定） 第7期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期
(2015年 (2018年 (2018年 (2019年 (2019年 (2020年
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期)
※アップフロントフィー、エージェントフィー及び投資法⼈債発⾏費⽤を含む
《有利⼦負債返済期限の分散状況》 《格付けの状況》
150
既存借⼊⾦ 投資法⼈債
100
株式会社⽇本格付研究所
（ＪＣＲ）
⻑期発⾏体格付
10.0
110.0
50 100.0 99.0 98.5 95.0 96.0 93.5
85.0
70.0 66.0 66.0 73.5
60.0
Ａ
56.0
（ポジティブ）
33.2 10.0 10.0
12.0 15.0 10.0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
(億円) 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
(2020年 (2021年 (2021年 (2022年 (2022年 (2023年 (2023年 (2024年 (2024年 (2025年 (2025年 (2026年 (2026年 (2027年 (2027年 (2028年 (2028年 (2029年
12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期) 12⽉期) 6⽉期)
22
4.第16期（2020年6⽉期）の決算関連データ
23
第16期（2020年6⽉期）決算の概要
◆ 第15期（2019年12⽉期）実績との⽐較(c-a)
（百万円） 第15期 第16期 第16期 第16期実績 第16期実績
(2019年12⽉期) (2020年6⽉期) (2020年6⽉期) 第15期実績 第16期予想 変動要因（百万円） 備考
実績 予想 実績 ⽐較 ⽐較 ◆ 営業収益の増加 +24
（増減⾦額） （増減⾦額） ・賃貸事業収⼊の増加 +48 (テナント⼊替え・賃上げによる収⼊増)
・⽔道光熱費収⼊の減少 ▲91 (活動⾃粛要因・季節要因)
a b c c-a c-b ・雑収⼊の増加 +64
・受取配当⾦の増加 +1
・その他 +0
営業収益 8,634 8,680 8,658 +24 ▲22
◆ 営業費⽤の減少 +107
賃貸事業収⼊ 7,919 7,976 7,967 +48 ▲8 ・建物管理委託費(BM fee等)の減少 +17
その他賃貸事業収⼊ 709 698 683 ▲25 ▲14 ・⽔道光熱費の減少 +90 (活動⾃粛要因・季節要因)
・修繕費の減少 +25
受取配当⾦ 5 6 7 +1 +1 ・租税公課の増加 ▲18
・減価償却費の増加 ▲27
営業費⽤ ▲3,992 ▲3,997 ▲3,884 +107 +113 ・リーシング費⽤の減少 +21
・広告宣伝費の減少 +5 (新型コロナウィルス感染防⽌によるIR機会の減少)
・控除対象外消費税の増加 ▲4 (消費税増税)
営業利益 4,642 4,682 4,774 +132 +91 ・その他 ▲3
◆ 営業外費⽤の減少 +18
営業外収益 4 - 5 +0 +5 ・借⼊関連費⽤の減少 +18
・その他 +0
営業外費⽤ ▲646 ▲631 ▲627 +18 +4 ◆ 第16期（2020年6⽉期）予想との⽐較(c-b)
変動要因（百万円） 備考
◆ 営業収益の減少 ▲22
経常利益 4,000 4,051 4,151 +151 +100
・賃貸事業収⼊の減少 ▲8
・⽔道光熱費収⼊の減少 ▲53
・雑収⼊の増加 +38 (MK麹町ビルの原状回復収⼊)
当期純利益 4,000 4,050 4,151 +151 +100
・受取配当⾦の増加 +1
・その他 +0
1⼝当たり分配⾦ 8,892円 9,002円 9,228円 +336円 +226円
◆ 営業費⽤の減少 +113
・建物管理委託費(PBM Fee)の減少 +16
・⽔道光熱費の減少 +45 (活動⾃粛要因)
・修繕費の減少 +29
NOI 6,431 6,512 6,593 +162 +80 ・リーシング費⽤の減少 +6
・資産運⽤報酬の増加 ▲6
・広告宣伝費の減少 +11 (新型コロナウィルス感染防⽌によるIR機会の減少)
1⼝当たりFFO(1) 11,049円 11,227円 11,438円 +389円 +211円 ・その他 +10
運⽤⽇数 184⽇ 182⽇ 182⽇ - - ◆ 営業外費⽤の減少 +4
・借⼊関連費⽤の減少 +4
・投資法⼈債関連費⽤の減少 +0
24
第17期（2020年12⽉期）及び第18期（2021年6⽉期）業績予想の概要
◆ 第16期(2020年6⽉期)実績と第17期(2020年12⽉期)予想との⽐較(b-a)
（百万円） 第16期 第17期 第18期 第17期予想 第18期予想
(2020年6⽉期) (2020年12⽉期) (2021年6⽉期) 第16期実績 第17期予想 変動要因（百万円） 備考
実績 予想 予想 ⽐較 ⽐較 ◆ 営業収益の増加 +144
（増減⾦額） （増減⾦額） ・賃貸事業収⼊の増加 +46 (賃上げ、稼働率改善による収⼊増)
・⽔道光熱費収⼊の増加 +81 (季節要因)
a b c b-a c-b ・雑収⼊の増加 +19
・受取配当⾦の減少 ▲3
営業収益 8,658 8,803 8,636 +144 ▲166 ・その他 +1
◆ 営業費⽤の増加 ▲200
賃貸事業収⼊ 7,967 8,013 8,009 +46 ▲4
・⽔道光熱費の増加 ▲53 (季節要因)
その他賃貸事業収⼊ 683 785