3296 Ｒ－日本リート 2019-02-27 17:30:00
資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ（合同会社NRTグロース14） [pdf]
2019 年 2 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 新 橋 一 丁 目 18 番 1 号
日 本 リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 杉田俊夫
（コード番号：3296）
資産運用会社名
双 日 リートアドバイザーズ株 式 会 社
代 表 者 名 代表取締役社長 杉田俊夫
問 合 せ先 財務企画本部
業務企画部長 石井崇弘
（TEL：03-5501-0080）
資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ（合同会社 NRT グロース 14）
日本リー卜投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する双日リートアドバイ
ザーズ株式会社は、本日、下記のとおり、本投資法人による資産（匿名組合出資持分）の取得（以下
「本取得」といいます。）につき決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 本取得の概要
(1) 取得予定資産： 不動産を信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿名
組合出資持分
(2) 資産名称： 合同会社 NRT グロース 14 匿名組合出資持分
(3) 信託財産である不動産： 天翔新橋 5 丁目ビル
tanosio shin-yokohama
(4) 出資金額： 50 百万円（匿名組合出資等総額のうち約 3.09%(注)）
(5) 契約締結日： 2019 年 2 月 27 日
(6) 出資持分取得日： 2019 年 2 月 27 日
(7) 出資持分取得資金： 自己資金による
(注) 小数第 2 位を四捨五入して記載しています。以下、同じです。
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、匿名組合出資持分に対する投資
を通じて、ポートフォリオの資産規模の成長と安定的収益の確保を実現するポートフォリオ構築を図るた
め、本取得を決定しました。
本取得は本投資法人が基本方針として定める機動的かつタイムリーな投資を実現し、本投資法人の
将来の外部成長へ大きく寄与する効果があるものと考えています。
本投資法人は本取得により、上記の信託財産である不動産の賃借人からの賃料収入等を原資とす
る利益の配当を、匿名組合の営業者（合同会社 NRT グロース 14）から受けることとなります。また、本
取得に伴い、上記の信託財産である不動産の不動産信託受益権の取得に係る優先交渉権（詳細は下
記「3 取得予定資産の内容 (1) 出資対象である匿名組合の概要 その他 本取得に伴い付与される優
先交渉権について」をご参照ください。）が本投資法人に付与されますが、本投資法人が上記の信託財
産である不動産の受益権に関し取得義務を負うことはありません。
本投資法人は、今後も本投資法人のポートフォリオの資産規模の成長と安定的収益の確保に向けた
取り組みを実行して参ります。
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3. 取得予定資産の内容
(1) 出資対象である匿名組合の概要
営 業 者 名 合同会社 NRT グロース 14
匿 名 組 合 契 約 2021 年 2 月 28 日まで
の 有 効 期 間 ただし、当該日において営業者の借入債務が完済されていない場合に
は、当該借入債務が完済されるまでの間、自動的に延長されます。
匿 名 組 合 出 資 等 1,620 百万円
の 総 額
匿 名 組 合 契 約 匿名組合契約の概要は以下のとおりです。
の 概 要
合同会社 NRT グロース 14
ノンリコース・ローン
（シニア）
3,140 百万円
ノンリコース・ローン
不動産 （メザニン）
信託受益権等(注1) 770 百万円
5,530百万円
匿名組合出資等(注2)
1,620 百万円
計算期間： 毎年 2 月 1 日から 4 月末日まで、5 月 1 日から 7 月末日ま
で、8 月 1 日から 10 月末日まで、及び 11 月 1 日から 1 月
末日までの各 3 か月間です。ただし、初回の計算期間は当
初出資金払込期日から 2019 年 4 月末日までとなっていま
す。
損益分配： 出資者は、各計算期間において本事業の利益が生じた場
合には、各計算期間末日における出資割合に応じて分配
を受けます。また、各計算期間において本事業の損失が生
じた場合には、本事業の損失の額を限度として、各計算期
間末日における出資割合に応じて分配を受けます。また、
各出資者に分配される損失の累計額が出資金総額を超え
る場合には、超過する分については全て営業者に対して分
配されます。
そ の 他 本取得に伴い付与される優先交渉権について
権 利 の 内 容 営業者が 2019 年 2 月 28 日に取得予定の不動
産信託受益権（詳細は下記「6. 不動産信託受
益権の信託財産である不動産の内容」をご参照
ください。）又は信託財産である不動産（以下
「本件不動産等」といいます。）につき、下記、
「優先交渉の際の条件」に記載の条件を満たす
購入申し出を 2020 年 5 月末までに行った場合
に、2020 年 8 月末までの間はその全てを一括で
売買する旨の売買契約を締結するための優先
交渉権を本投資法人に対して付与するものとさ
れています。
また、優先購入期間満了日の翌日以降（但し、
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2020 年 5 月末までに本投資法人からの買入申
出がない場合には 2020 年 6 月以降）、3 ヶ月を
経過するまでの間は、営業者は、第三者に対し
て本件不動産等を譲渡する場合、本投資法人
に対して、売買価格等の条件を通知する義務
があり、本投資法人が当該売買価格を上回る価
格等の営業者が合理的に満足する条件で購入
を行う旨を申し入れた場合、営業者は当該第三
者に対する譲渡を中止し、本投資法人に対して
譲渡を行うものとされています。
期 間 2020 年 8 月末日（予定）まで
優 先 交 渉 の ①優先交渉権の付与に係る契約の締結前に発
際 の 条 件 生した事由を原因とする本件不動産の修繕を
営業者に対して求めず、かかる契約の締結後
に発生した事由を原因とするものについても合
理的な範囲を超えて本件不動産の修繕を営業
者に対して求めるものではないこと。
②営業者の内部収益率（IRR）が所定の数値以上
になると合理的に判断されること。
③売買代金が金 5,400 百万円（税抜）以上の金
額であり、売買代金は売買実行日に一括で支
払うものであること。
(注 1) 不動産信託受益権等には、組成コストやリザーブ金等が含まれています。なお、不動産鑑定評価額合計は 2 物件合計
で 5,410 百万円です。
(注 2) 本取得後の匿名組合出資等総額のうち、本投資法人は 50 百万円（匿名組合出資等総額の約 3.09%）を出資する予定
です。
(注 3) みずほ信託銀行株式会社が、合同会社 NRT グロース 14 のアセット・マネージャーとなっています。
(注 4) エスピーシー証券株式会社が、合同会社 NRT グロース 14 の私募の取扱い業者となっています。
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(2) 匿名組合出資先の営業者の概要
名 称 合同会社 NRT グロース 14
所 在 地 東京都中央区日本橋二丁目 7 番 1 号
事 業 内 容 1.信託受益権の取得、保有及び処分並びに管理
2.不動産の売買、保有、管理及び賃貸
3.前各号に付帯関連する一切の業務
代表者の役職・氏名 代表社員 一般社団法人 NRT グロース 14
職務執行者 菊池省吾
資 本 金 10 万円
匿 名 組 合 出 資 者 非開示（注 1）
設 立 年 月 日 2019 年 2 月 4 日
総 資 産 5,530 百万円（予定）（注 2）
純 資 産 10 万円
本投資法人又は資産運用会社との関係
資 本 関 係 本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関
人 的 関 係 係、人的関係、取引関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会
取 引 関 係 社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき資本関係、人的関係、取引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
該 当 状 況 ん。また、当該会社の関係者及び関連会社は、本投資法人・本資産運用
会社の関連当事者には該当しません。
(注 1) 他の匿名組合出資者から承諾が得られていないため、非開示としています。
(注 2) 百万円未満を切り捨てて記載しています。
4. 取得の日程
2019 年 2 月 27 日 本取得決定
2019 年 2 月 27 日 匿名組合契約締結
2019 年 2 月 27 日 匿名組合出資
5. 今後の見通し
本取得が運用状況に与える影響は軽微であり、2019 年 2 月 18 日付「2018 年 12 月期決算短信（ＲＥ
ＩＴ）」にて公表いたしました 2019 年 6 月期（2019 年 1 月 1 日～2019 年 6 月 30 日）及び 2019 年 12 月
期（2019 年 7 月 1 日～2019 年 12 月 31 日）の運用状況の見通しに変更はありません。
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6. 不動産信託受益権の信託財産である不動産の内容
(i) 天翔新橋 5 丁目ビル
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 年 月 日 2019 年 2 月 28 日（予定）
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 2 月 28 日（予定）
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 2 月 28 日（予定）
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都港区新橋五丁目 12 番 11 号
地 番 東京都港区新橋五丁目 6 番 6 他 1 筆
建 ぺ い 率 ／ 容 積 率 100％（注 1）／640％（注 2）
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 144.39 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 2018 年 9 月 12 日
構 造 ／ 階 数 鉄骨造陸屋根 10 階建
建物 用 途 事務所
延 床 面 積 828.19 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 非開示（注 3）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 賃料保証
鑑 定 評 価 額 1,210 百万円
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
P M L 3.5％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローンの貸
付人を質権者とする質権が設定される予定です。また、信
託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵当権者と
することを合意する停止条件付抵当権設定契約が締結され
る予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 828.19 ㎡
賃 貸 面 積 828.19 ㎡
稼 働 率 100％
テ ナ ン ト の 総 数 1
総 賃 料 収 入 （ 年 間 ） 非開示（注 3）
敷 金 等 非開示（注 3）
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注1） 建ぺい率は本来80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
（注2） 容積率は本来700％ですが、前面道路幅員12m未満により640％となっています。
（注3） マスターリース会社から承諾を得られていないため、非開示としています。
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物件特性
・立地について
対象不動産が所在する「新橋」ゾーンは、JR「新橋」駅を起点とし、外堀通り及び日比谷通りを中心
として形成されています。古くからオフィスエリアとして発展していた経緯から、オフィスエリアとして
の認知度は高いです。一方、大型かつ竣工年の新しい優良オフィスストックの割合が少なく、築年
数の経過した小型のオフィスビルが多いゾーンです。
2002 年に都営地下鉄 大江戸線・ゆりかもめ「汐留」駅が開通し、2003～2005 年にかけて汐留地区
が開発されたことで、機能性及びブランド力などの立地環境が一変し、「新橋」ゾーン全体としての
競争力は高まっています。しかし、同じ「新橋」ゾーンの中でも、竣工年の新しい大型ビルが集積す
る汐留エリア、竣工年は新しいが中型ビルが多い汐留西街区、築年数の経過したビルが集積する
新橋・西新橋地区といったように、エリアによってその様相はそれぞれ異なっています。
対象不動産は JR 線、都営地下鉄浅草線、ゆりかもめ「新橋」駅徒歩 6 分、都営地下鉄大江戸線、
ゆりかもめ「汐留」駅徒歩 6 分の場所に位置しています。大通りからやや背後地に入った立地となる
ものの、交通利便性が高い「新橋」駅が徒歩圏内にあることは訴求ポイントとなります。
・建物について
対象不動産は 2018 年竣工の新築ビルです。「新橋」ゾーンについては、築年数が経過したビルが
多いことから、競争優位性は高いです。
その設備水準は標準的なもので、テナントニーズに対応するスペックを備えています。
① 信託財産である不動産の外観等写真 ② 信託財産である不動産の地図
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(ⅱ) tanosio shin-yokohama
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 年 月 日 2019 年 2 月 28 日（予定）
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 2 月 28 日（予定）
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 2 月 28 日（予定）
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目 5 番 16 号
地 番 神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目 5 番 16
建ぺい率／容積率 100％（注）／800％
土地 用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 688.00 ㎡
所 有 形 態 所有権
竣 工 年 月 1998 年 9 月 30 日
構 造 ／ 階 数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 9 階建
建物 用 途 店舗
延 床 面 積 6,205.92 ㎡
所 有 形 態 所有権
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合同会社 NRT グロース 14（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 額 4,200 百万円
不 動 産 鑑 定 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
P M L 7.1％
担 保 の 状 況 信託受益権には、営業者に対するノンリコース・ローンの貸
付人を質権者とする質権が設定される予定です。また、信
託財産である不動産に関して、かかる貸付人を抵当権者と
することを合意する停止条件付抵当権設定契約が締結され
る予定です。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 4,528.19 ㎡
賃 貸 面 積 3,228.88 ㎡
稼 働 率 71.3％
テ ナ ン ト の 総 数 8
総賃料収入（年間） 188 百万円
敷 金 等 99 百万円
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注） 建ぺい率は本来80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
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物件特性
・立地
対象物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅から徒歩約 4 分に位置しています。ブルー
ライン駅と JR 駅は通路で接続しており、JR によるアクセスも可能です。
対象物件前面道路（アリーナ通り）は、駅の大通りであるセントラルアベニューを折れた 2 車線（片側
1 車線ずつ）の幅員 5.5～13.0m の道路です。
幅員は広くないものの見通しのよい道路で、大通りからアリーナ通りを見ると対象物件を視認するこ
とができます。アリーナ通りおよびアリーナ通りと交差する F.マリノス通りには、対象物件以外にも飲
食店を中心としたテナント構成のビルやカフェが並び、特に夜は歩行者が多く通行する道路なって
います。
対象物件周辺はオフィスや銀行が複数分布しており、駅近立地であることもあり、会社帰りに利用さ
れる繁華街性の高いエリアです。
また、対象物件が存する新横浜駅北口には、日産スタジアムや横浜アリーナがあり、休日の人の流
入も多いエリアとなっています。イベントの前後に対象物件の飲食店を利用する客も見られます。
・建物
対象物件は 2018 年 12 月現在、3F と 8F は 2 テナント以上で構成されていますが、その他フロアは
1 テナント使いで、B1F を除いては 100 坪以上の店舗となっています。
100 坪以上の規模は、周辺賃料事例に見られる店舗面積よりも大きく、希少性の高い区画です。
① 信託財産である不動産の外観等写真 ② 信託財産である不動産の地図
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＜「6. 不動産信託受益権の信託財産である不動産の内容」記載事項の説明＞
「所在地（住居表示）」は、信託財産である不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実
施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
土地の「地番」は、登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち 1 筆の地番）を記載して
います。
土地の「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定め
られた数値を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。なお、信託財産である不動産によって
は、「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。ま
た、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載し
ています。
土地の「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
土地の「所有形態」は、信託財産である不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種
類を記載しています。
建物の「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併
せて記載しています。
建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
建物の「用途」は、登記簿又は検査済証上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載していま
す。
建物の「所有形態」は、上記信託受益権に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を
記載しています。
「マスターリース会社」は、信託財産である不動産について本日現在において有効なマスターリース契
約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
「マスターリース種別」は、本日現在を基準として、締結されている又は締結予定のマスターリース契約
において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が
支払うこととされている場合を「パス・スルー」、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている
場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
「鑑定評価額」は、合同会社 NRT グロース 14 が不動産信託受益権を取得する際のデュー・ディリジェ
ンスの一環として、2019 年 2 月 1 日を価格時点として、天翔新橋 5 丁目ビルについては、一般財団法
人日本不動産研究所、tanosio shin-yokohama については、日本ヴァリュアーズ株式会社に依頼して
作成した鑑定評価書記載の鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
「PML」は、合同会社 NRT グロース 14 が信託受益権を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環とし
て、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算
定された PML 値（予想最大損失率）を記載しています。なお、「予想最大損失率（Probable Maximum
Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建
物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の地震＝今後 50 年間に 10％の超過
確率で発生する地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害（当該地震が発生した場合の 90％非超
過確率に相当する物的損失額）の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。
「担保の状況」は、合同会社 NRT グロース 14 による信託受益権の取得後における担保権設定の予定
の有無を記載しています。
「賃貸借の状況」は、特段の記載がない限り 2018 年 12 月 31 日現在において有効な賃貸借契約等の
内容等について、信託財産である不動産の前所有者又は前信託受益者等から提供を受けた数値及び
情報をもとに記載しています。
「賃貸可能面積」は、信託財産である不動産について、2018 年 12 月 31 日現在における各資産に係る
建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「賃貸面積」は、2018 年 12 月 31 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約書又は各
賃貸借予約契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。ただし、合同会社 NRT グロース
14 による当該資産の取得に伴いパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結する予定の場
合、2018 年 12 月 31 日現在における信託財産である不動産に係る各転貸借契約書又は各転貸借予約
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契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。なお、各賃貸借契約書等に
おいては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、総賃貸
面積が延床面積を上回る場合があります。
「稼働率」は、2018 年 12 月 31 日現在における信託財産である不動産に係る賃貸可能面積に対して賃
貸面積が占める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
「テナントの総数」は 2018 年 12 月 31 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約に表
示された信託財産である不動産の賃貸借契約上のテナント数(注 1)の合計を記載しています。なお、合
同会社 NRT グロース 14 による当該資産の取得に伴いパス・スルー型のマスターリース契約を締結する
予定の場合には、エンドテナントの総数(注 1)を記載していますが、マスターリース種別がパス・スルーで
あるものの、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人が PM 業務を受託しており、かつ、マ
スターリース会社に固定賃料を支払うこととされている場合、テナントの総数は 1 と記載しています。
「総賃料収入（年間）」は、2018 年 12 月 31 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約
書又は各賃貸借予約契約書に表示された建物に係る年間賃料又は月間賃料を 12 倍することにより年
換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、マスターリース会社が
賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マスター
リースによる賃貸借契約を当該資産の取得に伴い締結する予定の場合、同日現在における信託財産
である不動産に係るエンドテナントとの各転貸借契約書又は各転貸借予約契約書に表示された年間賃
料又は月間賃料を 12 倍することにより年換算して算出した金額(注 2)を百万円未満を切り捨てて記載し
ています。
「敷金等」は、2018 年 12 月 31 日現在における信託財産である不動産に係る各賃貸借契約に基づき必
要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限
ります。）の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、合同会社 NRT グロース 14 に
よる当該資産の取得に伴いマスターリース契約を締結する予定の場合には、エンドテナントとの間で締
結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて
記載しています。
「物件特性」は、鑑定評価書並びにオフィスである天翔新橋 5 丁目ビルについてシービーアールイー株式
会社作成のマーケットレポート及び商業施設である tanosio shin-yokohama について株式会社ジオ・ア
カマツ作成のマーケットレポートの記載等に基づき、信託財産である不動産の基本的性格、特徴、その
所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時
点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、
当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(注 1) 倉庫、看板、駐車場等は含みません。
(注 2) 複数の賃貸借契約が締結されている信託財産である不動産については、その合計額とします。また、共益
費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします（消費
税は含みません。）。
以上
＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.nippon-reit.com/
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