2020年２月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年４月14日
不動産投資信託証券発行者名 Oneリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3290 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.one-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 橋本 幸治
資 産 運 用 会 社 名 みずほリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名） 橋本 幸治
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営管理部長 （氏名） 秋元 武
ＴＥＬ 03-3242-7155
有価証券報告書提出予定日 2020年５月28日 分配金支払開始予定日 2020年５月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年２月期の運用、資産の状況（2019年９月１日～2020年２月29日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年２月期 4,227 4.5 2,152 10.0 1,892 11.5 1,891 11.5
2019年８月期 4,046 4.6 1,956 0.8 1,696 1.0 1,696 1.0
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年２月期 7,885 3.6 1.7 44.8
2019年８月期 7,069 3.2 1.5 41.9
(２）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年２月期 7,889 1,892 － － 100.0 3.6
2019年８月期 7,062 1,694 － － 99.8 3.2
（注）配当性向については、次の算式で計算し、小数第１位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年２月期 111,266 53,238 47.8 221,912
2019年８月期 111,633 53,040 47.5 221,088
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年２月期 5,363 △4,744 △2,567 8,249
2019年８月期 2,852 △342 △1,206 10,197
２．2020年８月期の運用状況の予想（2020年３月１日～2020年８月31日）及び2021年２月期の運用状況の予想（2020年９
月１日～2021年２月28日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年８月期 4,164 △1.5 2,123 △1.3 1,860 △1.7 1,859 △1.7 7,750 －
2021年２月期 4,011 △3.7 1,990 △6.3 1,713 △7.9 1,712 △7.9 7,140 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年８月期）7,750円、１口当たり予想当期純利益（2021年２月期）7,139円
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口
2020年２月期 239,908口 2019年８月期 239,908口
を含む）
② 期末自己投資口数 2020年２月期 －口 2019年８月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、５ページ
「2020年８月期及び2021年２月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
以 上
One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
〇目次
１．運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
①当期の概況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
②次期の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
③決算後に生じた重要な事実・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（２）投資リスク・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
２．財務諸表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（１）貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（２）損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（３）投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（４）金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（５）キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（６）継続企業の前提に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（８）財務諸表に関する注記事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（９）発行済投資口の総口数の増減・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
３．参考情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（１）運用資産等の価格に関する情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（２）資本的支出の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
（３）借入状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
１．運用状況
(１) 運用状況
①当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）（注１）をその資産運用会社とし、ミドルサイズのオフィスビル（注２）を重点投
資対象とし、分散投資の観点から、それ以外のオフィスビル及び都市型商業施設も組入れながら、中長期にわた
る安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マーケット
において豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財
務面における各種サポートを得ながら、「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した
規律ある外部成長」を基本方針として、投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを目指しま
す。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会
社を設立企画人として、2013年６月25日に設立され、同年10月９日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場
に上場（銘柄コード3290）しました。その後の公募増資等により、当期末現在の発行済投資口の総口数は
239,908口となりました。
（注１）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」とい
います。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社で
あり、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有し
ており、MONE、本資産運用会社及びMREMの3社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの
運用会社です。
（注２）ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office）とは、延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約
10,000 坪）の範囲に属するオフィスビルをいいます。
(イ) 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、海外経済の減速に伴い生産と輸出は弱含んでいるものの、企業収益は依然高い水準にあ
り、雇用・所得環境の着実な改善が続き、緩やかな景気回復基調を維持しました。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では前期に引き続き増床・拡張移転・グレードアップ等の需要が
堅調であり、空室率は低い水準で推移しました。大阪・名古屋等地方主要都市においても需給の逼迫から、空室
率の低下及び賃料水準の上昇傾向が継続しました。
本投資法人においては、ポートフォリオの質的改善を図るための資産入替として2019年10月17日付でCP10ビル
（譲渡価格3,400百万円）を譲渡し、同年同月31日付で西五反田102ビル（取得価格4,500百万円）を取得しまし
た。また、2019年12月６日付で倉持ビルディング第一、2019年12月13日付で神楽坂プラザビル、2020年２月28日
付でリードシー千葉駅前ビルの取得に係る優先交渉権をそれぞれ取得し、神楽坂プラザビルについては、併せて
2019年12月24日付で、同物件を裏付け資産とする匿名組合出資持分（出資金額18百万円）を取得しました。
また、マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉に取り組むとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎
の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上に努めました。
この結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は26物件（取得価格合計103,500百万円。なお、匿名組合
出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は161,731.88㎡、また、当期末現在の稼働率は98.6％となりまし
た。
(ウ) 資金調達の概要
当期は、2019年９月９日付でみずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケ
ートローンにより13,200百万円を調達し、既存借入金のうち14,074百万円の約定返済に充当しました。なお、残
額874百万円については、2019年８月５日付で発行した投資法人債の手取金の一部及び手元資金により返済しま
した。
この結果、当期末現在での有利子負債残高は50,824百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は45.7％となりました。
(エ) 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,227百万円、営業利益2,152百万円、経常利益1,892百万円、当
期純利益1,891百万円となりました。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、当期
未処分利益から前期以前の内部留保を控除し、かつ法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えられる範囲
で分配することとし、投資口１口当たりの分配金を7,889円としました。
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
②次期の見通し
(ア) 今後の投資環境
今後は、新型コロナウイルス感染症の影響及び東京オリンピックの延期決定等により、国内経済及び海外経済
ともに一段と厳しい状況が続くと見込まれます。
オフィスビル賃貸市場においては、足元ではオフィス需要は依然として旺盛であるものの、新型コロナウイル
ス感染症によるテナントへの影響を注視する必要があります。オフィスビル売買市場においても、良好な資金調
達環境を背景として取引価格は高止まりが予想されるものの、新型コロナウイルス感染症による不動産市況への
動向を注視し、厳選投資の姿勢を堅持することが重要となります。
(イ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサー
として、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化
を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図
るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリ
オの質的改善を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、
MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサ
ポートを最大限に活用する方針です。
ａ．外部成長
本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分散投資の観点からそれ以外のオフ
ィスビル及び都市型商業施設を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナン
ト特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指
します。
投資対象地域については、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができる東京経
済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込むことができる地方政令指定都市及び地方政令指定都
市に準じた地方中核都市（注）（以下、併せて「地方政令指定都市等」といいます。）等も投資対象に含める
ことで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。なお、東京経済圏、地方政令指定都市等と
もに、それぞれの域内において主として投資対象とするエリア及び重要度を策定することで投資エリアを厳選
するとともに、さらに各投資エリア内においても交通利便性やテナント誘致力等の観点で立地適性を吟味しま
す。
（注）「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。
ｂ．内部成長
本投資法人は、下記のような取り組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図りま
す。
◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
◆テナントリレーションの構築・強化
◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
◆戦略的CAPEX（資本的支出）（注）の活用による物件価値の維持・向上
◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
◆社会的要請の強いESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化
（注）「戦略的CAPEX（資本的支出）」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別
空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実
施することをいいます。
③決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2020年３月３日付で以下の資産を譲渡しました。当該
譲渡により、第14期（2020年８月期）決算において、不動産等売却益を約139百万円計上する見込みです。
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
MY厚木ビル
所在地 神奈川県厚木市
資産の種類 信託受益権
譲渡価格（注１） 1,360百万円
譲渡先 非開示（注２）
契約締結日 2019年10月15日
譲渡日 2020年３月３日
（注１）「譲渡価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金
（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。）を記載していま
す。
（注２）譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害
関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
2020年８月期及び2021年２月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020年８月期（第14期）（2020年３月１日～2020年８月31日）（184日）
計算期間
・ 2021年２月期（第15期）（2020年９月１日～2021年２月28日）（181日）
・ 2020年２月29日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権は合計26物件となってお
りますが、このうち、「MY厚木ビル」を2020年３月３日付で譲渡しておりますが、これを
運用資産 除き、運用資産の変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提とし
ております。
・ 実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・ 上記「運用資産」の営業収益を前提としております。賃貸事業収益については、本日現在
効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞
納又は不払いがないことを前提として算出しております。
営業収益 ・ また、上記「運用資産」を前提としたポートフォリオ稼働率（期中平均）については、
2020年８月期に98.6％、2021年２月期に97.7％を想定しております。
・ 2020年３月３日付で「MY厚木ビル」を譲渡しており、不動産等売却益を2020年８月期に
139百万円計上することを見込んでおります。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、2020年８月期に1,702百万円、2021年２
月期に1,689百万円を想定しております。減価償却費以外の費用については、過去の実績
値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しております。
1) 管理業務費については、2020年８月期に365百万円、2021年２月期に373百万円を想定し
ております。
2) 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020年８月期
に507百万円、2021年２月期に517百万円を想定しております。
3) 固定資産税及び都市計画税等については、2020年８月期に315百万円、2021年２月期に
営業費用 315百万円を想定しております。
4) 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、2020年８
月期に89百万円、2021年２月期に86百万円を想定しています。但し、予想し難い要因によ
り修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果
となる可能性があります。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）
については、2020年８月期に338百万円、2021年２月期に331百万円を想定しております。
このうち、資産運用報酬については、2020年８月期に253百万円、2021年２月期に252百万
円を想定しております。
・ 支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用として、2020年８月期に254百万円、2021年
２月期に266百万円を見込んでおります。
・ 投資口交付費の償却費として、2020年８月期及び2021年２月期にそれぞれ５百万円を見込
営業外費用
んでおります。
・ 投資法人債発行費の償却費として、2020年８月期に２百万円、2021年２月期に３百万円を
見込んでおります。
・ 2020年２月29日現在において、50,824百万円の有利子負債残高があります。
・ 2021年２月期に期限が到来する借入金合計14,124百万円は同額を借換えることを見込んで
有利子負債 おります。
・ 上記のほか、2021年２月期末までの間に変動（新たな資金の借入れ、借入金の返済等）が
生じないことを前提としております。
・ 本日現在発行済みである投資口239,908口を前提としております。
投資口 ・ 2021年２月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としてお
ります。
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
項目 前提条件
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金
配の方針を前提として算出しております。
（利益超過分配金は含
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
まない）
む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 利益を超えた金銭の分配は行わないことを前提としております。
１口当たり利益超過
・ 但し、税会不一致による法人税等の課税の発生を抑えることを目的に、利益を超えた金銭
分配金
の分配を行う場合があります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としております。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。
(２) 投資リスク
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、最近の有価証券報告書（2019年11月28日提出）における「投資リスク」の
うち、「① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク／（ウ）市場価格変動に関するリスク」につ
いては、本日現在、以下のとおりとなっており、また、「自然災害、感染症の拡大等に関するリスク」として以下の
リスクが追加されます。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
（ウ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家によ
る本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に
影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。特に、感染が拡大している新型コロナウイルスに
よる本投資法人の業績及び財務状況への影響又はその懸念や、金融商品取引市場、不動産市場の動向等により、本投
資口の市場価格が大きく影響を受けています。
また、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額の変動、
不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税
務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行
により行われる場合には、市場での本投資口の需給バランスに影響が生じ、本投資口の市場価格が影響を受けること
があります。また、本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落す
る可能性があります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等によ
る行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引下げ
による影響を受けることがあります。
⑥ その他
（オ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、南海トラフ巨大地震や首都圏直下地震などの大規模な地震をはじめとする災害
や感染症の発生・拡大を想定し、保有資産における被害の拡大防止のため必要とされる安全対策や事業継続・早期復
旧のための対策として、事業継続計画（BCP）の見直しを行いました。しかしながら、感染が拡大している新型コロ
ナウイルス等の想定し得ないリスクの顕在化に対して、当該事業継続計画の実行によっては、被害を十分に抑制でき
ない可能性があります。このように、全ての災害や感染症等のリスクを回避することは困難であり、また、昨今の気
候変動などに伴う災害の大規模化を考えると、想定を上回る規模で被害が発生する可能性もあります。特に、新型コ
ロナウイルス等の感染症が、投資対象不動産又はその所在周辺地域において発生した場合や投資対象資産の所在する
地域において緊急事態宣言等が発令され、テナントの休業要請その他の措置が実施された場合には、当該投資対象資
産の運営を停止せざるを得ない可能性があります。また、商業施設やテナントの業種によっては、当該感染症等の拡
大や流行の長期化や緊急事態宣言等に伴う休業や営業自粛等による売上げの減少を理由として、テナントによる賃料
減額請求や賃料支払の繰延べの要請がなされ、テナントの財務状況等を勘案してかかる請求や要請を受け入れざるを
得ないこととなる可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
また、本資産運用会社は、役職員の感染防止のため、テレワーキングシステムを活用した業務形態に移行すること
により対処していますが、これに適さない業務も存在すること、また、従前どおりの業務効率を維持できる保証もな
いことから、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産の運用に悪影響が出る可能性がありま
す。
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One リート投資法人(3290)2020年２月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年８月31日） （2020年２月29日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 4,203,194 2,033,389
信託現金及び信託預金 5,994,282 6,216,391
営業未収入金 90,016 71,097
前払費用 143,322 160,436
未収還付法人税等 6 6
その他 259 396
流動資産合計 10,431,081 8,481,717
固定資産
有形固定資産
建物 3,615,325 3,617,067
減価償却累計額 △754,220 △818,233
建物（純額） 2,861,105 2,798,834
構築物 9,644 9,644
減価償却累計額 △3,710 △4,028
構築物（純額） 5,934 5,616
機械及び装置 62,025 62,025
減価償却累計額 △62,025 △62,025
機械及び装置（純額） 0 0
工具、器具及び備品 2,066 2,710
減価償却累計額 △388 △613
工具、器具及び備品（純額） 1,678 2,097
土地 3,770,347 3,770,347
信託建物 28,993,018 28,700,206
減価償却累計額 △3,494,342 △3,731,508
信託建物（純額） 25,498,675 24,968,698
信託構築物 16,795 18,881
減価償却累計額 △3,283 △3,863
信託構築物（純額） 13,511 15,018
信託機械及び装置 177,144 185,980
減価償却累計額 △46,806 △54,707
信託機械及び装置（純額） 130,337 131,272
信託工具、器具及び備品 68,575 71,727
減価償却累計額 △30,013 △33,492
信託工具、器具及び備品（純額） 38,562 38,235
信託土地 65,388,250 67,388,459
信託建設仮勘定 － 12,283
有形固定資産合計 97,708,403 99,130,865
無形固定資産
信託借地権 3,278,336 3,278,336
その他 1,956 1,843
無形固定資産合計 3,280,293 3,280,180
投資その他の資産
投資有価証券 － 18,099
差入敷金及び保証金 10,960 10,960
長期前払費用 151,950 302,200
投資その他の資産合計 162,910 331,259
固定資産合計 101,151,607 102,742,305
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（単位：千円）
前期 当期
（2019年８月31日） （2020年２月29日）
繰延資産
投資口交付費 22,498 16,874
投資法人債発行費 28,060 26,035
繰延資産合計 50,559 42,910
資産合計 111,633,249 111,266,933
負債の部
流動負債
営業未払金 233,533 195,909
1年内返済予定の長期借入金 14,074,000 14,124,000
未払金 361,476 535,072
未払費用 3,266 3,122
未払法人税等 605 605
未払消費税等 195,386 192,053
前受金 653,763 663,508
その他 893 577
流動負債合計 15,522,924 15,714,847
固定負債
投資法人債 3,500,000 3,500,000
長期借入金 34,124,000 33,200,000
預り敷金及び保証金 283,148 287,309
信託預り敷金及び保証金 5,162,220 5,326,212
固定負債合計 43,069,368 42,313,522
負債合計 58,592,293 58,028,370
純資産の部
投資主資本
出資総額 51,154,926 51,154,926
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,886,029 2,083,636
剰余金合計 1,886,029 2,083,636
投資主資本合計 53,040,955 53,238,562
純資産合計 ※１ 53,040,955 ※１ 53,238,562
負債純資産合計 111,633,249 111,266,933
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年３月１日 （自 2019年９月１日
至 2019年８月31日） 至 2020年２月29日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１3,663,220 ※１3,714,599
その他賃貸事業収入 ※１ 383,096 ※１ 371,736
不動産等売却益 － ※２ 140,832
営業収益合計 4,046,316 4,227,168
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,758,937 ※１ 1,736,962
資産運用報酬 249,406 254,637
資産保管手数料 4,441 4,466
一般事務委託手数料 19,280 19,040
役員報酬 3,876 3,876
その他営業費用 53,580 55,947
営業費用合計 2,089,522 2,074,930
営業利益 1,956,794 2,152,237
営業外収益
受取利息 45 43
受取保険金 4,649 －
未払分配金戻入 547 450
還付加算金 1,044 －
精算金収入 － 233
営業外収益合計 6,287 727
営業外費用
支払利息 152,227 150,023
投資法人債利息 1,656 11,015
融資関連費用 98,592 90,307
投資口交付費償却 12,506 5,624
投資法人債発行費償却 337 2,025
その他 1,083 1,526
営業外費用合計 266,404 260,522
経常利益 1,696,677 1,892,442
税引前当期純利益 1,696,677 1,892,442
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 1,696,072 1,891,837
前期繰越利益 189,956 191,799
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,886,029 2,083,636
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 1,869,072 1,869,072 53,023,999 53,023,999
当期変動額
剰余金の配当 △1,679,116 △1,679,116 △1,679,116 △1,679,116
当期純利益 1,696,072 1,696,072 1,696,072 1,696,072
当期変動額合計 － 16,956 16,956 16,956 16,956
当期末残高 51,154,926 1,886,029 1,886,029 53,040,955 53,040,955
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 1,886,029 1,886,029 53,040,955 53,040,955
当期変動額
剰余金の配当 △1,694,230 △1,694,230 △1,694,230 △1,694,230
当期純利益 1,891,837 1,891,837 1,891,837 1,891,837
当期変動額合計 － 197,607 197,607 197,607 197,607
当期末残高 51,154,926 2,083,636 2,083,636 53,238,562 53,238,562
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2019年３月１日 （自 2019年９月１日
至 2019年８月31日） 至 2020年２月29日）
金額 金額
Ⅰ 当期未処分利益 1,886,029,346 2,083,636,473
Ⅱ 分配金の額 1,694,230,296 1,892,634,212
（投資口１口当たり分配金の額） （7,062） （7,889）
Ⅲ 次期繰越利益 191,799,050 191,002,261
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第１項第
２号に定める分配方針に基づき、分 ２号に定める分配方針に基づき、分
配金の額は利益の金額を限度とし、 配金の額は利益の金額を限度とし、
かつ租税特別措置法第67条の15第１ かつ租税特別措置法第67条の15第１
項に規定される本投資法人の配当可 項に規定される本投資法人の配当可
能利益の額の100分の90に相当する 能利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針により、不動産等売却 かかる方針により、不動産等売却
益の発生等により前期以前に内部留 益の発生等により前期以前に内部留
保した額を留保し、かつ法人税等の 保した額を留保し、かつ法人税等の
発生による投資主負担を最小限に抑 発生による投資主負担を最小限に抑
えられる範囲で、発行済投資口の総 えられる範囲で、発行済投資口の総
口数239,908口の整数倍である 口数239,908口の整数倍である
1,694,230,296円を利益分配金とし 1,892,634,212円を利益分配金とし
て分配することとしました。なお、 て分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第35条第２項に定 本投資法人の規約第35条第２項に定
める利益を超えた金銭の分配は行い める利益を超えた金銭の分配は行い
ません。 ません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年３月１日 （自 2019年９月１日
至 2019年８月31日） 至 2020年２月29日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,696,677 1,892,442
減価償却費 495,426 501,752
投資口交付費償却 12,506 5,624
投資法人債発行費償却 337 2,025
受取利息 △45 △43
未払分配金戻入 △547 △450
支払利息 153,883 161,039
営業未収入金の増減額（△は増加） △16,199 18,919
未収消費税等の増減額（△は増加） 283,140 －
前払費用の増減額（△は増加） 35,885 △17,114
信託有形固定資産の売却による減少額 － 3,118,882
営業未払金の増減額（△は減少） 68,191 △37,623
未払金の増減額（△は減少） 48,078 24,244
未払消費税等の増減額（△は減少） 161,614 △3,333
前受金の増減額（△は減少） 8,751 9,744
長期前払費用の増減額（△は増加） 59,031 △150,250
その他 △2,195 △453
小計 3,004,538 5,525,405
利息の受取額 45 43
利息の支払額 △151,445 △161,183
法人税等の支払額 △605 △604
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,852,533 5,363,660
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △2,812 △2,171
信託有形固定資産の取得による支出 △395,981 △4,892,230
預り敷金及び保証金の返還による支出 △29,171 △747
預り敷金及び保証金の受入による収入 215 4,908
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △95,567 △273,168
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 181,008 437,160
投資有価証券の取得による支出 － △18,099
投資活動によるキャッシュ・フロー △342,308 △4,744,347
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △3,000,000 －
長期借入れによる収入 － 13,200,000
長期借入金の返済による支出 － △14,074,000
投資法人債の発行による収入 3,471,601 －
分配金の支払額 △1,678,120 △1,693,008
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,206,519 △2,567,008
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,303,704 △1,947,695
現金及び現金同等物の期首残高 8,893,771 10,197,476
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 10,197,476 ※１ 8,249,780
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対す
る持分相当額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 5～59 年
構築物 4～40 年
機械及び装置 5～10 年
工具、器具及び備品 4～20 年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入
した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価
に算入した固定資産税等相当額は、3,387千円です。
５．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
おける資金の範囲 現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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７．その他財務諸表作成のための ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、
資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
(１) 概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）
を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始す
る事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発さ
れ、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図
る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、
会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可
能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(２) 適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
(１)概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、公正価値測定について詳細なガイダンス
（IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」）を定めており、これらの
国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関す
るガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針
が公表されたものです。
(２)適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2019年８月31日） （2020年２月29日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2019年３月１日 自 2019年９月１日
（ 至 2019年８月31日 ） （ 至 2020年２月29日 ）
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,838,205 2,898,519
共益費収入 628,808 621,559
駐車場収入 170,622 169,501
その他賃貸収入 25,583 25,019
計 3,663,220 3,714,599
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 354,241 330,311
その他収入 28,854 41,424
計 383,096 371,736
不動産賃貸事業収益合計 4,046,316 4,086,335
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 388,085 395,427
水道光熱費 391,856 349,430
公租公課 316,720 312,247
損害保険料 5,991 6,136
修繕費 112,362 120,972
信託報酬 12,800 12,760
減価償却費 495,313 501,639
その他諸経費 35,807 38,349
不動産賃貸事業費用合計 1,758,937 1,736,962
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 2,287,379 2,349,372
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（単位：千円）
CP10ビル
不動産等売却収入 3,400,000
不動産等売却原価 3,118,882
その他売却費用 140,284
不動産等売却益 140,832
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2019年３月１日 自 2019年９月１日
（ 至 2019年８月31日 ） （ 至 2020年２月29日 ）
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 239,908口 239,908口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2019年３月１日 自 2019年９月１日
（ 至 2019年８月31日 ） （ 至 2020年２月29日 ）
現金及び預金 4,203,194 2,033,389
信託現金及び信託預金 5,994,282 6,216,391
現金及び現金同等物 10,197,476 8,249,780
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発
行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的
とした運用に限るものとします。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に
係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発
行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管
理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利
による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息
の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できるとしてい
ることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒され
ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リス
クに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを
限定しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び
金利の変動リスクに晒されています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なることもあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
2019年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 4,203,194 4,203,194 －
（２）信託現金及び信託預金 5,994,282 5,994,282 －
資産計 10,197,476 10,197,476 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 14,074,000 14,075,156 1,156
（４）投資法人債 3,500,000 3,511,250 11,250
（５）長期借入金 34,124,000 34,049,260 △74,739
負債計 51,698,000 51,635,667 △62,332
（６）デリバティブ取引 － － －
2020年２月29日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,033,389 2,033,389 －
（２）信託現金及び信託預金 6,216,391 6,216,391 －
資産計 8,249,780 8,249,780 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 14,124,000 14,143,407 19,407
（４）投資法人債 3,500,000 3,501,500 1,500
（５）長期借入金 33,200,000 33,083,474 △116,525
負債計 50,824,000 50,728,382 △95,617
（６）デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるた
め、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デ
リバティブ取引に関する注記」参照）及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同
様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
（４）投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券は市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間
を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評
価の対象とはしていません。なお、投資有価証券、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額は
それぞれ以下のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2019年８月31日） （2020年２月29日）
投資有価証券 － 18,099
預り敷金及び保証金 283,148 287,309
信託預り敷金及び保証金 5,162,220 5,326,212
合計 5,445,368 5,631,621
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（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年８月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 4,203,194
信託現金及び信託預金 5,994,282
合計 10,197,476
当期（2020年２月29日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,033,389
信託現金及び信託預金 6,216,391
合計 8,249,780
（注４）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019年８月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － 1,500,000 2,000,000
長期借入金 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 －
合計 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 9,500,000 2,000,000
当期（2020年２月29日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － 1,500,000 2,000,000
長期借入金 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 4,000,000 9,200,000
合計 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 5,500,000 11,200,000
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2020年２月29日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2019年８月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 18,000,000 18,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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当期（2020年２月29日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 31,200,000 31,200,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
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４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
議決権等 関係内容
資本金
会社等の 事業の の所有 取引の 取引金額 期末残高
又は
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 （千円） 科目 (千円)
出資金 役員の 事業上 (注１)
氏名 は職業 割合 (注２) (注２)
(千円)
（％） 兼任等 の関係
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 249,406 未払金 269,359
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
議決権等 関係内容 取引金額 期末残高
資本金
会社等の 事業の の所有 取引の （千円） (千円)
又は
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 (注２) 科目 (注２)
出資金 役員の 事業上 (注１)
氏名 は職業 割合 (注３) (注３)
(千円)
（％） 兼任等 の関係 (注４) (注４)
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 333,727 未払金 280,100
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（45,000千円）、匿名組合出資持分の取得に係る報酬
分（90千円）が含まれています。
（注３）資産運用報酬には、CP10ビル譲渡に係る報酬分（34,000千円）が含まれています。
（注４）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
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［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
該当事項はありません。
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前 期 当 期
（2019年８月31日） （2020年２月29日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.46 △31.51
その他 △0.01 0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.04 0.03
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的と
して賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前 期 当 期
（自
至
2019年３月１日
2019年８月31日 ） （ 自 2019年９月１日 ）
至 2020年２月29日
貸借対照表計上額
期首残高 101,157,396 100,986,740
期中増減額 △170,656 1,422,461
期末残高 100,986,740 102,409,202
期末時価 115,518,000 118,890,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出（322,305千円）によるものであり、主な減少額は減価償却
（495,313千円）によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は西五反田102ビルの取得
（4,690,581千円）及び資本的支出（340,118千円）によるものであり、主な減少額はCP10ビルの譲渡（3,118,882千円）及び
減価償却（501,639千円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、前期末のCP10ビルの時価並びに前期末及
び当期末のMY厚木ビルの時価については、譲渡価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
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［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
［１口当たり情報に関する注記］
前 期 当 期
自 2019年３月１日 自 2019年９月１日
（ 至 2019年８月31日 ） （ 至 2020年２月29日 ）
１口当たり純資産額 221,088円 221,912円
１口当たり当期純利益 7,069円 7,885円
（注1）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
（自
至
2019年３月１日
2019年８月31日 ） （ 自 2019年９月１日 ）
至 2020年２月29日
当期純利益（千円） 1,696,072 1,891,837
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,696,072 1,891,837
期中平均投資口数（口） 239,908 239,908
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［重要な後発事象に関する注記］
資産の譲渡
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2020年３月３日付で以下の資産を譲渡しました。当
該譲渡により、第14期（2020年８月期）決算において、不動産等売却益を約139百万円計上する見込みです。
MY厚木ビル
所在地 神奈川県厚木市
資産の種類 信託受益権
譲渡価格（注１） 1,360百万円
譲渡先 非開示（注２）
契約締結日 2019年10月15日
譲渡日 2020年３月３日
（注１）「譲渡価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代
金（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。）を記載して
います。
（注２）譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利
害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信に
おける開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降、当期末までの発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2013年６月25日 私募設立 400 400 200 200 （注１）
2013年10月８日 公募増資 74,700 75,100 32,438 32,638 （注２）
2016年９月６日 公募増資 18,900 94,000 7,139 39,777 （注３）
2016年10月５日 第三者割当増資 649 94,649 245 40,022 （注４）
2017年３月１日 投資口分割 94,649 189,298 － 40,022 （注５）
2018年９月20日 公募増資 48,200 237,498 10,601 50,624 （注６）
2018年10月17日 第三者割当増資 2,410 239,908 530 51,154 （注７）
(注１)本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額500,000円にて投資口を発行しました。
(注２)１口当たり発行価格450,000円（発行価額434,250円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注３)１口当たり発行価格390,975円（発行価額377,742円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注４)１口当たり発行価額377,742円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
(注５)2017年２月28日を分割の基準日、2017年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
(注６)１口当たり発行価格227,662円（発行価額219,956円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注７)１口当たり発行価額219,956円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
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３．参考情報
(1）運用資産等の価格に関する情報
①資産の構成
前期 当期
（2019年８月31日） （2020年２月29日）
資産の 資産の 地域
種類 用途 （注１） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注２） （注３） （注２） （注３）
オフィスビル 東京経済圏 6,639 5.9 6,576 5.9
不動産
オフィスビル 小計 6,639 5.9 6,576 5.9
不動産 合計 6,639 5.9 6,576 5.9
東京経済圏 54,176 48.5 55,745 50.1
オフィスビル
地方政令指定都市等 36,199 32.4 36,121 32.5
信託不動産 オフィスビル 小計 90,376 81.0 91,866 82.6
商業施設 東京経済圏 3,971 3.6 3,965 3.6
商業施設 小計 3,971 3.6 3,965 3.6
信託不動産 合計 94,347 84.5 95,832 86.1
投資有価証券（注４） － － 18 0.0
預金・その他の資産 10,646 9.5 8,839 7.9
資産総額計 111,633 100.0 111,266 100.0
（注１）「地域」は以下によります。
①「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
②地方政令指定都市及び地方中核都市を併せて「地方政令指定都市等」と総称します。「地方政令指定都市」とは、東京経済圏以外に所
在する政令指定都市をいいます。「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準
ずる都市をいいます。
（注２）「保有総額」は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注３）「資産総額に対する比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「投資有価証券」は神楽坂興業合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。
②ポートフォリオの分散
地域別分散
取得価格 比率
地域 物件数
（百万円） （％）
東京経済圏 19 67,263 65.0
地方政令指定都市等 7 36,237 35.0
合計 26 103,500 100.0
アセットタイプ別分散
取得価格 比率
用途 物件数
（百万円） （％）
オフィスビル 25 99,250 95.9
商業施設 1 4,250 4.1
合計 26 103,500 100.0
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③保有不動産の当期末評価額
鑑定評価書の概要(注２)
鑑定 収益還元法 原価法
取得価格 貸借対照表
物件 鑑定評価会社 評価額 最終
物件名称 (百万円) 計上額 直接還元 還元 DCF
番号 (注２) (百万円) 割引率 還元 積算価格
(注１) (百万円) 価格 利回り 価格
(注２) (％) 利回り (百万円)
(百万円) (％) (百万円)
(％)
株式会社谷澤総
ＯＴ-２ ONEST神田スクエア 7,350 6,576 9,100 9,310 3.5 9,010 3.6 3.7 9,140
合鑑定所
大和不動産鑑定
ＯＴ-３ 立川錦町ビル 3,264 3,210 4,150 4,160 4.4 4,140 4.2 4.6 2,700
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-５ ONEST横浜西口ビル 3,110 3,117 3,820 3,790 4.2 3,830 4.0 4.4 3,150
株式会社
湯島ファースト 大和不動産鑑定
ＯＴ-６ 2,751 2,658 3,200 3,260 4.0 3,170 3.8 4.2 2,050
ジェネシスビル 株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-７ ONEST中野ビル 2,880 2,853 3,400 3,390 4.3 3,400 4.1 4.5 2,590
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-８ 36山京ビル 2,395 2,317 2,770 2,800 4.1 2,750 3.9 4.3 2,150
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-９ 南品川JNビル 2,165 2,134 2,134 2,190 4.3 2,130 4.1 4.5 2,220
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-10 南品川Nビル 2,292 2,199 2,410 2,490 4.5 2,380 4.3 4.7 2,310
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-11 南品川Jビル 2,020 1,929 2,440 2,450 4.5 2,440 4.3 4.7 1,490
株式会社
株式会社中央不
ＯＴ-12 MY厚木ビル(注３) 1,240 1,163 1,380 1,480 5.6 1,340 5.4 5.8 921
動産鑑定所
株式会社中央不
ＯＴ-13 八王子SIAビル 730 679 856 876 5.1 848 4.9 5.3 682
動産鑑定所
ONEST元代々木 一般財団法人日
ＯＴ-14 7,500 7,619 8,560 8,640 3.9 8,480 3.6 4.1 8,410
スクエア 本不動産研究所
ONEST上野御徒町 一般財団法人日
ＯＴ-15 2,700 2,780 2,950 2,960 3.9 2,930 3.6 4.0 2,950
ビル 本不動産研究所
株式会社中央不
ＯＴ-16 大同生命大宮ビル 3,000 3,074 3,230 3,280 4.6 3,210 4.4 4.8 2,320
動産鑑定所
ONEST池袋 大和不動産鑑定
ＯＴ-17 2,200 2,241 2,360 2,390 4.1 2,340 3.9 4.3 2,120
イーストビル 株式会社
株式会社中央不
ＯＴ-18 クレシェンドビル 2,466 2,562 2,520 2,580 4.6 2,490 4.4 4.8 1,620
動産鑑定所
東京パークサイド JLL森井鑑定株
ＯＴ-19 10,450 10,519 11,300 11,400 4.2 11,300 3.9 4.4 9,360
ビル 式会社
株式会社谷澤総
ＯＴ-20 西五反田102ビル